阳光威尼斯高层住宅社区的消防安全管理中存在的问题及对策

　　内容摘要

近年来，随着我国城镇化建设的进程加快和房地产业的不断发展，以高层住宅为主的住宅小区数量越来越多。物业管理是和房产开发相配套的综合管理体系，其管理质量的优劣，直接影响着消防安全的质量，因此本文对消防安全管理问题进行探究具有极为重要的作用。

文章在研究中，主要采用文献资料法以及案例分析法，以阳光威尼斯高层住宅社区作为研究对象，就社区消防安全管理进行专题研究，在进行简单的理论分析之后，探讨该社区的消防安全管理中存在的问题及对策。本文的探究能够在一定程度上促进阳光威尼斯物业消防安全管理水平全面提升，同时还可以予以其他小区一定的参考。

　　关键词：

消防安全管理物业管理高层住宅

　　文献综述

随着城市建设步伐的加快，一些大型高层住宅社区如雨后春笋般不断涌现，其一方面极大的改善了人民的居住条件，同时也带来了极大的消防安全隐患。这些安全隐患对人们的生命财产安全造成极大的不良影响，故而国内外学者对此进行的探究极多，以期减少安全风险，促进企业的发展。

冯思兰（2014）总结了我国沿海地区物业管理的先进经验，对物业管理的主要概念、物业管理主体、物业管理事物等作了一个概略介绍。指出当前物业管理中存在的问题，并且提出了相应的解决策略。

范平安（2017）为物业管理应当应用住宅社会学、环境心理学以及社会生态学等方面的知识，创造一个现代人理想的居住环境，即创造一个方便、舒适、安全、优美的居住环境。在范平安的论述中，创造理想的居住环境，必须要尽可能的消除可能存在的文献，如小区安防等等，只有尽可能的降低这些风险，方能是民众有更好的居住环境。

段一念（2018）指出物业消防安全管理是遵循火灾发生和扑救活动的客观规律，依照消防法规和消防工作方针、原则，运用管理科学的理论和方法通过一系列的管理职能，合理而有效地使用人力、物力、财力、时间和信息等资源，为达到预定目标而进行的各种消防活动。

SébastienPesce（2015）指出社区是城市结构中基础的单元，也是城市发展的必然组成部分，是构建和谐社会的基础。随着我国市场经济体系不断完善，人民物质生活水平不断提升，社区居民也提高了对生活质量的要求。社区规模不断增长，但是消防安全管理水平并不能及时跟上快节奏的城市建设，社区消防安全管理并没有一个成熟的模板。所以应当对如何建立关联的消防安全管理体系、解决社区消防安全隐患。

ErikaFalk（2017）则从人的角度出发进行探究，其指出虽然消防安全法规定了社区需要定期开展消防安全宣传活动，帮助居民了解消防安全概念，提高全民安全意识，保障生命财产不受到火灾隐患威胁。虽然大多数社区设立了宣传板报、标语、海报等公益宣传设施，但是单靠这些简单的宣传设施无法提高居民安全意识水平，存在很多模糊的知识点。故而需要对人进行宣传。

　　一、绪论

　　（一）研究背景及意义

1.研究背景

社区成为当前城市化进程中十分重要的构成元素，社区产权化、使用多重化以及管理分散化的情况客观上也对住宅小区的管理提出了更高的要求。现代小区的规模逐渐增大，数量逐渐增多，但是在配套设施功能的全面性、管理的统一性上存在问题，急需一个更高效、更专业的社区管理企业来对消防安全的整体性、消防配套设施的功能完整性来负责。否则一旦安全隐患爆发，特别是火灾发生，将造成严重的损失和不堪设想的后果。当然，随着当代建筑物的配套设施、使用功能的多样化和复杂性，对消防安全管理也提出了技术性和专业性的管理要求[1]。城镇化发展途中也应市场需求产生了诸多服务、管理社区的产业，物业管理服务成为每个社区必备的元素之一，并伴随着社区的发展成为崛起迅速的重要支柱行业。可是不能避免的是，量的增多并没有带来十分显著的质的改变，物业服务管理并没有充分发挥其自身在消防安全管理中的功能，使得服务社区存在诸多安全隐患，导致诸如“天津812爆炸案”安全事件频发。物业管理是城镇转型过程中所发挥的作用的不容忽视的，2015年“一带一路”经济发展战略提出时就将物业增强物业管理定位为城镇转型必不可少的环节。阳光威尼斯社区中众多高层住宅，增加了社区消防安全管理的复杂性与困难度，对其的研究具有代表性[2]。

2.研究意义

本文将基于阳光威尼斯高层住宅社区物业消防安全管理现状，从多方面多角度探寻当前物业消防安全管理中存在的不足之处，并结合实践经验尝试提出问题解决路径，厘清各类消防责任主体，推动新型社区物业消防安全管理环节的完善，进而增强物业消防安全应急管理能力。以现代小区为依托，完善消防基础设施功能，增强消防安全管理意识及能力，最大程度减少火灾的发生，对保障居民安全，维护社会稳定，推动城镇化转型有着极为重要的意义。

　　（二）相关概念

1.高层建筑消防特点

高层建筑的增多是当前城镇化进程中“寸土寸金”情况下的必然现象。伴随着高层建筑的增多，高层建筑消防也称为当前消防安全管理必须关注的问题。公共高层建筑消防特点主要在于：

（1）相较于低层建筑，或是更猛，火灾蔓延速度快，消防活动开展时间紧迫。主要原因在于其多电梯井、电缆井等通道，极易产生烟囱效应。

（2）高层建筑中人员多，安全疏散困难。楼层多一方面容纳人员数量多，另一方面人员疏散到安全地区所需的时间也更长。

（3）火灾救援困难，对消防技术要求高。存在部分高层建筑楼层过高，已然超过了消防车辆和相关消防设备可使用的范围，对及时控制火势，救援人员造成困难。

2.物业消防安全管理

消防安全管理是安全管理中尤为重要的构成，主要是借助当下经济、科技、管理等条件下，调动资源预防安全问题产生或最大化降低安全灾害损失的管理过程。本文研究的主要是狭义上的消防，指对火灾的管控。物业消防安全管理是指现代社区中安全管理主要责任主体之一的物业公司，通过对消防安全基础设施的建设和维修以及日常有效的安全措施，预防火灾发生，或是在火灾发生时及时进行补救，以达到保护小区安全，减少火灾损失的目的[3]。

　　二、阳光威尼斯住宅小区消防安全管理现状

　　（一）阳光威尼斯住宅小区简介

阳光威尼斯住宅小区位于XX省XX市XX镇，西靠环西路，北临人民路，地理位置优越，区域环境优美，交通便捷，总占地面积为81043平方米，总建筑面积为110281平方米。本项目有：高层住宅10栋，多层住宅9栋，低层住宅37栋，小区会所1栋，独立地下室（车库）3栋。周边配套阳光威尼斯花园位于江阴市长泾镇镇中心西800米，交通便捷。小区概况如图2-1所示：

图2-1小区概况

　　（二）小区消防安全管理现状

1.小区建设缺乏整体消防规划

消防设施和器材配备不完善一个物业小区，一般由几十幢甚至上百幢住宅楼或别墅组成，占地往往几百亩至几千亩。按照国家现行《建筑设计防火规范》等消防技术规范的有关规定，应合理设置消防车道、消防水源，设置必须的消防设施和器材。但实际上，不少小区从立项设计上缺少整体消防规划；有些小区即使编制了消防规划，往往小区内建筑由几家不同施工队伍同时施工，或分阶段组织施工，这样就造成了设计前后不一致，设计、施工上不衔接。部分开发商过多地追求经济效益，忽视或减少消防设施方面的投入，以致出现了小区建成后存在消防安全隐患、消防设施不配套的现象，就比如在住宅区的大部分道路都完成铺设后，就没有放置可以在户外使用的消防器械；还有就是在安设完成供水管道的时候，因为管道太小，所以只能供生活需要不能完全满足消防的使用。在消防车道上违反规定的装设防止车进入的隔离装置，甚至出现了供暖管道和有关通讯线路的高度不过，消防车不能进入事故地点。该住宅区有这些消防漏洞[4]。

小区消防规划路线相对来说较为紧凑，可能会导致各种问题发生。另外其高级住宅区中还有搭设整体供气的设施，比如：住宅区是自行进行搭建液化石油供给管、城市整体供气设施，因为住宅区在建设的时候不是由一个施工队进行建设的，设计部门也没有进行统一，也没有经过有关消防部门的检测和改造，导致因为管道系统设置的高度不过关，没有埋在合适的深度中，没有一定牢固的束缚的东西，整个管道体系没有连接地面，液化气，煤气的存储形式不正确，还有就是液化气和煤气是易燃易爆物品，所以在不规范的管理下是很容易发生较为严重的事故[5]。

2.消防安全管理还未完全的和物业管理相结合

物业管理是相应时代的需求所产生的一种新的服务模式，是现代社会的热门话题之一，但是从现在物业管理行业的各个角度来分析，我们可以知道物业管理中存在很多与消防安全相关的漏洞，具体只要体现在下面的几个方面：

在住宅区人们经常把注意力放在了防盗上，没有大部分精力去关注消防方面的问题，导致没有一个全面有效的消防安全管理体系，有的甚至没有明确灭火和事故发生后的应急措施，有的也是没有一定效果的措施。

住宅区的大部分安保人员都是从社会人士中聘请的，基本上都是没有经历过有关的消防专业的培训就开始工作，没有一定的消防意识，甚至有一部分连简单的消防器械的使用都不会，导致其在火灾发生后没有很好的解决问题还有一些甚至不顾住户的安全直接逃离事故现场的。

消防设施和工具没有一定的事前准备，小区的有关机构应该依照有关政策来准备一定数量的消防装置，但是很大一部分都是没有准备齐全的。

消防设施和工具没有进行定期的修护，有些灭火器等消防工具甚至存在严重的丢失问题，因为没有好好的保护，，使其在室外受日照、风雨的冲刷、没有按时维修，在发生火灾时无法达到灭火的目的，最终导致了受伤和死亡人数的增加，还有一些室外是的消防工具被用来干其它的事情，比如洗刷路面，浇灌绿化等。消防安全管理要和物业服务相结合，才能加强小区的消防安全。

3.在住户家里也有很多的消防安全隐患

在进行房屋装潢的时候，为了能有美观的室内环境，会使用很多的易燃的物品，就比如将在墙壁内的电线和供气管暴露在外，随意改变线路，在使用电器的时候违规操作，没有对孩子进行防火意识的教育，这些都有可能成为火灾发生的主要原因[6]。

为了防止小偷进入房间偷窃，大部分的底层住户都选择用防护栏和防护网等来保护自己的财产安全，上面的住户也是害怕小偷利用下层住户的防护装置进入家中而选择设置防护设施，这使在火灾发生的时候不利于人员的逃出。

当前在许多居民家中并没有配备灭火器，同时也有很多居民的消防安全意识比较薄弱，他们并没有接受消防安全教育培训，所以在遇到火灾时候，并不会应用一些简单的灭火设备，最后导致火势在很短的时间中迅速扩大，同时还会产生较多的有毒气体，最终影响到居民的生命安全。

　　（三）小区消防安全管理难点

阳光威尼斯住宅小区有较多的高层住宅，而且高层住宅中人员较多，加上比较复杂的建筑功能，以及较大的用火用电量，最终导致高层建筑在消防安全方面的难度更大，另外，部分高层建筑单位不重视管理，所以当出现火灾时候，造成的不良后果会更大。再则，在社区消防安全管理体系之中，社区管理公司需要对自己所负责的企业内部的消防设置进行及时的维护，同时为小区内部的居民提供一些消防安全防范服务。同时，社区管理公司的所有人员必须要具备一定的消防知识，能够熟练的应用社区内部所有的各种器材，只有能够熟练应用各种器材，方能是管理的难度降低。然而受限于多种因素，小区消防安全的水平仍然偏低，管理难度较大。

　　三、阳光威尼斯住宅小区消防安全管理的问题及原因分析

　　（一）小区物业管理方式不成熟管理混乱

阳光威尼斯住宅小区消防安全管理中存在的一大问题便是物业管理方式不够成熟，存在管理混乱的情况。该小区内部部分管理人员本身对消防工作的重视度不够，在其严重，认为自己只起到一个“看护”作用，具体的消防活动则不由自己负责，应当有消防部门来负责，而且，其认为在当前小区内发生火灾的可能性比较小，而且保有侥幸心理，认为火灾也不可能会在自己负责的时间内出现，所以导致消防工作紧紧只是停留在简单的部署之上[7]。社区规模不断增长，但是消防安全管理水平并不能及时跟上快节奏的城市建设，社区消防安全管理并没有一个成熟的模板，在无模板的状态之下，采取何种方式进行消防成为多数人思考的问题。另外，还有部分人则不愿承担责任，所以直接对消防工作不管不问，在遇到需要负责的问题时，直接将责任退与他人。另外，领导对消防该工作的重视度也比较多，对员工消防意识的培训工作也没有做到位，也不重视小区消防器材的购买等，而且，也没有相应的预案来应对一些突发的火灾事故。种种情况，都表现出小区内物业管理方式不够成熟而且比较混乱。

　　（二）小区居民的安全防范意识薄弱缺乏安全知识

社区消防安全管理离不开多方的共同努力，尤其是在居民生命财产安全管理中，社区消防安全占据极为重要的地位，更需要管理者以及小区居民共同努力。从整体上来说，我国当前正处于社会管理水平的初级阶段，在该阶段社区管理水平仍然比较低，而且消防管理方面实践偏少，管理经验也偏少，故而在发生火灾之时，会出现较多的“小火亡人”的情况，这些均是小区居民没有较强的安全防范意识导致的。另外，部分住宅楼之内的建筑结构比较复杂，消防管理的难度也比较高，然而对于复杂的结构，部分小区居民并不愿意去了解，这也是造成火灾的原因之一。笔者在对该小区内随机的132名用户进行调查之后，可以发现，多数居民安全防范意识较为缺乏

进一步来说，然而在阳光威尼斯住宅小区之内，业主没有较强的消防安全意识，而且自身所掌握的消防技能也比较缺乏，当发生火灾时候，也不会更好的应对，最终导致消防活动没有真正被落实。另外，因为居民没有较高的消防意识，所以在日常的活动如装修时候，没有重视装修材料的性能等等，采用可燃材料等，最后导致火灾发生的可能性增大[8]。另外，当前很多居民过多的应用一些较大功率的电气，这些电气的大量应用会增加电线的负荷度，电线负荷度的增加，也会使线路较快老化，最终导致火灾的产生。在火灾出现时候，部分小区居民的防火意识比较剥脱，自救逃生的意识也比较弱，最后导致各种问题频出。

　　（三）小区各消防设施管理不到位

小区各消防设施管理存在不到位的情况，虽然小区内存在各种消防设施，不过这些消防设施却没有专人进行管理，也没有及时进行修理，导致在出现火灾时候，这些设施无法被充分使用，最终导致多种问题出现。导致小区各种消防设施没有合理管理的观音是多样的，最直接的原因便是没有将消防经费落实，因为消防经费没有落实，所以消防设备的日常维护便没办法及时做到位，部分老旧的消防设施也没有及时更换，导致各种问题频出[9]。事实上，消防安全管理的经费主要是从两个渠道获得，其一是开发商依照一定比例所提供的管理维修资金，另一方面是向业主收取的一些费用，然而有时候开发商并没有提出相应的管理维修资金，所以所有的维护费用便只有业主还承担，这样社区管理的费用必然会比较高，费用高可能会导致维修资金不能及时落实，影响到后续的消防安全管理活动。

　　（四）消防管理人员缺乏培训

消防管理人员的培训力度偏低，导致消防安全问题难以得到及时的处理。具体来说，社区虽然有消防控制室，但是这些消防人员专业技能偏低，有些工作人员甚至没有证，而且，社区公司内部人员也没有全部进行消防安全培训，管理人员在日常的管理活动中，而且不会去及时检查这些小区消防设施的情况，高层居民住宅楼出现的一些其他情况，比如消防设施损坏、消防器材没有及时的进行养护等多种问题，这些人员并不会及时的进行处理，最终导致在遇到火灾之时，无法尽早灭火，最后造成人员伤亡。虽然消防安全法规定了社区需要定期开展消防安全宣传活动，帮助居民了解消防安全概念，提高全民安全意识，保障生命财产不受到火灾隐患威胁。虽然大多数社区设立了宣传板报、标语、海报等公益宣传设施，但是单靠这些简单的宣传设施无法提高居民安全意识水平，存在很多模糊的知识点。另外，阳光威尼斯住宅小区消防安全管理人员的其他能力也偏低，比如在火灾初发之时，并没有较强的能力来组织居民疏散，最终也造成多种问题出现[10]。这些问题直接影响着居民的感受度，故而需要采取措施来解决。

事实上，社区消防安全管理所包括的内容极多，但是主要包括是四方面，其一是建立较佳的消防队伍，队伍能够熟练使用各种消防设施以及器材，能够及时组织人员疏散等；其二，需要依照国家相关规定来配置设施器材等，同时，还需要对这些设施器材进行及时的组织维修等等，以确保这些器材的完好度；其三，需要保持安全出口的畅通，同时安全出口出还需要有相关的疏散标志；其四是需要开展消防管理工作，同时将这些工作落实到实处。只有做到这四点，才能尽可能的减少消防问题[11]。然而阳光威尼斯住宅小区消防管理部分对这些消防人员的培训力度偏低，或者是没有及时培训，并没有做到这四点，故而出现多种问题。

　　四、阳关威尼斯住宅小区消防安全管理问题的对策研究

　　（一）加快物业管理制度责任到位的建立

阳关威尼斯住宅小区需要构建相应的物业管理体系，同时明确社区管理人员的职责，及时对他们进行指导培训等，使其意识到自己需要做什么，应当做什么，这样方能使火灾发生的可能性降到最低。具体来说，在社区消防安全管理体系之中，社区管理公司需要对自己所负责的企业内部的消防设置进行及时的维护，同时为小区内部的居民提供一些消防安全防范服务。同时，社区管理公司的所有人员必须要具备一定的消防知识，能够熟练的应用社区内部所有的各种器材，消防控制室必须每天有人员值班，器材管理者需要对小区内部的消防设备进行定期检查，以保障这些器材始终是完好的[12]。具体的活动可以依照《中华人民共和国消防法》中的相关规定来进行。如果社区管理公司出现与《中华人民共和国消防法》中要求不符的情况，应当及时改正，若一直不改，则消防部门可以责令其改正，甚至可以进行一定的处罚。

　　（二）加强对小区居民的安全防范意识形成警民联动

加强警民联动，可以使管理效率提升。阳光威尼斯住宅小区内居民以及公安机关需要相互合作，方能达到最佳的效果。首先，对于公安机关消防机构来说，最先做的便是对小区各种设计进行验收，使火灾隐患尽可能的降低，另外，消防机构还需要对为社区进行消防服务的企业进行引导，对其进行为期提供相关的技术方面的知识，最终使得为社区进行消防服务的企业的水平不断提升。

对于社区内的民众来说，需要对其安全意识进行培训，使其自身的消防技能提升，另外，还需要在小区内部设置一些消防宣传标志牌，在小区楼道或者宣传栏处张贴部分消防警与，使小区内居民能够有较高的消防安全意识，这样方能使火灾发生的可能性降低。另外，专业的一些消防机构也需要发挥自己的作用，起到纽带的作用，为小区居民演示基本的技能。

　　（三）更新消防设施设备

根据公安部120号令规定：住宅小区内部的消防事务物业公司需要全权负责，物业公司需要加强对消防设施的管理等。故而从防火的角度来说，小区物业管理公司需要明确消防责任，明晰自己需要承担的职责，这样方能使火灾隐患降低。具体来说，相负责机构需要定期对消防设备进行检查巡查，发现有损坏的设备及时进行维修，同时对于没有损坏的设备也需要及时进行维护。当前，阳关威尼斯住宅小区内部并没有消防登高面，或者是部分消防登高面与相关的要求不符，这些均是火灾隐患[13]。另外，部分小区没有较为完善的消防设施，所以存在消火栓老化等情况，也有一些小区本身便缺乏一些必要的消防安全通道标志，而且物业管理部门在入口处设置一些障碍物，比如水泥墩、栏杆等等，这些都会在一定程度上影响到消防车的同性，使救援的时间延长，使消防人员无法进行救援，最后导致人员的上网。针对这些情况，必须要采取措施，更新消防设备，尽可能的确保消防安全。

　　（四）加强消防管理人员的培训工作

加强消防管理人员的培训工作，首先需要提高社区管理人员消防素质。笔者认为，最好的办法便是先将阳关威尼斯住宅小区内直接的管理人员作为培训的重点，确保这些人员能够及时的对各种消防设施进行检查，及时维护，。另外，还需要对这些人员进行引导，将其作为对居民进行消防宣传的主要部分，如果有可能，最好开展入户宣传，这样方能使居民的以及自身的素养提升，防火意识增加，方能尽可能的减少消防问题的出现。

　　五、总结

社区消防安全管理工作牵系于千家万户，是消防工作的重要组成部分，在消防安全之上加上管理，最终形成专业化、社会化以及规范化的体制，加强民众以及消防管理者的意识，方能使问题降至最低。本文以阳光威尼斯高层住宅社区的消防安全管理工作为例，进行了深入的分析，提出了相应的解决措施。受限于个人水平，文章存在一定疏漏，恳请导师批评指导。

　　参考文献：

[1]袁伟.高层住宅小区消防安全管理研究[J].建筑技术开发,2018,45(03):64-65.

[2]梁晓琳.高层住宅建筑消防安全探析[J].中国公共安全(学术版),2018(01):55-57.

[3]秦士凯.浅析小区物业管理中安全关键环节与配套管控措施[J].民营科技,2018(05):192-193.

[4]马冬升.高层住宅小区防火安全技术分析[J].消防界(电子版),2018,4(02):55-56.

[5]张大为.高层居民住宅小区的消防安全管理[J].消防界(电子版),2018,4(02):95.

[6]宋怀涛,马瑞,刁杰,王治理,董震,左东东,赖婧怡.居民小区消防安全调查研究[J].消防技术与产品信息,2018,31(05):58-61.

[7]曹玮.小区物业消防安全管理存在的问题及改进措施[J].山西建筑,2018,44(10):255-256.

[8]邓凯杰.某建筑小区消防连廊支撑体系施工与安全管理[J].建筑安全,2018,33(06):13-16.

[9]冯国东.探讨小区物业消防安全管理中的问题与对策[J].现代物业(中旬刊),2018(02):28.

[10]毛丽娜.老旧居民小区的消防安全管理探讨[J].山西建筑,2018,44(11):247-249.

[11]李林凯.高层居民住宅小区消防安全管理分析[J].当代化工研究,2018(05):25-26.

[12]罗海林.论住宅物业消防安全的科学管理[J].科技经济导刊,2018,26(19):241.

[13]董幼鸿,魏筝.城市公共安全风险治理精细化的内在要求与实现路径——以“小火亡人”事件风险治理为例[J].广州大学学报(社会科学版),2018,17(06):19-25.

　　致谢

在进行毕业论文的这段时间里，是我整个学习生涯里涉及面最广、时间跨度最长、工作量最多的一个学习机会。老师说通过此次毕业论文能够把之前学习到的课程知识都进行有效的运用，如果能够将所有小课的精髓全部领悟，具备较强的逻辑能力，那么就可以高效地完成这个毕业论文。

人们常说，磨刀不误砍柴工，所以当我遇到一些目前不能解决问题的时候，我都会及时地向我的指导老师进行请教，他会对我阐述的问题进行耐心的回答，从来不会因为缺乏耐心而对我进行指责，而是反复地给我强调应该重视的地方，无论是论文题目的确定，或者是最终的设计完成，老师都给我提供了很多的帮助，真正意义上完成了“传道受业解惑”的任务，这些都让我特别敬佩。在日后的工作以及学习里，我都会以此为榜样，不断地努力学习并争取进步。

在这个论文即将完成的时候，我的心情特别激动，无论是论文写作起始阶段或者是论文完稿阶段，很多的老师、朋友、以及同学都给我了很多悉心的帮助，我要向他们再次表达谢意！