万科地产财务风险及其防范研究

　　摘要

每一个行业在其发展的过程中都随着逐渐激烈的经济发展形式而面临着极大的压力和挑战，因此，对于房地产企业也不例外。我国经济发展水平的高低，最直接的体现在人的身上，吃的丰富、住的高档、穿的奢华，越来越多的人注重的是自己的生活品质，而很少的去考虑价格。对于一个商品的体验，使用感会成为选购的指标，那么，对于房屋来讲，环境是否与美，设施是否完善，交通是否便利，都是对房地产企业的更加高的标准，更加严格的要求，这对于房地产企业来说是一大挑战。房地产行业作为国家经济发展的重要支柱，只有不断顺应社会经济的发展、追随人们需求的提升，才能充分发挥支柱产业的作用，促进我国经济的进一步发展[1]。因此，我国房地产企业需要结合自身的情况与市场经济的发展来制定计划，积极响应国家的经济政策，及时规避对企业不利的因素，灵活调整各项制度，主动学习更新财务知识，有效管控财务风险，推动企业持续健康的发展，实现更大的经济效益。

　　关键词：房地产；财务风险；风险防范

随着社会经济的不断发展，越来越多的年轻人向一二线城市发展，在“衣食住行”几个方面中，“住”应该说是一个比较难的问题，我们常说“安居立业”，可见有一个稳定的住处，我们的生活就将步入稳定的发展阶段，有了这个温暖的港湾，我们不会再是到处奔波，房屋不仅仅成为一些人短期奋斗的目标，还是一些热爱投资的人的投资选择，因此房地产企业也如春笋一般，纷纷萌芽，城市当中高楼林立，相当气派，房子的价格也是不断上涨，不禁让人感叹，但深入研究房地产企业，并非想象中那么华丽，华丽的外表下，隐藏着许多的风险因素。本文主要对万科地产财务风险的表现及原因进行研究，运用从共性到个性的分析方法，将财务风险在房地产企业中共性的表现与因素与万科地产自身情况相结合，分析出万科地产在财务风险中的表现以及产生这些风险的原因，相应的制定了财务风险的防范措施，尽量降低财务风险发生的可能性，为万科地产的收益提供保障。

　　一、财务风险概述

　　（一）财务风险概述

1.财务风险定义

财务风险有广义的定义和狭义的定义[3]。狭义的定义，决策理论学家定义为损失的不确定性。在广义的定义下，风险就是不确定性，他的不确定性包含两个方面，一是狭义定义中表明的损失的不确定性，二是盈利的不确定性。既然任何一项经济活动都会出现财务风险，那么必定会使该项经济活动的机会和威胁共同存在。就像一把双刃剑，一方面，风险越大，那么产生的收益也就越多，使得股东的收益有所增加；另一方面，一旦风险向着消极的方向发展，企业不但无法收回已经投入的资金，就连日常经营所发生的费用也都没有足够的资金去支付。财务风险深深地影响着企业的发展，一个企业如果日常经营生产的资金都不够充足，就无法继续经营下去，更不要说产生收益了。

2.财务风险特点

（1）客观性

即随时随地的存在。我们对于风险的认识，只是在一项经济活动发生之前，对该项活动全面考察，分析出它在整个过程中可能存在的风险，或是当风险真正发生时，利用我们的财务知识和工作经验，及时做出正确的决策，来降低财务风险，尽可能减少由于风险所带来的损失，我们能做的只有不断学习财务知识，顺应金融制度的发展，主动学习和探索科学的方法，当财务风险发生时，我们能够有所准备，从容应对各种突发事件[4]。

（2）全面性

可以说在企业经营活动的整个过程中，每一个环节都有出现财务风险的可能。项目开发前的资金准备、日常经营的开销、备用金以及员工的工资、借款等，都容易产生财务风险，因此，每一位财务人员都应严格分配和控制每一笔资金流动，时刻关注资金的支出与收入动态，对于可疑的金额要积极采取相应措施。

（3）不确定性

财务风险的发生无法确定的来衡量。对于企业的任何一项经济活动，没有人能够确定财务风险一定会在哪一个时期内发生，既然我们没有办法确定其发生与否，那只有提前做好准备，才能在发生时积极应对。

（4）收益与风险共存性

对于每一项经济活动而言，只要有收益，就一定有风险的存在，并且风险发生的概率随着收益的增加而增大，相反，企业通过某项经济活动所获得的利益越少，风险相应的也就越小。

3.财务风险按照资本运动的过程分类

（1）筹资风险

筹资风险表现在受市场经济的影响下，资金不能确定的筹集，失去了资金的支持，企业日常的经营活动就无法继续下去。企业在每一项经济业务发生前，都需要通过一定的会议讨论并制定相应的实施计划，了解市场的开发前景和市场对该产品的需求，相应的确定出前期应该投入的资金。在这一过程中，资金会受到利率、汇率等的影响。在利率的影响下，筹集资金的金额会发生一定的变化，而对于一些涉及外币业务的企业，汇率的变动会影响外币兑换为人民币的金额。还有人民币升值或贬值，都会对现有的筹资金额产生一定的影响，从而影响该项经济业务的后续正常进行[5]。

（2）投资风险

投资风险即企业为了获得更多的收益，将自身的闲置资金投入到某项经过考察的经济活动中，但由于各种因素的影响，企业通过该项投资活动所获得的收益不够理想，没有预期判断那样高的收益的风险。直接投资和证券投资是企业进行投资的两种形式。如果企业投入的资金数额较大，使得他拥有超过企业股权的25%，则是直接投资。证券投资主要分为股票投资和债券投资。相比之下，股票投资就需要投资人有一个良好的心态和长远的眼光，能够客观地看待收益和风险，在可能获得高收益的同时，也应注意可能会承担高风险，与被投资企业一起获得收益，一起承担风险，因此，投资者在获得收益时不能盲目投资，在承担风险时也不能自暴自弃；而债券投资就显得相对保守一些，投资者不与被投资企业共同承担风险，只是在固定的时间获得相应的利息，这样的投资，风险较低，因此，投资所获得的收益也较少。

（3）经营风险

经营风险又称营业风险，某项经济活动的经营过程应该从采购原材料开始，经过产品的一系列加工和深加工，再到完工产品的销售以及最终收回应收账款，每一个过程都无法确保一定可以正常完成。在原材料采购时，可能发生原材料供应不足的情况，再加上生产技术的变动，产品生产人员上岗与离职的变动，可能导致企业的生产无法正常进行，发生延期交货、产品滞销和赊销的可能性，一方面对企业的回款不利，尤其过多的产品赊销，会使企业产生大量的应收账款，这样一来，应收账款的回收率大大降低，产生坏账的可能大幅度上升；另一方面，不能按时交货对企业的信用产生很大的负面影响，不利于企业之后与其他企业的正常合作以及日常经营。

（4）存货管理风险

企也能够保持所销售的产品有一定数量的留存，能够支持企业的经营活动正常的进行，保证企业有长久的发展，但是这个数量的范围要严格谨慎的确定，如果存货数量太多，会导致产品的库存积压，不利于市场销售，从而产生财务风险，另外，存货数量太少也可能使得进一步生产的原材料供应不足，影响后续产品的生产，容易发生不能按时交货的情况，在同行业可能拥有不好的口碑。

（5）流动性风险

流动性风险表现在企业的变现能力和资金的偿付能力两个方面，如果某个企业的资金在正常转移时受到阻碍，这就说明企业的变现能力不足，容易导致流动性风险。另一方面，对于企业的负债，运用现金无法进行偿还，则说明企业在偿付能力方面存在一定的问题，则后续的经营、合作都无法正常进行，企业可能在担负着过多负债的情况下进行不良的发展，最终的结果也不会让自己满意。

　　（二）财务风险形成的原因

1.内部原因

（1）企业财务人员的工作能力和风险意识对企业整体经济活动所面临的财务风险有很大的影响，企业内部经常出现由于企业财务人员的经验不足[6]，对待风险的态度不够谨慎，而忽略了风险随时发生的可能性，由上述特点可以知道，财务风险可能存在于任何时间、任何地点，任何一项财务活动的发生都有可能产生财务风险，而在一些企业中，员工正式缺乏这种意识，导致经济活动中财务风险的发生。

（2）财务风险形成的另一个原因是由于经济决策错误而导致的。一个企业能够做出正确的经济决策，能够在很大程度上促进企业经济的发展，因此，制定正确且科学的经济决策能够减少财务风险发生的可能性。

（3）企业内部的财务关系混乱。在资金的控制和使用方面，有一些企业做得不够完善，经常出现企业内各部门之间、上下级之间资金管理和使用混乱、利润分配不均，管理不善，资金没有充分的使用在日常的经营活动中，而是被一些不正当的事项所占用等情况，尤其存在于部分母公司与子公司之间，使得企业的资金使用效率较低，大量的资金被胡乱使用，资金的价值也不能完全实现。

2.外部原因

（1）企业的发展在一定程度上会受到国内外经济环境变动的影响[7]，因此存在不稳定性，产生财务风险的可能性也比较大。经济发展越是平稳，企业发生财务风险的可能性越小，反之，则越大。尤其国外市场受汇率变动的影响，企业收到外币后，若汇率一直处于较低的水平，在兑换的过程中就会产生一定的差异，企业在这笔经济业务中就会受到一定的损失。

（2）由于企业的管理制度和管理体系还没有达到非常完善的水平[8]，在宏观经济的不断变化下，还无法充分适应这种改变，无法针对环境的变化而对企业自身做出适当的调整，因此，外界环境的多变性影响着财务风险的发生概率的大小。另外，对于一些企业管理控制范围之外的因素，企业自身无法控制他们，但却影响着企业的财务管理。

（3）财务风险的另一个外在原因是国家的宏观和微观调控。房屋是人们不可缺少的物品之一，因此，房地产企业的地位也是非常高的，房地产企业作为国家的支柱，与整个国家以及国民经济的发展是不可分离的。由于房地产企业的特殊性，绝大多数房地产企业都过多的依赖银行贷款等来维持企业资金的运转，国家通过宏观和微观的调控来控制房地产市场的稳定发展，一旦在经济决策方面做出一定的调整，整个房地产市场都会被影响到。

　　二、万科地产财务风险介绍

　　（一）万科地产概述

1988年，万科地产真正进入了大众的视野[9]。自从进入房地产行业，万科地产就始终坚持好房子、好服务、好社区的“三好”理念，始终追求美好生活的信念，经过多年的拼搏和发展，已经成功步入中国最大房地产开发企业的行列，光荣的成为房地产剧透的成员。万科地产不断地改善居住环境、基础设施，跟随时代发展的脚步，适应各类人群的居住需求，不仅在短短三年的时间内成功上市，还在不断的扩大自己的经营范围，房产开发遍布全国五十三个大中城市，并逐渐将发展的脚步迈向世界，抓住机会进军国际市场，截至2016年底，万科地产已经在旧金山、新加坡、纽约、伦敦、西雅图等6个海外城市留下自己的发展足迹，并且还在不断开发新的国外市场。万科地产主动学习国外先进的管理制度，适应国外成熟的房地产市场，制定符合自身的发展战略，寻求正确的市场定位，为之后更加长远的发展奠定了基础。

　　（二）万科地产财务风险的表现

1.万科地产筹资风险

根据万科地产2016年至2018年年报可知，万科地产在2016—2018年的资产负债率分别为80.54%、83.98%、84.59%，在这三年的时间内，资产负债率分别增长了3.44%、0.61%。由于企业日常不会经常存放大量的资金备用，因此，在项目开发的前期需要有大量的资金筹集，这些资金来源于银行贷款和发行股票，整个房地产行业的按揭成本都有所上升，万科地产也不例外，因此，光靠这两个渠道所筹集的资金是远远不够的。并且，万科地产经营规模较大，在很多城市均有开发项目，可以说各地区资金链环环相扣，每一部分资金出现问题都会影响其他部分的正常运营。

2.万科地产投资风险

只要企业进行投资，那必定会存在风险和利益，并且投资所产生的利益越大，企业所承担的风险也就越大，尤其万科地产还在积极投身于开发国外市场，相对更加熟悉的国内市场而言，万科地产对与国外市场的投资风险就会更大，通过在旧金山、香港、纽约、西雅图、新加坡、伦敦等6个海外城市的项目开发，万科地产在未知的道路上不断摸索，积累经验，因此而得到的不仅仅是3.6万平方米的销售面积，33亿元人民币的销售收入，更多的是在国外市场房地产项目开发的过程中，努力学习国外先进成熟的体制，创造了一定的价值。虽然有很多的收获，但由于汇率变动产生的损失也是不可忽略的。万科地产在2016年的年度报告中提到当期人民币兑换港币、美元的汇率波动较大，并且贬值明显，在报告期内，万科地产所产生的汇兑损失高达人民币5.7亿元。因此，在海外市场的投资，一方面学习了先进的技术和经营理念，另一方面带来的风险也不可忽视，坚持量力而行，保守投资，在自身的能力范围内进行合理投资，创造价值。

3.万科地产经营风险

房地产在经营过程中，难免遇到一些未知的风险，在这些风险中，一部分是我们无法控制的，像地震、洪水等自然灾害所造成的损坏以及国家相关政治经济决策的变动所带来的影响[10]。但在房产品质、服务等方面，都是企业自身可以控制的。万科地产始终坚持好房子、好服务、好社区的服务理念，就是很好的加分项，并且万科地产在早期就一直提倡要有发展的眼光，并提出“长期看人口”的发展理念，针对于房地产市场出现的一些问题，都需要对人口数量及购买力的评估结果来解决。在我国，人口老龄化的速度在不断增长，截至2018年，我国90后比80后人口数量减少3100万，00后又比90后人口数量少4100万，通过这样的分析，我们可以看出受计划生育政策的影响，年轻人的数量大幅度减少，家里人有多余的资金会通过房屋来进行投资，早已给孩子准备好了房子，因此，也在一定程度上削减了人们对房子的需求度，对万科地产的经营方面产生了一定的抑制作用。

4.万科地产存货管理风险

万科地产的存货量一直都保持在一个较高的水平上，一旦房地产市场的政策发生变动，房价也会不停地波动，使得房产难以出售，产生房产库存积压。另外，随着房地产企业的不断发展，越来越多的企业迅猛发展，如保利、万达、恒大等均成为万科的竞争对手，使得万科地产的发展优势不再那么明显，在一定程度上对万科地产的发展产生影响。

5.万科地产流动性风险

由于万科地产存货量较高，导致万科地产企业长期存在存货挤压的情况，就会使得房地产流动性降低，一方面，房产出售时是先收取首付，而剩余的金额可以选择分期付款，这样一来，对于房地产企业来说，就会产生大量的应收账款，影响资金的正常回款，资金变现能力变弱，房地产企业内部的资金运转会受到影响，甚至会波及到企业的正常经营。

　　三、万科地产财务风险形成的原因

　　（一）财务风险意识淡薄

在万科地产的经营发展过程中，出现过资金利用紊乱等现象，资金的流向很容易根据领导层的意志而发生转移。万科地产的财务人员在实际工作当中，由于缺乏财务风险意识，对财务风险的客观性没有足够的认识，当企业发生突发事件时，应变能力不足，无法坚定自己的意志，依据法律的要求进行合理合法的会计工作，容易带来财务风险。

　　（二）财务风险管理模式不够新颖

万科地产作为早期发展起来的房地产企业，在财务风险管理模式方面比较老套，并且，万科地产在许多一二线城市均有项目，因此，其财务风险管理模式较为分散，相应的一些财务信息就无法及时反馈。由于这种分散的管理模式，各地的财务信息很难进行汇总与分析，使得根据财务决策而提供的经济决策不够真实有效。这会在一定程度上影响万科地产重大战略的部署和实施，也会造成一定的经济损失，由此产生财务风险。

　　（三）企业资金预算不合理

万科地产目前在债务融资等方面的政策过于严格谨慎，在房地产市场不断波动且竞争压力增大的情形下，万科地产就会缺乏完整、系统的资金预算体系来规避一些风险，这样一来，就会使万科地产在一些重大的项目投资和市场营销策略的实施中，处于较为被动的地位，导致资金预算不合理，在项目开发前，对所涉及项目的投入资金以及运作成本没有科学的评估和预算，一旦项目在运作过程中出现较为严重的问题，万科地产都无法通过合理的资金运算来快速地解决问题。

　　四、万科地产财务风险的防范措施

　　（一）加强财务风险意识

1.加强管理人员的财务风险意识

对于一个企业而言，管理人员在企业中不仅处在的位置高，责任也是很大的，他们肩负着一个企业未来的发展与定位，对于万科地产也是如此，管理人员的财务风险意识和管理能力提高，就要对于一项经济活动有比较全面的思考，从经济活动的发生到结束，需要有一个完整合理的计划，包括运用一系列的方法对经营过程中可能出现的财务风险进行衡量和分析，并制定相应的对策，在财务风险真正发生的时候，能够有所准备，从容应对，将风险降到最低。还应制定严格正规的财务制度，严格规范每一位工作人员的行为，对一些较为细致的事项做好相应的规范制度，严格控制备用金、差旅费报销等金额，有针对性地实施过程控制，综合使用各种方法，将财务风险发生的可能性降到最低，防患于未然。

万科地产得管理层人员还应该围绕企业发展战略,结合自身的整体发展目标以及定位方向,以提高企业工作人员的专业技能为目的,尽量多地组织开展一些专业知识的培训和职业操守的建设让员工积极地参与到培训和活动中来，在提升财务人员专业技能的同时，也使非财务人员对财务知识有所了解，能够更加配合财务人员的工作。这样多种方法同时开展，能够更好地加强企业财务人员的专业素质和责任意识,在日常的工作中，尽可能减少财务风险发生的概率，当财务风险真正发生时，也能够更好地应对财务风险的发生，使得自己的工作更加得心应手[11]。

2.加强员工的财务风险意识

作为一名财务工作者，心里要时刻装着法律准则，在服从管理者的命令的同时，要仔细思考命令的可行性，是否符合财务要求，是否合法。要积极学习财务知识，不断更新与充实自己的财务技能，加强职业操守与专业素质，提高自身的财务风险意识和责任意识，为管理者提出更多有建设性的建议，从自身做起，只有每一位员工的素质都有所提升，财务风险意识增强，才能共同为企业的发展贡献力量[12]。

　　（二）建立健全财务风险管理体系

万科地产应该健全财务风险管理体系，改变原有的陈旧的财务风险管理制度，将财务管理变得相对集中，对财务信息进行严格的汇总与分析，得出真实可靠的财务决策，在企业需要的时候，及时根据财务情况做出经济决策，把其风险萌芽制止在摇篮中。良好的财务风险管理体系，能够在企业面临较大的财务风险时及时进行有效的控制，为万科地产的经济决策的实施提供了安全的保障。另外，提高风险控制意识对于财务人员来说是尤为重要的,万科地产应注重提高管理人员风险管控意识，在日常的工作中时刻保持应有的警惕性，出现问题时，不慌不忙，谨慎处理，使得财务风险在尽我们最大努力的情况下降到最低，得到最完善的处理[13]。

　　（三）加强企业资金管理

1.加强预算资金的管理

首先，加强预算资金的管理有利于万科地产预算资金的高效使用，真正运用在项目的开发上，所以，加强预算资金显得尤为重要，但前提还是要做好市场调研，根据有效的调研信息的统计，分析目前的市场需求，各年龄段的人数以及每个地区的开发前景，研究项目的开发方案是否可行，使得提出的方案更加科学合理[14]。另外，在市场的供求关系方面，随着房地产企业的不断发展，在总供给量与总需求量方面也发生着巨大的变化，万科地产应通过网络问卷调查等方式及时了解国民总需求的情况，据此确定总供给量，使总供给与总需求尽可能达到均衡的状态，在房地产项目开发前，就做好充足的准备工作，提前减小由于供求关系所带来的财务风险，防患于未然。

其次，万科地产应建立完善的预算管理机制,完善的制度有利于规范资金的使用情况以及人员的工作情况，通过制度的规范，能够有效减少企业的运营成本，降低财务风险发生的可能性，还能够充分有效地集中万科地产各地区、各年度的财务信息，将整合好的财务信息结合相应部门的绩效一同进行分析，使得资金能够得到合理的使用，也对各部门起到监督和督促的作用，提高决策的正确率。另外，由于万科地产目前在债务融资等方面的政策过于严格谨慎，因此，需要较为灵活、分散的方式进行管理，将总体的资金预算分散到各个地区、各个部门，分别进行资金预算，并上报汇总。通过对各个部门的有效管理，从而对万科地产的整体进行财务风险控制，这样，能够清晰明了的看到是哪个部分在资金预算方面出现了问题，只需针对这一部分采取相应的措施，既减少了工作量，又能保证解决问题的高效性和准确性[15]。

2.加强现金流量管理

首先是加强日常现金流量管理。现金流量的管理包括对流入量、流出量和净流量三个方面的管理，流入量减去流出量就能得到净流量，因此，我们通过净流量的值来分析财务的状况。如果净流量大于零，则说明企业现金盈余，如果净流量小于零，则说明现金亏损，有可能发生财务风险。那么，万科地产在日常的经济活动中，财务人员应通过制定现金流量的计划，加强对净流量的控制，加速现金的流入，合理控制现金的流出，使得企业内部的现金能够实现循环使用，以保证万科地产处于现金盈余的状态，保持良好的财务状况，减少财务风险发生的可能性。

其次，企业开发项目的现金流量管理。项目开发的现金流量同样包括收入和支出，万科地产财务人员应合理地计划该项目的预算收入和预算支出，包括预计房屋的销售价格以及在项目开发过程中所需支付的相关税费、管理费用、预估的材料发生损坏的金额等，通过合理的资金预算计划，从而实现对万科地产经营活动现金流量的宏观、有效的调控，保证该项目能够顺利进行。

最后，加强应收账款的管理。应当首先制定好规范的资信管理制度，为了避免大量的应收账款确认为坏账，万科地产应根据信用制度对客户的信用等级进行评价，信用制度的制定可以根据以往合作过程中，付款时间的长短，与其他企业合作的情况等，针对分期付款，可调查每月是否按时付款制，有无拖欠情况等，并分别给出相应的分数，考察一个企业的信用等级，可将该企业情况与信用制度各项规则相对应，将分值相加，得到最终分值，再给出相应的等级评价，这样对于一个企业的评价会更加全面客观。万科地产根据对客户等级的评价,决定是否与客户进行下一步合作的依据。

第二，制定适当的折扣政策。万科地产可以为信用等级较高的客户提供相应的现金折扣，有利于资金的快速收回，降低应收账款坏账的可能性。

第三，做好应收账款的后期回收工作。对于万科地产而言，每一位工作人员必须认识到应收账款的回收工作是责任人与财务部门工作人员共同的责任，企业应制定好应收账款回收政策，将应收账款的回收情况与个人的提成相结合，只有将应收账款合同期限内全部收回，才能计入提成金额，若有延期收回的情况，则按相应的比例进行扣除。

最后，定期进行应收账款的对账工作和债权确认工作。对于应收账款的对账，首先是财务人员与对方的工作人员通过邮件等形式进行，在对方确认事项和金额都准确无误后，签字盖章，再返回应收方。除此之外，还应由发生应收账款这一事项的相关人员进行对账，共同担负收回账款的责任。一方面不断提醒债务人确认应收账款的金额，起到催款的作用，另一方面，盖了章的对账单具有法律效力，也是运用法律手段维护万科地产应收账款按时收回的途径。

　　结束语

万科地产作为房地产企业中的佼佼者，在建筑品质、服务态度等方面都有做得非常完善，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，始终如一地坚持“三好”的服务理念，坚定追求美好生活的信念，让万科得到了业界一致的好评与认可。但财务风险是每个企业都不可避免的，万科地产也不例外，必须要严格控制好财务风险，通过加强财务风险意识、健全财务风险管理体系、加强资金管理等方式，并结合自身的发展方向和发展需求，保障万科地产的日常经营活动，使得万科地产有着更加稳健、可持续的发展。

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