房地产建设项目风险

1绪论

　　1.1研究背景与意义

1.1.1研究背景

房地产企业在进行房地产项目的开发时，企业在这一过程中需要进行风险的承担。房地产企业要想深入房地产项目的具体情况，对可能出现的各种风险进行剖析，尽力控制风险。目前，风险管理发展得越来越深入，人们对于房地产风险管理也逐渐重视，各项管控措施已经开始进行实施。然而，从本质上说，我国房地产企业的风险管控并不成熟，风险机制也没有完善，相较于国外的情况来讲，我国的风险管控还较为落后。我国经济近年来已经得到了深入发展，而房地产企业如果能得到进一步发展，首先就需要从根本上进行房地产风险的管控，完善制度，才能最终突破瓶颈。

本篇文章主要选取中海学仕里房地产建设项目为主要研究对象。以下是对该项目的介绍，该项目主要是由中海集团负责，主要投资目标是完成PEPA+全周期素能教育社区在济南市的入驻，该社区建成之后希望使得济南的教育资源更加丰富，这也是“学仕”名字的由来。在2020年9月，中海集团摘得三个地块，因此项目目前建设主要分成十三以及十八三个地块。此外，该项目建筑周期大约为两年，从2023年9月到2023年5月。中海集团在该项目的主要优势为充足的资金、广阔的建筑面积，使得最终项目的规模较大，时间较长，而这就会使得不确定性因素变多，要想降低风险，应该主动对风险进行管控，完善风险管控体制。

1.1.2研究意义

（1）理论意义

本文的主要研究内容是房地产项目风险管理体系的完善等相关内容，因此，从某种意义上讲，本文的主要内容对于相关课题的理论具有较大的丰富作用。在进行国内外相关文献的研究之后发现，与该课题相关的文献大多选取一个着手点：一个项目或者一个影响因素作为研究的突破口进行项目风险分析。大多会采取从正反两个方面进行研究，将项目可能产生的利益以及可能带来的商业威胁进行分析与总结，提出解决办法。另一部分分析则侧重于从以下三个方面入手：工程成本蕴含的风险、所用原料的风险、建筑时期的风险。大多数研究是对工程的普遍性风险进行分析，较为特殊的案例选取的较少。本文则以中海学仕房地产建设项目为具体分析案例，从单个案例入手，同时分析特性与共性，有利于完善目前的分析体系，意义深远。

（2）实践意义

中海学仕里房地产建设项目是本文的主要研究对象，本文的行文思路主要为：运用前人研究所得出的各项理论成果，比如房地产项目风险理论以及管理办法对于中海集团的项目进行风险分析，主要是对可能存在的风险以及不同风险发生的概率进行估计。其次，针对不同的可能风险进行解决办法的提出，以期达到降低风险的最终目标，使得实际项目的进行更加顺利。本文的研究有利于为之后房地产项目的风险管理提供参考，尽量减少将可能造成的损失降到最低。

　1.2国内外研究现状

1.2.1国外研究现状

国外相较于国内来讲，开始对于项目风险管控的时间较早，最先是从保险领域入手。随着经济的进一步发展，社会也更加进步，几乎关乎经济发展的每个领域都将目光投入到风险管控方面，这就促使国外的风险管控相较于国内来讲，进步更多，且目前在风险管控方面已经形成一个较为完整的研究系统。根据研究国外现有的相关文献，并对整个研究层次进行分析得出，目前国外在该方面的研究主要涉及以下内容：

（1）有关构建项目风险分析模型

Levene R（2015）以位于欧洲的较有代表性的工程建设项目为主要入手点，将这些工程所存在的各个风险进行总结，并对这些因素进行深入分析，比如说对工程的建设会造成怎样的危害，程度如何；其次，构建一个较为完善的模型对于风险进行分析，主要是以时间顺序进行分析，这就可以真正找出风险的原因以及来源，并根据不同的风险提出针对性的解决方案，希望对于风险管理提供更多的参考，使得工程风险的损失降到最低[1]。RoseA（2017）则主要对建筑行业所存在的工程风险进行分析，并分析这些工程风险对工程带来怎样的损害进行分析，希望在之后的工程建筑过程中为承包商们提供一个风险管控参考[2]。Lundqvist（2018）对于工程风险管理也有较深入的研究，其研究主要是选取了商场建设为分析案例，在分析过程中巧妙地运用了风险选择期望模型来完成，该模型的运用使得风险分析工作更为简便。此外，其还总结了如何识别风险，最后，结合以上研究提出最终的解决办法[3]。

（2）探究可控风险及防治危害措施

Lam T（2017）在项目风险防范和措施补救方面长达数十年的研究，其在核心期刊中发表的文章被数次引用，也得到行业内认可。Lam T团队在房地产开发企业管控风险中有多项专利，从房地产开发阶段的项目实施，到项目过程管理以及风险管控，从而对项目推进具有良好的评估作用。在项目充分利用起所有资源时，风险系数的增加随之而来，所以基于这是一项专业性极强的项目管理，需要对有认证资质的辅助团队来完成管理。房地产项目对于行业内外人员的评估风险的体系有所不同，其主要的不同之处在于项目风险预计及识别方案不同[4]。Shi C（2009）作为行业内专家，对于建筑企业在施工中的风险研究提供了大量的实际案例及风险评价标准，有助于房地产企业、施工企业对项目过程负责，尽可能避免风险事故发生[5]。

对导致项目风险性的因素以及造成的危害进行分析研究Ziqin F ( 2010 )在研究中发现，做好相关整体的规划是项目管理者重要的工作内容之一，在项目投资的前期，必须做到前瞻性、可预见性，尽可能的将潜在的风险因素进行充分的全面的考虑，在风险防范策略的制定上做到及时、高效、控制性强[6]。Postgraduate C Y（2013）在其研究中发现，对各类风险因素进行有效识别，特别是在房地产工程项目上意义重大，在分析识别出各类因素的基础上进行相关措施的制定是十分必要的，所以，在进行项目融资过程中，存在的风险性主要有以下几种类型，融资风险、选择合伙人的风险、设计方案风险，需要在制定措施的过程中进行全面的分析和重视尽可能的将风险性造成的不利影响进行规避[7]。

1.2.2国外研究现状

我国在项目管理中对于风险性的研究开展得较迟，但是经济的迅速崛起，社会的不断变革使得我国在该领域的研究发展迅速，从实际出发，在房地产行业中将风险管理的相关理论积极融合，在近年来的发展中取得了较为丰厚的效果。

针对项目风险因素的识别以及采取的积极措施等相关研究内容。史辉情（2015）在进行这方面的研究中发现，使用文献资料的方法，可以对项目进展过程中各阶段存在的我风险进行一定的归纳总结以及识别。可以发现风险高发的阶段有招投标、投资决策、设计等环节[8]。靳子君和孙高杰（2015）同样对项目风险因素进行了研究，其不仅从理论的角度对风险进行了研究，还借助实证的方式，构建出建筑工程项目风险性评估系统，进而推动了该领域的研究深度，其成果具有较好的实用性，能够更好对风险进行控制[9]。贾洪刚（2017）重点放在了员工风险意识方面，在研究中发现施工人员在风险意识上较为薄弱，负责人对于次要风险的重视程度不足，并且企业在相关措施的制定上方法老旧，落后。专业性人才缺乏，在风险性防范措施的制定上并没有突出的特色、针对性以及实用性[10]。王银（2017）将常见的八大类项目风险进行了全面系统的评价，构建了相关的模型并进行了不同层级的分析，进而结合财务相关统计数据，积极采取有效措施进行风险管理控制，同时还要结合实际进行措施的制定[11]。侯学良（2019）在研究中发现，工程在实施的过程中，其内外因素均会导致风险性的增加，这些因素内部存在着较多联系性，进而结合起来就会产生耦合效应，阻碍着工程项目施工的正常开展，根据上述问题，在互耦交合原理的基础上，将耦合性考虑进去，设计出工程项目风险性的排序方式[12]。段尊辉（2020）重点是基于DEM ATEL的辨别方法，主要针对的是房地产项目。采用的研究方法是对行业专家进行访谈，其基础是生命周期理论，为房地产项目制定生命周期，主要分为以下几个步骤，立项、前期准备、策划、施工阶段，运行测试。以各阶段中存在的风险性进行风险评估指标的模型建立，最终得出关键性风险因素8个，并进一步提出风险管控的建设性意见[13]。

项目风险评价模型、指标体系及方法研究2015年，周正峰、赵雅莉在研究房地产项目风险评价问题时，选择了与房地产项目风险评价相关的内容进行阐述，强调了风险应对措施的重点：即要重点将不同的风险源进行组合[14]。2016年，詹超采取定量分析的方法，针对项目中存在的风险识别因素，创造性地建立了可进行数据信息输入的项目风险评价指标体系，发现在其中存在各种各样的障碍问题[15]。同年，苏卫江针对房地产开发项目的风险评价过程，提出了一些新的想法，也进行了一些新的研究，他发现项目风险评价方法在应用到房地产项目的过程中，需要结合其适用性和相关特点来实践，采取科学合理的手段进行风险控制，评估风险的危害等级，预知对项目带来的各种影响和波动情况[16]。2016年，邢义芳、李刚和郭福全也对该领域进行了研究，他们将菲尔德法引入了房地产建设工程项目风险管理和评价当中，用该方法来剖析各种可能产生风险的因素，在探究完毕之后，依据实情，产出可执行的、高效的、全面的风险防范措施[17]。2018年，范济秋将施工前期、施工后期和交付使用阶段存在的风险因素结合起来，按照层级的方式，为了更好理清风险的层次性，建立了三个层次的风险评价模型和风险评价层级结构体系[18]。2018年，杨潇潇采取定性分析的方法和解释结构理论的模型，划分了项目风险的主要特征，将PPP项目的风险进行了量化，将风险的类别按照参与方涉及因素的手段进行区分，建立了PPP项目风险影响因素模型[19]。2019年，徐倩在研究了相关文献之后，根据海绵城市项目的相关特点，先构建假设模型，用结构方程模型即SEM的方法进行实际验证，以全新视角建立了海绵城市PPP项目的风险评价指标体系，并依据该体系探究风险因素和海绵城市PPP项目这二者之间的关系，预知风险，提出建议[20]。2020年，李强年为了探究绿色建筑项目的风险列表到底有哪些，通过文献阅读、专家调查、实地调查等方法，使用了BIM技术进行定量分析（结合熵权法），分析出了绿色建筑项目的关键风险因素（分不同阶段探究）和解决措施。[21]。

（4）项目投资过程中的风险管理研究

2016年，王军、杨光在深入研究项目风险管理领域存在的问题后，发现了一个结论——项目风险管理涉及的内容很广泛，所以融资监管在项目风险管理中的地位应该更加突出。就项目经理的职责来说，他们应该意识到在项目建设的早期甚至决策的初期防范风险的重要性，这对于预防融资风险特别重要[22]。2016年，李清黎也加入了该领域研究的大部队，他认为行政部门在项目风险管理当中应该充分起到宏观调控的作用，充分运用其具有的行政手段来维持市场秩序的稳定，在调控的同时，还要同步监测，及时更新项目的相关数据，更好地规避风险的存在[23]。2016年，罗劲文强调在房地产项目风险管理过程中，市场的突出作用，他认为在整个过程中，不光项目管理者的行为、企业内部管理改革活动起到决定性作用，还要将市场的作用发挥到极致，这样才能更好地对工程建设项目的风险管理机制进行优化和监测[24]。2016年，成飞将理论知识和实际情况相结合，从理论出发，深入挖掘了对研究有利的融资理论，结合不同项目的实际情况，计算出企业在融资过程中需要花费的成本和需要采取的措施、方法，最终进行结果的汇总，并且对症下药[25]。2016年，李海燕采用了宏观视角和微观视角结合的方式，专攻于现存工程项目在融资方面存在的突出问题，对于在融资风险管理工作中的具体操作步骤提出了合理化和可操作的建议[26]。2017年，骆静霞的研究重点在于风险管理情况，目的是减少各项目在实际实践中出现的融资风险侵害，主要针对的是现有房地产项目的不同阶段产生的不同风险，还发现了房地产项目在融资过程中出现的各种风险问题，并提出解决措施[27]。2017年，朱志慧为了更好地发挥绩效激励制度对员工的激励作用，她提出了将工程项目的风险管理纳入整个项目的绩效考核的新视角，一方面能优化风险管理体系，另一方面也能充分发挥员工的主观能动性。2020年，林韩涵针对工程项目带来的社会问题，站在主观与客观相结合的角度，提出了风险定量评估方法，思路如下：为了促进地方经济的持续、高效发展，规避工程项目带来的社会问题，在项目开展前期，要先行对社会风险进行全面的定量评估，而且要对社会风险进行系统化的识别，从而最大程度的降低工程项目带来的社会代价[29]。2020年，吕泽宇以光明路房地产开发项目为例，采用了AHP层次分析法，具体问题具体分析，从三方面来评估该地产项目的风险：质量、成本和进度，评估后还提出了相应的解决办法，管理分析了房地产开发建设风险[30]。

1.2.3研究评述

综合上述分析可知，国内外学者针对房地产项目风险管理的内容进行了多方面的分析，推动了房地产项目管理理论体系的逐渐成熟。此外，国外的一些学者也对房地产工程项目风险管理进行了深入研究，也取得了比较丰厚的研究成果，这给我国的房地产项目企业提供了重要的理论参考以及经验借鉴。我国学者在项目风险管理方面的研究也相对比较成熟，也取得了一些优异的成绩。但在对项目风险管理进行评价时所引入的模糊分析法还存在科学上的不足，不能有效地对风险管理进行客观评价。在发现评价风险管理方面存在的不足后，本次研究将中海学仕里房地产建设项目作为研究对象，以模糊分析法为研究方法，对这个房地产建设项目进行深入研究。希望能为此房地产建设项目提供一定的帮助，同时也为其他相似的工程项目在开展风险评估方面提供理论依据。

1.3.2研究方法

（1）专家打分法。专家打分法是指工程建设的相关负责人与专家进行交流，在充分了解中海学仕里房地产建设项目所面临的工程风险要素后，对风险项目进行规划管理。专家在结合自身的学术经验以及一些案例分析后，客观的评估风险的权重比例，进而为房地产建设项目提供有效的风险评估。

（2）层次分析法。层次分析法在当前的工程风险管理中使用最为广泛，在通过对风险评估决策的内容进行深入分析后，找出影响决策的因素以及决策与决策之间所具有的内在联系。随后采用数字化的研究模式，将少量信息进行决策性的转化。层次分析法对于需要计算机决策结果但不方便直接进行决策计算的情况十分适用。因此，在本次研究中也将层次分析法作为识别企业风险的主要方法，在对相关的工程风险进行客观识别的初期，利用层次分析法对项目风险的评价指标进行体系建立，构建一个合理的风险评价体系，从而帮助候文更好地对项目风险进行评估。

（3）模糊综合评价法。模糊综合评价法以模糊数据理论作为评价的核心内容，这个评估方法能够将风险评价指标中的各项因素，从定性与定量的转化角度，评价各因素对该子集的隶属度。本次研究在建构项目风险评价指标体系后，就采用模糊综合评价法，对项目进行科学的风险评估，从而制定出科学合理的项目风险管理策略。

　1.4创新点

从当前的社会发展状况来看，存在很多风险较高的行业，房地产项目建设就是其中的一员。而在房地产项目建设的各个环节中，风险管理是最为重要的一个环节。因此，将中海学士里房地产建设项目的风险管理作为研究的主要方向，是极为重要的。

（1）本次研究将中海学仕里房地产建设项目作为研究的主要方向，在选择风险评估方法时，主要采用AHP和模糊分析法等，从而对中海学士里房地产建设项目所面临的风险因素进行深入分析，并初步的寻找风险控制的有效对策。

（2）当前房地产风险管理体系还存在很多的不足，还需要进一步的完善，因此对房地产项目风险管理进行深入研究，不仅能够更好地完善房地产风险管理体系，而且还能够帮助房地产企业提高经营效益，最后找出房地产项目风险控制的相关对策。从宏观角度来看，本次研究能够推动房地产行业的稳定发展，带动房地产市场经济的繁荣。

2风险管理理论与方法

　　2.1风险管理的核心概念

2.1.1风险管理的定义

风险管理是指相关的负责人员采用一些必要的手段，对工程项目进行有效的管理和控制，保证项目风险能降到最低的一种管理方式，因此它又被称作是危机管理。风险在工程项目中占有重要部分，在对项目进行科学管理前就必须要做好对风险的管理。当前我们所讲的项目风险管理，并不是完全消除项目的风险，而是尽最大程度降低风险，使风险能够在有效的控制范围内。项目风险管理包括了风险识别、评估、应对以及监控这四个重要组成部分，风险管理的主要目标是对工程进行少部分的投资，从而获取较大的收益。风险管理主要通过风险控制来进行，风险管理所涉及的领域众多，包括了很多除风险控制之外的学科，比如管理学、经济学等，这些学科知识的普及，为风险管理的研究提供了帮助。对风险管理进行研究，更不能忽视风险因素的作用。风险因素是指能导致事故发生风险的各项外界因素，风险因素的产生不仅会增加事故的发生频率，而且也可能会加重事故损失。主要包括自然、社会、道德和心理风险因素。风险事故包括自然风险事故、经济风险事故和认为风险事故。风险损失是指由于非计划以及非预料的经济减少，造成损失最直接的原因就是有可能将风险转变成现实的风险事故。

当前具有两类比较客观的风险定义，分别是：第一类认为风险损失导致风险的发生，因而具有不确定性。比如韦氏（Webster）认为风险会造成事物的损失；维雷尔（Virelle）认为风险是一种不确定性的事物，它是人们不愿意面对但却客观发生的事件；罗森博（Rosenb）指出风险是发生不幸事件时所出现的概率。我国学者杜瑞普认为风险是一个结果与目标发生负偏离的综合性数据，并利用数学公式对风险进行了表示。R=f（P，C），R、P、C分别是指风险、遭受损失的概率、造成损失的后果；而第二类观点认为风险本身就具有一定的不确定性。例如奈特（Nett）认为风险虽然具有不确定性，但是它可以被人们所提前测知。因此，综合以上的分析，风险是一个包含事件和结果双重不确定性的综合性效应。

2.1.2项目风险管理的特点

项目风险主要有三个特点：

首先客观性是其主要特点。在项目运行过程中，只要存在诱因，就可能会发生风险，而且人们是不能完全把风险消除的。因为该风险是客观独立存在的，是不为人的意志而转移的，人们只能把风险产生的条件加以改变，以减少风险发生的可能性或降低该风险的损失程度。

第二个特点是具有可变性和随机性。风险是由许多其他的因素和引起风险的主要因素加在一起作用的，是随机不固定的。每个风险的发生时间地点以及其所造成的结果都是无法确定和预知的，可是在偶然之中一定是有必然的存在，经过分析可见，其实风险也是有可遵循的规律，风险所造成的损失程度和发生的可能性以及运动特点，是可以运用统计方法来加以归纳总结并形成一种规律，这是风险管理的理论根源所在。另一方面，风险也有着较大的可变性，因风险而导致的后果以及发生的条件和性质都可能随着特定的情况而改变，这种变化会产生两种后果，即重新生成新风险和风险自动消除。

第三个特点是具有多样性和普遍性。因为不同项目的周期和过程以其规模大小各不相同，造成风险存在的因素也是复杂多样，所以具有普遍性和多样性的特征。

2.1.3项目风险管理的基本过程

简单来说这个基本过程是由几个不同的主要阶段构成，在此过程中，各阶段彼此相互作用，加之项目管理领域与外部区域的互相影响，其中的每个阶段的实施是需要项目管理责任人的通力努力与配合。对于项目风险管理的进一步认识，众说纷纭，说法各不相同。X权威机构系统工程研究所把风险的管理过程分成六个阶段，依次分别是：第一阶段是项目风险识别，第二阶段是项目风险分析，第三阶段是项目风险计划，第四阶段是项目风险跟踪，第五阶段是风险控制，第六阶段是项目风险管理沟通。X的项目管理协会却将此管理过程划分为六个部分，即项目风险定性分析和项目风险识别，项目风险应对设计和量化分析，项目风险控制和项目风险监视。而我们国内的专家翟丽把此过程划分为以下四个阶段，即项目风险分析和评估以及风险的识别，项目风险的监视和处理。不论该管理的基本过程依据何种标准来进行划分，其中有四部分内容是确定的，这四部分就可以把项目风险管理全过程完全概括，分别是：项目风险的控制和识别，项目风险分析和评估。

项目作为项目风险管理的前提与基础，风险识别就显得尤其重要，因为要识别到可能会影响项目的风险，并将之特征提前进行总结。其实风险识别也可以说是通过管理人员辨别风险发生根源，清楚该风险发生所具备的条件，并且用比较专业的定性语言来描述该风险的特点及定量评价该风险可能造成影响结果的全过程。风险识别需要确定的主要因素有三个，首先是确定风险的来源，主要体现在项目费用和使用相关的技术以及实施项目的时间和涉及的法律法规等，其次是风险事件，通俗地讲就是有可能给项目造成的影响的事件，包括消极影响和积极影响两种可能，第三个特点是风险的征兆，也就是造成风险的非直接表现，即间接表现。风险识别方法包括德尔菲法和头脑风暴法以及流程图法和 SWOT 等。

（2）项目风险分析

项目风险分析就是指在项目风险识别后，通过定量分析和定性分析已经确认的风险，计量并描述该风险发生可能导致的损失和发生风险的可能性，并对潜在风险存在的危险程度来排序，制定出应对该风险的相应举措，在其中选择最佳控制方案。主要方法分为盈亏平衡分析和敏感性分析。

（3）项目风险评价

项目风险评价是指在项目风险分析的条件上，按先后顺序排序风险值，制定风险评估标准，用来判定该风险被企业接受的可能以及采取必要的应对举措与否。该风险评价作用概括起来说是用来判断风险可以被接受与否，如果在必要情况下，对此要进行等级的划分。

项目风险控制项目风险控制是在项目风险评价的前提上，一方面研究制定风险决策与相关的实施决策，另一方面对风险控制实施适度监测。主要方法有项目风险回避和项目风险预防以及项目风险转移和项目风险抑制等。

　2.2风险管理理论

2.2.1全面风险管理理论

企业根据制定的长期发展战略，进而制定目前需要完成的目标，企业在实现这些目标的过程中，为了减少面临的风险，就要对管理的各个环节进行具体的风险预测与监督，从而使得企业的风险管理文化全面普及，这样企业不仅可以建立全面的风险管理体系，也可以使得该体系在实施过程中不断的完善与发展。对于风险的管理，不仅包括对于风险的预测，在风险入侵而企业察觉时，也要有具体的应对措施。风险管理体系的建立，不仅要对信息数据建立系统，也要对企业内部的控制建立系统，这样才能为企业全面监督管理风险提供方法，这个过程就被称为全面风险管理。

到了20年代末，世界的经济快速发展，自然灾害频发，为人们的生活带来巨大影响。在这种时代背景下，专家为此提出了全面风险管理思想，企业为了减少损失，纷纷采用此管理思想。但是因为专家与学者只是提出了理论，而没有具体的实施措施，为此，专家与学者进行探讨与研究。因为该方法也适用于金融领域，所以越来越多的金融机构，根据此管理方法，制定自己的风险管理系统。研究是建立在纯粹和投机风险有关联的基础上进行的，其研究的方向是从局部到具体。比如先对几种风险的综合管理进行研究，慢慢地发展成为对风险管理整体的研究。

全面风险管理方式其实是一种对企业内部的管理进行整合，这种管理方式尤其受到银行与保险公司的喜爱。因为银行与保险公司在使用该方法后，不仅防范了大多数风险，提升了企业的效益，企业也增加了核心竞争力，所以其他行业的企业也纷纷使用该管理方法。

在现代对企业的项目进行管理时，风险管理仍然是讨论的热点话题。传统的风险管理模式关注的是项目在实施过程中各个阶段具体的风险活动，因为每个阶段的风险都存在着不确定性，所以导致工程项目面对的风险大大增加，企业迫切需要一种方法来解决这个问题。在这种情况下，全面风险管理模式就应运而生了，该管理模式关注的是项目的最终结果，关注项目整体效果的实施力度。

2.2.2风险规避理论

应对风险的方法有多种，而风险规避就是其中一种。该风险就是通过改变计划来消除风险的发生条件，进而使得项目顺利实施。风险的规避不能完全的消除所面临的风险，只是采取措施减少项目的损失。这就意味着，企业可以在事前采取措施，降低风险发生的可能性。当风险发生后，企业要做的就是，尽可能的降低项目的损失，如果事先控制没有发挥作用，那么可以采取事后补救的方法。目前人们将风险规避分为四个方面。

第一个方面，对风险完全进行规避，该方法是通过放弃或者停止已经签订好的合约，在根源上杜绝风险，但是这种方法不仅不能够避免潜在的损失，也会使得企业失去获利的机会。

第二个是对风险的损失进行控制，通过对风险进行预测与规避，来降低风险带给企业的损失程度。

第三个是将风险进行转移，该做法主要是将企业自身项目中可能存在的潜在损失通过一定的方式转移给其他企业。

第四个是自留风险。该风险对于企业来说，企业可能处于主动地位也可能处于被动地位，企业对此风险的发生，既可能是有意识的，也可能是无意识的。该风险类别的存在是因为企业在进行分析后，发现不能完全规避风险，所以将已知风险自留也是一种规避手段。

　2.3风险识别评估的方法

2.3.1风险识别方法

（1）专家打分

目前将专家打分法分为三种具体形式。第一种是头脑风暴法，第二种是德菲尔法，第三种是具体访谈法。专家打分法，就是向专家征求意见，将专家的意见进行整合，经过多次的反馈，采取专家最终一致同意的方法作为识别风险的依据。头脑风暴法，与专家打分法的差别在于，该方法是通过召开会议的形式，更加正式。通过专家的讲解将风险分类，并学会识别风险。德菲尔法好处在于，专家可以匿名发表自己的意见，专家可以更加畅所欲言。但是调查人员需要经过专家的同意才能对其地址进行收集，然后将需要采集的问题以邮件的形式发给专家。经过多次的深刻讨论后，采取专家对项目风险的达成一致后的意见。访谈法完成条件比较苛刻，既要找寻访谈对象，又要将要提问的问题的约束条件说明，然后让专家根据自己的经验对此进行分析。

（2）风险树分析法

故障树法是常用的风险分析法，又称为风险树分析法，经常用到故障树法分析房地产项目中存在的风险，故障树法是把故障进行从大道小的分解形成图形，并进一步详细分析故障的原因。对房地产进行风险评估分析时利用故障树方法细化风险，同时层层分解风险的起因，对各种因素进行研究，找出无关因素和重要因素，真正的找到房地产项目的风险原因，解决问题，利用风险树分析法能准确的找到问题的根本原因，避免出错。

（3）财务报表法

财务报表法是要分析房地产企业的资产状况，包括企业的现金、负债和利润及股权等情况和资料，通过分析企业的财务管理，清楚企业的债务资产和权益及损失等存在的风险，并通过财务报表分析财务的预算和预测，预测企业风险，做好应对。

（4）流程图法

流程图法是按照项目的实施程序，根据一定的逻辑关系，制定流程图，分析图中的各个环节，对薄弱的环境进行分析研究，调查风险原因，从而降低项目风险。

2.3.2风险评估方法

（1）层次分析法

一般定性分析和定量分析都属于层次分析法，都要评估房地产中的各种存在风险的因素所占的比例，就是在项目中的相对重要性，即权重。确定权重，整体考虑不同因素在房地产项目中的影响的大小，准确分出主要的和次要的因素。可以按如下步骤进行：先建立模型，再形成判断矩阵，最后进行检验。建立层次分析模型，要明确房地产项目的项目目标、存在风险的范围和各种形成风险的因素，还要知道各个因素之间的关系，根据分析，形成一个分为三层的层次分析模型，这三层中，最下面的是目标层，其次是准则层，最上面的是指标层。然后，针对分层模型，建立一个分析判断的矩阵。判断矩阵要把每个层中的因素对上一层中的相关因素的影响进行分析判断，得到权重。一般是风险分析者熟悉各个因素的指标，同时结合对项目的考察得到的个人的评估进行综合的判断，对因素的指标进行详细的比较，形成判断矩阵，运用矩阵算法，从而确定每个层次的因素对上一层的相关因素的影响的程度和大小，得出相对准确的相对权重值。最后，还要进行随机性的检验，保障检验的一致性和随机性。在房地产项目中，造成风险的因素复杂多样，同时往往带着个人的主观性的判断，为了避免对因素分析的主观性和片面性，避免得到的权重和实际出现不一致，甚至是矛盾的，所以要对矩阵判断的结果进行检验。

（2）模糊风险综合评价法

根据模糊数学的原理，利用计算工具进行评价，属于模糊综合评价法，这种评价法是要对评价结果进行双全数的综合评价。随着市场的发展，体制转型，由此风险加大，运用模糊数学的模糊风险评价法，能对风险进行科学准确的判断。首先要准确分析影响项目的因素，划定评价范围。其次要由专业学者进行评价，从而确定影响因素的权重。最后，构建模糊评价模型，得出评价结果。这种评价法能全面考虑各种因素和因素的不同的影响，由专家进行评判，得出不同的权重，区分因素造成的影响的大小。通过模糊评价模型进行准确的推断，得出项目存在风险的可能性大小，可能性大的是最后的结果。在对房地产的风险进行判断时，要遵守合理可行的最低的原则，根据得到的结果，对风险进行判断，评价是否能接受，并要制定相应的措施。还要明确，任何一个项目，都会有风险，而且不可能把风险都处理完，而且，项目存在的风险越低，而降低的可能性越小，且降低风险需要的投入越多。对风险控制的收益会随着风险降低而减小，所以，企业的成本和收益与风险水平有着密切的关系。

（3）蒙特卡洛模拟法

蒙特卡洛模拟法是一类统计为基础的数学算法，其基本原理是运用事物的随机性来模拟推算理论上可能确定的问题，数值结果根据简单重复随机抽样来获取。这类模拟法主要应用于物理和数学领域，通常作为次选方案，一般用于其他方法难以使用的情况下。在数值积分、问题分析优化和绘制概率分布生产情况这三个方面，蒙特卡洛模拟法得到广泛运用。

一般来讲，可以采取统计概率加以解释的事物均可以借助蒙特卡洛方法解决。通过大数定律可知，经过多次重复随机抽样试验，该随机事件的概率可以采用数值结果的频率表示，因此可以取独立的试验对象样本得到均值来估计该变量期望值的积分。变量的概率分布在进行参数化之后，可以构建设定好静态概率分布的明智马尔可夫链模型，这种方法被称为马尔可夫链蒙特卡洛（MCMC）采样器。根据遍历定理，取极限的情况下，MCMC采样器的随机采用方法可以生成所需期望分布的样本，进而通过经验测量来估计静态分布。蒙特卡洛模拟法在一些风险较高、数量较多的项目中可以显著提升其客观程度，不足之处是需要综合素质较高的参与者，并且在决策阶段也需要投入较大精力。

（4）盈亏平衡分析法

在房地产方面，盈亏平衡法综合分析了其成本、销售额以及利润之间的关系。盈利与亏损平衡之处称为盈亏平衡点，以此为开始来对项目所能承受的最大亏损进行计算。平衡点的高低说明业务可以防范风险的等级水平。盈亏平衡分析不仅可以分析线性平衡，也可以对非线性平衡进行分析。其分析的理论基础为产量与销售量相等，但是在企业实际生产销售过程中很少存在这种情况。并且，该分析仅限于生产一类产品的分析，对于多种产品分析结果可的准确性会受到影响。

3中海学仕里房地产建设项目概况

　　3.1项目区位

中海学仕里的房地产建设项目被分别分为十三、十八三个地块，2020年9月中海集团获得规划建设的权利，项目预计的开工时间为2023年9月，历时20个月的建设，于2023年5月竣工。该项目的建设地址位于济南市天桥区小清河路以北，东宇大街以西。项目规划用地建设的住宅，建设面积为18751平方米，容积率分为地上和地下，其中地上容积率规定2.9；计算地下容积率包含的内容有停车区域和机械设备、商业区域等，前者容积率为1.05，后者容积率为0.7，总计1.1。该项目的建筑面积根据地上和地下划分，其中地下建筑设施包括商业活动区域、设备、地下车库等，建筑面积达20711平方米；地上建筑包括住宅、商业网点等，面积为54037平方米，合计共为75088平方米。该项目的地上地下停车位共计472个。

图3-1项目区位图

　3.2项目规模

济南城市的“中疏”规划由南至北起经十路，至胶济铁路；由西向东起纬十二路，至历山路。以大明湖为中心的老城区属于保护区，只执行拆迁项目、禁止建设项目，建设的任务主要规划在新城区。济南城市管理和规划贯彻“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的原则和方法。2023年，济南市共发布了共计270个列入市级重点项目的名单，投资筹备金额高达13795.1亿元人民币。投资项目中有约有17%与房地产金融项目有关，其中包括中海学仕里房地产建设。

3.2交通环境

中海·学仕里项目享受便捷交通，三横三纵，北园高架、小清河北路、粟山路横连东西，东宇大街与二环西路贯通南北。项目坐拥山水公园，项目周边景观资源有山有水，项目距离小清河约600米，距离匡山公园约1公里，距离药山公园约2公里。同时，项目拥有便捷商业和医疗，通过粟山路西行约600米到达片区内最大的综合商超二环西路家家悦超市，项目周边3公里内还有泺口商圈、缤纷五洲商业综合体、金牛银座，项目往东三公里为“师范路医疗中心”，汇聚了济南第四人民医院和解放军960医院（原济南军区总医院）。享有一站式教育、医疗、商业和交通，打造了便利生活圈。

图3-2项目交通环境

3.2项目规划方向

中海学仕里房地产建设项目是由中海集团，在济南建设的首个PEPA+全周期素能教育社区，中海以学仕为名，希望可以帮助济南市注入更高质量的教育资源。

天桥区向来为济南市教育洼地，天桥人民苦教育久矣，广大百姓心中“从家门口上名校”的需求即为迫切。天桥区XX这几年针对基础教育动作频频，引入高端教育资源同样符合XX预期。中海学仕里最大的亮点在于土地挂牌条件：为了获取更高的教育质量，天桥区人民XX打算将北师大基础教育集团引进至这一地块内的初等中学里，以实施配套的高质量教育。在竞标中的获胜者须同天桥区XX进行合作，在土地协议达成之后的十日之内同北师大教育培训中心以及天桥区教育和体育局订立学校开办引入合同。

目前来看，中海所呈现的教育资源自成一套体系，从幼儿教育、社区教育、学校教育均有自身资源，与此同时，中海学仕里还将引入樊登读书会、喜马拉雅读书会等文化资源，在天桥市民文化中心与体育中心如火如荼建设的大背景之下，开发商在售楼处的打造上身体力行，文化药山近在眼前。

　3.2项目的内外部环境分析

3.2.1外部环境分析

（1）济南市土地市场研究

在2020年，对济南市普通住宅供应区进行调查，发现住宅区的分布状态不太均匀，其中这些现象比较明显的前三名是天桥区、历城以及天桥区。主要的不均匀表现在住宅区的面积，呈现M型，居民对于80至100平方米以及120到144平方米面积的需求是最强的。在2023年，济南市对于住宅区的供应量也快速提升，目前的开盘数量较大，据统计达到了27个，与2019年的数据相比增长了七个。济南市对于商品住宅市场的供应量较大，不同的开发商均进入当前市场，因此市场开始膨胀，在2020年根据相关数据显示，整个楼市呈现一种快速发展的状态并且较为明显。2023年，由于全球发生了新冠肺炎导致全球经济市场衰弱，并且波及到了房地产市场，出现不规律的变化。主要体现如下，因为疫情的影响2020年上半年房地产的需求量较低，但是进入五月份时供求量在短期之内有上涨的趋势，但仅仅一个月之后需求量又迅速下降，房地产市场受到疫情的冲击波动较大，当前的发展不够稳定，因此对于房地产市场的发展不能抱有乐观心态，在危机发生前需要制定相应的解决措施。

（2）济南市房地产项目研究

对于2019年到2020年6月济南市对于商品住宅的供求量以及总体的价格趋势进行对比。发现2020年房地产整体发展水平较为平稳，并没有出现较大的波动，不管是住宅还是公寓在整体市场中表现都较为良好，2023年济南市的居民对于房屋的需求量和交易量仍然是有较大影响的，但随后因为新冠肺炎的扩散，全球经济陷入低迷趋势，因此也影响到了房地产行业。国家开始制定相关政策，根据相关数据发现济南市的住宅供应情况出现较大波动，数量降低。

（3）竞争项目概况分析

结合市场的发展情况来看，当前房地产行业的竞争项目内部的竞争还是比较激烈的，主要体现在以下四个方面。第一点，从2020年起济南市将天桥区定为主要的市场供应区，因此天桥区的楼盘工程质量较好，很多客户都选择在此区域购买房屋，产生了分流作用，使得天桥区房地产行业竞争更加激烈。第二点，在购买房产时一些人的考虑因素是房子的价格以及自身所拥有的价值，一些楼盘自身的建筑周期短，因此推出房产的价格相应的也比较低，有较高的性价比，并且一些建筑单位是有自身的品牌优势的，也会对客户起到一定的分流作用。第三点，居民对于高性价比项目的需求量是较高的，因此可以拓宽对应的渠道。随着房地产行业竞争越来越激烈，当前项目工程需要考虑的问题就是提高自身房产的性价比，以此来吸引更多的顾客。但是怎样能提升自身的价值，这是需要值得思考的问题。企业为了获得顾客应该拓宽自身的交易渠道，获得一定基础量的客户基础。第四点，济南市的房地产发展年限较长，当前已经进入到了平稳阶段，市场基本已经被瓜分。

3.2.4内部环境分析

而天桥区是济南市的主城区，他见证了济南市的发展和城市的崛起。随着时代的发展，必然要对主城区的建筑以及规模进行革新，这是整体趋势导致的必然结果。由于自身的目标定位，因此中海学仕里房地产建筑项目的建筑理念就是在尊重土地价值和传承历史的基础上，再加入现代城市的需求，将两者共同结合，营造XXX潮流的同时也结合了老济南特色，建筑一个综合体项目。并且天桥区的XX领导对于该房地产建筑项目非常重视，多次到工程地进行视察。同时街道办事处的工作人员和中海学仕里房地产建筑项目的总监也一同参观，在市XX的工作人员参观完整体的建筑项目后给出了肯定的评价，认为该房地产项目改善了人们居住的环境，重新恢复了老城区自身的活力。

2020年，济南市的楼盘供应量较大，并且随着供应量的增多，居民对于楼盘的需求量却逐渐减少，因此相应的供销比例也变低，同时还发生了新冠肺炎，全球经济受到影响同时也波动了房地产行业的发展，国家再次收紧房产政策。中海学仕里建筑项目想实行多种交通方式零距离换乘，例如高铁、公交、出租车等，他可以缩短居民的出行时间。并且和商业群与产业群进行连接，实行多种消费方式，以此更新老城区的发展。中海学仕里房地产建设项目内部环境的分析参照下表：

表3-1中海学仕里房地产建设项目内部环境分析表

　4中海学仕里房地产建设项目风险识别

　　4.1中海学仕里房地产建设项目风险识别

4.1.1项目风险识别方法

经过上文对风险管理的介绍我们可以知道，国内外学者对在识别风险因素时所采取的方法可谓是多种多样，然而这些方法亦都有各自的优点以及不足之处。在这些识别方法中，得到最广泛运用的无疑是德尔菲法。此方法也被叫作专家意见法，将其应用于中海学仕里房地产建设项目风险识别中的流程是：首先，我们需要召集不同领域的专家组建专家组，这个专家组用以处理工程建设中所出现的不同的专业性的问题，这些不存在联络的专家需要分隔开来处理问题，在此基础上，我们可以把要求以及调查原因写在信纸上并送到专家手中，并满足专家对所需文件的要求，接下来就需要专家根据自身所具备的知识对问题给出建设性的意见，并将结果以匿名的方式发回。对各个专家传送回来的针对性材料，我们需要有序整合，多方对照，并将分析结果以及问题重新发送给专家，让专家在这一分析结果的基础上对自己所给出的建议进行优化。往复循环这一过程，直到专家认为自己的建议达到最优化，再终止这一过程。

本文为了更加精准的评价中海学仕里房地产建设项目投资风险、更合理的控制风险，尝试采用德尔菲法与项目周期相结合的方法以识别项目风险。

4.1.2项目风险识别分析过程

（1）风险识别专家组

为了达到识别研究项目的特点以及项目投资风险要素，我们成立了保护九位专家的专家组，专家组包括：中海置业公司总工程师、副总经理、对工程建设负责的项目经理、济南市和天桥区住建局的专家、来自高等学校的非RC公司内部的投资风险管理领域的专家。具体如表4-1所示：

表4-1 专家来源情况

（2）风险调查表的制定及专家调查

本文基于国内外相关文献研究成果，对房地产项目投资常见风险进行了归纳整理，形成了具有4个阶段20个因素的风险调查表。在进行评分过程中为了进一步挑选出项目急需解决的风险，本文事先对各类风险紧迫性进行了划分，具体如表4-2所示：

表4-2 项目投资风险解决的紧迫性评价标准

专家组要对收到的写在信纸上的风险解决紧迫性划分标准以及调查表以分数的形式给出评价，并给出针对性的意见，再通过匿名的形式发回到施工中的单位，这就得到了第一回合的分析成果；对这一分析成果进行有序整合，多方对照，把得到的参照结果再分发至专家手中，以供其参考，并以分数的形式给出评价，得到第二回合的分析成果。具体如表4-3所示：

表4-3项目投资风险因素及其调查结果统计

　4.2中海学仕里房地产建设项目风险识别结果

根据上述调查结果，并基于当前项目投资风险解决的紧迫性，本文从中选取评分均值大于80分的风险项作为项目投资风险主要诱因。

并根据所得到的风险因素将其按照项目周期划分为：决策阶段、前期阶段、建设阶段、销售阶段4个阶段风险。具体如表4-4所示：

表4-4 项目风险因素识别结果

　4.3中海学仕里房地产建设项目风险识别分析

4.3.1决策阶段风险分析

（1）土地政策风险

2007年国土资源部颁发了《招、拍、挂出让国有建筑用地使用权的规定》，在这一规定中，对于土地所用的招标、挂牌及拍卖机制都做出了更加完整细致的调整，并对土地开发期限标准化处理，对土地融资进行紧缩处理。规定中还针对未根据合同及时认缴全部土地出让款的做出了更加细致的规范，他们将被剥夺获取根据在出让价格中的认缴占比分割方法国有土地建设使用权的证书的权利，亦不可以获取国有土地使用权证书。因为国家要求国有土地必须按照招标、拍卖、挂牌的方式出让，土地价格大幅上涨，XX就会得到很多收益，但是房地产开发商的土地使用成本会大大增加，消费者购买房屋的价格必定会随之上升。

（2）开发时机风险

2011年我国的房地产市场遭遇了史无前例的艰难挑战，当年一月国家即颁发了针对房地产市场调节的八条办法，不仅如此，xxx还对下发布了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，所谓“国八条”。政策的推出明确了地方与中央的权责界限，对与之有关的税收办法进行了调节，并明确了国家对建设保障性住房的决心。中国的房地产行业由此开始实行差别化住房信贷的政策，严格管控住房用地的供应。XX决心要合理引导住房消费和需求，落实保障性住房建设和稳定房价。

在XX强有力的宏观调控之下，房地产市场开始出现明显的改变，一线城市众多居高不下的房价开始回落，地王的现象也多有缓解。房地产宏观调整不摇摆，科学引导房地产价格回落的政策也在中央经济工作会议中得到了进一步的指示，且XX针对保障性住房与普通商品房供应的稳定扩张也给出了进一步的实施办法，以保证房地产市场能够稳步前进。同时还会进一步推进增值税、营业税以及房产税的改革试点。所以中海学仕里房地产建设项目作为一个房地产项目，就不可避免地受到XX宏观政策的影响，但是我们也应看到地铁上盖综合体也有其自身的特点。

在XX强有力的宏观调控之下，房地产市场开始出现明显的改变，一线城市众多居高不下的房价开始回落，地王的现象也多有缓解。房地产宏观调整不摇摆，科学引导房地产价格回落的政策也在中央经济工作会议中得到了进一步的指示，且XX针对保障性住房与普通商品房供应的稳定扩张也给出了进一步的实施办法，以保证房地产市场能够稳步前进。同时还会进一步推进增值税、营业税以及房产税的改革试点。所以中海学仕里房地产建设项目作为一个房地产项目，就不可避免地受到XX宏观政策的影响，但是我们也应看到地铁上盖综合体也有其自身的特点。中海学仕里房地产建设项目位于济南市核心地段，拥有超前的规划设计，大大提升了商业性质。

（3）项目类型风险

随着我国经济的快速发展，人们的生活质量也得到了显著的提高，吃穿住行等各个方面的物质追求都越来越高。对于房地产开发公司来说，要想吸引更多的购房者，提高客户的住房体验，就必须提高房地产项目质量，除了工程质量以外，还需要重视周边环境的质量、住房功能的质量以及物业等配套服务的质量，提高项目质量是现代房地产业发展的必然趋势，也是企业在日益激烈的竞争环境下得以生存的根本要求。当人们消费水平提高时，除了基本的住房功能，人们更加重视房地产的附加值，对于高端消费人群来说更是如此，相比较一般房产，高档房产所能给他们带来的生理享受和心理享受更加具有吸引力。过去，我国房地产开发项目的主要目标客户是中低档消费人群，他们购房的目的是满足基本的住房需求，面向此类消费群体的房地产开发市场区趋于饱和，而高级消费者群体规模却在逐渐扩大，其房产项目投资前景更加广阔。山东中海置业有限公司抓住机遇，将目光聚焦于高端客户这一消费群体，建设中海学仕里房地产项目。高端消费者具有显著的消费特点，他们更加重视生活环境的舒适度，对价格敏感性较低，甚至希望通过高价房产彰显自身地位和身价。针对客户群体的消费特点，中海置业重点开发高品质楼盘，打造高端地产品牌，充分迎合消费者的购房需求。但同时，对于中海学仕里房地产建设项目来说，其投资阶段面临两大风险难题，分别是土地政策风险和开发时机风险。

4.3.2前期阶段风险分析

（1）土地获取风险

对于房地产开发项目来说，项目收益很大程度上来源于土地投资所获取的利润，可以说，获取土地是房地产开发的第一步，也是最重要的一步，这是项目盈利的基础。在我国，随着各项法律制度的不断完善，土地政策也在不断发生变化，发展至今，我国土地调控力度不断加大，土地获取风险也越来越高。房地产企业有多种方法可以获取土地，但都存在一定的风险，比如，当企业通过协议出让获取土地时，可能出现土地所有者哄抬地价的风险；当企业通过招拍方式获得土地时，可能出现土地性质变更的风险。由于国家对房地产行业调控力度的加大，土地获取门槛越来越高，在2010年出台的《通知》中，相关部门规定提高开发商缴纳土地出让金的比例至20%，此类一系列政策的发布直接提高了开发商的土地获取风险，以及土地获取成本。在这样的政策背景下，如果房地产项目销售情况没有达到预期，则很可能造成资金链断裂，甚至有破产风险。

（2）拆迁风险

中海学仕里房地产建设项目位于济南市中心，原土地所有者是济南市居民，如果项目想要顺利开工，就必须对原居民进行拆迁补偿，鉴于该地优越的地理位置，补偿成本较高。另外，根据拆迁法则，拆迁公司需要按照建房面积测算补偿费用，为了获取更多的拆迁补偿，除了原有的住房面积，项目所在地四周的部分住户也开始加盖房屋，这进一步增加了开发成本。

（3）勘察设计风险

房地产项目的勘察设计方案将直接影响项目开发成本。为完成中海学仕里房地产建设项目，公司谨慎考量多家设计公司，最终选择了北京某家经验丰富的设计公司负责方案设计，虽然该公司设计能力强，但是由于设计公司位于北京，开发商位于淄博，属于异地工作，这产生了一定的勘察设计风险，很容易造成设计与实际不符的情况发生，造成设计缺陷。

（4）筹资风险

中海学仕里房地产建设项目占地面积大、建设标准高，这使得项目总投资金额高。为了获取巨额的项目开发资金，房地产开发商需要进行融资。对于我国多数房地产项目来说，其开发资金来源于银行等金融机构的贷款。开发商从金融机构处贷款建房，客户再从银行处贷款买房，从而帮助开发商还清欠款，这种滚动贷款的方式在过去几十年一直屡试不爽。但近年来，为了避免炒房行为的发生，我国银行不断收紧贷款政策，提高贷款利率，加大房地产市场调控力度，开发商筹资风险不断提高。因此，中海学仕里房地产建设项目有着巨大的融资风险。

（5）合同风险

对于中海学仕里房地产建设项目来说，其合同风险包含两方面：其一，由于合同条款内容不明确造成买卖双方互相推卸责任的情况；或者由于条款设计不规范，使得企业违背法律规范的风险；其二，合同自身所产生的风险。

4.3.3建设阶段风险分析

（1）项目质量

在房地产项目建设过程中，虽然风险房地产建设地段的选取已经被当做一个重要方向，但是实话实说，房地产质量的良好才是实现良好投资效果的关键。房地产质量是消费者的评判标准，房地产的质量吸引了一大批消费者的关注，只有拥有良好的质量才能拥有消费者的青睐，由此可知，在项目建设过程中必须面临质量风险。质量风险是指不能实现质量目标和技术性能以及存在质量隐患和质量缺陷，其中轻微的质量缺陷 还不能被认定为质量风险，只有严重的质量缺陷才包含在质量风险之内。一旦有质量事故的发生，那么质量风险的出现就是不可避免的。中海学仕里房地产建设项目出现了质量风险，这其中存在很多因素，通过调查分析后可以得出结论，要由三方面因素造成，分别是人员素质、材料质量、工程技术。第一，从人员方面看，人是制造者，控制了质量。部分管理方面的人员没有高尚的素质，推脱责任，没有形成质量意识，轻视了工程质量的管控，对工程质量的管控没有达到工程的标准程序，这对房地产建设造成了很大的影响 导致房地产质量出现了优劣分化。这种现象一直层出不穷。直到2020年7月2日，济南地区仍然发出相关通报，具体内容是：在监督检查建设工程扬尘治理过程中，仍然存在不采取湿法作业、不覆盖大面积的裸露地表、不硬化处理施工道路、现场积尘严重等问题。中海学仕里房地产建设项目，就包含以上问题。第二， 从材料方面看，主要是劣质材料的采用和施工过程的不完善，施工方和开发方对外界环境变化视若无睹，导致没有任何有效措施得以采取。第三，从技术方面看 就中海学仕里房地产建设项目而言，它的承包商技术落后，没有采取有效施工方案和施工方法，更没有齐全和优良的建设设备。

（2）项目成本风险

什么是项目成本风险，具体而言就是开发商管善不力，距费用目标和理想经济效益的实现还有很大差距，其中不仅包括了项目设计、施工条件变更的风险，而且还有价格方面变更的风险。(1)项目设计变更方面的风险，因为单位的设计存在缺陷，没有完整的内容，设计形式错误或缺失、设计所挖掘的深度明显不足， 结果项目工程量明显增加，项目不得不重新建立，项目建设成本直线上升，这就是对项目设计变更方面风险的具体阐释。(2)施工条件变更方面风险，简而言之， 就是自然条件恶劣和现场发生意外，成本上升。(3)价格变更方面风险，国家经济和市场处于变化之中，导致材料、员工和机械等各方面费用也发生变化，主要表现为上涨，不可避免地导致成本再次上升 。

（3）项目安全风险

职工人身安全、忠诚度和人生意外风险都是项目安全风险考虑的范围。项目施工方事故多发，这主要是因为房地产行业的特点所决定的，如果员工在安全事故中出现了人身意外，那么开发商承担责任是无可避免的，而且项目安全风险对最关键员工的忠诚度也十分关注，因为一旦有不忠诚员工的出现，那么公司将面临无尽的风险。从上述可知，项目质量、工期和成本风险，成为了中海学仕里房地产建设项目的主要风险。

4.3.4分析销售风险

（1）销售时机风险

中海学仕里房地产项目在本次中采取了不同的经营方式。具体而言，它开始了预售的进程，它在办理预售许可证之后，迅速开盘销售，以期实现项目快速回款的目标。项目所处的区域有着稳定的需求，使得项目前期业绩呈现良好形态，而且目前消费者追求高品质生活，而本次项目有优越的位置条件、便捷的交通、完善配套的服务设施，恰好符合此需求，使得销售活动的开展非常火热。但是我国房地产行业环境不佳是现在的常态，这在很大程度上对项目的租售产生了影响。 以下就是其中的例子，消费者希望用更低的价格获取更多的利益，导致他们一直保持观望状态，希望可以用更低的价格买进房子，一直期待着房价的下降。还有就是成本波动，已售房源定价有所改变，这些种种都是风险产生的因素之一。预售虽然可以实现对资金的快速回收，但是却导致了项目预期收益的降低，如果没有采用预售方式而是现售方式的话，项目的收益方面会或许会有所提高，但是相应的资金回笼风险也不断加大。总而言之，选择销售时机是关键一步。

（2）销售价格风险

要想实现资金快速回笼，对建成的房地产项目以最快的速度进行销售是必须的。房子出售率和开发商的利润都受到房地产销售价格的影响。价格影响需求，价格过高，销量少；价格过低，盈利少，以上两种不合理的价格都会对收益造成影响。由此可知，对销售价格风险的回避，才能使开发商的利润得以维护，而调研房地产市场，准确定位相关项目，形成合理的房价，正是对销售价格回避的表现。

（3）营销策划风险

营销在房产项目中占有重要地位，好的营销策略能够促进企业收入增长，反之则会带来不良影响，造成风险增大。一般情况下，企业会根据自身情况确定营销方式，既可选择由别人代理也可自行组建营销队伍。由于代理模式通常产生的成本高，多数企业选择自行销售，虽然节约了劳动力成本，不过队伍的专业水平以及能力往往参差不齐，在一定程度上影响了工作进程，造成被动性结局，不得不进行教育和再学习。

每个项目通常都有固定的周期，作为房地产企业也是如此，要想在市场中尽快取得优势，必须做好销售。如果使用代理，则意味着企业必须付出较高的代价，用于代理费用。作为代理机构，是专业化的组织，具有成熟的销售模式，人员稳定，可以在最短的时间内完成任务。不过，从代理公司的业务出发，面向的对象是多样化的，难免会在执行中打折扣，使得不可控因素增加。

结合目前的形式能够看出，企业参与房产经营建设的热情在逐步提升，进一步加剧了行业之间的市场争夺，处于白热化阶段。为此很多房产企业都采取了多项措施，不仅在外观设计上推陈出新；还在位置上精挑细选；有的还在服务上做了优化。其中一项关键的项目就是物业。作为服务机构，一方面要保障业主的人身和财产安全；另一方面还要做好环境卫生的整治；从而为业主的居住建立良好的内外部环境。这也是很多人购房看中的重要内容。开发商通过物业打造自己品牌的同时，还能增进业主的粘性，达到增值的效果。但是，如果物业公司不尽责或者管理不到位同样会给项目带来不可预估的损失。

6房地产建设项目风险应对策略

为了对潜在的风险指数进行计算，本文选择了研究样本，搜集了中海学仕里项目的有关数据，分析了存在的风险因子，并对关键项目做了评判，整体上看此项目的风险指数区间位于中段。参照以上的内容，在风险管控中海置业应当充分做好应对措施，防止风险等级提升，对每个环节加强监管，提前谋划，制定应急计划。尤其对一些高风险因子应重点防控，实行专人负责，把风险尽可能消灭在萌芽之中。

6.1投资决策阶段

6.1.1综合评估筹资风险

考虑到项目综合开发的使用情况，需要消耗大量的资本用于维持正常的运作，因此对于资金的管理必须纳入到风险管控中，尤其要从筹资阶段就应当做好全面的策划工作，防止出现资金周转不良的问题。可以从以下几个方面开展：第一：备用金储备。由于项目涉及的内容多，无法在短期内全部完成，一旦中间出现了不可控的情况就应当有一定数量的资金予以保障；第二：缩短筹资周期。从系统整体的阶段出发，应按时间节点完成，尤其要控制筹集的时间，防止造成资源浪费；还要给后续的业务提供合理的运作时间。第三：借贷备用金。主要是防止筹集期间的高风险项目，便于从银行融资，保障过程的顺利进行。另外，为了做好财务风险管控，一旦引发了现金流短缺，应立即动用备用资金予以解决。

获取资金的渠道有多元化的特征，企业应立足自身，开展有针对性的筹资。从目前的模式来看，很多企业都表现出了单一化，在一定程度上影响了公司资本结构的组建，以此产生的潜在风险也会增加。因此，房产企业在优化筹资体系的同时还应当借助财务杠杆进行调节，从而提升企业的抗风险能力。确定合理的筹资框架结构是第一步，其中最重要的原则是应当和公司财务体系相适应。不管是采用股权还是外部借贷，都要基于风险转移或者均衡的方式调整负债比例，促进经营保持稳定。另外，还应注意贷款在筹资总额中的比例，虽然借贷的方式易于实现，但是不建议作为主要的模式，其中考虑的因素为利息和信贷成本，一旦过多会对增加风险，不利于整体结构的优化调整。

筹资属于资金管理的一项重要内容，如果产生了高风险很容易引发连锁反应，造成损失。所以，从全局的角度出发，必须把筹资风险作为重点进行监管，提高认识，不断降低经营中的资金投入成本。首先，严控内部财务经营指标。公司的决策层要应定合理的项目对筹资风险进行控制，到达一定的数值就警示，从而采取应对措施，防止相关变量的影响；其次，建立有效的防控机制，提升内部管理水平，保障业务规范操作，增强外部因素冲击的抗干扰能力，实现资本的快速融入。在此期间应注意成本的比例，避免出现费用增高的情况，即使获取了资金也无法得到高效利用。另外，作为资本市场上的快速融资方式股票还应作为考虑的模式，不过要基于费用支出开展综合评估。因此，企业要想获得资金支持，应控制成本在合理的区间，才能实现良好收益。

6.1.2时刻关注国家相关政策变化

我国为了稳定市场的房价，近些年来让XX逐渐深入到房产业的管理之中，坚持宏观调控的理念，努力控制房价的涨动。XX根据我国目前方房产市场的现状，出台了一系列政策，对土地的买卖和建设制定了更为严格的规定，从根本上控制土地资源的使用。除此之外，XX为了保证房产行业的健康发展，也对该行业的平均水准划分了界限。也就是说，新的房产商要进入这个行业时应该达到基准线，老商家更应不断提升自己的能力，让房地产行业的发展质量不断得到提升。在这样对策环境下，房地产商在确定开发计划之前，应对XX的政策有绝对详细的了解，确保自己的计划符合能XX的要求。因此，中海学仕里房地产要想保证项目的稳定进行，就要提前对政策有所了解，作出相应的预防措施。而山东中海置业有限公司作为该项目的开发商，应该在公司内部建立专业的政法部门，对房产业的现状进行分析，甚至成立顾问组织，在项目实施时给予项目全程的咨询帮助。同时也可以吸收法律、政治方面的有关人才，为公司提供更加健全完善的开发计划。

6.1.3采取多种方式组合，化解土地拆迁风险

中海学仕里房地产项目中购买的土地位于济南市的内围，地段较好，且土地的所有权归当地居民。目前看来，有一个较为严重的问题就是居民为了得到更多的拆迁补偿，近期在该土地范围内不断盖新的建筑。公司的补偿金数量有限，如果任由这些居民随意盖楼，就会给公司带来很高的成本费用，从而产生严重的财政负担，非常不利于后续的建设工作。因此，为了将公司的拆迁成本稳定在合理的水平，公司应该通过多种方式和居民进行沟通，尽量在不产生冲突的情况下达到双方的利益最大化。

（（1）和当地XX建立良好的伙伴关系，努力获得XX的政策支持。地方XX作为管理地方的领导者，拥有绝对的权力和威信。所以山东中海置业有限公司在进行拆迁时如果和济南市的主管层、乃至XX友好往来，就能促进拆迁工作的顺利进行。XX在民众心里的公信力是很高的，因此由XX对民众进行一些思想上的游说，效果会比开发商直接沟通好很多。这种关系重点在于友好，而并非对XX官员的贿赂等不良行为。开发商还应该对自身严格要求，在法律、政策的范围内进行开发，保证居民的安全。开发商也应该和当地的金融公司有所联系，为开发资金做良好的准备工作。

（2）制定完善的开发方案。土地拆迁的一个难点就是对拆迁用户的补偿。拆迁用户数量多，且要求各不相同，单一的处理方法难以做到让所有用户满意。通常来说，拆迁的补偿方式分为金钱补偿和物品补偿两种。多数情况下房地产商会选择金钱补偿的方法，因为这种方法实行起来较为简单。但考虑到该项目的实施地点为济南中心地段，该地段土地价格价值较高，如果完全采取金钱补偿，开发商的成本压力会很大。因此开发商最好前期进行有效的宣传，和群众进行良好沟通，让群众同意使用两种方式进行补偿，以便减轻开发的成本压力。

（3）对拆迁团队进行严格的挑选。该房地产开发项目的所处地人员密集，构成也很复杂。因此在进行拆迁前，应该对该地的相关情况进行了解，制定详细的计划。公司应该对拆迁用户的信息、特点进行整理，将用户进行分类管理。在进行拆迁时，应选择专业的拆迁公司，保证拆迁工作的安全进行。拆迁公司的专业与否和拆迁的效率有着直接的关系，因此在选择合作的拆迁公司时应严格挑选。根据山东中海置业有限公司的公司情况来说，该公司可以用招标的方式筛选合适的拆迁公司，以此来保障拆迁工作的稳定进行。

　6.2项目前期阶段

6.2.1加强投资管理

房地产的投资是一个长期的过程，从前期准备到投入开发、施工、销售等都有一个较长的时间周期。房地产的开发不仅是开发商和施工方之间的业务交流，还有很多金融方面的业务需要完善。比如在开发进行到后期的时候，房产商为了完成证券化，就需要在市场上寻求投资依托。这种“开发投资销售一体”的模式，有利于公司在短时间内回收资金，减少成本的浪费。

在金融市场内，很多公司都会采取分散投资这种投资方式。分散投资就是指公司同时对多个项目进行投资，这些项目规模较小，回收时间短，能在有效的时间内未公司带来良好的经济收入。房地产这种资源的投资周期较长，容易受到市场的影响。在这种情况下，房地产公司通常会选择多个项目进行分散投资，以此来分散投资的危险，也能较好的达到客户的要求。分散投资的种类也需要进行严格的挑选，要保证项目之间的相关性，又不能连续投资几个相同的项目。这种投资其实是一种资源的有效转移，即用收入较好的项目来弥补那些亏损项目的资金漏洞。对于房产商来说，分散投资能将投资的风险降到最低，是最合适的投资方式之一。

6.2.3完善风险管理机构，建立内部控制制度

在经济全球化的背景下，当前国内外投资环境瞬息万变，要想在激烈的投资市场中生存下来，企业必须健全风险投资结构，配备专业投资人员，制定科学的风险管理制度，从而准确预测可能发生的投资风险，并对风险进行分析、监控及化解。另外，在进行风险投资前，企业还需要健全内部控制制度，健全公司治理结构，制定高效的风险投资决策，在确定投资方案的过程中，需要进行方案审批、方案可行性分析、方案实施过程监管以及项目完工后跟踪管理等一系列业务流程，同时，公司还需要明确部门工作范围、员工岗位职责分工、项目授权批准流程等相关内容。

6.2.3开发多元化融资，化解融资风险

对于企业投资项目来说，如何获取前期融资金额、如何化解前期融资风险是重点。为降低融资风险，企业可以采取多元化融资的方式，通过风险控制措施破解融资困境。作为一项投资金额巨大的房地产建设项目，中海学仕里建设项目面临同样的融资困境。银行贷款是企业首选的融资渠道，融资风险较低，但融资金额较小，要想满足庞大的资金需求，公司必须积极探索多种融资渠道，保证充足的开发资金供给。具体措施如下：

（1）通过合作开发融资

合理的资金运作计划是建成房地产项目的前提，因此，在项目设计、施工前，企业需要全方位考虑现有的资金储备量、项目完工成本计划、仍需融资的资金数目以及计划选择的融资渠道等内容，借助完善的资金使用计划，实施多元化融资。鉴于中海学仕里房地产建设项目特殊的地理优势和项目定位，公司应当以此为宣传点寻求恰当的合作伙伴，借助合作开发的方式吸引外部投资、解决资金困难。

（2）通过股东进行融资

对于一些大型企业来说，企业投资者往往具备较强的经济实力，在这种情况下，公司可以充分发挥内部融资优势，获取股东资金支持，为房地产开发项目提供保障，缓解项目资金压力。

（3）提前预售融通民间资金

为了缓解融资压力，获取更多的建设资金，企业需要加快房地产建设项目的开发进度，包括加快报建手续进度，加快预售许可证获取进度，加快推广销售进度，从而使在建项目顺利投向市场，获取预售资金，这种融资手段不仅可以拓宽融资渠道，还可以帮助企业降低资产负债率，优化资本结构。因此，实施楼盘预售，能够推动房地产项目顺利进行。

　6.3项目建设阶段

6.3.1控制成本风险

从项目建设过程来看，房地产建设的主要风险来源于成本控制。对于房地产项目来说，项目完工需要经过审批、设计、施工、验收等多个阶段，其中设计阶段是项目的开始，也是整个建设过程中最重要的一环，该阶段决定了项目成本计划的成功与否，也决定了项目成本风险的大小。如果项目设计方案满足经济性和可控性，那么成本风险将为控制在企业可以承受的范围内，否则可能造成项目超支，甚至项目亏损。对于中海学仕里房地产建设项目来说，要想实现项目的顺利完工，企业必须重视前期的风险管理，采取有效的成本控制措施。

设计师的专业是设计，他们考虑的重点是设计质量与设计效果，并不重视项目的建造成本和可获取收益等问题。针对中海学仕里房地产建设项目，为了实现项目经济效益最大化，企业可以采取限额设计的手段，从控制成本总量入手，在保证项目方案可行的基础上，倒推各个设计环节和实施阶段，减少不必要的浪费，保证目标经济效益。

为了避免因为不必要的设计变动所带来的资源浪费和投资风险，企业需要建立完善的项目设计变更审查制度，项目允许出现调整规划方案、技术手段的情况发生，但必须建立在一定的前提条件下，不可随意变更项目设计方案，否则会造成返工、成本超支等问题。除了项目设计单位，项目施工单位、住房购买者等项目参与者都有可能提出设计变更的要求，这都需要提请审查部门进行审核，经由设计单位和开发商认可后，方可进行变更。

6.3.2控制项目质量风险

要想与顾客保持更进一步的紧密联系，就要保护其关于生命的安全。而房地产作为一个最后项目的开发商品，更要关注其顾客的相对使用价值以及顾客重要的安全等问题，所以，更要加强对管理质量层面的不断深化改革，以此来证明其相关产品及其质量的优良程度。如果在工程进行中更要加强对材料的应用以及相关负责人的监管，从其中要避免因为成本的高低而发生的偷工减料的情况。所以，在建设工程地之间之中，应该按规定的时间来举行一些关于质量的评定会议来进行探讨，明确指定相关人员的工作职责以及责任。

经以上的概括可以分为几点：

想要有效果以及合理化的控制关于质量问题的相关风险，可以将会审制度不断地提高，例如关于设计方案的优化以及交底的有关事项。有关于交底项目是说在关于审查相关的施工图完善并且通过之后，设计本项目的相关部门应该将所设计出的文件交给项目的施工人员同时，要向施工项目的部门做出更明确的讲解，让其更明白更优化的进行施工，这些的基础都要按照相关法律的规定来进行解释。倘如要稳定相关项目的地产质量，那么就要更深入的探索相关的质量要求，以此来进一步的提高关于文件的设计方案，例如，文件的特征以及疑难点的合理了解。则有关于在将此项目上交的方案之前要对其图构建的全面调查，要求在相关单位的材料以及设备的问题进行有关的承担，这一切都应在审查合格之后来进行，而以上所说的则是关于项目施工会审的一些解释和理解。所以，要坚持有决心的去建立和完善相关设计项目的施工图进展以及交底工作的不断进行其会审的制度确立，这可以分为两个方面来讲，第一是更好的让其参加以此来推动施工进行的 不断发展，更好的了解相关的图纸方案，让其更明确的理解为何设计和如何推动特点以及意图，更好的去制定可运行的方案和去缓解相关难题等，第二点则是可以更有效的减少设计图纸中的一些不必要的错误和避免一些差错，来以此将质量的不必要缺点封存于萌发之中，来更好提高质量等相关的问题。

应用了有关于施工方案和设计阶段的相关监理制度。到目前为止，根据大数据的汇总可以了解到中国国内的很大一部分房地产项目正在实行的是施工阶段的监理制度，但设计阶段并没有形成同样有效的制度，在部分程度上存在管理缺陷。中海学仕里房地产建设项目应当在两个阶段的监理上下更多功夫，还可以选择其中更加有经验的监理公司对相关的设计全过程进展一定的质量跟踪性监督方案，选择监理公司的同时还可以采用有关设计方案以此来以竞赛的方式进行设计和招标，从而选择更好的更优化的设计性单位，尽可能减少性的选择设计图纸中存在的隐患与其设计变更发生的风险。监理公司在其组织实行施工图的会审与其设计方案交付时，就可以更好的设计出更高质量的图以及有效的管理好各部门的所作所为。

6.3.3减少工期风险

倘若要建立相关风险的补偿性损失，可以依据所开发的相关人员来进行自我本身的财力损失性赔偿，以此来承担相关的责任，但运营损失之中的成本发生损失可以尽可能的去与其直接挂钩来降低不必要的损失。一般在这种情况之下企业有时是承担不住相关所产生的风险。所以要想用保险公司的保费支付其费用，就要根据项目的合理情况来来挑选出更好信誉的保险，来讲其风险程度的高低运转到保险公司上去。以此方法来看，这不仅仅可以带来资本金之间的互相流动，而且还可以来减少很多风险的存在。

在正常情况下，房地产项目的整个流程是较为繁琐的。连涉及人员的范围也较广，有项目投资方、项目负责人、材料供应方、项目实施人员、XX监督人员以及生活管理者。任何一个环节出现温特，对于项目而言都是严重影响，会导致工期延长，拖延进度。分配人员利益时，需及时对相关风险作出处理。可从以下方面入手：

进行有效交流。在落实项目时，及时向获利方提供项目的实际进展和相关内容。比如向投资方提供实际趋势，以备及时对投资风险和隐患采取处理措施。除此之外，还需详细补充说明、确保项目资金充足，进而促进项目发展。中海学仕里房地产可以实施周例会的制度来进行房地产的建设问题，在这其中有些疑问可以由相关的管理人员来协调以及合理性地解决。为了尽可能的减少或者缓和不必要的矛盾时，就要积极的去沟通相关的问题，合理的去消除对方的顾虑，来以此保持更好的合作。（2）山东中海置业有限公司为与XX建立共赢关系，在中海学仕里房地产项目成立专业机构，负责与有关部门联络并管理项目管理风险。在项目进行时，如遇到人为因素所导致的工期延长，XX单位则会派出专业部门解决社会矛盾，从而使工期顺利进行。（3）确定更合理的合同关系，关于承包的项目以及如何建立更符合当代社会的合作关系这都需要开发商及其的关注，在实施房地产的过程中，存在管理主体应该是供应商以及承包商。而山东中海置业有限责任公司的相关施工则让中海学仕里房地产来建设相关的设施。在该项目的实行阶段中，为了顺利进行房地产项目的有关发展此公司采取了有关于垫资的方式来保证其运行，与其同时在承包时签约于相关的合同，其中可以有效的提高关于项目的积极性承包，还有助于施工风险完全的存在，这样也可以保证其房地产的定期完工，从而不断推进房地产的建设优化之中。

6.4租售阶段

6.4.1完善房地产营销中的品牌销售

其一，品牌计划具备长期性。打造一个良好的品牌需要时间，需要长期形成，严禁过度变动，唯有长期性的良好品牌计划才能建立与客户的良好关系。其二，采取多样化互动性的品牌宣传。巧妙运用多媒体平台进行宣传，提高品牌知名度。宣传内容必须呈现产品与品牌的优势和特点，打造核心品牌。与此同时，加强宣传力度，经常性开展非营利性活动项目，在宣传公司文化理念的同时拉近与大众的距离，在顾客心中留下一定地位。

6.4.2加强市场情报的调查和获取能力

要想管控市场发展以及了解关于其方向等信息，就要在当代市场不断发展以及竞争激烈的同时将此公司的经济效益水平不断地来从外界收集，用来更准确的掌握有关信息，而这种方案的进行也对本公司情报的发展具有一定的作用，更重要的是有关于市场信息的收集时推进公司不断进步的重要助力器。以上面总结的来说，收集情报是非常关键的，公司安排相应的有经验的销售人员在市场上进行高品质的汇总，然后再向公司提出，从而让公司更准确的能制定出优化的方案，更加了解市场上有关于本行业真实情况，不断地进行全面深化的研究，可以更好地推动销售管理水平的不断提高。如果要想加快企业经济的不断发展，那么就要准确地获得相关的市场信息后，更明确的对局势的发展做出更好的判断，并且根据准确的业务数量，来制定出更为高效的主导权力。

6.4.3加强销售管理的创新

创新在此行业中是极其重要的一点，只有不断的自我创新发展，才能更好的提高企业的精神，在房地产的行业之中如果找到了更好的方式来宣传以及制定出优化的营销方案，顾客就会觉得很新奇，这样也会对顾客具有很强的吸引力以及长久的保持这种新鲜感，这种方案的实行才可以将公司的积极性调遣出来更好地推动其发展。例如，为了提高公司在市场的生存能力以及适应程度，更好的开发创新型的销售渠道，就要不断地提升关于网络的创建及技术以及大力发展科研的成果，推进更准确的信息高速流通以及精准定位关于市场的所处环境，以此来进行更高技术的网络新渠道的进步型开发。

房地产建设项目风险

价格 ¥9.90 发布时间 2022年11月23日

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