“以房养老”模式的国别比较及其对我国的借鉴作用

1.引言

1.1选题背景

1.1.1人口老龄化问题日益严重

按照国际上制定的人口老龄化标准，如果一个国家（或地区）60岁以上的老年人占全国总人口的比重达10％，或者65岁以上的老年人占总人口的比重超过了7％，那么这就表示这一国家（或地区）已经进入老龄化社会。如果以这一数据作为判断依据，那么我国早在1999年时就显现出人口老龄化的态势。根据中国发展基金会发布的《中国发展报告2020：中国人口老龄化的发展趋势和政策》测算，我国65岁以上的老年人将在2025年，也就是在第十四个五年规划完成时占到总人口的15%；并且将于2035年，突破3.1亿，这表示我国的人口老龄化将会进一步加深。

与发达国家相比，我国进入老龄化社会的用时短、且人均GDP较低，应对人口老龄化的经济实力相对较薄弱。目前，中国老年人口基数大且仍处于快速增长的趋势，而由于缺乏完善的养老金制度以及存在养老金缺口越来越大等问题，使得XX和社会公众不得不重视养老问题。

1.1.2住房在实物资产中占比高

当前我国经济快速增长，人们对于住房的需求也越来越大，不论是用于居住还是投资，“炒房热”已成为社会一大热点话题。

在我国城镇居民家庭的实物资产中，74.2%为住房资产，该比例高于X居民家庭28.5个百分点，而根据全球经济指标网的数据，发达国家的住房在实物资产中的占比大部分在60%左右，这表示我国居民家庭住房资产比重偏高。因此，高比例的住房拥有率为我国实施以房养老模式提供了必要的条件。

1.1.3传统的养老模式面临挑战

当前，我国的养老保险体系仍存在很多问题。我国的养老保险制度于20世纪50年代创立，经过几十年的发展，从少数职工的专利发展成为全体老年人的共同福祉、从单一层次走向多层次化，成为惠及所有老年人的社会保障制度。但随着社会的发展，以及我国人口老龄化严重、养老保障制度建立时间短、养老金发放和收缴管理办法不完善等问题，使我国难以构成全面且系统的养老保障体系。知名学者郑功成认为，中国现行养老金制度已经形成的失衡利益格局和路径依赖，已无法与时代发展变化保持适应性，并陷入了日益被动的不利局面。这不仅不利于多层次养老保险体系的建设，也不利于整个养老保险制度的公平与可持续发展,这表明全面深化养老金制度改革具有严峻性、紧迫性。

其次，传统养老观念的转变也推动了以房养老模式的发展。中国自改革开放以来在各个方面都取得了很多成就，人们一直在接触新鲜的事物和思想观念。当代年轻人大部分都接受了高等教育，他们的养老观念不同以往；同时，来自工作和生活的种种压力，使他们对父母的照顾会显得心有余而力不足，这样看来，探索一种新型养老方式的必要性很大。

1.2研究意义和研究目的

当前我国老龄化问题日益严峻，社会养老保险体系的压力增大。与发达国家相比，我国人口老龄化更突出的特点为“未富先老”。中国老年人口基数大且仍处于快速增长的趋势，而养老体系的不完善以及存在养老金缺口越来越大等问题，使得XX和社会公众必须重视养老问题。国外的“以房养老”模式（也称“住房反向抵押贷款”）的盛行为我国提供了很好的借鉴作用，中国城镇居民住房拥有率的提高和XX的政策支持，也为我国实行“以房养老”模式提供了必要的条件。

“以房养老”作为一种新的养老模式具有很大的发展前景。在老龄化社会，传统养老方式需要与时俱进。通过对以房养老模式的研究和探索，一方面能够增加老年人的收入，避免陷入老年贫困危机；另一方面，这是一种应对老龄化危机的重要举措，也是对社会养老和家庭养老模式的有益补充，它既能够完善现有的养老保障体系，也能缓解由人口老龄化带来的养老压力。

本文希望通过对“以房养老”模式的研究和探索，能引起社会关注，丰富我国的养老方式，完善我国的社会养老保障体系。

1.3文献综述

1.3.1国外文献

（1）“以房养老”的可行性分析

Delho Cho和Seongrul（1997）研究了亚洲比较具有代表性的国家——韩国的以房养老模式的可行性，通过对韩国房地产市场和价格指数的检测，同时结合租房金额的价值利率，进而得出结论：住房反向抵押贷款这种养老方式在韩国完全行得通；两位学者Olivias Mitchell和John Piggott（2004）将X和日本的房地产市场以及证券市场进行比较分析，并得出日本具备实施以房养老模式的条件的结论；Productions和S. Gabriel（2002）专注于研究X的房地产市场，并对有关数据进行整理和分析，在此基础上预测出“以房养老”模式能够增加老年人的收入，得出结论：这种养老模式具有较强的可行性。

“以房养老”模式存在的问题及对策Mitchell和Piggott J.（2008）的两位研究人员着眼于反向抵押贷款之间的关系。以及由于国内市场波动而导致资产贬值的可能性。 Chiuri MC和Jappelli T（2010）基于房地产价格指数，认为保险贷款合同的条款可以降低所有者的成本并避免意外保留保险资产的机会。贷款的期限避免了所涉及的道德陷阱。

Moscarola C. F和Rossi M.C（2013）两位学者认为，长寿风险对于住房反向抵押贷款模式是一种风险因素，声称老年人在参保时可能会隐瞒自己的身体状况而影响该模式的结果，做出错误判断。Deok-ho Gho和Seungryul Ma（2004）主要分析了利率的不稳定风险对以房养老模式造成的影响，他们通过研究得出结论：由于利率变化的波动造成的损失对于金融公司来说是无法承受的。Mitchellos和Piggott J（2008）两位研究人员着眼于研究由于房产贬值造成的房地产市场波动的关系，通过研究得出，可以通过限制贷款金额上限以防止参保人在抵押期间消极维护房产的风险。

1.3.2国内文献

（1）“以房养老”的可行性分析

大部分学者认为“以房养老”模式在我国是一种可行的措施。周宇博（2014）通过实地调研，进一步分析了“以房养老”的发展现状，并通过选取具有代表性的省市，进一步分析了需求市场的发展情况，作者通过调查发现，目前“以房养老”具有较高的可行性，而且契合了时代的发展需求。周延，沈飞（2019）重点选取了较为重要的四种以房养老模式：即售房养老、换房养老、以租换养和住房反向抵押贷款，利用效用函数分析其效用，并得出结论：住房反向抵押贷款不仅为老年人提供了稳定的现金流，而且保留了老年人原有的住房环境，实现了老年人住房资产的最大效用。

但也有不少学者表示，实行“以房养老”模式仍存在风险性和不可执行性。李伟林（2006）建立了从成本和收益的角度来衡量我国实施住房反向抵押贷款的净收益的数学模型，通过数据的计算进一步得出，目前我国实施这种养老模式还有许多困境，其可行性较低。郑秉文（2018）从供需现状为切入点，进一步分析了我国“以房养老”发展存在的风险，并主要针对三种风险类型进行了全面的分析，进一步指出我国在发展的过程中应该积极借鉴其他国家的发展经验，在此基础上进一步发挥XX的宏观作用，降低风险带来的损失，进一步提高住房反向抵押贷款业务的顺利推行，促进这一新型养老模式在我国的顺利运行。

（2）“以房养老”模式存在的问题及对策

郝前进，周伟林（2012 ）认为，在推行“以房养老”模式的同时，需要充分发挥XX的扶持作用，并在此基础上市场也要给予积极的支持，这样才能够有效保障相关主体的权益，与此同时，通过给予多方面支持，能够进一步降低主体所面临的风险，促进该养老模式的持续推行。闰军，何颖媛（2013）通过对有XX参与与无XX参与的“以房养老”模式的对比分析，得出有XX参与的“以房养老”业务，能够进一步规避此过程中存在的隐形风险，与此同时，XX通过建立一个高效的网络数据平台，能够进一步收集相应的信息，进一步提高对相关主体权益的维护力度。除此之外，也可以通过培养一个三方机构，进一步保障参保人的权益。程坤（2016）认为，在未来的发展过程中，房地产行业还存在许多不可控的因素，因此相关部门需要进一步规范该行业的发展，并进一步优化现有的创新性养老金的支付方式，以促进“以房养老”模式的有效推行。张栋（2019）认为，由于传统观念和某些风险因素的存在，金融机构的供给能力较低，并且金融机构不愿意为房产价值提供担保。此外，由于政策制度建设滞后以及不成熟的交易环境等问题的存在，我国以房养老发展得较为缓慢。因此，从国外经验来看，公众的支持和认同、XX的参与和法律保障、成熟的产业形态以及多样化的产品设计等都是发展“以房养老”模式的重要保证。

1.3.3文献评述

“以房养老”最先兴起于西方发达国家，随着社会发展程度的不断深入，老龄人口所占的比重也在不断加大，这一措施的采取能够有效缓解社会面临的养老压力。就国外的研究来看，主要是以学科为界限，并通过与“以房养老”的实践进行融合研究，在此过程中总结出了发展的经验，这值得我们进行借鉴。

目前来看，我国在“以房养老”层面的发展经验不足，而且由于起步较晚，相应的研究也比较薄弱。当前国内对“以房养老”模式的研究较少，且大部分文献研究并没有将国外的制度进行详细的对比分析，对于国内试点城市的现状分析也较少。

本文将对“以房养老”模式进行理论分析，通过与典型国家该模式的实施情况进行对比，结合我国现有政策以及试点城市的实行情况分析现行我国以房养老模式的不足，并提出针对性建议。通过践行“以房养老”的发展模式，能够进一步缓解当前社会发展过程中面临的养老压力，与此同时，也能为年轻人减轻一点负担，促进社会群体生活水平的有效提高；也能弥补现有养老保障体系的不足，创新养老方式。

1.4研究内容与研究方法

1.4.1研究内容

本文将从“以房养老”模式的理论出发，对比分析典型国家该模式的实施情况，并结合我国现有政策以及试点城市的实行情况对该政策进行研究分析。

主要分为五个部分。

第一部分为引言，分析了论题的背景，并通过对相关的文献进行梳理，找到本文的的创新与不足等。

第二部分为“以房养老”模式的相关概念与理论基础。主要介绍了以房养老的相关、理论基础以及基本模式。

第三部分为我国以房养老模式的发展现状，简单阐述了前文所述的基本模式在我国的实际应用，并从中总结出当前我国以房养老模式所面临的困境。

第四部分为国外以房养老模式的比较，以及其对我国的借鉴意义。主要选取了三个国家进行了养老模式的分析，并总结三个出发展经验。

第五部分为完善我国以房养老模式的建议。从四个方面提出完善我国以房养老模式的建议。

1.4.2研究方法

（1）比较分析法：通过分析国外的“以房养老”模式，能够进一步借鉴其发展的经验，为我国“以房养老”模式的推行提供重要的指导。

（2）实证分析法：通过分析我国早期“以房养老”的发展情况，能够从中吸取并总结相关的发展经验，并针对目前推行过程中存在的不足之处，提出有关解决对策。

（3）文献研究法：通过大量阅读有关以房养老方面的文献及期刊，并搜集与分析国家相关的政策文件，使得笔者对于该问题的研究有了充分的理论基础，并使得在此基础上得出的相关经验，也更具有实践指导意义。

1.5创新与不足

（1）创新：能从较全面的角度分析“以房养老”模式，由于目前我国对该模式的推行还处于起始阶段，因此通过选取一些西方发达国家的发展经验，并通过对其进行对比分析，能够进一步找出我国“以房养老”模式和其他国家该模式发展的区别，并通过对比，分析其存在的问题以及对我国的借鉴意义，同时对我国“以房养老”模式试点城市的成效进行具体分析，并提出相关改进对策。

（2）不足：首先，由于该模式跨越了多个学科，因此在对该概念进行界定时还缺乏深度。其次，在对相关资料进行搜集时还不够全面，因此在文献梳理方面还有一定的局限，所以对该模式的介绍还有一定的提升空间。

2.“以房养老”模式的相关概念与理论基础

2.1概念界定

2.1.1以房养老

“以房养老”是指老年人由于缺乏养老资金，以自有房产为依托，在不变更其居住权的前提下，通过住房反向抵押贷款等金融工具将所拥有的房产提前变现消费，实现将固定资产变成流动资金，从而达到自我养老的目的。以房养老模式能够将老年人的房屋通过中介机构实现更大的价值，一方面保证了老年人的居住需求，另一方面也能给其带来一定的收入，在此基础上实现房屋的价值。通俗地说，“以房养老”是在保证老年人有房可住的前提下，通过借助某种金融工具或手段实现“以房换钱、以钱养老”的养老模式。它既是在老龄化社会应对人口老龄化的重要举措，也是对社会养老和家庭养老的有益补充。

关于以房养老的概念，不同的学者给出了自己的解释，但是都大同小异。“以房养老”，广义上是指老年人利用自己的房子以取得养老生活费用的任何做法（刘楠楠，2013）。“以房养老”是指，拥有住房的老年人与特定机构（如银行、保险公司或房产机构）订立合同, 把自己的房产所有权有偿转让给银行或特别设立的特定机构（如养老机构）（翟思达，2012）。

通过理解和总结，我认为，“以房养老”就是指通过银行或者保险公司等金融中介机构，将私有住房与个人养老结合在一起，并“以房生金”的新型养老模式。

2.1.2住房反向抵押贷款

“以房养老”从狭义的层面来看，是老人进行住房反向抵押，这种模式区别于传统的住房抵押，该制度具体指：已经拥有房屋所有权的老年人将房产抵押给类似于保险公司或者银行等金融机构，然后该金融机构会根据老年人的现状和房屋的特征进行综合全面地评估后，按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按人的平均寿命计算，按照每月或者每年的支付方式将现金支付给借款人；当借款人去世后，金融机构便获得该房屋的产权，可以将其进行销售、出租或者拍卖，以偿还贷款的本金和利息。

2.2理论基础

2.1.1生命周期理论

生命周期理论主要内容有：在生命周期的不同阶段，收入水平的不同；消费者的消费行为取决于一生中的全部收入。人在刚参加工作时收入较少，往后逐渐增加，到中年时期的收入达到最多，退休后的收入又降了下来。因此，为了达到在不同阶段消费基本平稳的目的，我们充分的考虑不同阶段的相关因素。当收入高时，要适当进行储蓄；当收入低时，要进行反向储蓄，总的约束条件就是要实现生命周期内总收入与总支出的相对平衡。该理论的基本思想就是：一个理性的消费者是在很长一段时间内计划消费和储蓄行为的，应将全部收入在整个生命周期内进行最佳配置，对消费做出合理安排，以实现个人效用最大化。

生命周期理论为以房养老提供了理论依据，对于大多数家庭而言，住房是家庭内部占比较大的资产，它属于不动产，具有很大的价值，但是由于过去缺乏灵活有效的转换工具使房屋交易难以变现，因此之前在运用生命周期理论统筹安排储蓄与消费时，大部分家庭只考虑金融资产而不考虑住房资产，大多数老年人将房产仅仅作为遗产留给后代。随着住房反向抵押贷款的推出，房产这种不动产资源得到合理分配和优化利用，从而丰富和发展了生命周期理论。这样来看，如果一个人年轻的时候通过抵押贷款的方式购买住房，他至少能在退休前把贷款还清，并拥有了该住房的全部所有权；当他退休后，收入下降，则又可以把住房反向抵押给特定的金融机构以获得养老金，这就达到了“削峰填谷”的目的，也实现了生命周期中收入和消费的最佳平衡。

2.1.2产权分割理论

产权包括了多种类型，不仅包括了所有权，也包括处置权等，它是一组权利的统一体。产权分割理论的实质在于：由于产权具有多样性的属性，因此在一定范围内将产权进行分散，并且使其由不同的主体来进行掌握，能够进一步提高其价值，并使得不同的主体都能够从中获取相应的效益。

在房产领域，产权分割比较适用，目前社会上普遍存在的房屋出租就是对于产权的分割，这种模式能够进一步实现房屋的价值。而“以房养老”模式也进一步践行了产权分割理论，通过将房屋的产权进行分割，可以通过反向抵押贷款来为老年人的生活提供保障，一方面老年人可以在原有的房屋中居住，另一方面也可以获取足够的养老金，这种居家养老模式进一步满足了老年人需求。具体来看，首先包括售房养老，通过出让房屋的所有权，能够进一步获取良好的养老服务。其次包括了以租换养的形式，通过将房屋的使用权进行出纳，进一步获得养老服务，保障自己的老年生活。因此通过将产权分割理论进行积极的运用，能够进一步促进“以房养老”模式的推行，也能为社会的发展提供新的生命力，并在此基础上促进养老问题的解决，为社会的和谐发展提供坚实的基础。

2.1.3资源优化配置理论

资源优化配置理论是研究特定的经济单位如何优化资源配置和合理利用以实现最大效用的理论。资源的优化配置是建立在合理配置、经济和社会的可持续发展，以及以整个社会经济的协调发展的基础之上的。家庭是社会的细胞，如何使家庭的经济资源得到合理利用是近年来着重关注的问题。相关学者就曾表明过，家庭活动中也存在着经营目标，其目的在于优化家庭内部的各种资源，并在满足家庭成员需求的基础上，实现收益的最大化。

以房养老模式和之间的联系在于：住房和养老对于人类而言是至关重要的两件事，资源优化配置理论将这两件事与每个家庭的经济融合在一起，能够进一步优化资源的利用。在此过程中，由于房产在总体资产中占据了较大的比重，而且其难以实现流动，因此通过住房反向抵押贷款，能够通过第三方机构将这一不动产转化为货币资产，并为老年人提供合理的养老服务，使得这一家庭资源得到了优化配置，而且也为该模式的推行提供了保障。

2.3“以房养老”的基本模式

2.3.1售房换养模式

售房换养即老年人将自己的住房进行出售，并让相关机构对房屋进行合理的估值，以此为依据，给予老年人一定的资金，以保障其享受养老服务。具体来看，主要包括三种方式：

首先在售房以后，老年人通过获取一笔资金进入到养老院进行养老，其次通过售房手段，老年人可以获取相应的资金，并用这部分资金来购买更小的房屋，以此来获取多余的资金进行养老，最后通过出售自己的房屋获取一定的资金，并用这部分资金进行租房，这样可以有闲余的资金来帮助自己养老，以上三种方式都能够使老年人获取一定的资金，并用这部分资金有效的保障自己的老年生活，而且会使得其生活水平得到进一步提高，充分的将房产资源进行了合理的利用。

2.3.2租房换养模式

租房换养是指通过出租自己所属的房屋来获取一定的租金，以此来获取额外的收入。具体来看，这种出租主要包括两种形式，第一种是将自己的大房屋进行出租，并用这部分租金来租一个更小的房子，由此来获取多余的资金进行支配。第二种是用租房的资金进入养老院，以享受更好的养老服务。具体来看，这种房屋租售的方式，能够使得老年人获取更多的支配资金，有效提高其生活的质量，并进一步保证自己的生活水平。

在这种发展模式下，老年人通过出让房子的使用权来获取一定的收入，在此过程中其所有权还是归自己所有。这种方式的操作性比较强，而且社会群体的认可度也比较高，这正是由于其存在的风险较小，因此大部分老年人都会采取这种方式来进行养老。

2.3.3商业化养老保险模式

商业化养老保险模式，是由保险公司开发的商业保险，该模式创新性的将住房反向抵押和老年人养老保险结合起来。其基本方案是：60到85周岁的老年人将自有的独立产权房进行抵押，并获取一定的保险金额。在老年人去世之后，这部分房产就归抵押公司所有，这种方式能够进一步提高老年人的生活水平，一方面能够保证老年人的居住需求，另一方面也能使其有一部分充足的资金来进行养老，进一步保证自己的养老水平。而且在此过程中，老年人也一直拥有对于房屋的所有权，除此之外，由于这种商业化的模式受到了相关政策的保障与社会的监督，因此在此过程中老年人可以规有效避风险。但是由于这一方式是以盈利为目的的，因此在此过程中需要通过监督机构的介入来保障相关主体的权益，并在此过程中提高为老年人进行服务的效率。

3.我国“以房养老”模式发展现状

3.1“以房养老”模式在我国的实践

3.1.1上海市售房换养模式

为积极应对目前社会存在的老龄化问题，上海市采取了积极的“以房养老”模式，例如公积金管理中心就推出了相关的业务，以进一步更新现有的售房养老模式。具体来看其内容如下，针对65岁以上的老年人，其可以将自己所有的房产进行出售，出售对象为上海公积金中心，通过与老年人商定一个合理的价格和出租的期限，能够进一步保证老年人的老年居住需求和养老需求。这种返租的形式，能够进一步保证老年人的养老需求，而且如果老年人在租期内去世的话，其子女也可以收回已经缴纳的租金，这种模式通过将资金进行变现，能够满足老年人养老需求。

该模式的优点在于：老年人的自主性较强，而且这种方式比较容易操作，但是在运行的过程中也有一定的不足之处，首先在签订协议之后，房屋的所有权进行了变更，由于变现时间较早，可能会在此过程中享受不到房屋升值的收益，可能会在一定程度上损害老年人的相关权益，其次这种模式的推行阻力比较大，同时没有充分考虑财产继承的问题，因此可能会在推行的过程中存在一定的纠纷，因此面对此发展背景和实际的发展情况，这种“以房养老”方案的推行并没有持续下去，并于2010年终止。

3.1.2北京市租房换养模式

北京于2007年推进了租房换养的相关业务，老年人通过出售房屋的使用权，以此来获取一定的资金进行养老。具体来看，首先其中针对的群体是60岁以上的老人，在施行的过程中，老年人需要向养老服务中心提出申请。其次通过第三方机构出售房屋，并且双方通过签订合同，以保证各自的权益。最后老年人用获取的租金来进行养老服务的购买。总之在这种租房换养的模式下，老年人有了更多的可支配资金，并且可以进一步享受到优质的养老服务。但是在此过程中，老年人一直保有对于房屋的所有权，这种模式在最初的推行过程中确实得到了老人的欢迎，但是由于后续的签约人数不断减少，最终无法持续推行。

3.1.3幸福人寿保险公司推出商业养老模式

幸福人寿保险公司通过结合时代的发展特征，推出了以房养老的保险业务，其具体的运营方式为：通过将房产抵押给保险公司，相关主体能够获取一定的年金，在此过程中老年人用这部分资金可以保障自己的养老生活。但是如果老年人去世之后，其房产就会归保险公司所有。在推行的过程中，这种商业养老模式的目的就在于盈利，因此并没有得到社会群体的认可。

该计划的推行在制度层面进行了设计，但是没有在社会中进行积极的实践，其原因在于，我国保险公司不能进行贷款业务的办理，而且这种模式受到了金融业主管部门的质疑，因此这在一定程度上是由于受到了政策的局限，而且此模式的推行可能会进一步扰乱市场的秩序，威胁经济市场的和谐稳定发展。

3.2我国面临的主要问题和困境

由上述几个例子我们可以看出我国以房养老模式发展状况不太良好。第一个问题在于参保人数过低。在第一批试点过程中，四个城市只有78人投保，在三年之后，即2019年，年中投保人数只有186人，而且大部分投保人均为无子女的孤寡老人，其平均年龄为70周岁。

第二个问题体现在相关金融机构的参与度不高，在2014年进行以房养老模式的试点推广时，只有一家保险公司推出了相应的产品，到了2016年，才有第二家公司推出相关的产品，但是在后来发展过程中，并没有其他的保险公司参与。在这一模式的推广过程中，我们也可以看出我国以房养老模式的推行还有较大的困境，在未来还有很大的提升空间。

3.2.1XX扶持力度不足

2014年，中国保监会明确发布了首批实施以房养老模式的模范示范城市——上海、北京、武汉、广州，同时让银行、保险公司等金融机构提交推行以房养老的具体方案措施。虽然XX方面陆续发布了要加大力度开展以房养老试点工作等关于实施以房养老的文件和通知，但在实际行动中并未出台相关法规，因此不能够进一步促进以房养老的规范化发展，在实际的发展过程中，以房养老主要是通过一些金融机构来进行宣传，因此会遭受到人们的质疑，缺乏XX的公信力，使得许多人不愿意尝试这种模式，害怕自己的权益受到损害。

总之，虽然我国以房养老的模式已经引进了很多年，但是在实践的过程中并没有取得应有的效果，究其原因在于XX的支持力度不足，与此同时，XX的宣传工作也不够完善，没有使社会群体充分意识到这一模式的优越性，因此由于社会群体对于以房养老模式的不了解，使我国的以房养老的政策难以开展。

3.2.2法律制度的欠缺

第一，我国土地使用权是有年限的。与西方国家相比，我国土地使用权是有期限的，为70年，虽然在70年后可以自动续期，但是是否需要缴纳相应的费用，还没有具体的规定。但是由于进行房产抵押时也会面临该问题，因此缺乏相应的规定进一步导致了该模式推行的受阻，这在一定程度上表明，在到达70年使用期限之后，金融机构很可能由于政策规定，使得这部分房产化为国有，这不利于实现企业的效益。因此70年的使用期使得许多金融机构不能够积极的采用这一模式，这在一定程度上体现出了相关政策的不明晰和法律政策的欠缺。

第二，相关法律明确规定，我国金融行业采取分业经营的形式。在国外推行养老模式时，金融机构可以结合社会的实际发展情况，设计多元化的养老产品，但是根据我国的相关法律来看，其他的金融机构必须实行独立的业务和控制，这样使得一些金融机构无法积极的配置一些综合业务。尤其在我国的法律中明确规定了保险行业不能进行抵押贷款业务的推行，因此使得一些养老方案得不到有效的推行，所以许多保险业由于政策的局限，不能够进一步完善现有的以房养老产品，也使得相关的以房养老政策不能够进行积极的实践，不利于有效解决我国面临的养老压力。

3.2.3市场风险

房产价值波动的风险。与西方国家相比，我国的房地产市场比较不稳定，这也进一步影响了对于房产的估值，而以房养老模式的顺利推行，依赖于科学合理的房产估值，这在一方面会影响老年人获取的收益，另一方面也会影响贷款人的收益，所以如果房产价值存在着较大的波动，不利于保证双方的权益，而且不利于促进以房养老模式的推行。利率风险。在未来的发展过程中，我国以房养老模式的推行需要充分考虑利率的风险。由于我国目前住房公积金主要采用的是低进低出方式，因此如果在推行以房养老模式时，如果发行个人住房抵押贷款利率过高，那么将会与社会的发展的宏观政策不相匹配，进一步影响国家政策的稳定性，不利于促进该养老模式的顺利推行。

4.国外“以房养老”模式的比较和借鉴作用

4.1模式比较

4.1.1X模式

上个世纪60年代，X为了解决面临的老龄化问题，进一步探索了以房养老的模式，这种模式有效地满足了老年人变现房产的需求，同时有效提高了其晚年生活的质量，同时也缓解了子女的养老压力，拉动了养老产业的创新发展。并在此过程中，子女有余力为社会的发展贡献更多的价值，并为社经济的快速发展提供了积极的助力。为了达到这一目的，X积极推行了多元化的住房反向抵押贷款产品，具体来看包括以下几种方式：

第一种是房产价值转换贷款模式：也称HECM计划( Home Equity Conversion Mortgage) ，该计划开始于1980年后期，由国会批准，也由国会负责监管，并由X住房和城市发展局建立和实施。该计划体现出了社会福利性，其针对对象为房屋价值较低的老年群体，即社会中的底层公民，该计划的推行是一种覆盖率较高的以房养老模式。HECM计划的主要特征是，由X联邦XX同时对借方和贷方提供担保。一方面能够保障老年人的相关收益，并且可以通过监督贷款机构的行为，保证老年人权益。另一方面XX也会为贷款机构提供保障，如果由于利率波动而进一步影响了机构的发展，那么XX部门会为其进行利率补偿。在后来的发展过程中，该计划进一步转移了发展风险，使XX来承担这部分风险责任，因此受到了社会群体的青睐。

第二种是房屋保管者计划（Home Keeper）：该计划是与1995年推出的一款以房养老产品，它主要针对对象是社会的中端人群，其也是对HECM计划的有益补充。问题来看，该计划中对于房产所有权的要求比较宽松，而且贷款的上限较高，支付方式采取按月支付和信用额度，或者两者结合，但是由于无XX担保，对于借款人和贷款人都存在一定的风险。

第三种是财务自由模式(Financial Freedom)：目前X已经推行了这种养老产品，老年财务自由计划能够进一步保障老年人的房屋所有权，使老年人只出售部分房屋资源就能够获取一定的收益，同时也能进一步保障子女对于房屋的继承权，该模式限额为70万元。通过签订相应的合同，借款人能够获取大量的资金，并保证老年人每个月都能得到固定的收入。该计划主要由私营机构进行，但是由于缺乏权威性，而且XX部门也没有给予相应的担保，所以面临的风险较大，得不到社会群体的认可。

4.1.2英国模式

截止到目前为止，英国发展以房养老模式经历了下面的两个不同阶段：他们经历的第一个阶段是在上个世纪的20世纪60年代，由当时的英国XX亲自主导的房产价值释放机制，这个机制的大致内容是：相关的房产抵押人把自己名下拥有的房产抵押给当地的XX银行，然后接受抵押的银行再依据被抵押房产的实际价值来向房产抵押人借贷资金，这个贷款是按照银行的实际浮动利率来计算的，并且这个贷款可以被用来投资到债券市场当中。假设借贷人的投资是成功的，那样子在这笔贷款正式到期之前，这些老人都能够在将贷款还给当地银行之后还有剩下的一笔资金供其使用和生活。可是当这个房贷计划被XX正式推出试行之后，因为那是的英国整体进入了经济的萧条阶段，使得银行的贷款利率波动很大且持续上升，由此导致其发放的债券价值降低。导致很多参加了这个计划单老人们不但没有得到他们期望的收益，相反的还由此被迫背上一大笔的贷款债务。再加上大量因为参加了这个计划而出现的经济困难的老人，在1990年开始，当时的英国XX就已经明确的规定这种反向的抵押房产向银行贷款是违法的，同时XX也为这些老人们提供了资金补偿和支持。

英国XX经历的第二个阶段是在本世纪初时开始的，这一时期的英国XX主要有三种不同类型的以房养老模式。

第一种模式是复利终身贷款制，这一种贷款模式可以让需要借款的人自主选择是一次领取全部的抵押贷款资金还是分多次分别领取贷款资金。同时抵押的贷款利率是按照银行每个月亦或是每一年的贷款本金和前面利息之和计算的。一直到被抵押的房产被他人购买之前，借贷人都可以再次偿还全部的贷款。同时这种借贷的模式和手续也很简单，不同的借款人与贷款人之间的义务和责任都非常清晰有效防止了后期的责任纠纷，但是这个模式的缺点是很有可可能出现因为银行在计算利率的时候加上了借贷的本金，导致借贷人在归还其债务的时候还款的全部金额会超过原来被抵押房产自身应有的价值这种不良现象。

其中的第二种模式是固定偿还制终身贷款制，通过这种方式进行借贷的人必须一次领取全部贷款金。尽管相关的借款人无需每个月偿还任何的贷款利息，可是对于借贷方来说，他们会根据借款人的实际评估寿命，先约定一个稍微高于实际借款金额的还款数目。等到了还款日期的时候，借款人只要按照之前约定好的归还金额进行还款就可以，不用缴纳其他任何的贷款利息。其实这种方法的本质就是和抵押借款人的预估寿命有关系，假设借款人的实际寿命比他们之前预期的寿命要长，那样借款人的收益将会和其实际寿命的增加而上升，相反的贷款人就会因为寿命预估的不准确而受到经济损失；反过来也是一样的。所以这一种借贷的模式对于双方来说都是有一定隐患的。

下面的第三种借贷模式被称为利息终身贷款制，这种借贷模式与第一种计算贷款偿还金额的模式不同的地方在于，相关的借款人需要一次领取全部的贷款金额，可是他每个月只需要按照实际的利息偿还支付，直到全部的本金到期为止。

4.1.3新加坡模式

东南亚国家新加坡的以房养老模式是在上个世纪末开始的。因为新加坡整个社会的主要人种是中国华人，因此这个国家和我们有一样的社会文化和历史背景，他们在其以房养老这方面的成果经验对我们有非常重要的参考意义。目前为止，新加坡的以房养老模式有下面的三种模式：

他们的第一种模式是租房养老，这种模式对于那些在租屋里年龄达到62岁以上的老人们来说，他们能够通过这种出租房产全部或者一部分房间的模式，靠每个月住房者上缴的租金来实现养老。

第二种模式是换房养老，这种方法对于那些有较大住房屋面积却居住不多的老人来说，他们能够把现有的大面积房子一步步的换成面积小的房子，通过这种换房的方式来得到中间的差价用于他们的养老生活。

第三种模式是一种带有明显商业性的住房贷款。对于这种模式，总共有两个金融机构有相关的产品。本篇文章介绍的是由新加坡职总英康保险合作社提供的产品，这个产品明确的要求其被抵押的房产是属于个人房，抵押房产的老人能够自主选择是一个月一个月的或者是一次领取全部的抵押贷款金额，然后在还款期到之前偿还全部的本金和利息。该模式的要求比较严格，主要要求有：（1）该项目仅适用在60岁以上的新加坡本国居民或者是有70年以上个人房产的永久住民，而且借款人必须是这个保险公司的长期客户。（2）在贷款合同期满时，假如结课年龄已经超过了90岁的高龄，又或者是全部的联合借款人当中年龄最小的人在贷款到期的时候实际年龄大于90岁、贷款本金与利息超出了房子本身价值的80％，那么相关的借款人需要同时偿还全部的本金与贷款产生的利息。（3）假如贷款的本息之和大于当时抵押房屋得到贷款金额的全部，那么担保的保险公司有可以要求借款人或者是他们的亲属来补足剩下的超额贷款。假设被抵押房子的实际价值在贷款时间内明显的下跌，那么担保的保险公司可以降低贷款限额。

另外，因为新加坡这个国家的商业性住房按揭有追索的权利，所以很有可能因为老人的实际寿命大于他们原先计划的寿命那样，使得这些高龄的老人们被迫搬出原来他们的住房位置，导致这些老人失去了偿还债务的能力。因此早在2008年的时候，新加坡的职总英康保险合作社与华侨银行就联合公布了停止关于这一的贷款发放。

4.2经验总结

4.2.1以房养老的发展依靠XX的支持

众所周知，来自国家XX的支持和扶持是保证房养老模式进行下去的基本条件，目前世界大部分的法治完善的国家他们都是通过国家的财政支出来确保整个住房抵押制的正常运行，每一个国家都在这方面对其给予一定的税收与政策的扶持。可以只有当地XX的扶持与严格的管控才能保证这一模式的正常运行。这种模式的运行在一方面可以有效的解决国家人口老龄的问题，进一步的减轻一个国家面临的养老压力和困难，将来可以将其作为一种全新的养老方式进行推广。站在另一角度来说，这种住房抵押制关乎到一个国家的民生和社会安定，有涉及的范围大、运行繁琐，风险高的特征，因此为了更好的鼓励相关金融机构与投保人的主动积极，来自当地的XX支持与监督管理是必不可少的。

4.2.2以房养老产品的设计要具备合理性和多样性

如今的多样化产品可以进一步的满足不同人群的生活需求，有助于迅速打开市场,这种以房养老产品的研发设计还要同时保证其切实合理与多样化发展，不然会适得其反进一步的降低这种模式的市场需要。拿X为例进行说明，X关于这类产品的研发设计都是以实际被抵押房产的价值作为基础依据的，通过不同金融机构的开办来推广针对不同人群的消费产品，以此来满足不部分老人希望通过利用手上现有的房产完成老年健康养老的愿景。而相比之下，英国开办的相关金融机构对于此类金融产品设计的类型种类不多且存在许多的问题因此无法满足那些健康情况。住房需求都不尽相同的老人们。并且英国XX又依据不同的支付，对终身贷款的制度有细分为单利、复利以及固定偿三种子模式。由此我们不难发现：英国目前整体的以房养老模式有其他多种不同类型的子产品，可以充分的满足不同需要的群体，这也让英国XX能够在以房养老的实践当中获得成功。而且新加坡以房养老贷款的模式在最近的20年里得到了惊人的发展，也慢慢的得到了老人们的喜爱，他们成功的主要原因是根据不同地区的实际情况因地制宜，和当地老人的实际需求紧密结合。

4.2.3以房养老需要完善的市场以及人才储备

一个科学完善的房地产以及稳定的金融市场、专业的人才储备都是为以房养老模式的深入发展提供了基础的保证。首先这种新型的“以房养老”模式是通过房屋作为载体来实现的价值交换，它是需要一个稳定的房地产市场和金融市场作为发展基础的。如今的X房地产市场尤其是其二级市场都十分的成熟稳定，且他们住房的租售价格正常，房屋的交易手续很简单这些多方面的因素都是能够有效降低他们业务需要承担的风险的，同时也更容易吸引参与主体的积极介入；其次，这种以房养老产品的结构十分的复杂而且还有牵扯到其他多方面的金融主体，因此它需要依靠一个完整的金融体系通过证券化的方式来减少不必要的金融风险。

4.2.4以房养老的发展需要开放的养老观念

X作为一个年轻的国家，其传统的家庭观念比较淡薄。英国是老牌西方国家，很多的西方文化都是从英国流传开来的，老年人通常都是独来独往，不和子女同住，而且他们思想思维比较开明，与父母分居也是年轻英国子女的做法。

5 完善我国“以房养老”模式的建议

5.1强化XX职能

XX作为国家最权威和公信力的部门，国家XX的加入与扶持都可以进一步的增强参与主体的信心和投入，为这种新型养老模式的进行带来基本的安全保障。由于如今中国的以房养老模式仍然处于前期的起步发展时期，在实际的推行工作当中仍然有很多的困难和阻碍需要我们去客服，所以国家XX需要在实施的前期对老人们进行适当的引导和知识科普，展开一系列相关的宣传，保证那些潜在需求的出现和加入；同时，出台有关法律法规，制定税收优惠和提供保险等政策，规范以房养老各主体行为的实施。即进行适当的思想宣传、监察管理以及风险的预防强化XX自身的自身职能，保证这种新型养老模式可以被推广和接受。

5.2健全市场机制

在稳定贷款利率风险这一方面，西方的部分发达国家在对住房的贷款做市场价格预测的时候，通过浮动利率的计算来得出实际的贷款利率，同时对其进行定时的调整和优化，他们的这种方式可以作为我国发展这一新型养老模式的重要参考。同时相关的金融机构也能够和其他的保险公司一起合作，购买相关的利率保险进行预防，向合作的保险公司上交一定金额的保险费，在合作的合同时间到且实际的利率高于所定利率时，保险公司将承担金融机构多支付的部分，这样就可以降低金融机构利率风险带来的损失。同时，当地的XX通过进一步的完善和规范相关的金融市场、建立一个更加健康严格的金融管理体系为预防利率风险带来一个安全稳定的金融环境。

因此，中国想要走出以房养老的困境，需要XX为其创造良好的环境，健全市场机制，以提高以房养老模式的抗风险能力。

5.3完善相关法律政策

首先，对于我国土地使用权有限的问题，可以将用来以房养老的住房通过免费续期或者是低价续期的方法，来消除双方借款人与贷款人对于国家政策方面的担心忧虑。并且，因为这种以房养老新模式能够进一步的缓解老人对于养老压力的顾虑，房地产市场可以在以房养老的房产方面进行一些列的政策优惠和扶持，保证整个模式进一步的健康发展。

其次，有关XX和市场需要明确这种以房养老模式相关机构的有效资质。我国现在使用的是金融业分业经营的模式，这也是我们目前无法改变的事实。我国可采用银行业经营，或由银行业与保险业合作经营，分类管理的方式，突破这种以机构经营为主，且以房养老资质认定不清晰的现状。

5.4 促进传统观念的转变

现在大部分的年轻人对于这种养老模式仍然是不太接受的，要克服这些传统思想的阻碍可以采取以下几种方式：首先，社会上加强宣传和教育，消除年轻人对于老人选择这种模式养老的担忧，提供一个良好健康的社会环境。鼓励他们对老年人的照顾不仅为物质上的照顾，还应重视对老年人精神上的照顾。让子女明白老年人采取自我养老的方法，而不是自己对于父母的不孝，相反的这是表现一个家庭和睦、减轻子女负担，让老人用自己的财产实现自我养老的一种直接有效的方法。

其次，改变中国的传统财产代际相传的思想需要经历一个较长的阶段，我国大部分的父母与子女之间的财产关联密切，子女通常情况下会把父母的财产当做是自己的。因此需要进一步的加大宣传的力度和广度，鼓励当代的年轻人自我奋斗的精神和勇气，减少对父辈的依赖而不应将个人财富的积累建立在对父母财产的继承上。让老年人在退休之后没有任何担忧的使用自己的财产实现老年养老，提升自己的生活水平和质量。而且父母选择这种模式进行养老，也是在降低子女们的现金支出，让他们有更多的资金可以用来投资项目和储蓄，这是一种双赢的选择。

结论
本文通过分析我国当前以房养老的现状和问题，而且全面介绍了西方国家如X、英国等国家在这方面的成功经历，得出一些值得中国借鉴的经验。纵观全文，论文的主要研究成果可以总结为以下三个方面。

通过对我国主要城市养老案例的深入分析，找出这种新型养老模式在我国的实际运行中遇到的在政策、法律以及市场方面的困难。要想彻底的解决上述的问题就需要得到社会和XX的对此模式的支持和理解，因此就要求XX加大这方面的宣传力度和广度，建立一个健康的市场制度，稳定房价与贷款利率，保证市场环境的健康，为该模式的推行提供保障。其次，在国家政策这方面，对这种新型养老模式在法律上无法可遵循的现状，通过完善和健全相关立法的方式来解决。最后，要让更多的老年群体打破传统束缚，接受新的思维和新的观念。这种“以房养老”模式在中国仍然是新生的事物，可是在其他的西方国家却有非常老道的实践经验和技术。该模式可以帮助XX、社会以及家庭减少其在养老问题的上面的压力，而且也可以提升老人们的生活品质，是涉及老年群体福祉的一项大工程。

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