对房地产融资状况分析—以广西万科房地产企业为例

　　摘要：房地产行业的发展和社会经济的发展紧密相关,其是促进国家发展的重要部分,在钢铁、建材等多个行业发展中都具有重要的作用。在很多国家，房地产属于金融行业。我国在经历了三十年的经济探索时期之后得知，必须促进房地产行业的发展，才可以加快与之相关的金融行业的稳定发展，目前房地产领域融资方式较少，到现在融资依旧需要依靠银行，还没有建立多元化融资渠道的局面。资金是房地产企业的生命,尤其是房地产行业。目前，企业开发新项目依然靠从银行借款,所以银行承担着绝大部分房产商的经营风险,同时也不利于我国经济的发展。与此同时，国家又需要采取一些手段来操控房地产行业,于是房地产商想要融资变得更加困难了。本文整理国内外资料和相关研究结果，从什么是融资模式、房地产融资现状等多个部分进行深入分析，进而寻找到处理现实问题的方式。

　　关键词：多元化；融资渠道；房地产企业

　　房地产开发公司主要特征是投资数额高，风险高，周期长和效益高等，因此公司需要在初期投资较多的资金，所以，此类公司需要融资，特别是在发展时期，而简单的融资方式无法全面达到公司资金要求此外我国制定了多种有关政策与标准，也在一定程度上加重了此类公司的融资问题，让其陷入窘境。因此，融资方式较少是目前此类公司需要尽早处理的现实问题。此外伴随房屋库存增多以及人口结构的显著变化，此行业开始进入重要发展转型期，在上述基础上，房地产领域要想得到更大的市场，进而得到良好的发展，就需要寻找到属于自身合理的融资形式，换句话说不同房地产公司都需要寻找到符合自身需求且多样化的融资方式。

　　在西方国家,其房地产金融系统相对成熟,与之相关的资本市场发展时间长,然而国内此行业却表现出明显的问题。即便我国和西方国家的经济制度有所差异。但是,其发展经验值得我们学习。根据现状进行分析,X房地产资本行业发展最成熟。

　　Sirmans(2011)在个人撰写的《RealEstateFinance))从金融角度,研究房地产公司的融资渠道现状和存在的问题，重点研究此领域的发展现状、运作目标与可使用的融资方式，且研究如何使用金融工具，挑选符合现实需求的融资方式。

　　Durand(2010）期望从融资渠道最优化组合以及后续发展趋势着手,全面叙述此领域资本市场和证券之间的紧密关系。

　　BrownMatysink(2006)撰写的书籍《RealEstateInvestment,aCapitalMarketApproach)),主要研究资金的时间现金流,论述此领域的具体运作风险和预估的投资回报率,且全面研究怎样开展行业投资组合管理活动。

　　NickFrench(2012)重点分析投资。主要筹集以往的发展精准数据和案例,通利用明确不同数据的函数关系，研究多种融资形式的风险，投资回报率等清理。其他国家的分析重点是在原理与金融工具的应用，以及怎样投资可以得到更高的经济利润。

　　姚丽君(2015)指出房地产业一般过度依赖银行,其指出需要寻找更多的融资渠道,渠道多元化可以减少运营风险,她也指出怎样规避内部运营风险。

　　丁欣(2015)根据数据研究得出,不同组织对贷款提出的要求更加严苛，房地产业想要得到充足的资金并不容易，在筹集资金的时候会遇到阻碍,限制企业的后续发扩张。

　　赵先立、李子君(2013）研究我国目前效益高的房地产业，例如保利、万科等,清楚指出,在06年之后,国内此类公司的银行负债在下降之后又随之提高。此类公司基本上依靠银行。因此需要开展相应的变革，改变目前此类公司的融资系统，寻找更多的发展方式。

　　吕莲菊(2013)重点分析国内房地产业融资渠道出现的不足，其指出需要促进融资渠道的变革和创新,健全融资行业,为公司发展寻找到合适的多元化融资渠道，然而在创新与变革的时候也需要关注风险问题。

　　黄硕(2016）清楚表明,银行承担融资任务与发展责任,此类组织的稳定发展，可以促进国内经济的发展。此外也便于国内房地产领域的长久稳定发展，银行贷款是此领域筹集资金使用的主要方式。造成企业内部直接融资发展不平衡。此外，因为国内此类公司过于依靠银行,导致公司内部直接融资所占比值很低。

　　张亚辉(2011)指出了全新的理论，他表示我们要充分发展具备自身特点的金融市场，然而国内金融市场没有得到良好发展。公司需要尽早从银行贷款转变成直接融资。如此不只能降低风险此外还能提升综合融资效率,所以此类公司在此后的发展中,要持续创建便于内部直接融资的宏观环境,营造方便公司扩张的融资环境。

　　刘怡(2012)充分探索房地产业目前普遍使用的融资渠道，其指出怎样完成房地产公司融资渠道的多元化目标,是此类公司需要尽早处理的现实问题,比如房地产投资信托基金、资本行业融资等多种方式。

　　孙慧、夏扬(2011)表明国内房地产公司融资太过依靠银行,而定金和预收款好像并不顺利,在其他资金占有率持续提升时,外资注入得到发展,公司开始避免使用直接融资方式，在上述基础上,房地产证券化开始被但范围使用。然而,经济风险不断加大，因此我们就可以知道，社会经济发展使用多种融资方式。

　　张印(2016)全面叙述了当前国内房地产企业普遍使用的融资渠道，且叙述其优势和问题，且在上述前提下提出此后多元化融资渠道的特点。另外，其指出国内需要尽早发展直接融资，进而减少银行与房地产业两者的经营负担。

　　陈因(2016)表明,房地产业要想得到较大的发展就需要彰显多元化融资系统。此外指出房地产投资信托基金是此领域完成多元化融资的高效形式。在与消费相关的融资方式中，需要对抵押贷款证券化公积金体制开展相对深刻的变革。

　　尹旷达（2017）表明当前融资是否活跃和众多现实问题相关。例如，国家金融制度是否完善、民众对融资环境未来发展的观点等。即便了解融资理论的人较少，然而他们对房地产领域也产生了重要的影响，因此也需要关注此类人群的发展。当前相对普遍的融资方式依旧是银行贷款，有信息指出，近期民间中小型金融组织等被大范围使用。

　　我国专家对房地产融资渠道的分析大部分是在发达国家现有结论上,之后根据国内当前房地产与资本行业的详细情况指出合理的意见。然而，在学习国内外相关融资理论和知识之后,特别是了解此领域内融资渠道多元化趋势以后,促进本文后续深入分析。

　　本文重点分析房地产公司目前的融资情况，探究此领域融资方式的多元化，且因此展望此领域内多元化融资系统的未来发展特征，进而希望房地产公司可以减少融资费用、改善内部融资系统，提高公司整体竞争水平。主要分析思路整理成下面几方面：

　　（1）借助互联网和学校图书馆，查找文献数据库，全面筹集信息，对所选文章题目开展全面分析，整理结构等。第一筹集公司融资渠道的概念、特点、分类等有关知识，以及国内房地产公司当前的融资情况和出现的问题等具体内容，之后全面整合，分类得到想要的数据，确定本文的大致结构，深化研究程度，进而撰写论文大纲和目录，确定文章着手点，确定撰写范围，寻找支持个人观点的主要依据。

　　（2）由浅入深，不断深入，确定本文分析公司融资的定义，此处包含融资渠道分类的具体要求等、融资方式的挑选等，进而充分了解公司以及内部融资等相关情况。

　　（3）以公司融资有关知识为基础，全面叙述当前国内房地产领域内存在的现实问题，且对此领域未来的融资发展提出合理意见，开展相应的评估，最终汇总此领域公司融资渠道多元化的优势。

　　公司融资表示依照内部发展现状，向外部借债进而满足未来发展和扩张的资金需求。假如缺少充足的资金就无法顺利扩张和发展，资金缺少，公司也许会出现破产危机。融资也是我们需要格外关注的财务活动。

　　狭义层面的融资是公司向外部借款，得到发展资金的过程。换句话说是企业依照现实情况，利用内部协调，利用借债或其他方式得到资金的重要财务活动，企业想要利用融资得到发展资金，需要遵从相关标准和要求，进而才能尽早完成融资目标。通常来说，公司想要筹集资金的主要目标为：公司想扩张运营规模、归还债务或者两者兼具。广义层面的融资就是金融，也就是流动资金的融通，公司在资金领域内拉投资金的活动。融资可被划分成直接与间接融资。前者表示向资金充足的组织借款，不借助其他金融组织的帮助，全部由公司负责人管理。其中资金使用在公司运营活动中，后者表示需要中介组织，由金融组织向公司提供资金。

　　融资渠道，表示公司得到流动资金的形式，一般包含内源与外源两方面，其中前者表示初期的注册资金和此后得到的效益；后者，根据名字就可以了解到，是外部投资。一般包含直接协助公司融资与间接协助公司融资两部分。前者表示通过出售企业股票，也就是股权融资；间接融资表示公司资金大部分源自借债，因此也就是债务融资。公司在后续发展扩张中，股权融资无法达到公司发展的全部需求。外部协助企业融资变成公司得到充足资金的关键形式。根据资金的来向我们也可以把筹资渠道分类成内部与外部渠道。

　　内部筹资渠道：公司内部筹资渠道主要是从公司内部开始进行资本积累，通过发展效益积累资金。对内部渠道进行分析主要有：公司注册资金、公司应付利息、公司未分配利润、资本公积等。其具有保密功能突出的优势，此外并不需要借款成本，因此对公司后续发展造成的影响不大，可以得到更高的经济效益。

　　外部筹资渠道：表示公司利用借款、发行股票等形式得到资金。此方式表现出效率高、弹性高、资金量大的优势，和其他融资方式不同的是，保密功能不好，也是比较明显的不足。此外，公司不只要付出一定的借款费用，此外也需要按时支付利息，所以会影响公司的未来发展，需要在谨慎思考之后再使用。

　　在对房地产公司的融资渠道情况开展分析时,我们就可以知道当前国内房地产公司融资依旧依靠银行。根据现状进行分析，过度依靠银行贷款就会提高整体风险，此外会受到宏观政策的影响。融资渠道较少是国内房地产领域存在的主要问题。

　　房地产公司的融资现状的主要特征是规模不断扩大，融资方式较少、资产负债率高等。姚丽娟（2015）指出需要全面变革股权融资形式。将银行贷款使用率降低到正当范围内、约束民间组织、促进产业投资信托基金的使用。基于当前国内此行业现状进行分析，有少数渠道流于形式，无法使用到现实中，然而在国家制定的全新政策，房地产公司需要不断进行调节,使用多种全新方式开展整合融资。例如，房地产信托、买壳上市等多种方式。

　　张亚辉（2017）表明我国制定了全新的有关融资渠道的方针，房地产公司需要坚持多元化方针。除去之前融资渠道，例如，自有资金、银行信贷、预收款等相关方式，也需要发展其他符合现实情况的融资方式。郭冬梅、曾国辉（2014）在开展深入分析，得到类似的观点，表明国内房地产业要想得到稳定发展需要坚持多元化融资渠道，加强内外融资的融合。

　　1．广西万科房地产公司简介

　　广西万科房地产开发有限公司系深圳万科房地产开发有限公司的全资子公司，广西万科房地产开发有限公司坐落于广西壮族自治区南宁市青秀区长虹路7号，公司成立于2007年3月，是万科房地产开发有限公司在广西省乃至华南地区开展业务的重大战略布局。广西万科房地产开发有限公司自07年初创以来，已经在广西有了诸如万科金域蓝湾、万科新茂新河湾等等当地知名的地标性房产开发项目。随时国民经济的不断发展和国家给予广西的政策红利，广西万科房地产开发有限公司的发展总体来说方向是在前进的，但是前进的道路也是曲折的，融资渠道问题一直是广西万科房地产开发有限公司的一个难点和痛点。

　　2广西万科房地产公司融资渠道存在的问题

　　①渠道单一风险大

　　根据当前情况进行分析，房地产公司筹集资金大多数都依靠银行贷款与内部筹资，在之前房地产领域发展繁荣阶段，民众渴望住房与开展房产投资活动，因此某些企业为了满足大众多样化需求、在行业竞争中得到最后的胜利。需要持续开发全新的产品，随之而来的就是较多的资金需求，当前此类公司只能抵押拥有的土地向金融组织贷款进而完成预期发展目标，然而上述简单的融资渠道也在一定程度上影响了企业日常经营，伴随国内众多有关房地产方针政策的制定，对此领域的监管更加严格，银行也开始制定借贷标准，房地产公司想要利用银行贷款来达到早期资金需求想法无法无法实现。融资渠道较少在一定程度上限制了房地产公司的长久发展，也不利于预期经营项目的顺利完成。太过依靠上述由负债构成的自筹资金方式，也会提高公司综合负债率，不利于公司的长久稳定发展。

　　②房地产企业融资市场体系不健全

　　国内证券行业发展较慢，证券行业系统不成熟造成众多现实：融资放肆简单、相关组织监管不足，信用水平较低，金融方式较少，宏观政策引导缺少现实成果。上述问题导致房地产公司不能高效使用金融产品。所以寻找到符合国内现实情况的房地产领域的多元化融资渠道非常重要。如此国内房地产公司才可以尽早处理当前过多依靠银行的问题，把市场风险全面分散到不同融资渠道上，这就是发展融资渠道多元化的主要目标。

　　③融资风险高

　　房地产融资表现出周期性特点，因此有时候会出现泡沫经济问题，融资风险不断提高。尤其是国内房地产业发展历史不长，和其他行业进行比较，发展时间不长，然而我国也在持续提高城市化发展水平，此领域的发展得到良好的成果，大部分公司也开始进入到房地产领域，由于其回报较高，当前国内此类公司发展失衡问题过于严重，数目多、规模不大、资产负债率高是突出特点，部分公司就像小作坊，根本没有发展房地产的基础，能成为有规模，品牌知名度高的房地产非常少，上述问题造成的主要结果是融资风险不断提高，08年不同银行之间加强合作，对我国重要行业的信用度进行排序，房地产业排名较低，因此我们就可以知道。银行担负较高的行业发展运营风险，事实上就是行业将自身经营风险全部转接给银行，进而让国家与民众承担。此外，伴随我国开始实施多种银根紧缩方针，房地产商就无法顺利得到自身需要的流动资金，因此房地产公司逐渐借助社会融资渠道，融资费用不断提升，上述方式的主要后果是发展风险提高，阻碍行业和公司的稳定发展。

　　与西方国家进行比较我们就可以知道，国内可以使用在房地产领域的金融放肆不多，大多数使用传统方式，银行融资被普遍使用，比如发行股票，多种信托方式并未发挥自身应有的效果;世界二级市场发展较好，而房地产抵押债券证券、投资权益证券、融资形式，在世界上具有重要作用的二手金融工具在我国没有得到相应的关注和应用。总之，此领域内金融组织发展不成熟。近期，我国制定众多规章制度，对信贷金额以及还款时间提出具体要求，上述规章制度对少数规模不大的房地产公司来说就是沉重的打击。因此要处理目前筹集资金困难的问题，就需要创建出高效、稳定且强大的多元化融资渠道，这就是目前广西万科房地产需要尽早处理的现实问题。此外国内融资渠道众多，只出现在书本中，并未被使用到现实中，也没有进入到市场中。和西方国家的金融行业进行比较，国内房地产产业发展水平高低不齐。针对房地产一手市场进行分析，银行贷款是关键方式，但是一手市场发展效果不好。

　　目前来说，国内房地产业存在的现实问题大多数是发展过快造成的，因此就需要国家持续强化对此行业的宏观调控。然而规章政策明显不足，因此无法跟上行业与公司的发展脚步，所以，相关法律制度和行业发展现状并不符合，此外部门法律制度仅仅流于形式，无法使用到现实中。我国没有建立完善且高效监控系统，缺少公平、科学的信用等级评价系统，此外也没有对金融组织与过程进行监控。国内与之相关的行业监管组织众多，但是法律条文却无法紧跟行业发展脚步，因此就会发生管理出现死局的问题，不同融资渠道也不能利用正当渠道参加到国内资本行业中，因此就变成限制国内房地产业融资活动顺利进行的主要阻碍。

　　国内房地产行业发展历史不长，公司发展水平不平衡，虽然可以和外界合作，但是发展到较大规模的公司就更少，大部分公司的经营水平都不高，然而房地产业效益明显高于其他产业，导致大部分投资者开始进入到此行业。行业发展和扩张需要专业人才，而人才培育是需要相应的时间，假如不能跟上房地产业的发展步伐，乃至无法了解行业发展需要的时间，就无法高效管控预算。资金需求量也不能精准统计，在上述状况下，缺少掌控，公司不清楚内部资金规模，不了解选择怎样的融资渠道，如同迷路的游客，随意乱转。缺少方向的融资导致融资问题频繁出现，不利于后续公司的长久发展。当前，融资渠道并未出现较大的改变，公司发展方向也无法明确，这就是房地产领域发展的主要问题，此类公司一般只想利用融资得到发展资金，进而得到更高的经济效益，就好像快餐发展形式，对如何进行行业创新，激发大众需求，自身综合竞争水平及创造知名品牌皆缺少充分且深刻的思考，长此以往，公司就会走向衰败。

　　目前广西万科房地产业需要创新融资渠道，寻找其他高效的融资方式，然而，要想寻找更多的融资方式也需要开展相应改革，需要经过公司上层及员工的长久奋斗，而公司要想得到发展就需要有计划的减少银行贷款的次数。我国在第十六届三中全会中指出的有关金融行业的改革观点也随之产生，在一定程度上为融资渠道的多元化发展寻找到制度依据，为后续的发展营造出和谐的环境。广西万科房地产公司需要持续奋斗，全面发展，寻找更多的方式，促进融资系统多元化发展，对以往的融资系统进行变革。

　　房地产企业还可以通过很多合法的途径来进行融资，在高于银行贷款利率且合法的范围内，可以通过金融服务机构、自然人和社会来进行融资，如果企业本身具有较好的信贷记录还可以通过发行债券的方式进行融资。广西万科房地产公司在融资过程中也在积极探索新的方式，公司通过内部员工认购和众筹等方式来获得资金保障公司的健康稳定发展。将公司的发展和公司的每名员工联系在一起，不仅可以保障公司有充足的资金用来周转，而且提高了公司员工的工作积极性，大大提升了员工的凝聚力和创新能力。在发行债券方面广西万科房地产公司也在同步推进中，债券的发行对于房地产企业来说可以减小企业自有资金的投入从而获得更高的利润，对于购买债券的投资者来说房地产行业发行的债券又增加了新的投资形式，房地产债券具有投资风险小、收益更加可观的优点，据了解证券融资已经成为了房地产公司解决资金周转问题除银行贷款以外非常重要的手段。此外，从XX层面上出发，在财政政策方面给广西万科等房地产企业一定支持，可以专门为中小房地产企业的发展设立专门的资金库，当广西万科等房地产企业发展受到障碍时，就可以运用到专设的资金库，给予广西万科等房地产企业一定的资金支持。同时在税收政策方面，努力扩大税收优惠政策范围，从真正意义上让广西万科等房地产企业享受到合理的支持作用。并且对于新推行的税收优惠，税务部门也需要加大宣传，将政策真正贯彻落实。

　　随着国家XX对于证券市场的不断重视，而且通过证券融资相比银行贷款融资更加灵活多变。如果房地产公司能够上市，那么在融资金额和融资速度上都会得到不同程度的改善。虽然现阶段我国对于中小型企业的上市要求仍然很高，审批条件和对企业的硬件要求都非常的严格，对于很多中小型企业来说上市融资的方法似乎不太可行。但是只要企业不断的发展和壮大自己的实力，上市融资也不是不可能的。在调查中我还发现广西万科房地产公司在一些大型项目的建设过程中通过转让项目股份的方法来获得资金，这种方法不仅能够减少银行贷款和证券融资带来的高额利息的支付，还能保证公司在缺少资金的前提下工程项目能够正常施工建设。广西万科房地产公司经常以合作的方式将一些大型项目中的一部分股权转让给大型房地产企业，然后通过合作来学习大型房地产企业的管理和运营模式，这不仅让广西万科房地产公司获得了可观的收益，而且还学习到了先进的管理知识，为未来公司能够顺利上市做好了充足的准备。

　　当万科房地产业想要实现融资渠道多元化，需要各个方面的努力，主要是公司、金融行业与XX。特别是万科房地产需要强化自身的竞争能力，进一步提高综合实力。首先，公司需要不断发展与健全内部信用评价系统，自此不只促进万科房地产公司的发展，此外也便于促进金融市场稳定性的后续改革。要想完善信用评价体系，企业首要任务是谨慎处理问题，不能忽视信用系统，不能将其当做可有可无的外在形式，而是需要把其当做公司需要重视的主要部分，在上述前提下，公司需要全面关注信用评级活动，营造科学公平的评级环境。只有如此才能提升公司信用评级组织的专业水平，提高其市场化水平，进一步彰显此类评级活动的公平与科学。另一方面，企业要努力扩大经营发展规模，提高专业化水平，并努力树立认可度高的企业品牌，塑造良好的形象，才能让企业在现在的行业竞争中得到最后的胜利。

　　房地产业的长久稳定发展需要得到XX支持，要想促进领域内融资系统多元化发展，我们也需要培育专业人才，进一步研究融资行业内也许会出现的现实问题，健全有关法律条文，让其可以引领房地产行业的发展，进一步监管融资行业的稳定发展。房地产是高效益和高风险共存的重要产业，要想促进行业的长久稳定发展，就需要营造和谐的制度环境，如此万科房地产公司才可以得到良好的融资环境，减少融资费用，得到更大的发展。另外，XX也要修订合理的法律体制，促进中介组织的稳定发展。防止房地产公司联合骗取银行贷款等问题的出现。此外，也需要强化对公司违规活动的惩处和管理，假如发现违法违规活动，XX需要严厉惩处，提高惩处力度。此外也需要强化对金融组织的管理，促进融资行业的稳定发展。

　　众所周知，房地产是一个非常依赖资金的行业，在房地产产品发售之前，房地产产品从支付土地金、支付工程款等等一系列环节中都需要大量资金储备。而房地产企业从银行等传统金融部门获得融资的渠道又太过于狭窄，这样的情况下，把房地产产品这样的不动产证券化成为房地产企业融资的一个新思路。房地产信托投资基金(REITs)是当下一个非常流行的概念，它是指把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。REITs在国外的房地产企业已经存在了很长时间，发展也比较成熟，值得国内房地产企业借鉴。

　　总而言之，要想让国内房地产业得到更大的发展，就需要寻找合适的融资渠道，得到充足资金。想要减少融资时期出现的多种风险，XX不只要制定多种和房地产公司相关的方针政策，此外也需要强化宏观调控，进一步关注金融中介机构的行为是否符合法律要求。企业要努力完善信用评价体系，提高公司综合竞争水平，全面发展多元化融资系统。融资市场也需要持续创新融资形式，紧跟时代发展潮流，为房地产公司融资目标的完成奠定良好的基础。

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