沪渝房产税改革试点重要税制要素的分析及对比

摘要

税法的核心内容是税制要素，而税收的范围，计算税收的基础，税率和税收优惠是税收制度的关键要素。税制要素的设计会影响税法的立法质量。我们在制定房地产税法的过程中必须要深入钻研，最后，它可以被科学合理地确定。要促进房地产税立法的进度，第一要密切注意，反复审查，掌握税法主旨，科学地制定好房地产税法，最终达到资源利用率增加，提高征收和管理效率等目的因而有必要对这些税制要素进行分析。

本文着重从征收目的，税收计算依据，税率和税收优惠等方面对房地产税收立法进行分析。在重庆和上海房地产税改革试点方案的情况下，参考其他国家关于税制的制定方案。我国研究人员对税收计算数据、税率和税收优惠等因素的不同意见。最后本文提出了关于我国房地产税的征税对象、计税依据、税率及税收优惠的设置方案。本文分文引言、正文和结语，其中正文分为如下四部分:

第一部分：分析并比较了沪渝两地房产税改革试点计划的内容。在纳税人，税收用处和支持举措方面，这两个方案在很大程度上是相同的。但有如下五方面的不同点：一是试点区域大小不同；二是征税对象界定不同；三是计税依据口径不同； 四是适用税率存在差异；五是免税面积的计算不同。通过对比分析发现我国房地产税的税制要素设计仍需要改进，从而续写后三部分。

第二部分：此部分主要围绕房地产税的征税对象及计税依据展开。讨论了当地研究人员对房地产税征收对象的不同观点，也讨论了国外的征税对象的具体规定进行对比分析，进而对征税范围是否需要扩展到高档房产和具有营业用途的房产，征税范围是否需要扩展到城镇范围内具有居住用途的房产，征税范围是否需要扩展到农村范围内的房产进行讨论。通过对X、日本、英国等国家关于房地产税计税依据的规定进行分析，发现域外的房地产税有如下值得我国借鉴的地方：典型国家扩大了征税范围，在土地和建筑物相结合的基础上，以市场价值为基础进行税收计算，并创建了一套完整的房地产评估系统。本文的观点是，我国不动产税的征收目标应包含国家边境内土地，住宅和其他类型的建筑物。；我国应该以房地产的评估价格作为计税依据，同时确定房地产价值评估主体，改善我国房地产税法中规定的计算税收的根基。

第三部分：房地产税率。在上海、重庆试点计划的情况下，通过对外部房地产税率法规进行比较和分析，并与相关研究人员讨论房地产税率问题。综合考虑各方面因素，本文认为，我国房地产税应当根据房屋财产的不同用途，采用不同的比例税率模型。为了不将税率设置得太高或太低，中央XX可以设置一个灵活的区间来控制税率，可以选择将税率范围设置为1％左右。当地可以依照XX预算和发展的需求来调整税收水平

第四部分：房地产税的税收优惠。通过对域外房地产税税收优惠的规定进行比较分析，同时结合沪渝试点方案，本文认为我国的房地产税优惠应该扩大房地产税减免范围，同时设置合理的免征额。

关键词：房地产税征税范围计税依据税率税收优惠

引言

一、研究背景及选题意义

随着社会的进步和经济的飞速发展，房地产行业对我国经济产生了很大的影响，已经是国民经济的重要组成部分。而且，房地产税也是税收制度的重要组成部分。

房地产政策的频频改变，已经导致我国的经济显著损失，迫切需要确定一个可持续发展的房地产政策使短期和临时的政策不影响居民消费和投资房地产。房价的高低不会影响经济的可持续健康发展，还会直接影响整个社会的和谐稳定。中国XX希望通过税收措施来调控房地产市场。这种法规将有助于将资金从房地产市场转移到其他实际行业，在解决经济危机的同时，还将促进国民经济的可持续发展。

房地产税从首次提及至今，已经过去6年。2014年，房地产税首次出现在XX的工作报告会议上；2015年11月，五年立法规划中罗列了房地产税；2017年11月，财政部长表示应该促进房地产税的制定和推行。逐步改革和完善我国现有的房地产税制度，尽量降低在建设与推荐环节中的税费负担，同时要发展评估工商业与个人住房的房地产税。在2018年，我国XX部门表示要稳步发展，推进建设我国房地产税法。首次明确提到要进行房地产税立法，并会在合适的时机推动有关改革事项，这是我们国家第一次把房地产税上升到了法律的层面；2019年，房地产税立法从“稳妥”到“稳步”。同年的XX工作也再一次提及2018年关于房地产税的相关想法，推进房产税的立法。2020年5月，中共中央与xxx发布了相关的政策文献，明确的表示要进一步推进房产税法的建立。

综上，开征房地产税是合理的、必然的，是势在必行的。

进行房地产税改革不仅有利于房地产相关行业的转型，还能促进我国经济的可持续健康发展；也有助于增加XX财政收入；同时，完整的房地产税和合适的房地产税制度可以调节国民经济收入的比例，并充分减少贫富之间的差距。有利于保障社会的实质正义。

二、文献综述

我国房地产税税制要素的研究现状房地产税征税范围的研究：李承益指出我国应该应沿着“宽税基、减税种、低税率、严征管”的思路对房地产税的征税范围进行改革，征税范围可逐步扩展到农村地区，计税依据应采用评估价值而不是交易价值，同时应根据房产所属区域及其用途。采用差别化的比例税率以保证公平。唐益、张西现指出房地产税的征税范围应坚持普遍征收到原则，但改革初期不应对农村房产征税，而只对城镇房地产征税，甚至仅在城市和县城征税，待时机适宜，再将建制镇、工矿区以及农村地区纳入进征税范围。

胡怡建、范桠楠认为，要使我国房地产税的功能得到全面提升，扩大税基是关键环节，主要通过以下几个方面实现：房地产税的征税范围由生产经营企业用房扩大到非生产经营居民个人用房；由对城市房地产征税扩大到对农村房地产征税，促进城乡二元税制向一元税制转型发展；由对商品房进行征税扩大到对福利房进行征税，在商品房征收房地产税的同时，需要考虑将福利房也纳入征税范围；由对增量房征税扩大到对存量房征税，坚持存量和增量同步推进；由选择性征税扩大到普遍征税。

关于征税范围，多数学者关于房产税改革的研究都侧重于整体设计和规划,很少针对一个角度进行重点研究，尤其是针对“房产税征税范围改革”这一块。贾国华和张春普中认为，我国房产税制度存在税收公平原则未得到贯彻，房产税收作用严重缺失，计税依据不够合理，税率偏低、缺乏弹性等问题，希望通过以税收公平原则为宗旨，明确房地产税的地方主体税种地位，科学设计房地产税的核心要素（包括纳税人、征税对象、税率）等方式来改革房产税。杨卫华对房地产税征改革的具体建议是：房地产税的纳税人应增加机关和事业单位；房地产税的征税对象应增加非经营性房产；房地产税的征税范围应扩展到城乡结合部。王敏认为，通过以下的途径可以完善我国房产税制度：逐步扩大我国房产税的征收范围，将居民居住房屋（包括富裕农村用房）以及盈利性的事业单位用房等纳入房产税的征收范围；提高房产税从价计征税率，根据经济的发展水平制定合适的税率，使税率与房价的变动相一致；适当将部分税收立法权下放给地方。

计税依据的研究：张富强提出，应当按照如下路径完善我国房产税计税依据：一是分步实施房地产评估值模式，构建具有中国特色的房产税计税依据模式；二是房地产评估模式应以住房及其所附土地的价值为基准，有助于免去因采用土地与所附建筑物分开计算模式所带来的尴尬；三是房产评估值的设计须避免重复征税，彰显税收的公平、公正原则；四是做好采用房产评估值模式的基础性工作，为房产市场评估值模式的良好实施打下扎实的规范性基础。谷成、曲红宝表示，房产税税法中合理的计算税收是关键，因为这不仅需要严谨的科学初始价值评估，而且在后续的工作中，还需要定期对检验计税方式进行重新评估，以保证其合理性。评估周期越短越能体现权威性和严谨性，但从我国实际出发，采用每年按照通货膨胀率进行指数化调整，以3-5年为一期进行价值重估的方法更为理想。

卢珂、李国敏认为我国应采用以房地产面积作为计税依据的模式，进而保证我国经济健康可持续发展。因为以房地产面积为计税依据的模式具有程序简单，征税效率高，税收稳定性强等优势。此种模式不仅可以帮助XX通过税收调节土地政策，同时能够降低高房价区域内的穷人的税收负担。

侯一麟和马海涛认为沪渝房产税改革试点办法中关于房产税设计存在征税范围过小的问题，未形成合理的计税依据，其税基过于狭窄，功能定位不明确的问题。税基越宽，越有利于遏制避税行为，因此采用宽税基是优化税制的关键。不同年代的房产按原值征税会导致税负存在明显差异，不利于财政收入的增长，同时也存在公平性问题。

黄梦吟和郭化林认为，沪渝房产税改革试点办法中将房产税的计税基础定位房产的交易价格有违税收公平性原则，不能客观反映房产的实际价值。房产的市场价是房地产税最理想的计税依据，由于难以取得房产的市场价值，建议用房地产的评估价值来替代房地产的市场价值。

税率的确定：

关于税率决定权：徐伟红、杜钢建认为全国人大应授予地方房地产税税收立法权，由全国人大制定房地产税基本条款，同时授予地方XX一定的税收决定权。俞光远通过考察外国房地产税税率的规定，同时结合我国现阶段的基本国情。认为不同类型的房产适用不同的比例税率。依据用途将房产分为如下三类，即工商业用房产、居住用房产和空置房产，并分别设定相应的税率。工商业用房地产的税率可设置为1. 5%-1. 8%；居住用房地产的税率可设置为0. 5%-0. 8%；空置房地产可以采用超额累进税率，税率范围可定为5%-10%。陈双专、郝东杰提出可以将税收管理权限下放至省一级地方XX。在中央统一立法和确定税种开征权的基础上，适当扩大地方XX的税收管理权限。让地方XX制定与当地适宜的房地产税政策，由地方XX决定本地区房地产税的适用税率和征税对象。何杨、林子琨认为房地产税是主要的地方税种，也是地方XX最主要的财政收入来源之一。中央应当赋予地方XX自主设定税率的权利，因地制宜地制定相关房地产税税率。伦玉君提出立法先行，适度分权。现行税法的立法权全部集中在中央，地方XX的自主决定权有限，应当将税权在各级XX之间进行划分，赋予地方XX一定的税收决定权。陈平、李建英、庄海玲提出由中央设置税率的范围，赋予地方XX一定的税收决定权，各地XX根据当地财政预算缺口，同时依据房产所在地、性质及其类型在税率范围内确定适宜当地的比例税率。

关于房地产税税率决定的主体的问题，我国学者的观点普遍统一。由于我国区域发展存在明显差异，税收决定权集中于中央难以适应我国当前的国情，应当赋予地方一定的税率决定权。也有部分学者提出地方XX可以在中央确定的税率范围内决定适用当地的房地产税税率。

（2）关于房地产税税率选择形式：姚涛、牛舒认为采用累进税率更适应我国房地产税的改革。通过对定额税率、比例税率和累进税率的优缺点进行对比分析，同时考虑到调节收入差距、促进财富公平分配的功能，得出我国房地产税税率应当采用累进税率的形式。庞凤喜、杨雪的观点是我国的房地产税应当采用差别比例税率，根据房产是否超出个人居住需求对房产进行划分，对于不超出个人基本居住需求（含基本居住及改善需求）的的房产应当采用较低的税率或者设定减税、免税等税收优惠政策，对于超出个人基本居住需求（含基本居住及改善需求）的房产应当采用较高的税率，例如投机性的房产。吴旭东、田芳认为不管房地产税税率采用何种形式，都不能因征收房地产税对纳税人的日常生活水平造成重大影响，因此税率应当与社会福利水平相适应。在设计税率时，无需对住房类型区分，只需将税率决定权交给地方XX，由当地XX因地制宜进行差别设计。刘华、王玮思、陈力朋提出我国房地产税的税率应该采用累进税率。根据家庭持有的房产数量为依据确定适用的税率。对家庭持有的第一套房采用低税率或者给予免税的优惠政策，对于家庭持有的第二套及以上的房产的税率与房产数量直接挂钩。刘蓉、李阿姣认为由于我国不同地区发展不平衡，建议我国在房产税改革前期采用幅度比例税率，体现各地区税率存在差异。在房产税改革中后期，地方XX再结合市场价值基础估值技术的改进以及征管手段的完善，地方XX可以以该地区的税率作为基准值设计累进税率结构。

（3）关于我国房地产税税率水平：国内学者从不同方面对房地产税税率进行了分析，同时根据数据测算，得出了适应我国现状的税率水平。陈平、李建英、庄海玲对广州市进行了税收模拟测算。得出开征房地产税后，不论将税率设定为0. 5%、1%或1. 2%，房地产税收入相较于征收的房产税之前税收收入都有一定程度的增加。并且税率越高，房地产税收入越多，对于增加地方财政收入的作用也就越大。同时为了避免因房地产税征收给纳税人带来重大影响，建议最好采用1%的税率。1%是税率是中间税率，既可以解决广州市财政收入不足问题，又不会给纳税人带来过大影响。康在富、冯利红、张耀文认为中国房地产税税率要结合房地产税税负和房地产用途进行设计，西部地区的实际税率应低于东部地区，商业用房实际税率要稍微高一点。霍奕彤、李忠华认为房地产税税率必须与地方XX财政收入状况、居民收入水平、纳税义务人的税收承担能力等因素想相适应，且不同用途的房产应采用不同的税率。具有商业用途的房产可以设定其税率为1.2%；出租用途的房产可以设定其税率为12%；居民居住用途的房产税率可以在1%至3%之间，居民出租自己的居住用房产的税率可以设定为4%。对于如特殊地区、特殊群体等特殊情况可以将税率设定为0.5%。樊慧霞依据税收理论，结合沪渝房产税改革试点方案中规定的税率水平，同时参考国内其他学者对我国房地产税税率测算范围（即0.3%-0. 8%或0. 5%-1%），认为我国房地产税税率在0. 3%-1%。吴利群，王春元根据统计数据得出居民能承受的房地产税税率为0. 6%。同时应采用幅度税率的形式，幅度范围可以设定在0. 5%-0. 7%。除此之外，张平、侯一麟认为我国合理的房地产税税率范围是0. 3%-1.0%。司言武、朱伟松、沈玉平通过对浙江省Y县房地产税税率进行实证分析，在居民税收负担2.5%-5%、70%住宅价值下测得Y县税率0. 73%-1. 46%。在居民税收负担2.5%-5%，每户家庭减免48m2下测得Y县税率0. 98%-1. 95%。

关于税收优惠：吴旭东、田芳结合我国的国情现状，认为在房地产税征收初期，应当设定税收优惠。可以按照人均面积设定免税扣除，各省、自治区、直辖市XX在中央统一规定的扣除标准的区间或幅度范围内选择执行具体扣除原则。

房地产税制的国际经验借鉴：

胡怡建教授介绍了X不动产税的征税对象是在X境内拥有不动产的法人和自然人。X各州在财产税中规定了相应的税收优惠政策。如建立了面向弱势群体、教育机构和慈善机构等的直接减免税政策。设定计税依据的增长上限；税基或税率优惠；允许财产税和购房的抵押贷款利息在个人所得税中被扣除；抵免或退税；延长纳税期限政策。同时阐述了X的不动产税是从价税，不动产的评估价值是其市场价值的30%到70%。

傅樵教授介绍了X房产税，XXX对土地和房屋直接征收房地产税，房地产税的征税对象主要是居民住宅。X各州自行制定税法，房地产税的税基是房地产评估价值的一定比例（各州规定不同），由于X各州有自主权，因此各州的不动产税率不同，不动产税的平均税率在1%-3%。对房产税的减免主要通过减少税基或低估财产价值对自住房屋给予减免税。

二、国外房地产税税制要素的研究现状

Benjamin在对房地产转让所得税的相关研究上提出此税种的征收受到多重因素的影响，房地产的价格是最主要的因素。他认为房地产在供给方面缺乏灵活性，即使房地产价格短期下跌，税收负担也不可能转移到购买方。

Brueckner和Saavedra则通过用博弈论的方法进行分析，发现其他地方XX颁布实施的相关政策会影响当地XX研究和确定税率。因此认为各地XX在设定各地房地产税的税率水平时可能产生的相互竞争态势，

Barr指出如果XX对居民住房问题了解甚少，因此不能明确政策的实行目标、不能采取恰当的应对措施，这可能导致出现诸多不公平的结果。所以XX需要在了解住房供需状况和住房市场的具体情况，有利于XX制定更加正确的政策。

Banzhaf和Lavery通过对宾夕法尼亚的居住人口和土地利用情况的面板数据进行实证分析，实证结果表明资本与土地利用之比会随着房地产税的税率进行分级设置而提高。从而探索出了城市扩张进程、房地产税税率和土地利用情况之间的关系。

Eerola和Mattanen对欧X家的房产税中关于住房优惠政策进行了研究，在进行实证分析后指出，大多数家庭是最重要的财富便是住房。因而相对于金融资产，在制定住房的优惠政策方面会更加公平。

三、研究问题和主要结论

学者们对于完善我国房地产税税制要素的设计有过很多探索，然而笔者认为关于我国房地产税税制要素的完善不会一蹴而就。房地产税制改革的主要内容为科学的计算税收范围，确定基础，灵活的设计税率，丰富优惠政策，即“税制简单，税基宽，税率低，优惠范围广”。

四、论文的思路和论证结构

本文按照税法的税制要素结构，对房地产税立法在征税对象、计税依据、税率及税收优惠四大税制要素的设置进行了重点分析。在沪渝两地房产税改革试点方案的背景下，通过比较X、英国、日本等域外房地产税关于税制要素的具体规定，又探讨了国内学者关于征税对象、计税依据、税率及税收优惠等重要税制要素的不同观点，最后本文提出了关于我国房地产税的征税对象、计税依据、税率及税收优惠的设置方案。

本文分为四个部分:

第一部分：对沪渝两地房产税改革试点方案的内容进行分析与对比，两地方案对于纳税人、 税收用途、征收管理、配套措施等规定基本一致，但有如下五方面的不同点：一是试点区域大小不同；二是征税对象界定不同；三是计税依据口径不同； 四是适用税率存在差异；五是免税面积的计算不同。通过对比分析发现我国房地产税的税制要素设计仍需要改进，从而续写后三部分。

第二部分：此部分主要围绕房地产税的征税对象及计税依据展开。对国内学者关于房地产税征税对象的不同观点进行探讨，同时通过对域外房地产税关于征税对象的具体规定进行对比分析，进而对征税范围是否需要扩展到高档房产和具有营业用途的房产，征税范围是否需要扩展到城镇范围内具有居住用途的房产，征税范围是否需要扩展到农村范围内的房产进行讨论。通过对X、日本、英国等国家关于房地产税计税依据的规定进行分析，发现域外的房地产税有如下值得我国借鉴的地方：典型国家扩大了征税范围，以土地和建筑物统一征收为主、以市场价值为计税依据、同时建立了完善的房地产价值评估体系。本文认为，我国房地产税的征税对象应该包括我国境内的土地、房屋及依附于土地上的其他各种类型的建筑物；我国应该以房地产的评估价格作为计税依据，同时确定房地产价值评估主体，以期更好地完善我国房地产税立法中计税依据的规定。

第三部分：房地产税的税率。在沪渝试点方案的背景下，通过对域外房地产税税率的规定进行比较分析，同时对国内学者关于房地产税税率的探讨。综合考虑各方面因素，本文认为，我国房地产税应当根据房产用途的不同采用有区别的比例税率模式。为避免设定过高或过低的税率，建议中央设立一个弹性的税率控制区间，可以选择在1%左右设定一个合理税率范围。地方XX可以根据XX预算和经济发展的需要对税率进行调整。

第四部分：房地产税的税收优惠。通过对域外房地产税税收优惠的规定进行比较分析，同时结合沪渝试点方案，本文认为我国的房地产税优惠应该扩大房地产税减免范围，同时设置合理的免征额。

五、本文的创新

本文的特色在于：

第一，研究立意上的新意。本文立足于房地产税改革，通过结合国内外房地产税现状及规定。旨在为完善我国房地产税税制要素的设计提出参考性建议。

第二，研究内容的特色。本文并不局限于我国房地产税的合理性的探讨，而是通过国外经验的总结，探讨在房地产税税制要素的合理设定，结合相关典型规定，提出该原则在整个房地产税的适用标准。例如本文提出中央立法先行，地方XX可以根据XX预算和经济发展的需要对税率进行调整。这不同于统一简易税率的观点，也是本文具有亮点的地方。

第一章 我国房地产税税制要素现状

第一节沪渝房产税改革试点重要税制要素的分析及对比

一、上海房产税改革试点税制要素分析

关于征税对象和计税依据的规定。上海居民购买非第一套房子与没有上海户口的家庭购买房子是上海房产税改革的征税人群，市场交易价格是计算税收的基础。在上海的《暂行办法》提出，房子交易价格的百分之70是需要被纳入税收的。关于适用税率的规定。根据房地产市场中的单价交易的大小，税率有优惠税率和基本税率这两类型。适用税率为0.6个百分点。如果单价少于去年新房价格的两倍，其税率可暂减为0.4%。

关于免税面积的规定。上海市以家庭人均为免税面积的依据，上海市规定，按合并口径进行计算，购买的非第一套房产，如果人均住房面积小于60m2，则免去税收。如果人均面积大于60m2，则需要对超出的面积计算税收。

重庆房产税改革试点税制要素分析

关于征税对象和计税依据的规定。重庆发布的《暂行办法》定义了征税对象的三种类型：一个由个人拥有的商业住所；非在渝居民购买的房屋或者新购买的高端住宅和房屋。重庆市的计税依据口径比上海市的更大。重庆市XX表示，如果出租《暂行规定》的税收公寓，则不应对租金收入征收房地产税，而应根据《暂行规定》收取。

关于适用税率的规定。一方面，重庆根据不一样类别的房地产采用不一样的税率，对于价格范围在重庆市主城区交易价格3倍范围以下的高档房或者别墅，税率为零点五个百分点；三倍（包括三倍）到四倍，税率为一个百分点；四倍（包括四倍）以上，税率为一点二个百分点。对于在重庆没有工作或业务的非重庆居民他们在购买住房的税收为0.5%。

关于免税面积的规定。重庆市以家庭总计为免税面积的依据。政策规定，不需要纳入收税的面积，对于一个家庭只有固定的面积。对于由别墅的家庭来说，不需要计税的面积为180m2，新购买的别墅或者高档住所，其不需要计税的面积为100m2。

沪渝两地房产税税制对比

表1.1 沪、渝房产税试点细则

上海的改革中税率以家庭为单位，依据家庭购买的住房数量确定其纳税能力。在重启，住房状况由个人衡量。所以，上海和重庆的房地产税改革试点方案相同的地方就是主要是以第二套房为起点。但是，上海计划中的应该纳入计税的对象是对于非第一套住所，不包括现在的住房。是以个人住房面积来计算税收的起征点。重庆改革方案中的重点是高档房和别墅。

关于税率，两地的改革都设计了总体较低的税率

在上海和重庆的试点工作中，两个地方在相关法规中象征性地指定了某些类型的税收优惠，但未指定优先待遇目标。基于生计安全权的福利措施相对较粗糙。

第二节沪渝房产税改革试点存在的税制要素主要缺陷

一、征税对象及计税依据存在问题

征税对象是税收制度的重要因素，同时也是改革的重要问题。所以，需要对征税对象做出详细的介绍。虽然可以确定计算税款的根据，但当地的主要税收类别与房地产税的实现水平与是否可以充分利用房地产税功能有关。税收计算基础也是评估税收法律原则的主要目标之一。应该遵循税收的法律原则来确定计算房地产税的基础。依法律规定，即依法确定不动产价值和申请程序一定参照相关法规，具体体现在评价方法和评价程序中。因此需要重点对征税对象及计税依据进行合理界定。

对于征税对象的认定标准，上海和重庆的房地产税改革计划并没有收集所有的社会存量房地产，尽管上海和重庆增加税收的范围，但是实际税额却与两地的住房规模有较大的差异。这背离了税收公正的原则，并且不能发挥税收在增加国家财政收入方面的作用。

重庆和上海两市房地产税收试点计划的税基使用房地产交易的价格而不是估值，这会造成征收和管理方面的失误，并导致不公平的税收。由于房价会发生变化，并且购买房地产时间或时间短将对交易价格产生影响，因此，交易价格可能无法代表房地产的真实价值。所以，应按评估的价格处理税款，并应定期调整其价值。但是，当今我国的价格评估体系不能够达到公平准确，这也是不拓展房地产税范围的重要原因。

二、税率设计不科学

如何设计房地产税的税率是立法的核心和难点问题。从数据上来说，税率的大小表现得更直观，更有比较性，并且税率的决定因素也更清晰明了。因此，许多学者认为，在正确确定税率的同时，其余的计算十分容易。所以，许多研究人员认为它的研究价值不是很大。税率在税制设计中起着重要作用。第一，房地产税功能的不同定位与税率模型有关。第二，税率模型的设计可以直接与居民的家庭负担以及是否可以正确实施税收联系起来。第三，良好的税率设计对未来很重要。在收集和管理方面，它将产生非常重要的效果。

上海的房地产税按交易价格的百分之七十计算。在此算法下，上海房地产税的实际税率分别为零点四二个百分点和零点二八个百分点，通常较低。重庆的房地产税法规似乎并不低，税率规则中的基本条件是房价应比平均价格高四倍，税率门槛应相对较高。可以看出，两市的改革总体上起草了较低的税率，这对于消除对税收领域和投机者的投资需求没有显著作用。对于开发商来说，改变他们的投资目标更加困难，税收的调控作用得不到正常发挥。

三、税收优惠设置不合理

实现房产税的改革是我国税收改革的重要工作内容，其中，优惠制度对于社会实现公平稳定意义非凡，所以税收优惠政策制定方案也是着重需要关心的。因为税收优惠制度不仅可以改善房地产供需之间的不良关系，而且也可以让XX有效的规避高房价，是一种有效控制房价的办法，可以调节国民经济，有效的对于房地产资源进行再一次的分配与利用，因为有着重大的意义，所以制度的设定在社会上会引起重大反响。特别是优惠政策里所提及到的用户，因为这不仅可以保护社会中收入较低的人群，保障他们的利益，是一项非常利民的政策，可以降低社会的收入差距，拉低贫富差距。可以保障低收入人群的住房成本。然后与投机性投机活动作斗争。合理的税收优惠机制是房地产税法改革中最重要的部分。在上述两个城市的改革中，除了限制户籍外，两地同时也制定了税收优惠政策，但是他们的方案太过于简单，因为它们都对某个区域内的房屋提供免税优惠，没有区分房屋购买人的纳税能力。因此，在国家房地产税制改革中，需要退出一项合理的税收优惠政策，同时保证低收入人群的利益，降低他们的负担，同时也需要调节高收入人群，保证社会的稳定，同时可以缩小贫富差距。设计优惠税制的出发点应该是更好地创造公平，这是一种可以建立稳定与和谐社会税收的途径。

我国的房地产税福利制度在上海和重庆试行房地产税改革方面没有取得很大进展。

第二章 我国房地产税征税对象及计税依据的界定

第一节我国房地产税征税对象及计税依据的现状

一、目前房地产税征税范围偏窄

根据对我国现行《条例》、沪渝两地房产税改革办法进行对比分析，同时对域外房地产税的相关规定进行对比分析，本文认为我国现行房地产税的征税范围存在如下三点缺陷:

（1）我国现行《条例》、沪渝两地房产税改革办法中关于征税范围都只限于城镇地区，而未将农村地区包含在内。由于城镇地区对房产和农村地区的房产都享受了XX为公众提供的公共物品和服务，如果不对农村地区的征收房地产税，将会违背税收公平性原则；

（2）我国现行房地产税几乎只对增量住房征房地产税。除了重庆房产税改革办法将部分存量住房纳入了征税范围，我国未将绝大部分存量住房纳入征税范围。会在新买房者与旧购房者之间存在不公平的问题；

（3）我国现行房地产税规定的减免征范围并不合理。《条例》将个人所有非营业用房地产全部纳入减免税范围，而社会上大量存在是非营业用房地产，所以，税区仅包括一小部分房地产。这防止了房地产税增加地方XX收入外，还阻止他们履行其他职能。上海和重庆的改革措施根据家庭是否有户口，制定了不同的减税和免税政策，这将导致有户口的家庭和没有户口的家庭之间出现不公正现象。

狭窄的征税范围阻碍了房地产税发挥组织财政收入的功能。尽管在上海与重庆两地，实施了改革，同时增加了一定的财政收入，但是这只占了很小一部分的地方收入

二、以交易价格为计税依据缺乏合理性

在房地产税改革措施中，房地产的交易价格在重庆上海两地被当做计算税收的基本参照。因为房地产交易的价格过于主观，并且与买卖双方的意愿相混淆，所以它无法准确反映房产的真实价值，在征税和管理方面存在缺口。所以说明我国需要更加科学的房地产计税办法。

从短期看，计税依据不具有合理性。随着房地产交易价格的快速变化，房屋价格在交易的不同时间发生了很大变化。以房地产交易价格为计税依据，违反了税收公平原则，由于购房时间不一样，纳税人很容易缴纳不一样的税款。

从长期看，计税依据不具有实效性。长期持有的不出售的房产的交易价值只能反映其历史交易价值。房屋价值会随着XX的公共投入和公共服务而有所提升，长期占有的房屋资本的历史价值和市场价值将有很大的不同。房屋交易的价值作为计税基础，则忽略了“时间价值”，不能准确的反映出其市场价值。，会导致税负的不公平。

沪渝两地房产税改革试点办法中都表明将以房地产的评估价值作为计税基础为方向。可是截至目前，沪渝两地房产税改革试点办法做出过相应的调整，因此以房地产的交易价格作为依据计税仍存在，阻碍了税制改革进程。

三、缺少房地产估价机构

不能先征税后有评估。稳定的房地产市场是将房地产的评估价值作为计税依据的。即需要有着统一的房地产信息数据库。但由于我国房产评估工作起步较晚，因此房地产数据库建立得也较晚，缺少专业的评估师。所以，在现行的上海房地产税制改革措施中，将房屋交易价格的七成用作税基是不理想的。如果房价发生重大变化，则难以准确反映房屋评估价值。因此建立完善的评估体系是健全完善的房地产税征收体系的前提。

第二节房地产征税对象及计税依据的域外借鉴

一、将各类产权的房地产纳入征税范围

国家的社会经济发展状况和国家对房地产税的减免税政策决定了征税范围的宽度。一方面，房地产税的征税范围会随着经济社会发展状况的变好而拓宽，会随着社会公平性程度的提高而扩展。另一方面，随着国家更加重视房地产税的融资能力，房地产税的范围将更加广泛。参考和比较发达国家的房地产税发展的现状，可以得出结论，征税的领域越广，可以增加国家税收收入减少为纳税人的税收负担。

在比较领土以外的房地产税时，可以看出，大多都遵守了普遍征税的原则。除了法律规定的例外外，大多数房地产均属于房地产税范畴内。税收框架中，住宅和非住宅房地产、新购买和旧的房地产、城市地区和农村财产都包括在税收范围内。

二、完善的计算机辅助批量评估系统

从立法的角度出发，结合实际，根据对国外房地产税的计算进行研究和分析。显然，可以看出，该国选择市场价值作为计算税收的基础，持续跟进现有的房地产评估体系。主要的制度要素包括评估方法、评估周期等。

X和英国等国家采用不同规模的评估方法，就是以计算机为辅助评估系统。这个系统基于预先收集的有关房地产市场状况等信息和数据，使用软件程序，并在某个时间点对税额进行计算，以确保其准确性和速度。该估值方法也以收益法，市场法和资产成本法为根基。房屋和土地价值不是一成不变而是会根据时间而发生改变，使用了统计数学方法，并选择了不同的估算方法，通过电脑技术和地理计算进行评估，除了提高评估效率外，还可以避免评估者任意裁量。实施批量评估系统需要成熟的市场体系，丰富的数据，足够的数学和统计知识和丰富的经验。批量评估既考虑了税收和财政经济学这两个主要原则，因此它们是合理的。

X房地产税批量评估具体情况如下：

进行批量评估时，需要保证所有房地产数据的精准性。所以作为评估人，需要认真搜集房地产数据，并做好维护工作。房地产涉及到的数据丰富多样，土地信息、工程质量、施工阶段都包含在内。在核实房地产记录之前，评估师必须制定适当的检查计划并及时更新。时间间隔的选择将受许多因素影响。通常，税务机关的规则是每九年检查一次。如果该项建筑是新建的、改建的，又或者是拆除的，评估人在确认数据时，一般都是以建筑建造和拆除许可作为依据，并对房地产记录卡及时做出更新。

记录房地产数据只是其中简单的一部分。因为房地产价值主要通过价格来体现，所以在进行批量评估时销售数据也是必不可少的。作为评估人，会选择多种数据收集的途径，包括注册信息、报纸、银行等，以此对所有房地产的销售进行确认。识别和采用独立的销售在有效执行销售分析中起着关键作用。独立销销售是在根据了解市场状况的条件，选定房地产的交易是自愿的。因此，要想判断房地产销售是否具有特殊性，评估人一般会进行实地走访，也会进行问卷调查，甚至会通过电话谈话，将多种方式结合。在独立销售核实之后，就会建立相对应的销售数据库，以数据作为依据来对房地产的销售情况做出分析，包括销售价格、房产类型、销售日期都包含在内。

2、批量评估中的统计分析

进行批量评估时，必须完全保证房地产数据的质量。也要验证评估数据的范畴应是决定性的。因此，数据的质量分析是必不可少的一个环节。在进行数据质量分析时，房地产的选取具有随机性，数据库中的所有信息都要进行检查，并且要保证具有完整性。样本选取率一般在2%~5%左右，以此作为具有代表性的房地产。在分析时，会对样本数据进行检验检查，并做好记录工作，标出差异所在。对于数据质量研究结果，首先会以差异为标准进行样本数据分类，在做好相关的统计分析工作，最后根据统计的结果决定是否需要矫正数据。

3、批量评估的评估工作

评估方法：X使用计算机辅助的评估系统来批量评估，该系统的明显特征是它可以适应房地产市场的所有变化。在房地产评估中，必须原始评估方法。市场法，收入法和成本法是评估出现频率最高的三个方法。认证指南提出必须至少选择其中两个以对财产进行估价。成本法需要结合建筑成本，成本手册和乘数成本趋势来推算房地产建设的本金。市场法是对近期房产的销售状况分析而获得单位价值。收入法首先会对租金收入进行估算并进行资本化，在此基础上估算出房地产的价值。

评估程序：评估程在在批量评估中地位关键，每个评估环节都有自己的评估程序。第一，我们必须确保数据合格，提取数据并将其输入SPSS和MATLAB等软件中；然后，我们需要创建一个简单的回归模型，以表明CAMA估算方法的变量。需要预先确定有关市场的信息，以查看初步回归的结果，并排除特殊原因保证回归结果准确性；下一步就可以建立时间调整因素，通过分析一段时间内的销售价格；设置确定的回归模型此时需要以调整过后的销售价格作为因变量；对回归预测值做出精准的检测，若有不正常数据，应及时删除；为了确保估计值和按时间调整的销售价格比率一致，检测范围将扩展到建筑物的规模，使用时间长度，地理位置等。在CAMA评估模型中输入回归分析系数；在应用程序中放置CAMA评估模型并测试评估结果。

4、批量评估的完善工作

在认证时间范围内，市场环境不断的变化，建筑的新建、改建以及拆除也在不断的变化，在评估工作中，作为评估人，要想将税基的变化情况更好地反映出来，就需要对估值及时做出调整，保证房地产估值与市场公开价格相对应。如果所有的估值调整工作都结束，对于房地产的新估值必须要保证具有公开性、合理性、一致性。同时，要做到与评估水平相符合，并与批量评估标准达到一致。

在确定房产税纳税金额时，需要以房产税价值评估作为基础。在X，法律法规中就有明确的规定，在进行房地产价值评估时，市场价格要公开透明，作为评估人，一般都是将批量评估程序和相应的技术结合在一起，以此对辖区内的房地产公开市场价格做出确定。X的房产税制改革已有几百年时间，当前已达到比较完善的状态，而且房地产批量评估技术你在不断走向成熟。因此，要想提高我国房产税批量评估技术水平，并加快后期的发展，多了解X的房产税批量评估体系会起到很大的帮助作用。

三、具有权威性房地产评估机构

X已经成立了特别官员来评估房地产的应税价值。官员们必须获得XXX颁发的税务核实许可证，并被市长长期雇用，以确保评估的真实性。官员的职责是控制税额，而不是征税和管理。该职位独立于税务局，税务局了解税收的征收，促成了管理和监督的独立性。

韩国也发布了有关房地产税制和税基的联合立法规定。中央XX具有中央集权权，并建立了由评估协会训练并负有实际责任的特别评估员。

首先考虑到评估机构因素，结合各国的实际来看，只要是将房产税价值作为技术的依据，那么该国相关的价值评估工作都会都会有专门的房地产价值评估机构来进行。一般都是由XX部门作为房地产价值评估部门。在价值评估的过程中，相关事务也是由XX部门直接负责，或者XX部门会成立专门的评估机构。因此，根据国际经验，房地产评估工作是独一无二的。开展这项工作的评估机构通常是直接与XX接触的专门部门。就评估方法而言，每个国家根据自己的实际情况制定了符合自身的税制。一些国家将为土地和房屋组合收税法，而一些国家将选择单独的征税方法。但是前提是这些计算土地价值时是基于良好的土地标准价格。

因此，我国需要加强建设房地产评估专业人才，完善我国的房地产税评估体系，为房地产税的改革和推行提供制度性保障。

第三节合理确定房地产税征税对象及计税依据

一、扩大房地产税征税范围及确定

我国现行的房地产税的税征税范围过于狭窄，不但严重影响了房地产税发挥其功能，还严重违反了社会公平。而且严重制约房产税作用的发挥。为了使房产税发挥其功能，本文认为，完善房地产税收征管范畴，应该依照普遍征收的规定，公平规定和税收民生规定下，将住宅和农村房地产包括在房地产税收征管框架中。将建立一个减税免税的范畴，包括公共房地产，公益公司，宗教圣殿和灾区房产。还规定了相关的免税规则，并采用了“免税区+房地产评估值”模型。考虑到实际国情，提出改进建议是遵循三步走的战略，改革房产税的框架，也就是说，首先在税收领域引入商业房地产和高端房地产，然后将住宅房地产纳入房地产税收领域，最后再引入农村房地产。从而在未来改善我国的合法税制。

1、将征税范围扩展到高档房产和具有营业用途的房产

在房产税征税范围改革的第一阶段，需要扩展税务征收的范围，将税务征收管理容易、有明确的产权关系并且可以以较低的成本进行评估的房产纳入其中。其中就包含了所有商业用房和所有高档住宅。重庆相关条例有明确说明，所谓高档房产就是重庆房屋面积的单价，是前2年“主城九区”最新建设的商用建筑，平均面积成交价格两倍及两倍以上的建筑。价格昂贵是其显著特征。所以只要能够负担得起市面上的高档住宅，就说明购买人缴纳税务的能力比较高，因此向她们征收赋税，不会让他们感受到无法承担。除此之外，高档住宅的占地面积比较大，对其进行纳税，能够调控稀缺的地产资源，进而有效降低房价。由于我国开始进行高档住宅建设是在货币经济向非货币化经济领域转化之后才出现的，与之有关的房屋产权管理登记规定相对完备。所以在改革刚开始的时间段，征收高档房屋税，困难不会很大。本文赞成将住宅面积的平均价格纳入高档住宅判断准则当中。

商业用房中涵盖行政单位和事业单位持有的商业房产。我国对房产税的征收，一直以来都在包含商业用房。所以扩充房产税务征收范围到所有的商业用房，是具有可依据经验和技术的。因为大部分商用房产登记手续齐全，所以产权关系也是清晰确定的，对应的评估体系也很完善，能够有效调控评估的成本。除此之外，从经济方面考虑，商业用房的用户是具有盈利行为的，征收税款并不会使他们无法承受。而一部分确实困难的纳税者，有关部门可依根据具体情况，制定合适的税收优惠。

2、将征税范围扩展到城镇范围内具有居住用途的房产

改革进入到第二阶段，可以将城镇区域里用作居住的房产也纳入征收的范围。考虑到居住房产存在产权不明确和社会普遍对于居住房产的征税没有概念这两种情况，在改革的第一阶段并没有对其进行征税。但是进入第二阶段，一方面产权登记制度的完备可以减少产权不明的状况；另一方面通过之前的征收政策，人们能够了解到不同类型的房产都在逐步纳入征税范围，城镇范围内的居民对自住房产进行征收房产税也有了一定的心理准备。这一阶段的征税评估系统和技术都日益完备，对城镇区域内的居住房产征税是可以实现的。与此同时，需要制定和发布针对城镇区域内居住房产的税收优惠政策。

3、将征税范围扩展到农村范围内的房产

在房产税征税范围改革的最后阶段，就进入到房产征税改革的重要阶段和困难阶段，需要对农村的房产进行税务征收。直到改革进行到最后这一阶段，才对农村房产征税，是考虑到建国后，农村经济发展较城镇相比落后，房产的经济效益低廉且比较分散。大部分农村居民生活质量都没有得到有效保障，如果再征收房产税，只会为农民的生活增添困难，这就会引发群众的反感和社会环境不安定。考虑到这些问题，房产税务征收对于农村区域而言，必须结合实际情况。伴随我国城市化进程加快和深化改革开放，农村区域的经济迅猛增长，也拥有了部门城市的特征。甚至出现了部分城市的发展没有农村好的情况，华西村就是一个典型范例。这些地区在获得XX部门的服务和产品后，房产质量甚至高于部分城镇建筑，若不对其进行课税，显然有违公平原则。正因如此，充分发挥税收评估系统和产权登记制度的优势，对农村房产进行税务征收，是税务改革进入第三阶段的重中之重，既能够体现公平征税原则，也符合普遍征收的原理。

二、确立以市场价值为基础的评估体系

房产评估系统的完备，既能够避免权力寻租现象的出现，还能够提供合适的计税标准给房产税。通过拟定有关评估标准，并构建数据信息库，得到合适的评估周期，严格规范评估者的从业资格，进而增长评估效率。

X对房产税的征收时间比较早，所以建立了比较完备的由于X房地产税开征较为久远，具有相对完善的税基评估系统。因此我国可以根据实际情况，对其中有关建立房产管理信息系统、专业评估人才的管理、对于评估区域的界定和标准的统一等内容进行借鉴。

筹备系统的房产管理数据信息库。批量评估房产的基准是建立精准统一、完备规整的房产数据信息库。我国目前对房产信息和数据的收集相对分散，对于XX来讲，应该制定相关的制度，同部门和组织以及机构整合房地产信息的数据，这样做的目的也是为了方便评估房地产。在这个基础上，审核目前已经存在的房地产数据，重新收集已经丢失的信息；重新规划房地产信息收集的方法，制定新的信息记录的门槛，目前计算机技术的发展速度越来越快，为了能提高市场的透明度，应该充分利用好计算机，实施监督房地产市场，在规定的时间内更新信息，不断的完善数据库系统。

2、合理划分批量评估区域。

我国领土面积较大，不同地区的发展水平也各有不同，所以为了公平起见，在对房地产进行评估的时候，应该科学合理的划分评估的地区，不能一概而论，这样做也是为了提高评估的准确度。首先在地理空间上对房地产进行划分。如果根据由高到低的等级进行划分的话，能够根据行政区域、街道区域、社区、楼栋、单元的标准对房地产进行划分。依据行情，空间领域普遍划分为楼栋，要么是社区。下一步是对房产类型的划分。就算在同一个地区，房地产的种类可能也会有好几种，更不用说在不同的地区，对于住宅房产的划分，一般是公共房屋、商品房、洋房、高层或者小高层，当然其对应的价值也是不一样的。

制定统一的评估标准。

对房产批量评估可以使用系统的标准，既遵从了公平和统一的工作原则，又可以提升效率。因为每个地区经济发展情况也各不相同，所以工作落实的过程中，可以在遵循国家统一评估标准的要求下，因地制宜得做出明确规定进行评估。

加强培养评估专业人才。首先，需要给从事此项工作的人展开准对性培训，以保证工作质量；另外，需要根据实际情况对房产评估资格的认证进行规范，适当提高门槛。除此之外，还应该将评估的实践经验添加到资格认证当中，只有将理论知识和实践知识结合在一起，才能选拔出优秀的评估师；随后是在高校当中制定资产评估的专业，如果有条件也可以建造资产评估研究所，在进行实践评估的时候，也可以培养专业的人员；最后是提高评估工作人员的素质，能最大限度的做到公平公正。

三、确定税务机关认可的房地产评估机构

房地产价值评估制度是作为房地产税计税的一种规范制度，由XX或者下级的部门对房地产的现值或者市场的价值进行预估。通过研究世界各国的相关规定，可以将房地产评估的机构划分成两大类。分别是中央和地方XX部门或者XX下级的评估机构。一般会有两种选择房地产税评估机构的方式，第一，创建XX的房地产价值评估的公司；能给大家提供关于房地产评估方面的帮助；第二是XX建立的独立的机构或者是财政部门下的存在独立价值的机构。

目前中国的房地产价值的评估制度并不完善，因此目前需要做的就是结合我国的实际发展情况，优化我国的评估制度，为了能保证评估结果的准确性，应该建立专业的评估机构以及培养专业的人才。近几年，我国的经济发展越来越快，因此房地产价值评估的事业也在稳步上升，一般评估机构主要分成两类，一种是商业性的评估机构，一种是XX部门的评估机构。通过分析我国目前的发展情况，我们得知，房地产税评估主体应该尽可能符合国际习惯，以XX的评估结构为主，商业性评估结构只起到一个辅助的参考作用。评估工作也应该遵循成本不高，科学准确的原则。

当前，我国的市场经济发展还不成熟，评估机构的专业性并不高，因此在对房地产进行评估的时候，应该借助XX的干预。所以在初期的时候，国家的相关部门应该建立专业的房地产评估的机构，主要负责的工作领域的就是评估房地产的价值。与此同时，可以先对相关机构进行帮扶，静待合适的机会向非官方的评估机构进行转变

第三章 房地产税税率设计构想

第一节我国房地产税税率设计不合理

一、地方XX缺乏税率决定权

由于法律基础不平稳，上海房产税的试点产生了多种违反法制国家建设的问题，例如不合理的税务征收依据、上下位法的冲突和权利转授等。所以，将来的房产税务改革应当由立法政策决定，通过XXXX进行修改和确立。

中国XX掌握了房产税的决定权，同时房地税的税率也是由中央调控并在全国范围内实施。但是中央XX集中制定税率的措施，忽视了各省、县、自治区、地级市之间经济增长的差异，没有考虑到各地区的现有情况。地方市XX无法根据本地区的实际经济增长、房价波动等相关因素对房地产行业进行调控，容易导致资源分配效率低下。这种确定税率的制度一致性不强，由于缺乏灵活性，很难满足区域增长分离对税率的各种条件限制。

二、税率未考虑房产的类型和面积

上海、重庆房地产税改革试点方案中的税率架构分离度不够，税率架构的选择不能针对不同形式的房地产行业进行不同的征税。重庆市房地产税改革试点方案在单户商品房税率架构上体现了累进税特征，并且它在一定程度上代表了高端住宅的调控，但这种调控的广度太有限，无法完成促进房地产市场稳定均衡增长和调整社会资本分布的目标。

上海、重庆两地房地产税改革试点方案中设定的税率过于单一，各种税率的架构应考虑地区差异、房地产形式、用途以及存在数量等因素。在上海房地产税改革试点方案的税率架构方面。上海房地产税改革试点方案只设立了0.4%和0.6%两个简易税率门槛，以房地产交易价格是否超过上一年度新建商品房市场价格的两倍来区分。在上海，房地产实际交易价格差距很大，不同地区之间的价格差距更大。仅仅设定两个税率，很难达到调整效果。与上海相比，重庆的房地产税改革试点方案的税率架构更全面，更有针对性。如前所述，重庆的房地产税税率区分了存量房和增量房，以及单户商品房和高档房。根据不同的原则分为三个等级，每一级的税率都会增加。两个试点的税率有很大的不同，重庆的房产税税率比较全面，不同的级别进行细分后变得更加合理。

三、空置房税率的缺失

目前，我国对空置房没有一个统一的定义，从相关民间数据来看，我国的房屋空置率处于一个相对高的水平。由于缺乏相关的数据，这对于制定相关政策的时候带来了挑战，同时对市场规划发展提供了阻力，因为没有详细真实的供需关系，容易制定错误的政策，同时也会导致市场紊乱。

第二节境外房地产税税率的借鉴

一、境外有房地产税税率决定权

1、X房地产税税率模式

在X，房地产税是财产税计划的一个组成部分而不是一个单一的税种。房地产税与其他财产税一起，是最常见的市政税种，约占当地全部税务收入的3/4。市政当局根据年度财政预算的支出需求和实际估价的调整，确定X的房地产税税率。相关税率由各市主管部门制定。在X，房地产税的计算公式如下：税额=名义税率×房地产市场价值×估价比例系数。不同的州有不同的估价比例，从房地产价值的30%到70%之间。

在X的房地产税中按照是否占用分为占有和流通税，根据不同的环节决定税率的不同。出售环节称为土地交易税，征收率约为2%。保有环节的税收产生了大部分的房地产税收入。不同州的房地产税率不是一成不变的，少数管辖区采用比例税制，其他管辖区则采用混合税率，将比例税率和增量税率结合起来。各州颁布的税率门槛种类繁多，通常从1%到3%不等。除宪法规定的例外情况，税率的变化是有限的，在2016年X整体房地产税率大约在1.31%。在X，房地产税收入主要用于资助市政城市项目和道路建设。房地产税加强了房屋周围的设施，提高了房屋的价值，推高了房价，这些都是相互支持的。

X的城镇XX在房地产税的征收上有很大的权力，由地方市XX制定税率有很多好处。首先，也是最重要的是地方议会对当地的土地、居民生活状况等数据有充分的掌握，由他们制定的税率更符合当地的实际情况，符合纳税人的心理要求。第二点，市局应根据当地经济发展情况及时做出改变。例如，在地震等重大灾难发生后，市局可以迅速调整，适当降低税率减少人民负担，增加房地产税征收的通用性。第三，市级主管部门决定向纳税人筹集多少收入，减少了纳税人的自由支配收入。他们也许将通过格外关注有关部门税率政策的方式，增强对其工作的监督，从而提高XX的财政支出效率。

2、英国房地产税税率模式

作为全球率先进行房地产税征收的国家，英国自一六零零年开始，就对窗子、炉子、灶台进行税务征收，也就是十九世纪出现的房屋税的前身。一九九三年通过了《1992年地方XX财政法》，确立了地方市政当局在房地产税征收中的主导作用。

英国的土地税也有分类，具有普遍性的是企业营业税收和市政的税收。其中后者的依据是累进制。结合英国房产价值，在市政税方面，房产被当地XX机关分为从A、B、C、D、E、F、G、H这8个等级。这其中，第四等级是基准，别的等级税率均在第四等级的6/9到2倍之间。D级基准税级的税额每年或根据经济状况和社会发展情况进行更新，其他税额也会进行调整。其他门槛只要地方议会设定了D税率，就会与之相匹配。这种税制模式简单明了，执行起来也很快。无论是评估税率，还是按照税率征收房地产税，都是合理直接、执行迅速的。

在英国，公司营业税是一种名义税率，变更和确定必须经过立法机关的统一决策。制定小企业税率和标准税率者两级税制。按照2014-2015年的统计数据，英国的公司财产税常规税率为48.2%，其他的中小企业的税率为47.1%。房地产税是英国XX的重要收入来源，也是地方财政收入的重要组成部分。市级税收收入占地方XX财政收入的41.1%，企业房地产税收入占13%。市政税收收入主要用于道路和其他民用设备的更新和安装，除此之外的税收主要用于改善和提高住宅环境的公用设施。

3、日本房地产税税率模式

日本拥有完善的房地产税法律和规则，其中包含了《固定资产评估基准》、《地方税立法》以及《不动产登记法》等。日本房地产税是由房地产转让税和固定资产税来构成的，后者极大地补充了地方财政增收，占比百分之四十六点二。最高和最低的税率将有中央统一进行制定，各地区议会根据这个范围对具体税率进行规范。市政当局根据房地产的空间面积，采用比例税率法计算固定资产税率。在一个典型地区的房屋上，正常的房产税率是1.4%。地域不同的地区有不同的税收门槛，最高税率超过2.1%。各级XX自定设定税率，上限为0.3%。日本房地产市场和中国国内市场一样，经历了房价的畸高增长期。日本XX对房地产的转让征收房地产转让税，以帮助调节房价，降低通货膨胀，维持房地产业的平稳。房地产转让税是根据房地产的拥有年份和收益价值，按不同的税率收取。按照用途的不同首先必须保护正常的居住功能，才能保护房产的正常需求。

上述介绍的三个发达国家各有特定的历史转折、经济环境，虽然经历过教训但是最后都根据各自实际情况制定了各自的房地产税税收政策，他们并没有采用统一的税收标准。但是，它鼓励各地区根据自己的发展情况来决定可接受的法定税率。中国应该借鉴其他国家的经验，并与本国的经验相融合，建立新的房地产税结构。

由于我国国情复杂，各地区经济发展严重不平衡，所以各地区都可以采用规定的税率，但不能采用X“以支定收”的方式，因为城市消费的快速增长会导致税收的增加，地方公共产品和服务的改善，区域之间的分化会越来越大。我国不同地区的经济发展水平差距较大，地方公共支出结构和水平不同，地方税收收入和红利的征收情况也不同。针对上述情况，采用全国统一税率变得不切实际。中国可以从X的税收实践中获取心得。地方XX在中央统一设置税种、构成税则、规范税率范围的基础上，自主决定税率和税收重点，有利于缩小我国各地区之间的差距，促进区域经济的有序增长。世界上大多数国家都推出了比较方便的比例税率，如美、英、法等国，实行税率模式，但只有少数国家采用累进税率。除了我国首创的财产增值税和个人所得税外，我国还实行比例税率。鉴于可操作性强，成本效益低，再加上减税或免税的搭配方案，就能实现税收公正，所以我国也可以遵循比例税率。

二、对不同类型的房产实施差异化税率

很多国家都会使用比例税率作为房地产税率的标准。因为这种方式成本低廉，征收过程也比较简单。在采用比例税率的国家，比例税率和差别税率相结合是标准做法。与比例税率相比，累进税率对收入差距变化的影响更大，可以充分展现税收公平性。但也有少部分国家采用的是固定房地产税率。德国是一个传统地区。固定税率容易征收，但很难体现制度的公平性。

根据国外房地产税法的规定，以控制房地产价格、促进房地产长期持有或抑制房地产数量过度持有为标准的国家，通常采用累进税率的形式。比例税率门槛常被用来实现纳税流程的自动化，降低税负。当前大多数国家选择使用累进税率和比例税率相结合的方法，我国就是很好的范例。目前中国房地产税的税目各式各样，单一的形式不能满足地区差异和规格的实际情况。在房地产税法定税率的配置上，可以区分纳税主体，根据不同情况采用不同的税率，比例税率或者累进税率。

新加坡XX增加了住房供应量，现在已经保证了居住权，同时还建设了阶梯式住房供应计划。组屋计划主要由市XX分配，满足中低收入家庭以及大多数家庭的住房需求。市场交易用于满足高收入家庭和国际国民的私人住房需求。除此之外，实行分税制的新加坡需要对基本住房征收优惠税，而私人住房（高端、高级住房）则实行高额累进税率。不仅为XX增加收入，而且通过差别化的税收调节收入分配来设计和实施，促进社会公平，最大限度地优化资源配置，不仅调控房地产市场，让人们买房并长期持有，抑制房地产的不公平交易和投机，而且通过差别化的税收调节收入分配来设计和实施，让社会在资源配置方面更加公平合理。

三、对空置房单独设置税率

截至目前，“空置税”在多个国家和地区进行开征。X在1956年就开始统计房屋空置率，当X经济发展情况与房屋空置率成反比关系；

经济蓬勃发展时，房屋的空置率就会下降。 澳大利亚对于房屋空置税的依据按照其房屋价值的1%来征收。 在英国，如果住房两年以上没有人居住，则会收取一倍的市政税； 温哥华对于空置六个月以上的房子，需要按其价格的1％进行缴纳税款，虚假的业主会被罚款10000加元每天; 在法国，对于空置一年以上的房子，将会收取10%的空置税，同时，每年收取的空置税会增加2.5%，所以在法国，房屋空置时间越久，将会收取更多的费用。在荷兰，如果房屋超过一年没有人居住，政策规定其他居民居住这个房间是合法的。

通过以上案例可以看出，世界各地有关空置税的征收方式各不相同，有通过罚款的方式进行征收的，也有完全不征收的。

第三节我国房地产税税率立法建议

一、地方在中央基准税率范围内自主决定税率

房地产税税率设计不应当只是“一刀切”，也就是不考虑各个地区实际情况的差异采取统一税率。当前我国东中西部地区在物质交换以及流通和生产等方面都呈现出比较明显的差距，各个城市的房价悬殊巨大，部分城市房价高达普通城市房价的数10倍。若是面向不同城市的房产应用统一的税率，那么其实质是一种不公平，可能会造成存在购房需求的民众蜂拥到房价比较高的城市购买房产，使得国内不同地区房价的差异进一步拉大。我国XX之所以要设立房地产税，其目的就是对房地产市场进行调控，若是采取统一税率，将会导致我国原本就非常复杂的房地产市场协调难度进一步增加。纵观其他国家的房地产税征管，很多国家都是在各地采取了不同的房产税税率，充分考虑了不同地区之间的差异，并且不是单纯以房价的高低确定税率的高低。所以要确保房地产税兼顾地区差异，绝不能简单粗暴的设计税率，而需要结合各个城市和地区的实际情况科学设计。

在中国，中央XX应该立法，推进房产税的建立，这是全国通用的制备，同时，在一定的法律政策下，地方XX拥有合适的立法权，让地方XX因地制宜，制定适合地方的税法政策，这种方法不但能够确保地方XX收入保持平稳，同时又考虑到我国幅员辽阔，各地经济情况不同，可以有效解决有XX制定的政策在地方上不适用的问题。首先，XXXX及其常务委员会应当制定一个全国通用的范围用以确定收率，即为统一立法。然后将确定的税率提交给相关单位部门仔细研究。确定更加精确的比例。对于地方，由于各地经济发展不同，所以地方XX的财政能力与居民的纳税能力都不同。所以通过上述方法，可以确定适用于地方的科学税收范围。

基于现阶段国内经济以及政治的实际情况，选择统分结合的方式确定税率是比较合理的。在《房地产税法》中对各地的房地产税税率范围进行限制，同时地方也可以在法律规定的范围内结合自身的经济和市场情况确定相应的税率。一方面可以有效避免不同地区税率差异过大或者不合理的情况，另一方面也可以充分考虑地方的实际情况，因为地方XX对当地的发展情况更加了解，所以确定的视力也会比较科学。这种方式能够让民意充分体现到税率决定中，使房地产税税率更加民主，从而有效避免或者减少房地产税征管过程中可能会遇到的各种阻碍。此外，也会有更多的公民参与决定房地产税税率的过程，有利于调动公民政治参与的主动性和积极性。

由于我国不同地区的经济发展水平存在较大差距，所以中央XX可根据我国总体水平确定房地产税税率的合理区间范围，各地XX可以在此范围内确定符合地方实际情况的房地产税税率。结合外国在房地产税税率设计方面的设计，考虑到当前我国的经济社会情况，我国可以根据用途将房地产分为居住用房与商业用房以及空置房产三大类型，其中居住用房地产的税率可以设置在0.5%~0.8%之间，工商业用房地产的税率可以设置在1.5%~1.8%之间，空置房地产税率可以设置在5%~10%之间。各地方可在上述税率区间范围内确定符合地方实际情况的房地产税税率。

地方在确定税率时需要综合考虑地区的经济发展情况，对于个人住房应当综合考量地方的财政收入以及房价水平和民众的收入水平等等。

1、居民收入水平。

房地产税税率应当充分考虑居民的收入水平，如果居民的收入比较高，就具有更强的税收负担能力，在这种情况下可以设置相对较高的税率。与之相反，如果居民的收入水平比较低，那么其负担税收的能力相对较差，在这种情况下应当设置比较低的税率。

一般而言，XX在做出开征新税种的决定以及出台相关政策之前都应当考虑纳税人的纳税能力能否负担。换言之也就是纳税人负担税款缴纳的能力。所以如果要面向住宅征收房地产税，纳税人的纳税能力也是必须考虑的关键因素，由于纳税能力与公民的收入有直接关系，因此可以设定居民可支配收入，也就是缴纳个人所有税款后的净收入，作为此人房产税的最高额度。不同地域在进行税率评估的时候，需要依据此地居民的可支配收入制定相应的政策。在此基础上应用户均可支配收入确定税率最高限额。

2、房价水平。

不同地区的房地产价格会对其存量房地产的评估价值产生较大影响，税基主要取决于房地产征税范围及其评估价值。若是放宽税基，则应当设置较低的税率与之相反，如果税基比较窄，则应当设置较高的税率。

地方财政收入情况。若是地方经济建设和财政收入都比较乐观，拥有丰富的税源，那么则可以设置较低的税率。相反，若是税源相对较少，且财政收入水平较低，则可设置较高的水平。

二、制定多样化累进税率

房地产税立法的关键问题在于房地产税税率的设计。纵观其他国家的经验，在设计房地产税税率时大多都采取以支定收的方式。然而由于我国的情况比较特殊，实行此种方式不符合实际情况。所以采取差异化的税率体系是至关重要的，只有这种方式才可以针对不用类型的房地产，体现税收的公平性，也能够有效促进对资源的合理利用。由于不同类型的房地产会给业主带来不同的经济效益，各类型房地产持有者消费水平和对于纳税金额的承受能力也各不相同。由此可见，对不同类型房产区别开来，根据其用途采取差别税率是十分必要的。我国开始房地产改革的早期设置的差别税率不应当过细，关键在于区分工商业用房以及居住用房。对此笔者的观点是，我国应当综合应用累进税率和比例税率征收房地产税。

第一，农村住房应当应用比例税率。因为农村住房难以流转，价值比较低，所以在征收初期为了提高农民的接受度应当采取较低的税率。同时由于农民的理解能力相对较差，按照征税额进行计算的比例税率相对较为简单，教容易理解和掌握。对于农村住房，只需要将其评估价值扣除免征面积，然后再乘以均价就可以得到需要纳税的价值，对于其他特殊情况可以进行相应的减免，然后与税率相乘就能够计算得到应纳税额。

第二，多套房应当应用累计费用。具体而言，对于居民的第一套房可以应用低税率，在此之后的房产以递增的方式进行征税，这种方式的作用在于可以有效打击投机性购房。对于大多数居民而言，第一套住房是满足其基本需求的保障性住房，第二套住房可以作为改善性住房，如果继续购买更多房产则带有一定投机性。例如可以对居民的首套房产按照0.5%的税率进行征收，而第二套房产则根据百分之零点八的税率征收，如果持有第三套房产，则依据百分之一点一的税率征收。如果居民拥有多套房产，则税率也会随之升高，使其购房成本增加从而实现富人多缴税。

第三，对经营性用房以及城市住房采取累进税率计税，根据评估价值进行层级分类，进而确定税率。在这方面我国可以参考韩国的累进税率经验，将普通住宅和别墅区别对待，向别墅业主征收相对普通住宅较高的房产税。我国可以根据实际情况，将房地产分类为高档商业用房和普通商业用房，不同的是，我国不必对居住型用房做高档和普通的区分。而详细地层级划分标准可以参考重庆地区的规定，也就是根据实际交易金额是普通住宅的价格的几倍进行区分，比如两倍以下和两倍到四倍间可以采取不同的声音。所以房地产税税率可以根据交易价格与普通房产价格的比例，或者直接按照其价值进行划分。与比例税率相比，累进税率的计算比较复杂，征税成本也更高。如果累进层级比较多，那么虽然会更加公平，但是效率却会比较低。所以我国在设计税率时，不应当设置太多的累进层级，但是需要适当放宽各个层级的距离，可以委托专业机构按照地方的具体情况进行测算之后再确定适当的宽度。

三、合理设置空置房税率

空置房地产其税率可定5%～10%的超额累进税率。

表3.1 空置房地产税税率表

空置房地产应纳税额=XX部门认可评估机构的评估价/平方米×空置房地产面积×适用超额累进税率

例如：一个房屋所有者拥有一千平方米的闲置房产，每平方米大概两万元，所在地的规定是，三十平方米及以下部分，以百分之五的税率进行缴纳，超过三百但不超过一千平方米的部分，以百分之六的税率进行缴纳。那么这位房屋所有者需要缴纳的税额为：

应纳税额=2×0.06×(1000-300) +2×（0.05×300）=84+30=114（万元）

第四章 我国房地产税税收优惠的规定

第一节我国房地产税征税税收优惠设计的现状

一、减免税范围不合理

根据我国在个人住房税的相关政策中，近年来对“两地”房产税上做出了具体的调整于改进。很多经济发展迅速的地区积极响应了这一政策，如在上海本地区个人住房中享有六十平米的免税机制，重庆则对已购买商用住房的居民实施了一百八十平米的免税机制，对于个人住房实施了一百平米的免税机制。

在响应这一政策的过程中，虽然减少了公民在个人住房税上的压力，可由于这一政策带有的独特性质，即使能够为公民的居住提供帮助，但依旧存在一些潜在的隐患。由于不同地区的住房条件和设施存在明显的差异，因此不同地区的住房价格也是层次不齐。考虑到不同地区住房的条件不同以及住用房屋的公民薪资不同，XX在个人住房税的标准上对一些经济不稳定的地区调整了免税的幅度区间。由此可知，XX在对某地区的建设以及总税收的各类指标进行调查权衡后，才能实施更加适用于此地的个人住房免税额。

二、免征额

根据我国出台的《条例》政策中，虽然对个人住房免税额有具体的规定，但是却没有考虑房产纳入税的影响。由于免征额主要是根据房产纳入税的总值来进行调整，因此很多地区都无法对免征额进行规划。要对免征额进行计算需要对当地的个人住房免税额政策进行调查。在一些地区计算的方式有所不同，例如在上海需要对沪籍居民和非沪籍居民分别计算，在计算沪籍居民的免征额中要注意居民的第一套住房无论面积多大何处位置都享有全部免税的权利，而接下来的住房则需要依靠人均免税面积来进行计算。而非沪籍的计算中，在拥有第一套住房且住满三年的情况下，暂时免去课征。根据地区的免征额制度中，只有市居民才能享受这一制度所带来的福利。在重庆地区，居民家庭在政策实施前购买的商用住房享有180平方的免征额，而政策实施后购买的商用住房则享受100平方的免征额。

上海和重庆的免征额规则，具有以下两个问题，首先沪渝两地均依据非当地户籍和当地户籍作为免征额征收规则，违背了公平的原理；其次，两地关于免征额的规则均不符合情理。考虑到现实生活，上海市使用的房屋免税面积和房屋拥有数量结合的方式，和重庆地区使用的仅以免税面积为标准的方式，都很难达到预期效果。反而将免税额规则的不符合情理的方面，衬托得更加明显。所以，对于免税额规则的重新制定，不仅可以让居民生活水平和居住需求得到保证，也可以确保房产税征收制度的合理性。

作为一项基本人权，住宅权是坚决不能受到制裁和剥削的。让公民的居住需求得到满足、居住水平得到提升，是促进社会进步的重要举措。正因如此，制定符合情理的房产税征收规则是十分必要的。

第二节房地产税收优惠的境外借鉴

随着居民个人住房免税额的制度实施，房地产的税收优惠也变得逐渐重要起来。因为不同地区的个人住房税存在差异，因此不同地区居民所享受的房地产税收优惠力度也有高低之分，但是在一些为公民提供的公益住宅或者一些福利机构住宅等则都享有相同的房地产税收优惠。这些主要包括学校、慈善机制和医院等。

目前，世界上大多国家采取的税收优惠政策有三种，第一种是，减轻或免除税收负担，即税收减免；第二种是，递延纳税政策；第三种是，税收抵免政策。以上方式既对税收具有调节作用，又能够充分展现其公平性。

一、减免范围设计广泛

随着房地产税收优惠的不断发展，其形式主要体现在以下方面：设置起征点、减税、免税、税收返还等。大部分国家都将税收优惠实施在了征收房地产上，但是依旧有一些国家不在此方面实施优惠计划。对于自用住宅的优惠形式主要体现在：税收减免、采用低税率、设定税基增长等。在XX实施税收优惠政策中也明确规定了对于特殊人群的不同优惠力度。

由于世界各地XX对于房地产的规划不同，因此在相关的税收优惠政策上也有不同的规定。房地产税的主要规定权来自地方XX，因此在对不同管辖地区中的制度规定都有着不少的变化，而房地产税收优惠也收到了地区发展阶段不同的影响。在一些先进的国家中，通常税收优惠政策的作用主要体现在用途方面，我们根据不同国家的税收优惠进行了调查和研究，如下图所示。

表4.1 典型国外XX的减免税范围规定

通过如上表格可以发现，即使不同国家对于税收优惠上都有不一样的政策，例如税收优惠的力度以及税收优惠的针对人群。但是在房产税的政策上都规定了减税上下的额度标准。因为每个国家的经济发展阶段存在差异，人群阶级比例存在差异，地区经济建设存在差异，因此不同国家在减免征的制度上都有不同的规划和设定。随着本文对此问题的不断深入，通过分析和总结，可以得出以下结论：

第一点：国家对于公益地区或是公共用途规定了相对于的减免课征。公益地区主要涉及在学校、医院、慈善机构、宗教等方面。公共用途主要涉及在国家XX以及相关地区机构的住房方面。

第二点：国家对于特殊人群规定了相对应的减免课征。这类特殊人群主要包括低收入人群、无收入人群、贫困家庭、智力障碍人群或是弱势群体等。在X实施的房产税政策中明确提出了对于残疾退伍军人，可以享受最高为15万元的房产税，而在一些先进的国家中对于特殊人群都依法实施了免课的政策。

第三点：国家对于特定的行业规定了减免课征。比如在英国中，对于施教工业知识的房屋进行免课制度。在韩国对于科研学术以及医疗发展的团体进行免课制度。

二、设计免征额

国际上计算房产税免征额的方法主要有下述几种：（1）房产数量。在X可以根据房产数量计算，第一套免课，自第二套起课征，且税率虽房数增加正比增加 (2)房产面积。如日本对住宅面积在40-200m2区间的免课；(3)根据房产用途计算，如中国香港地区对全部自住或空置的物业实行免课；(4)根据房产评估价值计算，如日本对价值150万日元以下的折旧资产价值、30万日元以下的土地、价值20万日元以下的房屋实行免课； (5)根据家庭收入计算,如X规定家庭年收入不足1.8万美元的，可对其全部房产价值的60%或者拥有房产中的5万美元进行免课;家庭年收入在1.8万美元至2. 4万美元区间的，可对其全部房产价值的35%或者拥有房产中的4万美元或进行免税，6万美元是其免征额最高限。

按照个人为单位或者家庭为单位设定一定的房屋居住面积作为免征额。在日本，土地≤5000㎡或特例区≤2000㎡，将豁免“特别土地持有税”（但不是固定资产税）。荷兰可以由市XX出面确定小面积房产实行税豁免。虽然一系列的操作有着简单的特点，但影响房产价值的因素不计其数，不论是自然演变的地段价值或建筑物本身的特征都将对房价造成不定性影响。

第三节合理设置房地产税税收优惠

如前文所述，在我国房产税的改革中，税收优惠制度作为其中的重要组成部分，但自XX出台政策以来，房产的发展并没有达到预期期望，实施情况也不尽如人意。而国外对于税收优惠的政策体系较为成熟，我国应不断汲取国外的优秀经验，将税收优惠的范围不断扩大，发展多种多样的税收优惠制度，将公平和法制落到实处。

第一步，不忘构建房产税优惠制度的初衷。建立房产税的优惠制度不仅仅是希望公民可以买得起房，在此基础之上应该优化房地产行业的经济结构，严查房产市场中一系列的不良行为，将恶意哄抬房价的行为进行严加惩治。而为建立更加符合民情的房产税优惠制度，设计者应该深入群众，了解大数据下的家庭平均收入水平、家庭住房情况、最低生活消费，将富人和贫困户区别开来，实现富人多税，中等阶级正常交税，贫困人口少税，最终保证税收的整体水平呈现增长的局面。

再者，因为社会资源分配不均，所以在不同的地区有着不同的经济水平。而突显最大的是城乡贫富差距，体现了农村和城市收入水平的悬殊。房产税的缴纳实则是对于财富保有量的调节，以此实现缩小贫富差距。房产税的优惠也可以在一定程度上对于低收入家庭减少经济负担。因此房产税税收制度的制定就是秉承纳税义务和纳税能力的核心，做到因人而异。人均面积只是表面的制定标准，我们需要用科学地计算形式，将税基型、税率型两种优惠方式结合起来。对于不动产也有如下的应对政策：涉及公益性则直接减免，涉及特定特殊性则采取上述两种形式进行优惠税收。

建立优惠制度的核心原则：一、负担程度原则，审核纳税人的经济水平，对于低收入人群开放优惠政策；二、合理原则，即便是税收优惠，也需在合理范围之下，幅度过大过小，都会造成一定程度的不良影响；三、法定原则，一切遵循法律法规。

一、扩大减免范围

全球执行税收优惠政策的先决条件就是公平性和公益性，中国也不例外。例如需要考虑公益性的保有环节房地产优惠政策，一部分弱势群体就要进行特殊保护。在符合法律法规的前提下，也有其他政策规定，但凡是利民、为人民带来福祉的项目都应该在合理范围内进行优惠税收。尊崇公平公益才能将社会的经济水平进行提升。税收优惠不能一概而论，需要因地制宜，全方位多角度进行考察，真正做到利民便民，减少低收入群体的压力，对从事公益事业、军队XX国家行业、老弱病残等群体进行特殊照顾。

1、老弱病残及低收入家庭的保护

老弱病残作为社会群体中的一个特殊群体，因自身能力不足，需要结合当地具体情况，依据法律政策进行保护。建立房产税收优惠的初衷就是想要对特殊人群进行特殊照顾，所以主要对象也理所当然是老弱病残低收入家庭占比最大。而划分低收入家庭水平的标准则需要国家XX根据纳税人家庭负担能力、纳税人家庭收入经济水平等进行严谨科学的计算，最终确定低收入的范围标准。纳税人自身具体情况应该个别拿出个别考虑。如退休老年人，他们唯一的主要收入就是退休工资，若他们需要对自身房产进行纳税，显然对他们而言是雪上加霜，苦不堪言。但一部分人虽未年轻人，但缺乏劳动能力，因疾病或残疾无法依靠自身劳动赚得收入，也需要斟酌情况，将其纳入房产税收政策之中。这样的做法是较为科学合理的。

2、对保障性住房的减免

在城镇居民居住方面，用在房产上的主要有普通商品房和保障性住房两种房型。其后一种住房，通常是由XX所规划低价抛售的房型，这种房型能够获得一些比较低廉的土地出让金或者税收优惠这样的XX补贴，此类价格较低的社会建房机构，也创就了保障性住房这一房型。但其他的保障性住房就与之不同，它主要体现在政策性租赁房、廉租房、经济适用房这几种房型上，加上其他的限价房，就成为了我国主要的保障性住房。在对于这些房型来说，对消费者的选择也会有一定要求，其主要售价人群为中低收入的人群，因其建设的质量与房子的占地面积的不足，所以也决定了它在免征额的范畴之内；再者说它也是为了满足中低收入人群的住房需求，所以就承担了社会保障这一职能；最后了解到这一保障性住房的建房收入主要来自于XX的税收收入，但XX又要采取征收房地产的举措，那么看来实施这种保障性住房就很没有必要。综上所述，城镇居住房既然都要征收房地产税，那么又要实行税收建房，就显得多此一举，所以实现城镇居民住房免税政策就很有必要。

二、合理确定免征额

为了保障大部分人民群众特别是中低收入阶层的基本生活免受影响，对他们居住用房地产也应给予税收优惠，依据人均平均面积确立免税额。当前有三种计算免税额的方式：1、套数2、人均面积3、房产价值。第一种依照套数确立免税额，因为每套房产价值不同，因此会在一定程度上有所偏颇有失公平；但若按价值确立免税额，则又需要根据房价价值的不断变动而不断更新免税额，十分的麻烦。

不仅需要保证公平性，还需要考虑公民居住水平和需求，在传统的税收方案上进行创立创新，开创房产价值和人均面积两种结合下的免税额度确立模式。每户居民都按照平均水平遵从免税面积，免税面积想要科学公正，则需要充分考虑人口规模、宜居面积、房产需求、经济平均水平、经济发展程度。一个家庭为例，所拥有的免税面积计算公式：家庭人数和人均免税面积的乘积就是房产所有者的家庭免税面积总量。假设某个拥有一套以上房产的家庭，所有人的免税面积高于首套房产的面积，第二套房产是可以接受首套房产剩余的免税面积的。根据所持有的免税面积，可以得到相应的免税额。需要缴纳的金额等于房地产估值与免税金额之差。但需要格外注意的是，纳税人的全部房产都应该被纳入房产数量的计算当中，而不应当受到地域的局限。因此，沪渝两地计算税收优惠的时候，只计算了当地的房产数量，这样的做法是有失公平的。由于收入差距的不同，高收入者会在全国各地都进行房产的购置，因此纳税人在全国拥有的房地产数量都应被考虑到。

如何正确选择人均免税面积标准是按照人均免税面积来确定免征额的关键所在。以下有几个可以考虑的做法：

第一，中国人均居住面积。二零一九年，我国农村人均住宅面积为四十八点九平方米，而城镇人均住宅面积则为三十九点八平方米，以此为背景，我国人均免税面积就可以设置为四十五平方米。

第二，沪渝两地在房产税试点改革方面的做法。可以对家庭人均面积小于或者等于六十平方米的业主免收房产税。依据重庆地区的有关规则，即使有剩余的优惠免税面积，也不可沿用至第二套。

如若一个家庭有多套房产，那么则依据购买的时间进行先后计算优惠面积。若生活在重庆市，没有收入没有户籍的人群均不扣除免税面积。若按一般情况每户家庭人口数量人三人，则免税面积少则33㎡，多则60㎡。

不同的地区因为经济发展水平不同，因此不可顽固死板的依据统一制定的优惠制度标准，还是应该在考虑当地实情的前提下进行适当的调整。要以当地家庭的住房水平社会水平作为调整的依据，计算出公平公正科学的免征额。这样才可以实现税收整体呈现增长趋势的水平。

结论

全文以房地产税务改革试点地，上海和重庆为研究对象，分析了两地计算应纳税额的根据，可以明显发现目前我国在这方面的立法并不完善，加上通过国内国外的房地产税的对比，不断总结历史经验，所以我国决定在房地产税上面加大完善力度。但在知识缺乏的基础上，对国家房地产税的建议不太全面，但有一点可以确认，房地产税计税必须全面深化改革，以顺应我国国情的发展趋势。在对我国经济转型的全面举措下，不断增加XX收入，缩短贫富差距，稳定社会秩序与群众之间矛盾是不变的定律，亦是时代发展的必经之路。

“分布推进工作；法律制定先行；充分授予权利”是改革房地产税制时应该遵从的规则,与此同时还应当注意效率性、全局性以及公平性，根据具体国情制定相应的税收制度。本文联系实际，基于对国情和政策的分析，讨论了税收制度的主要组成内容，明确了相应措施，即建立完备的住户信息统计系统、制定科学合理的房地产价值评估规则，以及完善房地产税收使用情况的公开展示制度。

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沪渝房产税改革试点重要税制要素的分析及对比

价格 ¥9.90 发布时间 2022年11月24日

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