一、绪论
俗语常说“不要把鸡蛋放在一个篮子里”，但如今许多商业银行因为过度重视住房贷款业务，导致大部分的“信贷业务鸡蛋”都押在“住房贷款篮子”里，这就很容易导致因为住房贷款风险而带来的商业银行的经营风险。
（一）研究的背景和意义
1.研究的背景
自1998年国家逐步取消福利分房制度，实行住房分配货币化政策以来，我国房地产市场经历了二十几年的繁荣和昌盛，各商业银行纷纷推进住房贷款业务，按揭贷款买房也为一些自有资金不足但有购房需求的人提供了主要的购房渠道。由于住房贷款业务一般周期较长，并且具有业务量大且分散的特点，因此住房贷款业务风险潜伏期较长，具有滞后性，则不良贷款通常在贷款发放数年后才暴露出来，不良贷款率的高低也决定了商业银行未来几年、几十年间的信贷资产质量。
近五年来，商业银行房地产信贷伴随着房地产行业的快速发展而疯狂扩张，不断累积和叠加的贷款业务已经占据商业银行贷款总量相当大的比重。2016年新增贷款中约有45%的个人住房贷款，2017年这一比例降至32.51%，从2016年到2017年，个人住房贷款增速正在回归正常，虽然保持一定幅度的增长，但是增长幅度相对较慢。之所以出现这种情况，也是因为近年来国内对于住房贷款的金融监管正在不断的加强，同时我国的房地产市场正在逐渐通过限购等多项政策进行约束，抑制各类炒房等投机性需求，这让许多银行在住房贷款上放款速度减慢。
根据央行发布的《中国金融稳定报告(2019)》中显示，截止到2018年末，我国住户部门贷款余额达47.9万亿元，其中25.8万亿为个人住房贷款，占比达53.9%。房价下跌成为不可承受之重。房价不断上涨的过程里，住房贷款对于银行而言是非常优质的信贷资产，杠杆率会随着房价上涨而下降。但如果一旦房价下跌且跌幅过大，杠杆率偏高的个人、企业、银行，将面临巨大的风险。
2.研究的意义
在国家推动房地产行业发展的同时，建设银行作为购房资金供给方，也必然要在住房贷款业务上提供更多的优惠政策，甚至下降贷款准入门槛来满足更多客户的购房需求，这对建设银行如何采取有效措施来防范控制房贷风险的发生也提出了更高的要求，而有效防范房贷风险也是住房贷款业务能够持续稳定发展的重要保证。
建设银行是我国最早经营住房贷款的商业银行之一，在房地产市场兴起阶段，凭借着成熟的经营体制和稳健的经营方针以及丰富的营销手段，带动着住房贷款业务快速发展，让住房贷款业务市场份额得到了迅速的提升。即使近年来建行主要利润来源逐渐多元化发展，存贷占比不断下降，其他中间业务收入比重逐渐提高，但长期以来住房贷款业务作为风险较低、利润稳定的产品在整体业务中仍然占相当大的比重。近年来，建设银行受国家宏观经济影响和房地产周期性影响等，住房贷款不良率较之前出现了一定的上升，为了保证住房贷款业务持续健康稳定的发展，必须加强住房贷款业务风险问题的控制并实施有效的防范措施。本文以建设银行为研究对象，通过对住房贷款业务现状分析以及风险问题对建行的住房贷款风险防范提供有效的的帮助和可行性建议。
（二）研究的内容和方法
1.研究的内容
本文以“建设银行住房贷款业务不良贷款防范研究”为题，以建行的住房贷款业务为研究对象，主要研究目标是建设银行住房贷款业务存在的风险以及问题。研究宗旨就是要为建设银行住房贷款业务的风险问题防范提出具体、可操作的应对措施。
2.研究的方法
一是比较分析法。本文通过对建设银行以及其他四大商业的对比分析，去进行横向和纵向的分析，来比较建设银行与其他商业银行在住房贷款业务量上面的优势。
二是趋势分析法。将建设银行近五年的年度报告中通过不良贷款率以及近两年住房贷款占银行总贷款的比例来进行对比，直接观察其增减变动状况及变动幅度，来考察发展趋势，以及预测发展前景。
三是案例分析法。通过对住房贷款业务风险分析，并从建设银行进行分析，使读者对住房贷款业务风险的形成有了更加直观的认识，便于对后面的风险成因分析和防范措施研究的理解。
二、住房贷款风险控制概述
（一）风险管理的控制方法
风险管理是一个动态过程，由贷前管理、贷中管理和贷后管理三个阶段组成，伴随着从业务的产生到贷款的结清，贷前管理是其中的关键环节，如果做好贷前管理工作，能够使后续风险大大下降。
1.贷前管理
这类管理主要由负责的客户经理进行，业务受理的过程包括风险识别、风险评估、贷前调查等，客户经理通过调查对借款人及其配偶的家庭情况、工作情况以及过往贷款经历、还款情况等，判断借款人及其家庭总收入是否能够支付住房贷款与其他生活贷款，以及是否有稳定持久的还款能力，判断借款人的违约风险和违约因素。
2.贷中管理
这类管理的管理期限是从合同签订之日起到合同终止之日止。通常利用内部系统监测借款人收入变动、贷款抵押物现状是否恶化的情况，对于还款能力产生明显下降以及抵押物被多次抵押查封的现象，应及时采取相应的应对措施。
3.贷后管理
贷后管理为借款人出现逾期，贷款出现不良等情况进行的风险止损及处理措施。通常情况下，虽然贷款尚未到期，但已经存在银行遭受损失的风险，则需对合同进行终止。此时必须办好各种后续手续，如风险报告评估以及责任认定等等。银行通常通过拍卖抵押物、法律诉讼担保人责任、上门催收等方式来减少损失。
（二）商业银行住房贷款风险管理概述
1.住房贷款的审核批准程序
图1住房贷款操作流程
资料来源：作者整理所得
由图1可见：主要分为贷前审查与贷后管理两大块、5个环节依次进行。这五个环节的每个环节在我国商业银行住房贷款风险管理中都起着至关重要的作用，任何一个环节都不可以忽视，否则会种下风险隐患。
2.住房贷款占总贷款比例控制的管理方法
住房贷款占总贷款比例是测量银行流动性风险的指标之一。如果住房贷款占总贷款比例较高，那么银行就很容易出现流动性风险，也会让房地产行业沦为一个“赌场”。则房地产行业带给银行的风险就越高，就会形成房地产和银行共存亡的景象；反之，如果住房贷款占总贷款比例较低，则房地产行业将面临萧条的景象。一般来说，商业银行的住房贷款占总贷款的三分之一左右。
3.住房贷款不良余额及不良率的管理办法
不良贷款率计算公式如下：
不良贷款率=（次级类贷款+可疑类贷款+损失类贷款）/各项贷款×100%
商业银行不良贷款率是评价商业银行信贷资产安全状况的重要指标之一。不良贷款率高，无法收回的贷款越多且占总贷款的比例越大；不良贷款率低，说明商业银行无法收回贷款越少且占总贷款的比例越小。
银行不良贷款，是中国金融业最大的风险所在。对不良贷款的管理是商业银行贷款政策的重要组成部分。贷款发放以后，如果在贷后检查中发现不良贷款的预警信号，或在贷款质量评估中被列入关注级以下贷款，都应当引起充分的重视。国际通行标准认为，商业银行不良贷款率警戒线是2%，也就是说等于或超过2%，就不能增加贷款。根据预计，2019年商业银行平均不良贷款率在1.9%以内，在部分领域仍旧存在较大的风险。不良贷款率如果能够稳定或者下降，那么对于商业银行的盈利是非常有帮助的。
4.贷款五级分类法
建设银行1997年开始试行贷款五级分类制度，采用以专家判断为基础的五级分类方法，即按照风险程度大小，将贷款分为正常类、关注类、次级类、可疑类和损失类。如表2-1
。表2-1贷款五级分类定义表
| 正常类 | 借款人能够履行合同，没有任何逾期的情况。 |
| 关注类 | 借款人有能力还款，但可能存在对贷款人还款能力具有不利影响的因素。 |
| 次级类 | 借款人的还款能力明显出现问题，完全依靠其正常营业收入仍无法足额偿还贷款本息，即使执行担保，也可能会造成放款方一定损失。 |
| 可疑类 | 借款人处置担保或抵押的资产仍无法足额偿还贷款本息，即使执行担保，放款方也要承担一部分的损失。 |
| 损失类 | 借款人完全无力偿还贷款，放款方在采取所有可能的措施或一切必要的法律程序之后，贷款的本息仍然无法收回成为坏账，或只能收回极少部分。 |
5.商业银行贷款存贷款比率管理方法
存贷款比率计算公式如下：
存贷款比率=银行的贷款总额/银行的存款总额*100%
存贷款比率是商业银行用来衡量银行流动性风险的指标之一。该比率越高，表明负债对应的贷款资产越多，银行的流动性就越低。为保持银行的流动性，我国央行规定，存贷比率不得超过75%。从银行盈利的层面来说，存贷比越高越好，因为存款（即所谓的资金成本）是要付息的，如果一家银行的存款很多，贷款很少，就说明它成本高而收入少，银行的盈利能力就相对较差。因商业银行是以盈利为目的的，它就会想办法去提高存贷款比率。从银行抵抗风险的角度讲，存贷款比率不宜过高，因为银行还要应付广大客户日常现金支取和日常结算，就需要银行留有一定的库存现金存款准备金（银行在央行或商业银行的存款），若存贷比过高，这部分资金就会不足，会导致银行的支付危机，如支付危机扩散，有可能导致金融危机，对地区或国家经济的危害极大。若银行因支付危机而倒闭，也会直接损害存款人的利益。根据建设银行2018年的年报所得，2018年存贷比率为73.71%，则建设银行在2018年发放了贷款总额占存款总额的73.71%。
三、建设银行住房贷款的发展现状
（一）建设银行简介
中国建设银行成立于1954年10月1日，是一家具有中长期信贷业务特色的国有商业银行，并且在中国五大国有商业银行中排名第二。主要经营领域包括公司银行业务、个人银行业务和资金业务，多种产品和服务（如基本建设贷款、住房按揭贷款和银行卡业务等）在中国银行业占据市场领先地位。主要业务特点包括系统更先进、服务更专业、功能更完备。截止2018年末全行各项存款、贷款余额分别为16.71万亿元、13.07万亿元，实现净利润2.56万亿元。
于2012年末，本行在中国内地设有分支机构14,121家，在香港、X、墨尔本等地设有分行，拥有建信基金、建信租赁、建信信托、建信人寿、中德住房储蓄银行、建行亚洲、建行伦敦、建行俄罗斯等多家子公司，为客户提供全面的金融服务。建行拥有广泛的客户基础，与多个大型企业集团及国内经济战略性行业的主导企业保持银行业务联系，营销网络覆盖全国的主要地区。截止到2018年末，市值为2,071.79亿美元，在全球上市银行中排名第五。2017年2月，Brand Finance发布2017年度全球500强品牌榜单，中国建设银行排名第14。2018年7月2日，全球权威杂志英国《银行家》2018年全球1000家大银行榜单排名第二。
（二）建设银行住房贷款业务的发展历程
按照时间阶段划分，建设银行住房贷款业务发展大体可以划分为三个阶段：
1.起步阶段（1987-1988年）
建设银行住房贷款业务起源于1987年，经中国人民银行批准，开始经办政策性住房贷款业务。1988年中国人民银行批准建设银行成立专门的房地产信贷部。负责归集XX、单位、个人三级住房基金，吸收住房存款，向单位和个人发放住房贷款。在试点的基础上，1988年xxxx颁布了《关于在全国城镇分期分批推行住房贷款改革的实施方案》，初步确定了住房金融的发展方向。即房地产信贷部负责与房贷有关的政策性业务，实行单独核算、自主经营、自负盈亏、自求平衡、单独缴税。同时鼓励和支持银行开展经营性的商品住房贷款业务。
2.发展阶段（1989－1998年）
1989年到1998年是建设银行的发展阶段。由于住房体制改革进展较慢，并在1992年出现了房地产热，1993年着手进行控制。中国人民银行于1995年8月颁布了《商业银行自营住房贷款管理暂行办法》，从而标志着我国银行商业性住房贷款走上正轨。1998年，xxxx颁发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，以“取消福利分房，实现居民住宅货币化、私有化”为核心，使得在新中国延续了近半个世纪的福利分房制度寿终正寝，“市场化”成为了住房建设的主题词。
3.扩张阶段（1999年－至今）
1999年至今，是建设银行住房贷款业务发展的扩张阶段。1999年，人民银行下发《关于鼓励消费贷款的若干意见》，将住房贷款与房价款比例从70%提高到80%，鼓励建设银行提供全方位优质金融服务。2000年住房贷款增长进入了快速增长阶段。新增贷款的一半用于住房贷款。至今，建设银行一直在增加住房贷款业务的种类，并且完善，给银行本身和客户减少不必要的风险。
（三）建设银行住房贷款的现状
1.住房贷款占贷款总额比例分析
| （人民币万亿元，百分比除外） | 2017年 | 2016年 | 2015年 | 2014年 |
| 全年新增贷款余额 | 13.53 | 12.65 | 11.72 | 9.78 |
| 其中：住户部门贷款增加额 | 7.13 | 6.33 | 3.87 | 3.29 |
| 住户部门贷款占总贷款增量的比重 | 52.7% | 50% | 33% | 33.6% |
| 其中：住户部门的中长期贷款（房贷）增加额 | 5.3 | 5.68 | 3.05 | 2.23 |
| 房贷占住户部门的贷款比重 | 74% | 89.7% | 78.8% | 68% |
| 房贷占总贷款增量的比重 | 39% | 45% | 26% | 23% |
。2.不良贷款比例和其他行业不良贷款比较
表3-2 建设银行不同类型产品不良贷款分布表
| （人民币百万元， 百分比除外） | 2018 年 12 月 31 日 | 2017 年 12 月 31 日 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 贷款金额 |
不良贷款 金额 |
不良贷款率(%) | 贷款金额 |
不良贷款 金额 |
不良贷款率(%) | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 公司类贷款 | 6,497,678 | 169,248 | 2.60 | 6,443,524 | 166,044 | 2.58 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 短期贷款 | 2,000,945 | 73,974 | 3.70 | 2,050,273 | 80,638 | 3.93 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 中长期贷款 | 4,496,733 | 95,274 | 2.12 | 4,393,251 | 85,406 | 1.94 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 个人贷款 | 5,839,803 | 24,076 | 0.41 | 5,193,853 | 21,811 | 0.42 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 个人住房贷款 |
4,753,595
|
11,414 | 0.24 | 4,213,067 | 10,199 |
0.2 4 |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||
表3-3 建设银行不同行业不良贷款分布表
| （人民币百万元，百分比除外） | 2018 年 12 月 31 日 | 2017 年 12 月 31 日 | ||||||
| 贷款金额 |
占总额 百分比(%) |
不良贷 款金额 |
不良贷款率(%) | 贷款金额 |
占总额 百分比(%) |
不良贷 款金额 |
不良贷款率(%) | |
| 公司类贷款 | 6,497,678 | 47.14 | 169,248 | 2.60 | 6,443,524 | 49.94 | 166,044 | 2.58 |
| 交通运输、仓储和邮政业 | 1,307,712 | 9.48 | 16,033 | 1.23 | 1,304,691 | 10.11 | 13,806 | 1.06 |
| 制造业 | 1,092,369 | 7.92 | 79,422 | 7.27 | 1,178,373 | 9.13 | 75,000 | 6.36 |
| 电力、热力、燃气及水生产和供应业 | 803,746 | 5.83 | 9,075 | 1.13 | 822,782 | 6.38 | 4,210 | 0.51 |
| 批发和零售业 | 373,246 | 2.71 | 26,064 | 6.98 | 436,275 | 3.38 | 33,564 | 7.69 |
| 房地产业 | 510,045 | 3.70 | 8,505 | 1.67 | 414,867 | 3.22 | 9,236 | 2.23 |
| 水利、环境和公共设施管理业 | 390,220 | 2.83 | 2,390 | 0.61 | 378,620 | 2.93 | 778 | 0.21 |
3.和工商银行、农业银行、中国银行进行比较
随着房地产行业的发展，住房贷款业务已成为商业银行贷款业务中占比最重的业务。在2018年内，四大国有银行的个人住房贷款业务都占个人贷款业务的重要部分。其中，建行的个人住房贷款业务量最高。如表3-4
表3-4 2018年四大商业银行个人住房贷款情况单位:亿元
数据来源：作者根据四大商业银行年报整理所得
4.贷款五级分类
表3-5贷款按五级分类的分布表
| （人民币百万元，百分比除外） | 2018 年 12 月 31 日 | 2017 年 12 月 31 日 | ||
| 金额 |
占总额 百分比(%) |
金额 |
占总额 百分比(%) |
|
| 正常 | 13,157,944 | 95.46 | 12,345,554 | 95.67 |
| 关注 | 387,430 | 2.81 | 365,596 | 2.83 |
| 次级 | 81,432 | 0.59 | 72,919 | 0.57 |
| 可疑 | 93,270 | 0.68 | 97,522 | 0.76 |
| 损失 | 26,179 | 0.19 | 21,850 | 0.17 |
| 应计利息 | 36,798 | 0.27 | 不适用 | 不适用 |
| 发放贷款和垫款总额 | 13,783,053 | 100.00 | 12,903,441 | 100.00 |
| 不良贷款额 | 200,881 | 192,291 | / | / |
| 不良贷款率 | / | 1.46 | / | 1.49 |
2018年，建设银行严格风险管理，提升信用风险管理主动性，着力优化信贷结构、完善信贷机制流程，资产质量保持稳中向好。由表3-5可得：于2018年12月31日，不良贷款余额2,008.81亿元，较上年增加85.90亿元；不良贷款率1.46%，较上年下降0.03个百分点；关注类贷款占比2.81%，较上年下降0.02个百分点。
（四）建设银行住房贷款业务面临的风险
按照巴塞尔委员会在这方面的划分标准，商业银行面临风险主要有七方面风险，一是法律方面风险；二是国家风险；三是流动性风险；四是信用方面风险；五是操作方面风险；六是市场方面风险；七是战略风险。房贷风险主要有4类：
一是信用风险。又被叫做违约风险，指的是借款人、投资者或交易一方因种种原因未能够履行合同的条款，出现拖欠借款行为，使银行利益受到损失的可能性。
二是操作风险。指的是因为银行内部系统不健全，亦或是员工的失误操作从而造成银行的损失。三是市场风险。指的是由于多类市场因素而造成的风险，例如利率变化等因素。四是流动性风险。指的是由于这类贷款属于中长期贷款，如果在银行贷款里占据较大比例，那么银行就很容易出现流动性风险。
在上述风险里，住房贷款业务受到影响最大的是前两类风险。
四、建设银行住房贷款风险形成原因分析
（一）借款人与银行对住房贷款的冲动
对于借款人来说，借款人向银行贷款去买房，不需要马上花费很多钱就可以买到属于自己的房子，并且可以把有限的资金用于投资或理财，比如从投资角度来，办按揭购房者可以把资金分开投资，贷款买房出租，用租金来还房贷，然后再去投资，这样资金使用灵活。所以借款人一般不愿意一把付清房款，更愿意向银行贷款购房。
住房贷款业务以其风险低、业务范围广、经营收入稳定的特点正日益受到我国各大商业银行的青睐。对于建设银行来说，房贷业务是个优质的贷款品种，违约率比较低。去年整体的贷款利率有了提升，甚至出现了基准利率上浮30-40％，利润高风险低，所以商业银行更愿意去发展房贷业务。
当住房贷款业务不断增加时，银行所遇到的风险以及问题将会越来越多。
（二）借款人存在的问题
在道德风险中，常常有以下三种情况：1.假名、冒名贷款。如借款人盗用他人的真实身份证、冒名顶替骗取贷款。2.伪造工作收入证明。如借款人的工作收入达不到银行的贷款的准入门槛，故意伪造高收入工作证明。3.利用贷款政策漏洞修改婚姻状况。
在信用风险中，往往有以下两种情况：1.借款人主观还款意愿变化，如婚姻关系破裂导致的财产分割不明确情况等。2.借款人意外丧失部分或全部还款能力。如借款人在偿还银行贷款的期间，面临着失业、疾病、死亡等意料之外的情况。
（三）银行存在的管理问题
往往有以下三种情况：1.审查不严。对于每一笔放款，贷前调查不够严谨。2.从业人员风险意识不足，最后导致借款人违约合同事件的发生。3.经过数年的建设，已标准化的银行贷款中心在住房贷款审查、审批、发放、贷后管理工作中，仍然会存在一些问题。首先是独立性不够，目前贷前、放款、贷后管理在部门内只是划分了相应的管理人员或是管理小组，并没有设立独立的分中心去集中防控风险。其次是绩效考核机制不够完善，会出现一些违规操作，对银行来说是巨大的隐患。
（四）开发商及中介机构存在的问题
在一手房的住房按揭贷款业务中，开发商是否按期交房、交房与合同的差距、房屋质量以及取得房产证的时间都是会影响借款人还款行为的重要因素。具体表现有小开发商挪用项目建设资金、“一房两卖”（即先后以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人）以及“假按揭”（指开发商为资金套现，将暂时没有卖出的房子以内部职工或开发商亲属的名字购下，从银行套取购房贷款）等情况。
二手房的交易中，购房主要依靠房屋中介、房地产中介、资产评估机构等中介机构推进，而中介机构为实现利益最大化，就容易出现违反职业道德和职业规范的情况，造成了银行的风险。部分中介为了获取较低成本的资金，甚至会出现操作二手房交易，获得银行的贷款额度后进行使用并负责还款，此时借款人仍然是名义使用者。但是担保机构可能为追求利益去盲目的办理担保业务，一旦出现客户违约，担保方无法真正履行担保责任，就造成了银行的损失。
（五）宏观环境问题
1.缺乏完善的信用评级体系
整个社会缺乏公平的借款人信用评价体系和相关机构，并且社会的成员的整体道德素质不高时，则无法有效的对借款人征信去进行评级,,就会导致个人、单位或者其他企业等伪造证明材料来骗取中国建设银行贷款资金,造成银行的风险，这也与国家、地区的发展和监管机制有关。
2.经济政策的变动
近年来,为了平息房地产行业的火爆程度,我国对房地产行业进行了一系列的政策调控,比如第十九届全国代表大会，xxxxxxx提出“房住不炒”的政策来控制房地产价格的上升,甚至还会出现房地产价格的下降,这就可能给一些炒房者造成违约风险,给中国建设银行带来了损失。
五、建设银行房贷风险防范建议
（一）建立健全与借款人住房贷款相关的法律制度和信用评估体系
建议建立健全与借款人住房贷款相关的担保、保险的法律和法规，明确规定对借款人住房贷款的相关要素，共同维护建设银行、借款人以及开发商和中介机构等参与者的合法权利，对合同的违约者应严厉惩罚，绝不宽恕。同时，加强信用评估体系的建设。一是完善借款人信用数据库。目前，我国借款人信用数据库仅包括信用卡透支、贷款信息两方面的信息，应该在此基础上增加收集借款人的资产信息、收入纳税信息、社保信息以及行政处罚等。二是加快信用评估系统、信用惩罚系统的建设，对借款人信用作出准确客观的评估，帮助建设银行全面了解客户风险。信用惩罚系统包含金融惩罚、社会信用惩罚、法律惩罚以及舆论惩罚，这一系列的惩罚措施可以在全社会形成对借款人信用的敬畏。
（二）加强银行的内部管理
1.经办人员要树立风险意识，加强贷前调查，避免贷款审查只注重过程而不在乎结果，对资料合理性、合法性及真实性严格审核，对明显存在疑点的资料进行深入的调查研究。
2.优化借款人评分系统。目前建设银行是根据借款人的基本信息和征信情况得出一个综合评分，建议将借款人在建设银行的综合贡献度纳入借款人评分系统，包括借款人在建设银行的存款、贷款以及购买的各项理财基金等产品。
3.强化贷后管理。住房贷款是一项中长期贷款，风险潜伏期较长，要及时在系统里更新并维护客户基本信息。高度重视风险信号，如借款人疏忽造成的逾期或因家庭变故造成的逾期，应加强教育并持续跟踪，督促还款。同时，对于不良贷款，需要安排专人催收，妥善处理好后续的诉讼、核销工作，维护建设银行权益的时效性。
4.推进风险分散和转移。针对住房贷款客户，提倡借款人购买借款人意外险，在贷款存续期内第一受益人设置为建设银行。
（三）加强合作机构管理，防范外部风险
在开发商准入环节，要注重开发商的资质、综合实力、股东构成等情况，选择资质好、实力强、管理规范的开发商作为合作伙伴。二手房中介准入环节，应注重其在当地的规模、门店数量、管理的规范性以及声誉状况，查询主要负责人的信用状况，并选择最佳的合作。定期关注合作机构的销售和财务情况，通过失信人被执行人查询、天眼查、在线搜索等渠道查询开发商相关信息，一旦发现风险后及时采取有效措施。建立合作开发商和中介机构名录，进行动态管理，定期走访，关注合作状况，定期评估，建立退出机制。暂停与开发商以及中介机构之间帮助客户伪造或推荐虚假按揭贷款等违法行为的合作，以防范外部风险。
（四）提高信贷人员职业操守和敬业精神
建行的住房贷款业务虽然保持了良好的发展态势，但在业务流程有待完善、内部控制制度有待健全的情况下，信贷人员的职业操守和职业素养也直接影响了建行的贷款质量水平。因此，在关注业务发展的同时，也要关注信贷人员的思想道德建设。为了防止由建行信贷人员自身因素引起的房贷风险，应该首先重视信贷人员的职业道德的培养，使信贷人员可以实现自我管理和自我约束，使其认识到作为建行员工的使命和意义，增强爱行敬业精神；其次应该坚持对信贷人员的法制教育、建行的各项规章制度教育，同时对信贷人员发生违规行为要加大处罚力度；最后还要完善建行内部控制制度，如完善住房贷款业务流程设计、岗位互相交流、重点岗位强制休假、贷款审查和批准的分离等。
（五）及时关注房地产宏观调控政策，制定应对方案
近年来，房地产市场政策频频出台。为避免出现新政策出台后不能及时采取应对措施，建行应时刻注意国家出台的房地产宏观调控政策，并在此基础上，分析其对已发放的存量住房贷款及即将新增住房贷款要执行的政策的影响，以及带来的风险隐患及时制定出防范措施。
如2016年国家将购房最低首付比率下调至20％，建行可根据经验数据在此基础上结合当地实际情况制定出区分楼盘和客户群体的首20％的首付比例受理贷款申请，对一般楼盘可按照25％的比例受理贷款；对收入稳定的优质客户可按最低比例受理贷款，如公务员、事业单位等。对一般客户可适当要求提高首付比例后受理贷款。在不违反国家政策情况下，按照不同的群体制定不同的信贷政策，可有效的下调首付比例，可能会将房贷不良率降到最低，有效地防范住房贷款业务的风险。
六、结论
建设银行的住房贷款业务是其所有业务中非常重要的一项业务,近年来，其住房贷款业务的不良贷款率相对较低，也可以称作是一款优良的业务品种,然而，如果因此就忽视了住房贷款业务中潜在的巨大风险,是万万不能的。我们要时刻保持警惕,深刻认识这其中的风险，要学会高瞻远瞩,做到防患于未然,从而促进建设银行住房贷款业务的健康稳定发展。
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