长沙市消费主导型与投资主导型住宅市场的比较研究

　　摘要：近年来，我国房地产业得到了快速发展，促进了我国经济的增长，但是也存在房价上涨过快，不能满足日常居民住房等问题。该论文主要是对长沙市消费主导型住宅市场及投资主导型住宅市场的特点进行比较，了解其购房目的、购房类型、购房时间、接受价位、资金渠道及购房信息来源等问题来分析消费主导型和投资主导型住宅市场的利弊，同时对影响消费主导型和投资主导型住宅市场的因素进行剖析，提出对未来住宅市场风向变化与房地产调控有益的建议及对策，引导长沙市住宅市场健康稳步的发展。

　　关键词：长沙市；住宅市场；消费主导型；投资主导型

　　国外的房地产市场发展较早，综观欧洲国家住宅发展的进程，是“先福利，后市场，逐步放开”。到今天，基本上形成了自有住宅、市场出租住宅和福利出租住宅三分天下的局面。通过XX行为、XX资助来逐步解决住房的数量以后，逐步开放住宅市场。XX开始鼓励市民购买或建造自有住宅，并形成了多样化多层次的福利补贴体系。当前国外对于住宅市场的研究在于评价的结构方程模型与观测变量和测量误差[1]。

　　我国，从1980年xxxx提出城镇住房制度改革的总体设想——出售公房、调整租金、提倡个人建房买房，到1998年我国住房分配体制由实物分配转向货币化分配，XX明确提出将住宅产业作为带动国民经济增长的新经济增长点和消费热点，再到当前XX对发展过热的房地产业实施新一轮的宏观调控，虽然只有短短的25个年头，但是中国住宅产业的发展却经历了起步期高速发展期和成熟期过渡的阶段。在这一发展过程中，住宅产业化与住宅商品化紧密联系，作为重要经济杠杆的住宅价格对住宅商品化进程的推进起着重要的作用[2]。由此可见住宅市场已经成为我国国民经济新经济的增长点[3]。

　　伴随着房地产的热潮，投资主导型住宅市场的兴起可谓应运而生。土地资源是一种不可再生资源，相比较地球数目庞大的人口，土地是非常稀缺的，建筑在土地之上的住宅也是稀缺的，而城市人口随着经济的发展与城市化进程的加快在不断增加。人口的增加使得对住宅的需求也日益增加，带动了住宅价格的不断上涨[4]。可见对于住宅的投资拥有保值增值的功能，且投资收益大，效果好。

　　在市场交易中，住宅是作为内在特征的集合来出售的，每个住宅特征对应一个隐含市场，整个住宅市场可以理解为由多个隐含市场构成。住宅价格将由于内在特征的不同而不同，一套住宅的价格是其包含特征的隐含价格之和[5]。而建筑面积、所在楼层、装修程度、小区环境、文体设施、CBD距离、交通条件等7个住宅特征对整体市场和细分市场均具有显著的影响，而朝向状态对住宅价格无显著影响[6]。作为投资主导型住宅市场在考虑此些价格影响因素之外还应考虑到区位的升值因素。

　　近几年来房地产市场的飞速发展呈现一片欣欣向荣的景象，但是我国房地产住宅市场的开发活动还不成熟，在繁荣的景象下却隐藏着住房空置与房地产价格飞速上涨并存、房地产投资住宅市场投资不合理、资源浪费严重等不容忽视的问题[7]。其中又以住房空置与房地产价格飞涨尤为严重。据统计，2001年我国的商品房空置面积就达到了9124万平方米[8]，到2008年我国商品房空置面积更是达到了创纪录的1.3亿平方米。2009年全国商品房售价均价也涨到了每平方米4695元的历史新高，同比增长22.1%，较2007（中国历史上房价涨幅空前高的一年）又增长了20.9%;其中京、沪、深等一线城市涨的更吓人[9]。如果再不采取措施我国房地产业将岌岌可危。要想处理好房地产业的种种问题，必须XX，广大消费者同时采取措施进行改善。

　　XX方面要做好宏观调控，内容包括：国家合理地制定各项经济政策和措施；国家正确的运用价格、税收、信贷等经济杠杆，调节国民收入的分配和再分配，从经济利益上诱导、协调和控制社会再生产各个环节；科学的编制各项经济计划，使经济计划建立在有充分科学根据的基础上，使其在中长期的资源配置中发挥应有的作用，弥补完全依靠市场配置资源的不足[10]。从政策方面要“建立和完善以经济适用房为主的住房供应体系”[11]，制定新的购房政策，坚持预防性调控方向，实施有保有压、区别对待的原则[12]。税收方面要实行累进物业税[13]。在经济计划方面要努力构建消费主导型发展模式[14]。

　　由于商品住宅市场的投机行为四起，个人，集体纷纷加入炒房大军，地方XX也就在炒房的热潮中赚了个够，土地出让收入直线上升，住房价格也随之涨之又涨[15]。同时随着城市化进程的加快，大量的农村人口涌入城市，而农村人口在我国人口中属于偏低和低收入群体[16]。鉴此构建消费主导型发展模式已经迫在眉睫。消费主导型住宅市场更趋向于理性消费，加上最近国家一批批经济适用房、社会保障房建成，盲目的购房心理也相对有所松缓[17]。消费者更注重于对住宅的满意程度，包括建筑特征、邻里特征、区位特征、住宅价格4个方面[18]。按照生活方式我们可以将消费者分为以下几个群体：成功型，高收入群体，对小区的整体氛围要求很高；事业型，高收入群体，消费理性，选择实用、性价比合理、地段优越的楼盘；个性型，中等及中等偏上收入群体，是小户型跟高价位住房者的主力军；平实型，中等收入群体，选择适用实用的住房；炫耀型，中等收入群体，注重宣传、名气、开发商实力小区设施；经济时尚型，中等及中等偏下收入群体，考虑功能完整性，时尚流行性；求实稳健型，低收入群体，住宅的价格对其影响较大；挣扎型，低收入人群，租用廉租房[19]。

　　要长沙住宅市场稳定健康的发展，XX措施得当，努力构建消费主导型住宅市场是其关键。在政策干预与消费者理性消费的同时促进住宅商品房开发商的理性回归[20]。长沙市XX也颁布了关于进一步加强房地产市场管理有关问题的通知，施行了房屋限购令并规定房地产开发企业、房地产经纪机构及其执（从）业员，不执行本通知规定的，暂停网上签约，其违规行为记入信用档案，并由当事人承担相关责任。这对长沙住宅市场积极健康的发展起到了强有力的政策保障。

　　近几年来，我国房地产行业发展迅速，在房地产热潮的同时也曝露出了众多问题，房地产行业也成为近几年来社会关注的焦点。住宅市场作为房地产市场的重要组成部分，同时也是广大人民最为关注的部分，住宅市场扮演着举足轻重的角色。对长沙市住宅市场的投资主导型和消费主导型进行研究分析，进而探讨未来适合房地产发展的方向，对于稳定房地产产业，保障居民住房有着重要的现实意义。

　　2001年，全长沙的商品房销售面积仅159.39万平，2010年迅猛地增长到2140.46万平方，增长速度和总售面积超过北、上、广，长沙经济总量也从全国省会城市垫底的角色，一跃成为排名第五的最具发展潜力城市。数据显示，2011年，长沙内五区(不含望城新区)网上招拍挂土地的成交面积为377.55万平方米，成交金额达169.3834亿元。而在2010年，长沙内五区网上招拍挂土地实际成交77宗，成交面积316.76万平方米，成交总金额119.2569万元。相比2010年，2011年长沙土地市场的成交金额和成交面积同比涨幅分别达到42%和19.19%。其中长沙市的商品房成交量情况良好（见图1），2011年3月长沙商品房成交均价是6171元/平米，情况一直比较稳定。2011年第一季度，全市二手房成交面积93.94万㎡，成交套数为7805套，同比分别增长-21.40%，1.96%，其中住宅成交69.61万㎡，成交套数为6815套，同比分别增长7.53%、0.93%。分区域来看，内五区二手房成交面积63.32，成交套数为5521套，同比分别减少了4.27%、-1.87%。其中住宅成交47.22万㎡，成交套数为4921套，同比分别增长0.93%、-5.82%。

　

　　2011年全市新建商品房累计销售备案1796.38万m2，同比减少16.08%，其中住宅销售备案1623.06万m2，同比减少18.15%。分区域来看，内六区新建商品房累计销售备案1281.53万m2，同比减少18.75%，其中住宅销售备案1158.73万m2，同比减少20.42%。从各区县情况来看，雨花区商品房销售备案量最大，长沙县次之；同比增幅来看，全市仅望城区、宁乡县同比增幅为正增长，而从住宅销量来看，各区县同比增幅均为负。从各月情况来看，除1月外，全市各月销售备案量均低于180万m2。

　　改革开放之初，我国处于生存型阶段，扩大社会产品供给，满足私人产品需求是改革发展的主要任务。为此，经济增长以追求总量为目标，注重投资和出口在经济增长中的拉动作用。

　　3.1.1投资主导房地产需求带来经济结构的扭曲

　　房地产具有一定的投资品特性是可以理解的，但是在特定的市场环境下，过于浓厚的投资品特性必然使得房地产市场充满的投机气氛，不仅容易导致房价在短期内的异常上涨，而且也给经济带来结构性问题，例如稀缺资源的无效利用、资产与财富保有的两极分化、家庭收入可承受能力的恶化等。从这个角度观察，以新国十条为代表的新一轮房地产调控，正在试图推动房地产从投资品特性主导，逐步恢复到消费品主导。

　　3.1.2过强的房地产投资特性会导致资源的无效使用

　　房地产过于强烈的投资品特性所引发的第一个结构性问题就是：土地有效供给的减少、低效利用及房屋的空置。首先是土地有效供给的减少和低效使用。在土地作为资产被保有的情况下，对于土地所有者即XX而言，在希望或急需土地出让收入补充财政缺口之前，会倾向于选择等待最好的时机或最高的价格将其出让。其次是房屋空置面积居高不下。房地产作为资产被保有的情况下，为了降低资产变现的交易成本，所有者可能不会轻易将其出租，而是选择空置。因为如果出租出去，房客迁入，就会使房地产的权利关系变得复杂，从而增加将其出售时的困难。同时快速上涨的房价也使得投资者忽视租金的收入等。

　　3.1.3过强的房地产投资特性会导致资产保有和财富两极分化

　　过于强烈的房地产投资品特性所引发的第二个问题是资产保有和财富分配的两极分化。首先是，土地所有者与土地使用者之间财富分配的两极分化。在当今中国，地方XX是唯一的土地所有者，在地价高涨的情况下，这种所有者身份为地方XX提供了源源不断的资产性收入；相反，土地使用者，无论是商业用地还是住宅用地的使用者，都不得不承担土地价格高涨的成本。这一关键性区别成为XX部门与非部门之间财富分配两极分化的一种最重要的机制。

　　经过30年的快速发展，我国开始从生存型阶段进入到发展型阶段。发展型阶段的一个重要特点是，随着社会公共需求的全面变化，私人产品过剩而公共产品短缺，满足社会公共需求成为改革发展的重要任务。为此，经济增长要以促进人的发展为基本目标，大力发展第三产业，注重居民消费在拉动经济增长中的作用。从发展阶段变化的客观要求看，需要显著提高居民消费率，突出消费在经济增长中的重要拉动作用。

　　从去年10月开始，长沙市内就有一批名企大盘开始降价促销，如“万科”、“恒大”率先88折或以内部优惠房源价68折大幅促销；“富基世纪公园”项目规模和品质都属一流的超级大盘，原来定位是精装房，号称送1600精装，价约5200~5600元，现在的广告是3680元/全部一口价。四方坪二环线上的“半岛公园”项目，新开项目第一期4600的优惠均价，让相邻的卖5600~6500的项目直接连续4个月0销售；树木岭二环内的项目“都市兰亭”6000的均价，直接与相邻项目拉开近2000元的差价。据长沙市房产局监测到的数据是，大概30%以上的开发商在降价促销，降价幅度在15%-20%之间。可见长沙市住宅市场有转向消费主导型的发展趋势。

　　3.2.1消费主导型市场可以合理配置资源

　　当市场以消费者为主时，消费结构的变化表现在：以吃、穿等基本生存需求为主的消费结构已经被取代了，而以人力资本投资的教育、休闲、保健的新消费结构正在形成。消费增长点在新兴家用设备、居住、交通通信、医疗以及娱乐教育方面。消费结构的调整会引导投资和产业结构发生改变，人们不再为买不到房子而发愁，这样，大量的空房、无人居住房屋会大大减少，有效的配置房产资源，提高资源的利用率。

　　3.2.2消费主导型市场可以有效抑制房价的增长

　　2007年至2010年，全市完成保障性住房324131户，受益者超过100万人，保障性住房已占全市住房总量的1/3。在中部省会城市中，长沙的人均住房面积最大，房屋平均值、房价增长率、房价收入比最低。随着保障性住房和经济适用房的建设，长沙市住宅市场逐渐进入了消费主导型市场，购置高价位商品房的市民会大大减少，加上XX对炒房团的遏制作用和相关政策的出来，使得人们对高价商品房的需求量降低，购买的人少了，开发商无法售出，房价自然下降。

　　随着长沙市经济的快速发展和城市化进程的加快，大量乡镇居民和农村居民转入城市，使得城市居民逐年增加，但是在10年前，房产开发还相对较少，不能满足大量城市居民的需求，倒是房产资源供不应求，出现买不到房的现象。经过10年的发展，虽然房价上涨了很多，但是由于XX出台经济适用房和保障性住房建设的相关政策，城市的住房面子大幅度增加，基本能满足人们的居住要求。2012是国家十二五规划的大力实施年，也是我国1000万套保障性住房大力建设时期，根据长沙市的十二五规划目标，今年长沙市公共租赁住房、廉租房、经济适用房、棚户区改造等将继续大力推进，并会取得显著成效，房地产市场上的商品房、保障房双轨制格局已初步形成，将有效增加中低水平住房供应，进一步完善市场结构，促进长沙房地产市场的健康发展。

　　2010年4月17日，xxxx为了坚决遏制部分城市房价过快上涨，发布《xxxx关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》简称“新国十条”。2011年xxxx办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知，简称国八条。2011年，在市场与行政一系列的组合重拳下，全国楼市调控效果初步显现。但调控效果的全面显现还需时间，根据温xxxx对经济工作的报告，不难解读出今年将是调控政策继续贯彻落实的一年，但并不排除一些合理的微调，即政策会根据经济形势变化，有针对性的适时适度进行预调微调，预计长沙楼市政策也将在调控政策基本方向不动摇的前提下，或有合理的调整。

　　实现从生产主导型向消费主导型的增长方式转变，涉及到多方面的改革。例如，推进收入分配体制改革、基本公共服务均等化、城乡一体化、财税金融体制改革等。

　　从我国的情况看，以扩大内需为主线的改革具有结构性改革的特点。例如，第一，在构建消费主导型增长方式中，要求对收入分配体制做出大的调整。这个调整不仅需要明显提高劳动者报酬在GDP中的比重，而且更需要建立起一个有效的制度，使社会公众能够分享经济社会发展的成果。第二，加快基本公共服务体制建设，推进基本公共服务均等化。这有一个财力的问题，但主要的还是制度设计的问题。第三，推进城乡一体化，打破城乡二元制度安排。我国城市化水平偏低，是影响消费水平的重要原因。未来5-10年，我国的城镇化将呈现加快发展的大趋势，这是扩大内需的一个最为重要的动力。但这个趋势能否成为现实，取决于能否尽快打破城乡二元体制，加快推进城乡一体化进程。第四，推进财税金融体制改革。要尽快把生产型财税体制转型为公共财税体制，把重点用于扶持生产的金融体系改造为重点用于扶持消费的金融体系。第五，推进XX转型。这是最为重要的体制保障。以扩大总量为目标是GDP政绩观的基础，如果XX不从根源上认识到社会发展阶段的变化，并且适应这个阶段变化调整XX目标，要改变GDP政绩观就很困难。只有在XX理念变化的基础上进一步转变XX职能，约束XX利益，理顺XX行为，增长方式的转型才能取得实质性突破。

　　从前几章对目前长沙房地产数据的分析可以推断，即便国家调控政策微调向好，资金逐步宽松，但长沙按1000万人口规划建设的住宅群目前作为投资的产品的收益无疑已不具备吸引力，销量的下降回归实际需求成定局。去库存成了长沙市房地产企业近两年的主要工作，而且至少5年内长沙的住宅市场将一直处于供大于求的极度饱和状态。虽然开发商们最期望的是在价格相对平稳的状态下度过漫长寒冬，事实上一些定价过高、品质定位超前（精装、超大规模、建筑品质过高）、位置偏远配套不齐交通不便的项目受到的压力巨大，成为降价促销先锋。一些中小企业和小型项目，特别是本地中小开发商资金紧张的局面基本无解，老板跑路现象前赴后继，很多项目会有大幅降价。

　　发展消费主导型住宅市场对于长沙市来说已经具有了先决条件和基本要求，发展消费主导型市场可以有效的抑制房价的上涨，使其回归到一个合理的价位，又可以减少空房的占有量，优化房产资源的合理配置，提高资源的利用率。因此，发展消费主导型住宅市场是长沙市房地产业发展的未来趋势和良好发展目标。

　　近年来我国控制房价的措施频频出台，虽然无法做到彻底根除病因，但也取得了一定的效果。我国部分地区房价上涨缘于供需脱节、投资炒作。已经超出了消费者的承受能力，如果进一步大谈扩大消费、放宽经融则必然造成房市的非理性繁荣，从而造成经济的大起大落。频频出台的调控措施已经造成消费者的观望情绪，进来，部分地区商品房交易量骤减，有的楼盘交易量甚至为零。虽然房市调整会产生出许多问题，但长远看房市调整也会有许多益处：可以调整供求关系，强制打压不合理需求；可以调整市场，大量低效率的开发商被市场淘汰，为好的竞争环境的形成创造条件；可以房价调整作为契机将进一步推动各项体制的变革。对进一步加大力度控制房价，作如下建议：（1）抑制不合理需求，控制个人买过多的房屋进行倒卖行为；（2）优化土地供应结构，增加住房有效供给，增加保障房和经济适用房建设；（3）防止国际热钱炒作，打击国外恶意炒房行为，规范房地产市场秩序，净化房地产交易环境。

　　房市有效竞争的形成主要依靠于市场手段。从房地产业发展集中度的角度看，过多开发商用机市场的状况有赖于市场的调整，依靠价格、供求、竞争机制强制淘汰落后的开发商。从房市品牌竞争的角度看，长期的发展会提升市场的竞争意识，优秀品牌会不断出现，进而服务及管理水平会不断提高。

　　房市有效竞争的形成也依赖着XX的宏观调控，要求XX完善市场准入制度，土地供给制度，要求XX进一步加大力气促进长沙市其他落后地区的发展，要求进一步完善相关法律，加大执法力度，规范市场竞争。

　　随着房地产市场化发展的不断深入,市场在扩大房地产投资开发，改善居住环境上起着越来越来重要的作用。但是，城市住房保障计划是不可能依靠市场自发履新的，长沙市房市发展还处于初期，保障性住房还必须依靠XX的宏观调控，住房保障体系的建立也必须保“人人享有适当住房”以改善民生。为此，XX应该更加注重保障性住房和经济适用房的建设，进一步完善住房保障体系。

　　改革开放30多年来，长沙市的房地产产业获得了迅速的发展，从2001年至2010年，住房面积翻倍增长，房价也成倍增加，形成了以投资主导型为主的住宅市场，引发了房价循环上涨、居民买不起房，但有大量空房存在的怪现象。随着国家宏观调控和市场的发展以及人们认识的提高，长沙市房地产业呈现出消费主导型市场的发展趋势，为此，XX应该抓住这次机遇，加大调控房价的力度，完善城市保障性住房和经济适用房的建设，遏制炒房行为，规范房地产市场，发挥市场的竞争机制，引导长沙市房地产业走向正确的消费主导型市场，保证房地产产业的稳定良好发展。

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