摘要
20世纪90年代居民住房体制经历改革后，我国从传统的行政安排逐步过渡到XX主导的市场安排，房地产市场快速发展，日益活跃。19年面对新冠疫情的突然爆发和巨大的经济压力时，我国对房地产市场的管控也没有丝毫的松懈。然而由于房地产产值在GDP占比中的较大比值，并且其与建筑行业和金融市场的密切联系所以我们需要重点关注疫情产生的影响，努力解决所面临的经济复苏复工复产的问题，密切关注各行业运行发展状况。也为未来面对突发事件做好随时应对的准备。本文通过文献理论分析、建立相关模型和调查问卷来分析疫情对购房的影响以及影响因素。对落实国家政策，恢复房地产市场和对居民的购房决策提供了依据，同时分别从宏观国家政策和微观购房个体给出建议。从而引导房地产市场健康发展具有重大的理论意义和实践意义。
关键字：新冠疫情购房行为影响因素政策建议
第1章绪论
1.1研究背景与意义
2020年疫情大范围爆发后，对世界各地产生了巨大影响，我国多个行业也受到冲击，房地产业也不例外。房地产业投资作为固定投资的三大领域之一，所占比例很大，房地产不仅是社会消费市场的重点，更是推动经济发展的支柱产业
（1）理论意义：在居民购房决策的影响因素中，对于情景因素的作用，大部分人都是从理论角度进行分析，对其中的社会事件因素缺乏深入分析。还有人根据2003年“非典”对房地产行业的影响得出结论，传染病的发生不会给房地产市场的发展带来长期的不良后果。但是随着时间的流逝，情况发生了变化，再加上政策环境的差异，这种类推的妥当性并不高。因此，探索疫情对购房行为的影响，对居民购房决策的合理化，资源配置有效性的提高和房地产稳健发展具有重大意义。
（2）实际意义：房地产消费是固定投资和经济发展的支柱地位，研究疫情时居民的购房行为的变化，为宏观层面国家三稳原则下提供参考的有关政策。提供给各地XX更有效指导。引导房地产企业合理开发，健康稳步发展。微观方面，能够使消费者明确购房需求，优化家庭资源配置。
1.2文献综述
在新冠疫情爆发的背景下，消费者的购房行为会在一定程度上受到影响。大量学者也意识到这个问题，并对因果和其影响进行分析研究。陈江涛（2005）[1]认为情境因素对消费者购房决策有重要影响，影响因素包含先前状态、时间影响、实体环境和社交环境四个维度。其中社交环境中，例如非典、香港“陶大花园”等社会上突发的事件，会造成房地产销售量下滑、购房决策因素权重改变等影响。王财玉（2013）[2]分别分析了消费决策的特质论和情境论，其中情境论认为同一消费者在不同的消费情境下会做出的不同消费行为，其行为和感知受市场因素、物理因素、人际因素、群体因素等的影响。作者认为消费者的决策过程受特质和情境的双重影响，不同的决策和环境下两种因素的影响权重不同。李仲飞、丁杰（2013）[3]通过分析1999-2010年我国30个省和直辖市的数据，认为市场不确定性影响购房者决策和房价。市场信息不透明和市场上参与者非理性造成了这种不确定性，从而导致决策的不确定性和房价增长的不确定性。彭伟（2013）[4]收集了成都市6个楼盘438组样本数据,分析研究成都市购房者选择住宅区位的考虑因素，研究得出政策调控对刚需住宅影响较小；家庭收入、工作地点、住宅价格、住宅环境属性、住宅交通属性、成都居住时间和增值潜力对购房选择有显著影响；自住购房者和投资购房者同样关注房屋的增值属性。宏观层面的分析有，黄程栋、刘端怡（2020）[5]从短期、中长期、供给、需求多角度分析，认为疫情对购房需求的影响具有延迟效应；房屋租赁市场受到”封城”影响较大；部分人群会将购房计划提前，释放改善性需求。刘铮（2020）[6]分别对国内和国外房地产业进行分析，得出对国内而言，短期房地产业下滑明显，但疫情得到控制后行业有望复苏，长期会使居民消费能力下降，有效需求不足，行业恢复暂缓。对国外而言，国外疫情如果未能得到有效控制，将会阻碍房地产业发展，甚至陷入萧条，严重时会诱发全球经济危机。廖卫明（2020）[7]认为新冠疫情对宏观经济和房地产行业都造成了巨大的影响，短期来看，现金流方面，房地产企业无法实现部分销售回款，正常贷款和新增贷款延后或无法落实；土地供给不足，投资资金紧张；；麻红萍（2020)[8]比较分析新冠疫情和非典疫情分别对房地产行业的影响，短期来看，疫情致使商品房住宅供应量下降、商品住宅需求下降、房地产企业现金流缺口增大；长期来看，XX会加大土地供应量、房地产企业融资压力减小、保持房住不炒主基调不变。部分学者进行了微观数据分析，廖丹婵、杨小雄（2020）[9]收集南宁市的商品住宅价格，分析后认为受新冠疫情影响，房地产市场发展受阻、房价上涨增速放缓。连兰兰（2020）[10]分析消费者预期调查数据后，认为大部分卖房人群暂缓出售计划，二手房市场比较稳定。赵金鑫、王静文（2020）[11]认为我国2020年上半年的经济和房地产市场受疫情冲击较大，下半年有望改善。融资环境的改善、利率下调、政策宽松等因素有效的加快了房地产市场的恢复速度。
1.3研究目标与方法
1.3.1研究目标
首先从宏观角度而言，家庭收入在一定程度上稳定，疫情造成的收入小幅度的下降并没有引起购房行为的很大波动，但有部分消费者基于多种原因还是会降低购房预算或者延期购置。第二，稳定房产定价，坚持“购房无投机性投资”的定位，保障房地产业健康有序发展。城市政策使各地在传染病背景下重新审视房地产调控政策，引导购房者理性选择，避免投资性住房投机现象。其次从中观角度而言，第一，因材施教，根据不同地区具体情况背景重新审视调整政策，引导消费者做出正确选择，避免投资性炒房现象。第二，支持房地产业的合理融资需求，缓解受疫情影响的部分开发商的还款压力和资金链冲击，有利于开发商的宣传营销。优化家庭资产配置结构，在消费，投资和储蓄之间合理配置家庭收入，有利于提高生活质量。避免盲目住房投机，明确购买目的和必要的布局，根据家庭情况理性选择更适合，更舒适的住房，满足家庭美好生活和居住的需要。
1.3.2研究方法
本文主要采用了以下两种方法进行研究:
（1）文献资料法。通过对各种相关的国内外学术论文、期刊和会议文件等参考信息,包括中国知网,百度文库以及其他一些知名网站。在阅读大量有关购房行为方面的文献，在整合一些具体实际案例，旨在创新和弥补不足。为研究疫情对购房行为的影响提供坚实的理论基础。
（2）案例分析法。基于本文理论基础选取合肥市符合每个住房需求的地区，结合这些地区的特点，发展和疫情以来房价变化来具体分析疫情对购房行为的影响。
（3）定量与定性结合法。由于居民会受到较多因素的影响，所以在有多种不确定因素和多种指标下，本文在分析数据时使用定量和定性的分析方法。
1.3研究内容
本文共包括六个部分，具体内容如下所示：
第一部分为绪论。主要阐述本文的选题背景和意义，研究目标和方法，研究内容和框架。
第二部分为购房行为受疫情影响的理论分析。主要对基本概念和理论进行总结，同时结合理论提出本文的研究视角。
第三部分为疫情对合肥市住宅商品房购房需求影响现状分析。通过国家统计局官网和相关软件收集房源信息信息，参考房地产二重属性和马斯洛需求层次理论，选取相应案例分析疫情下购房需求的现状。
第四部分为疫情下合肥市住宅商品房购房行为影响因素识别。首先，整理并提出购房行为影响因素的理论依据和影响因素，分析数据得出结论。
第五部分为研究结论和建议。在前四章的基础上，分别从宏观国家政策、货币政策、房地产企业以及居民个体给出相应的建议。
第2章、疫情对购房行为影响的理论分析
2.1基本概念
2.1.1房地产的二重属性
房地产所具有的消费属性和投资属性称作房地产的二重属性。第一，房地产具有消费性。房地产作为人们生活的必需品。满足人们“住”的需要，为每个人提供独立的空间，具有消费属性。人们的生活无非是衣、食、住、行、用、闲，所以购买房子还是租房子，住宅消费都是必须的。第二。房地产也具有投资属性。房地产投资的目的是投资者通过住宅的购买出售或租赁获得预期收益，将货币资本投入房地产开发、经营、中介服务和房地产金融资产等经营活动、它是整个国民经济投资的重要支柱。房地产投资一方面表现为实物资产投资，另一方面表现为金融资产的投资活动。我们要从以下几个方面来理解房地产的投资属性。第一，房地产无论是生产资料还是消费资料，都需要大量投资。因此，房地产成为固定资产。第二，房地产无论是生产资料还是生活资料，都是投资品，这取决于房地产的增值性。
2.1.2情境因素
情景因素指的是影响人们行为和社会行为的环境因素或在人们的知觉过程中与被知觉者直接关联因素的总和。人的知觉发生的场面千差万别，影响知觉进程的场面因素也千差万别。情况因素是否影响人的知觉取决于情况因素的性质和特征，但更重要的是情况因素与被感知者、感知者的关系。
2.1.3房屋及其分类
房屋根据用途分别为住宅、商业、工业、办公、教育等。或可以区分成住房和非住房两大类。其中住房包括商品房、公有住房、经济适用房、小产权房，其中商品房又可以分成商用商品房和住宅用商品房，我们常说的别墅公寓宿舍都是属于住宅用商品房。而非住房主要是指工业交通仓储用房、商业金融信息用房、教育医疗科研用房、文化园林体育用房、机关军事办公用房等。
2.2理论基础
2.2.1马斯洛需求层次理论
马斯洛的需求层次理论是一种的激励理论，包括人类需求的五个等级，通常描绘成金字塔内的等级。从层次结构的底部向上，需求分别为：生理，安全，社交需要，尊重和自我实现（如图所示）。这种五阶段模式可分为不足需求和增长需求。
图2.1马斯洛需求理论图
2.2.2投资学理论
投资学的金融产品中存在着类似于“三元悖论”的不可能三角，即一个投资品不存在能同时满足流动性高，风险低，收益率高三个特点。通常来说流动性高的金融产品风险低但是收益率不高，而房地产等投资产品则是收益率高但是流动性差风险也不小。
2.3研究角度
随着中国的高速发展，人口数量增加，人们对生活的美好追求也体现在住房需求上。住房需求升高，各地的供给量紧随其后，同时也伴随着房子价格上涨，因此住宅的投资属性增加。但2020年到2022年以来，很多地区反复出现疫情，房地产行业所面临的挑战前所未有。在国家政策和银行贷款条件持续优化的情况下，效益较微，房地产市场现状仍较为严峻。XX各部门都致力于稳定市场预期，但是由于群众对未来收入预期不看好，保守储蓄情绪严重不愿意经行大额消费，而且在时滞作用下国家政策发挥效果仍需一定时间，房地产市场调整压力依然存在。2023年，疫情防控形势有望改善，我国宏观经济有待恢复，房地产市场能否顺利走出底部区间还有待观望。结合上述，分别从房地产的投资和消费两个方面的波动分析。
2.3.1在疫情期间房地产消费情况的变化分析
2022年商品房销售额13.3万亿，同比下降26.7%，较上年减少4.9万亿，住宅销售面积为11.5亿平方米，同比下降26.8%，办公楼销售面积同比下降3.3%，商业营业用房销售面积同比下降8.9%。整体来看，我国的商品房销售面积和销售额总体上都是下降的。根据上文的马斯洛需求理论将商品房住宅的需求从上到下区分为会员级住房需求，适宜住房需求，基本住房需求。
（1）基本住房需求包括生理、安全需求。由于疫情的爆发，收入有所下降，特别是城乡居民尤其是不固定工作岗位的务工务农的居民，因为疫情的封控管理，每年工作的时间减少，导致年收入下降。据国家统计局数据得到，2020年城镇乡村居民收入的分别下降1258元和612元。有计划购买房子的消费者会因为国家经济形势不好，外加收入下降，会减少不必要开支来防范突发情形，居民储蓄动机增强，消费减弱，房地产消费需求减少。也有部分群体由于对买房的固有执念不会放弃立即买房，而是选择继续或者降低预算购置住宅商品房。
（2）适宜住房需求包括爱与归属，尊重的需要。对于此类需求的购房者来说，收到疫情的影响，他们的情绪很大程度上影响了购房行为。首先在购房决策上会优先考虑品牌口碑较好的房地产企业，特别是物业服务方面，在疫情期间，良好的物业服务会很大的提升居住舒适度。其次就是交通便利和绿化。优质的绿化可以是居民在高压期间释放压力缓解疲乏。最后就是房屋构造，优先选择采光，通风较好的住房。
（3）会员级住房需求包括自我实现。由于新冠疫情的出现，大多数居民都会长期居家，出现一大家子人都在一个狭小的空间生活，工作，娱乐。所以相较于2019之前，大户型如三居室的住房更加容易获得青睐。例如恒大，万科，碧桂园等高端房地产品牌通过优质的房型和综合性销售体系，它们的销售额对比地段不知名房地产企业均有所上升。所以进一步得出未来城市的中高档优质房地产项目会得到提升。
2.3.2在疫情期间房地产投资情况的变化分析
2022年全国房地产开发投资为13.29万亿元,比上年下降10%。从东、中西部及东北地区开发投资情况来看,北京、上海、江苏、海南等10个省份东部地区房地产开发投资每年达7.25万亿人民币,比上年减少6.7%。包括山西、安徽、湖北、湖南等6省的中部地区房地产开发年均投资2.89万亿人民币,比上年减少7.2%。包括内蒙古、广西、重庆等12个省和直辖市在内的西部地区,过去一年房地产开发投资2.75万亿元,比上年减少17.6%。包括辽宁、吉林、黑龙江等3省在内的东北地区房地产开发投资4005亿元,比上年减少25.5%。造成此结果的原因有几点，第一是疫情导致固定投资减少，不少房地产企业负债率大幅度上升有的更甚是破产。第二是房地产市场近几年长期收益率上升，购房投资者对其升值的预期不乐观。第三是房价不断上涨，让想购置住房的家庭负担加重，导致买房消费产生挤出效应。第四是国家调控政策提倡“住房不炒”。
作为我国固定投资的三大支柱之一,房地产投资在疫情发生后增速放缓,并有上升趋势。原因有三点,一是国家为刺激国民经济快速复苏,多次制定并实施宽松的贷款政策,房地产市场和中小企业投资成本下降,刺激投资增加。第二,为了削弱疫情的影响,稳定经济,人民币汇率上下波动,但都是在合理区间变动,人民币长期还是有贬值的压力。后期土地市场存在优质地块增多的情况,按照土地成交价格可能会达到很高的水平,预计企业在开发房屋价格改善性项目的同时,二手住宅的市场份额有望提升,房价仍有上涨的趋势。
第3章、疫情对合肥市住宅商品房购房行为影响分析
本文通过国家统计局合肥统计年鉴收集销售额，投资等宏观信息数据，借助贝克找房软件查找合肥是各个区域房源的位置，面积，售价等具体信息。再根据上文的基础理论选取符合各消费需求和投资需求的房源进行分析。
3.1住宅商品房的消费需求案例分析
3.1.1基本住房需求案例——合肥运城新河
运河新城因河而立,位于蜀山区小庙镇片区,计划总体规划共116平方公里,近期规划30平方公里,从东到西，从南至北，从小庙镇界到新桥大道，从正在建设中的江淮运河至规划的湖光西路。合肥市自然资源和规划局公布了合肥运河新城核心区单元控制性详细规划,核心区功能定位为国际高品质生活社区。整个运河新城核心区的环境会很好,规划了较大的水域,如心桥、心湖、心溪等。
运河新城是目前合肥市重点发展的城市副中心区域之一,地处蜀山区小庙镇片区。蜀山区正按照“一条清泉水、一道风景线、一条经济带”的战略定位进行打造。规划了市区级公共服务设施、社区级公共服务设施和基础教育、交通设施设施等。其中基础教育规划幼儿园5所3所1所。
由安居客客提供的数据显示，2019年合肥新房房价均价为15047.08元/㎡，2020年8月合肥房价是14206/㎡，2021年8月合肥房价来到了16073/㎡，到2022年8月是16222/㎡。运城新河所在的蜀山区2019年12月房价为16897/㎡，2020年8月房价是17440/㎡，2021年8月房价是21862/㎡，2022年是22270/㎡。整体来看，合肥房价受疫情影响在2020年有所下降，但2021年疫情好转的情况下又迅速攀升，而蜀山区房价三年来一直高于合肥房价。
工投·蜀山汇谷环境产业园位于云和新城核心区，由合肥产投和蜀山高新共同出资建设。该项目由29栋单体建筑组成，蜀山经济技术开发区相关负责人表示，工投·蜀山汇谷项目是蜀山区积极参与运河新城建设，助力蜀山经济开发区建设G60的重要举措被称为“中国环保谷”的环保产业合作示范园。构建产业生态系统，形成集聚效应。运河新城正在加快建设，打造符合“三生”（生产生活生态）、“三宜”（宜居宜商宜游）、“三创”（创新、创业、创造）规划要求的城市建设升级版和产业发展增长极。
3.1.2适宜住房需求案例——滨湖新区
作为合肥市的一个功能区,滨海新区坐落于合肥市主城区蜀山区的东南部,中国第五大淡水湖——巢湖之滨,占地面积约196平方千米,是合肥通过巢湖,走近长江,融入长三角区的水上桥梁。合肥有意将滨湖新区建设成真正的滨湖之城。滨湖新区的核心功能体现在行政办公、商务文化、省级休闲旅游综合住宅中心。
滨湖新区地处长江淮河之间,巢湖之滨,经南淝河达海,包河、南淝河、十五里河、塘西河、派河四河穿境而过。其全年平均气温适宜,四季分明,气候温和,雨量适中,区域内构筑了交通便利的“六纵”干线路网。
2019年合肥新房房价均价为15047.08元/㎡，2020年8月合肥房价是14206/㎡，2021年8月合肥房价来到了16073/㎡，到2022年8月是16222/㎡。2019年滨湖新区均价是21920/㎡，2020年8月是22868/㎡，2021年8月是28190/㎡，2022年8月是23254/㎡。
多数居民在经历了传染病发生期间住宅隔离的特殊时期后，特别重视住宅的安乐和健康安全。决定购买住宅时，增加了造景规划，房地产管理服务，住宅照明设计等等因素的考虑加权值。
上湖龙居项目位于合肥滨湖之南的新滨湖板块中央住区,京台高速舒城(三河)出口东北侧,距省XX20公里25公里、5A级景区三河古镇3.5公里,尽享完善配套的半滨湖生活圈。项目周边打造商业、休闲娱乐、养生教育等全方位立体配套。与项目一路之隔的千亩上湖公园,环境优美,生活舒适。徽州大道南延线、京台高速、合铜公路、环巢湖大道、合安高铁以及规划中的S4号轻轨、舒城“三千万”轻轨构成立体交通,畅达全城。小区低密度、宽楼间距、南北通风、采光好的住宅设计,能够满足传染病时代住户对通风采光的更高要求。已入住的住户普遍认为,在疫情发生期间,小区物业管理服务完善,小区绿化环境发挥了良好的松弛作用,充分利用了健身场地和设施。
3.1.3会员级住房需求案例——政务区
合肥市政务文化新区规划面积12.67平方公里,现有常住城镇人口12.5万人,是合肥市“141”城市空间发展战略中主城区的重要组成部分,也是集行政办公、文教体育、金融商贸、旅游度假、居住休闲等功能于一体的魅力新区、时尚之城,具有独特的人居生态特色,现已发展成为省会合肥新的政治经济中心文化中心。
生活环境极佳。合肥政务文化新区坚持走城市绿色发展持续发展道路,按照“点、线、面”相结合的布局方式,不断彰显“绿文章”、“水文章”的丰富内涵,绿轴、水轴、环区绿带、主题公园、街区游园、道路绿化等景观环境体系。
2019年合肥新房房价均价为15047.08元/㎡，2020年8月合肥房价是14206/㎡，2021年8月合肥房价来到了16073/㎡，到2022年8月是16222/㎡。政务区2019年均价27277.50/㎡，2020年8月房价31300/㎡，2021年12月为40256/㎡。可以看出如今政务区均价是合肥平均房价的2倍多。房价确实偏高，是名副其实的“富人区”。
3.2住宅商品房的投资需求案例分析——高新区
合肥高新区综合排名连续8年稳居全国前十,五项一级指标均进入前十,其中开放创新与国际竞争力、创新能力与创业活跃度、综合质效与持续创新力三项指标分列第4、7、7位。
高新区旨在建设世界一流高科技技术园区，努力成为世界科技创新力量的策源地，同时，他也是我国引领新兴产业蓬勃向前的动力源泉，是聚集开放共享、盯准数字经济的新型产区。重点发展集成电路及软件、人工智能、新能源、生物医药和高端医疗器械、智能家电等产业。
2019年合肥新房房价均价为15047.08元/㎡，2020年8月合肥房价是14206/㎡，2021年8月合肥房价来到了16073/㎡，到2022年8月是16222/㎡。2019年高新区8月房价14146/㎡，到今年五月最新房价是19445/㎡，涨幅很大，这也是由于疫情实体经济损失较大，现在大力发展数字经济和高科技产业的原因。
2017年2月27日，合肥综合性国家科学中心暨量子信息与量子科技创新研究院建设动员大会在合肥高新区召开，标志着安徽在全国创新大格局中占据了重要地位，成为代表国家参与全球科技竞争与合作的重要力量。作为该中心的核心区，合肥高新区承载“参与全球竞争，创新引领未来”的战略使命，抢抓新一轮科技革命和产业变革的机遇，按照中心“4+4+N”的战略构架，聚焦信息、能源、健康、环境四个领域，参与和推动核心层、中间层、外围层、联动层四个层级建设，着力打造具有国际影响力的产业创新中心和集科技、产业、人文、山水于一体的现代科技新城。
2020年上半年，高技术开发区销量在地区销量中名列前茅，具有很高的增长空间，销售业绩也名列前茅。可见，在这场疫情中，购房者的投资需求释放得很好。强大的品牌运营能力、优质的房地产服务、完善的配套设施、性价比高的住宅是疫情爆发后时代住宅购买者的选择。
第4章、疫情下合肥市住宅商品房购房行为影响因素
4.1构建购房行为的影响因素模型
本文假设居民是在感知外部情情景因素变化后，如社会重大事件（新冠疫情的爆发）、房地产企业的品牌宣传和XX积极政策，作用到居民的住宅需求后影响到居民购房行为。结合上文的需求理论和投资学理论构建如下路径模型图。
图4.1购房行为的影响因素模型图
4.2问卷调查设计与数据收集
4.2.1问卷调查的设计
本节实在前三章的基础上对合肥市购房行为影响因素的分析，并设计的问卷调查。此问卷是根据有关探究领域的文献，并结合疫情背景。本文的研究理论模型包括8个变量：基本住房需求（BNH）、适宜住房需求（SNH）、会员级住房需求（VIPH）、流动性（F）、风险性（R）、收益性（E）、外部情景因素（SF）和购房行为（HB）。每个变量的度量采用Likert五级量表形式。
问卷调查共分为两个部分，共30题；
第一部分：被调查者的基本信息
第二部分：新冠疫情下对购房行为的影响因素。
4.2.2数据收集
本次问卷调查是采用问卷星制作而成，形成链接后通过微信和QQ等工具传播。被调查对象主要是以安徽省各地居民。本次共发放问卷210份，剔除无效问卷后共201份，回收率95.71％。
4.3问卷的信度和效度分析
4.3.1问卷信度分析
信度即可靠度、一致性或者稳定性，指调查问卷中，一组问题是否测量同一概念，即这组问题之间一致性如何，本文采用的是Cronbach’sα来表示。
（1）基本住房需求（BNH）
上表展示了模型的项总计统计的结果，通过控制变量法，比较删除某题前后的相关性和Cronbach’sα系数等指标，用于辅助判断量表题目是否应该进行修正处理。项总计统计的结果显示，分别删除BNH1、2、3项后总体相关性(CITC)和删除项后的α系数这两个指标表现较好，可不对量表题目进行修正处理。
（2）适宜住房需求（SNH）
项总计统计的结果显示，SNH1、SNH2、SNH3项后总体相关性(CITC)和删除项后的α系数这两个指标表现较好，可不对量表题目进行修正处理。
（3）会员级购房需求（VIPH）
项总计统计的结果显示，删除VIP1、VIP2、VIP3项后总体相关性(CITC)和删除项后的α系数这两个指标表现较好，可不对量表题目进行修正处理。
（4）流动性（F）
项总计统计的结果显示，删除F1项后总体相关性(CITC)和删除项后的α系数这两个指标表现较好，可不对量表题目进行修正处理。删除F2、F3项后总体相关性(CITC)和删除项后的α系数这两个指标表现较好，可不对量表题目进行修正处理。
（5）风险性(R)
项总计统计的结果显示，删除R1项后总体相关性(CITC)和删除项后的α系数这两个指标表现较好，可不对量表题目进行修正处理。删除R2、R3项后总体相关性(CITC)和删除项后的α系数这两个指标表现较好，可不对量表题目进行修正处理。
（6）收益性(E)
项总计统计的结果显示，删除E1、E2项后总体相关性(CITC)和删除项后的α系数这两个指标表现较好，可不对量表题目进行修正处理。删除E3项后总体相关性(CITC)和删除项后的α系数这两个指标表现较好，可不对量表题目进行修正处理。
（7）情境因素(SF)
项总计统计的结果显示，删除SF1、SF2项后总体相关性(CITC)和删除项后的α系数这两个指标表现较好，可不对量表题目进行修正处理。删除SF3项后总体相关性(CITC)和删除项后的α系数这两个指标表现较好，可不对量表题目进行修正处理。
（8）购房行为(HB)
项总计统计的结果显示，删除HB1、HB2、HB3项后总体相关性(CITC)和删除项后的α系数这两个指标表现较好，可不对量表题目进行修正处理。
总结8组数据的Cronbach’sα系数值来看，问卷具有较高的可信度。
4.3.2问卷的效度分析
效度分析通常是指问卷量表的有效性和正确性，即分析问卷题目的设计是否合理。问卷的效度分析是基于探索性因子分析实现的，通过比较题项的因子载荷系数是否在同一因子表现最优而实现。
KMO检验的结果显示，KMO的值为0.984，同时，Bartlett球形检验的结果显示，显著性P值为0.000***，水平上呈现显著性，拒绝原假设，各变量间具有相关性，因子分析有效，程度为适合。
方差解释表中，选择主成分个数为1时，变量解释的特征根高于1，变量解释的贡献率达到67.2%。
4.4基于人口特征的相关性分析
相关分析是对变量两两之间的相关程度进行分析。为了具体了解问卷中不同因素之间的相关性，在此选择性别和收入分别与各个因素的相关性进行分析。由于所需数据基本符合正态分布要求，所以本文运用Pearson相关系数来描述变量之间的相关性。
（1）性别
由表中数据可得，性别与BNH1、BNH2、BNH3的P值＞0.05，即性别与基本住房需求没有显著的正向相关性；性别与SNH1的P值为0.021＜0.05，有显著的相关性，而性别与SNH2、SNH3无显著相关性；性别与会员级住房需求、流动性、风险性、收益性的P值均＞0.05，即性别与会员级住房需求、流动性、风险性、收益性这些影响因素没有显著相关性。
（2）收入
由表中数据可得，家庭收入与基本住房需求、适宜住房需求、流动性、风险性、收益性、情景因素和购房行为的P值均＞0.05，所以家庭收入与这些影响因素没有显著相关性。而家庭收入与VIP1的P值＜0.05，由于相关系数小于0，所以家庭家庭收入与会员级住房需求呈显著负相关关系。
由于篇幅有限，在人口统计因素中选取二分类的性别和多分类的收入进行spss相关性分析，并列出表格数据。所以在此总结其余四种因素的相关性分析结论。
年龄与基本住房需求、适宜住房需求、会员级住房需求、流动性、收益性的p值＜0.05，有显著的正相关性。家庭结构与会员级住房需求的p值＜0.05，即家庭结构与会员级住房需求有显著的正相关性关系。而与基本住房、适宜住房需求、流动性等因素没有显著的相关性关系。学历与基本住房需求、会员级住房需求和流动性的p值＜0.05，即学历与基本住房需求、会员级住房需求和流动性之间存在显著的正相关性关系。则与适宜住房需求、收益性等因素与显著相关性。学历与基本住房需求、会员级住房需求和流动性的p值＜0.05，即学历与基本住房需求、会员级住房需求和流动性之间存在显著的正相关性关系。则与适宜住房需求、收益性等因素与显著相关性。
4.5购房行为影响因素的相关性分析
（1）基本住房需求（BNH）
由表中数据可以看出基本住房需求（BNH）与购房行为（HB）的p值都＜0.05，且相关系数都为正，所以基本住房需求与购房行为有显著的正相关关系。
在问卷关于基本住房需求的三个问题中，有32.84%的受访者非常同意在疫情租户遣返条件下会放弃租房购置房产，也有45.77%比较同意。分别有45.27%、35.82%的受访者非常同意或比较同意在疫情期间自有住房会更有安全感和归属感。但同时也有73.64%的受访者同意在疫情期间会减低预算购置房产。总体来看，疫情会刺激没有自我住房的人群购置房产或降低预算购置房产。
（2）适宜住房需求（SNH）
由表中数据可以看出适宜住房需求（SNH）与购房行为（HB）的p值都＜0.05，且相关系数都为正，所以适宜住房需求与购房行为有显著的正相关关系。
在问卷关于适宜住房需求的问题中，45.77%的受访者非常同意经过疫情封控情况后品牌房企的物业服务会影响购房行为，53.74%的受访者也是比较同意或同意这一观点。此外，分别有72.64%和73.63%的受访者比较同意和非常同意房产的绿化和通风密度梯户比都会影响购房行为。所以在疫情期间及后疫情时期品牌房地产企业会更加受到居民的青睐。
（3）会员级住房需求（VIPH）
由表中数据可以看出会员级住房需求（VIPH）与购房行为（HB）的p值都＜0.05，且相关系数都为正，所以会员级住房需求与购房行为有显著的正相关关系。
在问卷关于会员级需求的问题中，分别有43.28%和33.33%的受访者非常同意或比较同意疫情期间小户型住房是有一定弊端，31.84%和40.3%的受访者非常同意或比较同意在疫情期间应该购置大户型，这对居家隔离是有意义的。由于我国居民都比较习惯群居特别是在逢年过节（疫情容易爆发时）来说，大户型住房不仅提升了舒适度，对居家隔离也是有很大意义。也同样代表在此期间大户型住房（会员级）需求会有所增加。
（4）流动性（F）
由表中数据可以看出流动性（F）与购房行为（HB）的p值都＜0.05，且相关系数都为正，所以流动性与购房行为有显著的正相关关系。
在问卷关于流动性的问题中，有47.76%和32.34%的受访者非常同意或比较同意会更倾向购置流动性较强的房产。有71.14%的受访者认为在疫情期间存在需要大量现金的情况，同时80.6%的受访者认为流动性高的房产变现能力强。由此可见，成交量大转手率较高的房地产企业更容易吸引消费者。
（5）风险性（R）
由表中数据可以看出风险性（R）与购房行为（HB）的p值都＜0.05，且相关系数都为正，所以风险性与购房行为有显著的正相关关系。
在问卷关于流动性的问题中，分别有42.29%和30.35%的受访者非常同意或比较同意在XX积极政策下愿意购置房产。有77.12%的受访者认为购买住房的机会成本较低，75.13%的受访者表示会更愿意购置风险性低的房产。所以在疫情期间国家出台的积极的住房政策会推动居民的购房行为，而且消费者更愿意选择信誉较好，企业价值较稳定的房产企业。
（6）收益性（E）
由表中数据可以看出收益性（E）与购房行为（HB）的p值都＜0.05，且相关系数都为正，所以收益性与购房行为有显著的正相关关系。
在问卷关于收益性的问题中，77.11%的受访者认为在疫情期间人民币长期仍有贬值压力的情况下应该购置房产。
第5章、研究结论与政策建议
5.1研究结论
本论文是基于2019年年底爆发的新冠疫情为背景，在马斯洛需求理论和投资学理论等理论基础上，结合社会重大事件和购房行为的相关文献，就疫情对房地产行业和居民购房行为的影响，探究购房行为的影响因素。以合肥市居民购房行为的变化情况着重探究，认真分析后建立了相应的模型，因为本文研究的问题为社会现象，所以所需数据通过收集问卷调差的方式获取。通过对收集的数据进行统计分析后得出以下结论。
（1）本文通过国家统计局，贝克找房和安居客等平台收集数据，概括合肥市整体住宅的消费需求和投资需求，通过不同类型的典例分类分析疫情对住宅商品房购房需求的影响，基于现状结合理论和文献，解释住宅商品房的消费行为和投资行为变动。通过调查问卷收集数据，验证了前文提出的研究假设。
（2）情景因素可以影响购房意愿,进而推动消费者的真实购房行为。通过模拟路径分析法对问卷数据的分析,验证了情境因素对购房意愿具有显著的正向影响,从而在一定程度上说明了合肥居民购房意愿和决策行为受到新冠疫情作为重大社会事件的影响。
（3）消费属性的划分。本文根据房地产的二重属性将购房行为分为基于消费
属性和基于投资属性两类，消费属性参考马斯洛需求层次理论分为三类：基本住房需求；适宜住房需求；会员级住房需求。实证检验结果显示，三种需求均对购房行为有显著的正向影响。从而说明，新冠疫情下合肥市消费者仍会参考房屋的消费属性，结合自身需求购置房屋。
（4）投资属性的划分。投资属性参考投资学理论分为流动性、风险性和收益性三类。相关性检验结果显示，属于消费属性的三类住房需求和属于投资属性的流动性、风险性、收益性与购房行为都有显著的正相关性关系。
（5）本文将新冠疫情作为背景，探讨了外部情境因素对购房行为的影响，将情境因素分为社会事件、品牌宣传和国家政策。在问卷调查数据显示中情境因素对各住房需求、流动性、风险性和收益性有显著影响。
5.2政策建议
尽管当前形势严峻，但仍要坚定房地产业依然是中国经济压舱石和稳定器的信心。考虑到疫情对房地产市场的冲击，稳定经济，恢复房地产市场活力，分别从国家宏观政策，金融政策，房地产企业，微观个体四个方面给出相应的建议。
（1）宏观政策
第一，重申“房住不炒”，在3月5日的全国人大第一次会议中没有提房住不炒，但不代表房住不炒退出了，它已经写入报告，是长期坚持的长效机制，同时也是结合实际，同因为当前市场预期和信心不足，投资性、投机性需求已基本退出。
第二，近年来宏观政策的最大变化是将“有效防范化解重大经济金融风险”作为防范房地产市场经济危机的重要目标之一，这同时也更有力的证明了房地产行业在国民经济中的支柱性地位。
第三，促需求提信心是重点前些年重要任务是去库存，所以，对于住房需求这块不会过多渲染，但今年把“支持刚性和改善性住房需求”放在了重要位置，由此可见，提振市场需求和信心的重要性。
第四，经济增速的目标水平，决定着宏观政策调控的力度。2023年5%左右的经济增速目标体现理性积极以及质升量增的工作要求。5%说高不高，说低不低，这正是积极又稳慎的态度，“以稳为主”。
第五，住房保障是民生，无论是商品房市场的交房问题还是住房问题，都是民生，但保障性住房建设体系更凸显了民生的思维。报告提出了加强住房保障体系建设，解决好新市民、青年人等住房问题。
第六，加大城市更新改造力度，城市更新和新型城镇化要突出以人性化为主，持续推进以人为核心的新型城镇化。其中提到发展城市群和改造城镇老旧小区。这些都将是未来跟房地产沾边的新的经济增长点。
（2）金融政策
第一，房地产金融政策持续宽松。针对不同住房需求精准施策，进一步加大供给侧金融政策支持力度，促进政策加快步伐有效落地。
第二，建议加大商业银行对居民购房贷款的力度。对于一线城市和重点发展的二线城市，首套住房需求尤为重要。可以通过增加在职人员的住房公积金贷款额度和下调房贷首付比例来刺激购房行。建议通过窗口指导，未来12个月新增个人按揭贷款2.3-2.5万亿元，上调商业银行个人按揭贷款占比0.2-0.3个百分点。以促销售企稳回升，进一步释放需求。
第三，重点支持刚性住房需求，降低首套房购置成本。建议针对楼市较为低迷的城市，进一步下调首套房房贷利率或阶段性取消首套房贷款利率下限。为减轻商业银行的压力，可引入中央财政贴息贷款政策，对调降的利率予以财政补贴，实施期限暂为1年。
第四，阶段性给予刚需和改善型需求购房者贷款优惠。由于当前居民收入增速放缓，房价收入比偏高，2022年全国城镇家庭可支配收入（2人）约为9.6万元；全国住宅销售平均单价为0.98万元，假设家庭普通两居室80平方米，那么房价收入比为8。通常国际上认为房价收入比在4-6是比较合理的区间，而且国内一线和重点城市的房价收入比高于平均水平。
第五，增加银行对房地产企业的贷款力度。建议商业银行加快开发贷款审批和发放速度。商业银行需摆脱调整固有思维定式，改善风险偏好，合理评估房企信用状况和还款能力。鼓励和推动大中型商业银行加大意向性综合授信额度的提供力度，并有效落实已经与房企签署的意向协议。
（3）房地产企业
第一，把握原有刚性需求，抓住新增客户群体。尽管受疫情的影响，房地产行业处于艰难时刻，但从整体来看，买房的需求是始终存在着的，只是被暂时压制。特别是对于一、二线城市来说，刚性住房需求依然旺盛。此外，在此次抗击疫情过程中，一些城市、社区管理禁止租客进入小区，对很多租房者心理上造成了较大的冲击。具有一定经济能力，但尚未购房的人，经过这次疫情后会增加购房的需求和意愿。预计在疫情逐步得到控制后，楼市将会普遍回暖，被压制的刚需和新增的刚需叠加堆积并全面释放，房地产市场的刚性需求进入反弹期。适当给予价格优惠，不仅可以释放原有被压制的刚需，而且可以激发一部分未来刚需，因为房企的价格优惠相当于降低了首付
第二，重视新增改善需求，注重住房品质宣传。在与疫情抗争居家隔离的日子，居民更加认识到住宅的采光、通风、园林布局、医疗等配套设施的重要性。此外，在局促的住房空间中，不同年龄段家庭成员对空间需求各异，孩子需要空间上网课，上班的人需要空间居家办公，而老年人需要一定的活动空间来提高免疫力，家庭成员间对住房空间争夺，会引发一定的家庭矛盾。因此，经过此次疫情，人们对舒适度高、居住环境健康，物业服务好、社区配套智能化程度完善的大户型住房会更加青睐。预计在疫情结束后，市场将新增比较旺盛的住房改善性需求。未来房地产企业应抓住机遇：一方面，开发出低密度、套内空间布局合理（南北通透、有书房、主次卧室均配有独立卫生间）、外部配套完善（建筑品质与园林环境、医疗设施）、绿色健康的高品质住房产品；另一方面，在产品营销时，应注重并强化以上涉及住房品质方面的宣传。结合疫情负面影响宣传住房品质更容易戳到潜在购房者的内心，进而引起共鸣、获得理解和支持，为实现成交奠定重要基础。
第三，融合线上线下平台，实现疫情影响不断档。目前房企自建及第三平台线上售楼处，无法形成完整的线上交易闭环。形成了咨询人数少，成交无望的尴尬局面。因此，应将房地产线上营销方式和线下营销方式有机融合，建议通过线上活动保持客户粘性，提前锁定客户抢占市场，待疫情解控后，加快供货，回笼资金。从长远来看，未来随着5G和AR/VR技术的不断发展应用以及市场的持续成熟，线上售楼处或将成为房产销售的重要助力者。
（4）微观个体
第一，城市。大城市依然成为很多人的首选，衡量一个城市的水平，经济指标外，社会规律和城市文明也是重要的参考因素。
第二，配套。在这场疫情的催化下，在学区、地铁这两个硬性指标之外，医疗和商业配套变得格外重要。
第三，物业。此次疫情，物业发挥了重要的作用。经过了疫情的考验，购房者对小区的物业也会有新的要求。比如，做好防控提醒、公共区域每日消毒1-2次、电梯备纸巾、进出小区测体温且实名登记，在关键时刻，物业作为守卫小区的最后一道防线，在这场疫情守卫战中，扮演着重要角色。
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致谢
人生是一场永不停歇的旅途，我们都是在这条路上走走停停，至此，我的大学四年旅程也即将结束。在此，我想特别感谢我的母校，我的任课老师和同学。
首先，本文是在我的指导老师的指导下完成的。他严于律己，实事求是，科学严谨的学术态度都在潜移默化的影响我。老师不仅在学习上毫不保留的指导我，生活也对我关心备至，在此我向老师表达崇高的敬意。同时我也要感谢本文所引用文献的学者们，因为你们成功的研究我才能完成这篇论文。我也要感谢我的室友和学校的同学，一直都在鼓励陪伴着我。感谢我的家人，一直事无巨细的照顾我。感谢参与评阅和答辩的老师们。可能我的学术水平不足以将论文写到完美的程度，但我对知识的渴求没有限度。也希望各位老师批评指正。
书山有路勤为径，学海无涯苦作舟。最后，再次对帮助我的老师同学家人朋友表达由衷的感谢。我们，青山不改，绿水长流，后会有期。
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