房地产上市公司的偿债能力研究—以华远集团有限公司为例

摘 要：房地产作为一类商品，不但拥有投资品属性，而且还拥有消费品属性。若过度进行投资，房地产价格将越来越高，极有可能出现经济泡沫，导致出现经济危机。若投资惨淡，对社会稳定及经济发展产生负面影响。综上，房地产产业获得国家的高度关注，同时最大程度上在政策层面进行宏观调控，基于此促进房地产行业可持续向前发展。通常情况下，就房地产项目而言，其需投入大量资金，大多数时候，房地产公司内部资金难以弥补存在的资金缺口，因为房地产企业开展过程中存在许多的在建项目及储存土地，在其总体资产中，流动资产所占比例十分之大。而偿债能力分析又作为财务分析里的重中之重，自然的在企业里就变得更为重要了。所以，本文选择以华远集团有限公司作为研究对象，根据华远集团自身资产和债务结构，着重分析公司2015年到2019年的相关偿债能力指标，通过对比另外两家同行相关数据，得出企业偿债能力的强弱，并提出相关建议。

关键词：偿债能力；房地产企业；指标分析

引言

偿还债务能力是债权者、投资人员与经营人员十分重视的问题之一。就公司经营者而言，好的偿债能力不仅能够让自己在众多竞争对手里脱颖而出，还能够得到大众的认可，从而获得很多发展机会，增大盈利空间。对于投资者来说，一个企业拥有好的偿债能力，能够让自己的资金得到保障并且从中获利。对于债权人来说，他们为公司提供了存货物资和设备或者贷款给企业，如果企业的偿债能力足够好，能够按期归还欠款及利息，债权人也能从中获利，这不仅建立了一个互相信任的桥梁，还实现了“双赢”。由此可以看出企业偿债能力的强弱，不仅受到企业关注，更是受到所有利益攸关方的高度重视。

偿还债务能力属于对公司健康有序发展进行衡量的一个关键性指标，以房地产公司为对象，对其该指标进行系统分析，能够让有关利益主体精准地评估公司的财务情况。此外，因为房地产公司需要大量投资资金、生产时间长、价值高，同时作为一种公司形式，其对负债经营有着很高的依赖性，不管是财务风险，还是经营风险，均相对较大。综上，以房地产公司为对象，对其偿还债务能力指标作系统分析，意义重大。

基于上述考虑，本文将从公司自身资本结构出发，采用相关指标来分析公司的短期和长期偿债能力，从而得出华远集团有限公司偿债能力的强弱。

1 偿债能力分析的概念及方法

1.1 偿债能力分析的概念

公司对到了时间期限地债务进行偿还的承受能力，就叫做偿债能力。涵盖了长期、短期偿债能力。通过公司生产所得收益与内部资产对债务进行偿还的能力，即动态偿还债务能力；而通过公司内部资产对债务进行清偿的能力，即公司静态偿还债务能力。就公司偿还债务能力而言，其能够将企业财务实际情况全面反映出来。

1.2 偿债能力分析的方法

在房地产企业规模化发展的必然趋势下，面对不断变化的市场环境，股东、债权人和投资人最看重的就是一个公司的现金水平和偿还债务的能力。由此可以看出分析房地产上市公司的偿债能力是至关重要的，而分析偿债能力需要借助专业的指标，下面我为大家列举了一些方法：

1.2.1相关比率法

该方法即在对某存在相应依赖性、然而隶属项目类型不一样的两个比例进行计算之后，将二者的内在结构关系反映出来，一般情况下，其能够对财报各个项目之间的横向关系进行揭露。整体而言，相关比率法中常用的比率有以下几种:

①资产周转率。其属于对公司资产管理效率进行反映的比率，包括固资、存货、应收帐款周转率等。

②短期偿还债务能力比率。流动负债及其资产之间的关系，可以通过短期偿还债务能力反映出来。其中该指标涵盖了速动、流动比率两个。

③揭露公司权益实际情况的比率。就公司权益而言，包括两大类，一是所有者权益，二是债权权益。前者资本充裕，则债权便能够获得有效保障，反之债权者需承担大多数经营风险；后者能够使公司所有者在运用为数不多的资金的基础上获得公司控制权。

④资金来源与其运用的比率，其能够将公司债务支出的占比反映出来。这个比率主要借助于公司长期资本来源和运用额度，以及短期资本来源及运用额度之对比，对双方的相称性进行评判，基于此将运营成本上升的结构性原因揭露出来。

1.2.2 比重法

比重法可理解为，对于一个财报的相同类别的项目，在对其在总体中的占有率或权重、相同类型项目间的占比进行计算的基础上，对各项目的结构关系进行反映。一般情况下，其可以将财报中各个项目间的纵向关系揭露出来。运用该方法的过程中，需要注意的是，仅可计算类型一样的项目的权重。

1.2.3 因素替代法

该方法也叫做连环替代法，在满足两个条件的前提下，可对结构进行深化分析：首先，以综合指标为切入点，围绕其构成因素开展影响程度分析。不管是综合性经济指标，还是财务指标，一般情况下，与报表内的2个或2个以上项目相关，分析这些指标，即可看作对各财报内项目与计算指标结果之间的关联性进行分析。其次，以财报项目为切入点，围绕其构成因素开展影响程度分析。一般而言，很多构成因素能够影响财报项目，分析此类项目的构成因素，旨在对财报项目总体结果与此类因素之关的关联性予以确定。

2 公司债务结构简介

2.1公司总体的资本结构

融资方式包括股权、债权融资这两大类。2002年底，华远地产成功进行了股价制改造，更改名称叫做北京市华远地产股份有限公司。注册资本5个多亿人民币。就该公司主体和有关债务项目而言，从其2018年跟踪等级评估报告了解到，2018年一季度底，公司股东中有2个属于一致行动人，累计持有股份占比等于53.24%，其中天津华远浩利公司持股占比为6.84%，北京华远公司持股占比为46.40%。此外，北京京泰投资管理中心（持有总股本的7.41%）、其他持股5%以下股东合计39.35%。

2017年公司营业总收入仍以房地产开发业务为主，当期实现营业总收入99.04亿元，同比增长30.17%，其中房地产开发业务收入同比增长29.49%至96.76亿元:得益于可出租面积的增加，房地产租赁业务收入同比增长1.11%至1.36亿元。

2.2 债务的来源

因为房地产行业具有独特的属性，就其商业信用而言，从其债务资金筹集来源进行划分，包括两大类：一是施工方垫付资金，二是房地产预售。截止到2019年9月30日，华远地产长期借款为748047.63万元，应付债券为1,351,039.71万元，应收账款为188，190.21万元，预收款项为1，131，273.59万元。其中，可销售资产等于万元，长期股权投资等于万元。

2.3债务的布置结构及优先结构

采取公开发行债券的方式筹集资金，这是企业最为直接的一种资金筹集手段。该筹资模式成本支出小，由于信息处于公开状态，投资人员大多不追求过高的回报率。但如果选择非公开债务模式，比如金融机构贷款，则成本支出大，同时银行将进行监督管理，从某种程度上而言，制约了企业的经营。中国银行间市场交易商协会于2019年9月19日对企业超短期融资方式进行了核准，融资额度等于20亿人民币，该额度在该协会签署《接受注册通知书》后生效，期限为2年，在此期限中企业可选择分期发行融资券。当年企业首期融资券于10月28日完成发行，额度为10亿人民币；二期融资券于11月11日完成发行，额度为5亿人民币。

对于等级不一样的债务，由于企业有着不一样的偿还顺序，尤其是企业破产后，将对优先级债务进行清偿，在此基础上才会对其他等级的债务进行偿还。

3公司短期偿债能力分析

公司在运用流动资产的基础上对流动负债进行偿还的能力，就叫做短期偿还债务能力。其能够反映公司对到达还款期限的债务进行偿还的能力。就债权者而言，公司需拥有良好的偿还债务能力，方可对其债权安全性提供保障，若公司拥有很好的短期偿还债务能力，债权者能够在约定时间内获得利息，到达时间期限后取回本金；就投资者而言，若公司短期偿还债务能力不足，则公司管理者与经营者势必会投入许多的时间与精神进行筹资，基于此进行偿债，如此一来，导致短期紧急筹资资金成本支出加大，对公司盈利能力产生影响。因此，无论是公司，还是债权人和投资者，均对该指标非常重视。

综上，本课题研究时，以华远公司短期偿还债务能力为切入点，选择了流动、速动、现金比率对其作系统分析。

3.1 现金比率

有价证券、货币资金和流动负债之间的比率，就叫做现金比率。该指标能够将公司对流动性债务进行清偿的能力直接反映出来。由于其不包括应收款和存货，换言之，从总体资产看，该指标仅对当下流动性最大的负债项目进行量度。所以，从上述三大流动性比率来看，其最为保守。通常情况下，该指标超过20%最为理想，然而不可过高，否则象征着企业未能充分地将流动资产使用起来。因此，本课题研究时，选择了该指标来研究分析华远集团有限公司的短期偿债能力。经研究分析，得出如下数据：

表3-1 华远集团有限公司2015-2019年现金比率计算结果（单位：亿元）

注：①现金比率保留两位小数；

②数据来源于华远地产股份有限公司2015-2019年度报告。

从表3-1中可以看出，在2015至2017年这三年间，华远集团的现金比率一直是呈逐年递增的趋势，并且2017的现金比率达到了5年内的最高值。其主要原因为公司资金回笼速度加快，甚至公司的有价证券也在逐年增高，但作为分母的流动负债没有很大变化，所以使得2017年的现金比率很高，这也说明了华远集团有着良好的短期偿还债务能力，企业有着大量货币资金，能够对所有流动性负债进行偿还。不过，自2018年起，公司的现金比率开始下降，2019年的现金比率甚至下降至0.21，其主要原因是作为分子的货币资金和有价证券都在减少，而分子流动负债增加了大约68亿元，所以使得现金比率计算结果变小。而导致流动负债急速上升的原因是该公司在2018年的预收款项多了近37.87亿人民币，其他应付款多了近44.92亿人民币，在一年内到达还款期限的非流动性债务多了近56.66亿人民币。

再此本文还选取了行业竞争对手上海城投控股股份有限公司（以下简称城投控股）和格力地产股份有限公司（以下简称格力地产）进行数据对比分析，现金比率计算结果如下：

表3-2 城投控股和格力地产2015-2019年现金比率计算结果

注：①现金比率保留两位小数；

②数据分别来源于上海城投控股股份有限公司和格力地产股份有限公司2015-2019年度报告。

通过对比可以发现从2018年开始，三家公司的现金比率都在下降，这是由于房地产行业受到政策影响，在货币资金上面或多或少都有受到一点影响。虽然华远集团现金比率基本上是低于城投控股和格力地产的，但是公司的现金比率仍然保持在20%以上，说明华远集团还是有一定实力的。

3.2 速动比率

公司流动资产和其负债之间的比率，就叫做速动比率。其能够反映公司流动资产内马上能够套现用来对流动性债务进行清偿的能力。通常而言，该比率保持在1：1相对较为合理。原因是，若该指标较低，公司将面临较大的短期偿还债务网聊；若该指标太高，意味着公司速动资产占比较大，导致公司投资机会成本进一步加大。所以本文选取了华远集团有限公司2015年到2019年的速动比率，得出如下数据：

表3-3 华远集团有限公司2015-2019年速动比率计算结果（单位：亿元）

注：①速动比率保留两位小数；

②数据出自华远地产2015-2019年报。

从上表了解到，该公司的速动比率在2015-2017年都是呈上升的趋势，主要是因为企业速动资产的增速远大于流动负债的增速，而其中速动资产增速较快的原因为货币资金也在快速增加。

但是在2018年，由于流动负债的迅速增加甚至达到2017年的两倍之多，而速动资产增加幅度不大，导致了速动比率的减少。而其中流动负债增长速度比较快是因为公司使用大量负债资金进行土地储备支付。2019年华远集团的速动比率达到5年内最低，这是由于流动负债增速大于速动资产增速所致，而导致流动负债增速过大是因为受到国家政策限制，使得公司负债偿还压力过大。

表3-4 城投控股和格力地产2015-2019年速动比率计算结果

注：①速动比率保留两位小数；

②数据分别来源于上海城投控股股份有限公司和格力地产股份有限公司2015-2019年度报告。

通过对比城投控股和格力地产的速动比率可以发现华远集团的速动比率在这几年上下波动较大，在近几年和同行相比是比较低的。所以华远集团对于速动资产的减少以及流动负债的增加应该引起重视，在存货、货币资金等方面应该合理规划，才能提高速动比率从而对短期偿还债务能力进行改善。

3.3 流动比率

流动资产和其负债之间的比率，就叫做流动比率。其主要反映在短期债务到达还款期限前流动资产能够套现用来对债务进行清偿的能力。该指标愈高，意味着公司有着越好的短期债务偿还能力，偿还流动性债务的保障性越大，否则越小。其中需要注意的是：具体情况需要具体分析，并非公司的各流动比率愈大，公司便具备越好的短期债务偿还能力，原因是，从流动资产角度看，尽管应收帐款、有价证券与现金有着良好的变现能力，不过流动资产还涵盖了待摊销费用、存货等。且这些资产变现需要较长时间，尤其是存货，出现堆积、残次与滞销等概率较大。通常情况下，该指标等于2相对较为理想。所以本文选取了华远集团有限公司2015年到2019年的流动比率，得出如下数据：

表3-5 华远集团有限公司2015-2019年流动比率计算结果（单位：亿元）

注：①流动比率保留两位小数；

②数据来源于华远地产股份有限公司2015-2019年度报告。

通过表3-5可看出，2015年至2019年华远集团有限公司的流动比率有增有减，其变化趋势和速动比率的变化规律基本相似。从流动比率来看，2015、2016年总体处于持平状态；2017年等于2.34，达到5年内最高值，为2.34，主因在于，从增速层面分析，与公司流动负债进行对比，流动资产要更大一些。之所以其增速更快，原因是2017年的货币资金较2016年增加了18.16亿元，同时，由于各种原因产生的其他应收款增加了10.03亿元，房地产市场冷却造成存货增加了29.06亿元。但是在2018之后，流动比率就一直呈下降趋势，2019年的流动比率达到最低，为1.54，虽然公司的流动资产也有在逐年增加，但是其增长速度远远赶不上流动负债的增加速度。其中流动负债急速上升的原因是该公司在2019年的预收款项增加了大约30.53亿元。

由此可以看出2015年-2017年这三年华远集团的短期偿债能力是比较好的，但由于回笼资金减缓，负债偿还速度降低，而导致短期偿债能力相对变弱。

表3-6 城投控股和格力地产2015-2019年流动比率计算结果

注：①流动比率保留两位小数；

②数据分别来源于上海城投控股股份有限公司和格力地产股份有限公司2015-2019年度报告。

通过对比城投控股和格力地产的流动比率可以发现华远集团的流动比率是处于中间位置，说明公司短期偿债能力还是比较稳定。但是华远集团的流动比率距离行业流动比率标准还有一定差距，所以在流动资产的合理利用和对流动负债的管理方面还需要多加优化。

4公司长期偿债能力分析

企业对长期债务本息进行偿还的能力，就叫做长期债务偿还能力。对公司该能力的强弱进行评判时，重点看公司是不是拥有合理的、稳定的资金结构，看公司长期盈利能力的强弱，所以，就长期债权者而言，为对其债权安全性进行评估，对公司的该指标十分重视。

综上，本课题研究时，以华运地产长期偿还债务能力为切入点，选择了利息保障倍数、产权比率与资产负债率对其作系统分析。

4.1 资产负债率

在公司总体资产中，负债额度所占经的比率，就叫做资产负债率。该指标能够反映公司总体资产中债务融资所占的比例。该比率能够为债权人提供一个参考标准，比如当资产负债率呈增高趋势的时候，公司的负债比率也是呈增高趋势的。反之则说明公司的负债比率是呈减少趋势的，这样的情况对于债权人贷款来说，就会越加安全。所以在这里本文以资产负债率作为代表，来研究分析华远集团有限公司的长期偿债能力。经研究分析，得出如下数据：

表4-1 华远集团有限公司资产负债率计算结果

注：数据来源华远地产股份有限公司2015-1019年报

通过表4-1可以发现华远集团2016年的资产负债率比2015年的减少了3.35%，其原因是由于公司配股所导致的。公司实行配股融资后，企业资产负债率相应地下降；与2016年进行对比，2017年上涨了3.80%，原因是，该年企业贷款额度加大，造成负债额度上升；2017-2018年之间，上涨了5.28%,其主要是由于公司融资和预收收入的增加所导致了负债的增长速度大于资产的增长速度；在2018年到2019年间企业资产负债率增加了1.45%，其中原因主要是由于发行公司债券所造成的。

再此本文还将行业竞争对手城投控股和格力地产进行相关数据对比分析，资产负债率计算结果如下：

表4-2 城投控股和格力地产2015-2019年资产负债率计算结果

注：数据分别来源于上海城投控股股份有限公司和格力地产股份有限公司2015-2019年度报告。

通过对比可以发现华远集团的资产负债率在同行中是比较高的，这说明了2015-2019年华远集团的长期偿债能力在逐年减弱。虽然房地产行业前期投入非常大，但资产负债率正常的范围应保持在60%-70%之间，华远集团整整高出了大约10%，所以这需要引起公司的重视。在负债总额、应收账款、资产等方面应该合理地进行规划，不断加大销售和回款力度、增强自身造血功能才能提高更好的改善长期偿债能力。

4.2 产权比率

在所有者权益的总体额度中，负债总体额度所占的比率，就叫做产权比率。该指标能够反映公司长期偿还债务的能力，旨在对公司资金结构是否合理进行评判。其能够将债权者与投资者之间资金来源的关联性进行反映，可以据此对公司财务结构的稳定性进行评估。若该指标愈低，意味着在公司总体资产中内部资本占比愈高，公司拥有越好的长期偿还债务的能力。

表4-3 华远集团有限公司产权比率计算结果

注：数据来源华远地产股份有限公司2015-1019年报

通过表4-3可以发现相比2015年，2016年华远集团的产权比率略有减少，其原因是公司的负债总额有所减少，从而所有者权益是呈增长的趋势的，所以产权比率会减少。而在2017年之后，华远集团的产权比率是呈逐年递增趋势的，其原因是因为企业在2017年后增加了股权投资所造成的。另一方面是由于华远集团近几年的负债总额一直在增加，长期偿债能力变弱，从而导致产权比率的增加。

表4-4 城投控股和格力地产2015-2019年产权比率计算结果

注：数据分别来源于上海城投控股股份有限公司和格力地产股份有限公司2015-2019年度报告。

通过对比城投控股和格力地产的产权比率可以发现华远集团的产权比率是相对偏高的，距离行业产权比率标准还有一定差距，说明公司长期偿债能力还有待加强，需要减少负债总额的数值，方可进一步提升长期偿还债务的水平。

4.3 利息保障倍数

该指标能够将企业偿还利息的能力充分反映出来。对于一个公司，如果要将偿还债务水平保持在某个范围内，则该指标的数值最起码要超过1.如果其数值越高，则公司便拥有越好的长期偿还债务能力。反过来，公司出现亏损、偿还债务的安全性及稳定性变差的概率将更大。

表4-5 华远集团有限公司利息保障倍数计算结果

注：数据来源华远地产股份有限公司2015-1019年报

通过表4-5可以看出华远集团的利息保障倍数在2015年至2017年一直呈逐年增加的趋势，这是由于公司融资成本的降低、利息支出的减少及净利润的增加所导致的。该公司的利息保障倍数一直在减少，这是由于在2017年之后，房地产市场冷却导致公司销售额减少，还款期限加长，从而致使公司的债务和利息支出不断增加。

表4-6 城投控股和格力地产2015-2019年利息保障倍数计算结果

注：数据分别来源于上海城投控股股份有限公司和格力地产股份有限公司2015-2019年度报告。

通过对比可以得出华远集团的利息保障倍数相对比较稳定，且都保持在大于1上，说明了华远集团支付利息费用能力是比较好的，在利息支付方面有足够的保障，有较好的长期偿债能力。但是由于在2017-2019年这三年中，公司的利息保障倍数在逐年下降，所以公司需要引起重视，尽量尝试降低负债,提高息税前利润，从而加强自身的长期偿债能力。

5建议与结语

5.1 提高华远集团有限公司偿债能力的几点建议

(一)进一步提高对货币资金的管理

就货币资金而言，其属于偿还债务的一种方式，也是一种支付工具，若收入与支出配合不好，极有可能会出现周转不灵的情况。此外，货币资金有着较强的流动性，被xx的可能性更大。由于房地产行业受到政策影响，华远集团在货币资金上面或多或少都有受到一点影响，使得该企业的现金比率暂未达到行业较高水平。因此，企业需要进一步提高对货币资金的管理与控制，使其产生最大的效益，尽量不出现资金闲置的情况。为此，企业应在日常工作中认真规划好如何使用货币资金，提前对其收入与支出进行安排，最大程度上通过既有货币资金增加收益。

（二）进一步加强流动资产管理

正常经营的企业，它的负债总额总是小于资产总额的，但作为房地产行业，华远集团由于其存货等流动资产的变现能力慢，且销售能力相对以前变弱，从而导致了偿债能力降低。因此华远集团需要进一步加大内部管理力度，高效地使用流动资产，如此方可增强公司偿还债务的能力。与此同时，一些公司由于内部管理不到位，导致无法高效使用资金，存在积压情况，公司偿还债务水平因此而被削弱。对于存货和应收账款，也要进一步的加强管理。存货过多不仅变现能力较差，而且会占用资金。企业应当减少在产品，加大销售和回款力度。从长期投资角度看，需提前分析与预估，防止盲目投资行为发生。

(三)选择合适的举债方式

由于华远集团是房地产行业，需要较多资金，其偿债能力也相对比较健康，建议公司选择成本较低的举债模式。从目前的资本市场看，举债模式发生了较大变化，不再像之前一样，只能通过银行进行贷款，如今可通过一系列方式进行筹资。确定与企业相符的举债模式，对公司有利。首先，通过银行进行贷款，然而公司获得贷款额度有限；其次 ，通过资本市场进行拆借来融资，然而仅对短期内需要资金的公司适用，且可用时间较短，筹资成本支出大；再次，发行公司债券，在公司中发行债券，可以筹资的额度不多。向外发行公司债券，筹资额度更多。尽管资金成本支出大，然而若能够充分地对举债资金进行利用，一方面可以提升公司偿还债务能力，另一方面能够让公司获得更多收益。

(四)培植良好的公共关系

对于现代公司，交际水平高，公共关系好，这是十分重要的。企业在经营过程中应当做到诚实信用、保证质量、优质服务，做到使消费者满意放心，给大众塑造一个良好的形象。因地制宜、因城施策，充分发挥自身的优势，为城市发展建设、为消费者提供更美好、更舒适的居住产品。

5.2本文结语

本文先阐述了偿债能力的概念及方法，然后从企业自身以及影响企业偿债能力的六大指标入手，并通过对比竞争对手的相关数据，得出华远集团有限公司偿债能力的强弱。

本课题研究时，以华远集团为对象，系统地研究了其长期、短期偿还债务能力，结果显示，公司有着较强的偿还债务能力，偿还短期债务的安全性有保障。由于华远集团是以房地产开发业务为主，房地产作为资产，其变现能力慢，所以导致公司的非流动资产较多，但因为其流动资产也在增加，说明该公司的偿债能力还是比较健康的。但是在2018-2019这两年华远集团偿债能力明显降低，其主要原因在于公司对流动资产的利用效率较低，存货堆积、资产大部分为设备、在建工程较多。华远集团对于速动资产的减少以及流动负债的增加应该引起重视，在应付账款、预收款项、应付职工薪酬、应交税费方面应该合理规划。

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房地产上市公司的偿债能力研究—以华远集团有限公司为例

价格 ¥9.90 发布时间 2023年4月24日

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