1.农村宅基地使用权概述
1.1农村宅基地的内涵
一般来说，作为农村户口都具有申请宅基地的权利，但是未满年龄未满十八周岁的公民则不具有申请的权利，另外还有，因为出卖了已经申请或者其他原因取得的宅基地则不想又再次申请的权利。农村村民对宅基地只享有使用权，这种占用、利用的关系，在法律上被称为占有权和使用权，村集体成员也可以通过农村宅基地来获取收益，例如出租。但是如果低端处分也就是买卖，处分者一旦自愿处分了自己的宅基地，那么就终身失去了申请再次获得权权利。
农村宅基地的一般主流定定义都偏向于法律的定义，主要是《土地管理法》这部法律来予以规定。本文将其规定做一个简要的概括和总结，农村宅基地是指村集体所有但分权于本村集体内部成员使用的土地权利。
1.2农村宅基地使用权的内涵
任何年满十八周岁的属于本村集体成员的公民尚未出租过自己的宅基地，并且尚未满足生存、基本生存需要的的农民都可以申请宅基地，取得了宅基地就获得相应的使用宅基地权利。上文已经论述过，该限制的处分权只能向本村集体内部成员转让，一次转让不得再次申请。从该权利的转让限制来看，我们可以看出国家对宅基地使用权的转让的限制是非常严格的，对内而不对外，只出不入。
宅基地使用属于农民的基本生存权利中的一项，任何人丧失了宅基地使用权可以根据丧失的原因不同而结果不同。上文说过资源出卖的后果，但是也有不同的情形，例如自然灾害、国家的征收补偿等，或者公民分户的需要，以及外来本村的村民需要重新分配宅基地的，则另外处理，村民仍然可以重新申请宅基地并获得宅基地使用权。
1.3农村宅基地使用权的法律基本规定
所有法律都是和宪法不得抵触、一脉相承的。《宪法》是母法，其规定了宅基地所有权属于集体。对于农民出让给本村集体内部的成员宅基地，只要经过村集体成员同意，一般来说没有别的效力瑕疵该合同是有效的。如果合同效力有所瑕疵，受害方可以去法院行使诉权来撤销这个合同的效力，也就是说可以将这个宅基地转让合同从有效撤销到无效，是一种从有效恢复到自始无效的状态，所以宅基地转让的合同效力本身也是非常复杂的，更别提再参合进来《物权法》。而且即使经过村集体的同意，但是对于宅基地使用权利的转让没有登记，那么也违反了公示公信原则，属于无效的物权转让行为。另外，之所以仅仅转让宅基地或者房屋，往往关乎到地上的房屋或者房屋下的地，这是因为《物权法》规定了，房屋一体原则，转让其中一项，另一项自动跟随其效力。
由以上的法律规定，我们看到了一个很明显的事实，那就是我国对于宅基地转让设置的限制很大，而且转让的手续繁多，物权效力十分掣肘，严重影响了宅基地使用权的流转，这是摆在我们农民面前一个严峻的问题。主要考虑到历朝历代都是由于土地兼并最终导致王朝崩塌，中国xxxx要想走出这么一个王朝周期率，只能限制这一条，但是在封建时代一去不复返，依法治国、民主文明的XXX下，商品经济的高度发达背景之下，这一做法真的还有意义吗？值得反思。本文认为，这不符合市场经济的规律，也是今后逐渐需要改变的制度，以此为出发点来，为慢慢改革这一制度做一些研究。
2.贵州省遵义市地区农村人口和宅基地使用权流转基本情况
2.1遵义市农村人口基本特征
遵义市是我国红色革命之乡，是xxxx转危为安，在历史发展的重要转折点的发生地，遵义市的发展一直是深受我党和国家重视，也一直走在全省经济发展的前列，虽然地处西南之地，但是XXX政策一直都深入到此，红色革命之乡关于土地改革的思考也是很深的，笔者就以遵义市为例作为研究对象展开研究。
2.1.1农村人口比例高
据2015年的最新数据，遵义市农村人口占据全市总人口的84%左右。到了2016年，据统计全市户籍人口797.5万人，其中城镇户籍在册人口304.9万人。这说明了什么？
这说明了，贵州省一直以来精准发力、无差别落户城镇的户籍改革制度作为了发展的首要目标之一的贵州省遵义市，以省XX提出的口号和领导下，优秀地完成了人口落户城镇的10000多人的巨大目标，实现了户籍在册人口城镇化的比率是38.23%。户籍改革制度和城镇化建设的步伐一直是遵义市XX，在xxxx和省XX有关政策力度的指引下的首要目标之一，在遵义市最近两年的发展当中，尤其是2016年，成为了关键的一年，提前完成了省XX下达的人口城镇化率到38%的年度目标的情况，遵义市XX于2016年8月16日，就已经提前的完成该巨大目标。但是我们也不难看出，直到2016年8月16日，遵义市农村人口，所占据的比例也还是巨大的。还剩下百分之将近62左右，在这么巨大的农村人口的压力下，贵州省遵义市走向城镇化的目标和户籍改革制度的落实和完善还有很大的距离
2.1.2农村人口流动性大
据2015年XX公开的数据显示，遵义市常住人口超过了620万人，而不常住的人口有100多万，这其中有大约有84%左右的农村人口属于非常住人口。因为贵州省遵义市市农业大市，农村人口的收入主要靠农作物收入，但是在农闲之时，甚至在一般情况，年轻人都会选择外出打工，留下年纪稍大的老人和儿童作为留守人员做农活。农村里的青壮年大多远赴沿海城市打工发展，只有在年时才会返乡与情人团聚，对于普通家庭而言，家里走了几个年轻人，房屋就会马上显得冷清下来，年纪较小的儿童往往会选择和爷爷奶奶生活在一起，吃、住都在同一个屋檐下。
2.1.3农村人口生活水平有待提高
贵州省遵义市XX曾在2008年对辖区内的十四个县区市两千三百三十五户农村住户进行了调查，发现平均收入水平在3300元左右，同比上一年比2007年增长了481元，也就是增长了17%个点左右。扣出了同年的物价通货膨胀率水平的8.2%，农民的人均收入还是增幅了9个点。
遵义市地区年生产总值在2016年达到了2403.9亿元，年增长为百分之十四。农村人均收入突破万元大关。农民收入翻了三番，可以说发生了质的转变，但是据全国的平均水平来说，仍然具有较大的差距。近两年来，遵义市在xxxx和全国的政策帮扶和支持下，在xxxx的精准扶贫的政策号召下，已经完成了大量的贫困人口的脱贫，但是，从现有数据来看，人民生活水平还是有待改善才能达到全面的小康目标。
2.2遵义市农村宅基地使用权流转基本现状
我国现代以来的土地改革制度主要分为四个阶段。最后一个阶段是改革开放以后，我国正式确定了一户一宅的宅基地制度，限制了城市来农村买进宅基地的。因此农民也不能够将其宅基地转让于本村集体之外的城市户口。
我国学术界对宅基地的转让有两种观点，一种观点比较谨慎认为，宅基地转让还不具备成熟的市场背景和制度环境。而另一些学者则持非常乐观的态度，坚持认为应当积极地改进土地制度，帮助社会主义资源的合理配置。
我国还有将宅基地作为抵押物进行抵押市场发展趋势。这样的一些改革试点已经在我国的一些地区实施。但是也受到了不少的争议，有些学者认为农村保障体系不完善，失地农民如果没有很好的安保障制度则很容易引发社会矛盾，另外一个方面，宅基地允许抵押土地的性质必然发生变化，最终将加剧XX的管理难度。
本文认为，不管XX允不允许宅基地的进一步流转，农村宅基地广泛流转趋势已经非常盛行，形成庞大的隐形市场。因此，不如通过XX介入的方式加以有序的调整，进行宏观调控。另外，对于宅基地抵押权容易导致土地性质变更的问题，笔者认为应当允许部分城市予以进行改革试点，而不能因为农村保障体系的薄弱而否定这一个改革的制度试点问题，因为在目前我国土地的征收也是非常广泛的，现在已经形成了大量的失地农民的问题，失地农民的问题日趋加剧。这是社会保障的问题，而不是土地资源管理的问题，资源管理上应当尽量地促进物尽其用，资源的合理分配，至于在社会保障体系上面，XX完全都可以通过农村宅基地流转的一些中间环节来增加税收或者其他费率的办法来保障丧失农村宅基地的失地农民的生活问题。加快农村宅基地的流转速度是进一步帮助城镇化建设的关键一环，应当予以高度重视。
2.2.1严格控制农村宅基地规模
《遵义市农村村民建房管理办法（试行）》（以下简称办法），该办法首先就要求对农村宅基地用地规模加以控制，遵义市设定了1000亩以上的农田的基本红线，禁止因为宅基地选址超过这个红线。宅基地的使用，对于遵义地区来说，绝不能以牺牲耕地为需要。
2.2.2鼓励集中建设农民新村
原则上，在2014年4月15日以后，村民申请宅基地不会再被安排单独建房了，根据《办法》，遵义市全体村民以后就要实行向中心村和市区靠近的办法，这对于遵义市XX而言，市一个长久规划，为了避免以后二次拆迁和城中村现象的发生。在一些撤并的农村地区的村庄，已经不允许再改建、新建和扩建，如果是情非得已的危房需要改造，那么则例外允许，这些做法都是鼓励农民建设新村的措施。
2.2.3农用地纳入年度计划
遵义市国土分局每年都会农用地进行核定范围，如果在农村地区没有增加农用地面积，今后的农村宅基地面积将有减无增。只有当耕地面积增大时，根据农用地和宅基地、建设用地相挂钩原理，才允许增加农村地区宅基地总指标，这些总指标数量都会被纳入到遵义市XX的年纪计划之中，统一规划和审批。可以说这个办法是在严格控制宅基地使用总量的基础上提出的具体办法，但是也应当看到其有灵活的一面，允许在死的办法之下，鼓励村民以增加农用地的方式换取宅基地。
3.贵州省遵义市地区农村宅基地使用权转让存在的问题
3.1农民宅基地使用权不均衡
根据我们的《土地管理法》规定，农村宅基地实行一户一宅制度，但是对于户这个概念，现有法律存在漏洞，包括现在连刑法到底什么是“户”也没有说清楚，以至于入户抢劫的加重刑在实践中存在争议。对于保护公民免受犯罪迫害的《刑法》都对“户”的概念没有明确，更何况一般的小法律。所以法律中对于沪没有一个统一而明确的概念。由于农村宅基地的继承和赠与的发生，宅基地使用权原本一户一宅的制度已经形同虚设。很多人超出了一户多宅的基本法律规定，变成了一户多宅的现象。据遵义市地区的调查数据，遵义市存在一户多宅的现象已经达到了已经达到了上千户户。这将是一个不小的宅基地使用权浪费现象发生的根源。随着二胎政策的放开，未来20年内的农村宅基地的使用权会变得更加不均衡。
3.2违法违规用地现象严重
在遵义市农村地区，农民主要靠农作物的收入作为农民的主要来源，遵义市是农业大市，农村地区的人口普遍存在养殖家禽的情况，很多农村农民因为宅基地的使用面积不足而违法搭建违章建筑来圈养家禽家畜的，有甚至规模很大，达到了小型养殖场的用地规模。不仅形成了严重了生活污染和垃圾，而且扰乱了宅基地的使用秩序，违反了土地管理法的规定。虽然根据国土分局的测量，某些村还存在大量的宅基地使用指标，但是已经被部分村民通过种植农作物和圈养家禽等形式予以霸占，法院一般也不会受理这种案件，认为这是农村集体内部可以自己通过调解来解决的事情。农村是熟人社会，讲究先占为主，村民之间又不想发生矛盾，这样大量的违法建筑形成了一股风气互相蔓延。
3.3宅基地违法流转现象日趋严重
随着遵义市房地产业的发展，遵义市商品房价格的持续上涨，很多市民在城里已经买不起房，而把目光转向了土地价格非常低廉的农村地区，由于遵义市部分农村地区比较靠近城市，很多城市户口，尤其是年龄较大的城市人口开始愿望逆城市化生活，想要在农村落户安家，而把腾出来的城市空房给年轻人上班使用。对于他们而言，农村生活更惬意，相比城市的消费水平也更低，交通问题完全可以通过汽车的办法来实现，遵义市农村地区成了养老的好去处。用低廉的价格买了一块宅基地，而花费较低的成本就可以修建一套宽敞的房子，甚至别墅成了很多遵义市城市户口的追求，老年人可以养老，年轻人可以度假。由于本人上文说的一户多宅的现象广泛存在，很多村民将自己多出来的宅基地直接出卖。这种宅基地违法流转现象在遵义市地区又越来越严重的趋势。
4.促进宅基地使用权流转的几点思考
4.1建立宅基地的退出机制
随着近来遵义市农村宅基地一户多宅的现象大量存在，以及其他隐性的宅基地非法买卖现象严重存在的问题，应当首先通过严格落实登记制度来制约农村地区宅基地买卖的隐形市场。通过明确的登记制度之后，然后再实行农村宅基地的退出机制。笔者上文已经说过，很多农村大量存在一户多宅现象，对于这种一户多宅的现象必须要建立宅基地退出机制来解决这些历史问题，宅基地的退出可以通过有偿方式进行，对于需要在村集体申请宅基地的分户或者新迁村民，过去和现在都会向村集体缴纳一定的款项，这笔款项如果用于申请本村集体内部有一户多宅的农民的宅基地，则可以直接将钱款转让给农民个人。这种村集体为主导，鼓励一户多宅农民向无宅基地符合申请条件的农民转让的制度就是宅基地退出机制，这有利于解决宅基地的历史遗留问题和人口随着时间的发展与宅基地不匹配的问题。过去宅基地申请条件较松，现在则较严格，实行该制度还有利于公平正义的发挥。
4.2完善法律法规，适应社会发展
《土地管理法》以及《物权法》等所规定的具体情况已经随着时代的发展应有所变化，法律是社会、政治、文化、经济等发展的产物，应当随着社会的发展而变化，而不能一直保持僵硬和滞后。没有法律法规的保障，宅基地流转的退出机制将变得于法无据，于法无理，最后将难以实行。
建立农村宅基地一定形式的流转办法，可以专门设立一部法律，例如宅基地使用权流转法。通过这部法律来进一步管理宅基地的继承、流转、违法责任等方面问题。
4.3探索多种形式的宅基地使用权流转形式
我国的浙江省宁波市已经率先对农村的宅基地进行上市交易和抵押等宅基地流转形式进行试点。但是就目前，改革试点的所有参与方仅有农村合作社支持，对此政策支持和愿意试水的银行并不多。应该通过相关法律法规的完善，通过法律来进一步保障农村宅基地流转市场的进一步完善。更快地促进农村宅基地流转制度的进一步发挥，做到资源的有效分配，真正建立、健全全国农村宅基地交易的正规化和合法化。
参考文献
[1]宋利利.新农村建设背景下的宅基地使用权流转初探[J].安徽农业科学，2013(17):11.
[2]张子任.农村宅基地使用权流转法律问题探[J].中国司法，2010(1):13.
[3]李文明.农村闲置宅基地流转问题研究[D].西南大学，2010。
[4]郑林.浅论农村宅基地使用权流转现状与对策[J].山东行政学院山东省经济管理干部学院学报，2010(4):13.
[5]钱忠好.农地承包经营权市场流转:理论与实证分析一基于农户层面的经济分析[J].经济研究，2013(2):111.
[6]汤敏.茅于轼.现代经济学前沿专题[M].北京：商务印书馆，1982.
[7]吴春华.我国农村宅基地使用权流转模式探析[D].福建师范大学，2014.
[8]杨留强.我国宅基地使用权流转制度探析[J].昆明学院学报，2015(1):14.
[9]王立新.制定农村宅基地使用权流转制度依法有序进行流转[J]..吉林农业，2015(11):121.
[10]平狄克，鲁宾菲尔德著.张军等译.微观经济学(第四版)[M].北京:商务出版社.2000.
[11]金晓月.农村宅基地流转模式构建探析[J].农村经济，2015(7):141.
[12]刘岩.我国宅基地使用权制度研究[D].河北大学，2010(1):161.
[13]秦昆.关于农村宅基地使用权流转的法律思考[J].金卡工程:经济与法，2015(8):191.
[14]葛旭.农村宅基地使用权流转的法律规制[J].企业导报，2011(9):156.
致谢
感谢我的徐盛夏老师，这片论文的每个实验细节和每个数据，都离不开你的细心指导。而你开朗的个性和宽容的态度，帮助我能够很快的融入我们这个新的实验室。感谢我的室友们，从遥远的家来到这个陌生的城市里，是你们和我共同维系着彼此之间兄弟般的感情，维系着寝室那份家的融洽。
在论文即将完成之际，我的心情无法平静，从开始进入课题到论文的顺利完成，有多少可敬的师长、同学、朋友给了我无言的帮助，在这里请接受我诚挚的谢意！
下载提示：
1、如文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等，请点击“文章版权申述”（推荐），也可以打举报电话：18735597641(电话支持时间：9:00-18:30)。
2、网站文档一经付费（服务费），不意味着购买了该文档的版权，仅供个人/单位学习、研究之用，不得用于商业用途，未经授权，严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等，侵权必究。
3、本站所有内容均由合作方或网友投稿，本站不对文档的完整性、权威性及其观点立场正确性做任何保证或承诺！文档内容仅供研究参考，付费前请自行鉴别。如您付费，意味着您自己接受本站规则且自行承担风险，本站不退款、不进行额外附加服务。
原创文章，作者：写文章小能手，如若转载，请注明出处：https://www.447766.cn/chachong/10969.html,
