投资性房地产项目可行性分析 ——以广友置业有限责任公司项目枫

　　摘要：可行性分析是商业房地产开发决策分析的重要步骤，能有效降低投资风险，保障投资效益。

　　广友置业有限责任公司房地产开发项目枫尚领域一直是都江堰市推动城镇化开发、改善城市面貌和提升商业品质的重要建设项目。因此，对光有置业有限责任公司房地产开发项目进行可行性分析，更对该公司的项目开发降低风险有重要意义。本文分为三个部分：首先对房地产开发项目可行性研究的概念和特点以及房地产开发项目可行性分析的内容进行了叙述。其次对广友置业有限责任公司枫尚领域房地产开发项目的现状进行了分析，并分析了其项目经济可行性分析了项目阶段性管理的问题及原因；最后对项目风险及应对措施进行了总结与建议。

　　关键词：商业房地产；项目管理；可行性分析

　　近年来，随着我国居民可支配收入快速的增加，促使社会消费观念的转变和消费能力的提高，以及商务交流活动的逐渐频繁，商业房地产的活跃和繁荣发展，房地产高收益性的特征吸引越来越多地开发商投资该领域，但该领域的风险同样也高，且发生风险的频繁较高，那么怎样预警控制或防范房地产项目投资风险对于房地产开发商来说就尤为重要。

　　房地产投资项目可行性分析，是指房地产投资活动初期进行项目论证过程的活动。它的实质是研究投资项目的经济和社会可行性，以及选择诸可行性方案中的满意方案。

　　房地产开发项目作为综合性的项目，它的投资和建设受到的影响因素特别多，在项目建成之后，又会对项目所在地的城市繁荣、人民生活水平和生活环境等方面施加影响，因此，房地产开发项目的可行性分析是非常全面和复杂的。它不仅需要考虑国家宏观政策对项目的影响，同时还需对项目所在地，包括社会、经济、文化、经济、市场等各方面条件进行考察，另外，就项目本身而言，项目的规模、建设工程周期，开发企业的实力、项目的经济效益等方面也是必不可或缺的分析内容。

　　一般来讲，房地产开发项目的可行性研究分析更加的全面，涉及领域更加广阔，上至国家宏观政策，下至项目所在地的背景情况，除此之外还须调查包括项目用地的位置、地势地貌、主要指标在内的各项信息。另外，对于项目的社会经济效益，投资效益均为所需分析的内容，总得说来，房地产开发项目的可行性分析内容，主要有以下方面:

　　（1）项目所在地的政策

　　房地产开发项目所在地的政策对项目有着直接的影响，城市规划直接影响项目在未来的销售和升值空间，税收政策直接关系到项目的经济指标（税务成本），建筑标准直接影响建筑的形态和产品的定位…。因此，项目所在地相关政策为可行性分析研究必须的重要内容。

　　（2）市场调查以及对市场的预测

　　房地产开发项目多为市场化项目，项目所在地的市场情况是项目成败的关键因素，要求对项目所在地的人口、市场结构、市场容量、需求与供给、价格走势进行全方位的调查了解；对竞争对手进行充分细致的调查，其中正在筹建的项目将可能成为今后的主要竞争对手；对其它地区的类似项目进行调查，这将给本项目的开发带来重大的参考价值。

　　（3）项目方案的设计

　　基于市场调查的结论和投资者的理念，形成项目的设计，对建筑面积、建筑形态、建筑层数、密度、容积率等关键的技术指标进行回答，确定项目方案的关键内容，若项目涉及多种物业类型，如包括商业部分，还需对商业业态进行定位。

　　（4）租售定价和项目的经济评价

　　通过市场调查的结论，以及本项目方案的设计，可以得出项目各种物业的租售比例和租售的定价，持有型物业制定租赁价格，销售型物业制定销售价格。最终通过计算、对比各项主要费用的预期投入和预期收益，通过对关键财务指标的计算和分析，得出项目的经济评价结论。

　　（5）资金的筹措和使用

　　如本文前述内容，房地产开发项目资金使用量特别大，且占用的时间较长，所以必须考虑资金的筹措和使用计划。首先明确投资所需资金量，然后开始制定筹集的方案和计划。资金的筹措包括考虑自有资金，银行、信托等金融机构的贷款，建筑商垫资建设等。资金使用计划须进行详尽的安排，因房地产开发项目的资金需求量大，一旦现金流短缺，将对项目的建设造成严重的影响，若逾期不能支付金融机构提供的贷款本息，则整个项目可能易主。另外，不同的资金占用成本亦不尽相同，所以房地产开发企业应评估不同的资金筹措方案，降低资金筹措成本。

　　（6）拆迁补偿

　　按照国家土地招拍挂相关法律规定，只有净地才能进行拍卖。但是，在实践中，XX可能要求由竞得土地的企业承担部分或全部的拆迁补偿费用，鉴于该笔费用一般都特别高，所以需提前了解拆迁补偿费用是否需企业承担。

　　（7）项目开发时序和销售计划安排

　　即项目的开发进度，大型项目通常会考虑分阶段消化市场需求，减少资金占用量，加快资金回笼速度，因此分为多期进行开发，开发的时序决定了先期可进行租售的产品，因此会影响项目的投资效益。另外，需与项目的开发时序相配套，完成项目的销售计划，以便于及时、如期使资金回笼。

　　2.1.1都江堰市房地产价格现状

　　都江堰市房价从大约3年前约3000元/平米涨至2015年5600，5700元/平米（均价）部分高品质楼盘在5800-6500不等；且都江堰市场行业规矩按揭首付4成，一次性无需付完，可付至7-9成剩余交房付清。都江堰市房价增长跟本地房地产开发商联合抬价紧密相连，表现尤为突出者为:荣兴元集团；荣兴元集团为本土房地产龙头企业，影响大，品质较高，打造进度均为先修房后打造环境，市场认可度高，在环境尚未成熟前楼盘基本己经销售接近尾声；各楼盘开发商相互之间均有关系，故对房价市场造成可控局面；根据与销售人员的透露，都江堰市明年房价将会有再度抬高的趋势。

　　2.1.2都江堰市房地产价格预测

　

　　由于本地地价的不断上涨，考虑物价、人工费用上涨等多种因素影响，房地产开发成本也在不断上升之中，再加上内外部各种利好因素的刺激，房价的上涨是情理之中。2008年应对市场低迷，都江堰市房价一度回落，但2009年以来市场房价高速增长，2015年新开发的楼盘均价在5300元以上，较高端的楼盘均价达6000元左右。

　　随着近年来中央对房贷政策的规范日渐严格，预计2016年及以后市场房产价格和土地价格都将回归理性，其上涨的幅度和速度将会远低于2009年，将会保持一个平稳温和的增长。

　　总体来说，随着都江堰的省内次级交通枢纽战略的增强，以及产业平台的顺利建设、本地经济水平的快速提升、交通条件的巨大改善，都江堰乃至新区的地价将继续保持稳定增长的态势。

　　都江堰市广友置业有限责任公司是经四川省建设厅批准的从事房地产开发的二级资质企业，现注册资本为3200万人民币，资产总计35000万元。公司有着高远的企业发展目标，选择现代企业经营模式，坚持以诚信为本，以产品品质为核心追求，持续为客户创造价值、提供后续服务的开发理念，通过六年的辛勤耕耘，得到了市场的较高认同，确立了本土一线开发品牌地位。公司成功地开发了“广友苑”、“林涧花语”、“枫尚领域”及“幸福家园一期二标阶段”四个项目。其中，“林涧花语”荣幸项目获得了“最佳人居环境”奖，枫尚领域荣幸入选了“市级园林式居住小区”的评选。

　　广友置业枫尚领域第三期项目总体规划面积3089平方公里，处于都江堰市经济圈腹心地带。它是市XX与广友置业共同组建、注册的都江堰合创工业建设发展有限公司作为项目运作主体，其中广友置业将在合作区域内划定26平方公里作为“园中园”单独开发建设。建成投产后，建成区面积达到8平方公里，总产值将达到450亿元人民币。广友置业枫尚领域第三期项目地块位于都江堰市区“产城一体”项目的26平方公里“园中园”范围内，处于整个市区较为核心的位置，周边环境优越、配套完善、交通方便，因而升值潜力巨大。

　　广友置业枫尚领域第三期项目采用职能型的组织结构，强调项目发挥项目经理作用和能管理水平，通过专业效应保障项目质量和效果，具体下见图2.1。

　　为了推动旅游业的发展，国家或地方XX颁布了相关的新政策，保证了产业的发展并为其提供了一个良好的空间环境。

　　4.1.1旅游方面政策

　　旅游作为一种新兴的产业，XX对它发展的出台有很多的有利政策，在交通、公民节假日的安排上都将旅游经济的发展作为了一个重要的因素。旅游和房地产是在2004年中央提出的重点的四个经济增长方面，其中就包括旅游与房地产。由此可知，国家对旅游和房地产提供了大量的优惠政策是国家大力扶持的重点产业。

　　从2009年起，四川省乡村旅游经营户将享受到税收减免政策，金融机构也把部分小额贷款用于扶持乡村旅游发展—2008年底，省XX出台《关于加快恢复振兴旅游业的意见》，为乡村旅游业发展带来利好。

　　近期，随着《国民旅游休闲纲要(征求意见稿)》的出台，在政策的扶持下相关产业的政策也会出台，有助于我国旅游产业的不断完善，内在和外在的配套设施也会相继形成一定的规模包括:农家乐、温泉休闲旅游、自驾旅游等。

　　4.1.2房地产方面政策

　　从2010年的宏观紧缩政策到2011年市场放缓，趋于理性的一年。国家出台了被为史上最严厉限购、限贷政策。一年多来，房地产的调控在持续深化的目标从“遏制房价过快涨”明确转变为“促进房价合理回归”;政策执行于“差别化”逐步朝“全面收紧”转向，房地产调控向常态迈进。而都江堰市由于5"12地震以后当地许多房屋被毁，存在很强的刚性需求;在政策上同其它地区也会有所差异，能得到更多政策上的支持与倾斜。这些政策包括(1)税收返还:受灾企业在灾后的税收方面给予一定的补助;(2)对行政事业性收费进行减免:在灾后新开工和复工的工程项目费用给予部分减免和补助:(3)水、气、有线电视减免:在XX的扶持下安装水、电、气等基础设施;(4)安置政策:执行成府发(2008〕38号文件，即住房损失居民可安置70平米住房或现金14万一次性终结原有受损住房。根据以上都江堰市的优惠政策看出，XX在大力的推动都江堰市在灾后重建和发展，为都江堰市发展房产奠定了一定的基础。

　　房地产市场调查就是利用各种调查方式和方法，系统的收集有关市场、商品、顾客行为、销售等方面的数据与资料并加以整理的活动，其目的是为房地产企业提供真实的市场背景资料，为投资决策提供参考依据。

　　（1） 房地产市场调查的内容

　　为了了解居民对枫尚领域户型的购买喜好，本人按照广友置业往期设计的户型进行了统计比较。

　　

　　从购买户型分析，60平米以下户型成交242套，占住宅总销售套数的5%，占比重较小；60-100平米的户型成交3554套，占住宅总销售套数的68%，较去年同期增长5个百分点。144平米以上的大户型销售了124套，占比3%，与去年同期持平。可以看出中小型住房是我市商品房销售户型的主体。

　　（2） 房地产市场预测

　　房地产市场预测为了解各个年龄阶段的人对商品房和住宅的需求，本人参考了以下楼盘（滨江国际、青城二十四院、宁江大院、君悦名筑、堰山河畔）的售楼部购房咨询登记薄，对购房咨询登记人数约1000人进行了按照年龄段分类统计。

　

　　都江堰市购房人群呈现出年轻化的趋势，从住房消费统计数看，20岁以下年龄段购房人群比重为2%；20-30岁年龄段购房人群占45%（同比增长9%）；30-40岁年龄段购房人群的30%，（同比减少5%），是住房消费人群的主力；40-50岁年龄段比重为20%（同比减少5%），另外50-60岁年龄段比重也达到了3%。从调查来看婚房和改善性居住消费是本市住房消费的主角。

　　通过对房地产市场的调查和目前销售情况的分析、判断，以及对未来销售趋势的估计做出对某一种房屋的市场潜力的预测，以指导房地产企业开发适销对路的房屋，减少投资的盲目性。

　　2009年全国前三季度GDP同比增长7.7%，其中三季度同比增长8.9%。从历年GDP与房地产增速的关系分析，房价的增速与GDP的增速存在一定的正相关，即当经济高速增长时，才会出现房价的暴涨。从宏观形势分析，未来房地产行业受GDP平稳过渡影响，将在一段时间内出现缓步增长。存量房压力得到进一步缓解。都江堰市全年批准的预售商品房9758套（建筑面积87.6万平方米），同比增长35.6%。新建商品房成交5285套，面积47.04万平方米，同比增长7.9%。

　　虽然都江堰市房地产量价齐升，但进入贷款最为紧俏的第四季度，在受到宏观调控的影响下，商业银行又提高首套房贷利率，刚需客户的购房压力再度增加，直接抑制了消费需求，致使都江堰第四季度月成交量明显萎缩，据统计第四季度，都江堰市批准预售商品房2680套，建筑面积22.2万平方米，同比减少24.2%。根据都江堰市自身情况，可定位发展如下房地产项目：（1）以旅游度假休闲为目的房地产开发；（2）依托景区的第一居所的大型社区；（3）主题公园开发模式；（4）特色商业街开发模式；（5）以宗教文化为主题的旅游房地产。

　　根据广友置业资金流编制现金流量表如下

　　以上是广友置业在2013年的负债能力分析以及盈利能力的分析，从图可分析看出，广友置业的负债结构不合理，股权结构相对分散。

　　5.1.1房地产投资政策风险

　　政策风险是指由于政策的潜在变化有可能给房地产市场投资者带来各种不同形式的经济损失。XX的政策对房地产的影响是全局性的，房地产政策的变化趋向直接关系到房地产投资者成功与否。房地产业由于与社会经济发展密相关，因此，在很大程度上受到XX政策的控制，XX对租金、售价的限制，对外资的控制，对土地使用的控制，对环境保护的要求，尤其是对投资规模、投资方向、金融的控制以及新税收政策的制定，都对房地产投资者构成风险。在市场环境不完善的条件下，政策风险对房地产市场的影响尤为重要。因此，房地产投资商都非常关注房地产政策的变化趋势，以便及时处理由此而引发的风险。政策风险因素可以细分为:政治环境风险、经济体制改革风险、产业政策风险、房地产制度变革风险、金融政策变化风险、环保政策风险和法律风险等。其中，经济体制风险、房地产制度变革风险、金融政策变化风险是主要风险。

　　(1>经济体制改革风险

　　一个国家的经济体制决定着经济的发展方向和国民经济的结构比例及经济运行机制。如果对各种体制进行改革，就意味着对各种产业之间的比例进行调整以及对整个经济运行机制的改变。对房地产业来说，这种改变的结果会现两种情况:一是通过改革，XX将房地产业在整个经济中的地位进行调整，如果XX将房地产业在国民经济的地位降低，减少投资于房地产业的资金，房地产商品市场的活力将会减少，这将给房地产商品生产者和经营者都带来损失。这种损失不一定体现在房地产商品对价格降低上，主要是市场上的交易活动减少。另一种情况是经济体制改革后房地产业内部结构发生改变，或者说房地产业发展的模式发生改变，房地产市场结构比例变化发生改变。这种改变会给有些房地产投资带来生机，但又可能对另一些地产投资带来损失。

　　(2)房地产制度改革风险

　　①土地使用制度改革风险。土地使用制度改革会对房地产商品的价值产生影响，如果使这种价值降低，房地产市场中经营者和投资者就会蒙受损失。比如，使用年期、补偿和收费的规定等都可以导致开发成本的增加。

　　另外，XX为了避免地价过分偏离市场价格，可能会采取一些调控政策，这些政策可能会给房地产投资带来不同程度的损失。比如，XX可能在一定情况下实行高地价政策，以控制土地的出让数量;并会行使优先购买权，对一些价格较低的地块实行优先购买。这会给房地产开商带来增加成本的风险。相反，当房地产市场炒风盛行、递加飞涨时，XX为了平抑地价，压抑土地投机行为，往往会实行低地价政策，抛售一批价格较低的土地。这将给囤积土地待价而估者带来很大的损失。

　　②住房制度改革风险。住房制度改革风险主要是指国家和XX对住房方面的投资政策的改变对房地产商利益的影响。比如，如果XX推行福利政策，大量建设公房或福利房，将会吸引居民的主要兴趣和需求，因此，房地产开商或经营者推行的市场商品房展会受到需求短缺的压力，导致市场交易活动减少而蒙受损失。

　　房地产投资受政策制约甚大，房地产由于投资大、周期长，在投资商的决策与国家的政策调整(主要指国家对房地产投资的政策)存在一定的差距或矛盾时，该投资必然会面临政策变动所带来的风险。比如说，在即期市场上，某项房地产开发很有发展前景，但长期市场的变化要受到国家政策调整的影响，因此，每项投资都有由政策调整而带来的投资损失的可能性。

　　(3)金融政策变化风险

　　金融政策改变会对整个房地产市场产生很大的影响，房地产商品的生产者经营者都会因此赚取利润或亏损。

　　1993年，为了抑制国内通货膨胀，中央采取宏观经济调控政策，银根紧缩，导致大量的房地产施工不足。开发商先期投入的资金无法收回，资金缺乏，楼盘无法按时完工，有的甚至被迫缓建、停建，从而使大量高层住宅楼盘积压。2005年、2006年以来中央为控制房价的高速增长，出台了一系列的宏观调控政策:6次上调民币存款准备金率，加速“项目清理，，遏制投资过快，关紧土地“闸门”巩固调控成效,15条细则量化供应结构等，这些措施一出台，全国各地房地产市场均在不同程度上受到影响，房地产市场冷淡下来，交易活动减少，商品房开发商的损失立即出现。

　　5.1.2房地产供求风险分析

　　任何市场的供给与需求都是动态的和不确定的。这种动态不确定性决定了市场中的经营收入的不确定性。房地产市场中的经营者所承担的这种风险比在一般市场下要大一些，因为房地产商品的价值受到供求影响的幅度很大。这种由于供给与需求之间的不平衡而导致房地产经营者的损失，就是供求风险。这是整个房地产市场中最重要、最直接的风险之一。只有对房地产供求关系作出客观、准确的判断，并进行科学的预测，把握房地产市场供求关系变化的客观规律，才有可能避免该风险。

　　一般来讲，市场需求分潜在需求和有效需求两种。潜在是一种欲念上的但无经济购买力的需求。比如，在有的地方，人们的住房水平非常落后，人们对住房的需求客观上和欲念上都很强。但是，在这些地方，人们经济收人很低，还没有形成对住房的购买力，因此，这些地方对住房的需求是一种潜在需求。有效需求是具有经济购买能力的现实需求，即既有客观上的需求又有经济上的购买能力。在分析房地产需求时，应着重分析有效需求。当然，也不能忽视潜在需求。因为潜在需求在一定条件下可以转化为有效需求。例如:随着我国经济的发展和人民收人水平的提高，在一些经济发达地区，对高档住宅的需求已不完全是潜在需求，其中已有一部分转化为有效需求。

　　潜在需求是否能成为有效需求，或者在多大程度上可以转化为有效需求是市场需求的主要风险，在有些情况下，潜在需求还包括虽有客观上的需求和购买力，但由于其它因素，人们不愿意将购买力投人到这种需求上。比如，在我国住房租金曾经极低，很少有人愿意将储蓄用于购买住房。可见，对住房的需求将主要受居民收人、房价和租金水平等因素的制约。当居民收人不断增加时，对住房数量和质量的追求欲望也会上升;反之，则会下降。而当房价或租金水平上涨时，在一定程度上会抑制需求;反之，则会刺激需求。

　　5.1.3资金链风险

　　（1）资金筹措

　　资金筹措作为房地产资金链的起始环节，在房地产资金链中占据着重要的地位，对整个房地产的资金链的正常运行有重要影响：第一，一个企业投身于房地产行业，必须要筹措资金，有雄厚的资金支持;第二，筹措资金是其他环节的基础，若该环节出现问题，将直接影响后两个环节的正常运转在资金筹措环节中，主要存在的问题表现在以下几点：

　　①银行信贷比重大，依赖程度高据调查资料显示，当前，广友置业的资金来源形式主要是分为贷款、定金、预收款、外资以及个人按揭贷款等，虽然形式看上去呈现多样化，但是数据显示，在这些资金来源中，外资筹资所占的比重很小，大部分主要集中在贷款，也就是说筹措资金的主要方式是银行货款，对银行货款的依赖程度比较高，这其中可能会存在风险

　　②较高的资产负债率。在我国的房地产企业中，还普遍存在着资产负债率较高的现象，有些房地产企业的资产负债率已经超过了国际常规水平，甚至有些企业超过了行业的警戒线这都说明这些企业面临着严峻的经营风险，并且经营利润不能达到负债的水平，再加上企业的固定资产不能变现，这些房地产企业在发展过程中，面临着相当严重的财务危机，房地产企业的正常发展受到影响

　　较高的流动负债率。广友置业面临着较高的流动负债率，据多年的统计数据显示，在很长的一段时间内，流动负债率均高于7070，这也导致了广友置业的资金链一直比较紧张，对房地产企业的正常发展造成了一定的影响。广友置业较高的流动负债率与广友置业的行业特点是分不开的，因为房地产企业普遍选择流动负债来为企业的发展筹资金。

　　（2）资金使用

　　这是资金链的第二个环节，是连接资金筹措和资金回笼的桥梁，合理使用资金是保证房地产资金链安全运行的关键所在，对保证企业的正常发展有重要作用在资金使用过程中存在的问题有:

　　投资开发中的支出较多在房地产企业中，投资开发费用主要包括设备、土建、配套等支出，据2012年数据显示，开发投资增长16.770，依旧是房地产企业主要的费用支出设备和土建的费用一般来说还比较固定，但是配套以及其他一些费用种类比较繁多，在市场中存在不一样的收费情况，存在着很大的随意性，这种不规则的变动给广友置业的发展带来不利影响

　　不合理的土地购置。土地购置资金投入在房地产企业的各项支出中，占据着第二的位置，较高的土地购置资金投入也在一定程度上加剧了资金链的紧张情况如果合理配置土地，那么将大大缓解资金链的紧张运行状况虽然XX出台了相关的限制政策，土地购置不合理的现象有所减少，但并没有消失，如北京的万柳地块的地王不合理的土地购置会浪费大量的资金，加剧资金的紧张形势，还会造成土地资源的闲置浪费。

　　速动比率较低。受行业特征和经营模式影响，企业的流动资产所占的比重较大，但在存货中比重较大的是开发成本，原材料所占比重较小，速动比率较低，低于安全值，造成企业的营运资金持有量处于一个较低的水平，企业面临的还货压力较大

　　（3）资金回笼

　　销售市场遇冷在房地产企业中，回笼的资金主要来源是销售收入，而当前受宏观调控政策以及消费者消费观念的影响，销售市场并不完全向好，也会存在销售遇冷的淡季销售市场遇冷，大量的房子无法转化成资金，回笼资金的周期变长，拉大了资金链，一定程度上也造成了资金链的紧张局面

　　现金流出现负增长前面也提到房地产的资金投入绝大部分放在了投资开发上，由于房地产项目的周期较长，很容易导致资金出现周转困难问题，从而影响资金链的正常运转，资金链处于紧张情况下，现金流的运转更加困难。

　　（1）结合都江堰市场高品质楼盘空缺的需求进行投资开发。通过对都江堰的市场调研分析可以看出当前市场上楼盘品质普遍较低，而客户对居住环境和居住楼盘的品质要求逐渐提高，对地段价值及资源配套较好的小区追求欲望较强，因此较适宜开发高性价比的楼盘以满足市场需求。

　　（2）通过进一步协商，争取地方支持，减免部分地方征收的相关税费等，加强项目建设期管理。

　　（3）结合项目依山傍水的自然区位优势，借势项目周边的中学、医院以及都江堰江景等资源优势，深度挖掘项目商业价值，规避投资风险。同时，从产品、客群、开发营销节奏等方面统筹考虑，挖掘多方销售群体，创新营销手段，缩短项目投资偿还期。

　　（4）项目所在区域有较大的人口基数以及城镇化发展空间，市场容量足够，同时，老县城自身发展局限性将促使更多人口向市中心迁移。商业可结合滨江景观优势，深度挖掘本项目商业价值，打造特色商业，提升项目盈利能力。

　　(5)拓宽筹资渠道针对广友置业的筹资过度依赖银行贷款，容易引发并存的风险，广友置业在筹资时可以拓宽筹资渠道，适当将间接融资方式转变为直接融资在间接融资中，存在好多中间环节，成本较高，收益较低，稳定性较差，因此，可以通过发行股票，债券等方式进行融资

　　(6)应用财务杠杆针对房地产企业的资产负债率较高的现象，广友置业应当采取措施降低负债所占的比重，应用财务杠杆进行调节，调整资本结构，在资金使用上，提高资金的使用率，融资时优先考虑内部融资

　　(7)负债率的制定要科学、合理针对房地产项目开发周期时间长，资金被长期占用的情况，可以选择使用权益资金进行替代;同时，在负债上，可以减少流动负债率，增加非流动负债率，以此来增加偿债能力例如:在士地的出让金上，可以考虑把短期贷款改成长期贷款.这样就可以减少短期付贷的压力

　　(8)合理使用士地资源应当根据自己的发展规划，合理购置和使用士地资源，避免过量购置士地资源，造成士地资源的闲置浪费;同时还可以避免资金的过度支出，减少资金的紧张局面，此外，广友置业还必须加强成本预算，使各项工程支标准化出，提高资金的利用率

　　目前房地产市场面临相当大的竞争，怎样才能在如此竞争残酷的市场中站稳脚跟，是各个房地产开发公司和项目都时刻面临的重要境况。然而，要解决这些问题，最重要的是要对房地产项目的可行性研究做出正确的判断，房地产开发项目可能会受到各种因素的影响，一旦产生失误就会面临重大灾难性的后果，而房地产项目可行性研究是所有重大项目投资的主要依据，这也是进行房地产可行性研究的重要意义所在。

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