摘要：当今世界，经济快速发展。经济的发展推动国家的发展，企业经济的发展影响着国家的经济发展。在企业的日常经营活动中，追求利润的最大化应该是每个企业的经营目标，而企业在经营过程中形成的收入可以说对企业的发展至关重要。企业在经营过程中会发生业务，这些业务经营的过程中会产生收入，会计人员准确地确认好收入可以真实有效地反映企业的经营好坏，真实的收入确认情况能促使企业管理者进一步管理企业，更好地使企业成长起来。本文将联系收入确认的相关理论，主要分析方向是销售收入确认，结合房地产企业收入确认的现状，讨论房地产企业在不同的时点下确认收入时实际运用的确认条件、对财务状况的影响、可能会出现的一些问题。最后就着分析内容，笔者会提出一些相关的观点和建议，希望为我国企业在收入确认方面的发展提供理论的参考价值。
关键词：销售收入；收入确认；财务状况
1绪论
1.1论文研究的背景及意义
企业在发展过程中，要维持自身的稳步成长，会发生各种各样的经营业务，期间会带来相关的经济收入。企业的会计人员在核算企业的收入情况的时候，要在符合会计准则的情况下，在合适的时点以正确的收入确认的方法确认收入，这样才能真实有效地反映企业的经营好坏。与此同时，收入的确认不仅是重要的，更是复杂的，对会计人员的专业判断的要求十分高，在会计学术界，收入确认是研究的一个重点，而在会计实务界，收入确认是处理会计实务时的一个难点，收入确认是一项复杂的会计确认问题，在处理收入确认的问题时，会计人员要严格遵守会计准则的规定，同时，更要有敏锐的职业判断，准则中对于收入确认的规定是一个大的方向，在实际业务过程中，企业经营业务的过程是各式各样的，会计人员要依照准则结合具体情况准确地确认收入，真实反映企业的经营状况。
企业的确认收入这一环节是很重要的，企业在发展过程中，企业的财务状况可以从很多财务指标中反映出是好还是坏，而收入就是这些财务指标中很常用的一个指标。企业不断地发展，肯定要不断地审视自己的成长速度和运营规模，很多企业就会用企业实现的收入来衡量。企业在考核各部门的绩效成果情况时，也会把收入作为一个衡量的标准。在市场上，投资者在决定是否对企业进行投资时，也会把企业的收入情况作为一个很重要的参考依据，企业在正确的时间确认了收入，这样企业的经营状况才能真实地被反映出来，投资者的决策才不会被干扰，可以让投资者有正确的投资判断。从这些我们可以看到，收入确认是很重要的。
同时，收入确认是复杂的。随着时代的不断发展和进步，现在的经济业务不再是一开始的单一的收入确认情况了，单一的收入确认就是一方提供货物，而购买货物的另一方付钱给对方就算是完成了一项交易，而卖方收到钱款就可以确认收入了，现在的企业收入情况是很复杂多变的，要根据具体情况确认收入。这些年以来，现行的会计准则对收入确认有相关的规定，也会根据实际情况实时地做一些政策规定上的改变，为的是更加规范企业确认收入的情况。然而，我们可以发现市场发展越来越趋于复杂，经济业务是如此的复杂多变，会计准则的规定也不能百分之百地与各种经济业务完全匹配，这也可以看出更多的是需要我们的会计人员运用专业的职业能力来判断究竟在何时对收入进行确认，以什么方法确认收入才是最恰当。
收入确认需要和相应的成本费用进行匹配，反映在当期的会计报表里，一旦收入的确认和成本费用不匹配，可能会产生提前确认收入或者是延迟确认收入的情况，这样就不能真实反映企业的实际情况了。就是说，作为会计人员不能提前确认收入也不能延迟确认收入，而是要在当期确认收入，否则就会产生操纵利润的不良后果。由此可以看出，会计人员一定要在准确的时点确认收入，这样才能保证真实地反映企业经营的利润情况。
总之，收入确认对于一家企业来说是重要的，当然，收入确认在核算的过程中可以说是复杂的。
笔者将会在本文中把收入确认作为重点研究方向，主要是关于销售收入确认的方面，联系相关理论与实际，结合房地产企业收入确认的现状，分析房地产企业在不同的时点下确认收入时实际运用的确认条件、对财务状况的影响、可能会出现的一些问题等等。最后就着分析内容，笔者会提出一些相关的观点和建议，希望为我国企业在收入确认方面的发展提供理论的参考价值。
1.2国内外研究文献综述
随着世界经济的快速发展，经济业务发生时，出现越来越多的交易方式，在这样的的经济大背景下，我们不能忽视的一点就是这些经济业务中带来的企业经营过程中的收入确认的问题。在企业的财务报表中，收入是一个很大的项目，而收入确认可以说是很重要的会计实务情况，同时，收入确认又是相当复杂的。国内外人员对于如何准确以及合理地进行收入确认进行了分析和研究。
1.2.1国外研究状况
1940年，佩顿和利特尔顿[]提出了他们对收入的观点，他们认为应该强调收入的转换而不是收入的可回收性；在他们看来，应该从支配地位的角度来看收入，通过收到的现金或者是应收账款等流动资产来证明收入的实现。其中，他们提出了两项测试：（1）通过销售流动资产或者是其它相似的过程实现转化来确认收入的实现；（2）通过取得流动资产的来确认收入的实现。
1996年，Lamb[]从税务角度出发，指出收入确认影响会计和税收方面。Pfaff指出收入确认的过程中，在税收和会计方面会产生差异，应该在规则制定方面往减少财税差异的方向调整。
国外的学者指出收入确认的准确与否会影响企业的财务状况，如果出现不妥的确认收入的情况，很有可能是企业在利用收入来操纵企业的利润情况。
1.2.2国内研究状况
2003年，陈守德[]肯定了收入确认的重要性与复杂性，并结合具体的经济业务，分析了不同种类的经济业务情况下，收入该如何确认的问题；最后他就国际上会计准则的实行，分析了收入确认准则制定的若干问题，给出了自己的看法，并结合我国的收入准则进行了思考。
2004年，尹瑜[]指出上市公司的收入确认越来越激进，他认为应该在收入确认时注重交易的实质，正确确认收入，不多计收入，当然，也不能少记收入。
2007年，齐友发和陈子颖[]对于我国的的会计准则中的收入准则的规定进行了思考和分析，提出了自己的见解。
2008年，李捷[]比较和分析了收入确认在会计制度和税法制度之间存在的差异，他提出面对这两者之间的差异要协调处理好，并就此提出了自己的看法和建议。
2009年，李春盛[]探讨了该如何合理界定确认销售收入的入账时间。同年，郑钢[]展开分析，对于确认房地产企业的收入，研究了它的确认条件。
2010年，魏玉翠[]主要是分析了销售商品收入的确认，指出在处理创新的销售交易业务时，要在现有的会计模式的基础上进行改进和创新。
2012年，叶建芳和薄昳昀[]分析比较了房地产企业确认收入时的完工确认法和完工百分百法，认为完工百分比法在我国的房地产企业确认收入时并不适用；同时也指出了完工确认法的缺陷，在这些基础上，提出了个人的意见。
2013年，张杰[]比较了我国的收入准则和国际收入准则，指出了我国收入确认的不足，对于完善我国的收入准则，提出了自己的一些建议。
2015年，李运波[]对目前我国房地产企业收入确认的情况进行了分析，希望相关部门对于房地产企业收入确认的条件能制定出更细化的规定，规范相应的行业准则。
1.3论文研究的主要内容及框架
本文将从收入确认的相关理论出发，主要以销售收入确认为主要分析方向，结合房地产企业收入确认的现状，针对房地产企业销售房屋的收入确认出现的不同实际运用，分析房地产企业在不同的时点下确认收入时实际运用的确认条件、对财务状况的影响、可能会出现的一些问题。最后就着分析内容，提出自己的相关看法和建议，希望为我国企业在收入确认方面的发展提供理论的参考价值，尤其是为房地产行业的收入确认的规范发展提出一些建议。
具体而言，本文的结构安排如下：
第1章绪论。本文研究背景、意义、国内外研究文献综述和主要框架。
第2章收入确认的基本理论。主要是阐述收入的定义，收入确认的条件以及收入确认的原则。
第3章收入确认的案例分析——以房地产企业的收入确认为例。主要由房地产企业确认收入的现状来引出对房地产企业到底该在哪个时间点确认收入进行探讨，是本文的重点分析部分。
第4章相关看法与建议。对于案例分析的内容，给出自己的看法与建议。
2收入确认的基本理论
2.1收入的定义
《企业会计准则第14号——收入》是我国实行的关于收入的会计准则，在准则中对于收入有相关的定义，本文中对于收入确认的分析与研究都是在我国的会计准则对于收入相关的规定的基础上的。所谓的收入，指的是企业在日常生活中形成的、会增加所有者权益的、然而是和企业所有者向企业投入的资本无关的经济利益的总流入。本文主要以销售收入确认为主要研究方向。
2.2收入确认的相关理论
2.2.1收入确认的条件
收入准则中规定，销售商品收入只有同时满足五个条件才能确认收入，这五个条件分别是：“1.企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；2.企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；3.收入的金额能够可靠地计量；4.相关的经济利益很可能流入企业；5.相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。”
2.2.2收入确认的原则
一、权责发生制原则
按我国的会计准则规定，企业进行会计核算要遵循权责发生制。不管当期是否收到了收入的款项或者是支付了费用，只要是这项收入在当期已经实现以及已经发生或者是该项费用在当期是应该负担的，就应该是在本期确认。
我们可以看到在权责发生制原则下，收入在同时满足五个条件后便可以确认，即使企业没有收到购买方的款项，因为收入同时满足五个条件时，可以视为收入已经实现，可以在当期确认收入。
二、实质重于形式原则
在处理经济业务的会计核算时，不能仅仅看到它的法律形式，而是要看到它的交易实质，有的时候符合了法律形式只是它的表面现象，企业对外披露的会计信息要反映出真实的财务状况和经营成果，相关的会计核算是要根据实质的经济业务内容进行的。
三、谨慎性原则
企业在进行会计核算时要遵循会计准则的规定，不过高地估计资产或收益，也不过低地估计负债和费用。每次核算时，要有谨慎的态度。我们可以看到，在进行收入核算时，确认收入时要紧紧扣住会计准则对收入确认提出的同时满足的五个条件，只有同时满足才可以确认收入，稍有不谨慎，在没有同时满足这五个条件时就确认了收入可能就会高估收益。
四、配比原则
在销售业务发生之后进行收入确认的核算时，要同时确认和收入配比的有关的销售成本和相关费用。收入确认的条件之一就是能够可靠地计量相关的成本，在确认收入的时候，一定要坚持配比原则，在同一个会计期间将收入和相关的费用进行确认。
综上，只有当销售商品所带来的收入同时符合确认的五个条件的时候，企业才可以确认收入，同时，在确认收入时，对于会计人员而言，要遵守这些确认的原则。要知道，企业准确地确认好收入，可以真实有效地反映企业的经营状况，不仅有利于企业经营者做下一步投资决策，使企业更好地发展，也有利于市场接收到关于企业的有效信息，给予投资决策者一个正确的信息，做理智的投资决策，推动企业更好地发展，更是推动市场更好地发展。
3收入确认的案例分析——以房地产企业的收入确认为例
3.1房地产企业收入确认的现状
房地产企业在销售房屋时产生的收入该如何确认，在外界一直存在着争议。
在我国实行的收入准则中，关于该如何确认收入的规定，也只是停留在针对于大部分企业的层面，对于比较特殊的行业，并没有具体地制定相关的具有行业特色的该如何确认收入的规定。本文主要是针对房地产企业该如何确认销售房屋所带来的收入展开分析与讨论，据统计，在我国以A股上市的100多家房地产公司中，其中有40%左右的公司确认收入是在房屋完工并验收合格时，20%左右是在实际交付时，剩下的40%却并没有在财务报告中具体披露用的是什么确认收入的方式。
在我国，房地产企业销售房屋是按照销售商品的收入规定来确认收入的，而且，按规定是要用完工确认法确认收入的，只是在哪个时间点确认收入存在着争议，房地产企业确认收入一般有三种情况，一种是在竣工验收时确认，一种是在在实际交付时确认，还有一种是在房屋产权过户到购房者时确认。外界对这三种时间点确认收入有着不同的看法，主要的争论集中在应该是在竣工验收时还是在实际交付时确认收入。那至于为何在房屋产权过户到购房者手中时确认收入在房地产企业很少见，笔者也做了一些小小的分析。
从房屋买卖交易的形式上来看，在房屋产权过户到购房者手中时确认收入是很符合法律法规和会计准则的。然而，从实质重于形式原则来看，比起竣工验收时和实际交付时确认收入，收入在产权过户到购房者时确认要更晚一些，虽然在法律形式上，产权过户到购房者手中时房屋的所有权转移，但是在实质上房屋的所有权已经早就转移了。从谨慎性原则来看，如果到房屋产权过户到购房者手中时确认收入，其实是延后了收入确认的时间，而且是延后了较长的时间，企业的收入在一个很长的时间里很低，突然一个很短的时间里很高，影响到现金流和利润的情况，产生波动，利润可能会虚增。
因此，企业对于销售房屋带来的收入在产权过户到购房者时确认的话，会发生收入延迟确认的情况。笔者认为，房地产企业应该在房屋产权转移之前确认销售房屋的收入，比较恰当的确认收入的方法应该是优先考虑在竣工验收时或是实际交付房产时确认收入，下面展开相关的分析。
3.2在竣工验收时确认收入的分析
3.2.1竣工验收确认
房屋在建造过程中就类似于在产品，只有转变成产成品，继而转变成库存商品才能进行销售，接下来就是进行收入确认的会计核算，房屋还是在产品时，通过竣工验收，成为产成品。房屋是大型又特殊的商品，通过竣工验收和决算，可以当做是验收入库的过程。在这过程中，可以检验房屋是否合格，是否符合合同的要求能够交付给购房者并且能购可靠地计量成本。
我们来看看房屋进行竣工验收时的情况，在建造房屋的建设工程项目竣工时工程质量监督部门会对这个建设项目进行检验。检验的过程中，开发建设单位和设计房屋建造的单位，为房屋建造提供施工的单位和设备供应商单位都要在场，质量监督部门会一一全面地进行检查，房屋的建造项目要符合规划的要求，施工方面要没有问题，设备安装得也要过关。只有经过质量监督部门的验收是符合要求的，开发建设单位才能取得竣工合格的资料、数据和凭证，也才有资格将房屋交付到购房者手中，如果没有通过验收，是不合格的，那么是不可以交付给购房者的。
由此我们可以看到，房地产企业是否能够确认销售收入的关键就是房屋建设项目竣工验收后是不是合格的，因为它关系到房屋最终能否交付到购房者手中使用。
另外，建设房屋单位要对房屋建设项目进行竣工结算，开始建造房屋到最后把房屋交付给购房者使用为止所支付的全部费用，在项目竣工验收后、房屋交付给购房者之前，要核算出这些费用。我们可以看到，确认收入的一个很重要的条件就是能够可靠计量成本，而销售房屋后确认收入时需要计量的成本能够可靠地核算出来的关键便是竣工决算了。
3.2.2竣工验收确认收入的条件
一般情况下，从收入确认的条件角度来看，此时，房地产企业在竣工验收的情况下确认收入符合的确认收入的条件有：房屋建造的工程已经竣工，并经过了质量监督部门的验收；房屋的成本能够可靠地计量；房地产企业已经和购房者签订了合同，此外，已经获得了购房者承诺付款的证明。
3.2.3竣工验收时确认收入的条件讨论
我们可以看到，一种观点是房地产企业应该在建造房屋的工程项目已经竣工验收时确认收入，而房屋作为房地产企业的大型商品出售，只有同时满足会计准则中对于销售商品收入确认提出的五个条件，才能对收入进行确认。那么，我们有必要分析一下，房地产企业在竣工验收时确认收入，出售的房屋在所有权上的主要风险和报酬是否已经从房地产企业自身转移到购房者手中呢？而房地产企业仍然继续对房屋控制着并且管理着吗？可以可靠计量出售的房屋的成本吗？
我们通过分析来看看竣工验收时确认收入是否符合了准则规定。
3.2.4竣工验收确认条件存在问题分析
1、分析在竣工验收时确认收入能否可靠计量在建造房屋时所花费的成本
会计准则中明确规定，确认销售收入时要能可靠计量相关发生的成本，而一个建造房屋的项目竣工的时候是通过竣工决算来可靠地计量项目的成本的。
笔者认为，在房屋的工程项目开始建设的时候，建设方肯定会在签署的合同中明确承建方提交竣工验收材料的时间，承建方有责任在规定的时间内编制竣工结算书和提交验收报告，应该是在同一个时间点提交竣工结算书和验收报告。这样的话，在竣工验收合格之前，就能在竣工结算时确认相关发生的成本了，换句话说，在工程项目竣工验收合格之前是可以确认相关发生的成本的。
那现在我们假设，如果工程竣工验收合格的时候，负责竣工决算的一方并没有按时做出决算的报告，而房地产企业在没有进行竣工决算的条件下就确认了收入，那我们可以想到的是，此时企业确认的收入大多数都是按照项目预算和实际情况来确认收入相对应的成本的，虽然有一定的可操作性，但是同时结果的可靠性就会打一些折扣，因为毕竟受到很多方面的影响，数据会存在一些主观性，结果会存在一些可操纵性。所以，竣工结算还是很重要的，虽然可能竣工结算的成本的结果出来得会比预算出来的成本的结果晚一些，但是它是有原始凭证为依据，按照实际发生的情况核算出来的，会误差小一些，也更加符合谨慎性的原则。
总之，笔者认为，如果房地产企业在竣工验收合格的时候是已经完成了竣工决算了的，那说明出售的房屋的成本是可以可靠地计量的。那如果，房地产企业没有完成完工决算，实际上，成本是没有可靠计量的，应该遵循谨慎性原则按照竣工决算的结果来确定成本才对。
2、分析竣工验收确认收入时与出售的房屋有关的主要风险和报酬是否已经转移
在确认销售收入时，要确定相关的风险和报酬是否转移。下面分析一下在竣工验收的时候，出售的房屋和它有关的风险和报酬是否转移到了购房者手中。
那其实从法律层面上来说，房地产企业在销售房屋时多是采用期房预售的方式进行的，销售时会和购房者签订合同。那合同条款中应该是会有条款明确购房者在预付规定的一部分房款数额后会获得与房屋相关的一些权力的，而合同法有规定，合同成立的时候条款便会生效了。如此看来，竣工验收时，购房者手中已经有了大部分的与房屋所有权有关的主要的风险和报酬。
3、分析房地产企业是否仍然继续管理和控制着出售的房屋
我们可以很明确的一点是，房屋建造工程项目竣工验收之前，房地产企业作为开发商仍然对出售的房屋有管理权和控制权。那么在竣工验收后到房地产企业将房屋交付到购房者手中的时候这一段时间里，继续管理权和控制权是在房地产开发商手中还是在已经和房地产企业签订预售合同的购房者手中仍然有着一定的争论。
从法律角度分析，房地产企业和购房者签订合同之后，双方达到意思上的一致，可是并不能说明与房屋所有权有关的管理权和控制权已经转移到购房者手中。当房地产企业按照签订的合同在规定的时间和双方约定好的要求将房屋交到购房者手中才算是转移了房屋的所有权。而从会计核算的角度来说，是注重交易的实质的，房地产企业房屋的建造项目通过竣工验收后，将房屋真正交到购房者手中之前，实质上房屋仍然在房地产企业的控制中。
我们要注意到的一点是，如果房屋的建造项目竣工并且验收合格了，符合了合同中约定好的双方一致同意的条件可以由房地产企业交付到购房者手中，此时，会有物业公司作为“中间人”对购房者的房屋进行管理，通知购房者来办理交付手续。其实这时候，房地产企业已经不再继续管理和控制着房屋了，而是物业公司在管理，验收之后证明项目是合格的话，购房者就有了房屋所有权有关的有效控制权和继续管理权了。
所以，可以看到，与出售的房屋所有权有关的有效控制权和继续管理权到底在谁的手中要具体情况具体分析。
3.2.5竣工验收确认的违约风险问题
质量监督部门对建造完的房屋验收的时候，并不会验收到每个细节，而是进行整体的综合性的验收。而购房者对房屋的要求是很多的，如果房屋建造好以后经过验收后结果是合格的也不能完全代表是满足购房者要求的。
我们不能忽视因为房屋建造不符合购房者要求而可能会出现购房者拒绝接受房屋的结果。在房地产企业不景气的时候，房地产企业为了更多地卖出房产项目，会以更多的周边配套方案来吸引购房者，而到最后交付房产到购房者手中时，又往往和原来承诺的存在一些不一样的地方。房地产企业在面对这样的情况时，会和购房者进行沟通，来解决这个问题，让购房者满意。
假使出现了房地产企业交付到购房者手中的房产实际情况和当初双方约定买卖的房产的要求不同的情况的话，一般企业会给予购房者一定的优惠，给予一些现金折扣或是商业折扣，那么先前在验收合格时确认了收入，在这样的情况下再按照相关规定核算一下现金折扣或商业折扣，如实在账务里反映就好了。但是如果购房者觉得和当初签订的合同不符的情况很大，周边的配套设施与承诺好的简直就是天差地别，坚决拒绝接受房屋，要求退房，并且还出现很多购房者都不买账，坚决要求退房而出现了大范围的退房时，那如果企业还是在房屋建造项目验收时确认收入，那出现了大范围退房的现象的话，就会很大地影响后面的账务处理，而同时前期的账务处理，也就是在验收时确认收入反映的账务，就不是如实地反映企业的收入状况了。
3.3在实际交付时确认收入的分析
那持另一种观点的一方则是认为，作为房地产企业，应该是在和购房者办理交付手续时再确认收入。那我们在这一节中就讨论一下，相比较于竣工验收时确认收入，房地产企业在实际交付时确认收入又是怎样的一种情况，是更符合会计准则的要求呢？还是并非如此呢？笔者将进一步进行分析讨论。
3.3.1实际交付时确认收入
实际交付时确认收入就是房地产企业将出售的房屋的钥匙交到购房者手中之后再确认收入，而往往将房产交付到购房者手中是要办理很多手续的。
先由房地产企业通知购房者来收楼，购房者接到通知后，在30天内和房地产企业办理交接手续。如果房地产企业有没有按照实现签订的合同来建设房屋，如果是存在不符合合同的情况存在的，购房者可以有不同意见的，买卖双方可以进行协调后解决问题。一般情况下，房地产企业还会出具两份材料，一份是工程质量检验合格单，另一份则是商品房房地产权证，如果没有这两样东西，购房者有不接受房产的权利。
另外，房地产企业会提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》给购房者。如果买卖的房产项目出现质量问题，购房者可以根据《住宅质量保证书》进行维权活动，其实就是对于原先签订的购房合同的补充，是有法律效力的。《住宅使用说明书》是向购房者解释说明房屋的相关信息，提醒购房者注意问题，是很有必要的。
最后，房地产企业和购房者签订房屋交接书。在一步步流程走下来后，购房者很满意，觉得可以接受这份房产，就可以签署房屋交接书。房屋交接书的签署，就可以当做是购房者同意接受房产的意思。
3.3.2实际交付时确认收入的条件
实际交付时收入确认的条件有：建造房屋的工程项目已经竣工，竣工验收手续已经完成；相关的建造成本已经发生，并且可以可靠地计量；房地产企业和购房者已经签订了购房合同，房地产企业已经收到购房者缴纳的房款或是获得购房者承诺付款的证明；购房者对房屋情况满意，并且已经与房地产企业办理了接房手续。
3.3.3实际交付时的确认条件分析
1、分析讨论合同交付和实际交付日期的差异
在房地产企业销售商品房时，购房者和房地产企业要关于买卖商品房的行为订立书面的合同。而在订立的买卖合同中，双方会就何时交付的问题进行明确的确定，会有一个明确的交付时间规定。合同中规定的时间一般性都是交付的最后期限时间，影响建设房屋项目的完成的因素是很多的，一房一合同是合同的基本形式，为了谨慎确认收入，企业要根据具体的业务情况确认收入。
买卖双方在合同里约定的交付时间是交付确认收入的前提，有的时候，房地产开发商在合同约定交付的日期前就建好了房屋，并且购房者经过验收愿意接收房屋，签订了交房验证书，就说明交付房屋是成功的，那么就按照实际交付日确认收入。
还有一种情况就是购房者过了合同中约定的交付时间还没有验收并且接收房屋的，笔者认为，这样的情况下，应该在合同里约定的这个交付时间点确认收入，在我国，合同法规定，交付货物的时间在合同里明确写明的，就要按这个时间交付货物。那么，购房者在规定时间内没有对房屋进行验收，房地产企业也应该按照合同里约定的交付时间确认交付。按照实质重于形式原则，房地产企业一般都会遵守法律并且按照合同规定来建造房屋，因为如果他们在建造的过程中违反了法律和合同规定，要想通过XX的验收是不可能的了，那按照实质上来讲，其实购房者验收房屋也就是个履行合同的过程，如果购房者过了合同约定的交付日期还没有验收房屋，那么也应该按照合同约定的交付日期确认收入。
2、分析实际交付确认收入时出售的房屋的主要风险和报酬是否已经转移
在前面笔者已经分析过，收入在竣工验收时确认的话，这时候从实质上来看，购房者已经拥有大部分与房屋所有权有关的主要风险和报酬。那么，判断相关的风险和报酬是否在实际交付房产时转移到购房者手中要比竣工验收时更加明确。不管是法律法规还是政策性规定，都指出商品房在竣工验收后办理交付手续，将出售的房屋交付给购房者使用，这时候，市场波动导致房屋的价值波动而发生的风险和报酬，或是房屋因为一些原因产生的损毁等等，都会因为房屋交付到购房者手中而被购房者拥有。
3、分析房地产企业是否仍然继续管理和控制着出售的房屋
作者认为，房地产企业在交付时确认收入，实质上在交付房屋到购房者手中时，房屋的继续管理权和有效控制权此时已经转移到购房者手中了。当房地产企业和购房者签订房屋的买卖合同或是预售合同时，其实就是在开始转移房屋的继续管理权和有效控制权，而在实际交付时，才算是彻底转移到了购房者手中。
3.3.4交付确认时遗留的问题
在房地产企业和购房者在进行实际业务时，可能会出现虽然房屋没有进行竣工验收，但是房地产企业已经将房屋交付到购房者手中使用了。笔者认为，这应该是企业和购房者协商之后达成的一致意愿。竣工验收还没有完成，房地产企业就将房屋交付给购房者使用了，算得上是提前交付给购房者，应该算是一种违法行为，这样的情况应该是很少见的，如果出现了这种情况，笔者认为还是应该在将房屋实际交付给购房者时确认收入。
这种情况下，没有进行竣工验收，但是从事情的实质上来看，交易已经发生了，因为房产已经交付到了购房者手中，购房者要承担跟房产有关的可能会发生的贬值风险，或者是损毁的风险等等，与此同时，购房者也拥有了房产项目受市场影响升值、被出租或是被转让等产生的报酬。房地产企业不会对房屋继续管理，也不会实际控制这项房产。
此外，我们不得不考虑这样的情况下，一旦房屋出现竣工验收不合格的情况，就需要大范围整改房屋，可能购房者对房屋的产权就要受到影响，可能会拆了建好的房屋重新建造，这时候已经确认收入的话会很大程度上对企业的收入产生影响，不过发生这种情况的几率很低。在检测房屋是否合格、符合国家的标准，有很多的指标，如果房屋检测到有些不合格，房地产企业要对此进行整修改建，一般不会到要重新建造房屋的严重程度，让房屋达到国家标准能够验收合格就可以了。开发企业在建造房屋之前都会进行备案的，然后再进行实际的建造。竣工验收时建设的房屋和备案的建设的规划总体上是差不多的，购房者使用房屋以及对房屋的产权拥有一般不会受到影响。
3.4竣工验收和实际交付时确认收入的比较
3.4.1时间分析比较
从前面的分析可以看到，实际交付时确认收入明显晚于竣工验收时确认收入。
那对于房地产企业而言，为了企业的发展，是早确认收入好呢？还是晚确认好呢？
先来看早些确认收入这一情况，笔者不认为，企业越早确认收入越好，即使确认了收入，也不一定说明会有相应数目的现金流流入企业，过早地确认收入又没有现金流入企业的话，确认收入产生了相应的应收账款，企业为这部分款项还要缴纳企业所得税。
当然，也不是说，越晚确认收入越好。企业的所得税会因为延迟确认收入而延迟缴纳，让人怀疑是否是故意延迟交税。另外，时高时低、不稳定的的收入确认状况会因为延迟确认收入而发生，会影响企业的财务评价。总之，在这两个时点中，应该选择对企业财务稳定有利的时点确认收入。
3.4.2权责划分分析比较
收入要按照权责发生制的要求进行核算，为了有效判断房地产企业是否将房屋的产权转移给了购房者，有必要划分清楚权利和责任。在收入确认的程序方面，竣工验收时确认收入是简化了程序的，也缩短了时间，同时，收入确认的金额也会相应的增加。
但笔者认为在权利和责任方面，并不是划分得很清楚。竣工验收是XX部门验收房产项目，不等同于购房者的购买意向。实际交付时确认收入比竣工验收时确认收入，在风险和报酬转移以及继续管理权和有效控制权的转移方面明显一些。笔者认为，更加符合权责发生制的是在实际交付时确认收入。
3.4.3违约风险分析比较
有很多因素的存在会影响违约风险，目前购房者购买房产一般是有两种意图，一种是投资，利用房产的价格的变动，赚取差价；还有一种就是买来居住。
如果是购房者是为了投资，买房子是为了赚取差价的话，其实他们更关注的是他们所购买的房产项目是否能给他们带来预期的利益增加，当达不到的时候，其实违约风险会比较大一些。其实在这样的情况下，无论是什么时候都会出现违约风险，不管是在竣工验收时还是在实际交付时都会有违约风险。
这里主要分析购房者买房是为了用来自己居住的情况，在竣工验收时确认收入，此时，是有关XX部门对房屋进行验收，而购房者并没有看到房产，这时候的违约风险应该会低一些。而在实际交付时，购房者可以看到自己将要购买来居住的房产，此时，如果购房者对房屋情况不满意，不符合他们心中的样子，就可能会出现违约的情况。所以，出现的违约风险更大的是在实际交付时。
3.4.4实质重于形式分析比较
从法律形式上看，购房者获得房产证就可以认为房产的权利已经转移到购房者了。但是从会计的角度来看，实际上在购房者获得房产证之前，和房产相关的风险、报酬、继续管理权和有效控制权都已经转移给购房者了。购房合同中会有交付房产的截止时间，另外，在竣工验收合格和购房者验收之后，房地产企业和购房者办理了交付手续，购房者接收了房屋，其实也在此时拥有了房屋的权利义务和风险收益。
那笔者认为，更加遵循实质重于形式的原则是在实际交付房产时确认收入。从本质上来说，这个时候，购房者已经接收了房产了。购房者在本质上也已经可以处置房产，能转让房产，也能获得相关的收益。而在竣工验收时，房地产企业还对房屋有一些权利，购房者还不能完全处置房屋。
3.5竣工验收和实际交付确认的财务状况影响分析
3.5.1成本与收入配比问题讨论
在确认收入时，要把相关发生的成本与收入配起来进行确认。
房地产企业建造房屋实际发生的成本，一般是在竣工决算之后、竣工验收之前可以确认的。
笔者认为，这两种情况下确认收入，都会造成收入和成本确认不同步，但从前面的分析来看，我们可以明显看到实际交付时确认收入显然要比竣工验收时确认收入造成的收入和成本不同步的程度大。在实际交付时确认收入，如果房产项目需要很久的建设时间，可能会导致实际的成本和取得的收入不在同一个会计期间确认，明显的没有将收入和相关成本配比起来，企业房产项目的利润情况会出现波动，反映的企业财务指标也失去了参考的价值。
万科选择的是竣工验收时确认收入，表3-1是基于万科的2006年到2015年所披露的年报的数据所反映的利润指标，总体波动较小，还是比较平缓的。
表3-2、表3-3、表3-4选取不同规模的选择在实际交付时确认收入的三家房地产企业，对他们的2006-2014年的财务报告中的部分数据进行处理，得到的相应的利润情况。
我们可以看到，从2006年到2014年，实际交付时确认收入的不同规模的三家上市房地产公司在利润率方面的波动性存在着很大的差异。上海新梅置业销售规模在数亿元，波动性最大；招商局地产销售规模数百亿元，比新梅置业波动性小些，在个别的年份也有较大的波动；保利地产销售超过千亿元，表现出的利润率较为平缓。
我们可以看到，实际交付时确认销售收入，受到影响比较大的是中小规模的房地产企业。
3.5.2收入与现金流配比研究
我们很清楚，目前我国房地产企业采取的大多数是预售的方式，在房产还在建造没完工的时候就开始房产的预售，购房者会先缴纳一部分的房款，一般会占20%，甚至更多，这不是一笔小数目，在房地产企业收到这一笔预收的房款时，是没有确认收入的，此时收入没有和现金流配比。而且我们可以通过分析知道，实际交付的时间点比竣工验收的时间点要晚些，也就是说比起竣工验收这种情况，实际交付时确认收入与现金流流入企业的时间间隔更加地长，更加地不配比。
以下，我们主要研究采用实际交付确认收入的企业收入和现金流的情况。
从表3-5、表3-6、表3-7中，我们看到，保利地产在营业收入、营业利润和现金流流入企业呈现的半年期比较的增减变化是不同步的，且现金流的流入明显多于营业收入。
3.5.3资产负债率研究
我国房地产企业采用的是预售制度，按照规定，预售房产项目得到的价款要作为企业的预收款项核算，在房产项目竣工验收和办理好移交手续后，才能把前期确认的预收账款转为营业收入进行核算。
我国内地房地产企业在预售时，购房者缴纳的一部分房款额是很大的，可能达到全部房款的20%，甚至更多。而房地产企业在建造房产的过程中，还会从银行处贷款，加上预售获得的现金是进行预收账款核算的，无形中又增加了企业的负债。
表3-8中，列示的是万科和保利地产在2010年和2015年的部分财务数据，两家房地产上市公司都是销售规模超过千亿元的公司。前者采用的是竣工验收时确认销售收入的方式，后者采用的实际交付房产时确认销售收入的方式来进行收入的核算的，两家公司的资产负债率都很高，甚至达到了70%以上，而光是预收账款就占了其中的30%以上，可见，在房地产企业核算收入时，预售获得的现金作为预收款项核算，增加了企业的资产负债率。
4相关看法与建议
综合前面的分析，笔者认为对房地产企业来说，比较符合收入确认的规定是在实际交付时确认销售收入。虽然，企业的财务状况会在这种方法确认收入时出现不稳定的现象，我相信，应该是短时间内才会出现的情况。目前，房地产企业确认收入的具体方式方法也不是统一的，笔者比较倾向于房地产企业在实际交付房产给购房者时确认收入，认为这样更加符合要求规定。由此，笔者认为对于房地产这个行业来说，需要相关部门和房地产企业本身采取行动，树立起一套统一的行业标准和规范。
首先，我国应该对房地产企业究竟该如何确认收入进行统一的行业准则制定，规范房地产企业的收入确认的条件，有具体的会计规章制度的制定。现在我国的会计准则有具体的收入确认的条件，但却是比较广泛的，是统一的规定，并没有对房地产企业有具体的规定。所以，相关的部门应该结合实际考察后的结果，出台规范的行业准则，有利于统一标准，使房地产行业的财务情况能够真实反映。
接着是，会计人员要加强自身业务能力的提升。作为会计人员，处理实务的能力不能只停留在课本所学到的知识层面上，要在实践中积累工作经验。在踏上岗位之前，应该多接触实际业务，建立起工作能力，积累工作经验。在真正踏上会计岗位之后，良好的会计职业道德素养是必不可少的，在处理实际的经济业务时，要严格按照准则，为企业提供真实可靠的财务信息。
作为企业自身而言，企业内部要设置好监管部门，监督企业的各个环节，让企业经营者无法操纵企业的会计信息。如果有环节出现了差错，监管部门要行使自己的权利，及时制止差错的发生。监管部门不能被高层控制，要本着对企业负责的态度独立行使自己的监督权利。如果监管部门的人员没有尽到自己的职责监督好企业，就应该负起应负的法律责任，以此来鞭策他们监督好企业。
同时，房地产企业在选择收入确认的方式的时候要充分考虑到自身的实际情况，不能钻空子，任何提前确认收入或是延迟确认收入的行为都是不对的。房地产企业更应该按照法律法规的要求，分期间地披露自己的营业收入，对于核算中普遍存在的预收账款的具体情况也要进行详细的披露。企业应该积极配合国家的要求进行相关的披露，尽量减少操纵收入确认的问题。
还有，注册会计师和审计人员在对企业进行审计时，要识别企业确认收入的时间是否正确，对于房地产企业而言，确认收入时，是否同时满足了销售收入确认的五个条件，审计人员要有专业的职业判断，要关注已经销售完却没有确认收入或者没有销售完却确认了收入的情况，判断企业确认收入的情况是否合理。同时，审计人员在进行审计时要保持独立性。不能因为外界的一些因素而受到影响和干扰，要客观公正，出具可靠并且真实的审计报告。
最后，国家在制定关于房地产行业确认收入的会计规章制度上，可以参考一些研究房地产企业收入确认的专家学者的宝贵建议，或者借鉴其他国家和地区处理此类问题的方法。总之，要充分考虑到我国的实际情况，规范标准，使房地产行业的财务情况能够真实反映，让我国的房地产市场发展得更好
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