我国上市房地产企业资本结构问题分析

      摘要：由于房地产企业不但能有效地带动如建材，家私等行业的发展，而且能为我国就业市场提供更多就业机会，一定程度上解决当下严峻的“就业难”问题，在我国的国民经济中扮演着举足轻重的角色。运转资金充足对房地产这种资金密集型行业来说相当重要，然而，目前我国房地产开发企业普遍是“小、多、差”的现状，再结合行业特点，使得该行业都患上了高资产负债率这个通病。更重要的是我国上市房地产企业对银行贷款具有极大的依赖性，多数是通过向银行贷款中短期资金来进行融资，普遍出现把短期负债投入长期项目当长期负债运转的现象，负债结构极不合理，国家对银行任何政策调控都很大可能会对其产生影响，一旦企业资本结构不合理，就会降低企业的抗风险能力。房地产企业具有较高的资金需求，一旦资金链条不结实，就会断裂，这将严重影响企业的发展壮大。因此，对我国房地产上市企业的资本结构现状进行研究分析，总结讨论其中存在问题，是使我国房地产上市企业具有充足、可持续的运转资金与正常经营的重要保障。如何优化我国房地产上市企业资本结构是当前我国房地产业面临的主要问题，这将很大程度上利于房地产行业向着更健康、有序的方向发展。

　　本文针对我国房地产上市企业，重点分析了其资本结构现状，深入剖析其中的问题，并据此提出优化其资本结构的可行性建议。本文认为房我国上市地产企业的整体资产负债率高、融资渠道单一、资本规模小以及资本结构不够优化是目前存在的主要问题。

　　关键词：房地产；上市公司；资本结构；问题；优化

　　目前，房地产行业方兴未艾，取得高额利润的同时也对我国市场经济的作出了巨大贡献，是我国现阶段国民经济的支柱性产业。房地产行业在我国的经济市场中举足轻重。高利润特征使其成为国经我国经济增长不可或缺的强大驱动力。它的发展不仅促使了住宅消费等其他相关产业的出现，同时带动了建材、冶金、装饰、家居等多个相关行业的发展，还缓解了严峻的“就业难”问题。

　　近几年，随着我国房价的非理性增长，消费者的购买压力也越来越大，为保障民生，促进房地产市场回归理性发展，XX接连出台了一系列相关政策法规稳定房价。影响资本结构的因素多种多样，对房地产上市公司的资本结构现状进行深入全面地研究，找出结症，并对症下药，是企业优化资本结构，增强自身的市场竞争力的最有效途径。目前，当前上市房地产企业发展过程中最为迫切和亟待解决的问题就是优化和调整资本结构来降低营运风险，提高盈利能力，促使行业向着理性方向发展壮大。因此，本文研究的目的就是分析上市公司资本结构存在的问题并进行提出优化建议。从现实意义上来讲，对我国房地产上市企业的资本结构现状进行深入研究分析，是使我国房地产上市企业具有充足、可持续的运转资金，达到最优资本结构的重要保障，从而实现健康、理性发展。

　　从广泛意义上而言，企业资本结构指的是企业不同资金来源渠道所占的比例，主要指企业负债与所有者权益之间的比值，因此从一定程度上来讲，企业资本问题归根结底是资本来源中负债所占据的比重，也即企业负债率多少的问题。

　　我国上市企业的资本结构主要存在两点显著特征：一是企业外部筹资中短期负债筹资在企业筹资所占比例过高。企业主要通过向银行贷款筹集资金，而这些资金大多属于中短期负债；二是自有资金所占比率小。在我国企业资本结构中的比例，自有资金占比虽在百分之五十上下，单比起发达国家上市公司，占比依旧太小。

　　1.3.1股权结构

　　股权结构指的是上市公司所有股份中不同性质股份具体比例的大小及各个类型的股份之间的内在关系。上市公司股权结构可以从定性与定量两个方面进行衡量，分别指的是主要股东的持股比例及所占有股份的类型、股权集中程度等等。

　　1.3.2债权结构

　　（1）债务期限结构

　　债务期限结构最为直接的反映指标为上市公司短期与中长期负债之间的比例。企业债务期间主要通过偿还债务所需的时间来进行衡量，一般需要在一年之内偿还的为短期负债，偿还时间在一年以上的为中长期负债。债务期限与债权人的资金回收风险成正比，债务期限越长，债权人按时回收资金的风险也就越大，因此借款利率也会越高。

　　（2）债务的所有者结构

　　根据债务能够在市场中进行交易，可以将上市公司的债务分为公开与非公开负债两种，能够在市场中自由交易的即为公开负债，其余的为非公开负债。

　　1.3.3负债权益比

　　负债权益比主要衡量的是上市公司负债水平的大小，其计算指标为公司负债总额与所有者权益之间的比值，在实际应用过程中，大多用资产负债率进行衡量，也即负债与资产之间的比值，本文在研究过程中也采用负债与资产之间的比值来衡量负债权益比。

　　2.1.1我国房地产行业发展历程

　　我国房地产市场的发展要追溯到上世纪90年代初期，但房地产市场起步至今得到了较快发展，并且带动了上下游几十个行业的发展，提供了大量就业岗位，整体来讲，我国房地产行业发展主要经过了几个几个阶段：

　　第一阶段：1992年我国开始进行住房改革，房地产市场得到初步发展，但由于规章制度等方面的不完善加剧了房地产市场的混乱程度，在此阶段房地产市场疯涨的区域就是海南。为遏制上述状况，中央出台了政策措施，并停止了银行对房企的贷款，从而使房地产市场发展陷入停滞阶段。

　　第二阶段：在我国经济发展水平、对外开放程度及居民生活水平不断提高后，对住房的需求也进一步呈现出多样化的特点，1998年我国正式开始实施房屋按揭制度，此后5年间，房地产市场得到了空前快速的发展。

　　第三阶段：2002年，我国房价飙升，房地产行业泡沫较为明显，出现了很多问题，因此2003年开始我国开始对房地产市场进行宏观调控，从土地、信贷等多方面收紧对房地产市场的政策，但调控并没有发挥应有作用，房价上涨趋势仍没有得到有效遏制，房地产行业也从此进入黄金时代。2007年开始我国实施了更为严格的调控政策，遏制了房市的过热趋势，房地产市场发展进一步回归理性。2008年金融危机后，为积极救市，在上半年房价与成交量同步回落的基础上，XX出台了一系列刺激房地产市场发展的措施，使房地产市场快速复苏并进一步快速发展。2010年至今，我国已经连续出台了多条限购限贷政策，比如“国八条”、“国十条”、认购又认贷等，但并没有遏制房地产市场过热的趋势，房价仍呈现出整体上涨的趋势。

　　2.1.2我国房地产上市公司发展现状

　　房地产行业属于资金密集型企业，对资金需求数量较为庞大，仅仅依靠自有资金或是银行贷款难以满足其需求，因此越来越多的房企开始将目光转向股市，借助于上市进行融资，很多规模较大的房企为寻求长远稳定发展纷纷开启了上市步伐。

　　本世纪初，我国股市中房地产企业数量仅仅有60多家，到2015年末这一数量已经增长到236家，近十五年间每年平均增长13家。同时，受到沪深股市上市条件的限制与香港上市较为便捷的影响，越来越多的内地房企选择在香港上市，当前港股市场中内地房企数量为47家，占据香港股市全部房企上市公司数量的一半以上。同时，近年来也有越来越多的房企选择在海外市场进行上市。房地产上市虽然能够为公司带来较多的发展资金但在此过程中也出现了多方面的问题，本文对在内地与香港上市的房企的财务变化情况进行了系统分析，以便全方位了解我国房地产上市公司的基本发展情况。

　　（一）总资产

　　总资产数量的多少能够反映出房企上市公司的规模大小。结合图2-1的数据能够大体了解我国房企上市公司资产平均值的大体变动情况。

  　图2-1 2012-2015我国房地产上市公司的总资产均值变化情况

　　资料来源:中国指数研究院

　　从图2-1中，本人发现我国房地产上市公司的总资产均值从2012年的539.6亿元

　　增长到2015年的998.7亿元，均值增长率达到85.08%，这在其他行业中很难实现。其中，2012年到2015年总资产均值的变化属于稳固增长，同比增长速度分别为25.74%、20.90%、21.76%，在30%以内是理性增长范围。因此总的来看，总资产增速总体呈理性增长。

　　（二）营业收入

　　营业收入反映的是企业运营能力，它是指企业在日常经营业务中形成的，与企业投资者投入无关的，会导致企业所有者权益增加经济利益的总流入。根据图2-2所示来具体分析在2012年到2015年之间我国房地产上市企业的平均营业收入变化情况。

　　图2-2 2012-2015我国房地产上市公司的平均营业收入变化情况

　　资料来源:中国指数研究院

　　平均营业收入从2012年的192.46亿元到2015年的328.24亿元，增长率为70.55%，从整体上看，营业收入每年都在增加，不过同比增长速度总的来看在下降，最低点与最高点相距大约10个百分点。2013年与2014年间波动最大，这种总体呈下降趋势的波动不利于行业的良好发展，这些波动都与国家的政策有着紧密的关系。

　　（三）净利润

　　净利润，反映的是企业盈利能力，也反映了企业的经营状况及可成长性，指的是总利润扣除所得税后的利润。图2-3是对我国房地产上市公司平均净利润变化情况的描述。

　　图2-3 2012-2015我国房地产上市公司的平均净利润变化情况

　　资料来源:中国指数研究院

　　从图2-3中，可以看出平均净利润每年都是增长的，平均净利润由2012年的36.82亿元增长到现在的45.41亿元，增长了0.233倍。国家宏观调控，使得房地产行业的平均净利润都一定程度的增长。从整体上来看，盈利规模呈正向增长，同时也不难发现，沪深及大陆在港上市房地产公司群体增速表现分化，众所周知，土地成本压力增大，就会挤压利润空间，这样的情况出现与一二线城市土地市场竞争的加剧息息相关。

　　结合上文的分析可知，我国房地产上市公司在2012-2015年度的资产规模、收入水平及利润等均呈现出上升的趋势，但在具体发展过程中也出现了很多问题，这些问题与房企上市公司的资本结构有莫大关系。

　　房地产上市公司资本机构可以用总资产负债率、有效负债率等进行衡量，本文选取沪深港股市中的236家房企上市公司的上述指标进行分析，选取时间区间为2012-2015年，具体指标表现如下所示：

　　2.2.1资产负债率分析

　　总资产负债率具体计算方法为总负债与总资产之间的比值，该指标能够真实的反映房企上市公司的资本结构，结合图2-4的数据能够较为具体的反映我国房地产上市公司资产负债率及有效资产负债率的主要变化情况。

　　图2-4 2012-2015我国房地产上市公司资产负债率及有效资产负债率均值变化情况

　　资料来源:2015年房地产上市公司Topl0报告

　　结合表2-4的数据可知，近年来我国房地产上市公司资产负债率均呈现出稳定增长的态势，2015年末，沪深股市与香港股市中房企上市公司的上述指标平均值分别为66.33%与72.91%，分别比上一年同期增长1.07%与2.81%。现有房企上市公司中负债水平在80%以上的企业数量为28家，企业面临较高的财务风险，流动资金异常短缺，企业经营与财务风险等都已达到临界值，一旦出现任何不利影响，将对企业带来致命打击。

　　有效负债率指的是不包含预收账款的企业负债水平，能够更为有效的反映上市房地产企业的负债水平。结合现有数据可知，2012年沪深股市房企上市公司有效负债率为48.48%，港股上述指标已经高于50%，内地与香港股市的均值分别为51.59%与57.18%，且这一数据近年来也一直呈现出上升的趋势，过高的资产负债率导致房企上市公司面临较大的还款压力。

　　整体来讲，房地产行业的资产负债水平比其他行业要高出很多，结合表2-1中我国部分行业平均的资产负债率水平可见一斑。

　　表2-1 2015年所有行业平均资产负债率

　　资料来源:根据国泰安数据库相关资料自行整理

　　结合表2-1的数据可知，我国房地产上市公司的负债水平整体较高，且与其他行业相比也高出很多，结合表2-5的数据可知，近年来我国房地产上市公司的负债水平也呈现出不断增长的态势，因此可以基本判定我国房地产上市公司属于高负债类企业，风险较高，面临较大的偿债压力，公司流动资金较为紧张，整体的财务风险较大，不利于企业与行业的良性发展。

　　2.2.2融资来源比例分析

　　房地产上市公司融资的来源与期限也会对公司资本结构的稳定性产生较大影响，本文选取了2015年我国房企上市公司的前十年的融资情况进行分析，以便更为直接的反映我国房企上市公司融资结构的基本情况。

　　表2-2 2015年Top10房地产上市公司融资情况一览表

　　资料来源:房地产上市公司Top10研究

　　结合表2-2的数据可知，当前我国排名靠前的上市公司在股权融资方面的应用率仍较低，资金来源存在很大问题。虽然上市公司的股权结构相对较高，但基本仍在50%以下。相比于国外同类型的企业而言，股权所占据的比重仍较低。房地产上市公司仍然主要借助于债权进行融资，因此可以说虽然我国上市融资的房地产企业数量越来越多，但上市房企利用股权融资的效率不高，企业融资渠道仍受到较多限制，仍主要依靠银行贷款进行融资，高负债的状况短期内难以有效改善。这也在一定程度上表明房地产上市公司将短期负债用于长期资产的比重较高，极大降低了企业偿债风险，加剧了企业的流动性风险与经营风险。

　　2.2.3偿债能力分析

　　房地产上市公司偿债能力在很大程度上能够用公司短期负债水平来进行体现，结合表2-2的数据可知，我国排名较为靠前的房企上市公司短期负债水平均较高，甚至可能存在公司为经营周转将短期负债用于长期资产的情况，从而进一步增加了公司短期负债存在的问题，而再结合图2-5，能够更为全面具体的反映我国房企上市公司的偿债能力及其存在的具体问题。

　　图2-5 2012-2015年我国房地产上市公司速动比率、货币资金与短期及一年内到期借款比的变化情况

　　资料来源:房地产上市公司Top10研究

　　通过图2-5不难发现，在这几年之间房地产上市公司的货币资金与短期及一年内到期借款的比总体呈逐渐上升趋势。2015年的速动比率较前三年有稍微上升，说明企业的货币资金增加或短期负债减少，短期偿债能力得到一定提升。无论是哪方面的变化对企业都是利好消息。在2015年，陆港两岸上市房地产公司该指标值分别为1.66和1.43，

　　表明房地产公司的短期负债需求基本能够依靠货币资金予以解决。同时，大约三分之一的房企上市公司的上述指标在0.5以下，且房企上市公司的短期负债水平与负债能力呈现出反向变动的关系，短期负债水平不断下降的同时，短期负债的占比也在不断下降，并带来企业短期借款的不断提高，而公司在短期内的资金需求难以通过自有资金予以满足。房地产行业作为资金占用时间较久、周期较长、偿还欠款资金数量较大的行业，其短期内的欠款所呈现出来的特点为在公司的流动性不足时，可能会出现不能及时偿还短期欠款与利息的状况。因此可以说房企上市公司整体的偿债水平还存在多方面问题。

　　房地产行业的规模经济性强，它的特点是投资高、回报高。目前，从上述分析可以看出，我国房地产上市公司资产有效资产负债率大体维持在50%以上，负债率偏高，普遍缺乏自有资金；融资渠道窄，主要依靠银行贷款中的短期贷款；短期负债率高，偿债能力差；这种结构会影响企业的张启可持续发展，最终会加大企业获得外部融资的难度，其中，负债率的偏高会对我国整体房地产行业上市企业带来经营风险，从而使企业经营带来一定的不确定性，这样一来最终就影响了公司治理机制。久而久之，企业不仅会出现盈利水平下降甚至还会出现亏损。

　　另外，根据上一章的图2-4可以看出，房地产企业资产负债在2012-2015年是呈现逐渐增长的趋势，企业的有效负债率与资产负债率的发展趋势基本一样。从图2-4中可以很直白的看出，资产负债率还是比较高的。针对这种情况，企业应该采用多元化的融资渠道来降低自身负债。

　　从负债结构来看，房地产上市企业的融资渠道过少，资金来源比较单一。我国房地产行业主要过分依赖外部融资中的国内贷款，使得房地产企业在资金需求方面对银行的依赖性极强。从表3-1可以看出，房地产开发企业总资金来源从2012年开始逐年递，但是从资金来源的结构来看，自筹资金虽然占了很大的比重，但更易引人注意的是我国房地产上市企业的债务融资来源主要是银行贷款，融资渠道极其单一，这种形式不仅加大了银行的风险，更不利于企业的发展。

　　表3-1我国房地产企业资金来源结构（单位：亿元）

　　虽然房地产行业在过去的十几年时间得到了快速发展，但是整体行业的质量却不是很高，在迅速发展中为房地产行业带来了很多问题。最典型问题就是资本规模较小。相比国外，我国该行业的发展资本规模始终存在一定的差距，那么如何对该行业进行重组，选择最优的资本结构就是需要考虑的核心问题。

　　毕竟鱼与熊掌不可兼得，在严峻的形势下，我国房地产行业在超规模发展中，发展质量不尽人意，不仅在很多关键的领域没有做到尽善尽美，资本结构上更是不够完美。企业的资产负债率是长期有增无减引起企业管理者的高度重视。想要实现多元化的融资渠道，对结构进行优化便是唯一的出路。

　　从分析出房地产企业存在的问题来看，资本结构存在的问题很多，倘若不弄清楚这些问题背后的根源，对这一行业的发展造成的不良影响将不言而喻。上市房地产企业资本结构质量不高，究其原因，主要有以下几点。

　　在房地产企业资金来源中，国外发达国家在直接融资、银行贷款方面的比重很低，融资渠道较为多样化。而我国房地产公司主要依靠银行贷款进行融资，部分依靠自有资金。为有效缓解上述状况，我国相关部门从多方面采取了一系列措施，但由于房企对资金对的需求数量较为庞大，加之我国资本市场不发达，企业利用股权、债券融资受到限制，短期内只能依靠银行贷款。另一方面，我国证券市场尚未发展成熟，自然不具有完善的信息披露和传递机制，房地产业缺乏完善的直接融资机制，它运行的全过程几乎都已被商业银行介入，这就使得银行的融资风险过度集中，从而影响了房地产企业的资本结构。

　　近几年，我国经济发展开始迅速，人民生活水平不断提高，城镇化进程也不断推进，思想观念出现急转弯现象，人们的需求已不仅仅停留在在吃饱、喝足、穿暖，而更多的转向大量是买房。结合房地产的自身行业特性，人们的需求激增，再加上政策扶持的情况下，房地产开始井喷式发展。短短几年里，房地产行业获得了高额利润，取得了很大的成绩。房地产业对如建材，五金，家私等行业具有极强的带动效应，因此吸引了大量资金。但也正因此，促使相当一些产业的政策实施过分注重总量规模，房地产企业存在住宅建设的规模化程度低，总体呈“散、差、小”模式等问题。目前，整个房地产行业的非理性运行表明我国房地产上市企业对负债的依赖程度极高，这将在很大程度上不利于资本结构质量的优化。

　　随着我国经济的不断发展，人民生活水平得到很大程度上的提高，消费观念也随之迅速改变，国人对住房需求迅速膨胀，金融机构也在不断改装以便吸引投资。基于这几点原因，商业银行虽然提高了对房地产信贷业务的市场拓展的重视，但是也存在着对房地产信贷管理的风险。信贷资金在银行体外循环的形成恰恰是由于商业银行降低贷款准入门槛，盲目放宽贷款条件，从而加大了商业银行在各个环节的市场风险。2013年中国人民银行发布的《2012货币政策执行报告》披露的信贷检查中，违规资金不禁让人咂舌，违规操作贷款大量存在，为房地产操作埋下了深深的隐患。资金资源之所以得不到最有效的配置，正是由于缺乏多资金的有效监管，以致其达不到帕累托最优效率。资金密集型企业的性质，使得房地产在对资金需求方面明显高于其他行业，增加了信用风险与流动性风险。

　　企业偿债能力主要的衡量指标为流动性，在我国房地产企业现有负债结构中，存在的较为普遍的状况是长期负债比例较低，期限为中短期的负债占比较高，其中以银行贷款占据的比重最大，因此偿债能力最为集中的体现指标之一就是流动性。流动比率能够很好的反映流动性水平，其具体计算方式为流动资产与流动负债两者的比值，结合现有研究成果可知，在流动比率数值为2时，企业的流动性状况较为合理，而结合我国房地产市场的发展现状可知，近年来房地产行业企业的债务水平持续上升，坏账风险进一步增加，企业没有足够的流动资金来偿还负债，流动比率不断下降。加之当前我国大部分房地产企业主要的资金来源就是利用银行的中短期贷款，还有部分资金来源于自由资金。为正常周转，很多房企甚至会将从银行中借到的中短期资金投入到多个项目中，但在上述一个或是多个项目出现问题使，就会对企业现金流产生影响，从而加剧房企的还款负担。因此对于房地产公司来讲，找寻到中短期与长期负债的合理值是提高其偿债能力的重要解决方式。借助于不断降低银行中短期负债比重，提高负债资金使用期限，提高长期负债的占比等方式，不仅能够提高房企使用资金的稳定水平，还能有效缓解企业短期的偿债数量。

　　而负债期限结构不合理出现的较为重要的影响因素之一就是我国房地产公司现有融资渠道较为单一，企业对银行贷款依赖程度太高，而银行贷款主要的存在形式为中短期贷款，也就造成房地产公司的长期负债比重较低，中短期负债较高。因此，我认为可以从以下点着手提高企业短期偿债能力、增加长期融资数额。

　　5.1.1借鉴国外经验，确定我国多元化融资发展方向

　　X的房地产企业的负债比例一般在28%左右，通过图5-1可以清楚看到其融资源渠道丰富，如人寿保险、夹层贷款、私人投资与合作、信用公司、退体基金、房地产投资信托、外国投资者、商业银行等。

　　图5-1X房地产行业融资来源

　　X房地产行业融资渠道较为宽泛，而我国则相对较为狭窄，房地产企业可以依靠的主要是自有资金、银行贷款等，在自有资金方面，主要依靠的是房产预售的收入，且这部分收入有60%以上都是由银行贷款来填充的。房地产公司对银行贷款过多的依赖会导致企业某一环节出现问题不能及时获得银行贷款时，将会给房地产企业带来较大的风险，因此我国应借鉴X经验，不断拓宽房地产市场的融资渠道。

　　5.1.2完善债券市场，实现多元化融资

　　债券市场融资的主要优势在于一是能够有效的优化企业资本结构，企业发行的债券不仅在期限方面有过多选择，而且成本较低，能够有效的对资本结构进行优化；二是发债程序较为简便，成功率较高；当前我国房地产企业主要依靠短期负债来获取自身所需的资金，导致企业难以有效抵御市场风险。鉴于债券融资有多方面优势，房地产企业可以通过发行多种期限的公司债券，增加公司利用债券融资的比重，并不断发行期限较长的债券，以便有效降低对银行存款的青睐程度。同时还应该与其他上市房企合作，实现行业的不断整合，从多元化角度不断拓宽融资渠道。

　　资产负债率过高，自有资金少，对银行的依赖性过大是我国房地产上市企业的现状。这种模式对房地产企业自身及金融机构将带来不利影响，归结起来为：（1）房地产企业绝大部分负债资金来源于银行，但凡企业经营不善甚至破产都会对银行资金回收产生巨大影响。（2）企业发展受银行信贷政策影响较大，阻碍房地产行业发展。如国家采取各项收缩的货币政策，增大了企业从银行获取贷款的难度。因此，通过引入房地产信托基金，发展新型融资形式拓宽股权融资渠道便成为了优化企业资本结构的佳选。

　　房地产领域的信托基金不仅可以有效的将社会资金集中起来，还能有针对性的投入到房地产领域，并借助于专门的基金管理人士的运作，有效降低风险并解决房地产企业的资金难题。我国资本市场不完善、银行日益惜贷及社会闲散资金难以集中的现状导致我国房地产企业难以及时获得所需的发展资金。而借助于房地产投资信托基金不仅能够帮助企业及时获得所需发展资金，还因为基金的投资者主要来自于民间，为确保投资收益，这部分投资者会持续关注基金的运行情况，从而对基金运作形成有效监督，不仅提高了投资有效性，还能提高社会闲散资金的使用效率，对于房地产企业来讲，还能有效降低风险，避免对银行信贷的过度依赖，优化企业自身的资产负债结构，为房地产企业的良性发展提供基础。

　　本文通过对上市房地产企业资本结构现状进行研究分析，重点分析了近几年上市房地产企业的净利润、营业收入、总资产均值变化以及资产负债率、融资来源比率、偿债能力的相关数据，分析上市房地产企业资本结构存在“自有资金融资占比小、短期融资占比大、整体资产负债率高；对银行依赖度高，融资渠道单一；行业资本规模小，发展质量不尽人意，资本结构不够优化”的问题，并针对其存在的问题，借鉴了国外做法，提出了实现多元化债务融资，优化企业偿债能力等相应对策，以促进为该行业理性、健康发展。通过以上的理论分析研究，文章得出了以下结论：

　　（1）借鉴国外经验，确立我国多元化融资发展方向，同时完善债券市场，实现多元化融资，优化企业偿债能力。

　    （2）提高股权融资比例，优化企业资本结构。

　　（3）引入房地产投资信托基金，发展新型融资形式，拓宽股权融资渠道。

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