谈衢州商业地产之发展

　　摘要：房地产是我国的支柱产业，但居高不下的房价对居民生活和经济发展都产生了一定的影响，近期房价过高已成为人们关注的一个热点话题。随着城市化及房地产市场的持续快速发展，我国住房供求失衡，出现了区域性投机购房过热现象，房价涨幅远超居民收入增幅。尤其是近几年，部分城市房价连续快速飙升，“房价高、住房难”成为最大的民生问题和社会问题。在连续几年的全国“两会”上，住房问题都是社会关注度最高的民生热点之一。

　　关键词：房地产；机制；对策

　　中国商业地产开发速度自2000年开始出现了高速增长的态势，2003年更是达到39.5%，连续4年商业地产投资增速超过房地产开发投资增速。根据国家统计局资料，到2008年，中国社会商品零售总额为108488亿元，比1997年增长2.5倍，年均增长12.1%，与此同时，2008年全国商业地产开发投资额3947.55亿元，比上一年增长约28%。2006年，仅北京一地的商业投资额就占到全国商业地产投资总额的9.6%，北京、上海、广州、深圳四个一线城市的商业地产投资总额占到全国商业地产投资总额的21.3%。各种超市、购物中心、商业步行街等商业地产项目大量涌现。

　　基本上，“万达模式”基本上可以代表中国商业地产发展的主要模式，在香港模式的基础上，采取“主力店”持有物业，其他铺面销售的模式，一方面回流了资金，另一方面，吸引其他商家进驻，但仅过几年运营情况来看，“万达模式”在某几个城市取得了不错的成绩，比如大连、南宁，但问题在于，得益的基本上是其合作伙伴沃尔玛和少数商家，更多的问题在于，小面积商铺出售后带来的管理问题和商业物业没有达到其商业物业增值的目的，同时失去了商业物业价值最大化的机会。在最初的商业物业开发初期，销售为主导模式，到中间出现红极一时的“售后返租”，从开发商全部销售其物业，到部分持有，这中间的每一步，都是无数个商业地产项目失败后所带来的调整。尤其是“售后返租”模式，开发商拆分物业产权出售给小业主以回收资金，然后转委托第三方或开发商进行商业物业经营，同时给产权小业主一定比率的年收益率。这样的模式在物业存续经营，并且经营业绩达到预期时看上去是一个理想模式，但商业经营的风险，或者商业物业本身的缺陷，以及很多不确定因素导致收益不理想时，小业主的投资便无法保证，为达到各自预期收益，商业物业就根本谈不上运营与管理了，那商业物业本身的价值增值更是无从谈起。更有开发商利用这种模式在开发初期以收益抵销售，变向降价吸引投资者后，达到回收资金的目的便弃开发物业而不顾，虽然建设部颁发的房地产销售管理办法在2001年6月1日就做出明确规定，“不得以返本销售和售后包租的方式，出售未竣工的房屋，但已竣工房屋则不在此列。”但直到2010年，国家出台关于售后返租的重罚前，这样的模式很长时间成为市场主流，开发商的收金利器。但随着投资者的理智化，市场投资的透明度增加，以及商业物业增值为开发商所认可，这一投资模式受到了明显的影响，而目前，以城市综合体出现，以其中的酒店、公寓、写字楼回收资金，其他部分如商业物业基本为开发商持有。

　　由于我国的投资渠道相对单一，大量民间资本就把商业地产作为了投资机会，尤其在住宅地产趋于饱和，并被国家重点调控后，商业地产可租、可售、回报率高、增值空间大等特点开始更多地吸引民间资本，但由于商业物业本身的投资金额高，在住宅地产投资风行一时的情况下还没有足够的关注度，但当住宅地产的售价一再飘升，投资回报率及投资难度增大的同时，更多的资本开始转向商业地产。商业地产的投资主体包括开发商、商业公司、个人，信托投资公司及外商等等，尤其现在外商对中国房地产市场也表现出了极大的热情，海外基金大举进军内地商业物业，主要缘于其具备丰厚的收益回报。据了解，在X，投资房地产的基金年平均收益率为6.7%，日本、新加坡为4%，而在上海和北京，年净收益率却可以高达20%一50%。但其主要集中于成熟物业资产的投资和管理。2006年，凯德置地将其在中国的零售物业打包上市，这个名为“嘉茂中国商用产业信托”的REITs(房地产投资基金)是在新加坡上市的第一只纯粹投资中国商业零售房地产信托投资，其房地产组合包括北京、上海等地的7个购物中心，总值为6.9亿元。运营良好的商业物业，也成为国外房地产投资基金的收购对象。海外房地产投资基金的运营，主要依靠物业租金收益。北京2006年商铺租金平均上调15%以上，一线商铺增幅可达39%，东方广场位置最佳的商铺，租金由150美元升至300美兀。在商业地产开发经历了主要依靠银行借贷，销售物业回收资金等阶段，将商业物业打包上市这一新兴模式正受到前所未有的关注，这样的模式不仅使物业所有权、经营权可以彻底地分离外，完全市场化的运作模式使得投资者对利润的长远追求成为项目运作的最大推动力，倒退到经营、管理、开发各个环节，也使得整个商业地产开发模式向“欧美模式”靠近，专业化程度更好，而资金的集中度高、额度大，也同时为商业地产这一本身就兼具复杂性的开发项目提供了先天的发展优势。

　　2009年以来，XX诸多举措都表明，XX已经着力遏制高房价。在此背景下，住宅市场投资、投机将会受到极大地抑制。这样，在投资渠道并不丰富的中国市场，原本投资住宅的资金将会涌入商业地产市场。2010年外资开始抄底商业地产。公开资料显示，X私募股权投资巨头黑石集团(Blackstone)向香港大型地产商鹰君提供资金支持，以合作开发鹰君2009年在大连所取得的土地，来建造豪华酒店和高档公寓。除了黑石集团外，包括摩根斯坦利、高盛、麦格理、瑞银、美林、华平投资、软银亚洲、凯雷投资、凯德置地等众多国际投资公司均以不同形式进入国内商业地产。世邦魏理仕的报告显示，2010年，我国境内主要城市房地产大宗收购交易成交总额约为920亿元，较2009年大幅增长40%，其中外资(含港澳台)440亿元，较2009年大幅上涨94%。从外资机构投资的物业类型来看，综合、商办类物业，尤其是出租型物业受到境外机构投资者的青睐，综合、商办类成交金额占比达92%。据商务部数据，去年全年全国非金融领域实际使用外资金额1057.4亿美元，同比增长17.4%;其中房地产成为吸金大户，去年全年吸收外资占22.7%，增幅超过40%。照此计算，去年流入国内房地产业的外资达240亿美元，约合人民币1590亿元。此外，与住宅市场不同，商业物业回报率较为稳定，年收益率在7%一8%之间，再加上回报周期长，机构投资者热衷于此类投资，同时也能够承受这样的投资金额与回报周期。

　　通过仲联量行管理的全球400亿美元商业物业中发现，核心物业投资者外资主要投资两类物业。第一种是靠持有物业获得稳定回报和较快增值。这类如长江实业旗下的诸多商业地产以及通过交易获取增值的商业地产。外资由此获利颇丰。凯德置地于2005年以18亿元价格购入中环世贸，2008年以33亿元的价格卖出，年收益超过40%。此后，凯德置地一直在中国攻城略地。第二种主要是机会投资者。他们主要投资危机状态中的企业，严重债权的企业等，这类投资收益将远远超过25%。目前国内信贷收紧，开发企业通过海外融资几乎都属于这种。尤其在今年，XX限购令出台以后，中小投资者也开始转向商业物业。目前出台的限购政策只是针对新建住宅及二手商品房，而商铺、写字楼及酒店公寓等非住宅的购买是不在限购范围内的。而贷款购买商业用房时，无论购买人名下有几套住房，均统一执行首付50%、利率上浮1.1倍，最长贷款年限为10年的政策。另一方面，根据发达国家和地区商业发展的经验，商业发展和经济水平有一定的对应关系，中国人均GDP已达4000美元，进入全面小康，消费市场的繁荣，必将带来商业地产的发展，因为消费水平的提高，将会以商业地产为载体得到表现的。再者，国外品牌的进驻，国内品牌通过多年的发展和积累，已经从区域化发展到全国甚至世界连锁经营，这也为商业地产的发展提供了不可或缺的有利因素。

　　可以说，中国商业地产经历了十多年的发展，从粗放、原始状态开始进入精细、专业的状态，面对巨大的市场空间，也同样担负着巨大的挑战。中国商业联合会日前发布了《2006年一2007年中国商业十大热点展望》报告，报告认为，2008年前后我国商业地产开发将达到高峰，而超速发展、过度开发所导致的负面效应也将成为商业领域的热点问题。这份报告认为，目前，我国商业地产开发己进入高速发展期。据统计，近5年来，国内商业地产投资以年均28.9%的速度增长，开工面积以年均28.4%的速度扩大。2005年，全国商业用房的空置面积已经达到3872万平方米，占各类商品房空置总面积的27.1%，空置面积同比增长23.2%，增速比商品住宅的空置面积增速还要高出7.5个百分点。因此，单从量上来看，国内的商业地产其实是供大于求的。其次，对于商业地产企业而言，由于XX出台诸多旨在遏制高房价的政策，如大力发展保障房、紧缩二套房贷、严格开发商贷款等，必将在很大程度上改变市场预期，将在很大程度上打击开发商开发住宅项目的积极性，加之，目前XX出台的几乎所有政策都针对住宅市场。这样，将有很多开发商图谋转型，而转型的第一选择必然是进军商业地产领域，商业地产领域的竞争也就将变得更加激烈。再者，商业地产开发本身是一项复杂的开发系统工程，同时也是资金密集型行业，更不同住宅地产的是商业地产的投资回收期相对更长，加上对地理位置、规划等严格要求，对资金的需求量大，对资金后续注入时间要求长，这些先天因素注定对房地产开发商来说，无疑是对企业资金能力、融资能力以及运营能力的巨大挑战。最后，商业地产开发商同时也面临着是否有专业团队的考验。

　　国内的商业地产开发商80%从住宅地产转型，基于住宅地产开发与商业地产开发的差异性，对人员的要求也截然不同，尤其是目前以购物中心业态为主的商业地产，目前已经成为中国的主导的趋势上的业态，而且这一业态进入时间不长，所以在这个方面，经历的人并不多，以往在商业有经验的实际上大部分都是做百货的，而百货业态和购物中心不同的经营模式也形成了人员观念上的差异，再加上现在城市进程加快，城市综合体更成为热门模式，而其包含的业态更是多样化，仅就物业要求、运营模式、盈利点不同，对专业人员的数量和经验要求就相当高。基于以上所述，中国商业地产虽然到了其发展的黄金机会，但也不得不说，要面对的挑战也是不容忽视的。

　　市场整体规模差距明显，发展速度不逊于一二线2009年三四线城市的商品房销售面积为9523.49万m2，商品住宅销售面积8731.63万m2，均值分别为228.96万m2和179.113万m2。而同年35个大中城市的均值分别为1085.85万m2和994.9017万m2。三四线城市和35个大中城市在房地产収展斱面存在巨大的差距，至少在2009年以前，房地产市场的収展重心绝大部分都落在了一二线城市。人均居住面积斱面，三四线城市幵丌弱亍大城市。三四线城市人均居住面积的均值为31.1m2，而35大中城市的均值为27.3m2。这表明虽然大城市住房供给在过去几年大幅增加，但因为外来人口的涌入，城市自身的扩容、扩张，住房条件的改善仍存在一定空间。

　　三四线城市在住房基本需求斱面幵丌存在径大缺口，住房需求更多地体现在改善居住条件和居住品质斱面。2009年，三四线城市房地产开収投资额均值为60.41亿元，同期35大中城市均值为540.4亿元。但三四线城市的开収投资额3年增速均值近40%，35大中城市均值仅为21.8%。这可以充分说明三四线城市房地产市场正在处亍高速投入阶段。在需求层面，三四线城市商品住宅销售面积增长率3年加权均值为34.7%，35大中城市为17.8%，只有三四线城市的近一半。从均价来看，2009年三四线城市的商品房均价为2745元/m2，而35大中城市为5871元/m2。而商品房均价3年增长率均值分别为15.3%和14.8%，差距明显。以上分析显示，三四线城市房地产市场觃模不大城市差距明显，但上升势头显著。商品房均价固然低亍大城市，但均价增速却不大城市同步，可见市场波劢日益趋同的态势。

　　在衢州目前的发展情况下，轨道交通的发展、城中村的拆除重建等因素都将给衢州的商业地产带来巨大的影响，与此同时，项目与项目之间的交通、人流动向都有彼此合作的空间与必要，与其自扫门前雪，不如共同提供消费者之方便，这样的项目不仅能够为各自的项目赢得消费者，更多的将是整个区域的价值提升，更长远的说，这样的多赢对于CBD的建设和城市建设都是不可或缺的。另外一方面，CBD作为整个城市最核心的商业点，对国内外的品牌吸引力是足够的，因此，各个项目不需要只局限于市场上仅有的品牌，在策划与招商中，根据自身项目定位引入新的品牌，也是避免竞争与提审自身吸引力的办法之一。

　　随着城市化进程的加快，衢州市也进入了高速发展的阶段，城市的面积在扩大，消费者的交通成本、时间成本都在增加，这样也势必会形成城市副中心，类似于北辰财富中心、建设中的南亚风情第一城都将担负起这样的角色，但仅仅这样是整个商业地产发展中的一部分，以往只需要满足周边某一两个小区生活消费的社区中心，逐渐也开始丰富起来，除了满足日常购物以外，休闲、娱乐等多方面需求在社区中心的扩张与重建中不断得到满足，而以社区商业为原型发展起来的城市副中心商业与CBD不同的是，其更多的是面对本地长期居住的消费者，为满足这一类人群的消费需求而存在，因此，餐饮、娱乐和休闲会是主要部分，与CBD不同，这样的区域，商业地产项目的规模比CBD商业项目规模小，项目内的商户除了已在CBD内发展并拓展到城市副中心的连锁企业外，可能会有大型超市、娱乐商户等的存在，另外，商户的承租能力会弱于CBD商户，因此在开发中就要更多的考虑项目运营中的商铺面积、功能划分、经营模式和物业自持比例及融资模式。

　　延于住宅地产的资金回收模式，从销售住宅或商铺产品获得资金回收的模式，除了政策的影响外，开发规模的扩大、同类企业的竞争，使得这个模式都不再像以往一样有效，而贷款这一主要融资渠道也日渐紧张，但与此同时，外资、基金的进入，使得商业地产的融资渠道变得丰富起来。

　　在经历了商业地产的初级摸索、试水及实际操作阶段，尽管衢州的商业地产仍然处于发展初期，但很多的开发商已经将最初做住宅地产的理念转化为商业地产的理念，越来越多的地产商倾向于将商业部分的物业自持，一方面因为从租金收益可以获得大量现金流，另一方面，物业价值的迅速提升也让其看到了商业物业的潜在价值。因此，很多开发商开始与商业企业合作，也有聘请专业的商业公司对其物业进行经营管理的，更有自己公司就成立商业运营公司自己运作公司开发的项目，这不仅仅是商业地产良陛发展的一面，更是将商业地产运营成功的必经之路。

　　商业地产这个行业，从行业运作涉及商业、房地产、投资者、消费者各个环节;从开发过程需要市场调查、项目策划、建筑设计、商业运营与管理、物业管理、投融资管理各个专业;从XX到从业人员、商户、消费者各个参与主体，这是一个多专业团队参与的，以持续资金流作支撑的行业，衢州商业地产历经数十年，不断上演以人去楼空而结束的场景，但也有在同样的地点，同样的业态，将商业物业盘活的先例，本文旨在陈述发展历史的同时，理清发展的脉络，以自己有限的理论与实际经验，用自己对这个行业的观察与研究，总结分析商业地产发展的模式，希望能够对商业地产实际运作有所贡献

　　参考文献

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