沈阳万科物业服务有限公司资金管理问题研究

　　摘要

因为现如今社会的发展迅速，各个国家全球化的速度也在增加，集团化企业一定会成为发展的方向。而在物业产业中，通过并购整合与收购形成企业集团资本运营模式，包括当今物业产业的成长行为必然会成为中国经济的主导产业。到目前为止，中国已经有超过1000万的不同规模的物业公司，这个行业无疑是资金密集行的产业，从出租销售到服务占用了大量资金，因此，物业企业资金管理影响到整个物业企业能否正常运转。但就现在来说物业行业在资金的管理上显露了多种方面的纰漏，比如说缺少资金的来源方式;对于创建多种融资的方式非常困难,缺乏完整的资金管理和控制模式,很难安排搞笑的资金计划,使资金有效地使用和控制,庞大的金融成本和落后的基金管理模式造成的资金运用效率低。资金管理对于物业行业来讲是无疑是物业控制内部风险的缺之不可的一部分。当然实现物业行业的稳定发展,制定有效的资金管理方案就成为首要的问题,同时在物业行业竞争中起到主要作用。

这篇论文主要描述了沈阳万科物业服务有限公司，将侧重点放在资金管理上，其中的资金监管不严、公司应收款项坏账风险大、存货管理不足等问题进行分析研究。同时,希望本公司严格按照公司财务管理的规则,加强对个人的责任感和团队精神,共同推动企业基金管理水平的进步，进而降低企业资金管理不善带来的损失，降低企业管理风险，实现企业资金现代化管理水平。

　　关键词：资金管理；营运资金；物业企业

　　引言

近年来，由于经济全球化的发展、市场竞争的加剧、企业需要达到利润最大化的必要性等原因，需要对资金更加体系的进行管理，这必然意味着公司的资金管理需要持续改善。

资金管理是一个公司财务方面管理的一个重要参考部分，因为当地子公司内部结构的独特性，地方分公司众多,分布区域遍布全国，当然资金管理上的问题就变得更加明显。资金管理中存在货币资金监管不力、应收账款坏账风险高、存货管理不善等问题，亟待解决。为了加强资金合理化管理，控制财务风险，不同的企业应该同自身的特殊性，从中摸索到自己的模式，这种模式将适应改革的需求，最大的在管理公司起到作用。伴着企业的不断增多与增强的背景下，怎么提高企业的资金管理水平就显得尤为重要。

20世纪90年代以来，我国企业开始探索实施精细化管理的新途径，资金管理的理念应运而生。国内很多企业公司财务管理水平日益增长，公司的资金管理规模也变得庞大。但对于传统企业的资金管理，国内企业的资金管理功能非常局限。这几年，国资委更是严苛了对企业的管控。此种条件下，国内公司纷纷采用财务集中管理，其中尤其是资金的集中管理。

在西方发达国家，资金管理研究起步早，已经成为一门拥有上百年的历史专门的学科，资金管理也作为一种重要的管理职能得到了广泛的认可和应用。目前，国外的信用管理制度相对来说已经特别完善了，因而企业对资金的管理就比较容易。目前，国外通常为资本市场，这种市场经历理论大多重点关注企业与企业之间的资本配置问题。大概有五分之四的500强企业都采用了财务统一的手段。从世界的眼光讲，对资金的统一处理一定会变为企业的发展需求。外国的企业，在资金方面的管理更加到位,大部分遵从资金的资金资源的共享和资金的统一调配，这样做不但减少了资源与资金的过度使用，也增长了资金的使用效率，同时减少了资金成本。

资金管理作为企业财务管理的重要内容，直接影响到公司能否正常经营与发展。科学有效的资金管理，对企业经营效益及其财产安全都有积极影响。加强资金管理，有利于企业提高资金利用率，改善企业内部经营管理。

本文主要通过文献研究法和案例分析法，以沈阳万科物业服务有限公司为研究对象，对该公司的资金管理的相关问题进行了研究。从理论角度出发，通过查阅相关文献，参考资金管理的国内外研究成果，并加以沈阳万科物业服务有限公司的资金管理模式为例子，讲述了资金的管理的模式。以对结算应收账款、结算公司营运资金、管理公司现金流的等等讲述，介绍了公司资金管理的方式，以及存在的问题和解决办法。本文一共分为四个模块。首先，根据文献研究以及所学知识介绍了基金管理中常用的一些概念。其次，通过在公司的实际实习情况，介绍了沈阳万科物业服务有限公司的经营现状和公司资金管理的现状。第三部分主要是根据沈阳万科物业服务有限公司资金管理的现状来发现公司在管理中存在的问题，其问题主要体现在流动资金不足，资金低效运营，以及公司财务管理人员综合素质低下等等。第四部分是根据这些主要的问题，利用资金管理的相关理论，对该公司的资金管理提出了对策建议。进而提升公司资金管理效率，促进公司在规范化管理过程中的持续发展。

　　1资金管理的概述

　　1.1资金管理的定义及特征

1.1.1资金管理的定义

“资金”是公司生产架构中的资金流动所反映的企业关系。“管理”是达成期望的活动。所以，“资金管理”顾名思义就是依据国家的政策和法律，根据资金运动的特点和规律性，有效地组织企业的资金运动，正确地处理相应的资金关系[1]。资金管理模式一般分为两种模式，这两种模式分别为企业的资金集中管理和与企业资金分散管理模式。

1.1.2资金管理的特征

资金管理具有以下五类特征：（1）资金管理的目标是多样化的。在我国，所有的经济产生都听令于管理者，管理者的思维在财务管理决策中的作用要远远大于物质目标在决策中体现的作用。所以说普遍公司管理者往往掌控公司的生存与发展。（2）资金管理的概念是经济化的。我国企业财务管理理念大多更加简单、经济。对经营方面的管理也根据管理者的想法来定夺；减少公司开支也是管理者的理念之一。所以如何正确的处理公司的各项开支也是公司管理者的决策之一。（3）资金化的关系往往是简单的。在国内很多公司由家族建立而成，这样的公司有一个最大的特点就是老板既是老板，老板又是员工。公司所需要的必备资金一般由公司内部相互筹集所得，公司没有来自外界的债务。资金关系非常简单，公司除了国家的法规外，其他相关企业通常是市场交易体现的的交易关系和经济利益关系，财务关系的处理比较单一。（4）资金权利与责任的集中化。中国企业的管理权通常掌握在几个高层决策人中，特别是“家族”企业。项目的投资、企业的融资、资金的转移、每日财务收支等财务管理都是由企业高层决策者自己审批，财务管理权责比较集中[2]。（5）简便的资金运营架构。首先，因为国内许多公司经营范围小，缺少资金流，资金存量不大，同时财务组织部门对比国外企业也相对较少，部门架构简单，管理功能突出；其次，我国企业中有很多存在“家族式”企业，为了保证的财务控制的万无一失，企业的决策人通常控制范围大，组织架构少。在此种组织架构下，我国许多企业的财务会计人员先对关注的是“上司、任务、活动”，而不是“客户、过程、结果”[3]。

　　1.2资金管理的原则

资金管理的主要原则分为以下几点：明确不同的资金不可以相互流窜[4]；公司的每一笔收入与支出都需要有计划，需要同时遵守国家的法律法规但是还要结合自己公司相应的经营理念，创建公司自己独有的资金管理准则。将刻板的制度与公司实际结合起来，整个公司财务相关部门共同把关，为公司建立良好的资金管理模式。

　　1.3资金管理的意义

企业资金管理的意义是企业为保证在风险市场中正常经营所采取的共同的资金管理策略：等比型资本管理；金字塔型资本管理，通过限制单一投资在风险市场中的比例，确保企业能够控制风险[5]。现金主导在企业资金管理中通常被视为资金管理的中心观念。企业现金流的管理正不正确是企业是否可以发展的重中之重[6]。面对社会发展的不断进步与各种不可抗力的影响企业只有加强了对资金的管理，才能有效的避开陷阱，将自己公司发展达到理想水平。通过企业的资金管理的高效正确从而提高企业的经济实力。

　　2沈阳万科物业服务有限公司资金管理的现状分析

　　2.1公司简介

沈阳万科物业服务有限公司，创立在1995年，是万科物业在沈阳的分公司。截止现在，沈阳万科物业服务有限公司在沈阳服务的楼盘达到83各项目，其中覆盖高端，中端园区，以及十余个奢华别墅区[7]。公司的服务包括：物业服务、住宅小区物业维护及综合服务、房屋租赁、食品及日用品销售、房地产中介代理服务、管理及技术咨询服务、会所管理、房地产中介服务等等。沈阳万科物业服务有限公司是一家全国性的知名公司。万科物业总部将优秀的物业管理思维模式引入沈阳，在沈阳物业中成为佼佼者。当然其中必不可少的是公司真诚代人的服务理念，在物业行业取得了较好的声誉。多年来，沈阳万科物业不停创新的经营内容和管理模式，不断优质的服务取得了业主的的好评如潮，“物业服务”因此已成为75%的客户推荐购买万科物业所服务地产的第一原因。

　　2.2沈阳万科物业服务有限公司经营状况

表2.1沈阳万科物业服务有限公司资产负债表单位：万元

　　续表2.1 沈阳万科物业服务有限公司资产负债表      单位：万元

根据表2.2的资产负债表可以得知万科物业2019年度关于流动方面的资金与负债的情况。营运资本是指企业的流动资产与流动负债之差，其计算公式：营运资本=流动资产-流动负债[8]

即营运资本=132948-309365=-176417。

企业的经营状况主要从公司的固定资产、流动资产、总资产营运能力来进行分析。

表2.2沈阳万科物业服务有限公司固定资产周转分析

根据表2.2分析可得，企业2019年固定资产周转率较2018年比有所提高，周转率较前年提升了13.7%，周转天数较去年降低了12%，说明企业固定资产利用效率较去年比有所上升。用数据明确了企业管理者有在逐步的加强对公司资金管理的控制。

表2.3沈阳万科物业服务有限公司流动资产周转分析

根据表2.3分析可得，企业2019年流动资产周转率较2018年比有所上升，周转率较前年提升了88%，周转天数较去年降低了46.7%，说明企业流动资产利用效率较去年比有所上升。流动资金的利用效率提升同样说明公司在向利好方向发展。

表2.4沈阳万科物业服务有限公司流动资产周转分析

根据表2.4分析可得，企业2019年总资产周转率较2018年比也有所提高，周转率较前年提升了10.3%，周转天数较去年降低了9.2%，说明企业总资产利用效率也较去年比有所上升。

　　2.3沈阳万科物业服务有限公司资金管理现状

沈阳万科物业目前融资成本偏高、内源融资不足、融资结构不合理与融资结构单一等种种的因素所导致企业的经营状况没有达到期盼值。但其中也不乏原因，首先是企业自身的因素，企业经营管理方法仍有不合理因素，贷款难度大，抗风险能力不强，并且也存在个别信用缺失的因素，种种因素都大大减少了银行筹金融机构给企业放贷的积极性[9]。其次是银行等金融机构对物业行业稍有偏见，没有专门的贷款。

但随着企业管理政策越来越完善以及企业管理人员的素质的提高，企业的资金管理能力还是有所增强的，这更促进了万科物业的发展和提升，为其资金的管理能力提供了更好的条件。

表2.5沈阳万科物业服务有限公司营运资金周转分析

根据表2.5分析可得，万科物业2019年的数据与2018年相比，资金的周转期降低了不少，从资金的周转期的降低说明公司资金周转率在向好的方面发展。同时也映射出了公司有在逐步地进行资金管理。

表2.6沈阳万科物业服务有限公司毛利润分析

根据表2.6分析可得知，万科物业2019年的毛利润与2018年相比是减少的，利润的减少说明营运资金周转变快的公司盈利没有大影响。企业如果想要获得更多的利润所得就应该加强对营运资金进行分析和管理，这样才能实现万科物业利润最大化的目标[10]。

　　3沈阳万科物业服务有限公司资金管理存在的问题

　　3.1企业流动资金不足、融资困难

目前，整个物业产业的通病为资金缺乏流动性，融资困难的问题。营运资金对于公司能否生存来说，可以说占据举足轻重的位置上了。营运资金的缺乏将直接影响企业的正常经营[11]。

沈阳万科物业服务有限公司，作为中国物业主导企业一个高知名度的物业品牌，经营状况却不甚理想，个中原因，是因为万科物业的流动资金不足。试问物业经营需要巨额的流动资金，流动资金不足，而且融资又困难，是的企业迫切地想要寻找更多的资金来源。为了能够较好的经营发展，企业获得融资无非两种方式，一种是通过内部留存收益获得的内部融资，但光这一种方式无法满足企业生产经营的需求;另一种是向其他金融机构等以借款为核心的外部融资。而万科物业常年向金融机构贷款，高额的银行贷款利息使得原本就缺乏的流动资金更加紧张，迫使沈阳万科物业继续借款，形成恶性的循环。就是这样使得万科物业这个拥有高收入的物业行业却出现经营不达标的状况。

　　3.2企业资金低效运营

沈阳万科物业服务有限公司资金运营能力差主要表现在公司流动资金周转率低、公司大量应收账款坏账和呆账风险大的方面。公司流动资金的周转率低下，使得公司不得不向外借流动资金，并存在利息压力，使企业经营压力剧增[12]。因此，导致企业资金周转能力越来越差。

首先，应收账款管理不严，资金收回艰难。沈阳万科物业在物业费收入持续增长的情况下却没有带来利润额的持续增长，核心原因是为了实现既定的销售目标，沈阳万科物业在与业主签协议时更加注重消费者的利益，反而缺少考虑到物业本身的利润[13]。其次，应付账款庞大而混乱。应付账款没有合理的进行分类，造成一些应付账款迟迟未付，本该暂缓支付的账款过早付出的情况，因而造成流动资金压力的增加。另外，现金管理混乱。现金准备不合理不利于企业的发展。现金准备的少，会使得供方对本企业的支付能力存在质疑，从而损害了企业的声誉:当然也会使企业员工日常的一些支出时因缺少现金延迟支付而降低工作效率。但是现金过多，同样会导致企业的或得利益的能力降低，以上两种情况都会给企业很多方面都带来巨大的损失。

　　3.3企业资金管理人员综合素质低

企业的资金管理人员综合素质低，缺少合理的管理方式和决策能力，也是目前所有企业存在的重要问题之一[14]。在沈阳万科物业也是同样存在的。

资金管理人员对管理公司固定资产缺少合理性。企业购入固定资产后，企业的一些管理人员不能及时将购入的固定资产进行分类，像某些到达使用期限的资产，管理人员应当将这部分资产变卖为现金，以此同样可以空出位置用于存放企业新购入的固定资产。以及企业需要依据自身营运情况来购入固定资产,避免造成损失。

企业中某些财务人员存在老派思想，对有效的资金管理没有概念，对企业的资金缺少合理而系统的管理方式，这样会导致企业内存在许多资产，但是往往需要用时发现这些资产很多根本都不能用的情况。导致这种原因是因为企业管理人员通常只在乎企业实际的收益情况，不考虑公司收益与成本的相应比例，比如固定资产成本、工资成本、折旧成本、银行融资成本等。再比如光注重一项或者几项指标的达成，忽略了全面的经营指标[15]。企业因财务管理人员综合能力的低下而造成整个企业资金链条的断裂，因而造成非常大的损失。

　　4沈阳万科物业服务有限公司资金管理的对策及建议

　　4.1企业融资困难，流动资金不足的对策

认真分析企业经营状况，分析出企业需要的资金量，净营运资金减去现金、短期贷款和短期投资等与企业经营周期不发生关系的项目更合理地反映了企业在一个经营周期内的资本占有情况。其主要的计算公式是:

营运资金需求量=(应收账款+存货+预付账款)-(应付账款+预提费用)

明确估算出公司一年内需要融资的数值。就像本年初，物业总部、下属园区分公司、根据去年的经营情况以及公司一年来上涨的公司声誉折合的市值，以及园区内大概一年需要更换的社区公共设施，公司综合管理部、采购部也要计划出公司一定时间内可能需要采购的物资。只有这样才能合理找到贷款来源，解决资金不足的问题。

也可以在收缴物业费上开展进行预缴有礼促销的活动。如今不少的人习惯行缴纳预存几年的物业费，企业可以增加预缴物业费促销活动促进业主缴纳多年物业费，这样一来物业就可以提前取得这笔资金，这样也减缓了企业的资金所带来的困扰和压力。

　　4.2有效监管货币资金，提高资金利用效果

货币资本是全部资金中流动性最高、利润最低的资金。如何充分利用这些资金，帮助企业稳定发展。企业内部的货币资金管理也要有明确的程序。下面我们就以付款来说明。

付款流程如下：采购部根据实际收货金额填写汇款申请单，并附原材料入库单和发票，交给财务部的成本会计或是总会计师审核签字扣章[16]。如发现附件不完整，应予以退回和拒收；如无误，应在审核栏上签字，报财务经理批准；总经理批准并签字，最后将款项交到收款处。

各个部门要严格按照沈阳万科物业服务有限公司的相关规定加强对公司所有的现金进行管理把控[17]。盘点现金的工作人员需要相应增加啊，不能只靠财务部出纳管理。领导定期抽查现金以防工作人员的疏忽，一定要使现金应有数额与账面的数额校准，每日财务人员手里的现金不能超过公司的规定，这样可以降低出纳人员管理先进的危险程度[18]。同时对于银行账户和银行存款也需要加倍管控。及时废除丢弃的银行账户。出纳拿走银行的对账单据后，需要定期编制银行余额调整表，跟进未清账款，防止企业银行资金丢失难以追回。相互有交集的职务应明确分开[19]。例如，出纳不得有一人收支的全部印鉴，不得兼任会计档案的审计、记账和保管，不得有一人办理收支的全过程等。

　　4.3增强企业会计人员管理的管理意识、责任意识

提高各部门财务会计人员的综合业务素质，健全业务素质考核机制。公司的上级领导要定期让公司财务人员进行财务知识培训和相关考试，使他们熟悉会计法和各项财务法律法规，深刻知道自己所处部门对于整个万科物业来讲有多重要，特别是资本管理的疏通作用[20]。减轻企业负担，使企业资金得到及时使用，创造更大收益。其次公司的人资部门管理人员可以适当的提高公司财务部门招聘门槛，以免外行人员无证上岗或者对财务方面没有相关从业实习经验仅仅考证后匆匆上岗导致公司财务部门出现纰漏。当然增强公司会计人员的责任意识，综合素质都是在为了公司美好的明天做基底，希望公司以此更创佳绩。

　　结论

本文通过对沈阳万科物业服务有限公司资金管理问题的研究与分析，得出了以下几个方面的结论。一是随着世界经济的快速发展，资金管理逐渐得到企业的重视，公司需要完善资金管理的管理水平，从而使公司的收益达到最大化，为公司创造更大更多的利润；二是该公司目前仍存在一些关于资金管理的问题急需妥善处理。无论是货币资金内部控制制度的不完善，还是由于某些园区的特殊情况导致的应收账款坏账风险，亦或是本公司对于会计人员的管理不善导致的个别员工业务水平低下，都无疑是影响公司资金管理水平的提升。三是本文提出了对该公司的资金管理的对策及建议。希望严格按照公司的相关规定，对资金进行管理，增强团队意识和个人责任感，共同推进公司的进步。

首先，随着世界经济的快速发展，资金管理越来越受到企业的重视。公司需要提高资金管理的管理水平，从而实现公司收入的最大化，为公司创造越来越多的利润。二是该公司资金管理方面还存在一些问题，需要妥善处理。不管是融资困难，流动资金不足还是部分园区特殊情况导致应收账款坏账风险造成的公司资金低效运营，或是公司相关财务管理人员综合素质低、管理不善导致员工个人业务水平低下，这无疑将影响公司资金管理水平的提高。第三，提出了公司资本管理的对策和建议。希望严格按照公司有关规定管理资金，增强团队意识和个人责任感，共同推动公司进步。

简而言之，在经济市场竞争越来越激烈的当下，企业如何做到更大更强是他们的一致期盼。为了达到期盼，需要企业不断地加强和完善资金的管理，因为完备的资金管理使得企业在发展时没有后顾之忧,使企业更添辉煌。

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　　致谢

在这次毕业设计中，我首先要感谢的就是我的论文指导教师袁明忠老师，从论文选顺到搜集资料，从开题报告到写稿再到反复修改，期间在我彷徨的时候，是袁老师一遍遍耐心细致的指导、反反复复的为我修改。论文能够最终得以顺利完成，袁老师为此付出了大量的时间和精力，在此再次向我的指导老师表示由衷的感谢与敬意！四年的求学生涯，我收获了很多，感谢学校对我的培养，感谢四年来所有教育过我的老师，感谢班主任和导员对我的关心和照顾，另外我还很感谢的同学们和室友，是他们一直陪伴我帮助我。我很感谢他们陪伴着我走到青春，走向成长。匆匆四年一闪而逝，因为今年的疫情，我们甚至还没有来得及好好说再见，本以为有半年时间让我们互做道别，没想到突如其来的疫情直接为我的大学生涯匆匆画上了句号。但是这都没有关系，来日方长，我相信我们的友谊地久天长！

最后，我要感谢的就是我的爸妈，他们含辛茹苦的把我养大，养育之恩我无以为报，只能祝愿他们永远健康快乐！在这论文即将完成的时刻，我的心情是特别激动的，因为无论是从开始进入课题还是到最终论文的完成，都有身边的朋友给与的帮助和照顾，是他们在我失落的时候给了我信心。所以在这里，我也要同样的感谢四年来一直陪伴在我身边的朋友们！