商业地产运营模式研究-以万科为例

　　摘要：21世界以来中国房地产一直以来投资热，开放热，建设热的“三热”发展速度使其高于其他产业，使得中国房地产业飞速增长。但近年来随时XX宏观调控，社会政策出台一系列的“限购令”、“限贷令”、“限售令”的不断推出，各家银行均在收缩对商业地产开发的贷款支持力度，使得商业地产企业的主要外部融资渠道受限，商业地产企业营运也面临资金紧张，资金链断裂，绩效不断下滑等诸多阻碍。中国房地产业被迫进入改革变型阶段，商业地产市场增速放缓，供求关系正在潜移默化的改变。但转型既是机遇也是挑战，究竟如何才能正确匹配当前房地产商业地产的需求并保持可持续的增长呢？

　　本文将采用文献分析法、案例分析法来进行研究，来探究商业地产行业在选择转型轻资产运营模式时该如何抉择和转型过程中应该注意哪些方面。以分析万科商业地产由重资产转型成轻资产的转型成功案例，通过对其进行研究，总结中国商业地产究竟该如何选择适用模式，明确核心竞争力，完善融资渠道，发展地产金融。

　　关键词：商业运营模式；战略转型；轻资产；重资产

　　1.选题背景

　　进入到21世纪以来，为了促进房地产行业平稳健康的发展，国家对房地产行业进行了多举措的调控，如严格的限购限贷政策等等。2018年3月5日，xxxxxxxx在XX工作报告指出，国家将针对各种住房需求提供差别化的调控政策，深化“让房地产回归住人的商品属性”的理念，去库存政策依旧要保持一定的节奏。随着国家政策和市场环境的不断变化，过去的房地产发展模式逐显颓势，由于房地产重资产运营模式下资金占用量大，现金流压力也会升高，与此同时受制于银行收紧房贷，有的房地产企业甚至出现资金链断裂的情况，因此一些房地产企业开始选择向轻资产运营模式转型。

　　万科集团是国内处于领先地位的房地产开发企业之一，也是率先实施轻资产运营模式战略转型的公司之一。万科集团在2013年之前采用重资产运营的战略发展方式，虽在早些年取得了一定的业绩，但随着市场情况的不断变化，税后净利润增长率不断下降，资本总额增长率也在放缓，公司为了维持以往的发展态势，准备进行轻资产运营模式战略转型。在2013年年报中首次提及“小股操盘”的概念，在2014年正式踏上转型之路。万科集团的轻资产战略转型具有一定的代表性，是综合国外经验和国内实际情况的产物，对国内房地产商具有一定的借鉴意义。8

　　2.研究意义

　　（1）理论意义

　　从理论意义来看，通过对万科集团案例分析，对房地产轻资产运营模式的研宄成果进行扩展和补充，为更深入的研究轻资产运营模式与企业的业绩、财务风险之间的关系提供借鉴。

　　（2）现实意义

　　从现实意义来看，本文分析了万科集团轻资产运营模式的转型以及效果评价，可以发现万科集团潜在的发展问题，同时可以为同行业企业轻资产运营模式转型提供相应的参考和建议。8

　　1.轻资产文献综述

　　Ａｍｉｔ（１９９３）人为，这些资源包括专利产权、客户关系、企业文化、运营能力、人力资源等无形资产。ＳｔｅｗａｒｔＣＭｙｅｒＳ（１９７７）人为轻资产运营模式可以提升企业生产经营的效果。原因在于轻资产运营模式下企业融资成本降低，同时加强核心竞争力的建设，使得企业价值得到提升，发展着眼点在优势资源上，提升资本投资的有效性，以此来获取高额的资本投资回报。

　　白仁春（２０１４）认为，轻资产运营模式是以价值为驱动的一种运营模式，强调企业整合各种资源，突出企业的核心竞争力。徐春游（２０１５）人为，轻资产运营模式就是在资源有限的前提下，充分利用其他企业的资源，用最低的投入实现股东财富最大化的目标的一种运营模式。汤谷良、高原（２０１６）认为，轻资产运营模式是一个系统性的概念，其内容包括企业各种生产、销售流程的优化和资源的有效配置，企业依靠核心的技术和核心的产品进行盈利。张艳（２０１７）认为，轻资产运营模式具有资产形态轻盈、投资规模小、成本投入少等特点，也因此深受广大企业发展的需要。8

　　2.重资产文献研究综述

　　ＪａｙｏｕｎｇＳｏｈｎ，Ｃｈｕｎ－ＨｕｎｇＴａｎｇ和ＳｏｏＣｈｅｏｎｇ（２０１３）认为，衡量一个企业的轻重程度，一般通过固定资产在总资产中的比例来进行判断。

　　李端生、王东升（２０１６）人为，重资产运营模式是通过加大对固定资产，比如生产线、生产车间的投资，提升企业的运营能力，往往投入的是固定资产，资本较密集。某些资本密集型的产业，之所以盈利能力稍显薄弱，是因为其占用了过多的资金，产生了沉重的资本负担。郭永清（２０１７）认为，重资产运营模式的企业通常使用总成本领先策略，聚焦于成本和费用的控制，该种战略方式要求公司必须高效率地使用资产以降低资产折旧摊销所形成的固定成本，同时这种公司往往会有很高的资本需求，因此资产负债率可能相对较高。吴丹（２０１７）认为，重资产表现形式为企业的房屋、机器设备、存货等具有实物形态的资产。8

　　1.研究内容

　　本文主要通过对万科商业地产运营模式的研究，通过文献检索整理出轻资产、重资产的相关理论，结合万科集团的案例进行分析，从而得出万科集团轻资产运营模式转型成功的秘籍。为日后同行业企业提供相应的建议和参考。本文一共分为五章来进行，第一章是绪论，通过研究背景及研究意义、国内外文献综述、研究的内容和方法来进行；第二章是相关理论概述，通过对轻资产理论、重资产理论来进行；第三章是商业地产转型的背景，通过对商业地产行业背景、商业地产轻资产运营的动因、商业地产轻资产的实施路径来进行；第四章是万科商业地产转型轻资产运营模式的案例分析，通过对万科地产的简介、万科地产重资产模式、万科地产轻资产运营模式的动因、万科地产转型轻资产运营模式的可行性及效果评估来进行；第五章是结论及启示。

　　2.研究方法

　　本文采用文献研究法和案例分析法进行研究，通过去图书馆上中国知网、万方等数据库下载查阅相关文献资料，并整理得出自己课题的理论依据；结合万科地产轻资产运营的成功案例进行评估得出结论。

　　传统的中国房地产企业的运营模式是从土地购买的筹资到最后的运营管理全部都由一家开发商独自完成，是一种比较集中的开发运营模式，这种模式也就是我们所熟悉的重资产运营模式。企业重资产经营模式的基本流程是企业首先从银行取得贷款购买土地，然后在建造房屋的同时，向社会进行房屋预售，在拥有足够的现金流量之后再利用这些资金进行新一轮土地的购买开发。由此我们可以看出重资产经营模式比较重视对地产的储备，进而赚取土地资产升值的利益。以万达商业地产为例，通过对房地产销售产生的资金用于兴建万达广场，而建成后的万达广场通过收取商户的租金，来赚取更大的利益，这样利用城市综合体在周围建立写字楼、公寓、商铺等配套设施以及依靠出租获取租金或者销售商业物业来获取收益的方式，便是中国房地产最重要的开发方式，也就是典型的重资产运营方式。6

　　欧美商业地产轻资产运营模式已经是其地产企业运营模式的主要组成部分，因此相较于中国就成熟得多。在轻资产模式下，房产企业对开发的流程进行分工合作，不再对所有过程大包大揽。从最开始的土地拍卖一直到房屋的销售和后期的物业管理都分配给更加有优势的公司去实施。地产公司不能去运行全部的业务，而是把不同的项目分配给更加具有优势的企业去实施，从而使整个工程更好地发展，达到利益与效率双赢的局面。企业利用轻资产模式的运营从而达到低投入、低风险的目标，同时也可以获得较高的回报率。

　　从轻资产的概念可以看出，唯有企业的核心，才能换取高额利润。由于商业地产市场已经逐渐成熟，土地及物业的增值已经逐渐减缓，其资本成本增长速度远远大于物业和土地的速度，所以需要对重资产的经营方式进行转变。因为市场的高度分工，商业地产可以凭借其自身具备的资源和长处，管控每个项目的实施者，充分发挥自己的优势得到更高的利益。

　　鉴于此，本人认为轻资产是指具有异质性的、能帮助企业获取竞争优势的无形经济资源，较多体现在企业价值链中的价值增值环节。而轻资产运营模式指的就是以轻资产为核心资源进行生产经营的一种运营模式类型，将企业有限的精力、财力集中于价值链中的价值增值环节，利用自己的优势寻求互补的合作者，将自己的非核心环节进行外包，降低资金对企业发展的限制，最大化企业的价值创造能力的一种运营模式。6

　　地产业务的发展会反作用于经济环境，大背景下的经济状况决定了地产企业的成长程度以及资金是否充足。在经济良好的状况下，刺激地产行业的经济增长同时使收益呈现上升趋势，此时存货以及资金运转情况都呈良好趋势，房屋的销售额也比较可观，这也促进了企业资金的迅速回笼。当大背景下经济状况不太好时，会导致销售状况不太乐观，如果因为某个环节资金不到位，没　跟上产业链的步伐，可能会使企业的资金出现困难。国内相关部门对于市场的管制干涉比较多，这些宏观条件也是影响房地产业务发展的重要原因，会对房地产行业市场造成较大的影响。国内地产业务飞速发展后，XX一直通过调控来对该行业进行管制，管制对象比较多元化，也不再受限于土地、财政以及税收等。先前地产行业景气的时候，有关部门为了激励房地产业务发展颁布了许多福利政策。当然也采取了多种手段来抑制地产业务过快成长，导致房价猛增现象的出现。最近几年，国内对地产行业进行的宏观调控主要是合理化的引导、规避风险的出现以及对库存的控制等，以针对行业内存在的主要问题。

　　根据WIND相关资料显示，2018年82家国内拥有A股的地产公司，其集资的现金流比2014年减少了68.2%，所产生的利息成本在集资中所占比例有所提高，与该行为所产生的现金流相对在同一水平线上。因此可以知道，地产行业的发展与宏观调控有很大联系，当前宏观调控下该行业资产状况还是比较紧张的。13

　　1.融资渠道单一

　　地产行业要想保证资金链的稳定运行，少不了源源不断的资金流入，这就要求金融市场作为其后盾，不断注入新的投资力量。

　　从表1-1可以看出，企业资金占比比较多的还是国内贷款。对地产行业而言，融资的方式过于简单，其主要集资来源就是银行贷款，这样给企业本身带来的风险就比较大，一旦融资出现问题就会给企业造成损失。

　　2.现金流运转不畅

　　毫无疑问，地产行业的发展需要土地资源以及固定资产的储备，所以显然必须具有大量资金。只有资金到位才能让企业得以不断发展，迅速完善所需设备，从而在其他竞争对手面前占据优势。

　　第一，大量的资金需求。商业地产公司从最初的购买土地，到中间的开发建

　　设，以及后期的招商工作是否能够顺利进行，这与企业背后的经济能力有着密不可分的联系，房地产公司对于资金链的需求十分巨大，为其他众多行业之最。

　　第二，周转时期比较长。房地产正在出售或出租的过程中，这个时候是没有办法马上就创造利润的，必须得等到出租或出售这个阶段结束后，才能够回收资金，为公司赢得利益，地产项目资金周转缓慢导致了地产企业具有资金周转期较长的特性。

　　第三，资金占用风险大。面对企业内部的管理状况和财务变化以及市场的整体改变时，公司的高层很难根据这些因素的改变而及时的制定新的条例来面对，这样就会加大资金的投入力度，占用资金的风险性也因此有所增强。13

　　3.行业竞争日益激烈

　　自我国在2001年加入WTO，导致了国内外的经济交流沟通加深，一些国外已经非常有名的房地产开发公司正在运用他们充足的资本以及完善的管理体系在向中国迈进，正是因为他们自身所具备的这些优点，在中国广大的房地产市场上可以正式放开手脚，完全地利用条件来发展壮大，这就大大影响了我们本土的房地产开发公司，减少了他们的市场占比，自然利润也就直线下降，对于我国的房地产公司来说是一个很大的挑战。13

　　1.售后回租

　　售后回租形式上是一种销售行为，但其本质是通过协议安排实现融资的目的，实质为一种融资行为。主要业务模式为将自有设备、房产等卖给交易对手方，取得资金流入，然后再向对手方租回该资产继续使用，承担相应租金。13

　　2.房地产信托投资基金

　　REITs是国外商业地产企业在实施轻资产运营模式的常见选择之一。RITSs

　　也就是国内所说的房地产信托投资基金，是信托公司、投资者、地产商等多方合作的一个产物。其商业模式主要为信托公司先发起一个信托投资计划，多为股份有限公司或信托计划的模式，以受益权凭证或股权等多种形式由投资者认购，然后对地产项目进行直接投资或为地产项目提供抵押贷款。13

　　3.商业信托

　　商业信托是以新加坡为主的境外资本市场为满足商业地产项目的融资需求而产生的一种融资工具。商业信托工具可以将待开发和未完工的地产项目，但与REITs相比，却没有将不低于90%的租金支付给投资人的限制。尽管房地产商业信托融资也存在一些流动性、销售推广手段等方面的制约和缺陷，但其监管等宏观环境仍比其他融资渠道更为宽松。13

　　4.合作开发

　　合作开发是能有效降低商业地产项目开发资金需求的一种方式。一方面，如万科、万达等国内大型地产公司，在长期摸索与积累中，已经形成了一套非常成熟、高效的商业地产的操作模式，内部也培养起来大量的专业人才，资金已经不是其项目成败的关键因素，但却会限制其在全国范围的快速扩张。另一方面，一些资金充裕的专业投资机构有涉足商业地产的意向，但是又分身乏术并且缺乏项目运作经验，或者一些地方性地产商有资金但缺乏运作大型商业地产项目的经验，双方一拍即合、实现共赢。13

　　1991年万科公司在深圳证券交易所挂牌上市，万科企业股份有限公司是中国大陆首批公开上市的企业之一。2013年万科集团定向增发集资1.27亿元，万科集团着眼于跨地域性的房地产开发，并逐渐将业务重心向房地产业务转移，时至今日已经成为国内专业化最强的房地产开发企业之一。经过三十多年的发展，如今万科集团开发类型广泛，项目分布中国大陆66个城市，主要涉及北京、上海、广州、深圳等一线城市。2016年万科集团首次跻身《财富》“世界500强”，经过三十多年的茁壮成长，己经慢慢成长为国内首屈一指的城乡建设与生活服务商，公司核心业务和固有优势主要集中在住宅开发和物业服务两方面，在商业开发和运营、物流仓储服务、租赁住宅、产业城镇、冰雪度假、养老、教育等领域万科集团也在慢慢探索中，为更好的服务人民美好生活需要、实现可持续发展奠定了良好基础。10

　　万科地产的关键品牌产品由单体变为组合体，再到后来的城市综合体，并且依靠城市综合体的独特模式取得了巨大的发展。无论是单体、组合体，还是城市综合体，商业地产的投资建设以及管理全都是由企业自己完成。建设一个城市综合体，销售组合体内的写字楼和住宅等。万科地产产的这种运营模式是典型的重资产运营模式。

　　万科地产重资产经营模式之所以可以一直存续，关键的一点是依靠低廉的地价，实现高额销售利润。通过大比例的住宅销售，实现高周转率。万科地产拥有的高效团队，拿地之后快速开发、快速营业、高速周转是其运营的核心因素，这都是其重资产模式得以成功的保障。在过去数十年房地产行业黄金时期，房地产行业金融工具相对单一的大环境下，万科地产的重资产运营模式对中国商业地产行业的影响及其深远，“租售结合”、“以售养租”成为众多商业地产企业切入地产行业的首选方案。10

　　1. 拓展融资渠道，降低成本

　　2015年之前，在万科的负债结构中，银行信贷占比长期稳定在40%左右，是万科最重要的外部融资途径，并且信贷规模也保持着大幅增长态势（见图3-3）。虽然万科和诸多银行长久保持着密切、深度的合作伙伴关系，并且在其与中国建设银行、中国农业银行，还有相当一部分授信采用的是信用担保方式，在银行信贷方面的信誉度很高。即便如此，国家接连出台的关于商品房的限贷政策，也使得万科在融资方面遇到了瓶颈。在信贷融资之外，销售回款融资方式也是商业地产企业进行融资传统途径中的一种，并且通常采取配套住宅地产的形式运营。所以，企业可以凭借“以售养租”，使得更多现金回流，保证企业稳定运营和持续发展。万科多年来亦是如此，但这种方式融资规模趋于稳定，无法满足万科地产日益扩大的融资需求。10

　　由此可见，受地产行业政策调控的影响，商业地产市场热度不高，万达商业

　　地产的预收款融资比例也不断缩减，而需承担本息压力的银行信贷融资比例也在

　　不断扩大（如图3-4）。尽管万达商业地产盈利能力较强，但是在当前的资本结构下，公司仍然拥有大量的刚性债务，融资成本及还款压力持续增加。

　　2. 规避市场波动，分散风险

　　由图3-5可以清晰的看出，尽管房地产行业的整体主营收入整体呈上涨趋势，但行业的利润率在2010年就达到了顶峰，之后快速下降，降幅近40%，与营业收入的趋势相背离。这在一定程度上反映了虽然房地产市场规模虽然仍在不断扩大，但企业的盈利空间持续缩窄，行业整体风险增大。因而，在维持稳定的现金流量、降低经营成本以外，分散经营风险，把风险控制在最易于掌控的适当区域内，这是万科地产当前转型轻资产运营模式的一个关键因素。10

　　3.加大扩大规模，抢占有利市场

　　地产行业在重资产运营模式下资金回笼需要很长的时间，使得抢占新市场的速度大大被限制了，对比之下，轻资产运营模式更加适用于商业地产企业，降低资金的需求量，加速抢占未开发的市场的步伐。企业想要持续地获得收益，扩大市场占有率，就要有能合理匹配企业内外部经营状况的运营模式。而轻资产模式可以在分散风险的同时降低运营成本，因而利于企业的外部扩张。10

　　1. 品牌经营能力

　　万科地产在我国地产行业内是极具口碑的，也便形成其强大的品牌价值。从企业创立到现在，万科地产积攒了众多推崇者。总体来讲，万科地产经历了几十年的发展和沉淀，从开发、建设、管理到招商都极具竞争力，也正是这些使得万科被各界认可，从而极具品牌优势，这为其转型轻资产运营模式创造了非常有利的条件。万科地产依靠品牌在招商上存在巨大优势，长期合作的品牌商可以确保商铺的高入驻率，不仅节省了招商成本，也形成了良性循环。18

　　2. 规划设计能力

　　我国第一家商业地产规划研究院就隶属于万科地产，也是国内仅有的专门致力于规划和设计综合商业中心项目、高级酒店项目以及旅游度假项目的组织机构。该规划研究院汇集了专业设计领域的专家，成为了万科地产的有力法宝。万科地产对其开发过程实施严格控制，18个月的开发周期保证其高速运转各个项目各阶段时间紧扣衔接，达到收地即开工，开工即建设，竣工即开业，开业即满铺的效果，以便满足万达追求快运转、快拿地、快开盘的发展目标。18

　　3.商业管理能力

　　商业地产项目在建设完成后，仅凭良好的规划并不能带来源源不断地现金流，商业管理能力就变的尤为重要。商业管理通俗来讲是对已经开业的商业整体进行管理，万科地产卓越的商业管理能力源于成立了专门的管理公司，提供了广阔的平台，汇集了优秀的人才，这些行业精英负责全国范围内3520万平米的自持和销售物业系统。万科地产不仅集聚了商管精英，还握有大量商业资源，所以万科地产全国区域内的众多项目的招商、策划和营销推广都由该公司接手。18

　　4.营销定位能力

　　体验式消费很可能是将来商业升级的方向，在了解客户的消费偏好和消费习惯，精准匹配符合客户的服务，逐渐增加客户粘度。万科在这一点上，虽然还处于起步阶段，但是基于万科地产的O2O发展方向，以及收购快钱公司，万科地产己经逐渐向互联网试水。基于线上O2O建设，万科地产可以掌握客户真实的消费情况，知晓客户的喜好，配合广场的会员资料和消费动态，更好的做好商品服务，有针对性的引进品牌。未来的万科地产，依托大数据资料，可以实现定位更加准确的营销，增加顾客的体验感，提升流量。18

　　1.现金流充足，债务结构改变

　　万科地产转型后，不仅降低了资金的需求量，还通过分享租金获得稳定现金流。轻资产类项目在资金方面可以说是“开源节流”，“开源”是说轻资产类项目一旦开业，就会有稳定的租金收益，同时万达商业地产从中享有份额，可以获得稳定的现金流入。“节流”是说开发轻资产类项目不需要自己进行出资，完全由对方进行投资，节约了大量的自有资金。如图4-3所示，万科地产转型前的三年，即2012年至2014年，经营活动现金流量总体呈现一种下降趋势，2013年最低为68.07亿元，仅有2012年114.81亿元的一半左右，虽然2014年略有回升，但仍低于2012年，且处于较低的水平。2015年实行转型之后，当年的经营活动现金净流入直接飙升至319.10亿元，比上一年增长了261.30%，而且在2016年仍然在增长，达到了379.76亿元的水平，大约是转型前的四倍还多。从这些数据中明显可以看出，实施转型前后，经营活动现金流差别很大，实施轻资产运营模式对现金流存在明显的正向影响。原有的现金流量虽然可以使得企业继续经营下去，但是满足万达商业地产快速扩张的要求，无法匹配大规模扩张的发展速度。所以，转型轻资产运营模式不但减少了企业自身的资金压力，还获得了充足的现金流。

　　如图4-4所示，万达商业地产的负债结构自15年实施转型策略后有了明显的改观。银行借款的比例大幅下降，2016较2014年银行借款的比例下降了约一半。相对而言，其他负债所占比例大幅上升，在2016年时突破了50%。由此可见，万达商业地产在大规模扩张的同时不受资金约束，同时还降低了银行借款的依赖性。

　　2.合作开发项目，投资风险降低

　　万科地产自2015年刚转型轻资产运营模式，推出合作开发方案，就有众多的投资机构主动寻求合作，由投资人出土地出钱，项目用万科地产的品牌并且负责后续所有环节，开业运营后的取得的租金按照三七开的比例分配，万科地享有三成。2017前两季度共计签约的轻资产类项目26个，可以预见未来良好的发展态势。万科地产的轻资产类项目不用自己出资，减少自身资金投入，省去资本化环节，从源头上就减少了债务危机，并且后期的设计建造以及招商运营几乎没有风险，项目开业后万科地产享有租金收益，可谓是旱涝保收。可以说万科地产的轻资产模式将开发风险进行转嫁，大大减少了行业波动对收益的影响。有的合作伙伴不仅出资还出地，并且地段都很好，所以这种合作模式不但实现双赢，使得万达商业地产省去了资本化和获得土地的环节，还能分得租金降低风险。18

　　3.收入结构优化，收入质量提高

　　自2015年轻资产战略正式实施，万科地产的收入结构开始优化，对于传统物业销售的依赖降低，服务类收入占比上涨。万万科地产2016年营业收入同比降低1.67%。其中，物业销售收入同比降低6.4%（见表4.1），而商业服务收入同比增长20.78%。虽然收入下降，但2016年万科地产营业利润却实现同比增长12.13%，不得不说这得益于商业服务收入的高增长和高利润率。18

　　万科业绩的提升正是转型带来的结果。一是商业租赁收入大幅增长。2015年、2016年物业租赁及管理收入同比增长33.29%、20.78%，业务发展迅猛。二是物业租赁及管理服务的营业毛利率高达80%左右（见表4.2），远超物业销售业务。轻资产类项目取得租金收益除了缴纳25%的所得税，没有其他税负，完全是净利润，所以今后随着轻资产转型的进一步深入，万科地产的收入质量更高。万科地产自转型之后的几年，租金收入每年都保持高增速，在全球的商业地产行业来说都是首屈一指。由此来看其盈利能力也将进一步提高，收入结构逐步优化，实现地产公司向服务公司的华丽变身，实现去地产化。18

　　1.结合自身竞争优势，选择轻资产运营模式

　　商业地产企业的“轻”和“重”两种运营模式各有特点，每个企业都要根据外部经营环境和内部竞争优势理智抉择。在外部市场活跃时，房价不断爬升，开发房地产项目收益远大于资金成本，这时大量融资借款利用杠杆可以获得大规模收益，重资产运营模式也可以使得企业快速发展。但是，当外部市场热度下降，房价趋于稳定或者成本上升，整个市场频繁波动时，商业地产企业要规避风险谋求稳定或快速发展，那么轻资产运营模式是更优的选择。目前，我国房地产市场因多重因素的影响频繁波动，金融工具日新月异，也为转型轻资产运营模式提供了条件。

　　2.商业及工程管理信息化，保证轻资产运营模式顺利推进

　　商业地产企业确认转型轻资产运营模式后，选择了匹配的轻资产运营模式，确定了合理的实现途径，即便这样也并不是就一定可以顺利转型成功，还需要更进一步的策略探讨。万科地产得以顺利转型，并且甚至可以提前达到转型目标，是由于即合理选择了实现途径，还结合了其他实施策略，保证了转型顺利推进。

　　3.适合的轻资产运营模式能深塑核心竞争优势

　　万科地产经过数十年的发展，在市场中积攒了无数良好口碑，在国内积聚了较高的信誉，已经形成了一定的品牌实力和运营管理能力。万科地产转型轻资产运营模式，其实就是将利润率较低的业务剥离出去，保留核心业务。根据国家政策和企业的未来发展战略来在选择对部分资产进行剥离，维持企业核心竞争力，保持品牌的持续创新从而提高品牌的长久竞争能力，及时应对市场的快速变化。在适当时机对资产进行理性剥离，对企业的长期发展起到促进作用，同时有利于企业整体经营绩效的提高。万科地产转型轻资产运营模式之后，可以集中发展“轻资产”，深塑核心竞争力。加上轻资产运营模式下业务规模翻倍增长，更加快“轻资产”的输出。

　　1.整合优势资源，选择适用模式

　　重资产运营模式之下的商业地产企业经营压力变大，大量问题随之而来，如净资产收益率下降、融资难度加大以及现金流压力增加等问题，因而众多企业纷纷开始考虑转型。但是盲目转型轻资产运营模式并不可取，极有可能将企业基业毁于一旦。在轻资产运营模式下，核心竞争力和生产经营效率被放大，并且原有的传统优势可能会弱化，所以商业地产企业想要转型成功必须在转型前慎重考虑，明确优势竞争力，整合优势资源。企业需要对自身的核心竞争力进行评估，考虑转型是否存在可行性，不可全部照搬万科地产的转型实施策略实行转型。只有基于自身优势的轻资产之路，才能走远走踏实。

　　2.明确核心竞争力，发掘潜在轻资产

　　万科地产的核心竞争力表现在突出的品牌影响力、优秀的规划设计能力以及出色的运营管理能力。相较于同行业的其他企业，无论是项目的规划设计还是运营管理都更有优势，因此万科地产不仅在重资产运营模式下有生命力，转型后仍然能够稳定持续的发展，并且加快了扩张的步伐。若想成功转型轻资产运营模式，首先要清楚的了解自己的核心竞争优势，加以培养成为潜在的轻资产，利用优势实现轻资产运营模式的转型。企业在发展过程中树立明确目标，打造核心竞争力，发掘潜在的轻资产。如定位为“品牌引领型”的企业，关键在打造企业品牌，重点关注企业形象和服务，大力投资品牌建设，提高品牌知名度和声誉，利用品牌效应赢得市场。

　　3.完善融资渠道，发展地产金融

　　商业地产项目的前期投资巨大，且投资回收期长，所以至关重要的一个环节就是融资，融资是否成功直接影响项目能否顺利进行。近年来，银行贷款政策越来越严格，使得商业地产行业无法再依赖银行贷款，发展受到的很大的局限。所以商业地产企业在寻求转型时，解决资金来源是关键。万科地产转型轻资产运营模式，主要通过与第三方机构签订协议，以合作形式引入出资方来解决资金问题，同时还有分散风险的效果。以此可见，未来商业地产企业进行多元化的融资可以有效突破资金的约束，更好的匹配企业发展战略，实现高速发展。

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