我国房价飙升的原因分析

　　改革开放以来，人民生活水平不断提高，我国房地产业也得到迅速发展。但近年来房地产价格飞涨，使大多数居民难以为继，尤其是低收入，贫困家庭，住房需求与价格过高之间存在明显的矛盾。我国房价大幅上涨造成了房地产泡沫，造成了严重的经济和社会问题。

　　2016年，全国房地产开发投资71804亿元，比上年名义增长16.2%（扣除价格因素实际增长14.9%），增速比1-11月份回落0.5个百分点，比2015年回落11.9个百分点。其中，住宅投资49374亿元，增长11.4%，增速比1-11月份回落0.5个百分点，占房地产开发投资的比重为68.8%。2017年1-2月份，全国房地产开发投资6670亿元，同比名义增长22.8%，增速比去年全年提高6.6个百分点。其中，住宅投资4583亿元，增长23.4%，增速提高12个百分点，占房地产开发投资的比重为68.7%。（用2017年数据）

　　2016年，商品房销售面积111304万平方米，比上年增长1.8%，增幅比1-11月份回落0.6个百分点，比2015年回落2.6个百分点；其中，住宅销售面积增长2%，办公楼销售面积增长12.4%，商业营业用房销售面积下降1.4%。商品房销售额64456亿元，增长10%，增速比1-11月份提高0.9个百分点，比2015年回落1.1个百分点；其中，住宅销售额增长10.9%，办公楼销售额增长12.2%，商业营业用房销售额增长4.8%。2017年1-2月份，商品房销售面积10471万平方米，同比增长49.5%，增速比去年全年提高47.7个百分点；其中，住宅销售面积增长55.2%，办公楼销售面积增长43.3%，商业营业用房销售面积下降1.4%。商品房销售额7361亿元，增长77.6%，增速比去年全年提高67.6个百分点；其中，住宅销售额增长87.2%，办公楼销售额增长91.6%，商业营业用房销售额增长17.6%。（用2017年最新数据）

　　大型房地产价格的上涨，尤其是中国房地产泡沫成为经济学家讨论的焦点。20世纪90年代日本房地产泡沫破裂严重扰乱了经济，导致近十年来经济下滑。国内许多经济研究人员基于日本房地产泡沫做了大量的比较研究，得出了有价值的结论。然而，日本房地产业的发展有其特殊的一面，是在特定的历史环境和经济形势下产生的。日本泡沫经济的背景和环境与我国的经济形势截然不同。20世纪90年代初，中国的房地产业不会像日本那样经历一个房地产泡沫。只有了解了中国房地产价格上涨的真正原因，才能有效地采取相关政策，引导房地产业的正确发展。中国目前的房地产价格主要是由于：

　　从需求角度来看，近年来，中国城市化进程迅速，农村人口大量涌入城市，移民人数有所增加。最基本的住房需求加剧了城市商品房的需求，刚性需求急剧上升，房价上涨也呈上升趋势。

　　从供给曲线来看，当需求量Q上升而供给量Q’保持不变时，均衡价格和均衡贸易量也会上升。对于中国房地产市场而言，基于“人少，人多”的基本国情，城市土地供应有限，城市化进程中人们对住房需求的矛盾导致房价从客观的角度上升。住房是人类赖以生存的地方。家庭购买的传统概念已经深入人心。再加上国家和地方XX低廉的廉租房供应和普遍的保障性住房短缺，购房者无疑成为买家的选择。因此，加大了对采购市场的需求，促进了价格上涨。

　　2015年10月29日，十八届五中全会决定中国完全放开二胎政策。第二次子女政策开放后，人口将呈现出人口增长的上升趋势，同时也增加了住房的基本需求，这必然会刺激住房需求增加，推动房价上涨，方针政策和儿童教育也成为家长关心的问题。对学区住房的需求也越来越强。此时，房价有可能大幅上涨，导致校舍价格快速上涨的势头。

　　近年来，中国房地产市场的炒作盛行。房屋不仅是一种消费品，也是一种投资产品。投资功能也逐渐成为市场主体的焦点。大部分城市房价上涨，房地产市场成为重要的投资和民间投机工具，很多人热衷于“炒房”，而这种投机炒作推高房价，房地产供应与需求被破坏，居民在房价上涨趋于不可避免时会有恐慌，因为大部分的经济行为都会收到预期的价格冲击，这是由于人们的心态和社会习惯，人们对房地产市场的消费不仅仅是受当前价格因素的影响，收到了预期的价格冲击，当时人们预计房价会加速这个时期的一次采购，这无疑导致大量购房者疯狂采购，扰乱了正常的市场机制，恶性循环供需严重危及房地产市场的发展。特别是对于有钱人来说，房地产市场的投资炒作无疑将成为他们的投资产品。“炒房”的结果是逐步推动了房价的上涨。对于中低收入群体来说，购房的经济压力已成为难以承受的负担。这无疑打开了中国贫富差距。如果社会公众过度增加住房投资，对房地产市场的投资需求将会增加。由于我国土地资源有限，投资需求过度增加和土地资源不足，提供人民的需求必然导致房价上涨的结果，投资功能的激化也促使了投机活动的爆发，那么市场炒作盛行，进一步推动了我国房地产市场的价格上涨。

　　土地是房地产存在的基础。土地价格带动房价上涨，土地成本成为影响房价的核心因素。但由于土地调控政策和土地价格逐年上涨，加上土地供应逐步减少，导致商品房供应相应减少，而市场需求基本不变甚至还有上涨的趋势，这是目前供不应求必然导致价格上涨。土地成本直接关系到房屋建设的成本。如今，房地产开发商和消费者越来越多的寻求越来越多的住房设施，例如绿地，休闲场所，停车场等场所的要求，住宅的质量水平的提高，无疑增加了开发成本。土地收入成本的增加也导致了建筑成本的增加，如各种建筑材料和人力成本逐年攀升，最终拉高房价，数据显示，土地成本占比高达58.2％直接成本，同样的城市化直接导致农村人口向城市转移的过程很大程度上导致了土地供求矛盾在很大程度上导致了供不应求的地价上涨，开发商为了寻求自己的利益，必须把土地价格的成本加上价格，从而导致土地成本上涨，推动房地产价格上涨。

　　对于中国地方XX来说，房地产税收已成为地方XX财政收入的主要来源。从过去十年的经验来看，中国XX出台的一些调控房地产市场的政策，不但未能控制住房价格的上涨，反而出现了继续上涨的趋势，但是由于监管政策目标的模糊性，导致一系列政策难以出台，最终的实施将无法真正实现这些价格管制政策。

　　宽松的信贷政策已成为房价上涨的支撑力量。为缓解经济压力，我国大部分居民消费者可以通过购房抵押的方式满足住房需求，同时我国住房消费信贷政策的宽松，全部基于最大限度贷款比例由中央银行设定，最低贷款利率支付个人住房按揭贷款，高度依赖银行的信贷现象，对开发商来说，自由资本较低，充分发挥银行信贷的依赖性；对于银行来说，房地产开发贷款也有利于资产结构的调控，宽松的信贷政策无疑将在三者之间产生共同利益，从而促进了房地产市场的强劲发展，促进了房地产市场的价格进一步上升。

　　住房保障是社会保障的重要组成部分。XX要切实加大福利性住房建设力度，建立廉租住房和经济适用住房等多层次住房供应体系，加大XX对城镇住房的供应力度，妥善划定廉租住房保障标准。低收入群体基本住房需求，XX要加大保障性住房用地供应，加快交付率，把“住房保障责任”作为地方XX的重要绩效考核指标，只能片面追求改变GDP的概念。规范经济适用房供应，降低开发商的建设成本和利润率，XX应加强对开发商的“开发成本”的控制，这样在一定程度上控制了建设成本，XX对经济适用住房的税收优惠也将有助于降低经济适用房的价格。加强地方各级财政对各级财政年度财政预算的一定比例的资金投入到保障性住房建设中，XX可以从一定比例的土地收入中抽取低价住房的资金，采取有限措施，增加经济适用住房保障房供应，购房优惠政策缓解宏观调控政策对普通居民购房能力的影响。

　　房地产投机需求对推动房地产价格泡沫起着重要作用。同时也严重破坏了房地产市场的正常运行机制。房屋投机炒作盛行。要遏制房价过快增长，就要打击炒楼房炒作。遏制房地产投机的税收措施，加强房地产的实名注册，对于土地囤积应加强征收土地交易税，通过税收改变房地产市场的赚钱效应。银行信贷控制，银行信贷压缩，国家可以提高首付比例，利率等手段，严格控制房地产贷款规模。其次，我国要规范土地价格，防止对低地高楼的炒作。严格控制外资非法进入我国房地产业，非法集资扰乱了国家的正常金融秩序，造成巨大的金融风险，加速了房地产市场的泡沫。各级地方XX高度重视投机性市场带来的风险和危害，采取有效措施打击炒作房地产。

　　我们的国家是一个土地较少的国家。XX要解决的最大的民生问题是每个人都有一个生活的地方。为了抑制地价上涨太快，XX应该改革现有的土地政策，增加土地供应。土地供应，为了满足需求，就会降低土地价格，调控由于土地价格短缺而造成的现象。严厉打击房地产领域腐败现象，房地产企业为了得到XX，银行等有关部门的支持，谋取利润，XX要采取有效措施打压这种行为，严肃查处房地产开发商，从而有效降低住房建设成本，并以腐败为由置地产代理，在一定程度上遏制住房价格。

　　当房价上涨时，国家应加强对房地产市场的监管，加强市场监管，加强对价格信息的监测，提高公众房价透明度，完善监管机制，控制房价上涨速度，严格审查开发商提交的项目申请，对于房地产市场准入的严格控制，要避免盲目投机的项目开发商申请行为，对于合格，缺乏房地产开发企业的资质条件，要在一定程度上取消其进入市场的资格，加强XX房地产教师资本管理，XX还需要加强房地产市场价格监测机制，以控制房地产价格过快增长，公开市场房地产价格，增加房地产价格的透明度，也帮助消费者了解房地产价格信息，加强此后房地产企业的道德行为，严厉打击房地产开发商故意囤积房屋，发布虚假房价信息，故意抬高房价等违法行为。在这种严重的情况下，XX要严格依法处理和出版。避免消费者不合理的投资炒作。引导居民合理消费，消除居民盲目购买不合理消费，让居民了解自己的收入水平和消费能力，选择购买或租用高收入居民，严格控制购房人数。

　　在一定时期内，坚持适度宽松的房地产贷款政策。一方面严格控制房地产商业银行贷款，另一方面也严格控制消费者购房抵押行为。

　　对于前者，投资开放的房地产必须有相对准确的投资额度，不得不合理或者因种种原因严重超出投资预算，实际投入的比例有待提高。未达到实际投资比例的房地产开发企业不得发行银行房地产开发贷款。

　　同时，房地产开发企业要加强对贷款资金运作的监督，实施分期监管和银行贷款资金使用管理，建立房地产开发企业银行贷款信用体系和银行资源共享系统。一旦银行发现房地产开发企业贷款的目的发生变化，停止贷款支付就停止银行贷款，并收回已发放的银行贷款。同时，降低房地产开发企业的银行信用等级。

　　由于银行间资源共享体系的建立，一旦房地产开发企业非法使用银行贷款或降低信用评级，其他银行在了解情况后，对贷款申请采取谨慎的态度。严格的银行信用评级制度迫使房地产开发企业必须高度重视和维护银行信用信誉，更有效地利用银行贷款资金。

　　对于后者，可以适当减少首次购房首付款，但不得低于房屋总额的30％〜35％。向消费者购买贷款两倍以上，在一定时期内逐步提高首付比例。

　　同时，为加强对其还款能力的实质性审查，严格的贷款购买比第二套房更重要。

　　近年来，高房价是一个经济问题，也是一个社会问题。房价过快上涨必然会导致金融市场机制的混乱。民生问题最基本的住房问题将难以控制，进一步加剧了两地严重分化的差距，所以目前中国应采取各种有效措施遏制住房价格上涨太快，以至于避免房地产泡沫。进一步完善土地供应管理，提高住房用地供应计划的效率，稳定商品房供应。通过税收，法律等有效措施，增加房地产用地供应量，增加保障性住房供应，保障性住房，坚决遏制投机性房地产需求，加强执行监管政策，放宽实施区域管理责任制监管房地产市场，完善监管机制，增加房地产市场信息的透明度，对公房价格对房地产价格有一定的了解，从而避免房地产买家因信息模糊而导致对心脏的恐惧。国家应该出台一些有力措施来加强房地产市场，从而从根本上遏制住房价格涨幅过快。

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　　大学学习的四年时间是我人生中最难忘的时光。在这期间，授课老师不仅授予了我们宝贵的知识，还在生活上无微不至的帮助和关心着我们。在此向他们表示最诚挚的谢意!

　　本文完成得到来自各方面的帮助和指导，在论文写作期间，从选题、写作到脱稿，老师严格把关着每个环节，付出了大量的心血，大到内容的正确性，小到错别字，老师都认真地教导着我。这种一丝不苟、兢兢业业的工作态度和精神对我以后的人生道路起到了启迪和引导作用，为我们树立了榜样。这些都将使我终身受益，是我人生珍贵的财富。在老师的悉心指导下，论文得以完成。在此，请接受我最真诚的谢意和最衷心的敬佩!

　　同时也要感谢学院各位老师的悉心教导，感谢所有帮助和关心过我的老师、家人、同学，是你们在精神和物质上给予我无穷的精神力量，感谢一路有你们!