市场法在房地产评估中的应用

摘要

随着人们精神与物质生活需求加剧，对房地产行业的关注度也越来越高，房地产市场化程度和所拥有的市场价值逐渐发展成为公众的聚焦重点。房地产行业因为其特殊性，容易引起金融风险，房地产估价成为了研究的热门方向。房地产评估的主要目的是通过科学手段来测评特定房地产的价值，并为第三方提供专业意见或交易服务，它的评估行为和交易过程是建立在法律所允许的有偿服务基础之上。近年来，房地产评估市场发展势头正盛，最为流行的三种房地产估价方法为收益法、市场法和成本法，不仅具有原理简单、易于计算等特点，还具有准确度高、适用范围广等优势。在评估实务中，仍然存在可比案例选择有一定随意性、价值影响因素量化方法不科学等典型问题。这些问题降低了房地产评估结论的可靠性，也加大了房地产估价人员的执业风险。

本次研究以房地产评估基本理论为出发点，首先对我国现行的房地产市场理论进行了总结概述，然后对这些经典常用的理论以及市场法的原理、流程、属性等进行了阐述，最后通过实际案例分析，发现了现阶段我国房地产评估市场中的存在问题，以及市场法在房地产估价中的优势与缺点，探讨市场法改进的方向，对市场法在房地产估价中的应用提供一定的借鉴意义。

[关键词]资产评估；房地产评估；市场法；方法分析

一、房地产评估相关理论概述

（一）房地产的供求理论

近些年，公众对房地产需求迅猛增高，通过研究发现房地产需求的形成主要包括消费者的购买需求和支付能力两个条件。而需求与需要既相关又有所不同。消费者进行房地产购买的一般规律是参考价格因素，当某类房地产价格偏低时，一旦达到消费者的预期便会进行购买，进而会导致房地产市场需求量增加，而如果房地产价格较高，超出了公众消费预期和购买能力，便会减少对房地产的需求。

除了价格因素，影响消费者购买房地产需求的因素还有很多，比如公众对地理位置偏好、对教育资源的选择、对房价水平的评估等。但是最为直接而又重要的决定因素还是消费者收入水平因素，一般来说，消费者收入水平越高，其所购买房地产的欲望和需求度也会随之增加。而当其收入水平相对较低时，对房地产的需求度和购买能力便会下降。消费者的偏好对房地产的需求也有与前者同样的效果，对某类房产的偏好较强时，会增加该类房产的需求。如居民在拥有大户型房产之后反而会购买小户型房产，这时候便会导致小户型房地产需求大幅增加。总体来说，相关房地产包括替代品和互补品两种，一旦当房地产市场需求发生变化时，其替代品便会出现，以其同等需求还满足消费者的购买欲望，进而来代替该类型房地产，比如高低层住宅房地产之间便是明显的替代关系。

而影响房地产行业向市场供给房源的因素也有很多，比如建造成本、建造技术水平、公众需求度和购买能力等。若某种房地产的建造成本上升，水平不变的情况下，房地产开发利润就会下降，以致该类房地产的开发商不再选择开发此类项目，其供给就相应的减少了。建造技术水平则通过降低其成本影响供给，建造技术水平代表着效率的提高和成本的降低，此时利润相应增加，从而开发商开发更多的房地产。至于开发商和房产拥有者，如果他们看好未来房地产的发展趋势，则会有更多的房源提供，反之，则房源就会相应的减少。

（二）房地产的均衡价格理论

房地产市场供给理论是描绘房地产需求方和供给方之间的关系曲线，与传统供给关系类似，包括供给曲线和需求曲线两部分。其中供给曲线的走向与房地产价格变动趋势相同，总体来说在二维坐标系中表现出向右上方倾斜的趋势。而需求曲线则相反，表现出向右下方倾斜的状态，而二者曲线的交汇点便是需求量和供给量相同的点，即价格相同。故该点即为房地产的供求均衡点，该点所对应的价格和数量是房地产需求方和供给方都能够并且愿意接受的价格。由此可见，房地产均衡价格的形成过程是受多方因素影响的，其中最主要是由供给方和需求方共同作用的结果。而此均衡房地产价格所表征的含义是房地产市场需求量和供给量达到稳定平衡，且价格需求与市场也达到相对平衡，此时，绝大部分的消费者都既有购房的欲望，也具有购房的支付能力。而当市场进入不平衡期以后，房地产市场均衡价格便会被打破，不过市场并不会纵容不均衡现象的长久发生，而是会缩小二者的差距改变不均衡状况，继续促进市场价格与均衡价格再次达到一定程度的平衡。

二、房地产评估的基本理论

房地产的需求与消费离不开对其的科学评估，一般来说，房地产评估是由专业的房地产受委托人向客户提供被估房地产的价值，并测算出其价值的过程，是房地产市场运行和资源调配最重要的手段。房地产评估是对价值的一种判断，而非价格。房地产评估的方法种类繁多，各有优势和缺点，笔者通过进行市场调研后发现，现阶段我国房地产评估市场中最为常用的三种方法为：市场法、收益法和成本法。这三种方法最大的优势在于其便捷性与准确性，如市场法通过借助替代原理来实现了对房地产的精准评估；收益法则主要是通过测算房地产未来价格走势来提供价值参考；而成本法则是从消费者购房成本来考虑其价格，进而确定合适房地产对象。

尽管房地产估价方法有所不同，但是这些方法都兼具独立、公正、客观、合法的特点，能够为消费者带来最真实和最合适的房地产估价需求。除此之外，在运用市场法对房地产进行评估时，还应重点关注市场法中的最佳使用原则。该原则要求估价人员对在进行房地产评估过程中，不应仅仅关注房地产现有的价值，而应对房地产未来可能存在的最高价和收益状态进行评估，以充分实现房地产价值估算利益的最大化。

三、市场法概述

（一）市场法含义

市场法也称比较法(market comparison approach),顾名思义，是将被估算房地产与同类型条件下发生过交易的房地产进行价值对比，根据各自房地产特点结合当下对房地产的政策和价值观念来求取该房地产的最佳评估价值。在此对比过程中所选择的特定条件下，同类型的房地产被称为可比实例，通俗来讲就是，与目标房地产性质条件类似、交易日起接近、估价目的相同的同类型或类似的房地产对象，该可比实例的最主要作用是为目标房地产的价值评估提供参考。

通过对市场法定义进行阐述可以发现，市场法的基本运作思路对比法，首先通过科学手段合理筛选出与目标房地产条件、性质、价值类似的案例或参照物，然后利用替代原则和最佳使用原则来对目标房地产进行综合价值评估。市场法以对比、分析的方式为基本特征的思路，符合人们一般的价值判断习惯，即所谓的“货比三家”，其结果更容易被客户理解、认可和接受。

（二）市场法的评估程序

运用市场法进行评估的基本程序如下:

1.搜集交易实例

搜集大量可用的交易实例是精准运用市场法的前提，这是由市场法理论的本质属性所决定的。只有有了大量的可用交易实例，才能够为目标房地产评估提供价值和条件参考，才能让评估人员更为精准的对目标房产的市场价格行情进行把握，以此来实现对目标房产对象估价的误差最小化和价值最大化。所以，搜集交易实例的途径也尤为重要，评估师在进行此项活动过程中，应当首先充分了解目标房地产的特点、条件、估价交易日期等信息，然后通过多元化渠道了解当地同类型、已交易房地产市场的行情。评估师所能搜集到的可用交易实例越多，对目标房地产的价值评估就越科学准确。

2.选取可比实例

选取可比实例的房地产对象即是选择与估价对象相同或类似的可用于价值评估参考的房地产类型。从狭义角度来说，可比实例房地产与评估目标房地产所处的供求范围是相同的，因此，在选区类似房地产时，应当充分考虑并保障与评估房地产在用途功能、规模大小、建筑结构、权利性质、交易类型等方面要吻合，这样筛选出来的可比实例房地产才具有参考和对比价值，才能够为评估房地产对象提供科学可指示的市场价格。

3．建立比较基础

市场法在进行可比实例房产的比较过程中，并非随意对比的，而是有统一的前提条件才可进行可比实例与目标房地产的比较。这个比较基础主要包含两部分内容：一是要以统一的房地产范围为基础；二是以统一的价格单位为基础。

统一的房产范围是指可比实例房地产的范围要与评估对象全部或部分相近，而统一价格单位主要指已交易的可比实例房地产价格要与评估对象房地产拥有同一套价格单位，不管是单价还是单位等都要统一，这样才能避免评估误差。

4．交易情况修正

尽管可比实例的成交价格是已经实际发生的，但并不意味着已经发生的房地产交易价格就是合理的，由于受到市场或人为等因素影响，其可比实例房地产的价格也可能是不正常的。因此，对已经搜集到的可比实例房地产交易数据进行修正就显示十分有必要。这种交易情况修正的过程通常是把可比实例中不正常的成交价格修正为合理可接受的，以此来为目标房地产的评估提供精准参考。

交易情况修正过程具体又可细分为市场状况调整和房地产状况调整两部分内容。前者主要是对市场估价时点进行修正，因为目标房地产估价的时点肯定是现在，而可比实例房地产的估价时点已经成为过去式，尽管二者房地产其他条件类似，但是不同估价时点所对应的市场环境是不同的，比如政策变化、货币利率、通货膨胀、收入水平等因素都会导致目标对象与可比实例房地产信息发生偏差，进一步则会导致利用市场法估价不准。而后者房地产状况调整过程主要是通过综合二者房地产的各方因素来进行全面比较，而如果由于信息不对称或者比对信息不足，还可以对房地产的单一方面进行比较调整。

5.求取比准价格

在可比实例房地产与目标房地产进行修正调整的过程中，最终会得到一个比准价格，它是利用市场法进行测算比对的结果，是估算目标房地产的最为重要的指标之一。一般来说，进行几个可比实例修正便会得到几个比准价格，而此时得到的比准价格由于不具有统一性，因此不能代表最终结果。这就需要来对比准价格进行处理，通常使用平均数、中位数、众数等方法来统一比准价格。在实际评估中，最常用的是平均数，其次是中位数，较少采用众数。

（三）市场法的适用范围及应用条件

1．适用范围

市场法是评估市场价值最直接而系统的方法。市场法具有应用范围广、适用评估对象类型多等优势，经常发生在住宅、写字楼、商铺等房地产的交易评估中。这些房地产由于数量众多、交易频繁，可搜集到大量的可比实例，使市场法更具有使用基础。

在市场资料充足、可比实例较多的情况下，市场法可以对多种类型的目标房地产对象进行价值评估，对抵押房地产的市场价值评估也不例外。但是，对于那些地理位置特殊、建筑结构或材料与众不同、具有明显特殊性的房地产则不适用。此外，如果房地产市场中的可比实例难以搜集或搜集数量较少，亦不适用市场法评估。

2.应用条件

从上述分析市场法的属性和适用范围来看，其应用条件也较为苛刻，不仅要有丰富的交易案例资料，同时在进行目标房地产评估时，也要有较为活跃的交易市场。

首先，可比案例资料的充分性是选取市场法评估的基础，一般来说在进行市场法房地产评估时，所搜集到的可用可比案例应不少于10宗，因为一旦可比案例数量过少，便会失去了对比性，而对比性正是市场法的本质属性，可比案例的数量不够极容易导致评估结果误差增大。除了可比案例的数量要求之外，交易案例资料的质量要求也十分重要，不能存在虚价、隐价、瞒价等情况。

其次，只有存在活跃的房地产公开交易市场，才能保障市场法的正常使用。一般来说，在房地产交易市场中，交易行为发生得越频繁，与被评估对象相同或相类似的房地产价格越容易获得。在此市场环境中所估算的房地产价值也更为准确，更能够被各方所认可接受。

四、市场法在房地产评估中的案例分析

在进行案例分析之前对2023年湖南永州冷水滩房价的变动情况做了调查，并且基于评估时点选取了2019年12月、2020年1、2、3月份的房价。见下表：

表4-1冷水滩房屋均价（部分）

由表内数据观察总结得出，近四月冷水滩房价变动较小。因此基于此数据背景下选取的数据较为可靠。所以，评估结果也会更加具有真实性与合理性。

（一）永州夏江小区XX房产待评估项目概况

1.权属状况

估价对象为夏江小区3号单元5楼501室(共7层)，该房产为住宅用地，使用产权期限70年。房子的装饰是中型的，地面铺设地砖，室内面积72平方米。

2.房产现状

表4-2江夏小区XX房产评估项目待估案例基本资料

（二）参照实例的选取

根据该待评估房产项目的相关情况，本文从大量交易实例中选择了与其相似度较高的3个交易案例作为参照对象，具体如下：

表4-3待估案例与参照实例比较因素条件说明表

（三）市场法评估过程

（1）建筑面积取值分为：以估价对象为100，以估价对象多少2平方米为界限，此外每相差2平方米，房地产价格相应减少或增加1%。

（2）建筑时间差异取值分为：以估价对象为100，每相差一年，其价格便会递增或递减1%。

（3）房屋所在楼层取值分为：以估价对象为100，以估价对象上下一层为界限，此外每相差两层楼，其价格便会递增或递减2%。

（4）朝向在这里主要分为正南、南北、东西等三个朝向等级，同样是以100作为估价对象总值，等级每变化一级，其价格便会递增或递减2%。

（5）平面布置大体划分五个等级：很差、较差、一般、较好和很好，同样是以100作为估价对象总值，等级每变化一级，其价格便会递增或递减2%。

（6）室内装修程度大体划分四个等级：毛坯房、简单装修、中等装修和精装修，以100作为估价对象总值，等级每变化一级，其价格便会上下变化2%。

（7）内部配套设施程度分为完全没有、很不齐全、较不齐全、齐全四个等级，以总价值100为估价对象，等级差距一级，价格上下变化2%。

在此房地产评估过程中，还应确定因素修正系数，以此为基础来借助计算公司对待估房地产对象进行结果价值评估。

根据市场法评估程序，本文在选取待估案例和参照实例之后，修正参照实例的相关因素，最后得到评估价格。

1.因素修正过程

本文中的评估对象和三个参照实例均属于同一个小区，房地产的繁华程度、交通状况、环境条件等因素基本相同，因此在因素修正时，可不用调整区域因素，而主要对参照实例的个别因素进行修正。

表4-4是待估案例与参照实例因素修正过程

如上表4-4所示，选取了估价对象与三个参照实例的十几个比较项目，以更加全面、精准的对目标房地产进行价值评估。这些比较项目总体主要可以分为区域因素和个别因素两大类，在对比过程中同样选择了以估价对象为100的总值标准来进行待估案例与参照实例因素修正过程。由上表数据进行修改后发现，参照实例A楼层与平面布置修正系数均为100/98，建成时间修正系数为100/99。而对参照实例B进行了6个因素的系数修正，分别为建筑面积、建成时间、朝向、平面布置、室内装修、内部配套设置等，其具体修正系数也有所差异，分别为100/101、100/99、100/98、100/102、100/98、100/98。而参照实例C所进行的因素修正与上述AB又有所不同，主要分为建筑面积、楼层因素、建成时间、室内装修、内部设施等五个部分，对应值与参照实例B相似，仅楼层因素修正系数与前者B不同为100/98，其他均与之相同。

2.确定评估结果

通过对个别因素调整，参照实例A、B和C将分别得到一个在待估房地产情况下的新的价格水平，由此可得：

P(A)=6000×100/99×100/98×100/98×100/102=5818（元/平方米）；

P(B)=5900×100/101×100/99×100/98×100/102×100/98×100/98=5663（元/平方米）；

P(C)=6080×100/101×100/98×100/99×100/98×100/98=5721（元/平方米）。

最后采用算数平均法综合确定待估案例Ⅰ的价格，计算公式可表示为：

+P（待）=[P（A）+P（B）+P（C）]/3

由此可得待估项目的评估价P1为5734元/平方米，总价为412848元。

（四）评估结论

从此案例中可看到市场法的评估结果具有现实性，说服力强。市场法利用市场上近期发生交易的类似房地产的价格信息而得到评估对象的比准价格，而这一过程正好符合了市场经济中正常和理性的消费或投资行为和过程，因此，市场法评估的估价对象的价格具有良好的可信度，说服力强，容易为他人接受。

市场法原理简单，容易被理解和掌握。它的本质属性是对比，所借助遵循的原理主要有替代原理、供求平衡等原理，在上述分析中都有涉及，这些原理都具有简便、快捷。准确等优点。在评估过程中，充分考虑了市场变化因素。在运用市场法对目标房地产对象进行价值评估的过程中，是以健康稳定的房市场市场环境为前提的，首先要搜集到一定数量和质量的交易实例，即可比实例；其次，选取合适可用的可比实例，将目标房地产的代表因素与可比实例进行综合全面对比，并对其中代表因素进行系数修正，根据修正后的系数计算出现行市价；最后求取统一比准价格，来对目标房地产标的物进行市价平均估值。从市场法的运作过程可以看出，市场法直接体现了房地产市场化的环境特征，通过多元化的因素系数来全面准确反映了被评估房地产的市场实时状态。这种市场法所表现出来的特性，是完全符合房地产市场经济的发展趋势，具有极大的优势。且评估结果容易使交易双方接受，便于在实际的评估工作中推广。

从上述实际案例应用分析中也可发现，市场法对房地产市场环境要求极为苛刻，不仅需要良性、公开的房地产交易市场作为基础，同时也要综合考虑地理位置、收入水平、XX政策等各方因素。此外，市场法评估房地产的过程归根结底是人为过程，难以避免在此过程中所发生的人为主观判断，而不同评估师因性格、行为方式、价值观等的不同，对目标房地产价值评估结果也会在一定程度上有所差异。

五、运用市场法评估房地产项目存在的问题

1.选取可比案例的主观性大

市场法作用于房地产评估，本质上是借助已交易的可比案例与目标房地产进行对比的过程，所以，市场法所确定的房地产评估结果的精准度很大程度上受可比实例的合理性所影响。而可比实例的搜集、整理、使用过程又是由评估师一手操办，具有非常大的主观性。在可比案例的选取过程中，并无统一标准，该工作的完成几乎是凭借评估师的经验，而这种主观能动性会在很大程度上影响目标房地产的最终评价结果。因为，如果一旦选择较为发达的已交易可比案例，则对目标房地产的影响便是会使其最终估值偏高，反之则偏离市场价格。由此看来，这种选取可比案例的主观性是我国现阶段房地产估价中较大的挑战与问题。

2.信息来源渠道的局限性

尽管国家XX提倡房地产交易透明公开，但是在现行房地产市场环境下，许多交易信息并未被完全披露，这种信息的缺失会直接影响评估师对目标房地产价值评估的精准性。评估人员在获取相关可比案例交易信息时，一方面可以从交易双方直接获取，但是这种交易信息里往往包含了交易双方急于销售、强买强卖等主观因素，会影响评估师的判断；而另一方面可以从网络、相关杂志等渠道来获取数据，但是此种信息来源具有一定的局限性，许多保密的重要数据无法上传到网络而造成信息缺失，进而也会对评估师的价值评估做出干扰。

3.评估结果确定方法过于简单

在可比案例信息处理过程中，尽管已经对其因素进行了修正调整，但是在进行最终评估结果确定时往往采用的是平均数、众数等方法，虽然具有一定的代表性，但是不够严谨，使得结果过于粗糙，说服力不强。通过对房地产评估公司的结果确定方法进行调研发现，绝大部分的公司均采用平均法来确定最终评估结果，这样虽然节省了评估师和评估公司的工作量，但是过于简单的确定方法使得结果不一定具有参考性，失去了其客观实际的本质属性。有些房地产评估公司也发现了此中问题，在最终结果确定时，选择加入一个权重，但是这个权重的选择并无统一标准，所以这也给市场法带来了一定的弊端。

六、运用市场法评估的改进对策

1.应搜集大量已交易房地产可比实例，并对其进行严格筛选，选取其中具有代表性的可比案例。在此大范围搜索可比交易实例过程中，不仅要注重选取数量的多少，同时也要保障选取实例的质量，宁缺毋滥，为最终房地产评估结果的准确性严格把关。可以利用互联网技术建立相应的房地产可比实例交易数据库，通过建立一套较为标准的规范体系，不仅可以实现对可比实例的自动搜集和筛选，还可以利用大数据对最终评估结果进行合理性与可行性检验，这样可以大幅提高评估师的工作效率，保障评估结果的科学性。

2.积极建立数据资料库，实现对可比案例的多渠道搜集和鉴别，同时加强评估公司之间的合作交流，实现信息共建共享。大数据时代对建立房地产数据资料库具有重要的指示作用，通过建立数据库不仅可以节省时间和精力，提高工作效率，同时也可以增强对可比案例数据的分析，为评估师提供更加准确、真实的材料支撑。此外，还应积极加强房地产评估公司之间的沟通交流与合作，及时发现在评估处理中存在的风险及问题，并互相学习同行优点，促进房地产评估行业朝着专业性与权威性方向发展。

3.建议采用差额发修正公式来进行计算，传统系数连乘修正公式具有一定的弊端，且处理结果不够严谨。差额法即系数累加法，其具体计算公式为：估价对象价格=可比实列成交价格+交易情况修正数额+交易日期修正数额十区域因素修正数额十个别因素修正数额。该方法每项价格修正均是独立互不干扰，大幅减少了结果的偏差。

参考文献

[1] 唐娅芳.基于市场法的YZ房地产项目评估研究[D].湘潭大学,2016.

[2] 黄锐.市场法在房地产评估中的改进与应用研究[D].湖南大学,2018.

[3] 陈晨.房地产估价市场比较法的改进研究[D].青岛理工大学,2018.

[4] 牟鑫.关于资产评估方法分析及选择的相关探讨[J].现代营销(经营版),2019.

[5] 李育蓉.资产评估三大基本方法及其选择影响因素探析[J].中国商论,2019.

[6] 王吕蓉.关于资产评估方法分析及选择的相关探讨[J].建材与装饰,2019.

[7] 王国华.资产评估方法的选择及其结果合理性探析[J].企业改革与管理,2019.

[8] 李俐.资产评估方法的选择与资产评估结果合理性分析[J].住宅与房地产,2019.

[9] 谭希为.收益法在房地产价值评估中的应用与改进研究[D].重庆理工大学,2018.

[10]蒋宛奇,张煦.资产评估方法的选择与资产评估结果的合理性[J].现代营销(下旬刊),2018.

[11]竹雅东.成本法在房地产评估中的具体应用[J].劳动保障世界,2018.

[12]胡梅.资产评估中的三种基本评估方法的比较分析[J].现代经济信息,2018.

[13]车俊文,周生合,王欣.资产评估中的基本方法的比较[J].时代金融,2018.

[14]王梦宇.浅析影响资产评估结果的因素[J].纳税,2018.

[15]蔡璐,杨良,王玉凤.资产评估方法的选择与资产评估结果合理性分析[J].商业经济研究,2017.

[16]吕霁,张丽雅.资产评估基本方法的对比与选择[J].中国管理信息化,2017.

[17]张慧妍.资产评估方法选择研究[J].黑龙江科学,2016.

[18]叶星.基于收益分成法的房地产上市公司高管人力资本价值评估研究[D].江西财经大学,2019.

[19]冯常文.收益法在房地产评估中的应用与改进研究[D].重庆理工大学,2019.

[20]王楠.收益法在房地产抵押价值评估中的运用[D].云南财经大学,2017.

市场法在房地产评估中的应用

价格 ¥5.50 发布时间 2022年11月25日

下载查看全文内容

已付费？登录 或 刷新