奥园集团财务风险控制研究

　摘要

我国房地产行业近年来发展迅速,房地产行业作为我国国民经济中至关重要的产业,极大地推动了我国经济的增长。在如此快速的发展下，一系列财务风险也应运而生。同时，随着许多城市采取限购、限贷、等各种针对炒房、投机性购房行为的措施,房地产企业的行业发展面临着困境,财务风险加剧。在这种背景下,房地产企业如何有效地控制或降低财务风险，是房地产企业当前亟待解决的发展难题。

本文共分六个部分。第一部分是绪论，主要阐述本文的研究背景、研究意义、国内外研究现况、研究内容和方法；第二部分是财务风险基础理论说明，包括企业财务风险的概念、类型、影响因素及财务风险识别方法等理论知识；第三部分案例对企业存在的财务风险进行识别及分析；第四部分是阐明案例企业财务风险控制方面存在的问题。第五部分是针对目前存在的财务风险控制方面的问题提出相应解决对策。第六部分为结论，对本文所做的研究进行了总结和展望。本文通过案例分析，为房地产公司提出具有应用价值的防范措施，以期借此提供借鉴，指导同处于房地产行业的公司进行财务风险管理。

　关键词：房地产公司；财务风险；风险识别；风险防范

第一章 绪论

1.1研究背景、目的及意义

1.1.1研究背景

自进入21世纪以来，尤其是最近十年，中国房地产行业实现了快速的发展，可以说已经成为我国国民经济的重要支柱。长期以来，中国XX一直大力支持房地产的开发，制定了大量的政策以保障该行业的持续发展。通常而言，伴随着企业经营规模的快速扩张，其经营过程中所蕴含的风险也会逐渐增多。而房地产企业本身所具备的一些特征即资金使用量大、资金回收周期长、资金变现能力差、资金流动性差、借债资金量大、财务杠杆偏高等特点都会不可避免地带来高财务风险的状况。自2014 年以来，中国房地产行业所遭遇的瓶颈逐渐显现，房价节节攀升，库存不断增加，销售增长开始变缓，房地行业销售收入开始下降。房地产行业作为推动国民经济发展的重要力量，其行业收入的减少必然会影响国家经济的发展。面对此种情况，XX部门高度重视，很快就出台了相关的调控政策。2015年央行出台“330”新政，降准降息，降低购房贷款的首付比重，营业税免征期由五年下降为两年，发布鼓励房地产企业蓬勃发展的相关制度支持，促使房地产行业开始回温。2016年XX则出台了关于限购、限贷、限价的“930”新政，针对房产行业的政策逐步收紧。2016年10月，重庆、长沙等城市兴起了又一股高强度的调控，此轮重点关注限售方面。2017年XXXxxxx召开，在大会的报告中明确了房子是用来居住的，不是拿来炒的方针，同时也指明了房产行业的未来走向，房地产的投资属性被削弱，由金融性质开始回归实业化。2018 年初，大量城市开始调整房地产相关制度，由一刀切的限购政策转变为差别化的限购政策，三、四线城及一些偏远地区将放宽或取消限购政策，而对于房地产行业过热区域则继续实行限购限售政策，同时针对个别地域采用特定的房地产政策来留住人才，以稳定房地产市场的发展。

1.1.2研究目的及意义

面对持续变化的房地产政策，房地产行业内部的竞争必将愈演愈烈，企业为了抢占市场，实行扩张的市场政策，导致企业面临的风险也愈发危急。企业投资与收益不相符导致企业生存困难，企业要想长久的发展下去就一定要意识到自身的财务风险，分析自身在财务风险控制方面存在的不足，并针对相关问题及时采取有效的风险控制政策。现如今，越来越多的企业开始重点关注财务风险的预防与控制。企业资产负债不相匹配导致企业财务风险加大，财务风险高低能够在一定程度上反映企业的经营现状，因此，财务风险是企业财务分析中一项不容忽视的重要标准。中国房地产市场不健全，配套经济建设不完善，相关的法律法规仍然缺乏，企业内部对于风险的控制体系尚在摸索阶段，企业正面临着严重的生存问题。因此有必要针对房地产企业的财务风险控制进行分析研究。

（1）理论意义

中国房地产行业相较于国际房产行业，起步较晚，市场及国家政策仍处于不够完善的阶段，我国房地产企业内部决策层在做决策时的识别财务风险的能力有限，对于企业自身存在的财务风险方面的问题缺乏警惕性，缺少有效应对财务风险的手段及防范对策。本文将以所选取的案例公司为例，对财务风险识别、控制问题进行系统的探讨，根据目前存在的不合理之处，提出应对财务风险的相关有效措施。

（2）实践意义

对于国内房地产企业来说，企业无法正确识别即将面临的财务风险，控制财务风险的措施也不足够完善。本文选取行业内比较有代表性的房企奥园集团作为研究房地产财务风险控制的对象，分析奥园集团的财务数据，识别其目前存在的财务风险并指出该公司在财务风险控制方面存在的问题及产生该问题的原因，并为与该企业类似的房地产企业提供财务风险控制相关问题的解决方案。

1.2国内外研究现状

1.2.1国内研究现状

1.关于财务风险概念的研究

中国是从1980 年末才开始进行财务风险方面的研究，直到1997年以后才出现了以企业财务数据为基础的预测模型，同时将西方的风险控制理论引入到自己的研究中。郭德闵（1985）介绍了财务风险的形成原因、进程为以后学者建立财务风险预测模型奠定了基础。1988年许惠编写了《财务风险》一书，介绍风险分析方法和决策依据。白莹（1990）首次讨论了财务风险的概念、特征和管理的程序和措施。张晓萍、胡安琴在 2003 年第 3 期的《中国证券期货》上发表《国内外财务风险预警模型市政研究文献综述》，他们详细介绍了公司财务风险在企业经营上使得相关活动发生损失的不确定。曹力、陈丽、郭素娟（2015）指出，公司的财务风险主要来源于：公司发展定位、融资情况、投资状况、利润分配。企业应该在经营过程中所面对的各个环节密切关注，而不应局限性地认为财务风险就是财务活动过程中融资活动不当、资本结构不合理而引发的。

关于财务风险控制的研究 李德鸣（2008）介绍公司市场环境复杂多样，资本结构的不合理、融资成本的高低等环节都可能在财务融角度对企业财务风险造成很大的影响，公司应该在这些环节上有效的应对。资本结构上，适当的举债是可以接受的，至于举债的多寡，要根据企业在经营的不同阶段、面对的经济形势和金融市场利率的变动、国家政策的扶持力度等加以考虑；资本成本上，考虑如何从多种筹资来源来降低单一渠道的高贷款成本的资金来源。张明伟（2009）在关于公司财务风险控制中指出财务活动中，对于企业经营上所发生的长期应收账款，企业改变当期的销售政策，虽然扩大了销售量，给企业当期的账面应收账款有很好的反馈，但是由于后期资金回收不力，导致公司发生坏账的现象研究。因此，应该着力在资金回收方面加以重视，要适时的关注企业的销售政策对资金回收情况进行监控，把资金回收情况控制在既定的范围内，即把公司当年度发生的坏账范围有效地把控。遥想（2005）指出企业只有建立完善的风险防范保障体系方能及早地发现问题并解决问题，因为企业的财务风险主要通过资金的周转情况、利率和汇率变动、筹资规模机构、投资保障程度等表现形式。陈科任、林涛（2014）年根据中国上海、深圳有代表性的上市公司历年的财务数据进行统计，并在此基础上根据不同行业建立起既定的财务监测模型，有利于把上市公司财务风险抑制于初始阶段。

3.关于房地产企业财务风险及控制研究

沈晓勤(2006)指出具有资金密集型特征的房地产行业将不可避免的面临高风险的情况，房地产企业要实现长期稳定的发展，从激烈的行业的竞争中脱颖而出，获得区别于其他公司的核心竞争力，必须提高内部财务风险管理的水平。赵斯秋于(2003)年《房地产企业财务风险防范》一文中提出了财务风险分析的杠杆分析法、概率分析法和财务报表分析法。李木（2008）在《中国房地产泡沫研究》一书中着重从金融的角度对房地产的金融风险以及未来的发展趋势和风险进行了分析。高军明（2012）从房地产企业角度构建预警系统、反馈系统、组织机构系统等方面建立了全面的财务风险管理模型。于新花（2015）提出企业防范财务风险可以采取建立合理的资本结构，进行多元化经营，等措施。

1.2.2国外研究现状

1.关于风险概念的研究

风险这个概念是由西方率先提出的，X学者拉克尔（1952）首先提出并运用这个概念。X发展研究中心（1967）发布了研究报告指出“风险研究调查指标”，选择了X证券交易中心 423家左右的上市公司当做研究角色，来对财务风险研究指标的探索。Jeffice（1961）第一个提出并将其相应的管理思想运用到企业管理中，这一举措使得企业有了风险意识，到19世纪末，科技革命的发生和生产力的快速提升，涌现了大量的企业，此时风险管理理念在企业的实际运作过程中的筹资风险管理、防范的制度建设。Andrew（1979）对风险进行了分类，从公司层面、社会层面、国家层面有效地分析和指出相互之间的关系。Derek（1987）从宏观层面讨论了社会文化、经济发展、科技水平等角度来阐述了风险阐产生的外部环境，并加以分析其背后所可能囊括到的影响因素，对风险的把控朝着更深入层面的讨论。Fred（2003）从公司治理角度指出了风险所可能产生的环节，对公司科学的治理提出了新的命题，具体的操作流程上开始有更细化的职责分工和制衡机制的更新。

2.关于财务风险及其控制的研究

Steve（2003）认为财务风险的本质在于通过对筹资风险的认识和筹资进行风险管理，以达到控制财务风险的目的。Whitaker R 奥园（2010）提出了报酬率和风险理念，使用相应的理论和分析方法进而判断公司在经营活动中所创造的价值，即形成本企业的价值和公司由此所带来既定财务风险的衔接程度。Effice（2006）利用 15 多个财务比率进行了分析，从中筛选了能够有效识别公司在经营活动中的所体现出来的财务风险的相应财务指标，但由于财务数据存在相应的局限性，这些指标所反映出的企业财务风险高低的准确性仍有待提高，而财务风险监测的有效性也相应地受其影响。Angle（2009）在泰晤士报上发表了《论财务风险控制小绪》，从控制财务风险的角度出发，罗列了所能影响财务风险的相关因素，根据其对于企业经营的重要性程度而言建立起既定的分析模型来讨论这些因素。Gavin（2012）指出公司治理层面的风险进行了分类，并分析了各个层面的风险所可能容易发生关系的环节，推进治理的进行。Jacob（2015）提出对公司治理过程中所出现的风险，尤其是介绍到财务风险，认为其是“企业风险领域最终的表现形式”，并根据常规的财务风险从公司治理层面、企业文化角度有效地提出了既定的控制措施和理念。

3.关于房地产企业财务风险研究

Miracle.A.（1997）在《房地产投资决策分析与研究》（第 5 版）指出房地产企业项目投资需要进行周密的信息收集来控制投资风险。Aminee.c.（1996）出版的《X房地产公司》一书中对X房地产公司较为仔细的叙述，这本书系统性地介绍了房地产从拿地的起草阶段、准备拿地、项目生成、项目销售等各个链条来分析财务风险容易发生的关键点以及如何在这些关键点中采取有效地针对性措施来予以应对。 Abbott（2008）在《项目开发管理》中对项目开发管理风险划分为六个阶段，通过这六个维度来对财务风险的防范，在一定程度上对财务风险的防范齐了一定的预防和防卫作用。Steve R（2009）房地产公司在经营过程中对所出现的财务风险可以通过加强内部治理，通过制度的落实、方法的指导、员工风险意识的提升来对所出现、所可能出现的财务风险问题一一予以应对。Jesrtemicl（2017）通过对欧洲经济市场的主要房地产公司在不同阶段出现的财务问题进行了考证研究，确定其能对财务风险监测的模型，并根据模型所反馈出来的信息有针对性地进行应对。

1.2.3国内外相关研究评述

综上所述，国内外的有关学者在财务风险领域的理论可以说已经十分全面了，他们从风险、财务风险、财务风险控制、房地产财务风险控制等不同的领域、不同的研究提出了既定的观点和方法。房地产作为引领中国经济发展的重要产业，随着市场形势及国家政策的变化而波动，竞争亦日趋激烈。随之而来的还有企业的财务风险问题，这也吸引了更多国内外专家的注意力。在进行房地产财务风险控制问题的研究时，许多学者都会采用某些财务指标来分析企业财务状况，进而预测企业财务风险发生的可能性。用于分析企业财务风险的数据有许多，大多学者无法面面俱到，所以挑选特殊的数据进行深入研究。大多学者还会挑选某个企业，有针对性的对其数据进行研究，进而判断出对于风险的推测是否正确。

1.3研究内容与方法

1.3.1研究内容

全文共分为六部分。第一部分,绪论,主要介绍研究背景及意义、国内外研究现状,本文研究内容及方法；第二部分，财务风险控制及其相关基础理论；第三部分,奥园集团财务风险控制的案例分析，围绕奥园集团的相关数据资料分析财务风险控制问题，对奥园主要财务数据资料进行分析，并与行业内同等级的两家公司进行对比，从筹资、投资、营运、资金回收、现金流、收益分配方面对企业存在的财务风险进行识别；第四部分，分析奥园财务风险控制中存在的问题、原因及启示。第五部分,提出解决奥园集团当前财务风险问题的相应对策；第六部分为结论与启示，主要对上文进行总结并阐述财务风险控制的防范方向,并阐述从奥园集团财务风险控制的研究过程中得到的启示。

1.3.2研究方法

（1）文献研究法

文献研究法指经过大量阅读研究相关的文章、书籍等相关资料，先全方位的了解事情的整个过程或者事物的本质，再进行深入的研究，并探索解决问题的方案。本文通过对大量的财务风险有关资料的阅读，学习相关研究成果，并了解目前对于房地产企业财务风险问题的研究路径，从而提出更有效的控制财务风险的对策。

（2）案例分析法

案例分析法是指结合具体的案例，对相关资料分析研究，结合对比分析的方法，发现案例企业存在的问题，结合案例企业存在的问题来反映整个行业的普遍情况，并为整个行业提供可行的对策。

第二章 财务风险控制的相关理论

2.1财务风险控制的理论基础

2.1.1风险管理理论

格拉尔于1952年提出了风险管理理论，自此以后风险管理一词开始被大范围应用。企业对于风险的管理是指在企业日常经营各个环节中，通过制定合理的措施来规避可能对企业造成损失的各种风险，来防止企业受到影响。企业进行风险管理的目的就是把风险对企业生产经营造成的不良影响降低到最低，防止由于风险问题严重而导致企业破产等问题的出现。企业对于风险管理主要包括下面四个环节：

（1）风险识别

风险可能出现在企业日常经营的任意环节，不易被发现，因此对于风险的管理首先就是要对风险进行识别，为今后的风险控制打下坚实的基础。识别风险的方法主要可以通过编写调查问卷，调查日常生产经营过程中的可能会忽略的细节问题来反映风险的存在。还可以尽可能全面的搜集企业相关财务数据来进行财务数据分析，同时对搜集到的数据与行业内同等级的其他企业数据进行对比分析，来及时发现企业存在的风险。

（2）风险度量

对于风险的度量环节，是企业对所掌握的数据进行专业的分析来评估风险可能发生的概率。按照所有风险对企业造成不良影响的严重程度进行区分，不同严重程度的风险采取不同的针对措施。

（3）风险控制

对于风险的控制环节，主要是指在风险发生之后根据风险控制的情况进行分析评价，并对企业风险控制的各个环节进行剖析，发现缺点与不足，找到根本原因对症下药，有针对性的对控制系统进行合理的完善，从中吸取经验。主要是提前预测风险的发生，在风险发生之前采取合理的措施进行规避、在发生风险之后采取措施使损失降到最低。风险管理理论对于企业建立财务风险控制机制提供了理论依据，由此可见，风险管理理论对于研究财务风险是十分必要的。

2.1.2内部控制理论

内部控制是指企业管理层和所有员工为了保障企业日常生产经营的平稳进行、保障财务报告真实完整、保障企业最终达到目标而设置的一套完整协调企业内部机构的制度。1936 年由X会计师协会首次正式提出了内部控制的概念。企业对于内部控制的管理是预防财务风险的必要条件，企业只有建立合理的内部控制制度才能对企业日常生产经营过程中的每一道程序严格把控，把每一环节都控制在规范领域，合理的避免财务风险的发生。内部控制理论也可以指导企业如何预防财务风险，并且帮助企业建立完善的财务风险管理制度。由此可见，企业内部成立内部控制部门对于管理企业财务风险是必要的。

2.1.3 资本结构权衡理论

罗比切克和梅耶斯（1966）提出企业资本结构对于企业财务风险的影响，基本结构失衡会使企业防范风险的能力大大降低，企业很容易产生财务风险。企业通过借款来周转资金具有两面性，一方面借款可以产生节税的效果，另一方面企业借款到期无法还本付息会使企业产生财务风险。对于两方面的作用，企业应该权衡利弊合理控制负债比例，使企业的负债和资产保持在一个相对稳定的状态，找到最适合本企业发展的资本结构。房地产企业在进行财务风险控制时重点要关注资本结构是否合理的问题，不能只关注短期利益，要从长远角度来看，建立一个稳健的资本结构进行合理借债，正确预防财务风险，以保证企业的可持续发展。

2.2财务风险控制的概述

2.2.1财务风险的概念、特征及分类

财务风险通常是指单位主体的系列财务活动，例如融资、资本结构等因素的影响导致实际财务收益与预期存在偏差而存在的不确定，但从企业经营整体层面来分析，财务风险有“狭义”与“广义”之分。狭义上的财务风险指公司由于举债融资风险，也就是说企业由于举债从而给公司带来财务后果带来的不确定性。广义上的财务风险，是指在上文所提及狭义上的财务风险的基础上，还包括投资活动、经营活动、收益分配等活动使企业的财务活动的收益不确定的风险。

本文中进行研究的主要是公司广义的财务风险部分。

财务风险分类包括：公司进行投资活动产生的风险、公司进行筹资活动产生的风险、公司资金投入之后无法按时回收造成的风险、公司对于利润分配不合理造成的风险。 公司投资活动主要是指公司在进行项目投资时未对项目进行严格的可行性分析或分析不当而导致决策者决策失误，从而造成的损失。公司进行筹资活动产生的风险是公司在进行资金筹集之后，由于各种因素到期不能按时偿还资金而造成的损失。公司资金投入之后无法收回的风险是公司在日常经营投入的资金到期不能收回所导致的损失。公司对于利润分配造成的风险是指公司对于利润进行的股利分配政策不合理造成的损失。

财务风险体现在公司中的特征主要包括：

（1）客观存在性

财务风险体现在采购、销售、收款等公司日常经营活动的各个环节中，公司只要继续经营财务风险就会一直存在，因为财务风险是客观存在的。

（2）不确定性

财务风险是在公司生产经营过程中随机产生的，有的财务风险可能存在规律性，但大部分财务风险没有规律可循，也无从知晓财务风险是否会发生，这就是财务风险的不确定性。

（3）损失性

财务风险具有损失性，公司在日常经营活动中发生的财务风险，会影响其日常生产经营，影响公司达到最初制定的经营目标，由此，公司应更关注财务风险问题。

（4）回报性

风险总是伴随着收益回报存在，公司承担的风险越高能获得的回报也越大。公司借款还可以产生节税效果，随着公司获得的回报越高公司面临的财务风险也越高。

2.2.2财务风险的控制流程

公司建立为了有效应对财务风险可能造成的损失，以最低的代价把财务风险带来的损失不确定性降到最低，需要在财务风险控制步骤上来有效设计；从财务风险控制流程上看，需要从财务风险控制的控制目标、框架设计、风险识别与评估、控制活动、对控制过程进行监督与评价出发，才有效地对财务风险进行控制。

1.制定有效地财务风险控制目标。

财务风险控制目标在效果上可以分为潜在财务损失目标和实际损失目标控制。控制潜在损失目标，是指在风险事件发生前应该达到的控制目标，包括的内容主要有：

（1）健全风险防控制度，提高风险忧患意识和抵御的能力。

（2）选择最优化的方法来防范潜在的损失可能，保证人身财务的安全。

（3）自觉履行各自的职位职责。

财务风险实际控制目标是指财务风险已经实际发生，完全控制财务风险的发生是难以做到的。对已经由于财务风险发生所带来的损失，公司要通过有效地采取既定控制方案来对风险进行控制并把损失降到最低。相应的控制目标主要内容有：

（1）保证持续经营。对风险发生后可能带来的损失，管理人员要通过采取有效的措施来控制所带来的损失，保证企业经营的可持续性。

（2）稳定收入，稳健增长。

2.财务风险控制组织框架的设计。公司要对财务风险进行有效控制，财务风险控组织框架一定要完善。有效地财务风险控制组织框架是以风险管理委员会为核心，战略委员会、审计委员会进行辅助，其他职能部门予以支持的体系。

3.实施财务风险识别和评估。实施财务风险识别和评估，能够有效地对影响公司财务风险进行事前防范，有助于及时发现企业在运营过程中出现的安全隐患和偏差。公司在财务风险识别和评估上要由专门的部门来负责，对公司财务风险实行定期或不定期的观察和评估，进而对公司的财务风险进行控制和防范。值得一提的是，在编制现金流量预算表是财务风险识别和评估的关键环节，这项措施可以对公司的流动性风险起到预防的作用。通过对未来现金流收支的评估，能够在一定程度上判断关键时点重大现金流的收支情况，这样的话企业就可以提前做好相应的安排，在这个过程中，公司不仅仅提高了资金的使用效率而且也能增强公司对于现金流的重视程度。

4.制定财务风险控制活动。财务风险是客观存在的，不可能完全规避。对于公司财务风险的发生要适时地由相应的配套实施、财务风险控制活动来针对性地遏制住相应的财务风险，及时防范由于财务状况的恶化所造成的财务危机。

5.财务风险控制过程的监督和评价。财务风险控制过程的监督和评价是公司对财务风险控制过程合理性和有效性的检测。在实际过程中，公司要在财务风险控制目标的指引下，评价实际与预期的差距，进而发现财务风险控制过程是否存在问题或漏洞。

2.2.3财务风险的识别方法

（1）定量分析法，指的是企业在对财务风险进行分析与判断过程中，主要在以

往财务报表中涉及的数据信息的支持下，利用相关分析方法对财务风险进行综合分析与判断，并从中找出企业在经营过程中暴露出的弊端和缺陷。在定量分析法的支持下得到的分析结果，其准确性和客观性更加具有保障。

（2）层次分析法，指的是将组成决策的各个部分进行合理的细化与分解，通常分为目标、准则、方案等几个层级，并将其中的两个方面相互结合、相互比较，并依据重要性的高低进行排序，并在此基础上从中选择最为恰当的方案。通常情况下，在对相关因素权重性的分析与判断过程中，主要是在德尔菲法或专家打分法的支持下完成的。企业财务分析指的是对企业经营现状运用数据进行分析，并从中分析出企业当前面临的风险。从本质上来讲，不管利用哪种方法和手段，都是在企业现有条件的支持下进行的数据分析。企业在经营过程中产生的资金流动，以及筹措资金和使用资金等行为，都可能在不同程度上产生财务风险。除此之外，内部资本结构不合理、融资方式错误等因素，均会在一定程度上制约企业的发展。因此必须重视对企业财务风险的分析与研宄，在不同手段的支持下对产生的风险加以总结与概括，并在此基础上制定相应的解决措施，为企业的发展提供必要的支持与保障。

（3）财务指标分析法

财务指标分析法，指的是将企业各个部门中产生的数据信息进行收集与整理，并从中筛选出与财务风险有关的数据加以归纳和研宄，将研宄结果作为公司财务风险判断和衡量的关键依据。也就是说，主要涵盖了发展能力指标分析、偿债能力指标分析、盈利能力指标分析以及运营能力指标分析。在上述几种指标的共同作用和帮助下，能够直观反映当前企业经营现状，并在此基础上制定相应的措施

降低财务风险发生的概率。

2.2.4财务风险控制方法及内容

财务风险控制的方法主要有：

（1）防护性控制。是指全公司牢牢把控日常经营活动的整个环节，对于可

能出现的财务风险进行提前预防。

（2）前馈性控制。是指公司在财务活动过程中，对于偏离财务目标的事项

积极实施控制，把财务活动控制在合理范畴。

（3）反馈控制。是指财务活动结束之后，对其结果和目标进行对比，找出偏差出现的原因，积极修改计划，从而达到公司财务目标。

所有行业都存在财务风险，房地产行业也不例外，房地产行业资金使用量大、资金回收周期长、资金流动性差、财务杠杆偏高等特点，导致其财务风险普遍较高。房地产企业资金占用量大，从项目开始到后期的建设都在不断的投入资金，直到最终销售环节才开始回收资金，这也使得房地产企业的资产负债率普遍偏高，房地产企业与其他行业之间的强关联性导致其他行业的一举一动都会影响房地产企业的发展，因此房地产企业的财务风险控制有其独特的内容。

（1）筹资财务风险控制

房地产企业资金使用量大，项目从投资就开始支出巨额的款项，在随后的建设和销售过程中仍需要不断的投入大量的资金来保证企业的正常运转。中国房地产企业筹集资金的方式主要为银行信贷的方式，而随着国家政策的变化银行利率也在不断变化，国家一旦开启紧缩的货币战略，那对于依赖银行借款周转资金的房地产企业来说就离破产又更近了一步。我国房地产企业不能仅仅依靠银行借款，应该拓宽筹资的渠道，采取多种融资方式。

（2）投资财务风险控制

房地产企业投资活动指企业在选择地皮项目之后进行投资的行为，是以期获得收益的经济活动。房地产企业日常经营中资金使用量大、资金从支付到收回间隔时间长，导致企业资金周转周期长，财务风险较大。企业选择投资项目时需仔细的分析项目的具体状况以及未来收益情况，决策一旦失误，将会影响企业的资金链，进一步发展成为财务风险。

（3）资金回收风险控制

房地产企业在投入资金之后，到后续销售阶段企业提供给消费者商品并收回相应的资金报酬。大多房地产企业为了快速的回拢资金，采取赊销的销售方式，这种策略在短期内快速的增加了企业的收入，但加大了企业应收款项的金额，企业如无法按时收回款项可能会造成企业现金流出现问题，由此造成财务风险。房地产企业不宜采取降低房产价格的手段促销，由于房地产行业本身的特殊性，消费者具有买涨不买跌的特点，一旦价格有下降的趋势，消费者就会持币观望。房地产企业减少存货可以有效降低因资金回收带来的财务风险。

第三章 奥园集团财务风险的现状分析

3.1奥园集团简介

奥园集团创立于1996年，2007年于香港联合交易所有限公司主板上市（股票代号：3883），为恒生港股通指数成分股。奥园上榜福布斯“亚洲最佳上市公司50强”、跻身 《财富》 “中国最佳董事会百强”及“中国500强”、同时位列中国民营企业500强。

作为中国复合地产的创造者、中国主题地产创新理念的开拓者，奥园勇立潮头，奋发图进，创建不凡，已成功构建“地产、商业地产、国际投资、金控、文旅、健康生活、奥买家”七大集团。二十余载匠心打造精品项目近200个，覆盖华南区域、华东区域、中西部核心区及环渤海区域四大经济核心区及世界三大洲。

凭借前瞻时代潮流，勇于创新的魄力，以及稳健的财务状况、杰出的开发运营管理能力，奥园以“稳健、向上、多元”的发展之路持续向纵深推进，不断飞跃，领衔时代。

作为健康生活的倡导者，奥园高速发展自身的同时，高度自觉承担社会责任，积极投身公益慈善，为中国慈善事业贡献一份力量。奥园将继续贯彻“构筑健康生活”的品牌理念，适时革新转变战略视角，追求精粹质量，打造美好健康生活。

3.2奥园集团主要财务指标分析

3.2.1奥园集团资产负债表分析

资产变动分析表3.1奥园集团2015年-2018年资产项目变动表

由表 3.1 可知，奥园集团总资产结构中流动资产占比较大，4年间从88.47%增加至90.97%，而非流动资产虽逐年增长但其占比极小且存在逐渐减少的趋势，因为流动资产的状况会影响企业盈利能力和营运能力，所以本文将着眼于分析奥园集团流动资产的变动情况。

奥园在2015年至2018年资产总体呈增长态势。资产总额增加1400.31亿元，流动资产方面，4年间增加1286.1亿元，非流动资产方面这期间则增加114.22亿元，由此可见，流动资产增长的绝对数方面远超非流动资产。在流动资产中，现金及现金等价物由77.69亿元增长至360.12亿元，增长量占总资产增长量的20.17%，货币资金的大幅增长为企业日常经营提供了充足的现金支持。应收账款及票据四年间增加105.21亿元，增长量占总资产增长量的7.5%，变动幅度不大，说明企业没用有效利用应收账款促进销售的功能，放宽客户的信用期限，采取赊销方式来提高产品销售量，但相反的，应收账款增长率过高，企业的资金回款较慢，容易引发坏账风险。由于行业特点，奥园集团存货增长量占总资产增长量的59.39%，由 2015年的317.92亿元增加至1149.61亿元，存货增长速度过快，可能会使存货周转率下降，而存货不易变现，将会影响资金的使用效率，随之而来的是财务风险的增加。奥园的非流动资产项目虽保持了一定的增长，但与流动资产增长率相比，增速较缓。

负债变动分析表3.2奥园集团2015年-2018年负债项目变动表

由表3.2可知，在2015年至2018年间奥园集团的负债总额总体呈上升态势，负债总额增加1208.73亿元。这其中，流动负债项目增加了982.63亿元，而非流动负债项目增加226.11亿元。总体而言，除未列举的负债其他项目外，奥园应付账款及票据占负债总额比例最大，其次为长期借款和短期借款。应付账款及票据由53.48亿元增长至300.35亿元，增长量占总负债增长量的20.42%，其增加的主要原因是奥园正处于快速扩张抢占市场份额的阶段，急需大量的资金支持。虽然应付账款及票据属于融资成本较低的负债，能够暂时缓解企业资金紧张的状况，可是资金链一旦出现问题，仍旧会引发较高的财务风险，企业信誉亦会受之牵连而遭受损失。长期借款、短期借款之和由2015年的73.73亿元增长至2018年的424.48亿元，其增长量之和占总负债增长量的29%，短期借款及长期借款可以说是双刃剑，有利亦有弊，负债虽可以产生节税的效果，但企业在债务到期日如不能及时还款付息，但企业自身信誉亦会受债务到期日无法还本付息的状况所影响，后续可能会增大企业财务风险。在融资成本较高的负债中，变化量最大的是融资难度较大的长期借款，而长期借款增加的主要原因是企业加大了资金筹集力度，同时从中也可以看出该企业具备较强的融资能力。

表3.3奥园集团2015年-2018年股东权益变动表

由表 3.3可以看出，2015年至今的4年时间里，奥园集团所有者权益保持稳定增长。在该企业的所有者权益中，股本基本保持稳定，留存收益4年间保持了稳定的增长，其原因主要是由于随着利润的增加企业留存收益也增加，企业在 2014 年进行了股利分配之后，连续4年的时间都未进行股利分配，企业的未分配利润增加。

3.2.2利润表变动分析

表3.4奥园集团利润部分项目变动表

由表 3.4可知，自2015年至2018年期间，企业营业收入实现了3倍的增长，从 95.72亿元增长至310.06亿元，说明在受国家政策以及大环境的影响下奥园营业收入仍然实现了快速的增长。企业销售成本由2015年的69.26亿元增长至213.73亿元，同样约增长了3倍，主要是由于原材料价格增长等因素导致营业成本的增加。企业净利润从2015年至 2018年间增长了3.2倍，说明企业盈利能力强。由此可知，它们的增长趋势大致相同，其中营业成本的增长速度基本等同于营业收入增速，增长亦是较快，所以企业在经营过程中应注重营业成本的控制。

3.3奥园集团财务风险识别

依据企业风险控制理论，对于企业财务风险控制问题的研究首先要识别企业的财务风险，在企业日常生产经营的整个过程中处处都存在着财务风险的威胁，企业如不能有效的识别财务风险，就无法对财务风险采取针对性措施，也无法进行有效的预防及控制，企业的财务风险就会受到威胁，从而影响日常生产经营，严重者甚至走向破产。特别是房地产企业本身的特点就是资金占用量大、回收周期长，其面临的财务风险问题更加严峻，由此，识别日常经营环节中隐藏的财务风险是企业可持续发展的保障。

3.3.1筹资风险

房地产行业在日常经营中占用着高额的资金款项，且资金从投入到获得收益的时间偏长，因此为了保证企业资金顺利流转，不得不进行大规模的筹资活动，然而企业只要筹资就可能存在到期无法归还欠款及利息的情况发生，这就容易使企业受到财务风险的威胁。企业对于筹资方式的选择很重要，如选择的方式不适应本企业的实际情况，则极有可能发生财务风险。债务与资产之间的比例要合理，如资本结构不合理，同样会受到财务风险的威胁。因此我们可以通过分析企业偿债能力来反映其经营现状，从而对财务风险进行识别，预防可能发生的财务风险。然而企业的资本结构对于其到期是否能按时偿还债务十分关键，资本结构最合理的状态是企业在资本成本达到最低的情况下企业还能获得最高的利润。因此我们接下来通过对比奥园企业与行业内其他两家公司的相关指标来分析奥园的偿债能力与资本结构进而分析企业筹资风险。

表3.5同行业内企业偿债能力、资本结构对比表

企业的偿债能力指企业按时偿还欠款的能力。如表3.5所示，奥园流动比率2015 年达到最高值1.90然后又逐年下降，奥园近年与万科公司一样流动比率普遍低于行业均值 1.53，更是远低于保利公司，保利公司2015年至2018年4年始终保持在1.73以上，且几乎没有波动，相较之下奥园短期偿还债务的能力需要提高。

在2015年至2018年间，奥园速动比率保持稳定的态势。整体上来看，奥园该指标水平基本和万科公司和保利公司处于同一水平。其中奥园速动比率近4年一直低于行业均值0.54，而保利公司则整体低于行业均值。综合流动比率和速动比率两个指标可以看出奥园短期偿债能力不足，可变现资产的比例不断降低。现金流量比率是企业日常经营中产生的现金流与企业总负债的比率，奥园现金流量比率在2015及2017年呈现为负值，说明企业经营活动现金净流量为负值，无法及时偿还欠款，该指标的水平普遍低于万科公司和保利公司。说明奥园企业短期偿债能力不断恶化，但波动性仍然较大。

（2）资本结构

企业资本结构反映了企业各项资本的构成，对于企业来说协调好负债占企业资产的比重是十分重要的，如企业发生资不抵债问题，企业极有可能诱发财务风险。对于企业来说，资本结构最合理的状态是企业资本成本达到最低的情况下可以获得最高的利润。资产负债率指标可以反映企业的偿债能力也可以体现企业的资本结构。由表 3.5 可知，奥园 企业与万科公司的资产负债率均呈现稳步提升态势，而保利公司基本保持稳定，在前两年期间稍有降低的态势。但由于房地产企业自身资金占用量大、回收时间长的特点，其债务量比其他行业普

遍偏高，一般认为，房地产企业的负债占资产的比例基本保持在百分之七十左右是普遍的，而对于三家企业的数据来说，资产负债率都高于70%，其中奥园资产负债率与万科处于相似水平，都维持着较高的资产负债率，2018年更是高达 83.73%之多，可以见得，奥园按时偿还债务的压力较高，资产负债率过高不利于企业信用评级，加大借债难度，不利于企业资金周转。随资产负债率的变动，企业财务杠杆发挥作用的程度也不同，财务杠杆保持增加企业的财务风险也会变大。权益乘数反映企业资本结构的构成，奥园集团与万科公司的权益乘数指标均保持增长，保利公司权益乘数虽有波动但总体呈增长的态势，奥园2018年权益乘数相较于2015年的增长了 109.79%，万科公司权益乘数4年来的增长率为42.14%，保利公司2018年比2015年的增长率为-2.65%。通过分析企业的权益乘数指标，反映出企业财务杠杆的情况，企业权益乘数越大，企业股东投入的资本占总资产的比例越小，企业财务杠杠就越大，企业财务风险越大奥园权益乘数偏大，企业受到财务风险的威胁随之偏大。

产权比率反映企业资本结构的构成。奥园、万科以及保利产权比率都是逐年提升的，奥园从2015年到2018年产权比率的增长率最高为174.38%，2016年和2017 年奥园企业产权比率远远超过行业均值4.73，万科公司基本也都保持在行业均值以上，保利公司 2014 年至 2016 年均低于行业均值，2017 年有所提升稍高于行业均值。企业产权比率越高说明企业外部筹资占股东投入资金的比例越高，企业按计划偿还欠款的水平越低，由此，企业在未来可能面临的财务风险的机率也就越高。

综上所述，奥园负债量大，流动比率较行业内同等级的公司偏低，企业短期偿债能力需要提高，其负债占资产的比例偏高，产权比率偏高，企业长期偿债能力不佳。企业资本结构不合理，负债占比较行业内同等级的公司偏高。企业应积极采取措施来提高自身偿债能力，改善自身资本结构。

3.3.2投资风险

随着房地产行业的飞速发展，越来越多的人看到房地产行业发展的前景，纷纷加入到房地产行业中来，但其潜在的风险却被很多人忽视。房地产行业自身特点导致其财务风险性大。同时房地产行业受到国家限购等政策的影响，近年来开始降温。如果企业忽视大环境对于房地产行业的影响，仍然盲目的进行项目的投资，企业资金的周转就会出现问题，严重时可能造成企业资金流断裂，最终走向破产。因此企业对于项目的投资要考虑到企业自身资金情况以及国家政策、房地产行业的大环境等各种因素，进行周密的分析，在项目一开始就要预防财务风险的发生，及时遏制财务风险给企业带来的损失。时时刻刻防范财务风险，为企业提高盈利能力打造良好的基础。对于奥园的投资风险分析，通过分析奥园下列相关财务指标进行具体的研究。

表3.6奥园同行业内其他企业盈利能力对比表

（1）销售毛利率、销售净利率

由表 3.6 可知，反映 奥园企业销售利润占销售收入比率的两项指标基本都保持下降态势，在2015年达到最低值，在之后两年间有所回升，而行业内同等级的的万科公司基本呈现稳定上升状态，同样保利公司也基本保持稳定，对比看来，奥园企业销售毛利率、销售净利率均低于行业内同等级的万科公司和保利公司。由此可见，奥园受到近年来国家颁布的一系列管控房地产行业相关制度的影响，2015年奥园、万科公司以及保利公司的销售毛利率、销售净利率均有所下降，而 奥园企业下降的尤为明显。反映出企业对于房地产行业的大环境把控出现问题，管理者的决策出现问题，导致企业销售毛利率、销售净利率下降明显，可见其成本不占优势并且盈利能力偏低。

（2）总资产净利率

总资产净利率反映了企业获利水平的高低。由表 3.6 可知，奥园企业总资产净利率在 2015 年与 2016 年这两年之间出现大幅下降，2017 年有所回升，但整体仍呈下降趋势，同期万科公司与保利公司大体上都呈下降态势。随着企业总资产净利率升高，企业获得的收益占投入资金的比例越高，其盈利能力就越强。而 2015 年与 2016 年大幅下降反映了企业受国家政策的影响，获利能力下降。奥园的总资产净利率低于万科公司与保利公司，说明企业获得的收益占投入资金的比例不如行业内同等级的另外两个公司，企业资产利用效果不佳。

（3）投资回报率

投资回报率指企业进行项目投资资金之后获得的收益。企业经营主要目的是获得收益，获得的收益比例越高体现企业获利水平越高。奥园企业投入资本回报率从2014年至2016年逐年下降，2017年有所回升总，体呈下降趋势，而万科公司总体呈上升趋势，保利公司总体呈下降趋势。奥2014年至2017年投入资本回报率明显低于万科公司和保利公司，反映出企业获利水平不佳。 综上所述，奥园企业销售毛利率、销售净利率、净资产收益率等指标普遍低于行业内同等级的另外两家公司。可见奥园盈利能力有待提高，资产利用效果不佳，会造成一定的投资风险，这与企业近年来盲目扩大规模有着很大的关系。

3.3.3营运风险

营运能力反映企业日常经营情况和资产利用情况，随着市场竞争越来越严峻，房地产企业面临着对于自身营运能力更高的要求，企业对于资本的合理利用是其获利的基本条件。房地产企业在项目的投资建设到销售的过程中资金占用量较大，投资的风险高，因此对于营运能力的要求也高。若要了解公司日常经营的水平如何，就需要研究公司资金、存货等项目的流转情况，以下通过分析奥园集团与行业内两家公司的总资产周转率、流动资产周转率、存货

周转率指标，对比分析奥园的营运能力。

表3.7奥园同行业内企业营运能力对比表

（1）企业销售收入增加，其销售收入占资产的比率也随之提高，由此，企业资

产的利用效率也就越高。由表3.7可知，四年期间奥园的总资产周转率均低于产业均值 0.44，且大体呈下降态势，这说明奥园集团在资产周转环节存在不合理之处。同时总资产周转率越低，企业的销售能力也就越差，行业内同等级的万科公司与保利公司在资产流转方面与奥园相似，也是近年来均低于产业均值，且呈下降趋势。奥园以房地产为主，同时又经营许多其他业务，比如物业、装修、装饰等等，总资产周转率下降说明企业近年来受到国家宏观管控的影响，销售情况不佳，企业需要提高资产的整体使用效率，通过薄利多销等销售策略，加速资金的流转。

（2）存货周转率

存货周转率指营业成本与存货的比率，体现企业存货的运转速度，也反映企业资本利用效率。存货周转率并不是越大越好，若企业存货量过少，少到几乎无法满足企业日常经营的需要，那么存货周转率自然会高，但这并不是我们考察这个指标的目的所在，企业存货周转率较低说明企业存货周转情况不佳，极有可能存在存货囤积问题。由表 3.7 可知，奥园公司、万科公司以及保利公司存货周转率整体都呈现先提升后降低的趋势。奥园存货周转率整体呈现上升态势，在2015 年与2016年两年期间保持上升而到了2017年稍有回落，但整体上均超过行业平均水平0.29，且普遍高于万科公司与保利公司，从流动资产周转率来看，奥园呈逐年降低趋势，而万科公司与保利公司都呈现先提升后降低的趋势。这反映出奥园存货周转能力较强，对于存货的管理制度合理，奥园开发的房地产项目比较能被大众所接受，企业存货没有囤积的问题。但2017年出现下滑，需引起管理者注意。 综上，奥园总资产周转率下降反映企业近年来受国家宏观政策的影响，企业需要提高资产的使用效率。而由此，存货周转率指标近年来均高于行业均值，但在2017年出现回落，存在一定财务风险，2019年需要改善这种情况，由此，企业营运能力存在一定问题，需要管理者加强管理。

3.3.4资金回收风险

表3.8企业与同行业内其他企业资金回收能力对比表

由表 3.8 我们可以看出，从2015年至 2018 年奥园应收账款额逐年增加，企业应收回的款项金额占企业收入的比例也急剧增加，由 30%增长至 119.23%。由于房地产企业内部残酷的竞争，致使企业为了提高销售水平，采取先提供房产后分期收回款项的收款方式进行销售，造成企业应收款项急剧增加，企业极易因资金回收不及时造成资金在流转环节出现问题，发生财务风险。企业应收账款周转天数反映企业资金的运转速度，运转天数越短，企业的资金使用越有效率，企业发生坏账收不回款项的可能性越小。由表3.8可知奥园应收账款周转天数大幅高于万科公司与保利公司，反映出奥园应收账款周转状况较差，企业资金回收出现问题。

3.3.5现金流风险

对房地产企业来说，现金流就是企业是否能够持续经营下去的关键，企业从项目开始投资到建设再到销售的宣传阶段，主要是资金的流出过程，而销售之后才主要是资金的流入过程，因此对于房地产企业来说，严格把控现金流对于企业正常运转是十分必要的。企业现金流主要包括经营活动现金流、投资活动现金流、融资活动现金流，本文从这三方面的数据对奥园与行业内同等级两家公司进行比较，分析奥园现金流基本情况，对可能发生的财务风险进行识别。

表3.9企业与同行业内其他企业现金流量表

（1）经营活动现金流

奥园经营活动现金流量净额在2015、2017年期间都是负值，2016年大幅增长至59.45 亿元，到 2017 年又缩减至-67.63亿元，将近120亿的萎缩。说明 奥园企业的在日常经营中的现金流波动较大，企业在日常经营环节存在风险，同时融资活动的现金流量数额在从2015年到 2017 年不断增大，可见企业在占领市场。

（2）投资、融资活动现金流

由表3.9可知，奥园投资活动现金流3年均处于负值，且不断扩大，这是由于奥园企业处于大举攻占市场阶段，需要进行大量的投资，而企业只有在销售环节才能收回资金，回款时间长，所以会呈现投资活动现金流为负值的情况。融资活动现金流四年来基本保持稳定增长，从2015年的68亿元增长至2017年的310.46亿元，奥园 企业融资活动现金流普遍大于行业内同等级的万科公司和保利公司，可见奥园近年来为了攻占市场，进行了大量的融资。 综上，由表 3.9 中 奥园 企业的三项指标可以看出 奥园 企业正处于极速发展阶段，企业采用大量筹集资金进行投资的方式抢占市场。但企业大量的债务可能会造成资金紧张，诱发财务风险，奥园 企业需要严格管控现金流，保证资金正常运转，积极采取措施控制财务风险。

3.3.6收益分配风险

企业通过日常的经营而获得利润之后，利润一般被划分为分配给股东的利润和留存企业为接下来的日常提供资金的这两部分。适当地进行股利分配，将会激发股东的热情，使股东更愿意为企业创造更大的价值。而留存企业的利润是确保企业持续经营的必备条件，若缺乏资金可能导致企业资金周转不灵，造成财务风险。因此，以下通过分析奥园集团与行业内同等级两家公司的收益分配情况来识别案例公司的财务风险。

表3.10奥园集团与同行业内其他企业收益分配情况

由表 3.10 可知，奥园从2015年开始，4年间每股股息相比较于同行业标杆公司扔处于较低水平，而保利公司 2015年到 2018年4年间都进行股利分配且分配数额保持每年基本稳定，万科公司由于在公司内部实行股权激励制度，因此每年分配的股利数额偏高，2018年每股股息更是实现了大幅提高。奥园缺乏较为平稳的股利分配政策，股利分配过少会使股东对企业的长期发展丧失信心，对于公司的管理不积极，从而恶性循环，这样不利于公司长期发展，企业应根据自身经营情况制定适合自己的股利分配政策。

奥园集团财务风险控制方面存在的问题及原因

4.1筹资活动方面

（1）筹资活动控制中存在的问题

资产负债率在2018年高达 83.73％，超出行业均值约10个百分点，企业负债比例过高。企业从项目的投产、建设、设计以及项目完工之后提供的销售服务等整个流程都占用大量的资金，因此企业必然需要通过各种方式进行筹资活动，相比较而言，股东投入的资本属于长期资金，可供企业使用较长时间。短期借款虽然可以为企业产生节税的效果，但其弹性较差，需要按照约定归还本金及利息。目前房地产行业波动较大，大环境不容乐观，企业负债过高会产生高额的利息款项，如企业资金周转出现问题，到期无法按照约定的本金和利息额进行还款，企业信用评级会降低，更不易借来款项，投资者也会对企业失望，来自股东的筹资也随之减少，此时企业将面临严峻的财务风险，甚至企业破产。在该企业中，其应付账款及票据占负债总额的比重过高，容易引发财务风险。由于短期借款到期必须偿还的性质，导致企业管理者更侧重于短期借款的把控，而忽略了应付账款可能引发的潜在风险。虽然应付账款及票据属于融资成本较低的负债，可以暂时缓解企业资金紧张的状况，但是资金链如果出现问题，必然会给企业带来较高的财务风险。

企业目前缺乏更多的筹资方式，其大部分资金都是从银行借来的款项、股东投入的款项以及销售环节收到的房产首付。企业应严格把控欠款占总资金的比例，其筹资方式不仅仅有这三种还包括合作经营等方法来降低企业自身财务风险。

（2）存在问题的原因

欠款对于企业来说是有利又有弊的，奥园的欠款占资金总额的比例不合理，借款产生的利息虽可以在支付所得税之前被除去，但借款数额越高，其到期应偿付的款项的总额也越高，高额的利息无疑加大了资金支付额，如企业无法按计划归还欠款，企业信誉评级下降，急需资金运转时无处筹资，造成财务风险。企业应多种筹资方式并行，单单使用银行借款，国家提高银行贷款的标准，企业可能会资金紧张，运转出现问题，进而发生严峻的财务风险问题。

4.2投资活动控制方面

（1）投资活动控制中存在的问题

企业投资房地产项目时所使用的资金都是巨额的，因此管理者需要谨慎的对于房地产项目进行严格分析，项目确保可行再进行投资，切记盲目投资。

从奥园的销售分布来看，其投资方向目前已主要转移到三四线城市，2018年仍然延续这个策略，在三四线城市的合同金额占比高达58%，达到近年来最高值，同比提高了17个百分点。从企业投资项目的数量上来看，2018年企业仍然沿用加大投资的策略，2018年一整年投资房地产项目共423个，比2017年投资的项目增加了158个，增幅高达 159%。从企业销售毛利率、销售净利率来看，均稍低于行业内同等级的万科公司、保利公司，可见该企业销售利润不高。其房地产项目是以大规模投资，薄利多销为特色的，这种投资方式极易使得企业资金运转出现问题。奥园由于项目开发速度过快，售后服务物业管理开始跟不上项目的开发速度，很多质量上的问题开始出现，慢慢的企业建设的质量不高的房地产项目开始在全国范围内出现，致使企业的名声严重受损。

（2）存在问题的原因

奥园处于高速发展阶段，积极的进行项目投资活动，但在进行投资之前企业需要严格的对项目进行分析，包括国家政策分析、消费市场分析、项目所在地区发展潜力分析、城区规划是否合理分析、项目收益情况分析等各项分析。在房地产行业已经冷静的阶段依旧实行积极抢占市场的发展路线，可见奥园企业在项目投资之前对于行业环境分析不到位。管理层对于风险的防范意识也需要提高，项目的可行性分析是保障项目顺利进行的基本，可以帮助企业判断项目的获利情况是否能达到企业的最初制定的收益标准，值不值得进行投资，若企业在投资前未进行必要的分析，那么极有可能发生建设到中途进行不下去的情况，企业盲目投资还会导致资金周转出现问题，企业资金紧张可能会诱发财务风险，情形严重的会使企业破产。

4.3营运资金控制方面

（1）营运资金控制中存在的问题

在总资产周转率每年都低于产业均值的情况下，依旧不顾现状，盲目的投资开发新项目，资金还未收回就又开始大量的投资新项目，企业极易发生资金运转问题，对于企业来说，资金紧张不能直接使企业破产，但企业在项目众多又资金不够充足时，就可能会出现质量问题，房地产企业一旦出现质量问题，企业信誉会急剧下滑，企业名誉将备受打击，不利于企业持续发展。

根据数据显示，企业在营运能力方面存在不足，表明企业在日常经营环节中存在不足，企业存在一定的营运风险。企业营运水平较差也影响企业偿还欠款的水平，可见，企业所有财务数据都是一体的，企业在日常经营中，其各项指标都应维持在行业正常水平

（2）存在问题的原因

奥园缺乏对于资金的严格控制，在项目的开始投产阶段到建设阶段再到销售服务阶段一直处于投资阶段，直到销售之后才开始有资金回款，企业资金从投入到最终的收益时间较长，相较于其他行业资金运转的效率普遍偏低，营运风险普遍偏高，因此企业应更加严格的管控现金流，对于应收账款的回收应制定符合企业实际情况的制度，对于可能出现的资金运转问题及时解决，提高资金的利用效率。

4.4信用风险控制方面

（1）信用风险控制中存在的问题

信用风险就是欠款人不能按时归还欠款及利息费用给债权人，使得资金所有者承担无法回收资金的损失。企业信用风险与获利水平息息相关，企业在销售环节之后若不能及时收回款项，那么企业就不能利用销售款项进行接下来的投资工作，这笔款项不能参与接下来的流转环节，资金的利用效率就下降了，由上一节财务数据研究可以发现，虽然其他相关指标正常，但是奥园销售毛利率偏低，说明企业获利能力不佳，企业不能及时收回销售款项，就无法按时偿还所欠借款，由此造成企业信用风险偏高。奥园正处于极速成长时期，无暇顾及自身负债量的大小，是否适应本企业的发展，就盲目的借款，使得企业负债比率过高，企业信用评级降低，从而借款会更加有难度，不利于企业可持续的发展。

（2）存在问题的原因

奥园集团负债占比过高，资金来源单一，房地产企业由于其自身的特色，必定有着高于其他行业的负债率，但是企业在筹资时应综合考虑企业资本构成的实际情况来借债，随着借入资金的增多，企业负债占资产的比例随之会越来越高，企业的财务杠杆也会提高，造成严重的财务风险。

4.5收益分配控制方面

（1）收益分配控制方面存在的问题

企业2015年到2018年期间，只有2014年进行了股利分配，接下来几年均未进行股利分配，基本都留存在公司内部。企业缺乏稳固的股利分配制度，容易使股东失望，打击股东积极性，不利于企业长久的发展。

（2）存在问题的原因

企业目前给自身的定位仍是集中力量攻占市场，因此企业需要聚拢资金进行项目的投资，企业把利润留存下来就可以利用资金进行接下来的项目投资，然而企业忽略了适当的股利分配可以提高股东投资的热情，有利于企业长期可持续的发展。

第五章 完善奥园集团财务风险控制的对策

5.1提高企业偿债能力

5.1.1加强对于资产的管理

从奥园的分析来看，企业近四年来的总资产周转率普遍低于行业均值0.44，企业资产使用效率偏低，不仅仅是该企业，房地产企业资金从投入到最终收益间隔时间长是普遍情况，因此企业应更严格把控资产的动向，提高资产的使用效率。首先，企业要严格规定投资的制度，制定符合企业基本状况的投资模式，在项目的投资之前进行全面剖析，确保项目能够顺利的进行，详细分析项目可能存在的风险、发展潜力以及收益情况，切不可为了攻占市场而不求回报的投资。其次，对于收回应收款项的管理，企业应制定适合本企业自身的制度，对于欠企业房款的购房者应重点关注其资信状况、收入情况，判断其是否能按时归还欠款，若发生资不抵债的情况，企业应及时催收，最大限度的遏制企业利益的流失，适当的赊销有利于企业提高销售能力。然而企业为了攻占市场，采用不适合自身的过于宽松的应收账款制度，企业可能出现资金紧张的现象，严重时会发生财务风险。最后，对于存货的管理，企业对于项目的投资与房地产销售应把控良好的节奏，保证企业存货不囤积。若发生囤积时，会引起资金流动性减弱，资产利用率下降，企业资金不流转，偿还欠款的水平降低，影响企业信誉评级，不利于企业持续发展。

5.1.2选择多样的融资方式

中国对于房地产业的管控，使得房地产企业内部的竞争加剧，加上房地产企业自身资金使用量大等特点，使得房地产企业欠款金额远远高于其他行业，从对案例企业的分析来看，该企业的资产负债率均保持在 75%以上且逐年增长，企业负债占比过高，风险过大。对于包括奥园在内的房地产企业负债占比过高这一现状，企业应采取多种融资方式进行风险防范。多数房地产企业巨额的融资主要来自于股东的投资、向银行的借款以及销售房产之后收到的首付款等方式。企业可以向银行或其他经济组织进行借款，也可以采取合作经营增加投资，来减少企业因偿还欠款而支付的利息金额，也就减少了企业的负担。企业为了保证资金的运转不得不进行筹资，但企业只要借款就极易诱发财务风险。企业只要能用最低的成本获取最高的收益，融资形式就是适合其自身情况的。在融资时企业要注意自身的负债占比情况，合理的借债可以产生一定的杠杆效应，有利于企业获得更高的利润。由此可见，企业在融资环节，应根据自身实际情况分析行业倾向以及市场现状来选择适合自己的融资方式。企业融资方式不同，负债占比也不相同，利用最低的成本获取最高的收益，可以适量的进行借款，把财务杠杆的作用发挥到极致，提高企业收益的同时，也要警惕财务风险。

5.1.3制定合理的偿债计划

企业适当的借债，可以为其带来一定的杠杆效应，但过量的负债会使得企业资金紧张，资不抵债，诱发财务风险更甚者造成企业破产。从对奥园的分析来看，其资产负债率直线上升，企业负债量增大，企业资本结构不够合理，导致企业资金运转出现问题，容易引发低质量的房产现象，影响企业信誉。不仅仅是企业，房地产企业的欠款基本都是非常高额的款项，在偿还时，要制定适合本企业自身基本状况的归还计划。人们对住房质量追求的提升要求房地产商不仅要对房屋进行装饰，对于小区的环境以及周边设施的配备也是必不可少的，因此房地产投资所需要的资金量是非常大的。通常房地产企业的自有资金无法满足其高额的资金需求，房地产商们不得不借债经营，等销售房产的资金回收之后再进行欠款的偿还。在资金运转环节，企业极易出现资金紧张情况，很多房地产企业也因为资不抵债而走向破产。因此，应制定适合自身的欠款归还计划，可以根据实际需求及时调整还款计划，量入为出，保证企业资金顺利运转，不会因资金运转紧张出现企业到期还不上欠款的情况，影响企业信誉评级，增加日后筹资的难度。 企业也应该制定适应其本身的借款计划，当企业处于攻占市场，需要巨额资金时，可以制定借款计划，为攻占市场提供充足的资金支持。而企业处于平稳阶段甚至走下坡路时，企业应减少欠款的金额，从而减少利息金额的支出，来维持企业稳定的发展。对于规模较大的企业可以采用加大股东投资和外部融资相结合的方式，使资金来源更广泛。因此，企业在进行融资之前要制定合理的计划，使用最适合自身的筹资形式，谨慎的对待财务风险。 综上所述，企业在进行筹资之前就应该谨慎的制定计划，筹资之后也要对偿还欠款过程制定合理的计划，综合考虑企业现状、偿还欠款的水平、回款的期限等制定最适合企业的计划，遏制财务风险。

5.1.4加强资金回收风险的控制

从对奥园公司的分析来看，其在日常经营中的现金流波动较大，风险也随之增大。不仅仅是该企业，现金流管控是所有房地产企业生死存亡的重要环节。房地产企业在进行销售之后，很难一次性回收款项，基本都是分批收回的，因此对于资金回收应该制定相应的控制制度，确保款项的按期回收。

（1）加强现金流的日常管理

在企业日常的经营过程中，应加强现金流的管控，对于现金的支出和收入每一笔都记录清楚，并在年度终了或企业报告期内编制现金流量表，反映企业日常的现金流情况。企业现金流包括企业投资项目时支出的款项、企业在建设环节中发生的支出、在销售环节发生的支出、支付利息费用时发生的支出等等，以及收到房款时的现金回拢、收到投资时的现金流入等数据来反映企业的日常经营状况以及现金流状况，企业据此来制定预算计划，保证下一年现金流量的稳定。详细的总结每年的销售金额来合理推测日后的现金流情况，由年度再细分到月，按照本月的现金流来制定下月的现金流计划。

（2）严格管控现金的流动

对于企业日常经营中的投资行为等各种行为中的现金流出，如成本的支出、费用的支出等应严格把控，对于现金的流入要积极采取合理措施促进资金的流入，例如采取薄利多销的销售策略、提高首付比、多付多优惠等方式鼓励消费者尽量多的支付房款，只有保证资金的充足，企业才能健康发展。

（3）及时对现金流进行分析评价

对于企业在日常经营过程中发生的现金流，应予以重点的关注，从企业开始进行项目的投资一直到最终销售环节收回款项，每一环节都应牢牢把握，以确保企业的资金流稳定，有足够的资金进行下一步的投资，以及按时偿还银行欠款，因此，企业在现金流入和流出之后都应该对于发生的款项进行分析评价，应详细的分析资金的来源、走向，运用财务数据分析方法如流动性分析、收益质量分析等分析现金流的质量。房地产企业资金占用时间普遍比较长，资金占用量普遍比较大，资金变现能力普遍比较差。由此，对于房地产企业来说管控现金流就格外有意义，现金流若不能保证质量，一旦发生断裂现象，企业面临的将不仅仅是财务风险，极有可能诱发企业破产。

（4）以现金流为中心制定财务战略

现金是企业日常经营顺利进行的保障，企业资金紧张可能诱发严峻的财务风险，甚至导致企业破产。资金是事关企业生死存亡的关键，可以说对于财务风险的控制就是对于资金款项的把控。可以通过分析企业负债占比来判断企业归还欠款的水平，通过分析资金的运转情况可以了解企业的经营水平、回收款项的能力，通过了解现金流的流动状况可以了解企业现金流质量，进而分析企业自身经营水平以及获利水平等，现金流的相关数据更能体现企业现状的财务数据。同时企业管理者在决定该房产项目是否进行投资时，首先要考虑的就是企业现金流现状，资金充足企业才能投入接下来的投资工作，缺乏资金对于企业来说再好的项目也是无法进行的。企业在决定是否进行外部融资时，首先应分析的也是现金流现状，借债的额度取决于企业能否有充足的资金归还欠款。

对于利润分配阶段，现金流如果不足够满足企业进行接下来的投资建设，那么就无法进行利润分配。当资金运转自如时，企业可以适当的进行股利分配，来激励股东的投资热情。现金在日常经营的环节中，从投资到建设再到销售每一环节都离不开现金的流动，企业对于最初制定的收益标准也都围绕着获得资金进行的，企业财务战略的制定也是在规划如何用最低的成本获得最高的资金收入。领导层掌握企业的资料后，领导层最应重视的是企业现金流状况，根据现金流制定接下来的各项计划。

第六章 结论

房地产企业在面临财务风险时，应以相关财务数据为依据进行系统地分析，利用财务风险相关理论知识识别风险，从而将财务风险抑制于萌芽阶段。如财务风险已发生，则应积极采取措施遏制财务风险，从而保证企业能够维持正常运转。本文选取了从事房地产行业具有一定代表性的中国奥园集团来研究财务风险的相关问题，发现该企业在财务风险控制中存在的问题主要集中在控制筹资活动、投资活动、营运资金、信用风险、收益分配等方面，根据奥园集团存在的问题为该公司控制财务风险提出相应的对策，具体来讲企业可以通过提高偿债能力，提高管理层财务风险管理意识，创造防范财务风险的社会环境，充分发挥财务杠杆的作用，实行相对稳定的股利分配政策等方法来合理控制企业财务风险。财务风险遍布企业日常经营的各个环节，稍有不慎可能就会诱发财务风险，给企业造成严重损失，但财务风险是有据可循的，企业只要采取合理的措施及时遏制财务风险，就能降低损失。

奥园集团财务风险控制研究

价格 ¥9.90 发布时间 2022年12月3日

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