房地产企业税务风险管控研究

摘要

改革开放以来，人们的生活水平日益提高，老百姓从以前的“吃不饱饭”到如今“买不起房”，人们对房子的需求越来越大。可见，当前房地产行业的发展迅猛，人们也越来越离不开房子，房地产企业的发展现状也成为大家茶余饭后的热点问题。自国家实施营改增政策后，大幅度提高了房地产企业的税收风险。但是，许多房地产企业并不重视对税务风险进行管控，导致企业在接下来的经营活动中面临的税务风险越来越高，严重影响了企业的经营成效。

本文以房地产企业为研究对象，以税务风险管控为研究内容，分析房地产企业的税务风险现状和特点，然后通过案例进一步分析税务风险形成的原因，并提出应对措施。如何进行有效的税务风险管控是任何房地产企业在当前经济发展模式下必须高度重视的问题。本文研究房地产业税务风险管控，有利于提升企业利润，提高企业的税务风险管理，完善企业风险控制环境。

本文共分为六大章节。第一章是绪论，首先介绍选题背景以及研究意义，并简要交代本文研究内容和研究方法以及文章创新之处。第二章是税务风险相关理论，主要阐述房地产企业税务风险管控相关理论。第三章是房地产业税务风险主要概况，重点介绍房地产业税收的基本概况以及面临主要风险。前三章节主要是让读者了解现状和介绍基本的理论知识。第四章是K房地产开发企业税务风险管控分析，选取典型房地产开发企业K公司的案例来分析房地产业税务管理中存在的问题以及税务风险的成因。第五章是房地产企业税务风险管控应对措施。第六章是结论和展望，总结全文研究结果和不足之处。

关键词：房地产企业；税务风险；风险管控

一、绪论

（一）研究背景及意义

1.研究背景

改革开放以来，中国经济飞速发展，中国境内的房地产业也取得巨大成就。老百姓从以前的“吃不饱饭”到如今“买不起房”，可见人们对房子的需求越来越大。从整个房地产市场总体发展现状看：一是当前房地产投资继续保持着较快发展，主要以东部地区为主；二是国内贷款推动房地产投资增长，提前消费成为许多年轻人购房方式的首选；三是开发商加快土地开发速度，土地开发面积增速持续大幅增长；四是商品房需求旺盛，以北上广深等大城市为主；五是人们对房地产的需求促使房地产价格持续上升，XX也陆续出台各种购房政策。

房地产企业是推动中国经济高速持续发展的重要支柱，对拉动经济增长、带动相关行业发展发挥了极其关键的作用。因此，房地产企业在税收方面的贡献也是占到了绝大部分。同时，房地产企业也是税务稽查、税务专项检查关注的重点行业。但是，相对与我国税法管理规定，我国房地产企业涉及的税种繁多，税务问题更是五花八门。有位经济学专家曾说过：有效的税务风险管控是任何房地产企业在当前经济发展模式下必须高度重视的问题。因此，本文对房地产税务风险管控的研究十分必要。本文也将分析当前我国房地产税务管理现状，并进一步提出税务管控对策。

研究意义本研究课题从税务风险管理理论出发，以房地产业K公司作为具体案例，介绍该公司税务风险及税务风险管理现状，分析该公司在税务风险管理的不足之处和成因，然后对K房地产公司管理现状进行分析，进而为房地产企业提出有效降低税务风险的具体措施。

2.研究意义

一：给理论界带来启示。企业进行税务风险管控，一方面可以控制企业各项活动进行合理的会计核算，从而进行正确的企业税务核算;另一方面，企业进行税务风险管控可以让企业的经营行为准确适用税法的规定，合理适用有关的优惠政策，避免多缴了税款，承担不必要税务负担。

研究意义二：给社会各界的企业家们带来启示。本文通过讲述典型案例，一方面，有助于K公司提高税务风险管控水平，降低税务风险，完善企业风险控制环境，减少不必要的税收开支，从而实现企业利润最大化。另一方面，本研究课题对其他房地产企业具有一定的借鉴作用，可以给社会各界的企业家对降低税务风险，提升税务风险管理水平，增加企业经营利润，实现企业战略目标，都有着一定理论和实务意义。

（二）研究内容

本文以房地产企业为研究对象，以税务风险管控为研究内容，分析房地产企业的税务风险现状和特点，然后通过案例进一步分析税务风险形成的原因，并提出应对措施。

本文共分为六大章节。第一章是绪论，首先介绍选题背景以及研究意义，接下来简要交代本文研究内容和研究方法以及文章创新之处。第二章是税务风险相关理论，主要阐述房地产企业税务风险管控相关理论。第三章是房地产业概况，重点介绍房地产税收风险管理的基本概况和房地产业面临的主要税务风险。前三章节主要是让读者了解现状和介绍基本的理论知识。第四章是对K房地产开发企业税务风险管控进行分析，选取典型房地产开发企业K公司的案例分析房地产业税务管理中存在的问题以及税务风险的成因。第五章是房地产企业税务风险管控应对建议，针对上述税收风险成因对房地产企业税务风险管控提出建议和对策。第六章是结论和展望。

（三）研究方法

在研究手段和方法上，本文综合运用文献分析法、案例分析法。

文献分析法：本文以房地产企业税务风险管控为中心，通过搜查大量有关的文献资料，在明白税务风险管控的基本内涵和形成原因的基础上，整理出国内专家对税务风险管理的研究成果，然后分析房地产企业在实际生活中会面临的主要税务风险，总结和提出应对措施。

案例分析法：本文选取典型房地产企业K公司作为例子，对K公司的组织架构、财务状况进行详细分析，结合相关理论知识对K公司税务风险问题以及形成原因进行全方位细致分析，并为K公司提出对策和建议。

（四）创新之处

选题新颖，专题研究。在“营改增”政策的全面推行下，我国房地产业作为五大试点之一纳入增值税增税范围，房地产业在税制上的改革大大提高了房地产业税务风险。然而，我国在对房地产税务风险管控上的研究甚少，大多文献是对房地产税务风险管理、税收筹划方面的研究。本研究课题在选取典型案例进行分析，结合现状多角度分析税务风险的成因，并为房地产业提出应对措施。合理分类，细致分析。在对案例K房地产企业进行分析时，先从公司架构、人员架构介绍，对其税务风险状况分析时，从房地产业经营流程来考虑，合理细致分析案例K公司税务风险管控中存在的问题。结合实际，提出对策。本文第四章通过选取典型房地产开发企业K公司的案例来分析房地产业税务管理中存在的问题以及税务风险的成因。在分析成因后，第五章总结税务分析管理经验，对房地产业如何进行税务风险管控提出合理对策。

二、房地产企业税务风险相关理论

（一）税务风险相关内涵

1.税务风险

通常认为，公司税收风险是指由于企业未能正确有效地遵守税法而可能导致其未来利润损失。

2.税务风险管控

一般理解为，企业为了达到提高企业经营效益的目标而采取措施管理控制税收风险。企业通过搜集大量资料，对风险进行分析，从而做出税务风险管控决策。对风险管控采用以下几个程序：风险识别、风险估计、风险评价、风险决策以及评价管控效果。

（二）税务风险的特点

1.长期性

税务风险并不是暂时的，是在一段时间的企业税务核算行为积累中而产生的。企业未能采用符合税法规定的涉税行为进行会计核算导致税务风险的产生，并且相关企业未能及时进行有效的处理，这种行为就会影响企业的长期发展。另外，随着企业的不断经营发展，税务风险也会随着业务量的增多而提高，时间长久起来，税务风险直接从隐性风险转变逐渐转变成长期性风险，导致企业利润的降低，不利于企业的发展壮大。

2.复杂性

对于一个企业来说，出现税务风险的主要影响因素有很多，而且税务风险的形成原因也有很多。可能包括企业自身税务管理制度的不健全、企业会计专业人员的税务专业能力低、企业涉税信息沟通不通畅或者企业管理层税务管理意识不够高等，这些原因都可能导致企业税务风险的产生。因此，税务风险是具有多样性和复杂性的。

3.可预见性

税务风险是在企业的日常经营活动和财务核算中产生的，具有必然性和复杂性，有形成的原因存在，那也必然有解决的办法。对于企业高级管理层来讲，首先要树立端正的态度，正视风险的存在，而不是逃避解决，重视企业税务管理，完善企业税务管理环境。针对企业税务风险形成的原因提前做好预防措施，多制定一些应急措施，以防不备之时。对于房地产企业来说可以与当地的税务机关进行良好的沟通，提前预知税收制度的变化，保证税务核算的准确性。

三、房地产行业的税收状况与主要风险

（一）房地产行业税收现状

在税收制度的不断变革下，现如今房地产业的税收状况是怎样的呢？

1.税收法规制度不完善，税务征管能力不强。

如今，我国在房地产企业税收方面依据的法律条文已经跟不上时代的快速变化，相关税收法规制度不完善。对于税局自身人员来讲，某些稽查人员专业知识水平不足，业务水平有待提高，查处力度不强，导致了某些房地产企业偷税漏税、违法违规行为得不到及时纠正。对于地方税局来讲，某些地方的税务部门出于扶植企业发展，征管力度较弱，以补代罚，以罚代刑，违法违规行为无法被处理。

2.房地产相关项目多，税务核算难规范。

目前，我国与房地产直接有关的税种多达十种，其中实际征收的有十二种。我国暂时征收的税种数目为二十多种，关于房地产业相关税就占了一半。房地产业不仅税费种类繁多,而且日常经营行为涉税多，各个税种涉及的征税对象各不相同，况且房地产相关项目复杂，这对于会计人员核算造成了一大困扰。有些房地产企业因为核算项目多，甚至不做账、隐瞒收入、做假账、不按规定设置账本等，这些账务混乱现象在房地产企业中普遍存在，加大了税务稽查的难度。

3.企业纳税意识不强。

房地产企业管理层为了追求经营利润最大化，利用自身影响力和拥有的各种社会资源干扰和影响着税务部门的税收征收管理。企业纳税意识不强除了与企业管理层有关，还与企业相关税务会计人员有关。会计人员对税收政策学习不够，理解不够透彻会造成企业税务核算不准确，企业出现欠交税款等情况。另外一方面，企业不组织财务部门相关人员进行培训，更新税务相关知识，从而也不能跟上税务制度改革的步伐。

综上所述，房地产业整体税收征收情况不乐观，许多房地产企业普遍存在偷税漏税或者税务核算不准确的现象。因此，对房地产业税务风险管控研究是箭在弦上，不得不发。

（二）房地产业面临的主要税务风险

1.企业税务风险管理体制不健全

目前，我国房地产企业基本设立有自身的财务部门，但是其中许多企业没有独立设置专门的税务管理部门。甚至有的企业为了节省经费，选择代理记账和代理报税人员，致使企业内部管理层、财务人员缺乏专业的税务实操经验。因此，我国大部分企业面临着税务风险管理体制不健全不完善的问题。

此外，一部分房地产企业风险意识淡薄。对于房地产企业来说，大部分企业存在资金流转速度快、纳税额高的情况，所以许多房地产企业管理层把税务工作重点放在减少纳税额、降低税负率等方面。但是，如果采取不恰当的方式进行税收筹划只会使企业面临较大的税收风险，例如：没有按时申报纳税、错开虚开增值税发票、不按税法规定核算税额等。如果发生上面事项，企业将面临税务机关稽查、行政处罚，严重的违法犯罪行为还会涉及刑事处罚等，这些处罚不仅会破坏企业形象，而且大大影响企业经营信誉。

2.企业缺乏税务风险管控人才

近年来，房地产业在国内遍地开花，房地产业的发展迅猛带动了中国经济的发展。大部分的房地产业主要以发展市场营销为主，管理层对销售业绩也极为重视，因此企业投入大量资金培养了许多优秀的营销人才。反之，这些房地产企业并不重视自身的税收风险管控，也没有投入足够的人力物力财力进行税收风险管控，更加没有去挖掘税务风险管控人才。另外，企业财务内部一般是以传统的财务人员为主，他们的专业领域偏向会计、财务管理，没有具备全面和正确的税务知识。现如今，我国正大力进行税制改革，这就要求了企业财税人员要在短时间内尽快掌握最新的财税政策。如果企业缺乏专业税务风险管控人员，这将导致了企业管理层无法做出正确的税务风险管理决策。此外，还有许多房地产业内部没有设立专门的税务部门，导致了企业税务筹划不合理不合法，甚至偷税漏税，钻税法漏洞。

3.企业涉税信息沟通不畅，信息共享程度低

目前，我国进行正大力推行税制改革，包括对国地税合并，金三系统并库，电子税务局系统升级，然而在合并、并库、升级之后，存在了许多细节问题，例如系统卡顿，网上客服未到位，数据存在延迟不精准等现象，这些给企业税务人员的工作造成一定的困扰，大大降低了办税效率，同时也提高了税务风险。

从企业税务人员与税局机关的关系上看，大部分房地产企业税务人员与税局机关的联系甚少,无法了解到最新的税务政策。不仅如此，一部分企业税务人员与内部人员沟通少，内部信息共享程度低。例如，今年（2020年）受疫情影响，为了推进企业复工复产，国家税务总局出台了一系列税收优惠政策：2月到4月纳税申报日期延长，个体户和小规模纳税人增值税征税率降至1%，以及阶段性减免企业社保费等。有些房地产企业在申报纳税时，如果没有及时关注税务政策，在处理涉税案件的时候也没有向税局部门及时汇报，这就可能导致企业没有定正确核算税额，致使企业无法享受国家税收优惠政策，给企业带来更多的税务风险。

四、K房地产开发企业税务风险管控分析

（一）K公司情况简介

1.K公司基本情况

广州K房地产集团（以下简称K公司）于1997年在广州成立，原总部位于中国广州天河，2017年总部搬迁至中国深圳南山。K公司是一个集地产、金融、健康、旅游及体育为一体的现代化企业，也是世界500强企业集团，总资产达万亿，年销售规模超四千亿，是全球第一房企。到2020年底，K公司将实现总资产三万亿，年销售规模八千多亿，年利润额一千多亿，成为全国房地产企业的龙头领袖。

2.K公司组织结构

K公司在中国拥有九万名员工，九成以上工程技术及管理人员为大学本科以上学历。公司是民营企业中普遍存在集权型组织架构，主要包括董事会、总经理，以及各级业务部门（如图1 K公司组织结构简图所示）。

在公司的财务部中特别设置了税务室，配有专业的税务会计人员。税务部门负责对日常的税务事件进行有效的管理，包括开具发票和外经证、每月定时纳税申报、以及与税局和其他涉税岗位人员的沟通。同时，对有关企业税收优惠政策进行及时地了解，让企业享受国家税收政策福利。另外，对于重大的涉税项目的进行税务筹划，防止税务事故的发生，以此来减少公司的纳税风险与压力。

房地产企业税务风险管控研究

图1K公司组织结构简图

（二）K公司税务风险管控中存在的问题

1.企业管理层税务风险管控意识淡薄。

K公司是世界五百强企业，在经营利润上追求利润最大化，所以管理层对税务方面还是停留在传统筹划，以减税避税为主要目标，忽略了对税务风险的评估，不利于企业持续健康发展。

2.内部沟通机制不完善。

通过参考有关文献了解到，K公司虽说设置了专门负责与税局对接的税务部门，但是与税务机关之间比较少，对税收法律制度的改革知识了解不到位，存在了税局与税务会计之间理解的差异，导致纳税款项的核算错误，造成了纳税的巨大风险，给公司带来了负面影响。

3.税务风险管控制度不健全

在对房地产企业进行管理时，相关的制度在其中是发挥了关键的作用，一个健全的制度能够从根本上决定房地产企业的发展程度。但是，K公司管理层对公司税务风险不重视，没有明确相关税务风险管控制度，依旧以减税为纳税筹划的目的，会加大企业纳税风险。

4.企业内部监管不到位

随着房地产相关税种的不断增加，税务部门的纳税风险不断增加，虽然K公司内部成立了监事会，但是他们主要工作是监督公司内部各个业务部门，对各个部门业务工作进行监督，从而根据评估作出奖惩，根本没有实现对税务风险的全面监察。税务部门把评估结果完成发给下属部门，基本还是由财务部门人员代笔签写，而监督部门并没有参与其中，而这样是完成不了对纳税风险的评估的。没有完善的纳税流程，也就不会有合理的纳税监察，更不会有真实的税务风险报告。另外，K公司没有设立独立的风险评估会计，这会使公司财务风险大大增加，降低管理层内部控制效力，造成不必要的风险损失。

五、房地产企业税务风险管控应对建议

（一）加强税务风险管控，强化风险管理意识

房地产企业本身涉税种类多，经营事项复杂，开发的产品投资大、周期长，税务风险是不可避免的，因此企业更应该加强税务风险管控，制定相关税务风险管控流程。同时，作为房地产企业管理者要强化自身风险管理意识，积极参加相关税务风险管理讲座，提升自身管理素质，积极宣传税务风险有关知识，防患于未然。

（二）健全税务风险管控制度，提升税务人员专业素养

没有制度就没有规矩，企业进行税务风险管控最重要是制定明确的税务风险管控制度，为税务风险管理工作提供依据。如此一来才能真正提高企业税务管理水平，也规范了税务管理工作。

另外，企业要定期对内部税务人员进行任职资格认定，对税务专业知识不完善的人员及时进行培训，更新财税人员税务知识，提升专业素养，让他们能够及时了解当前最新出台的税务政策，挖掘更多专业税务风险管控人才。

（三）建立评估模型

对于房地产企业来说，企业年纳税额高，涉税范围广。因此，企业还需建立评估模型，对企业可能发生的风险进行有条理的综合评定。通过税负率、利润率等指标，分析企业各项风险问题，减少企业风险纳税，有利于企业健康发展。

（四）加强税务信息沟通，完善企业信息沟通机制

为了企业对各项经营活动进行正确核算，企业需加强与税务机关的联系，及时了解相关税务信息，更新税收法律法规知识，掌握有关税收方法的调整，降低企业税收风险。此外，作为房地产企业管理层要多支持会计人员参加有关税务知识培训，提升会计人员相应知识水平，为企业做大做强提供一份力量。同时，企业要完善企业信息沟通机制，加强企业各部门之间的交流，防止因信息传递不及时而导致纳税核算错误，避免不必要的损失。

六、结论与展望

综上所述，房地产管理层要实施有效的风险管控措施，合理开展税务筹划工作，保证在合法范围内降低企业税负，提高企业经营利润，实现企业战略目标，让企业可持续、健康、稳定发展。

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致谢

书写致谢，已是论文最后一步，意味着我的大学生涯即将画上句号，不舍之情涌上心头。

斗转星移，岁月如梭，四年大学时光如白驹过隙，一晃而过。四年时光里收获匪浅，感受了校园清新气息，也接触了来自不同地方的老师和同学。在他们的身上，我不仅学到了会计相关的专业知识，也学到了不少为人处世的道理。这一幕幕仿佛发生在昨天，给我留下了许多美好的回忆。大学是通向社会的必经之路，是为以后安身立命的重要阶段。回顾大学四年，发现自己在很多方面都有了改变，同时在很多方面也有待进步。

首先，我想感谢我的论文导师郭剑花老师。从论文选题、论文开题再到论文的顺利完成，一直离不开郭老师的细心的指导和热情的帮助。郭老师以渊博的学识、严谨的治学态度对我的论文研究进行了悉心的指导，也提出了宝贵的意见，使我深受启发，开拓了思维。感谢郭老师对我的指导和帮助，学生在此表示最诚挚的谢意！

饮其流者怀其源，学其成者念吾师。我想感谢大学会计专业课程李凌秋老师，她讲授的《中级财务会计》课程，让我受益匪浅。在李老师身上不止学到了会计专业知识，还学习到了严谨的治学态度。除此之外，我还想感谢我大学的辅导员张晓老师。张老师虽然只是担任了我们大学两年的辅导员，但是在这两年里，张老师十分关心我们的学习生活，在是否考研问题上，张老师为我提出了很好的建议，让我不再纠结，勇敢向前进！同时，感谢冯敏老师、高艺舫老师，她们的亲和力和鲜明有趣的课堂给我留下了深刻的印象，让我们真正学习到了《管理学》、《经济法》的知识，这些将让我终身受用。在此，我再一次感谢以上的老师们，她们是我踏入大学的领路人，衷心感谢她们！

借此机会，我也想感谢我的启蒙老师——我的父母，他们不仅含辛茹苦的养育了我20几年，而且在学习的道路上他们一直鼓励支持我。这样我才能披荆斩棘，鞭策自我成长。在此，我衷心感谢他们二老的培育之恩！

2020年是极为特殊的一年，新冠病毒肆虐中华大地，大批医护人员不惧危险，逆行而上，舍小家保大家，竭尽全力的保全每一个中国公民的生命。正是有这群抗疫“战士”，我才能健康安全的待在家中撰写论文，真的很感谢你们！没有一个冬天不可逾越，没有一个春天不会到来，待春暖花开之时，我们一同沐浴在阳光下。愿山河无恙，人间皆安。

时光易逝，终有别时。感恩四年里的每一次相遇，唯愿前程似锦，未来可期！