我国商业银行房贷风险与防范

　　全球范围内经济的增长成功拉动了金融行业的快速发展。此处房地产业逐渐变成促进经济发展、发展内需的关键支柱行业，房地产信贷变成商业银行中不容忽视的关键业务。对外开放之后，中国社会经济的不断发展使房地产市场迅速发展。在我国传统观念的影响下，住房消费一直都是个人和家庭消费的重点部分，住房在我国居民心目中有着特殊的地位。我国个人住房贷款是抵押贷款的重要方式，还是银行贷款业务关键构成方面。有人指出住房贷款主要用来买入房屋，很多开发商可以提供担保，这可以被称为可谓“双重保险”但是，随着抵押贷款出现问题，个人住房贷款也存在不确定的风险。因此，探索建立一套有效的贷款风险防范机制十分必要。在我国经济发展和居民住房需求增加的同时，房地产市场的供给也不断增加。商业银行的房贷业务的兴起和发展与我国房地产市场供给和需求迅速发展的进程中，在商业银行的收入中地位逐渐提高。但是任何事情有利就有弊，房贷市场的表现尤其如此，房贷业务的杆效应也很强，如果经营不善商业银行就会遇到更大的风险。所以，强化对商业银行房地产贷款业务风险管理的分析，对预防与处理银行此类贷款风险，创建稳定的金融环境具不容忽视的价值。因此需要自主配合我国房地产调控政策执行，商业银行需要全面了解到本身存在的发展风险，始终坚持谨慎的原则。此后，全面管控房地产贷款业务在抵押贷款业务中的现实风险,持续调节发展结构。与时俱进,从自身稳定出发。

　　商业银行与房地产业的发展有着密切的关系。房地产调控将给商业银行的发展带来巨大的挑战。另外房地产市场发展趋势与宏观经济也息息相关。加强房地产行业监管不只便于房地产行业本身长久稳定发展,此外也便于宏观经济的平稳运作与小康社会目标的完成。在中国，房地产公司主要采用银行贷款等间接融资方式作为资金的重要来源。同时也给商业银行带来很大影响。本研究的目的是通过分析我国商业银行抵押贷款风险存在的问题进行验证性研究，以进一步提供合理的预防抵押风险的实施方案和方法。商业银行办理房贷业务过程中遇到的各类风险进行认真分析是房贷风险形成的关键启动因素，这将有助于商业银行管理者有计划的调节管理策略,规避现实风险,稳定运作,减少操作问题,避免发展风险,寻求业务流程效率和风险管理监控在较高等级上的平衡,确保银行业稳定、高效、顺利运作。利用对此类银行房贷风险预防活动的全面探究,持续健全规范性，功能齐全的商业银行风险管理制度,健全风险管理系统,强化风险管控效果，促进商业银行健康发展。住房贷款相对安全,但一旦形成风险,房地产贷款将迅速扩张,导致较大的金融风暴,不利于金融行业与社会经济的发展。本文研究商业银行住房贷款风险存在的问题和风险成,分析其潜在的风险及其成因。逐步重新思考,检查和完善商业银行抵押贷款风险管理,防止商业银行承担住房贷款风险。确保贷款安全,规避金融风险出现，具有较高的实践价值。

　　1.国外研究现状

　　国外对房贷风险的研究风险、还款、定价大致可以下几个方面：

　　Gau(2002)使用多种烦那个是开展分析，对两家保险企业供应的财务信息开展深入研究，采用主分析法将64个变量缩减成28个，从上述变量中选择17个判别函数。且使用每类别默认以及非默认数目来评价借款人的违约风险。

　　Neuteboom,Peter(2003)指出，在欧洲房屋抵押贷款业主方面存在差异,贷款与房屋价值和贷款与收入的比率是不同的,大概是两倍左右。另外,基于抵押贷款的特征进行分析,短期贷款主要用来为高风险抵押贷提供条件。在大部分时候，我们可以研究贷款对房屋价值比率与对收入比率，进而分析业主的融资风险偏好和相关内容。此时，上述比较并未关注到风险因素,也就是利率的变化或不明确性,房价与效益的变化。也没有关注到重要抵押贷款的特征,采取了抵押贷款的成本,直接和间接的补贴,包括扣除利息,每个因素对实际成本和所有者风险都有很大影响。蒙特卡洛模拟模型模拟房屋价格,利率和抵押通胀来计算抵押贷款净还款和抵押贷款相关风险。

　　Muermann（2007）研究住房抵押贷款内的操作风险，表示人员因素在操作风险内所占比值高。此部分因素主要是职员疏忽、员工能力不足和员工欺诈。其中，因人员欺诈的因素较为重要。

　　Haughwout,Andrew(2009)表明，贷款业绩披露抵押贷款利率涉及去除少数次级抵押贷款借款人员与抵押贷款定价、风险因素。并阐述了房地产的种类，性别，所在地等因素对按揭抵押贷款的风险影响。

　　Joyce,J.Robert(2009),全面叙述了住房抵押贷款相关风险,并用循环理论解释住房抵押贷款和相关证券在经济危机中扮演者着重要角色。它指出，虽然经济周期波动是抵押风险的成因,但由于金融过度的创新,其杠杆比率增大,金融风险进一步加大。

　　Bostic,Raphael W(2009)论述了个人财富构建策略可能是有效购房的基本条件。本次分析的关键点就是买入止赎的风险。教育与收入水平被用来叙述低收入与中等收入家庭的财产。表示创新抵押贷款主要包含信用评级与基于风险的定价,且叙述与研究上述住户的产品和次级抵押贷款。

　　Nelson,Ashlyn Aiko(2010)表明,信用分数对家庭购买力与抵押贷款的定价产生较大的影响,然而较少有人了解到家庭居住是怎样影响评分。此类评分使用家庭的人口,信贷,财产和具体位置信息与属性内容的社区财务数据开展估算。

　　2.国内研究现状

　　我国专家对房贷风险，定价与制度等多个部分进行分析：有关风险，臧国华与徐晗笑（2002）从房地产住房开发与个人住房抵押贷款两部分开展研究，论述房地产住房信贷出现的隐藏问题,且根据上述风险指出详细的技术管理方式。王义平（2006）指出，国内商业银行由于本身内部控制不科学，风险管理相对简单，导致银银行客户经理和借款人徇私舞弊，进而发生违约问题。上述行为也是我国住房抵押贷款风险的关键因素。唐玲（2007）表明，信息不对应造成道德风险,也是此银行住房信贷风险出现的重要因素。依照国内住房行业的现实情况,从强化个人信用信息系统、内部银行管理和借款人的动态评估，促进抵押贷款证券化，创建国内商业银行个人住房贷款风险管理制度。刘萍（2002）、王森（2005）、张启振（2006）、赵福禄（2008）等还对我国个人住房抵押贷款风险开展全面且完善的研究。且抒发个人的观点,指出风险的控制监管方针。杜凌翼（2009）指出，现在住房抵押贷款内出现的主要风险是个人信用、抵押贷款与银行流动性三部分风险。其指出，利用全面实施资产负债管理、对资产负债结构调节，创建流动性风险预警制度，加强银行流动性风险预防。此外，全面掌握个人住房抵押贷款风险与个人信用风险尤其是抵押贷款的的风险预防，就是目前控制风险的关键方式。王旭霞（2014）指出：我国住房抵押贷款风险一般和下述因素相关：第一商业银行风险预防观念薄弱；第二，个人征信制度不完善；第三，房贷行业发展不健全。定价部分学者刘晓兵（2002）提出，个人住房贷款利率太低,造成住房拥有成本不高,导致出现众多住房消费,假如利率提高,借款人费用增多,出现违约问题。最终，制度部分段忠东（2010）站在文献角度上研究房价的传导制度与货币方针的效果与住房行业抵押制度在房地产领域传导货币政策内的作用。最终分析结果表示,货币政策改变借款人的融资费用,影响房地产领域供求关系，住房交易成本因素具有积极影响。

　　不论从国外还是国内的文献看，国外的个人住房贷款资本市场已经相当发达，而国内因为个人住房贷款业务发展时间不长，并不完善。因此，我们必须总结我们自己的实际情况以研究。此外，国外对抵押贷款风险的研究强调建模并使用实证分析方法。所以此部分分析并不多，此外现在国外内文献基本上不存在明显的差异，仅仅是采用的数据样本与评估模型不同。因此，为了适应中国房地产业健康稳定发展，有必要加强和推动住房贷风险防范理论的研究。本文内容以商业银行抵押贷款为切入点，在阐述银行房贷的含义，特点和现状，存在的问题，分析银行放贷潜在的各种风险类型，形成原因，且指出有关防范方案和意见。

　　在1998年之后，不再执行中国福利房屋实物分配制度与个人住房按揭贷款方针，在一定程度上促进了房地产领域的持续发展与相关投资的高速增加，为其提供专业金融服务的房地产贷款也开始得到良好的发展。目前变成商业银行发展最快的业务。房贷是商业银行资产业务的关键构成方面。银行在筹备此业务的时候承担较大的风险,有关人员学习X次货危机的经验。在国内房地产领域也出现一定的泡沫,银行发展中存在明显的、潜在的风险,比如市场、政策、内部管理等多种类型的风险，且指出合理的处理措施。吸纳长期资金投放到住宅产业、积极地发展住房公积金贷款、加强对借款人还款能力的监督审查、严格审查房地产开发企业的发展资质和信用等级。特别是资金的审查。本文在房贷风险的理论分析上,研究国内商业银行遇到的房贷风险和出现的问题,深入探究符合国内现实情况的住房贷款风险预防方案。

　　本分析主要分成四个方面。第一,绪论内容,指出具体的选题背景和意义,全面叙述国内外研究结果。第二,主要叙述国内商业银行房贷的概念，特征和房贷情况和出现的问题。第三,叙述国内商业银行房贷风险定义、种类及房贷风险产生的原因等。第四部分,国内商业银行房贷风险预防的方案。整理汇总本文分析结果，从多个角度对国内商业银行房贷风险进行分析，寻找合理的处理方案。在结论中，基于这些情况，我们可推出有针对性的建议，有效防范和控制抵押贷款风险，确保房地产行业快速发展。

　　房屋贷款（Housing Loan），也被称为房屋抵押贷款。抵押贷款是购房者申请和银行签署抵押贷款且上交法律文件比如身份证，收入信息，房屋销售合同，担保等银行通过审核后，承诺向购房者购买贷款，依照买家提供的房屋买卖合约与银行、卖家间的按揭贷款合约，对于房地产抵押登记与公证，银行会在合约要求的时间内把贷款资金全部转移到银行账户销售公司处。房屋贷款种类：1.个人住房贷款表示银行给予借款人的资金，买入自用普通住房的贷款。申请此类贷款时，借款人需要担保。个人住房贷款一般被划分成三部分：委托、自营与组合三类。2.自营贷款是以银行信贷资金为渠道向购房者个人下发的,也就是商业性个人住房贷款。因为银行贷款名字有所差异，建设银行将其叫做个人住房贷款，工商与农业银行将其叫做个人住房担保贷款。3.组合贷款表示向相同借款人下发的买入自用普通住房的贷款，将住房公积金存款与信贷资金当做主要来源。也是个人住房委托与自营贷款的融合。另外，也存在住房储蓄与按揭等形式。

　　商业银行是一个金融服务机构，房屋贷款是银行资金进的主要来源之一。商业银行住房贷款表现出明显的落后性、隐蔽性、多元化与分散性等诸多特点,影响贷款现实管理活动的顺利进行,限制此部分业务的扩展和发展。（1）还款时间长。根据《中国人民住房管理办法》规定,大部分房屋贷款为中长期贷款,期限在五年以上。长达30年的时间,从风险因素到最终版本都需要很长时间。根基外国个人住房金融发达国家的经验,抵押贷款的高风险一般发生在贷款发放后的38年,而中国住房贷款业务的大规模发展始于近几年。目前，只有一小部分贷款进入了这个危险时期。(2)流动性低.由于住房贷款的长期贷款期和大多数人的抵押贷款作为住房,这决定了低流动性和缓慢的贷款周转率。(3)政策性较强。住房公积金贷款是指专门用于住房公积金购置,修缮，翻新或改造城镇自住住房的职工的贷款。它不以赚钱为目标。（4）累积性.由于个人贷款期长,贷款风险滞后,贷款风险反映了滞后和集中累积风险。危及整个金融体系的安全。（5）隐蔽性。个人住房贷款发展的风险很慢,所以在风险爆发前有一种平静的表面平静,此外股东会被隐瞒。上述隐藏特点和银行、借款人两者间信息不对称与经济周期发展的长久渐变性有明显的关系，不是直接披露,有时候会被轻视。（6.）分散性。与公司贷款业务相比，房贷具有分散发贷款和大量家庭的特点。

　　近几年来,我国房地产市场火爆异常,使得住房贷款业务成为商业银行收入增长的主要增长点之一,房贷是商业银行资产业务中的关键构成方面,对银行生存与发展具有关键的影响。我国住房贷款比值高，此类风险较高，不容忽视。2013年，中国个人住房贷款余额达9万亿元，2016年超过19万亿元，到2018年第一季度突破22.86万亿元（见表2-1）。在放假前几年出现快速增长之后，住房贷款风险开始显现。假如房价突然降低，房地产行业风险会延伸到银行业，甚至影响金融系统的平稳与国家经济的长久发展。

　　至2018年第一季度（表2-1），国内个人住房贷款剩余22.86万亿元，比2008年底(2.98万亿元)增多19.88亿元，增长了7.6倍。而个人住房贷款在银行不良贷款余额中所占的比列也明显逐渐下降，因为人们对违约风险有所意识，也开始体会到了不良贷款对自己经济生活带来的影响，这也是不良贷款逐年下降的原因其一。即便住房并未被列入，然而其依旧是消费信贷的主要部分。在部分城市，个人住房贷款余额占银行贷款总额的比例超过50％，此外银行为开发商提供土地购买与建设贷款。房地产高速发展促使商业银行过于寻求个人按揭贷款的比值与短期业绩与效益的增多，并未关注到得到效益需要承担的较大风险。除此之外，2018年一季度末个人住房贷款余额同比增长20%，增速比上年末低2.2个百分点。2017年底个人住房贷款余额是人民币21.9万亿元，相比涨幅是22.2%，而前三季度同比增长26.2%。实际数据告诉我们，个人住房贷款余额持续增加，个人住房贷款不良贷款数量呈下降趋势。

　　伴随国内经济持续发展，大众生活质量持续提升，效益也开始增多。需求量也有所变化，跟着这个人们的消费支出逐年增加。以上表格可以看出，从2013年到2017年我国居民的消费支出一年比一年增加，这里面对食品烟酒的支出最多，除了这个第二名的就是对居住的支出。由此可以推论出，居民对食品烟酒的支出最多，也对居住的指出不少，他们满足饮食方面的需求后也得满足居住方面的需求，因对饮食的支出对，他们为了满足居住方面的要求，必定向银行贷款买房，这样以来银行的个人住房贷款余额年年增加。

　　当前中国房地产市场的房价上涨时，房价过高将掩盖这种无抵押住房抵押贷款的潜在风险，其潜在风险就必然会显露出来。2018年3月央行副行长、国家外汇管理局管理者潘功胜在会议中指出，2017年全国个人住房贷款新增4万亿，涨幅22%，去年人民币综合贷款涨幅12.7%，房屋贷款差不多多了10个点，住房贷款合理增长能满足住房贷款的需求。住房贷款还贷金额也有所上升，但从长周期来看，还是处于合理范围内。以上（表2-3）可以看出，近五年来，银行贷款余额和个人住房贷款余额持续上升，个人住房贷款比列年年增加。可以推论出，居民对居住问题的需求的提高，增加银行的房屋贷款余额。但是，如果中如此迅速地处理抵押贷款，假如我们对房贷风险预估不充分，假如措施不科学，管理不严格，最终不只会导致银行资产质量变差。此外也会在一定程度上限制房地产业的稳定发展，且阻碍我国社会经济的长久发展。

　　1.住房贷款存在违约风险

　　违约风险是现在沟内个人住房抵押贷款遇到的重要风险，也就是信用风险。2018年第一季度末，我国银行不良贷款余额1.39万亿元，比2008年末(0.56万亿元)增加了0.83万亿元。它增加了2.5倍。住房抵押贷款是一种将合法住房权合法转让给债权人进而得到资金的债务人。假如其无法按时归还贷款本金与利息，那么债权人就可以随意处理抵押品与优先归还贷款，但这并不意味着商业银行不需要防范在过去的几十年里，借款人违约活动与个人住房抵押贷款的违约现象。在后者这种风险研究领域，不同的学者根据自身的不同理解形成不同的定义，因此目前还没有一个统一的共识。

　　2.我国居民对住房按揭贷款缺乏理解

　　按揭房贷业务在1998年被使用到我国房地产中，也是目前银行内部重要的优质产品，主要优势是不良率不高。在我国房地产市场房价不断地上涨时，过高的房价将掩盖这种无抵押住房抵押贷款的潜在风险。住房按揭贷款一直被居民认视为优质资产产。因此，这写资产的质量也受到质疑，这对国有商业银行有很大启示的。从这意义上讲，目前我国内人还对按揭贷款缺乏理解，风险意识较弱，需要强化风险管控。

　　3.银行对资金用途监管控制不利

　　不管是向房地产公司还是个人住房贷款，我国商业银行在贷款下发之后都没有对返销资金销售状况开展相应的追踪监督与约束。因此造成众多贷款坏账，造成内部不良贷款风险不断增加。房贷风险防范问题，银行发放贷款后对资金用途监管控制不利而加大房贷风险大量出现的问题。

　　住房贷款风险是指商业银行发放的住房贷款中隐含着损失的可能性。房贷风险主要表现在以下几个方面：1.借款人引发的风险。也就是说，由于借款人不遵守合同规定，导致银行利润益受损。2.开发商引发的风险。也就是说，由于开发商不能按照协议按时交付建筑物，银行甚至卷入债务问题中，得到的效益不断减少。3.银行内部造成的风险。作为贷方，商业银行通过集团内部的分工合作，避把潜在的风险变为现实。4.借款契约引发的风险、抵押物引发的风险和流动性风险等等。

　　按金融学的有关理论，风险是资产实际收益与预期收益之间存在偏差的可能性或概率。银行风险这个概念1975年“巴塞尔协议Ⅰ”上提出的，协议上强调国家风险对银行信用风险的重要作用。1988年“巴塞尔协议Ⅱ”出台了，协议上为了协调资本充足率，银行风险加加重市场与操作风险。2008年世界金融危机爆发，“巴塞尔协议Ⅲ”的预案在2010年制定，新协议把风险延伸到信用，市场，操作与利率等部分风险，持续提升金融系统的长久性与平稳性。现在,个人住房抵押贷款遇到的现实风险一般是：利率、流动性、信用、抵押物、法律、操作等众多风险类型，上述风险不容忽视。

　　1.利率风险

　　利率风险表示金融行业利率变化造成存贷差变大,其中会发生贷款利率过低，甚至不如存款利率,造成银行无法得到效益。商业银行所遇到的主要风险为:第一，失配风险是抵押贷款的长久属性与存款、贷款利率调整之间不同步。二是由利率风险导致的预付信用风险。由于利率波动，利率风险对银行资产的价值带来一定的风险。

　　2.流动性风险

　　流动性风险是指商业银行持有住房无法按时，全额实现的住房抵押贷款申报时发生的利润损失。我国个人住房按揭贷款的实现能力较差,个人住房按揭贷款的期长，恢复缓慢,流动性差。X的次级抵押贷款危机可以清楚地看到这种风险的力量。

　　3.信用风险

　　信用风险是个人住房抵押贷款风险中最普遍与最严重的风险。通常是下面几种形式:首先，强制违约,而住房信贷违约的风险是借款人由于经济原因不能及时偿还的违约风险。第二个是合理的违约,这就是指借款人主观信念，即他将放弃继续偿还所带来的违约行为。三是提前还款,也是借款人主动违约活动,借款人没有依照合约要求的时间与金额提早归还一些或所有贷款。第四，存在虚假的抵押风险。此类风险的突出特点是真实借款人使用为高风险投资提取的个人住房抵押贷款资金。比如使用到房地产项目,或者流入资本领域。因为个人资信用系统不健全，还款周期长等问题,导致众多不稳定因素,因此会遇到较大的风险。

　　4.抵押物风险

　　贷款抵押品是商业银行偿还贷款的第二来源,也是银行收入提高的主要方式。我国银行在房屋贷款过程中也承担较大的抵押风险,包主要是抵押物本身与产权两类风险。第一，前者表示个人住房抵押贷款是担保贷款,然而住房自身也存在相应的风险。因为无法预料的自然灾害以及人为伤害，或者由于宏观经济政策的改变导致房价下跌。其次，抵押物价格风险目前处于中国住房二级市场的初始阶。抵押物的价格可能会受到影响，或者在房地产行业位于协调或衰退时期时，价格降低也许会造成抵押物价格无法归还银行本金与利息，此时就会出现风险。

　　5.法律风险

　　中国的个人住房信贷业务目前还处于起步阶段,目前的法律体系还没有完全完善。一般是住房抵押贷款的法律并不详细,造成银行因为法律制度问题而承担相应的亏损。完善的法律制度以及环境是发展贷款业务的主要条件。这给恢复个人住房逾期贷款带来了很大困难。

　　6.操作风险

　　不合规操作是银行内部形成资产风险的重要原因之一,也是经营性机构在系统管理中发放贷款要求造成的经营风险。该行个人住房贷款尚处于起步阶段,尚未经历房地产市场考验,缺乏个人住房贷款决策的成熟经验和有效手段。有时候会出现管理与决策风险。银行发展风险的主要特点是寻求数量增加，而不关注质量的提升。因此，就房地产贷款而言,这种大规模地经营将导致不良贷款率上升和风险资产增加。

　　商业银行住房贷款遇到的现实风险一般源自贷款，开发商与借款人和相关部分。目前我国住房分配制度货币化变革不断深化，此类个人房贷业务开始变成目前银行最重要的贷款类型。个人住房贷款不只是抵押贷款的独特方式，此外还是此类业务的关键构成方面。广大民众为了得到住房贷款将购买的房子当做抵押，贷款风险系数一般不高。但是当前个人住房贷款问题频繁发生，此类业务风险开始被我们所关注。因此特嘱探讨和建立一套有效的个人住房贷款风险防范机制十分必要。总而言之，银行在个人住房贷款方面存在以下主要风险：

　　1.来源于开发商的风险

　　（1）开发商的欺诈行为。在获得购买者的贷款后，开发者为了其他目的逃离。（2）开发商管理不善导致楼盘匆匆结尾，无法按期归还贷款，银行信贷资产不会受到不必要的损害。（3）由于开发商建造的建筑物的质量缺以及未能达到合同上的要求，购房者不再通过要求开发商取消购买协议来履行贷款协议。（4）开发商创建的房产没有得到正当使用权或伪造相关证书时，不能得到房地产权证或开发商的违规出售会造成一定的风险。

　　2.来源于购房人的风险

　　（1）购房人经济状况危机或发生另外足以影响其偿还债务能力的变故，无法全部承担履行合同的责任。（2）买房者死亡，被宣告死亡或者失踪，继承人或财产保管人不需要承担协议责任。（3）购买者存在欺诈，故意提供虚假的个人收入证明，营业执照等虚假材料。

　　3.来源于银行自身的风险

　　（1）在审查开发商的资质和购买者偿还贷款的能力时，银行没有发现开发商的资源共享资格不佳或购买者无法偿还贷款。（2）合同未成立或合同无效时，银行未能签订非正式签约合同（在合同法中，当事人签订或者盖章合约顺利生效。），因此我们就可以知道，银行和借款方两者间签名问题格外重要，和银行权益能否被保障有关。

　　4.来源于其它因素的风险

　　在房屋贷款合同履行的期间，因为国家政策或相关现实因素导致银行承担一定的隐藏风险。比如，我国为公共利益与基础设施建设，要征收房屋使用范畴内的土地，即便国家给购房人一定的补助。但是，上述补助无法全部归还贷款，所以银行上述贷款就不能顺利收回。另一个例子是，如果发生地震或火灾等不可预知的自然灾害造成建筑物毁损或灭失而无恢复原状，那么之可能是必要的。

　　1.提高服务质量。

　　中国2001年加入世界贸易组合（WTO）以来，实现了对外来往的扩大化，一些地方经济保护独对策不断地被解除。外资银行一般会进入我国金融领域，在一定程度上影响我国银行的发展。此类银行大部分业务被外资银行所抢占，造成我国银行效益减少，在遇到上述发展风险的时候，我国商业银行需要提高本身综合能力，此外，也需要站在顾客角度上思考他们的现实需求。全面思考到顾客的现实需求，依照顾客真实情况推出专业且高质量的服务。比如放宽贷款者年纪保准与进一步调节贷款额度，银行软硬件设备需要持续更新，以便提升贷款审查效率，提高组织综合竞争水平。

　　2.防范金融风险，提高商业银行风险意识。

　　房地产金融涉及社会和经济生活的各个方面。通过法律，行政和应用经济手段，为商业银行等金融机构创造了良好的宏观社会环境，进一步促进房地产金融健康协调发展。全面改善法律法规体系使促进房地产金融健康发展，加大对个人住房贷款的监管监控力度，协调房贷关系，保障住房要求的同时也避免房地产泡沫的累积。把房贷业务纳入到法律允许的范围内进行办理，从而得到有效的防范房贷风险措施。

　　3.改善商业银行内部信贷管理体系,强化内部控制。

　　银行的内部监控是抵御风险的第一道防线，对投资审批程序进行监管和监督，以谨慎判断，客观证明，正确决策为基础。在房地产贷款项目开发中，银行必须结合实际情况加强风险管控，巩固防范金融风险的意识，认清房屋贷款项目还存在着风险。另外，还要更加强对贷款发放流程的监督和审查,要求借款人提供最终付款凭证和购物发票证明。加强贷款后期的管理力度,对借款人未按时还款月供的,要及时进行跟踪调查。

　　4.鼓励金融创新和金融监管并重。

　　我们不能抑制金融衍生品创新。树立金融监管理念，鼓励金融创新，启发金融衍生品的发展，加强金融衍生品的监管,控制金融衍生工具的风险优势。金融机构无法有效监管这些复杂的金融衍生品，并不是因为住房抵押贷款的金融创新。

　　1.加强对借款人还款能力的审查。

　　建立借款人信用管理动态体系,了解借款者的真实年纪，身体情况，工作收入，还款记载与家庭人员等。需要格外关注借款人工作与购房原因，关注借款人信誉与还款水平，依照上述内容就能明确具体的可贷额度与时间，这样才能避免发生产生不良贷款的情况。

　　2.健全和完善个人信用体系。

　　在商业银行信用体系制度中，应该健全和完善该制度的统一。利用对有房贷违约行为者的信息共享，避免给上述人员贷款。此外银行内部需要共同制定个人信用黑名单，如果在某银行内发生违约问题，那么其他银行也可以马上了解此情况，如此就可以进一步降低银行风险。由此可见，只有有法必依、执法必严和法制完善，才能有效地起到真实可靠统一合理的作用。

　　3.完善住房抵押贷款的法律体系。

　　中国住房抵押贷款法律和文件的完善是住房抵押贷款的重要前提。因此，更进一步完善相关法律法规。在目前的经济发展阶段，对中国商业银行的住房抵押贷款的法律规范越来越全面。国家的法律政策对银行和抵押贷款起到了保护作用，同时也限制了双方按市场规则的有序借贷。这样一来,不仅避免了重复立法,冲突立法,还能使法律、法规在调整银千业协会过程中呈现出灵活性、多样性。

　　4.构建担保和保险机制

　　除了购买房屋按揭外,我们还可以借鉴西方国家的经验和方法,在XX和商业担保公司提供的信贷担保的同时，积极探析商业保险和个人住房抵押贷。目前，我国需要从下述多个部分创建科学的住房抵押贷款担保与保险制度：创建信用制度，提升安全指数,并与保险公司合作为一体的综合性贷款保险系统。此外，还应积极监管住房抵押贷款保险的发展,并根据提供的保险规模设定资本准备金,以确保以其偿付能力。根据保险公司的各种情况，应实施保险行业的评级制度,更进一步促进保险行业的发展，完善相关法律法规。中国的住房抵押贷款保险法律法规尚未正式形成,难以合理解决违约行为。因此，抵押房屋违约，产权处理，抵押房的拍卖，出售与税收的详细配置都需要有健全的法律制度进行保障。

　　1.加强对房贷申请资格的审查力度。

　　在申请银行抵押贷款之前，有必要审查贷款人的现金收入情况和个人资产或经济基础。对借款人的基本情况，如工作稳定性和家庭收入进行定量评估和定性分析。检查上述内容的真实性与合法性后，根据这个分析借款人有没有偿还能力来分析借款人的风险水平。对合作开发商的审查必须加强，最重要的是在进行合作开发者审查时，必须注意审计师是否与合作开发者有利害关系。保证贷款审查的客观、公正、准确。

　　2.加强贷款中对抵押物的审力度。

　　市场的经济变动使银行不可能抵押物问题，仍然不能根据市场变化和改进来制定相应的解决方案。对房屋抵押贷款银行应该有一套完整的审核制度，避免因物价与实际需求产生差异。另外，银行需要制定单独的市场与处理系统来解决抵押品问题。此外，全面核查抵押物是否在产权组织办理过户与合约确认手续。此外也要对准备抵押物价值变化的风险进行管理，衡量抵押贷款率，然后批准贷款金额。

　　3.加强发放贷后风险管理控制。

　　贷款被同意之后，需要对接待人开展相应的跟踪审查，以避免风险。在偿还贷款人和借款人期间损害银行利益的各种因素对于合法资产没有继承权，或者财产的维护管理可能会导致不良贷款的增加。一旦出现这些情况要马上进行补救措施，最大程度的降低风险引起的损失。最终是对贷款相关档案，抵押证明等类似文件进行全面储存，系统化有关贷款内容的管理需要全部进行留存。

　　4.树立风险防控意识。

　　要严格监管房地产开发贷款准入条件，进一步支持业务能力高，整体业绩好，专业性强，品牌知名度高的房地产公司；要全面划分财政与信贷支持建设项目，不能让公司陷入XX财政融资的发展困境中；需要将房地产贷款和个人住房按揭贷款全面融合在一起，实现共同发展与高效更换。处理个人住房贷款时，有必要结合项目房地产，开发商信袋，市场情况等确定不同的风险管理计划。坚决反对那种“个人住房贷款=无风险或低风险业务”的观念。

　　随着中国经济发展水平和人民的生活水平加快的提高，我国社会主义市场经济建设也在不断的完善。与此同时，金融产业也得到了充足的发展。房贷业务作为金融产业中与大众住房消费生活最密切的一个业务关系，在这改革开放将近四十年的时间里也得到了很好的发展。但是，与我国社会主义市场经济体制建设并不完善的大背景相对应，因此我国商业银行房贷业务中也存在着一定的问题。除此之外，国家曾推动了房地产行业的发展，促进了相关产业的发展。通货膨胀尚未得到合理的改善。XX计划控制政策的转移制约了个人住房贷款的发展。解决银行房贷风险问题是一个最重要的并漫长的解决过程，需要银行不断地的完善和优化制度，这有利于对贷款中存在的隐性风险提出及时的应对措施。房贷风险虽然无处不在、不可避免，可以有效的降低。我国银行房屋贷款存在很多风险性因素。改革和改进对房贷风险防范体制和控制风险之路漫长而艰辛，我们只要看重于防范，才能在发展的路上越来越稳定。总而言之，现在从银行借房贷购房在人们日常生活当中成为了普遍性的一个行为。为了避免房贷风险，因此我们加大对商业银行房贷风险的防范势在必行。

　　[1]韩东池，我国商业银行房贷风险与防范(J)，商业经济，2017，02:162-164

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