房地产住宅工程成本控制的问题与对策研究——以A高层住宅工程为例

摘 要

近年来，房地产行业整体形势一片大好，大量企业涌入房地产行业，行业竞争日益加剧，房地产企业正面临着严峻的挑战。在这样的大背景下，每个房地产公司都不可避免地要考虑在行业竞争中如何赢得一席之地的问题。随着市场物价上涨，材料价格、人工成本不断增高，与之相反的是房地产的销售数据却呈下降走势。如何提高企业利润己成为所有房地产公司最急需解决的问题，其关键在于能否有效控制项目成本。在房地产行业的暴利时代，大多数房地产公司没有意识到成本控制对工程项目的重要性，因为利润的丰厚而忽视了在项目建设中许多环节都存在严重的浪费行为，这对企业的发展造成阻滞。

本文主要将保利华都工程当做案例，通过相关文献分析及数据研究，在全面探究、汇总项目成本控制问题和其原因之后，指出房地产项目施工成本控制的综合处理措施，也就是使用项目全生命周期成本控制、项目全过程成本控制以及全面成本控制的理论，创建以及改善行业内的施工项目成本控制系统，此外重视不同环节的控制。保利华都项目成本控制体系对项目各阶段成本控制的具体措施进行了研究。最后说明加强保利华都项目成本控制的保障措施。

关键词：保利华都项目；房地产开发；项目管理；施工成本控制

1. 绪论

1.1 研究背景

我国房地产行业正呈整体快速发展之势，房地产企业项目投资不断地实现市场化完善规范，并带动了相关的建筑业、制造业和服务业等产业的发展壮大。房地产业己成为国民经济的重要支柱行业，并与社会经济的发展、民众的日常生活水平与质量息息相关，备受国家和民众的关注。而正由于房地产行业的高额利润，越来越多集团和企业将经营范围扩展到房地产开发领域中，整个行业盲目扩充，大量企业涌入到房地产开发市场导致巧业竞争愈发激烈，甚至达到白热化状态。国家为抑制房价、保持房地产市场稳定，发布了限购令、限资令等宏观调控政策，房地产企业的销售形势和利润空间均大幅下降。而材料价格、人工费等不断上涨，企业想要保证盈利空间最大化，就必须在项目施工全过程中加强成本控制，使项目成本达到合理范围内的最小值，房地产企业的成本控制能力受到了严峻的挑战在市场经济的影响下，建筑行业的竞争也开始越演越烈，建筑项目的利润空间不断被压缩，建筑企业逐渐意识到了成本管控工作的重要性。

施工成本是在项目建设时用于购买建筑材料、雇佣施工人员等所产生的花费，根据施工成本能够直观的了解项目整体的施工效率，建材以及机械的利用情况，而且能够对企业的管理能力、组织能力、经营能力以及施工能力的强弱做出评定。部分企业在管控方面还沿用着过去老旧的制度，单纯的将施工成本总结为是对项目施工过程中所产生的各种分部分项工程的计算。从而导致企业的项目过程中对成本管理的缺失，无法有效控制施工成本，从而影响项目整体的收益情况。

1.2 研究意义

因此，本文的研究意义同样也是为了能够改变传统工程环节当中所出现的一切问题，尤其是需要不断的优化传统工程造价管理当中所暴露出来的短板，希望使得各项工程都能够通过科学有效的造价管理，实现降本增效，实现投资收益率的最大化。

1.3 国内外研究现状

刘蕾（2013）认为，我国建筑行业的发展缓慢的原因包括很多方面，在这些原因中最为突出的就是没有有效的实施成本管控机制，并且很多企业还没有意识到成本管控工作的重要性，经营和技术之间严重脱节，从而导致工程项目失控的情况使用发生。从而导致企业面临亏损，施工项目搁置甚至烂尾，产生上述情况的主要原因是建筑企业在项目施工的过程中没有对施工成本进行有效的管控。

郭乐安（2013）认为，XX相关部门也在积极的寻求解决方案，工程造价部门推出了一系列法律法规来督促企业做好工程成本管理工作，这些法律法规对建筑企业确实能起到了一定的约束效果，可是这并不能从根本上解决企业成本管控不到位的问题，我国建筑企业在成本管控方面仍然存在各种缺陷。与西方国家相比，国内建筑企业在成本管理方面仍然存在着大量的不足。

高文静（2012）认为，国外建筑企业在进行成本管控的过程中，所选用的方式和国内截然不同，国外企业更加侧重对实施事前控制，对工程项目进行施工预算的过程中，国外企业计算的更加详细和具体。

戴金凤（2012）认为，在对工程项目做成本预算的过程中，会对预算数据进行反复的分析，从而确保预算的结果拥有较强的准确性以及可行性，当预算完成后，在接下来的施工过程中会根据预算要求进行施工，将实际成本控制在预算范围内，并且对实际成本进行周期性审核，当有超预算的情况出现时及时进行分析，从而确保实际成本与预算情况保持接近。

江建军（2012）认为，国外企业在施工过程中也十分注重对施工成本的把控，特别是在可变成本的控制方面。通过调查发现现阶段西方企业将成本核算制度从最开始事前管控变更为事中管控，研究影响实际成本的相关因素，从而降低项目施工成本，将变动成本作为成本管控的重点，此外，对施工质量的严格管控同样具备降低项目的施工成本的作用。

1.4 研究内容

本文主要将保利华都工程当做案例，在全面探究、汇总项目成本控制问题和其原因之后，指出房地产项目施工成本控制的综合处理措施，也就是使用项目全生命周期成本控制、项目全过程成本控制以及全面成本控制的理论，创建以及改善行业内的施工项目成本控制系统，此外重视不同环节的控制。保利华都项目成本控制体系对项目各阶段成本控制的具体措施进行了研究。最后说明加强保利华都项目成本控制的保障措施。

2. 房地产施工项目成本控制相关理论

2.1房地产施工项目成本的控制原则

2.1.1施工成本的控制原则

房地产企业在控制项目施工成本时要严格遵循以下五大原则：

（1）全面性原则。房地产施工并非是一繳而就的，这就要求项目成本控制主体必须将成本控制的理念渗透到整个施工项目建设的各个阶段、各个要素。在主观上，还要动员企业的全体员工一起参与到项目成本控制活动中，这样才能从根本上体现出项目施工成本控制的全面性。

（2）整体性原则。我们可以从下两个层面来把握成本控制整体性原则：其一，成本控制系统是由若干独立的子系统构成的，要保证该系统实现最佳的控制效果，就要协调好各子系统之间的关系；其次，成本控制系统仅仅是企业经营管理内容的＂冰山一角＂，如果孤立看待这一系统，割裂了其与生产、财务、销售等系统的关联性，是不可能发挥其作用的。换言之，成本控制系统是一个既有一定独立性，又与企业其他管理系统紧密衔接的系统。

（3）及时性原则。该原则要求房地产企业在控制项目成本时，要随时关注实际成本与控制成本之间的匹配性，一旦发现实际成本偏离控制目标，就要立即对实际施工活动进行分析找出原因，使用适当的解决方法进行调整和优化，防止损失。成本控制是一个综合性活动，由事前控制、事中控制和事后控制Ｈ个部分组成，特别是事中控制，作为己经渗透到生产经营各环节的成本控制活动，其效果直接决定了整个项目成本的控制水平。房地产企业要在项目成本控制中遵守及时性的原则，就必须及时根据事中控制反馈的信息适当调整成本控制活动。

（4）节约性原则。房地产企业在项目施工的过程中，要Ｗ最小的成本获得最理想的收益，这就是节约性原则的体现，具体来说，就是通过科学的手段，Ｗ最少的人为、物力和财为投入完成项目。这就要求企业把握好每一个建设环节的特征，然后设置严格的开支标准，引入先进的管理理念和技术，找出一切会导致项目成本増加的影响因素，并想办法消除这些因素，最大限度地发挥各种项目施工资源的作用，防范可能出现成本浪费的风险。

（5）权责利相结合原则。房地产企业在项目成本控制过程中若想取得预期的目标效果，各成本控制主体就必须做到＂权＂、＂责＂、＂利＂相结合。其中，权即负责控制项目成本的主体应该在何种情况下使用成本费用开支权，Ｗ及这一权利赋予的可自由支配的金额；责就是要结合项目不同阶段，制定不同的目标，转化为成本控制任务，下发给各个责任主体，然后根据目标的完成情况评估各成本控制主体的绩效；利就是要养成定期考核成本控制主体实施成本控制效果的习惯，根据成本控制目标完成情况予奖罚，以起到鼓励作用。总之，在项目施工过程中，企业全体成员都要在自己的职责范围内支配和规划成本费用，而且主动接受企业的考核与监督，迭样才能尽职尽责的完成成本控制工作。

2.1.2控制目标成本理论

在一定时间内，为全体人员奋斗目标设定预计成本，并保证让企业的目标利润实现，是公司的目标成本。是公司预先明确的、在要求时间内通过公司或工程所有职员全面奋斗所需要完成的成本计划[3]。

2.2施工成本控制的目的

关于成本控制的定义，即企业在项目建设前制定成本管理目标，然后负责控制项目施工成本的主体在项目尚未产生任何支出之前及成本己产生且累计达到一定量时，通过行使职权，对影响成本的各个因素和条件进行预防和调节，使成本管理目标得Ｗ实现的管理行为。我们可Ｗ从广义和狭义两个方面来理解成本控制的内涵，前者指生产经营过程中所有环节的成本控制，比如日常控制、成本预算、考核、成本分析等，贯穿成本控制始终。后者仅指生产过程这一环节方面的成本控制。房地产公司只有通过对项目实施成本控制管理才能实现投资管控的目标，房地产项目施工成本控制作为项目管理的重要内容之一，是保证项目投资在项目施工全过程中所有阶段均能处于合理的目标成本范围内的重要方法。正是因为有了全过程的成本控制，才能实现整个项目施工中人力、物力、财力等资源均最大化利用的目标，才能实现掌控项目施工整个过程中项目实际支出与预算成本的偏差值的目标，才能实现对偏差及时采用有效的方法加Ｗ修正的目标，才能保化项目施工成本始终保持在合理的预算范围内，才能实现企业经营的经济效益最大化的目标。

3. 保利华都施工项目成本控制实例分析

3.1项目工程概况

贵州元龙房地产开发有限公司资本金三亿元人民币，属于中电投贵州金元企业。企业着手建设的金元国际新城楼盘占地面积 570亩、投资了三亚西元房地产开发有限公司，并在开发建造了金元·椰景蓝岸。金元·印象花溪是目前全资子公司—贵州恒方房地产有限公司正在进行开发的楼盘。“金元·国际新城”工程处于重要道路交接地点，东部连接公园景点，南边则是学校，北部是地区XX所在地，西边和城市规划的商业街区相邻近。处于本地区此后的发展核心地点——金阳新区核心区域。工程计划配套创建庞大的酒店、行政办公区、小学、幼儿园等。占地面积大概是三十八万平方米，综合面积七十余万平方米，容积率1.8、绿化率41%左右。在制定的规划方案上，主要使用当代欧式简单的建筑特色，且根据西方国家建筑标准与要求进行规划，确保工程体现出潮流、时尚、气派的低密度特点，三十米的楼宇间距和不同层高的楼房交相辉映，呈现出整个项目恢弘豪迈的气概，呈现出未来世界高质量生活模式。

保利华都综合占地8.5公顷，计划建设占地5.95公顷。工程容积率1.7，工程预计建筑综合面积10.115万平方米，绿地率43%， 高层楼房三万平方米，多层住宅7.115万平方米。

3.2项目成本控制现状

因为公司受到制度、运作制度、工作人员素养、能力等多部分因素的限制，保利华都工程成本控制一般表现在下面几个部分：投资决策阶段、招投标阶段、开发建设阶段[8]。

3.2.1投资决策环节

这个环节是指在项目取得以前的论证至项目开工以前的阶段，项目成本控制主要是采用估算法和现场调研法二者相结合运用。同时为了让项目估算具有一定的可比性，运用比较法，对相同阶段内的工程开展横向对比。成本估算以及收益研究内容参考表2-1、2-2。

表2-1项目成本估算表

表2-2项目成本收益分析表

参考表2-2内容我们就可以知道，工程得到的净利润率为24.5％，符合公司预期目标，因此工程建设体现出较好的可行性。所以工程在土地竞拍和投资决策时期主要将其当做参考凭证，且修订详细的执行方案。

3.2.2招投标环节

此部分的成本控制一般是强化招标文件的审查和有关合约内容的约定，避免在中标后，标书中不清晰的事项所引发的争议，并导致合同履约率降低，最后不利于结算。所使用的关键成本控制方案参考表2-3内容。

表2-3项目招标阶段成本控制措施表

3.2.3工程建设环节

此部分是项目执行和成本控制的中重要阶段。在众和花园工程的开发创建时期，成本控制一般是对合约、流程、变更、原料的监管，和合约内目标管理内的项目品质、安全、时间。因为此时期的最终目标是制定项目开发预案中具体的控制目标，寻找正确的措施，因此需要创建完善的监管制度以及保障方案[9]。

3.2.4结算审计环节

结算审计主要分为两个重要阶段，一是对施工项目的工程造价进行结算，包含项目建设造价、配套建设项目（绿化、道路、管网、电力、水力设备等）造价。

二是项目验收之后的整体评估，主要是评估最终的结果。第一将合约当做基础，按照真实情况体现出开发管理时期的所有变更、签证、材料，并严格执行定额的套用、工程量的计算。在合同中，关于项目审计结算都有明确的约定，因为变更工程量上存在明显的纠纷，造成工程量认结算审计时间不断增加。即便估算时期对于整个工程造价预估较高导致问题出现，然而此时期的成本控制结果和预期相同，因此在一定程度上处理了管理问题。因为估值偏高，造成了项目在支付款过程中严重超支。同时也说明了在开发建设阶段，缺少制度保障和监督机制，导致相关人员的责任心不强，对相关数据的认定不及时的问题。

3.3某工程项目中造价控制管理

3.3.1投标阶段的造价控制

企业生存发展的决定性因素就是资金。公司利用科学的投标方案以及报价方式得到经济效益，还能在项目执行中得到相应的效益。

公司的投标方案是否可以中标和是否可以得到更高的经济效益，不仅依靠公司的能力以及专业度，此外和企业竞争能力也有紧密的关系，这是公司得到最终胜利的关键方式[10]。

在得到招标资料之后，为了全面查看招标资料和工程图纸、审查工程量清单、编写科学的施工组织设计、原料询价、统计工程价格……企业安排综合素养较高的造价职员，基于目前建筑行业竞争激烈有以及企业位于开拓市场时期的现状开展深入探究与钻研。由于A企业近期结束了18栋楼房的施工，所以和原料供应商维持了积极的合作关系，可以帮助企业减少综合成本，甚至能得到低于正常价格10%的优惠。企业在精准统计成本之后了解到，原料大概占据整个工程总价比值的63%，坚持“早收钱、多收钱”的理念，主要使用竞争型报价方案（也就是保本低利方案）。此外使用不平衡报价法来填补企业价格让利的亏损，如此不只抵消企业的低报价方案所承受的亏损甚至还可以得到一定的效益，最后得到了本项目的承包权。

此项目采用GF-1999-0201《建设工程施工合同示范文本》，主要使用固定单价合同。公司在拟订合约的时候用词表述周密、精准，把两者的责任与义务详细的表述出来，此外不同争议解决方案也有着详细的表述，为项目的成功开展打下了良好的基础。

3.3.2施工阶段的造价控制

通常状况下，工程造价主要根据工程量清单报价中标的工程来明确。造价管控任务不只包含设计以及工程量的改变，调节工程索赔，此外也包含成本要素的管理，成本支出在固定的收入基础上，管控人工成本以及原料成本和基础设备成本等。

（1）成本费用管理

项目部在工程建设时期就创建了成本控制系统，通过该系统，可以有效的对成本费用进行监督和管理。工程建设期间的各项原材料费用是十分巨大的，也是成本控制系统中最重要的一部分，项目部对于市场有着紧密的关注，及时了解各项原材料的结构变化，从而对原材料进行管理，最大程度的控制成本，在工程量清单的管理中，各项指标都进行了严格的控制，防止超出成本范围的行为发生。

（2）变更、签证费用管理

对于各项变更和签证费用，项目部有着专业的人员进行详细的记录，形成书面资料，及时的与业主进行沟通，做到了真实，及时，高效。在保证业主利益的同时，也为我方利益进行了强有力的保障。

（3）工程索赔的管理

强化索赔观念精准寻找索赔机会是目前开展索赔造价控制的关键方面，项目部格外关注上述现象。在整个项目中，假如遭遇甲方并未告知的长期断水、断电、设计图纸更改没有按时对接等造成的项目停工和经济亏损问题，由我方上交索赔的具体且充足的资料、理由以及凭证、统计结论、真实精准的证明材料，之后利用业主、监管方关系调节之后，通过审批得到经济赔偿，在此方面得到了20天工期和3.52万元的经济赔偿。赔偿费用要及时落实。

（4）工程结算价款的管理

采用固定单价合同的建设项目在进行结算时的依据是每个阶段的实际完成工作量，项目部对于计量十分的重视，根据工程的实际开展情况及时的准备好相对应的计量资料，从而保证能够及时的收到业主拨付的工程款，减少自身垫资的利息，减少项目的开展成本，减轻公司的资金压力，让企业能够获得更好的发展。

3.3.3竣工阶段的造价控制

在该阶段的成本控制主要体现在提升工作效率。首先是竣工验收的开展，项目部在这一方面进行了详细的规划和组织，使得竣工验收工作的开展十分的顺利和快速。然后是相关的资料，督促相关的工作人员进行资料的整理和完善，在最短的时间内提供完整的书面资料，然后移交甲方，从而保证工程的顺利交付和工程款的的及时拨付，通过提升工作效率，不仅可以节省公司的成本，还能提高甲方的满意度，为以后工作的开展打下坚实的基础。

3.4项目施工成本控制中存在的问题及分析

通过对于保利华都项目开发过程及相关费用的分析，所暴露的主要问题如下：

3.4.1成本严重超支

项目在实际开展过程中因为土地征用和拆迁补偿出现了2695万元的成本支出，超支率超过了成本控制目标的3%，实际为7.8％。

（1）土地征用和拆迁补偿是发生在投资决策之前的，也就是说，在进行相关的决策之前要对建设项目中的相关土地进行调查和评估，得到其相关的估算费用，通过这一估算费用来进行项目的投资决策。出现这一问题的原因是在调查阶段出现的错误，对其价值的估算有了偏差，在实际的建设项目开展过程中，相关费用超出了估值。

拆迁成本提高的主要原因由于项目拆迁实行委托制，公司派出的现场人员没有对拆迁数据和评估结果进行复核。

（2）因为项目设计关注度较低、工程变更没有被合理控制、原料采购方式老旧、成本控制方式不合理等问题造成开发建设时期成本过高。

1）有关设计定案不合理。企业在得到整体承包权之后，为了能够在更短的时间内完成项目，对于相关的图纸优化工作开展不到位。对于图纸优化而言，其能够对建设行为起到很大的影响，在确定了整体的设计方案后，项目总成本也就随之确定，在之后很难进行再次调整。

在实际的开展过程中，建筑出现了一系列的问题，资源没有得到最优化的利用，还出现了浪费现象，增加了工程成本，在之后的维护过程中，出现了许多没有预料到的问题，这一部分的费用也出现了明显的增加。

2）建筑设计未作优化。如果项目不及时审查建筑设计阶段，对销售的户型定案以及关系造价的建筑结构选型产生较大的影响。设计费通常只占据建设费用的1.5％到2％，占据整个施工项目全过程费用的比值较低，然而对工程造价却带来了深远的影响。假如设计被正式批复，在设计的时候无法处理出现的技术以及成本问题。施工建设成本的多少以及建设时间长短会影响最终的设计质量，甚至也会影响到工程建设时期的各种资源投入情况。在当前的工程设计中，随便提升安全系指数以及设计要求，并未充分思考到经济领域的正当性，大部分设计人员关注技术、轻视经济，并未对技术经济开展深入探究，因此在一定程度上限制了项目成本的高效控制。

3）变更控制措施较少。工程建设时间是28个月，由于政策调节、计划、施工中无法预知的原因导致工程建设时期经常出现问题，造成变更情况频繁出现。造成变更以及变更工程量核准、原始备案数据含糊的现实因素是变更执行时期流程管控不足。其中导致工程成本超出预期的主要原因是由于先实施变更，然后再审批记录，不仅造成结算审计阶段诸多变更内容无法正确认定，还破坏了项目的整体开发计划的顺利实施。

4）采购模式不科学。在原料采购时期，购买形式一般是单批批量购买以及压低价格购买，面对项目大宗产品和相关构配件、供应水泥、钢材、门窗、装饰原料等。主要目标是确保原料正常稳定供应以及减少成本。因为材料购买与管理占据项目队较多的时间，因此在明确供应商之后，无法全面遵守原本的契约关系，甚至会发生断供以及品质问题。所以导致工期延长，企业并未针对供应商违约问题进行反索赔。导致大部分项目管理活动遭受负面影响。

3.4.2工期过度延误

项目在阶段性验收所得到的有关信息表示，延期交房率所占比值是30％.，20%出现较为恶劣的延期交房问题。不只导致企业形象遭受相应的负面影响，此外也不利于企业的信誉。由于业主索赔问题，导致企业承担较大的经济损失。即便在合约中为防止上述问题的出现，增加无限额递级罚款内容，然而因为在施工中相关因素众多导致责任不能划分，造成合约内容无法发挥效果。比如甲方没有按时支付资金、施工中无法预知因素造成的影响、变更范围控制含糊等，导致合约内容无法发挥应有的作用。

3.4.3合同管理不善

在项目合同管理时期，合同管理则是成本兑现的重要部分，此过程一般由合约签署和具体执行（变更、付款、结算）两方面组成。在合约签署时期，使用严谨的合约形式将以往招标、议标等过程中明确的协议内容清楚表述出来，直接确定合约有关内容且提出一定的补充协议。在合同执行时期，假如有关监管方案不足，责任系统缺少，合同变更无法及时更新，都会造成一些变更内容不能实现，不只提升了公司结算成本，此外也提高了整体风险。此外在项目发展时期并未对变更之后的合同进行流程控制，造成合约执行时期出现大量问题。

3.4.4责任管理体系缺失

建筑施工的方式较多、结构相对复杂以及体积庞大。上述特点促使此类施工项目体现出建设时间长、资源用量多、类型多、流动频繁等现象，合理的责任管理系统可以对建筑项目开展期间出现的各项问题进行很好的解决。该公司并没有建立完善的责任管理体系，导致相关的项目人员缺乏责任意识，到出现问题时，互相推诿，而不是积极协作去解决问题，导致很多很容易解决的问题没有得到很好的解决，造成了不应有的损失，无形中造成了项目成本的增加。对于责任管理体系而言，监督是其中重要的一环，只有进行监督，才能保证责任管理体制能够真正地起到作用。

3.4.5资金管理失效

资金管理是指在项目开展过程中，通过对不同部门的不同资金需求进行整合形成资金链条，根据企业的资金状况来对链条进行合理的调整，从而保证链条顺利流转，不会出现中断的情况。资金的管理情况与项目核心项目系统有着紧密的联系。由于公司的各个部门交流沟通不及时出现了信息不对称情况，在资金往来上就出现了问题，一些款项没有及时到位，从而预算和执行出现了较大的偏差，是的成本有了增加，公司的效益受到损害。

4. 保利华都项目成本控制措施

加强内部管理和提高经济效益，公司需要建立和完善的房地产施工项目成本控制体系。成本控制真实作用的发挥，要有满足相应的条件。然而项目成本控制缺少执行机制就无法发挥原本的效果。

4.1提高管理信息化水平

全面精准的为项目决策寻找更多的信息，使用领先的计算机网络科技与软件工具去汇总当前的生产、运作、管理活动，按时精准的为项目决策寻找充足的信息就是管理信息化水平提升的重要方式。强化公司综合竞争力，提升工程的管理能力是主要方式。创建成熟的管理信息系统是信息化水平提升的关键渠道。房地产施工项目管理信息系统（PMIS）和公司管理信息系统（MIS）的主要差别是，PMIS一般使用动态控制理论，使用的方式是项目管理方式，为进一步发挥对项目管理投资、进程与质量等部分的全面控制效果，寻找存在差距，研究原因，主动采取补救方案。所以，对于项目投资、进度以及质量等部分进行控制，对合同以及系统进行维护等都需要借助PMIS 系统。

4.2加强全员成本控制意识

房地产项目的实施和全部项目部的成员都是密切相关的，对于项目成本控制而言，只有保证项目的所有工作人员都有成本控制的意识才能真正的实现项目成本控制。所以在以后的发展中，提升项目成员的成本控制意识是十分有必要的。

4.2.1加强员工成本意识的教育

（1）为深化所有人员对于项目成本控制的认知，在企业内部以及项目部之间频繁举办相关理论讲座，且利用考试、评估、审核等众多方式，把思想变成现实行动，让人员充分了解理论内容，让他们全面体会到成本控制对公司提升综合竞争水平的关键作用，帮助公司得到更高的经济收益。在宣传成本控制理论知识的时候，需要关注成本控制模式以及方法的宣传，不只要宣传以及教导理论内容，此外也需要关注成本控制模式以及方法的宣传，根据现实案例进行宣传和教育会得到更突出的效果。

（2）安排员工参观学习成本控制水平较高的公司。利用观察和互动，积累有益经验，让职员全面了解到个人在公司成本控制过程中存在的问题，最终提升所有职员的成本控制能力。

（3）对于从事成本控制工作的重要人员，要从学历较高以及经验充足的人群中选择。比如投资决策人员、信息管理人员、工程经理等。

企业为深化普通职员的成本控制观念，可利用管理者的引导以及示范作用，提高企业所有职员的成本控制能力。

4.2.2树立精细化成本控制意识

精细化管理表示把项目的所有工作全面拆分出来，把所有工作划分给职业素养高的职员，从而让项目能够开展的更加顺利。精细化成本控制意识同样如此，将成本控制意识落实到个体，只有所有的人都参与到其中，才能实现最优化成果。在进行成本控制意识的精细化过程中，需要对工作有深入的认识和剖析，这样才不会出现偏差，同时还需要注意的一点是，需要保证员工之间的信息交流，在保证精细的同时也要保证团体概念。最后，实现从个体到整体的成本控制意识，助力企业发展。

4.2.3建立成本控制奖惩机制

制定相关的奖惩机制最重要的一个作用是其可以有效地提升员工参与到项目成本控制中的积极性。在这一机制的实行过程中，需要注意的也有很多，如果处理方式不当，那么会出现相反的效果，即打击员工参与积极性。所以创建成本控制奖惩制度需要格外关注下面几个部分。

（1）利益分配均衡问题。加强成本控制确保公司经济效益的提升，完成最终目标。因为分工不同，岗位差距，企业不同部门或者不同职员之间，对于企业成本控制所具有的功能也各不相同。企业可确定合适的奖励与惩处方案，确保职员之间权利与效益划分均衡。基于各组织成本控制责任、绩效，合理修订成本控制效益分配制度以及责任惩处制度，是确保企业控制目标完成的重要方式，还是激发职员主观能动性的重要方式。

（2）合理的考核方案。在执行管理奖惩方案的时候，由于缺乏执行细则以及量化要求，奖惩方案无法发挥现实效果。在最初确定奖惩方案的时候，需要细化所有考核指标，且关注量化指标之间的对比性，然而也需要关注到具体的可执行性，这就是处理各个部门职员考核标准不统一的方法。

（3）确保执行公开化。大部分职员不认可或者不满意最终审核结果，通常是考核过程、方案、结果无法做到公开化。为提高审核的公开度，确保考核机制发挥积极影响，提升职员对最终结果的认可度，最后完成预期目标。企业需要借助内部文化建设机会，持续加强所有人员对于成本控制的了解与认知，此外处理成本控制系统中存在的问题。在全面激发职员参加成本控制活动的时候，也需要发挥文化的积极效果，进一步激发职员对成本控制的认可感。

4.3加强项目目标成本控制动态监控

在项目规划设计时期以及投资估算时期，强化目标成本控制动态监管是确保最终目标完成的重要方式与措施。在具体施工时期，工程成本控制目标有了基本的框架。为了了解成本目标的具体状况，我们需要查看其是否产生偏差，为调节决策，改正偏差寻找凭证，对所有成本的详细支出要全面汇总、研究，且和目标成本开展对比，也属于成本动态监管的重要部分。成本动态监控出现在具体施工的所有环节。在开始施工以前，准备工作不论如何全面和详细，依旧会产生疏漏问题，尤其是在施工时期，有时候会存在细微的偏差问题，其中会出现大量不确定性因素，其造成的成本偏差也许会综合成本来说并不大，但是也会影响到建设成本。假如将上述看似不起眼甚至可以被忽视的偏差汇总起来，就会造成费用增加。成本动态监控也需要对成本累计偏差实施管控。在具体施工时期，针对某单个工作进行分析，对成本目标的影响也许是无法估量的。

4.3.1建立成本分析预警机制

滴水湖项目成本控制组织建设了成本分析预警制度。此制度主要表示成本控制组织和财务组织合作，按时调节成本台帐，按时反应与成本变动相关的问题。在项目发展的各个时期基于具体发展情况精准预估成本变化状况。此外，在工程结束之后，由财务部组织、成本控制组织负责引导，对工程开发成本的构成、分布、变化情况开展全面探究，且进行科学的评估。且利用多种有效方式（比如成本控制小组会议机制）按时进行调节、弱化影响成本波动的负面原因。

4.3.2充分借助科技手段

构成动态成本相对繁琐，为了高效更新动态成本有关数据，我们需要通过信息化方式提升公司成本控制能力。尽早完成成本核算以及控制目标。

充分体现出项目成本相关信息内容的平台是成本控制系统，其主要记载追踪主要业务发展进度，协助有关人员创建成本结构系统、规范执行流程，确保业务、财务、资金管理的全面融合。此处估算成本、目标成本、合同台帐以及变更、结算、付款管理、资金规划、动态成本等作用全部围绕核心内容而开展。系统中包含的决策相关内容，和公开以及实时查询功能能让工作人员提升效率且对项目开展全面监控。例如付款时间、以往账务，大部分基础任务都可以依赖这样的软件工具来完成。为了进一步提高公司对成本的控制水平，确保我们做出正确的决策，系统可以直接体现出目标成本以及动态成本的差距，最终提升公司的综合竞争水平。

结论

本文将保利华都项目当做例子，全面分析房地产施工项目决策、设计等各阶段，对房地产施工项目的成本控制进行了研究分析。结合实际情况，基于项目成本控制的有关知识内容，探究其中出现的现实问题，且对项目所有重要时期的成本控制开展全面的阐述以及研究，指出处理现实问题的合理方案。且凭借个人在保利华工程建设中积累的实践经验，利用正确的决策、高效管理、规模运营以及市场运作，提出公司必须要提升自身产品的质量、减少费用、满足现实需求的结论。利用分析优化以及改善决策、设计、建设、销售等各个时期的成本经济指标。只有如此才可以提高工程的整体竞争水平，确保公司得到长久且稳定的发展。

房地产业的健康稳定发展，不仅依靠单个企业的过程控制，而应该是一个行业的综合控制。只有整个房地产行业实现社会化、产业化，才能最终降低整个行业的投资成本，使行业呈现健康发展的势头，这样才能满足人民日益增长的居住需求。经过努力，我国住宅建设基本实现了规模化生产，相关产业政策方面战略性的举措给住宅建设带来了本质性的变化，不仅降低了整个行业的成本，还在一定程度上真正促进了居者有其屋的愿望。虽然我国住宅产业化真正进入全面推进时期，但是总体来看还是任重道远。我国现行的制度保障方面还存在着不足，XX推进住宅产业化的力度还停留在号召、出台几条相关的意见以及专家研讨这个层面。我国的住宅产业化发展需要全社会各行业的共同努力，只有整个行业形成产业化、工业化运作，追求品质、速度、效益和滚动快速发展，才能真正实现房地产整个行业成本的有效控制，实现XX倡导的人有所居的目标。

参考文献：

[1]刘蕾.我国房地产建设项目成本控制存在的问题及其对策研究[J].黑龙江科技信息，2013，06：157.

[2]郭乐安，文艳芳.贵阳市房地产施工项目成本控制实证研究[J].技术与创新管理，2013，03：228-231+235.

[3]高文静.浅谈中小房地产企业项目成本控制[J].科技资讯，2012，28：145.

[4]戴金凤.关于房地产施工项目成本控制的探究[J].中国外资，2012，21：49.

[5]江建军.浅析房地产施工项目成本控制[J].中国乡镇企业会计，2012，11：127-128.

[6]马媛媛.房地产工程项目成本控制的思考[J].中国外资，2012，24：193.

[7]李寒松，孙敏.现阶段房地产施工项目成本控制的研究[J].金融经济，2013，02：161-162.

[8]盛志荣.浅谈房地产企业的异地项目成本控制[J].中国乡镇企业会计，2013，03：92-93.

[9]王晓明.房地产施工项目成本控制概述[J].企业导报，2013，03：76.

[10]李静，王纲彬.房地产施工项目成本控制研究——基于全寿命周期理论[J]. 现代商业，2011，03：58-59.

[11]钱启明.浅谈房地产工程项目成本控制[J].建筑经济，2011，S1：137-139.

[12]石卫兵.浅谈房地产施工项目成本控制[J].市场周刊（理论研究），2011，12：71-72.

[13]李伟锋.浅谈房地产施工项目成本控制[J].科技创新与应用，2012，10：232-233.

[14]毛洪涛，诸波，王甜安.组织环境对工程项目成本控制影响研究——基于中铁二局的案例分析[J].南开管理评论，2012，01：102-112.

[15]孔宏伟.我国建设项目成本控制理论及应用分析[J].建筑经济，2012，05：15-19.

房地产住宅工程成本控制的问题与对策研究——以A高层住宅工程为例

价格 ¥9.90 发布时间 2023年9月16日

下载查看全文内容

已付费？登录 或 刷新