WK房企集团资金管理存在的问题及对策

摘要

随着市场经济的持续发展，房地产行业的投资增长过速加上房价上涨迅猛带来了众多负面影响，加之XX严厉的调控政策和被大经济环境包围，我国房地产行业的形势愈加严峻。在严峻形势上暴露了房企的资金管理问题，中国的房企面临前所未有的资金压力。在提高中国市场经济竞争力，扩大销售面积的过程中，有效地进行资金管理是维持一个企业集团持续经营的保证和良性发展的重要条件。本文提供了资金管理的概述，得出其融资相对简单，资金使用率不高，风险资本制度还有待改进等结论。在此基础上，本文对该企业提出了相应的完善相关措施：其一是投资决策分析不到位，资金利用率不高；其二是增加投资决策可行性，做好资金统筹安排；最后是优化资本结构，完善资金风险管理体制。

关键词：房企；资金管理；解决措施

一、绪论

（一）选题意义及研究目的

在市场经济持续增长的过程中，房地产行业得到机会发展的同时又面临着考验，它是极具代表性的资金密集型产业，是国民经济发展的支柱产业。资金占用大、高风险、周期较长、资金回笼慢、倍受政策束缚是房地产行业的主要代名词。构建企业核心竞争力的关键是如何加强房企资金的使用管理，主要由资金链的控制和把握投资决策这两个方面突出。

房企的资金管理也就是由前期取得土地、开拓发展、运营和销售中资金流转组成的管理。房企行业的发展潜力大，为维持房价稳定，XX采取加大经济适用房建设力度的措施用以推动房地产行业发展，不仅如此，在金融、税务、法律等方向上也施行宏观的调控措施。XX政策在房地产行业方面要求越来越严苛，主要反映在贷款艰难、资金负荷重方面。有些房企深陷资金困境，少部分企业出现资金链断裂的悲剧。企业集团管理的心脏是财务管理，而资金管理是财务管理的血液。那么资金可以说是企业的心脏，资金使用是否恰当、运营是否合理直接关系到企业日后是否能够健康、稳定、持续地发展下去。因此，作为一个组织管理形式逐渐集团化的房企，对资金的关注不容忽视。

综上所述，研究房企资金管理模式能够指导企业的资金管理，提高企业整体资金的利用效率，增强企业核心竞争力，降低企业财务风险，为企业良好的发展提供保障。

（二）研究现状

中国对房企进行资金管理系统理论分析研究相对较晚，资金管理会计理论研究始终伴随着资金管理的实践继而不停地创新和发展。

陆勇（2015）经研究发现房企不得不面临着五个维度的问题，表现为资金获取途径狭窄、回收期长、回笼速度慢、融资方式难以实现多元化、对资金管理控制不足几点。结合实际和经验分析，他给出了四个解决问题的方案：①加强投资；②拓宽房企融资渠道，加强项目的可行性分析；③制定合理的营运资金预算规划；④强化资金风险管理;

李海龙（2016）强调YH房企资金链风险管控下存在的问题,提出以下几点改善建议:建立健全企业监管内部制度是第一；其次是增强企业管理层的风险意识；接着是完善企业的资金链风险预警系统；然后规划合乎企业发展的资金道路，加强资金的有效管理；最后是积极拓展筹资渠道，使得企业资金结构日渐稳固；

钱麟（2019）提出资金是房地企业保持健康运营的核心的观点,就新时期下如何实现房企资金管理效益最优化进行了初步探讨,目的是提高资金利用率,保障企业能够长期维持健康稳定的发展；

何颖（2019）从房企资金链的概念和定义入手,直截了当指出房地产资金链风险的成因,简单介绍了以某一阶段为研究范围、房企资金作为研究对象的发展情况,强调房企处于当前融资受限的环境,加强房企资金管理,必须有效提高企业的风险管理意识；

王志峰（2019）侧重分析了新形势下房企面临的资金管理困境, 他认为建立恰当的资金链管理模式，将整个企业的资金纳入资金链中，为确保企业庞大的资金的日常运转, 为房企发展提供必要支持；

经过梳理上述的研究文献，了解到房地产公司企业发展进行资金管理水平的高低对整个企业是否能够正常运转起到决定性作用。为促进房企进一步发展，企业在强化资金使用管理的同时制定行之有效的资金管理方案，对保障企业健康发展具有非常重要的意义。

（三）论文创新之处

本文主要从介绍资金进行管理的相关研究理论出发，强调其在房地产行业的重要性以及社会规范资金成本管理的必要性，在全面预算绩效管理的现金流和资金预算信息管理制度之下，最大限度提高预算刚性和可执行性，通过不断完善资金风险管理来提升我国企业集团的核心竞争力。 并以WK房企集团为例进行研究分析，寻求一套能够有效提高资金管理有效性的新举措。

二、相关理论概述

（一）资金管理的理论概述

1.资金管理的概念

对所有能够流动或能够变现的资金进行全面管理叫做资金管理，它是企业财务会计管理的重要内容。资金管理是一系列有目的、有计划的行为管理针对获取，使用，分配等，目的是为了保护企业的资金安全，提高资金使用效率和营运风险的合理控制。概括的说，也就是将资金运转特点与整体运营研究现状和我国企业运营当前环境联系起来，利用可以有效的管理制度和方法加上相关的技术手段，找出最优化的财务数据结构，提升对资金的有效利用效能，充分配置资金和管理运用资金，并在风险可控的基础上不断提高整体的资金收益。

2.资金管理的内容

在融资，投资，营运资金及现金流的相关方面的业务管理称之为资金管理，准确地说，涵盖投资决策和计划，负责资金的使用还有建立与分管相关的责任制度，运用检查和对资金使用的监督的方法，评估资金的使用效果。

3.资金管理的基本理论

企业资金管理的目标，一是企业资金配置管理，它是企业最重要的资源之一；二是企业资金使用效率管理，合理配置企业资金资源只是一个管理资金的手段，并不是企业资金管理的主要目的；三是资金管理效果。目前资金管理的主要内容，包括固定资金管理、流动资金管理和专项资金管理三个方向。资金管理的主要目的是：组织资金供应，保证生产经营活动不间断地进行；不断提高资金利用效率，节约资金；提出合理使用资金的建议和措施，促进生产、技术、经营管理水平的提高；管理贯穿于企业整个生产经营的始末，具有举足轻重的作用，资金管理是财务管理的集中表现。只有抓住资金管理这个中心，采取行之有效的管理和控制措施，疏通资金流转环节，才能提高企业经济效益。

（二）房企集团的资金管理理论概述

1.房企集团资金管理的特点

房地产行业是极具代表性的资金密集型行业，资金管理具有流动性、开放性、增值性、扩张性等特点。流动性指房地产行业由于投资周期长，项目每个环节的投资需要在后续的房地产销售环节中及时回收资金；开放性是因为房地产行业涉及的产业链繁琐复杂，涉及的上、下游环节众多，主要面向竞争性较强的国内外市场；而增值性是要通过合理的资金管理，实现企业资本价值最大限度增加的目标；扩张性则是由于房企的资金管理会主要支配和使用企业外部资源，具有明显的资金扩张需求。

2.房企集团资金管理的影响因素

随着我国市场经济的高速发展、市场体系的健全，资金管理成为企业战略管理中举足轻重的一个部分。和房企集团资金管理相关的因素主要如下：

第一，作为大型资金运营的单个或是多个项目管理，房企的整体规模化运营和内部资金管理计划与执行成为资金管理质量的关键。企业整体的管理水平、决策和执行能力直接关系到企业的资金管理效能发挥。

第二，企业的财务管理过程中，资金统筹调度能力对企业资金管理效能有非常重要的关系。集团企业的下属分支机构数目多、地域分布广、业务流程繁杂，带来了资金分散、利用效率低等问题。因此，集团层面的资金管理体制是否科学，统筹规划使用的效能，直接关系到集团内部资源的整合。

第三，企业资金管理过程中的财务风险管控能力。作为房企，依靠外部融资渠道获取资金以维持资金的运营需求是一种常态。但毫无疑问这会带来运营上的债务风险。而房企作为影响民生基础的支柱企业，在很大程度上受外部经济环境的影响。整体经济发展、相关政策都对企业的运营造成相应的影响。一旦资金回笼不及预期，会造成债务风加剧，甚至影响企业的生存。因此，在资金管理上，风险管控体系是否科学对企业资金管理是非常关键的，需要考虑各种财务风险可能对资金配置造成的压力和影响，还需积极思考如何在高风险环境下开展资金的有效投资、使用与分配。

三、WK房企集团资金管理现状

（一）WK房企集团情况概述

WK房企成立于1984年，主营房地产业务，是一家综合性企业集团，是位列国内十大房企的一家成功的综合性企业集团。1999年在深圳证券交易所上市。WK房企在2019年财富世界500强榜单中排名为第254名。三十多年间，WK房企勤勤恳恳耕耘于房地产行业，创造出独一无二的WK经营模式。同时，WK房企的创始人在社会公益事业上尽心尽力，为此WK建立了较为完善的社会责任体系。

（二）WK房企集团组织结构

　　图3-1 WK房企组织结构

　　（三）WK房企集团资金管理现状

将WK房企近三年来的综合财务工作报告中的一些资金成本管理系统相关指标和数据结合，我们可以对该公司的资金风险管理发展现状问题进行详细的分析。

1.资产负债表

资产负债表反映了特定时间段内的企业资产情况。报表使用者可以从表中获取所属企业的资产及资产的来源信息。WK房企资产负债表分析如表3-2所示：

表3-2 WK房企资产负债现状

注：此资产负债分析表来自WK房企的近三年资产负债表数据

首先，我们很庆幸能够从表3-2中看到，WK房企近三年的资产和流动资产正逐年上升，整体资产规模也在不断地扩大。这都表明在过去三年该公司中一直处于发展中的状态。需要注意的是企业存货以及应收帐款都在增加，2019年企业货币资金出现明显的下降。这反映该公司实际的业务是操作一个房地产项目的大量资金。这会给企业施加较大的压力。因此，企业近三年来的流动资产负债也是逐年上涨。而且又有流动负债增加，企业存货也在增多，联系近年来国家对房地产的相关宏观调控政策，特别是采取对金融信贷收紧和实行大量限制采购的政策，给公司带来不小的内部资金压力，并且风险也逐年增加。

2.现金流量表分析

现金流量表可以说是一定时期内记录一个企业经营现金管理活动的“视频”因为它反映了一定时期内资金的流入和流出情况。WK房企现金流量分析表如表3-2所示：

表 3-3 WK房企现金流量分析表

注：此现金流量分析表由WK房企近三年现金流量表数据整理所得

从上表可以掌握近年来WK房企的现金流量情况，流量净额，其实也可以理解为通过经营、投资、筹资活动最终获取到的现金流。从目前情况来看，投资活动和筹资活动产生的现金流量净额为负，实际上，就是这两项活动至少是占据或使用了大量现金的。经营活动产生的现金流量净额虽然2019年比2018年有所上升，还是与2017年相比有非常明显，企业经营所产生的现金流量净额在2018年有明显的下降，虽然2019年比2018年有小幅度上升，但是经营活动与2017年相比，确实存在较大差异。而投资活动在最近三年来也明显占用了过多的资金，在现金回笼上却存在周期过长和投资收益不如预期的情况。筹资活动在最近三年也是逐年下降，尤其在2019年，筹资活动产生了巨大的差额。

表3-4 WK房企经营活动产生的现金流量

经分析，现金流量表中的现金使用和配置情况可以知道，企业三年销售商品和主营业务上获取的现金还是逐年上升的，虽然近三年WK房企因为市场的低迷已降低了对外投资的力度，但整体的资金回笼情况也是三年来逐渐下降。这说明企业的资金投资效能不太理想。

企业筹资活动过程就可以更清楚地了解，从2019年开始企业获取的筹资大幅度下降，明显和国家2019年进一步收紧银行贷款政策有关。而企业的经营活动、投资活动消耗了大量资金，使得企业在获取运转资金的筹资过程中承受了极大的风险。也就是说，企业近年来负债经营成本、债务风险也在同步增长。

3.企业经营利润分析

利润表反映企业在一定时期内的经营业绩，它是以收支利润为基础的表述。企业根本经营目的是赚取更多利润。利润是一个公司的业绩结果的核心。因此，利润表是一个公司最重要的财务报表之一。WK房企的利润表如表3-5所示：

表 3-5 WK房企利润分析

注：此利润表分析由WK房企近三年财务数据计算所得。

表3-5利润表分析中，我们可以清楚地看到WK房企近三年业务的营业收入整体经济呈逐年增长趋势。当然，在营业收入增长的同时，费用和成本也正逐步提升。从总体来看企业营业利润有所增长，但营业利润率并没有得以提升，从2017年的20.92%下滑到2019年的20.82%，有略微的降低。从WK房企在总资产净利润率上，可以了解到由2017年的3.73%下滑至2019年的3.38%，也略微有所下降。换句话说，如果仅从经营角度来分析WK房企，即使是在整体经营环境较差的情形下，企业的业务经营情况仍旧保持稳定。

四、房企集团资金管理存在的问题

（一）投资决策分析不到位，资金利用率不高

投资被认为是提高企业效益最直接的途径，通过筹集资金投入适当的项目和产业以获取利益，企业筹资、投资、获利的过程循环会促进企业的发展。WK房企从我们上文的分析可以看到，企业的资金投资效益低是现在最大的问题之一。 到目前为止，企业在投资领域的资金不合理占用，不但消耗了大量的资金，而且没有得到良好的投资回报，说明企业的财务分析、决策和预算能力仍是一个大问题。在这方面，投资管理仍然面临着许多问题。WK房企在项目风险投资上缺乏科学性、客观性、合理性的判断，在项目市场经济开发、资金流通、融资需求等方面没有进行足够的分析，这些都将给企业运营带来不利的影响。

（二）企业内部资金结构配置不合理

在不断创新发展中，因为受到各种内外风险管理因素的影响，这类企业的风险具有不确定性，企业很难去做出一个较为准确的资金配置结构，能真正保障企业的内部资金问题不会造成财务风险的扩大。分析WK房企，能看到WK房企资金结构中并不稳固，给企业的发展带来资金上的风险。特别是短期负债过高，很明显会给企业带来极大的财务负担。其次，企业受外部经济环境影响，如全球经济危机，通货膨胀，利率波动范围大等，这些不可预测的因素都会影响企业的发展。在这种情况下，房地产行业更需要谨慎地使用内部资金，选择更加恰当的资金结构形式。 但WK房企内部资金流动性明显不足，且内部资金运营过程中，针对原有土地政策，产生资金使用方式不恰当的问题。例如，之前房价的一再上涨，使得WK房企同样为了获取更多利润而囤积了不少土地。然而政策规定闲置超一年未满两年的土地，按土地款的20%征缴土地闲置费，闲置两年将无偿收回，这些资金的不当使用给企业带来了一定的成本损耗。此外，在项目开发过程中，虽然WK如今在国内品牌已形成一定价值，也得到消费者认可，但依然存在因盲目扩张，导致内部资金不当利用的问题，从而对资金的流动效能造成影响。

（三）资金风险管理能力弱

在持续发展的同时也伴随不同程度风险的存在，它具有不确定性，令WK房企很难去掌握。首先，WK房企内部资金结构不牢固，这给发展带来了相应的资金风险，其次，企业的外部经济环境，比如全球经济危机，通货膨胀，利率变动幅度大等这类无法预知的因素，都将影响企业的发展。

在外部经济对企业运营产生很大影响的情况下，企业负债经营的风险压力增大，企业保障偿债和控制风险的资金管理要求就更高了。

但从WK房企近年来资金管理的现状来看，WK依赖于单一的银行融资形式。企业融资渠道长期狭窄。刚刚过去的几年，央行的信贷政策表现出逐步加紧的趋势，企业申请银行贷款变得越来越难。2019年7月银行业座谈会提到各类银行合理控制房地产贷款投放，严禁消费贷款违规用于购房，加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理。可以简单理解为：今后银行不会轻易给房地产放款了；“房地产金融化”严重，信贷结构的错位，都是银行需要面对的问题，由于金融机构是一切的枢纽，所以未来房地产和金融机构之间还可能逐渐建立隔离机制。这样带来的影响是房地产获取资金难度将逐步增大，或者资金成本很高。这就加大了WK筹集资金的难度。银行贷款越来越难的经济大环境下，而其他的资金筹集途径又相对较少的情况，企业的资金将相对匮乏。使得WK房企在偿债成本上持续增加，但是筹资效果并不理想。从2019年筹资现金流量情况可以了解到这类政策对WK房企造成很大的影响，需要付出更多的财务成本，可是资金紧张的局面依旧得不到改善。

五、WK房企集团资金管理的对策研究

（一）拓宽融资渠道，丰富融资方式

WK房企必须积极拓宽融资渠道，使得自身的融资方向更加多元化，为有效降低偿债风险和偿债成本提供良好的前提条件。当前WK房企需要充分利用XX、金融机构的相关优惠政策，以获得金融支持。企业应结合自身实际情况积极拓宽融资渠道。除传统的银行贷款方式外，WK房企要建立多层次融资渠道，优化企业债务资本结构，包括调整短期和长期债务结构等等。在弹性支付项目上，可以与供应商签订合同时共同筹划资金的支付时点，延长支付原材料价款的时间，施工单位先代垫工程款，一定时期内不仅能缓解企业运营资金的支付压力，还可以暂时减少资金上的成本。

WK房企经营收入的核心和来源是销售收入，这意味着企业应做好市场调研，根据不同的客户需求，开发具有针对性、高品质的项目，以此提高产品的销售业绩，同时开辟产品的销售新模式。提高销售效率可以加快企业销售资金的回笼，由于WK房企之前的项目开发和销售的自主销售模式已不再适合现有经济市场。社会分工越来越细化，房企需要专业的市场调研、策划包装、广告宣传，与专业的委托销售公司合作，合理调配社会资源，找到市场需求的切入点，提高营销效率并推动销售量资金回笼的速度。

（二）增加投资决策可行性，做好资金统筹安排

在作出投资与建设的项目管理决策时，首先我们需要制定一个合理的、客观的项目分析与评价计划。资金的成本效益分析对企业来说是必不可少的过程。企业管理在进行可行性研究时可以尝试从以下几个渠道着手：①了解项目相关的背景情况，并且将我国利益相关法律政策方针联系起来，分析我国目前宏观的经济生活环境背景，本地XX投资活动环境是做好客观原因分析的中心；②所处居住地周围的环境、人口分布范围、发展经济的实际情况等可以作为市场调研的重点项目；③建设、规划、完善项目的过程中不仅仅是要满足技术标准，还得符合技术方面的要求，尽可能最大限度满足企业自身资金风险的投资需求；④统筹企业预算支出，控制节省成本费用，将外部的影响因素以及企业自身对项目的需求相协调，对项目资源开发所必需的开发成本和费用作出符合实际的合理估算。

（三）优化资本结构，完善资金风险管理体制

安全高效的资本结构不单单减少财务风险和节约成本，确定本集团的整体资本结构，也有杠杆放大的作用。集团企业可以通过杠杆实现对更多资本主义实现内部控制的目的。如今，公司股权集中度下降显著，降低了移动的难度。杠杆在帮助企业集团内部控制提供更多社会资本的同时，也让处于一个金字塔顶端的集团公司母公司收益率有更大幅度的波动，每当子公司的收益率有所波动时，杠杆作用影响就会将其进行放大，在整体收益率上引起集团更大幅度的波动。

六、结 论

本文在整理和借鉴目前国内企业资金管理研究及现状的基础上，以WK房企为研究对象，深入解读WK房企发展现状，对WK房企的资金管理进行深入研究，并通过细致的分析，得出以下结论：

房企效益和资金管理是密切相关的,切实加强上述三个方面资金的管理：①投资决策分析不到位，资金利用率不高；②增加投资决策可行性，做好资金统筹安排；③优化资本结构，完善资金风险管理体制。

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致谢

光阴似箭日月如梭，大学四年在人生旅途中既可以说是漫长也可以说是短暂的，在这美丽的校园里我留下了青春的影子，留下了成长的脚印。论文写作是一个繁复的过程，从选题到论文完成的全过程我离不开史教授悉心指导史教授严谨的治学态度、渊博的专业知识、敏锐的学术眼光、精益求精的精神给我留下了深刻的印象，并对我的学习和工作产生极大地促进作用。同时还有同学的鼓励和支持，非常感谢给予我帮助的所有人。

在此，还要感谢广州工商学院的老师们，感谢他们对我在学习上和生活中的无私帮助，也很开心认识了来自各个地方的同学，大家互帮互助凝聚成一个集体，和他们相处的这些时光里，是我人生中最快乐最难忘的一段时光，我会好好珍藏这段美好的记忆！

本文在写作过程中参考了大量的文献资料，主要文献资料已开列出来，本文的有些句子或段落引自这些参考文献。在此向所有的作者表示深深的感谢！

最后，向评审本文的各位老师表示衷心的感谢！请提出您宝贵的意见！由于本人的知识水平有限，无论是理论水平的把握，还是对实践的应用，都无法达到令人非常满意的程度，本文仍然存在不足的地方，恳请各位评审老师给予批评指正！

WK房企集团资金管理存在的问题及对策

价格 ¥9.90 发布时间 2023年2月16日

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