1.1 研究背景

       企业得以良好发展的重要保障就是足够的资金，可以说资金的流动决定着企业能否正常发展，就房地产企业而言，资金就是发展和运营的根本，决定着企业的生存发展。我国的房地产公司资金融通渠道并不多，很容易出现资金融通困难的情况，而且房地产企业资金融通主要来源于银行贷款和投资，相关数据表明，房地产项目资金的百分之七十都来自银行，有的甚至百分之九十的资金来自银行。二十一世纪初期，中国人民银行在相关文件中指出，房地产企业在银行贷款需要具备严格的条件才行，这给房地产项目贷款提高了难度，许多不具备条件的房地产企业在银行贷款面前只能望尘莫及。对于那些融资能力强、销售能力好的大型房地产企业是一个千载难逢的好时机，在相关政策的支持下，这些房地产企业会发展的如鱼得水，更上一层楼。可是制定了这些政策，给银行贷款带来了较大限制，这和我国房地产企业高度依赖银行融资相互冲突，让很多房地产企业面临着资金融资困难的窘境。处于窘境的不仅仅是那些小型房地产企业，那些规模大、知名度高的大型房地产企业也同样面临困难局面。因此，房地产融资方案应该成为研究的重点。

1.2 研究目的和意义

       国家相关部门已经意识到了融资渠道对房地产公司发展的重要作用。虽然银行对房地产企业贷款要求更加苛刻，但是这反而表现了国家相当重视房地产业的发展。房地产产业是我国的支柱型产业之一，房地产产业的健康成长关系着国家经济的发展。所以说国家怎么可能不关注房地产产业和房地厂公司的健康成长呢？例如国家已经制定了房地产信托的相关政策，这对于融资双方的利益都有重要影响，有利于房地产融资的顺利进行。不少房地产企业也认识到融资渠道多样化的重要，都努力寻找不同的融资渠道，给自身提高更为丰富的融资平台。
       房地产的融资渠道越来越多，这和资本市场的不断完善和开发有着密不可分的关系，看到如此多的融资渠道，应该了解和发现其中的特点，包括优点和缺点。此次研究对房地产和万科集团的健康持续发展既具有理论意义，又具有现实意义。

1.3 研究思路与方法

       这篇文章采用了多种理论知识来分析研究万科集团房地产融资方案问题，其中有房地产经济学、产业经济学、项目投融资相结合，还选择了一些具体案例来研究。这篇文章在对房地产融资理论研究的前提下，对我国万科集团房地产融资成果案例进行了分析，给我国的房地产融资做出了榜样；对万科集团融资基本情况进行了研究，其中包括了现实问题和原因的分析，找到了我国房地产公司融资的策略。对万科集团融资方案的研究，也可以拓宽我国大的房地产公司融资渠道。

2 房地产企业融资的理论基础研究

2.1 房地产企业融资概述

       融资是一种重要的经济活动，它可以把闲置的资金用于集资的一方，注重的是信用，实现的是资金流动和融通。
       房地产融资做为金融活动之一，其融资的目的就是促进房地产的生产、销售等筹集更多资金，更大程度上促进房地产的流通和消费。融资直接涉及交易双方的经济利益，只有彼此感觉有利可图才会顺利实现融资，否则融资失败，融资的实现方式是资金供求者在金融中介机构的帮助下，把资金给资金需求者使用。
       融资可以实现资金利用的最大化，资金由最低成本流向可以实现经济效益最大化的地方，它可以使社会资源得到有效配置。另外还可以让有能力和优势的企业获得所需要的大量资金，获得运营资本，能够短时间有效地实现经济效益和社会效益的最大化。
       从小的角度来分析，资金融通有两方面的作用。一方面它可以把不用的资金传递给需要资金的企业，并从中获得一定的利益，也促进了资金的利用效率；第二方面，获得融资资金的企业，在经营中没有了资金不足的制约，扩大了生产规模，给企业创造了更大的财富。

2.2 房地产企业融资时应考虑的因素

2.2.1 融资成本

       决定融资时需要考虑的重要因素是融资成本，这是公司融资管理的重要内容，代表了企业筹集和使用资金具备的条件，这其中包括了两方面的内容，一个是资金的使用成本，另一个是资金的筹集资本。前者使用成本是资金的支付费用，股息、信贷费等；资金筹集成本是资金筹集的过程中需要支付的不同费用，如发行手续费、律师费和资信评估费等。每个企业都想用最少的钱获得最多的利润。实现这一目的首先就要分析融资成本、了解融资活动，找到适合本企业的融资决策。融资成本是企业投资者决定融资成本的重要因素之一。

2.2.2 融资结构

       融资结构对于一个企业运营成败有着重要影响，它指筹集到的资本的结合和不同资本占的比例。一般来说，资本来源之间的比例也就是所说的融资结构，也是自己的资本和筹集来的资本之间的态势，是资产负债的基本结构，这些项目之间的比例关系直接形成了融资结构的内容。
       融资是一个灵活的过程。在此期间，不同的行为会产生不同的影响，最终导致不同的融资结构。一个公司的融资结构显示了公司的资产所有权和债务担保，能够揭露企业融资的潜在风险，也就是债务偿还风险的大小和流动性负债大小成正比，流动负债越低，债务偿还风险也越低。所以企业选择的融资结构反应了融资行为的合理与否。

2.2.3 融资风险

       房地产企业融资决策需要考虑的另一个重要因素融资风险的大小。融资风险具有客观性、普遍性和不确定性。房地产公司无论选择什么融资渠道都会面临融资风险。融资风险的一般定义为一定时间和条件下给企业运营带来的损失。企业外部环境具有不确定性，市场往往存在较大的波动，这也会影响资本成本浮动。房地产企业必须选择合理的融资方案，充分考虑影响融资成败的因素，优化资源配置，将融资风险降到最小。因此，房地产企业要科学地分析融资评估和各类风险，分析估计风险和收益的关系，从而找出解决风险问题的方法。
       不一样的房地产企业对风险的理解是不一样的，最终选择融资渠道的方式的决定因素是管理者，他的判断正确与否影响融资的成败。资本的选择来源不正确，会增大偿债风险。一般情况，很多企业觉得这种风险可以通过正确的决策来避免，也就是长期融资渠道来负债长期投资，反之短期渠道来负责支持短期资本。可是有的时候房地产企业为了得到更多的投资机会，会冒较大的风险，主动承担较大风险，用短期融资来负责长期投资，出现这种现象的主要原因在于利率的下降和市场需求增多。所以企业十分喜欢运用银行贷款、抵押贷款等短期的融资渠道，来提高企业受益。