摘要：自从改革开放之后我国经济水平不断提高，房地产行业如今也被社会视为推动经济增长的重要支柱行业之一。但是房地产行业内部的竞争也越发的激烈，加上中央政策对房地产行业的抑制和地方的XX也对当地房地产行业的不断调控，使得曾经只要进入地产行业就稳赚不赔的局面不复存在。在这举步维艰的时候，房地产企业要想在乱局中生存，获得远大的发展前景和充足的市场份额就必须牢牢地把控成本以促进企业的长久发展。但是我国的房地产相较之下起步还是比较晚，房地产企业对于本公司的成本控制方面仍不够完善。因此，本文以万科集团的成本管理为研究对象，分析万科集团在房地产开发中的成本管理现象，找出万科地产成本管理存在的一些问题，并提出一些解决方案，来优化万科集团的成本管理制度，使得万科集团在房地产开发项目中实现可持续发展的重要的目标。
关键词：房地产行业成本控制万科地产企业
一、前言
（一）研究背景
从1998年后我国的房地产的商品化市场开始掀起高潮，在98年后相当长的一段时间内，国家政策相对宽松。随着房地产行业的飞速扩张，也带动了相当多的其它行业的发展，使得房地产行业成为了我国举足轻重的重要产业。但是近年来房地产发展逐渐走入畸形，人们把买房当成投资，使得房价逐渐升高，国家政策开始紧缩，使得房地产企业的成本也大量的增加，因此，房地产企业的对于成本控制的能力强弱，是一家房地产企业提高效益与核心竞争力的有效途径。
目前根据国家统计局二零一九年关于建筑业的发展的报告看，我国在城镇的个人住房面积差不多已经有了接近快40㎡，我国基本上告别了住房紧张的时代。但其实统计局的数据还不包括数目庞大的各种自建房。数据表明我国的房地产企业已经不是那么乐观。房地产的利润已经有了不小的缩水。所以房地产企业要是想在保持经济效益的情况下进行可持续发展，就必须大幅度的降低成本，从而提高经济效益。
图1.1 我国历年城镇人均住房建筑面积
（二）研究的目的及意义
1.研究的目的
从1970年后，随着中国国内城镇化速度不断的加快，为房地产企业的发展带来了不小的便利，我国房地产开发商纷至沓来，使得行业竞争压力加剧，使得房地产利润大不如从前，房地产企业如何能够在当下的市场环境中取得竞争优势，成本控制则显得尤为重要。
经过阶段性的增长，房地产市场竞争的愈发激烈，在新势态下如何确保企业可持续发展是房地产企业均有待解决的共性问题。如今的企业更应该树立自己的品牌，用品牌来带动销量。除此之外，更重要的是在更低的成本下增加自己的利润，但同时对产品的质量把关也不能放松。所以，在这市场化的商品房战场里，谁拥有了快人一步的成本控制体系。谁就更有持续发展的可能。
2.研究的意义
（1）经济新常态和信息化技术的进步，使企业的管理和发展模式发生了很大的变化；房地产公司要想获得良好的市场份额，就必须有高品质的产品和高水准的物业服务水平；在这样严苛的条件下，企业只有使自身内在的成本降到最低才能让公司在市场上具备竞争力[4]。
（2）房地产企业的项目涉及时间长，项目过程复杂，项目占用大量资金，因此采用财务管理手段来控制项目的成本;只要公司的利润和现金流量在管理控制下得到明显改善，那么表示企业已经引入了科学的管理制度，生产经营也会马上获得好的循环[4]。
（三）国内外研究现状
1.国外研究现状
从理论方面来说，国外的成本研究理论成体系的时间是比较早的，从十五世纪中叶开始有了雏形后，又历经了各种波折，在各种经济环境的洗礼下，在19世纪20年代后逐渐走上正轨，在20世纪初期成本管理研究开始形成体系，在20世纪初X工程师FrederickWinslow Taylor发表了《科学管理原理》将科学引进了管理领域，随后Mlies首先提出了“价值工程”概念。对于劳动密集型和一般性竞争行业，尤为重要的工程项目管理办法也是国外首选提出并有完整的理论的研究。
2.国内研究现状
对于成本管理的研究中国的起步是比较慢的，国内学者在吸取了大量国外研究理论后，结合我国的国情也提出了行之有效的成本管理理念。比如，2018年何薇薇在《房产成本控制的突出问题及成本的精细化管理》中提出要建设全面预算管理体系[1]，加强房地产项目各个阶段的成本控制。沈振恒在2018年也提到了对于成本控制过程中要合理运用先进管理技术，对成本的具体情况进行精细化、快速、准确的测算，牛彦在2019年提出了成本控制管理中对地产企业的成本管理人员提出要求，认为在经济型常态下，成本管理人员的业务素质的高低决定了能否应对成本风险，所以提出要配备专业的成本控制人才，方可提供具有价值的成本控制风险指导，作为管理层的理论基础。
（四）研究的主要内容及研究方法
1.研究内容
本文介绍了有关房地产企业成本问题的研究背景及意义，阐述了当前背景下房地产行业的发展状况，然后通过参考文献资料，了解了相关学者的不同观点以及研究方向，借鉴了相关成本管理理论，对万科集团的房地产业进行了分析，探究了企业在运行过程中关于成本的问题，并从企业决策、设计、招标、施工竣工以及营销等多环节中存在的问题给出相关的建议，从而帮助万科地产提高经营效率，达到效益最大化目标。
2.研究方法
本文运用了文献调查和案例分析的方法进行成本控制相关问题的研究。作者查找了大量有关于房地产企业成本控制方面的理论资料，并参考相关文献资料、借鉴其研究方向和分析方式，对万科地产在经营过程中发现的成本管理问题进行探究，找出万科成本控制的不足，并给出相关的解决措施。
二、房地产企业成本控制理论基础
（一）成本控制的含义
成本控制是企业目前想要长久发展中不可或缺的环节，它的主要目的就是使企业的成本可以在可控的范围内达到最小，用科学的手段进行成本控制管理，降低企业在日常的生产运营中相关损耗。
（二）成本控制的构成
1.土地成本
土地成本，是指在获取土地的过程中付出的各种费用支出，包括取得土地使用权时的土地使用价格、征地费 用、拆迁安置费、土地契税等。在整个项目开发过程中，土地成本基本上是可进行预估的，而且在项目竣工之前，该成本是不会有较大的变动的。因此，要采取可行的投标报价策略。
2.前期成本
对于商品房开发来说，前期主要费用一般是开始时的工程费，主要包括规划、可行性研究、设计、水文地质勘测等土地开发费用支出。其中的最重要和最灵活的应该是设计费。对于设计费用，首先可以对设计作品反复进行筛选，从中获得最大的性价比。其次要对设计质量要严格把关，对设计的各种数据要多次检查反复确认，避免造成不必要的费用支出。
3.工程成本
工程成本，主要是对于工程的分派承包和甲方对于供应物资的成本以及其它的一些相关成本。包括一般时安装设备时的费用、完善公共配套设施的成本、相应的材料费用等成本。在项目未开始的时候就相关管理部门就应该及时的确定成本控制的目标：在目标确定后，应尽快相关材料价格进行分析，最后在保证工程质量的前提下，对于价格高的用料进行合理替换。
4.营销成本
营销成本，主要是指产品营销环节发生的费用支出，如直接推销费用、推广费用等。要想控制营销成本就必须建立完善科学的营销体系，可以快速准确的解决产品的宣传推广中的问题。
5.财务成本
财务成本包括税务和资金的成本，是由工程的总成本最终决定的。相关负责人要做到及时与当地XX部门了解沟通，取得有利的税收政策，减少税收费用。
（三）成本控制的方法及原则
1.成本控制的方法
（1）绝对成本控制主要是指对成本费用的节约，就是对可控的劳务成本进行有效地降低，讲究工作效率的分配。
（2）全面成本控制，顾名思义，就是对项目中涉及的所有的人员费用进行成本控制。
（3）标准成本控制是应用最广的成本控制方法。它主要是对计划成本和实际成本差异的分析。第一步是制定成本标准，这项标准要以行业的整体水平为标准：第二是测算实际成本，核算时要确定在合理范围。之后要找到两者其中的差距，减少成本消耗，实现提高效益的最终目的。
（4）价值工程法是将有关财务管理和专业的工程技术融合在一起的成本控制方法，其本质就是利用专业的技术，在资金投入不变的情况下使得商品获得更好的质量。
2.成本控制的原则
（1）针对性原则。商品房市场变化莫测，对于企业来说，必须要有敏锐的嗅觉，找到其中的发展机遇。以此为基准对成本进行管控。
（2）系统性原则。房地产要想可持续发展，就必须要进行持续投资。主要是围绕着房地产项目，再结合企业各方面因素来完成成本控制，满足公司的可持续发展。
（3）灵活性原则。成本控制都要求在项目相关决策前落实，但它仍然需要根据市场变化及时进行优化调整，以此降低公司的财务风险。
（4）效益性原则。其主要是为了确保公司的效益，让成本的控制方法契合公司的以后的经营状况。
（四）成本控制的意义
大部分的公司其在日常管理中，成本控制都是公司的基础管理手段。在不影响安全和质量的情况下，成本越低那么公司的竞争力自然也会越强[9]。
房地产由于自身原因，要求企业必须对于成本和利润有很高的的把控性。良好的成本把控可以保证企业的财务安全并保证后续发展。
三、万科集团成本控制现状与存在问题
（一）万科集团简介
万科集团正式名为万科企业股份有限公司，公司成立于20世纪八十年代，是中国目前住宅建造做的的最好的企业。2020年万科集团已经实现销售面积达4667.5万平方米，实现销售金额达7041.5亿元，同比增长13.5%、11.6%，占市场份额4.03%。
（二）万科集团成本控制现状分析
万科集团的成本控制构成除了基本的成本损耗项目外，还有一些其他费用，例如像XX设施建设的公共费用、相关的管理费用及向XX缴纳的税费等。集团目前采用的是目标成本控制方法，制定时需要坚持坚持市场导向原则、准确严谨原则、事前控制原则、动态管理原则。
1.获取土地价款及开发前期费用
土地获取价款及开发前期费用主要包括以下：
（1）地价、异地廉租住房建设费、契税。万科房地产的土地成本是指万科为获得土地开发使用权而发生的一系列成本和费用，包括土地出让金、廉租住房分配费、契税等。这部分的成本管理和控制主要是通过深入的市场调查和其他研究手段获得基本数据,了解土地政策和市场的基本情况,熟悉相关规则和投标技巧。
（2）城市建设费用。万科房地产有限公司开发住宅和公共设施。房地产项目的开发包括主体项目与 一些配套市政建设项目，在城市建设过程中配套收费成本，研究国家和产业政策是企业在过程中可以做出更合理的方式，尽可能在城市规划方面获得XX的配套支持，享受一定的税收优惠，尽可能降低支出水平。
（3）项目审批相关费用。房地产项目的立项、开工、结算需向国家有关部门报批。对于此过程中的相关费用，相关人员应及时了解XX的审批政策和程序，并做好相应的准备工作，简化相应的审批程序，从而获得最大的成本优势。
2.土地建设成本
土地建设成本主要包括:建筑安装工程、基础配套设施工程、环境景观工程、公共配套设施及工程相关费用。
安装费用。万科房地产有限公司主要建筑安装费用主要包括土建工程施工、设备设施安装施工、电子设备状态施工等。万科房地产有限公司在主体建筑安装工程的成本控制中主要从以下几个方面入手，如招投标、材料采购、工期控制等。第一，所有工程建设项目都遵循招投标择优制度，最大限度地降低成本；第二，材料采购永远是重中之重，质量等级严格把关。基础配套设施方面的工程建设费。此费用主要包括各类水电、通讯、排水处理等工程，以及相关的绿化带和其他基础设施。万科房地产公司主要侧重于支助设施的工程和建设施工主干部分工程合理优化、配套设置，尽可能保持一定或相应的施工进度，减少因施工缺乏协调而造成的损失和隐性问题。（3）环境景观工程成本。环境景观工程主要包括公共地区的装修工程、小区环境绿化工程，景观改善工程及后续维护翻修工程等。万科景观项目的主要控制点是对绿化工程单位的招标采购控制，绿化工程单位资质鉴定以及产品质量研究，生态植物的成活率以及根据气候挑选适宜的植物，以确保植物能够适应当地气候。
3.开发间费用及管理费用
开发间接费用主要包括开发人员的管理费用以及为项目筹融资而发生的资本化利息支出，对于万科房地产公司，开发人员主要为工程部门、设计部门、开发部门、投资部门以及成本管理部门。
项目管理费用。万科房地产公司开发间接费中的管理费用主要包括：开发人员的工资薪酬、社保福利、差旅交通以及日常发生的其他管理的其他各项费用支出。该部分的管理与控制重点是要求建立适合的内部控制制度， 加强财务系统的设计和实施，并逐步完善企业管理体系。资本化利息支出。万科房地产公司财务费用包括项目贷款利息、当期利息。万科公司一直在加强与重要银行等金融机构的协作与良好合作关系，一方面确保对项目费用的大量供资需求，另一方面，是通过多方面比较和协调来寻求最佳利率，以期降低资本化利息费用支出水平。
4.其他成本支出
其他成本主要为营销及税金支出。
（1）项目营销费用。包括营销设施的租金与使用费，以及这期间发生的具体费用等。营销费用的控制要点侧重于一方面编制详细的销售预算和广告宣传方案；另一方面，也侧重于做好营销环节的动态控制。
（2）税费成本支出。万科集团部分项目周期过长，跨越了营改增阶段，所以其项目税费部分主要包括了营业税、增值税、城市维护建设税、土地增值税、印花税、企业所得税、契税等。
表3.2.4.1税费标准
（三）万科集团成本控制存在的问题
1.决策阶段
这一阶段是执行房地产项目的一个重要规划和设计阶段，包括选择项目的地理位置、制定发展计划、规划建筑周期和其他方面。
（1）为迅速进入这一市场，在对市场研究不明的情况下，没有采用科学研究和分析方法，为了拿下项目，在项目执行的过程中也没有获得相关部门的批准，可行性报告随意编制，导致后期规划与可行性报告差异较大，最明显的一点是实际开发周期长于计划开发周期。
（2）为了占领市场，没有对周边地区的房价进行充分的调研，也没有对未来市场的趋势进行适当的评估，以较高的价格获得土地，其结果是，使项目楼层的价格比周围地区高得多。最终使得开发陷入被动。
2.设计阶段
项目设计阶段成本控制是成本控制十分重要的步骤，而设计的出发点往往是费用的起点。实践中我们不能盲目追求设计上的标新立异，一定要注重设计在成本节约上的效果。万科房地产业在成本设计阶段存在的问题有以下几点：
（1）户型设计与定位不符。万科地产公司用高价获得土地，定位项目为高端住宅项目，但在设计时却变为小户型，这不仅背离了原先购置土地的意图，更使得销售困难，销售和管理费用成倍增加，使得成本大幅度上升。
（2）设计施工图纸质量差。万科地产公司已发生的设计变更数量呈上升趋势，设计变更累计发生费用也有较大增长，为了加快工程进度，对初期施工图审核不严，加之早期设计人员水平参差不齐，现场人员对施工图理解存在误区，没有及时调整施工方案，导致后期返工频频。
此外，公司对于设计单位的控制也存在诸多方面的问题，设计单位协调不当，导致方案变不能及时得到落实，导致项目高返工、高维修率，最终项目的总成本大幅偏离投资预算成本。
3.招标阶段
万科地产公司在招标的过程中会采用公开招标或者邀请招标，但无论采用哪种都必须有三家以上的投标单位参与竞标。在招标中主要存在问题是对投标供应商的资质审核不严。资质存在十分严重的挂靠情况，集团相关负责人没有进行资质核实，有时会导致中标方的施工质量不能满足要求，后期又要进行返工，这对于时间和资金成本都造成严重浪费。
4.施工及竣工结算阶段
该施工阶段的成本控制是成本执行阶段的关键，该阶段是成本控制最直接的阶段，在合理的设计计划基础上进行控制，直接会影响到项目的最终清算成本。
首先是管理变更缺少科学有效地体系。在实际的施工中有大量的变更，有的是为了满足客户要求和为了适应市场变化，还有一些是具体的施工单位提出的，这会带来很多的额外支出。其次是全面成本管理的观念没有形成。公司目前主要是对施工的成本控制和竣工阶段的成本控制比较注重，对于其他阶段的成本控制观念和水平较为落后。再次万科房地产公司没有质量成本管理理念，缺少积极主动的质量预防支出，被动的控制质量成本问题，带来了巨大的运行与经营风险。万科房地产公司最后在竣工验收程序不规范、流程不严谨。对于过程隐蔽工程验收更是没有做到必要的控制，导致后期交付中出现业主装修房室内漏水泡水等情况的发生，这些事件在一定程度上影响了公司声誉，并且对于后期销售也带来了众多麻烦，而有些损失也无法从第三方得到补偿。
5.营销阶段
房地产销售是整个项目的重要方面，包括下列具体费用支出，如营销材料费用支出，宣传推广费支出，同时也含有其营销人员的工资、薪酬与佣金，此部分占多数。万科房地产公司营销阶段存在的一些突出问题有：
（1）营销意识落后，营销观念淡薄。许多员工认为营销是做广告。事实上营销是一种综合管理活动。万科房地产公司在这方便的力量略显薄弱，而这种方式却是最划算、最有益的。虽然万科房地产公司在广告上投入了大量资金，但是在宣传、推介活动举办上的投入还是不足的。
（2）营销队伍建设落后。一是营销人员整体的专业素养较低，让许多无法从事专业技术的人员做营销，这本身就是对营销的不重视；二是缺乏职业培训，营销人员整天忙于做普遍介绍、签订合同、准备资料等，在市场销售方面没有进行任何专门培训，营销技术和专业水平等都是不足的。
四、万科集团成本控制存在问题的原因分析
（一）未建立有效的开发成本管理责任制度
房地产企业在项目决策阶段进行投资评估，是对项目具体实施的整个过程关于成本配置可行性的有效研究。但是，万科房地产业在项目决策阶段忽视项目可行性研究的重要意义，导致项目投资估算流于形式，无法最大化发挥成本管控的作用。引起这种现象的主要原因就是房地产企业自身的管理制度缺乏科学性，忽视成本管控工作对企业管理以及发展起到的积极作用。
（二）缺乏成本控制全局观念
万科地产公司犯了大部分房地产公司在成本控制中的通病，即大部分房地产公司往往只看重在建筑安装上面的成本控制，而对于比如像开始时的设计、后期竣工时结算的成本控制依旧敷于纸上，只是流于形式表面工作。还有在制定相关制度的时候，往往不会给出具体的范围以及可以操作的情形；同时也没有考虑到全面的控制体系，在控制的分配上欠缺合理性，导致当成本数据发生偏差时，却不知该从哪个环节获得完整的数据，缺少可操作性，甚至不能分析出是哪个环节所造成的问题，所以树立全局观念，对可操作的完整性也是有一定保障的。有的时候因为制度不完善，各部门人员往往不能明确自身职责，有的时候出现数据变差或者相关问题大家会互相推诿，这也会造成公司内部的不稳定，使得部门之间的关系紧张，对于以后的工作开展是没有任何意义的，这样的话使得最终成本控制成果就会达不到预期目标
（三）成本的不确定因素的影响
房地产开发项目的特点是开发周期长，资金占用率高，所以房地产企业在开发过程中面临着很多不确定因素。由于市场的不稳定使其可能在销售方面有所障碍；此外，也可能由于项目的开发周期较长，工人工资及原材料的价格上浮，使企业的总投资增大；也可能会因为国家宏观政策的调整，限购政策、房贷利息等的调整也可能影响开发项目的成本，这种种不确定可能严重威胁企业的生存。
（四）成本控制人员水平不一
公司在招聘选拔过程，选拔机制不够合理，企业人力资源部对应聘者表面的硬指标关注过多，但没有充分注意更深的软性指标。业绩评估而言，评价指标单一，考核关键绩效不够明确，目标管理办法缺乏战略重点，注重短期激励措施，缺乏对职工科学的、体系化的全面考核制度。在职工的未来可持续发展，缺少专业的指导教学，公司也没有制定相关的培训方案，培训较为被动，培训内容不是员工自己选择的，这样就会影响受训者的态度，使得职工的个人技能也长时间停滞不前，培训价值也会受到影响。
五、万科集团成本控制存在问题的解决措施
（一）建立成本控制责任机制
近年来我国房地产行业发展势头迅猛，有越来越多的企业想分一杯羹，这使得行业的竞争也越加的残酷，在如此纷乱嘈杂的环境下，，相关公司的压力也在加剧。对此，我国的地产企业应该及时的摆脱传统的房地产观念，树立要多线可持续发展道路，而不是用资本碾压式的换取产品，简而言之，就是必须形成成体系的责任机制。
责任管理机制应从项目的开始就建立完全，从客观实际出发，要做到开源节流的同时也不能使应该达到的效果减弱，形成有层次责任体系，责任具体事宜可以层层下达至每个部门人员。详细可见下图。
图5.1.1 责任体系表
（二）引入全过程成本控制
目前，鉴于房地产市场条件的复杂，对房地产公司项目费用的控制必须转向科学管理、密集管理及全过程的控制，重点是事先。项目决策阶段的成本控制应当在下面方面发挥重要作用：（1）形成房地产项目合理的区域和市场定位。（2）科学合理的确定成本控制的总体目标。设计阶段应从以下方面控制：（1）通过完善招投标制度，科学选择合理的设计单位。（2）推进限额设计。（3）优化整体设计。（4）引入设计监理制度，保证设计质量提高。在招投标方面应从以下方面：（1）推行工程量清单招标。（2）完善评标方法。（3）改善投标文件评审。在施工与竣工方面应从以下方面：（1）严格控制施工进程中的变更手续。（2）施工现场变更必须遵循时效性原则。（3）通过第三方评估和法律手段合理解决施工单位的索赔要求。（4）对竣工验收阶段的工作进行二次复核与审计。（5）加强全过程成本分析工作，做好经验总结与提升。在其他成本控制方面：要制定严格的预算方案，合理调配资金，降低资金使用成本。
（三）注重对未发生成本的控制
企业的成本管理中，其实还有一项是重中之重，那就是未来可能发生的成本支出，对于未来企业不能坐以待毙，应该进行可行预算控制，建立有效地应急机制。
（1）公司在编制动态成本时要对将来的成本支出做出合理的预算；
（2）其次，公司应该时刻关注市场的蛛丝马迹，市场一旦有风吹草动，成本管理部门就要做出相应的应变；
（3）公司一定要做好跟XX的对接工作，了解政策上的变动，以变调动有关的工程进度；
（4）最后一定要对现场进行严格管控，尽量杜绝变更现象。
（四）提高人员素质
成本控制的本质其实就人的管理，要想有好的成本控制管理，那么需要的人才除了拥有丰富的理论知识外，还必须经历过足够多的实践管理，对于管理人的整体素质都要有一定的标准；
（1）公司要灌输员工成本控制理念，让职工明白成本的降低对于员工本身也是万分重要的。只有公司有了长远的前途，员工才会获得更高的报酬。
（2）公司同时也要多组织培训，定期培养相关人员的成本控制专业技能能力，充实员工的理论知识。
（3）公司要制定相关办法，确定各部门、各人员之间的相互配合、互相协作的观念，只有各个部门懂得团结互助才能使得公司的成本控制达到最好的效果。
六、结论
房地产行业在经历了十几年的高速发展之后，地产行业面临的市场环境开始发生巨大而深刻的变化。我国开始转型进入了新常态，房地产行业内的各种企业也增加了很多，房地产商之间的竞争逐渐加剧，开发项目的成本管理问题成为了企业生死成败的关键一环。成本控制问题成为了房地产企业当前研究和控制的重点，企业为了保障自身的持续发展，开始了对成本管理进行了深入探究并有了改革措施，想要找寻符合自身的成本管理制度。本文通过现时各种数据对当前的房地产市场进行了解析，确定了探究成本控制的必要性，并查阅了国内外研究理论作为本文的理论基础，明确了探究工作的思路；然后对成本控制有关房地产产业的相关概念进行了阐述；最后以万科公司为对象，使用了案例分析法解析了其经营过程中存在的成本控制问题并对企业进一步加强成本控制提供了相应建议。
本文介绍了万科房地产业开发公司具体情况，同时借鉴前人的研究，探究当前地产行业自身存在的成本问题，研究发现万科房地产业在经营中控制成本管理观念不强，相关制度没有形成体系，有些方法还要继续优化等问题。对此，本文提出来相应的解决对策，例如：摆正对成本控制管理的态度、建立健全的成本管理体系、才学科学的成本方法等，以此来优化自身的成本控制管理。
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