公允价值模式下投资性房地产的财务分析

　　摘要：近年来，由于城市化进程的推进、土地资源的稀缺以及资本的进入，我国房地产市场得到了迅速的发展，投资性房地产企业也因此享受到了房地产市场的红利。但是，随着这种高速的发展，投资性房地产企业的财务问题引起了管理人员以及社会相关人士的广泛关注，投资者以及管理人员也需要获得更加可靠的财务信息进行相应的投资、经营决策。在我国现行对投资性房地产的计量模式中，分为成本模式的计量和公允价值模式下的计量，为了体现企业投资性房地产真实的经济价值，公允价值计量模式下对投资性房地产进行后续计量在房地产企业越来越普及。然而，采用公允价值模式计量会对企业产生什么样的影响呢？本文以公允价值模式为出发点，以碧桂园控股有限公司为例，研究公允价值模式下投资性房地产的财务分析问题，并针对研究结论提出问题以及建议。

　　关键词：公允价值；投资性房地产；财务分析；建议

　　近年来，全球经济一体化使生产要素在全球范围类自由流动，促使全球经济的迅猛发展。在这种背景下，越来越多的中国企业在国际资本市场上崭露头角。为了促进中国企业与国际资本市场的融合，提高财务报表列报信息的信息质量、增加会计信息的透明度，我国会计准则逐渐向国际会计准则靠拢。

　　二十世纪九十年代初，我国财政部成立会计准则研究小组；1992年，正式发布我国第一套企业会计准则，随着市场的发展，为了规范我国企业的会计核算，我国企业会计准则进行了多次修正。1997年，我国会计准则中首次加入公允价值核算。但是，二十世纪九十年代，我国企业大多以国有企业的形式存在，再加上经济发展一般，市场信息不对称，很难取得可靠的公允价值。因此在这个时期，公允价值模式下的计量并没有得到广泛的应用。

　　随着我国加入WTO以及第四次信息技术革命的推动，大量的外国资本进入我国资本市场，于是开始出现中外合资企业、外资企业。考虑到我国国情和市场的发展，2006年，财政部发行文件指出：如果公允价值能够合理的取得并且能可靠的计量，那么可以采用公允价值模式进行后续计量，并且明确规定，投资性房地产的后续计量，企业可以根据自身情况选择成本模式或者公允价值模式，但是为了防止不良操作，也限制了相应应用条件，比如一旦选择公允价值模式就不能再转换到成本模式。文件已经发布，引起了会计领域从业人员的广泛谈论。公允价值的运用可以更好的揭露企业经营状况，反映更真实的信息，但是公允价值的取得也基于存在有活跃的市场，知道公开的实时价格。企业虽然对公允价值有很高的兴趣，但是为了更稳健，选择公允价值模式计量的仍然为之甚少。

　　2008年至今，由于城市化进程的推进、土地资源的稀缺以及资本的进入，我国房地产市场得到了迅速的发展，房地产价格持续走高。成本模式下对投资性房地产进行计量，已经不能真实的反应投资性房地产的现时价值。于是，2012年，财政部对社会公众发出征求意见稿，在意见稿中提出，中国市场经济体制逐步完善，公允价值计量应该在中国经济运行中起到更加重要的作用。本次意见稿中，明确规定了公允价值的定义，运用方法以及信息披露要求。

　　目前，我国房地产价格居高不下，虽然2016年房地产企业的发展速度有所放缓，但是，由于优良的教育资源、医疗资源都有城市化的倾向，二胎政策也逐渐放开，房地产市场的前景仍然不可估量。

　　在这种良好的前景下，企业管理人员以及投资者需要高质量的信息来做决策。成本模式下对投资性房地产进行计量，已经不能真实的反应投资性房地产的现时价值。但是，如果采用公允价值模式对投资性房地产进行计量，可能造成的影响有哪些，也是企业管理人员和投资者以及信息需求者关注的重点。

　　综合以上情况，本文以公允价值模式下的投资性房地产计量为出发点，以“碧桂园”为例，分析公允价值模式下对投资性房地产进行计量对产生哪些影响，存在哪些问题，针对问题提出相应的建议。为投资性房地产企业选择计量模式时，提供一些指导作用。

　　本文的研究采用案例和理论结合的方式，理论研究在中外学者对公允价值价值所研究出的相关理论的基础上，结合碧桂园控股有限公司的案例，对公允价值模式下的投资性房地产计量进行研究。这主要运用以下几种方法：

　　（1）归纳法。首先查找各种相应的文献，对文献进行阅读以及分类，找出中外学者的观点，了解公允价值的发展历史，计量模式以及公允价值计量模式下的投资性房地产企业，对财务分析有何影响，对其他方面有何影响。

　　（2）案例分析与定量分析相结合。在了解的基本理论内容之后，结合实际的案例进行分析。

　　无论是财务信息还是会计核算，目的都是给企业管理人员、股东以及相关的监管人员明确的财务信息，帮助他们做出科学的决策、合理的判断、有效的监督。那么，客观的反应当前经济情势下企业资产以及负债的真实情况就十分重要。公允价值恰好提供了这样一个途径，在市场信息能够可靠获得的情况下，采用公允模式计量能够客观的反应企业资产和负债的价值。因此，公允价值是具有重要意义的。

　　“公允”首次出现于英国，表达的是公平、公正的含义，这是公允价值的前身。随着各国经济发展的状况，各个国家开始在会计核算领域引入公允价值。但是由于各个国家的经济状况不同，企业发展历程不同，公允价值在各个国家有不同的定义。

　　在我国颁布的最新的企业会计准则中，公允价值被定义为：在计量日，市场参与者在市场上进行有序的交易时，出售一项资产所能收到的对价或者转移一项负债所需支付的对价。通俗的来讲，如果甲、乙双方之间发生一笔交易，这笔交易的发生基础双方公开，自愿的基础上，并且甲方和乙方不会存在内部关联交易的情况，那么在这种背景下，这笔交易所支付的对价，就是该笔交易的公允价值。

　　公允价值的特征决定了公允价值的作用。

　　第一，公允价值具有公允性，因此，公允价值能够使决策更有用。因为，公允价值对应的是历史成本，公允价值的取得基于现在活跃市场的实时价格，历史成本的取得基于发生该笔交易时的对价。或者说，历史成本在发生的那一时刻也相当于当时的公允价值。公允价值在核算时，能够反应现在资产和负债的价值，也就给投资者或者利益相关人提供了更及时并且真实的信息。基于现在的情况对未来进行决策时，更加可靠、有效。

　　第二，公允价值具有动态性，所以更能反映企业的经济收益，符合全面收益的要求。在没有采用公允价值模式时，财务报表反映出来的是会计收益，比如，利润表中更多的反应的是传统制造业卖出产品多少所获取的利润，这是基于每笔交易进行会计核算后得出的数据。但是，会计收益没有反应出市场的变化趋势，比如企业在二十年前购置一栋办公楼作为出租，那么二十年的时间，经济得到发展，还存在通货膨胀，所购置的办公楼的价值今非昔比，这其中的增值额历史成本是不会反应出来的，这是企业的隐性收益。如果采用公允价值，每年年末核算时，基于本年的公开市场的价格进行资产价值的调整，就能真切的反映出经济收益。

　　第三，公允价值符合未来的变化趋势。公允价值的确认一般是熟悉情况的双方在进行资产交换或者债务转移的时候同意支付的价格。但是，公允价值的确认也可能是基于未来现金流量。如今，计算机技术得到迅速的发展，人工智能程序以及信息化技术在企业核算中也得到广泛的应用，在未来的发展中，信息技术会取代一些基础的工作，因此，未来现金流量将会成为未来会计的发展趋势。公允价值计量恰好能够和未来现金流量相互拟合，符合未来的变化趋势。

　　我国企业会计准则中对投资性房地产的定义是：如果一个企业获得某地的房地产，如果企业的目的不是自用，是用来出租获得租金或者资本增值，那么就可以认定为投资性房地产。举例来说，如果甲企业买了一栋房子，没有作为自己的办公楼，也没有作为企业员工宿舍等用途，而是把它出租给其他企业或者居民，能定期的获得租金，那么就可以认定为投资性房地产；或者说，甲企业买该房地产是因为现在房价上升速度快，所以，该房地产的价值会增加，未来交易时能获得超额的经济利益，也能认定为投资性房地产。

　　公允价值研究在我国起步较晚，直到2006年，新会计准则颁布时，才将公允价值正式引入社会大众的视野。那么，公允价值模式下的投资性房地产研究更晚。研究主要是基于信息披露、经营能力、盈余管理、对企业以及相关利益人的影响等方面。2007年，刘新梅指出，采用公允价值模式对投资性房地产进行计量，更能反映投资性房地产的真实价值，能及时的反映房地产市场变化给投资性房地产造成的经济收益或者经济损失。2009年，宋晓辉发表文章说，采用公允价值对投资性房地产进行计量可能促使企业操纵利润，最终反映不真实的财务状况。2011年，张鸣、张奇峰等学者认为，采用公允价值计量模式，会对企业的利润产生巨大的影响。同时建议，相关利益人员采用财务信息进行决策时，需要慎重考虑信息披露产生的成本，还要对比同行业的披露情况。新准则颁布后，有学者研究了投资性房地产的计量模式、会计信息质量之间的相关关系，最后得出结论，采用公允价值模式计量的企业，会计信息质量更高，两者之间存在很强的相关关系。

　　2007年，我国投资性房地产准则颁布，截止到目前为止，已经过去了九年。在撰写本文时，我对我国2007-2015年在A股上市的房地产企业的年报进行搜集，并且对年报的附注进行阅读，阅读发现，从公允价值模式在投资性房地产核算中运用至今，只有七十几家房地产公司采用公允价值计量模式。

　　以上的应用都说明，采用公允价值对投资性房地产进行计量的确会带来很多好处，比如财务信息更透明，信息质量更高，财务信息使用者决策会更准确。但是也会带来很多弊端。企业对公允价值计量模式的态度还是比较谨慎。

　　西方国家对公允价值的研究很早。从二十世纪七十年代，GAAP引入公允价值的概念后，公允价值计量就得到深入的研究和广泛的应用。

　　理论研究方面，Dietrich针对英国上市公司披露的年报信息进行研究，发现，公允价值计量模式和历史成本计量模式相比，前者更准确。2002年，Buerger提出，自己建造的不动产如果采用历史成本进行入账，会存在很大的主观性，用公允价值模式进行计量更加客观。JoDanbolt选取了近1000个房地产上市公司作为样本，研究公允价值收益和历史成本收益的比较问题，最后得出结论，房地产的价值与公允价值相关性更显著。

　　2008年，X次贷危机成为全球金融危机的导火索，有学者认为，房地产企业采用公允价值模式计量是本次次贷危机的推动力。因为，公允价值反应很及时，危机刚开始爆发导致的市场价格的变动能被投资者及时的捕捉到，造成投资者的心理恐慌，会大量抛售手上房地产企业的股票，进一步推动了金融危机造成了严峻形势。截止到2012年为止，X大部分房地产企业都是采用公允模式进行计量。这可能是因为，资本主义国家的房地产市场更加完善，公允价值能更容易的取得。

　　碧桂园控股有限公司（以下称为“碧桂园”）1992年于广东佛山成立，主要经营业务是房地产相关的业务，包括房屋建筑、物业管理、酒店等等。2007年于香港上市，多年来，优秀的设计、优质的服务以及优良的房屋质量使碧桂园成为我国房地产行业的翘楚。

　　我国会计准则规定，投资性房地产可以采用成本模式计量也可以采用公允价值模式计量。如果采用公允价值模式计量，需要存在活跃的房地产交易市场，计量的房地产能取得公道的市场价格。查阅碧桂园的年报，年报披露中显示，碧桂园采用公允价值模式对投资性房地产进行会计计量。

　　本文从碧桂园披露的财务报告中截选了2013-2015连续三年的数据进行比较分析。

　　首先,从表1中可以看出,碧桂园的投资性房地产的价值呈逐年上升的趋势;每年公允价值变动的数值变化并不大，可以说在2013-2015年碧桂园的投资性房地产的波动是较为平稳的，公允价值变动直接计入损益，直接影响利润。如果公允价值变动数额很大，需要考虑是否是管理层为了修饰财务报表，故意操纵利润。从表2中可以看出,碧桂园的资产结构中投资性房地产所占的比重是比较大的。

　　其次，为了验证投资性房地产采用公允价值计量模式，其公允价值的变化对利润的影响，我们对2013-2015年利润总额以及变动数进行汇总（表3），正如表3所示，简单的从利润总额来看，利润总额呈现一个缓慢下降的趋势，但是考虑到投资性房地产公允价值的变动会对利润产生直接的影响，所以将由于投资性房地产导致的公允价值变动额从利润总额中剔除，剔除之后，可以明显的看出，碧桂园的利润下降幅度很大。因此我们不难得出以下结论：投资性房地产用公允价值进行后续计量对企业利润的影响呈正相关的关系，当某年投资性房地产市场公允价值变动较大时，利润总额中由于公允价值变动造成的影响也会比较大，当财务报告的使用者使用财务报告时，如果不考虑公允价值的变动，很有可能做出错误的决策。同时，由于公允价值的变动会影响企业的利润，而公允价值又存在主观估计性，很可能导致公司管理层为了使报表数据好看，人为的去操纵利润，使利润虚增。

　　本文研究公允价值模式下投资性房地产对财务分析的影响主要选取三个方面，企业盈利能力，偿债能力和运营能力。

　

　　对企业盈利能力的影响。盈利能力就是指企业的获利能力。在我们做财务分析对企业盈利能力进行分析时，主要会使用以下几个指标，比如营业利润率；成本费用利润率；总资产报酬率等。本文选取营业利润率和净资产收益率进行研究。当投资性房地产采用公允模式进行计量时，公允价值的变动直接会对损益造成影响，也就是说，会直接影响利率。如果房地产企业处于一个繁荣发展的时期，投资性房地产的公允价值必定会上升，会导致企业盈利指标的增加，从简单的分析上看，企业的盈利能力增强。如果房地产企业处于一个衰退时期，投资性房地产的公允价值必定会下降，会导致企业盈利指标的减小，从简单的分析上看，企业的盈利能力减弱。

　　1.对企业偿债能力的影响。偿债能力顾名思义是企业偿还债务的能力，分为长期偿债能力和短期偿债能力，我们通常选取资产负债率对企业偿债能力进行分析。如果房地产企业处于一个繁荣发展的时期，投资性房地产的公允价值必定会上升，也就是说，其他条件不变的情况下，企业的资产会增加，因此，从简单的分析上看，企业的偿债能力增强。如果房地产企业处于一个衰退时期，投资性房地产的公允价值必定会下降，其他条件都不变的情况下，资产总额会减少，会导致企业偿债能力的减小，从简单的分析上看，企业的偿债能力减弱。

　　2.对企业营运能力的影响。营运能力主要反映企业对自身资源使用的效率，营运能力进行分析时，我们选取总资产周转率进行分析。总资产周转率营业收入净额和平均资产总额的比值。如果房地产企业处于一个繁荣发展的时期，投资性房地产的公允价值必定会上升，也就是说，其他条件不变的情况下，企业的资产会增加，但是，如果房地产处于繁荣的时期，从供给关系上来说，需求大于供给，企业的营业收入一定会大幅上升，这种上升比例一般来说是大于总资产中由于投资性房地产公允价值的变动造成的增加的比例，所以，企业的营运能力会增加。如果房地产企业处于一个衰退时期，投资性房地产的公允价值必定会下降，其他条件都不变的情况下，资产总额会减少，同时，从供给关系上分析，此时房地产市场的需求会小于供给，因此，企业的营业收入会下降，这种下降的比例一般来说是大于总资产中由于投资性房地产公允价值的变动造成的减少的比例，会导致企业营运能力指标的减小，导致企业营运能力变弱。

　　综上所述，公允价值模式下的投资性房地产计量会对企业盈利能力，偿债能力产生直接的影响。公允价值模式下的投资性房地产的计量对营运能力会产生影响，但是影响没有盈利能力和偿债能力那样显著。

　　投资性房地产用公允价值进行后续计量会产生顺周期效应从而影响上市公司股价的波动。在经济繁荣，房地产市场繁盛的时期，公允价值上升导致企业利润上升，增强了投资者进行投资的信心，如果是上市公司，投资者会购买股票造成股价的拉升，产生市场泡沫；在经济衰退，房地产市场低迷时期，公允价值会下降导致企业利润的下降，会减弱投资者进行投资的信心，如果是上市公司，投资者可能因为信心不足而抛售股票，进一步推动股票价格的下跌。

　　投资性房地产采用公允价值计量需要管理层在做决策时，增强自己的判断能力。公允价值计量模式下，无论投资性房地产的价值是上升或者下降，都只是账面上的未实现的损益，即账面上的波动，不是真实的收益。如果管理层简单的根据账面数据做决策，很可能因为公允价值导致数据失真而做出错误的决策，导致最后的决策失误。

　　通过研究投资性房地产选择公允价值计量方式，对其中存在的问题提出三个建议。

　　第一，要不断完善市场机制。完善的市场机制是公允价值计量模式的要求，XX必须努力培育各级市场，尤其是要尽快完善房地产交易的二级市场，重视二级市场的发展，以确保企业能有效的去的投资性房地产的公允价值。

　　第二，企业内部要提高会计人员的职业素质。公允价值计量对会计人员提出了很高的要求，不仅需要掌握会计处理，还需要周全的考虑以及职业判断，因此，只有企业内部会计人员职业素质高，才能的降低财务信息失真的可能性，确保财务信息的可靠性。

　　第三，完善对公允价值计量的监管。由于公允价值计量对利润的波动性有显著的影响，所以，很可能导致人为操纵利润，这些就需要相关部门加强对公允价值计量的监管，包括定期检查，在财务报表附注中披露相关信息，提高其透明度。

　　通过以上研究，我们可以看出，公允价值模式计量存在以下几个问题：

　　第一，公允价值的确定方法具有主观性。目前，我国没有规定明确的方法对公允价值进行确定，只是笼统的指出，需要交易双方资源，存在活跃的交易市场。在不存在活跃的交易市场的情况下，可以基于资产的未来现金流量和折现率确定资产的公允价值或者聘请专业机构进行评估。如果是这样，就会存在很强的主观性，最终披露的财务信息的真实性也有待商榷。

　　第二，公允价值模式计量不利于企业盈余管理。特别是作为上市企业来说，追求的是利润的平缓上升，涨幅和跌幅都不要太大，但是，如果采用公允价值进行计量，所有的变动都会在账面上得到体现，变动幅度可能很大，企业也没办法进行控制，所以，不利于企业盈余管理。

　　第三，公允价值计量给企业提供了操纵利润的途径。由于公允价值的确认是有主观性的，所以企业很有可能为了得到一个漂亮的财务数据，利用公允价值计量的模式操纵理论。

　　针对以上几点，我们提出以下建议：

　　第一，要不断完善市场机制。完善的市场机制是公允价值计量的前提，想获得可靠的公允价值，XX必须努力完善各级市场机制，确保企业能有效的取得投资性房地产的公允价值。

　　第二，企业要提高会计人员的职业素质。公允价值计量对会计人员提出了很高的要求，它要求会计人员不仅需要掌握会计处理，还需要周全的考虑以及职业判断，因此，只有企业内部会计人员职业素质高，才能降低财务信息失真的可能性。

　　第三，加强对公允价值计量的监管。由于公允价值计量对利润的波动性有显著的影响，所以，很可能导致人为操纵利润，这些就需要相关部门加强对公允价值计量的监管，包括定期检查、在财务报表附注中披露相关信息，提高会计信息的透明度。

　　参考文献：

　　[1]杨鹏翔.投资性房地产公允价值计量模式应用研究[J].西北农林科技大学，2013.10-11

　　[2]吴萍萍.公允价值在投资性房地产中的应用及存在的问题[J].经济管理者，2014.18-20

　　[3]黄世忠.新会计准则的影响分析[J].财会通讯，2007.29-38

　　[4]庄晓琰.投资性房地产运用公允价值存在的主要问题[J].经济论坛，2011.14-16

　　[5]张瑞丽，曲晓辉，张国华.投资性房地产计量模式选择的动机及影响因素研究[J].当代财经，2014.5-7

　　[6]彭飞.上市企业投资性房地产公允价值模式的决策分析[J].工业技术经济，2010.13-20

　　[7]唐粉仙.投资性房地产公允价值对上市公司业绩的影响[J].时代金融，2015.11-23

　　[8]白志强.公允价值在投资性房地产中的应用[J].会计之友，2011.20-25

　　[9]FrederickWinslowTaylor.Principlesofscientificmanagemen［M］.TaylorlaunchedinAmerican.1911:78-80.

　　[10]EL-HARAM,HORNER.Factorsaffectinglifecyclecostintheconstructionindustry［J］.Proceedingsofthe8thinternationalsymposium,Exeter,1998,(8):1-2.