万科集团营运能力分析

摘　要

XXXxxxx以来，我国人民对幸福生活需求与实际对应处于不平衡不充分状态，而房地产行业是人民美好需求的重要组成部分，新常态下习xxx提出的供给侧改革，楼市调控政策与各地限购政策，银行贷款利率调整上浮以及我国整体经济环境低迷的背景下，购买从投资变为刚需为主，市场逐渐偏向理性化。

而这种状况明显得使房地产行业的竞争日益加剧，房地产企业纷纷采取了降价促销打折等手段以吸引消费者。而房地产企业要想在如此激烈的市场中生存与发展无疑迎来了了巨大的考验，尤其对于行业执牛耳者的万科集团，更是在面对保利地产、绿地控股等一众行业一线对手们间的竞争中率先喊出“活下去”的口号。那么企业，尤其对于房地产企业的万科集团来说，要在如此的市场背景环境下生存与发展，除了根据国家政策、市场环境及时调整公司战略决策等外部因素外，企业内部必须利用和分配好企业的各项资源配置，做好企业的营运能力分析工作，不断提高企业的营运能力，保证企业持续经营发展。这对加强企业经营管理，提高企业的竞争能力，实现企业在风云变幻的市场环境下“活下去”以及长远的发展。

关键词营运能力分析　企业营运能力指标　营运管理

一、引言

XXXxxxx以来，我国人民对幸福生活需求与实际对应处于不平衡不充分状态，而房地产行业是人民美好需求的重要组成部分，新常态下习xxx提出的供给侧改革，楼市调控政策与各地限购政策，银行贷款利率调整上浮以及我国整体经济环境低迷的背景下，购买从投资变为刚需为主，市场逐渐偏向理性化。

尤其对于以90后为代表的年轻人，以自己租房、朋友、同事合租以及同父母居住居多，除了消费理念的转变以外，是房价的居高不下，购买能力的下降，让许多购房者在购买房产第一步首付环节就望而却退。而这种状况明显得使房地产行业的竞争日益加剧，房地产企业纷纷采取了降价促销打折等手段以吸引消费者。而房地产企业要想在如此激烈的市场中生存与发展无疑迎来了了巨大的考验，尤其对于中国唯一进入世界五百强的房地产企业，行业执牛耳者的万科集团，更是在面对保利地产、恒大集团等一众对手们间的竞争中率先喊出“活下去”的口号。那么企业，要在如此的市场背景环境下生存与发展，除了根据国家政策、市场环境及时调整公司战略决策等外部因素外，企业内部必须利用和分配好企业的各项资源配置，做好企业的营运能力分析工作，不断提高企业的营运能力，保证企业持续经营发展。这对加强企业经营管理，提高企业的竞争能力，实现企业在风云变幻的市场环境下“活下去”以及长远的发展。

而随着政策的变动与市场风险不断提高下，万科集团要获得更多的市场份额、赢得较大的发展空间,就必须要提高自身的营运效率,改变之前的管理和营运模式,深度挖掘企业自身的资源和潜力,重塑企业的市场核心竞争力,实现企业最大价值化。现阶段绝大多数企业的相关研究虽然很多,但绝大多数企业，包括万科在内虽然专门成立了相关营运管理部门，但是能力分析不透彻,对营运能力研究缺乏重视,企业内部营运能力较差,严重阻碍了企业的发展。

　二、营运能力分析相关理论

（一）营运能力的理论基础

营运能力是指企业的经营运行能力，即企业运用各项资产以赚取利润的能力。企业资产周转越快，流动性越高，企业的偿债能力越强，资产获取利润的速度就越快。企业营运能力分析就是要通过对反映企业资产营运效率与效益的指标结合实际进行分析评比，为企业提高经济效益指明方向。

在我看来，企业运营是以运营结果为导向的，主要由过程中的生产与销售组成企业的运营。而对企业营运能力研究就是对企业营业运行中资产运用效率研究。企业资产的运用效率首先表现为企业各项资产在企业经营运行中的周转情况，即周转率的大小及变化。尤其对于房地产行业来说至关重要，周转速度越快，就越能企业带来高额利润。那么对于企业来说企业营运能力分析是所有目标实现的基础，我想结合自己所学与案例分析的方法以万科集团为例进行深入的分析，并根据发现的问题提出相关的建议与看法希望能够对于行业发展起到现实意义。

（二）企业营运能力分析五大指标

数据来源：百度百科.营运能力理论指标

图2-1企业营运能力分析五大指标

三、案例分析-以万科集团为例

（一）万科集团概述

万科企业股份有限公司成立于1984年，从传统房地产企业经过三十余年的股份制改革发展，已成为国内领先的城乡建设与生活服务商，公司业务聚焦全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市。2016年公司首次跻身《财富》“世界500强”，位列榜单第356位，业务范围覆盖到珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈以及中西部地区，共计53个大中城市，xxxx以来随着国家西部开发、港珠澳大湾区、海南经济特区以及一带一路建设万科紧跟布局，其年均住宅销售规模在7万套以上，2013年公司实现销售面积1709.4万平米，销售金额1354亿元，2017年公司实现销售面积达3595.2万平方米，销售额超过2429亿，这个数字，大约相当于X四大住宅公司高峰时的总和，因此万科的销售规模多年来持续居全球同行业首位，时至今日万科集团已成长为目前中国最大的专业住宅开发企业。

表3-1　引用万科集团2013-2107年主要经营指标

数据来源：东方财富网,万科集团2013-2017财务报表

股份制改革的万科产生了股权高度分散、创始人团队都不控股、合伙人制度的特点为万科带来高速增长的同时却为2015-2017年万科内部一起涉及股权、派系的争夺战埋下了隐患，使这个中国房地产行业领军代表的企业蒙上一层阴霾，2015年深圳宝能集团（前海人寿）以数百亿资金取得万科集团22.46%股权一跃成为了万科第一大股东，而仅在一年前万科才刚刚于香港进行A股上市。对于万科集团，尤其是以创始人，中国房地产“教父”之称的王石和他的一众合伙人们对于宝能派系的强势入股，表示极大的不满，管理层万科派系与大股东宝能派系的一场争夺战正式拉开序幕。

图3-1　万科股权争夺战股权结构图

数据来源：万科股权争夺战.百度百科

（二）房地产行业市场概况

图3-2　全国房地产行业商品房销售面积、可售库存、开发投资完成对比情况

数据来源：中国房地产行业协会

图3-3　2016-2018全国地区划分房地产销售走势图

数据来源：中国房地产行业协会.2017年我国房地产行业销售规模及走势分析

改革开放至今，我国房地产行业经历过3次政策收紧阶段，与历史上调控政策不同，2017年以来调控的特点为因城施策，调控范围由一、二线超大城市如北京、上海、深圳、广州等地逐步扩围至部分三、四线城市如成都、贵州、湖南、武汉等地，公布后带来各大新一轮全国性的第二套房首付比例和银行贷款利率的增加，以及买卖房屋契税、增值税等税率的增加。各地XX积极响应下调控力度不断加大，核心城市限购、限贷力度达到史上最严。且在xxxx“房子是用来住的，不是用来炒”的指导思想下，行业调控不断持久深化，市场环境由先前火热状态变得冷清起来，尤其在雄安新区、海南经济特区、港珠澳大湾区等成立以来xx对于房地产的实验性调控及规划无疑不是为将来全国统一性房价调控做出铺垫。中央颁布的住房问题解决办法，公租房、租赁住房意见后无疑是一计重拳，导致的是投资者、购房者对于房价与市场的观望，全国范围商品房销售持续放缓速度。

（三）万科地产营运能力现状分析

总资产周转率分析表3-2　总资产周转率的分析单位:次

数据来源：东方财富网,万科集团2013-2017财务报表

图3-4 总资产周转率折线表现图

由万科集团2013-2017总资产周转率相关数据及趋势图中可以看出，万科集团从2013-2016年的总资产周转率变化不大，但还是呈现逐年上升，其总资产周转率速度有了进一步的提升，说明了企业的生产效率有所提高，销售能力也逐步增强，企业利润增加，企业的盈利能力也有所提高。而2016-2017总资产周转率可以看到呈现明显下降趋势，而根本原因来源于2015年的万科内部大股东宝能派系与万科以创始人王石为代表的股权争夺战，最终虽然保住了王石的股权地位和董事长地位，却是杀敌一千自损八百，为了赶走和稀释股权引入了深圳地铁集团和深圳市钜盛华股份有限公司的持续入资，而根据其2017的财务数据可以得知，是由于其2017年的资产总额上升速度明显要快于销售收入的增长。

随着总资产增长率的下降，总资产增长率的速度也在下降，这说明企业的生产效率在下降，营业周期较长，销售能力也在减弱，当然这也有因为市场环境等外部因素导致，例如土地资源的减少和土地竞拍价格的上升，以及传统对手保利在2008年囤积大量地块开发出售的持续爆发，但不可否认随着利润的减少，企业盈利受到了极大的影响，此外对于市场、投资者以及大小股东们这件事的影响在短时间内难以消散，也为万科集团的生存与发展埋下巨大隐患。

表3-3　万科集团同其他企业总资产周转率比较 单位：次

数据来源：东方财富网,万科集团 保利地产 绿地控股2013-2017财务报表

图3-5总资产周转率折线表现图

通过图表证明力万科集团在市场不景气的时候，万科也能保持良好的销售业绩，实属不易，虽然实力很强大。但是随着房地产行业的发展，有许多新兴的房地产公司有取代万科的势头。在此次分析中提及的保利地产就是万科遇到的一个非常强劲的对手。让万科最为头疼的是，保利的增长方式完全复制万科的手法，且由于国企的身份，在拿地、征地、用地方面天然具有优势，根据公开资料显示，仅在2017年保利地产就拿下621亿元土地成交权，在中部以及东部地区以南通、张家港、无锡、常熟为代表等地持续布局，高速拿地开发，高资产周转率，而且运用得相当纯熟，保利在很多方面具备超越万科集团的可能。且来自香港资本市场的绿地控股也不可小视，在收购上海金地部分股份后成功进入大陆市场，在上海修建绿地大厦后，杀入二三线城市积极布局，持续的投资加大导致2017年总资产周转率明显高于万科、保利一众企业，成为行业一匹黑马，万科的处境并不好过。

流动资产周转率分析表3-4 流动资产周转率的分析单位：次

数据来源：东方财富网,万科集团 保利地产 绿地控股2013-2017财务报表

图3-6 流动资产周转率折线表现图

由万科集团2013-2017流动资产周转率相关数据及趋势图中可以看出，万科集团2013-2015年期间流动资产周转速度一直保持加快的趋势，保证了企业营效率和盈利能力。但也就是从2015年起一直到2017年突然呈现下降趋势，其中2016-2017由流动资产周转0.33降到0.24可以发现万科集团在这几年间流动资产周转率下降的同时流动资产利用率是较低的。无疑不是给股权争夺战带来的后遗症，此外根据数据可以发现其流动资产增长明显要快于主营业务收入的增长所导致的。主营业务收入由2016年的2405亿元上升为2017年的2429亿元同比增长了0.1%，流动资产由2016年的7213亿元增长为2017年的1.0187万亿元同比增长了41%。表明企业资产周转率利用率低，且由于周转速度变慢，需要补

充流动资金参加周转，形成资金浪费，降低企业盈利能力。

表3-5　万科集团与其他公司比较 单位：次

数据来源：东方财富网,万科集团 保利地产 绿地控股2013-2017财务报表

图3-7 流动资产周转率折线表现图

从表中可以明显看到绿地控股子进入大陆市场以来，流动资产周转率一直在较高水平，即使在2015-2017国家严格调控政策下，一直平稳运营。反观万科集团和保利地产一直呈现下降趋势，表明在建设和销售阶段占用时间较多，与其在全国布局较多项目有关，周期较长，而两家盘面和规模不是绿地控股能够比的存在，因此出现这种状况，但也从侧面反映出万科集团在这方面能力的薄弱来有待加强。

2、存货周转率的分析

表3-6　存货周转率的分析单位：次

数据来源：东方财富网,万科集团 保利地产 绿地控股2013-2017财务报表

图3-8　存货周转率折线表现图

由万科集团2013-2017存货周转率相关数据及趋势图中可以看出，由2013年开始一直呈现稳步增长的趋势。存货的占用水平越低，流动性越强，存货转换为现金或应收账款的速度越快。提高了企业的变现能力，反映出其在2013-2016间企业生产经营环节中存货运营效率好，且经营业绩稳步增长趋势。但是到了2017年由2016年的0.36降到0.26说明企业存货管理水平降低，说明万科集团存货管理和销售运营管理出现重大问题。影响企业短期偿债能力，此外万科集团的成本费用较高，外部环境在国家出台限购和各地纷纷响应后，二套房首付和利率增加，以及XX对房地产银行贷款缩紧的影响，产品的销售产生大量存货积压。

表3-7　万科集团存货周转率同其他企业比较 单位：次

数据来源：东方财富网,万科集团 保利地产 绿地控股2013-2017财务报表

图3-9 存货周转率折线比较图

从图表中存货周转率可以明显看出绿地控股进入市场发展速度极速飙升，存货周转率持续走高说明绿地控股的销售好，企业存货资产变现能力越强说明存货资金变现能力越高。当然在这几年中，万科和保利致力布局市场，看好后市储备

了很多土地有关，两家公司目前处于同一布局，出现存货周转率增长基本一致的现象，据万科2015年财报披露2016-2017年新建和储备面积达3000万平方米，在紧贴京津冀协同发展、港珠澳大湾区政策环境下共有108个重大项目将要实施，业务覆盖北京、天津、石家庄、沈阳、大连、广州、深圳等地，从而影响到万科集团的存货周转率。

应收账款周转率的分析表3-8　应收账款周转率的分析 单位：次

数据来源：东方财富网,万科集团 保利地产 绿地控股2013-2017财务报表

图3-10应收账款周转率折线表现图

由万科集团2013-2017应收账款周转率相关数据及趋势图中可以看出，万科集团应收账款周转率一直呈直线增长的速度，应收账款周转率从2013年到2014年增加幅度较大，说明收账期限缩短，回款速度较快，应收账款滞留资金较少，资金使用率提高。然而2014年到2015年可以发现应收账款周转率仅增长了0.56，通过财务数据发现万科集团在2014-2015年期间应收账款周转率速度回稳，速度降低，说明企业应收账款的回收不太理想，与遇到行业淡季以及国家政策调控后消费者大量和公司使用分期付款方式有关。出现账期增加，导致相应的收账费用增加，不排除出现坏账风险的可能因此导致的数据趋势图上出现的低步增长趋势。

而从2016年开始可以看到出现明显增高的态势，从2015年的77.85增长到2016年的115.90同比增长了38.05，再到2017年也一直呈现快速增长的趋势说明万科集团应收账款收账速度快，平均收账期短，坏账损失少，资产流动快，偿债能力强。在这与大规模实行“去库存”战略有关，市场白热化竞争下打折促销的活动在短时间内大量抛掉库存。当然值得警惕的是，万科集团可能采用了收紧账款期限的政策，可能导致企业的销售盈利能力降低。

表3-9　万科集团应收账款周转率与其他企业比较 单位：次

数据来源：东方财富网,万科集团 保利地产 绿地控股2013-2017财务报表

图3-11　应收账款周转率折线比较图

从图表中可以明显看到万科集团的应收账款周转率远高于保利地产与绿地地产，原因在于保利与绿地分别属于国有企业和外资企业，应收账款灵活性没有万科集团高，此外万科集团在围绕“住宅+”业务上效果显著，其旗下万科物业已成为国内首个收入突破100亿的物业企业，多各领域的行业带头地位意味着万科集团的信用度以及企业应收账款管理能力较强，但是值得注意的是，部分原因因为万科所开发的项目最多，应收账款来源以及量是其他几家公司的几倍，其自身还是存在一定风险的。

3、固定资产周转率的分析

表3-10　固定资产周转率的分析 单位：次

数据来源：东方财富网,万科集团 保利地产 绿地控股2013-2017财务报表

图3-12 固定资产周转率折线表现图

由万科集团2013-2017固定资产周转率相关数据及趋势图中可以看出，随着万科集团的固定资产占有率不断上升，万科集团固定资产周转率呈现快速下降趋势。这说明万科集团的固定资产没有得到充分的利用影响到了企业的发展，尤其是在2014-2015年间固定资产周转率从63.43降至39.76，且一直到2017年并没有出现扭转的趋势。说明企业对固定资产的利用率不高，管理水平较差，带来的将是会影响企业未来的获利能力。

表3-11 万科集团与其他公司固定资产周转率比较 单位：次

数据来源：东方财富网,万科集团 保利地产 绿地控股2013-2017财务报表

图3-13　固定资产周转率折线比较图

透过比较可以发现三家的固定资产周转率在2016年开始到2017年趋向一致，整体水平较低，和xxxx以来的调控政策有关，银行贷款和税费利率增加，整体销售水平降低，与固定资产不成正比，行业处在平缓期。

　四、万科集团营运能力存在的问题及影响因素分析

      （一）行业性质与市场、政策，导致的资金周转受到影响

对于像万科这样的房地产企业来说，一个项目的建设需要历经征地、土地开发、房屋建设、配套设施建设等多个阶段，从开工到交付使用平均要2-3年甚至更久，而销售随着消费者购买能力下降和投资理财需求因为二套房买卖税费与银行贷款利率上调，消费者相当一部分采取（首付+商业贷款、公积金）的分期付款方式，使得资金在短期内很难收回，而且要等房屋销售到一定数量才能够收回成本实现盈利。因此导致万科集团营运周期较长。而且万科开发建筑模式是工厂式“精装修样板房，直接拎包入住的理念”，导致万科集团的成本费用率较高，为取得利润付出的费用较高，毛利率下降。

（二）投资开发项目占用大笔资金难以短时间转化

万科集团开发建设一个项目一般动辄几个亿，几十亿资金需求非常大，营运资本在项目建设中不断转化成固定资产在短时间内难以转化，而根据万科集团公布的近五年公司年度报告分析发现，近五年内万科集团的业务在三四线城市、港珠澳大湾区等地相继开发的建设量不断攀升，然而土地资源的减少和来自同行竞争导致土地的竞拍价格上升出现只有“标王拿地”的行业潜规则。且来自国家和地方XX政策限制与调整，企业通过银行贷款审批逐渐困难与额度的减少，对于房地产企业来说进行土地购置时困难会面临许多难题。而随着万科股权之争王石引入其他资本进入股市，加大资金投入建设成为总资产的同时，可以明显看到比率较低，甚至在2016-2017总资产周转率明显下降趋势，说明资产总额的增长要快于销售收入增长。

（三）应收账款占营运资本比例大，短期变现能力受到影响

万科集团开发项目整体价格较高，由于追求高端社区建设一般房屋竣工到全部销售需要很长一段过程，而在销售过程中又多是采取（首付+商业贷款、公积金）的分期付款方式来加快加大销售量，这在一定程度上增加了应收账款金额，

如果不能及时收回或者周期延长，企业在短期内财务风险也会攀高。

（四）资产中存货占较大比例，资金流转受到影响

通过分析发现万科集团的资产中存货占有较大的比重，因为房屋开发建设再到销售的特殊性，收市场需求的影响比较大，只有当需求旺盛购房潮的时候才能够较快收回资金而主营业务成本却在不断攀高，说明企业存货管理水平降低，影响企业短期偿债能力，此外万科集团的成本费用较高，在土地购置带来的问题影响到销售获利环节从而产生大量存货积压，呆滞存货占营运资本的比重时间较长资金流转受到影响。说明万科集团存货管理和销售运营管理出现重大问题。

五、提高万科集团营运能力的建议

（一）协调内部组织机制管理

1、协调内部的采购、计划、工程造价等内部职能部门管理。在进行原材料采购是，实行“工厂化”管理模式，达到科学精确量化的目标。如提前对市场进行预测，研究市场行情和动态，例如像保利地产成立的“保利地产投资开发研究院”结合国家政策与市场环境等内外部因素等按照年、季度、月度颁布市场调查白皮书，或者与第三方相关学术性机构、学校开展合作进行科学准确预测，决不能抛开市场规律盲目地大量采购，否则会增加不必要的成本消耗，造成不必要的损失，同时通过预测在预测原材料市场价格走高是，可以适当增加购进量，反之可以通过签订合同等方式来稳定市场价格，从而达到目标。

2、对于资产运营与管理，定期盘活资产，增加资产收益；例如房价上升许多年轻人买不起房的情况纷纷选择租房的市场需求，在同等情况下房屋质量、优质情况明显高于其他市场房地产行业的优势上对闲置资产、有效资产进行租赁托管买卖，如在项目设置一个租售中心和托管中心，使闲置资产想办法流动起来，

并就此对其进行租赁、房屋托管、二手房买卖等处理，在变相使资产增值、保值的情况下实现资产有效运营与管理，给企业带来额收益。

3、加强社会资源利用，吸收外资在中国40年来发展的策略在当地分公司实行合伙人制度，利用当地合伙人拥有的XX人脉、社会资源等，努力创造双赢局面。

（二）加强营运资金管理，寻找新的营运模式

加强营运资金的管理，推进与其他资本或者投资者之间的合作，开拓融资途径，减少对银行贷款的依赖，通过资本引入或共同开发能充分满足与预防企业未来可能的各种资金需求缺口，因此万科集团应该学会去尝试各种措施寻找新的销售增长点，促进销售量增加，实现去库存和零库存的战略，从而更好给企业带来日常经营活的现金流入，同时要与资本市场紧密结合，抓住每一个融资、投资、共同开发合作的机会，通过这些多种多样的途径来拓张融资途径，降低企业营运分析和提高周转率。

（三）加强存货运营的管理

1、对于房地产企业来说必须要加强存货管理，制定相应的存货控制机制，避免房屋卖不出、积压长、收益慢的情况发生。因此，对于开发建设项目伊始就要制定相应目标与计划严格按照计划实施，尤其是要时刻考虑楼市政策与市场变化，进行相应调整与更改，规避不必要的风险与损失；

2、对于已开发已竣工和正在开发尚未竣工的产品，提前做好相应的风险防范工作，通过对市场与政策的掌握与预测，做好充分准备来应对可能出现状况，在过程中针对性做出销售策略与方案的调整。避免这部分出现问题产生过多不必

要存货，使得企业带来较大风险。因此，需要万科集团管理层优化内部结构、正确把控好存货、应收账款和资产之间的关系，保持合理的比例结构，以增强抗风险和市场竞争力；

3、对于存货进行相应市场销售开发与营销方案制定，按照不同需求制定不同方案，灵活把控，如针对老年市场推出养老社区服务，针对年轻人开发公寓式社区服务等；

4、对于企业的资产进行调研，做出相应资产分类、划分不同区间：首先对于有效的资产，进行登记管理并加大开发利用，不能自行开发利用的归类为闲置资产；其次，对于闲置资产要竭尽一切使其活跃起来，开发其潜在价值资产如果不能自行开发的进行对外租赁处理；并将其归类租赁资产。下一步，对于租赁资产要根据市场价格变动随时调整租赁合同内容及价格；最后，如果确定没有开发意义，则归类为不良资产，进行变现处理；

5、通过财务系统严格确保存货控制财务系统人员必须严格确保企业存货的各种相关信息正确无误，不仅要认真核查，还要建立相应的监督机制，将物资管理与财务管理统筹结合，从而更加科学有效对存货保管情况实时掌握。

6、企业实行工厂化管理运营模式，启用“零库存”战略，平衡好开发新建项目与现有存货比例，为企业运行管理减少风险。

（四）创建符合企业现状应收帐款管理制度

1、加强不良应收账款管理在总公司建立独立的信用管理部门，展开与银行等相关信用监督部门的合作关系，在利用外部信用评估的同时，坚持建立一套企业关于客户的独立评估与信用制度。确保信用管理职能实现，划分不同信用等级，然后进行合作可能性并评估相应坏账损失；

2、制定最佳的收帐方式，根据相应客人的额信用制度和相关信息针对不同等级采取最佳收账政策，灵活把握，对于信用等级高的提供最优合作方式和收款手段，对于信用较差的采取相对较为严格的手段和方式，从而避免坏账出现降低风险；

3、大力加强与银行贷款中心、公积金中心、以及中国银行征信，等职能部门合作与挂钩，使第三方介入更好把控企业风险程度。此外，建立好相应法务部门，运营法律武器，保护企业的利益。如在销售阶段开始，严格按照基金会他法等法规要求和客户签订合同，如房地产购销合同必须合法有效，在维护双方权益同时，避免不必要的纠纷与损失。同时加强经济合同的管理与保存，使企业在遇到权益受损时候法律层面上保护自己，如在回收债务时，某些老赖为了达到躲避债务的不良目的，会采用躲避、耍赖等方式。当企业债务收回手段无法起效时，合理运用法律手段就能够让企业把债务追回，从而切实维护合法权益。

（五）加强固定资产管理和利用

1、制定资产管理措施，提高资产使用效率。首先做好年度财务计划和财务预算，严格控制建筑成本，适当减少各类费用支出，提高营业额和利润。做好市场调研，分析各个城市的需求，做出有针对性的调整，并作出相应的售后服务，尤其利用好万科物业在业界的龙头地位做好相应配套设施服务，努力提高信誉水平与行业服务水平，从吸引顾客带动销售增长。

2、提高管理者固定资产概念。现实中，管理者很难清晰认识到固定资产带来的弊端性，往往会杜绝盲目购进，所以为根据实际情况实现利用效率最大化，

避免浪费或不必要的购进，可以建立相应的企业固定资产管理智库为管理者提供相应的决策建议。

3、培养基层管理人员管理水平，一个企业固定资产管理水准除了上层管理人员具有意识和水准，首先得要加强固定资产基层管理人员的基本素养和水平，可以定期组织各个部门的固定资产管理员参加各种相应培训与实践，使其业务技能和管理水平提高，从而带动整体水平。

六、总结

企业如同一个国家一样，要想在日益竞争的激烈的国家竞争下生存与可持续长远发展，最好的体现的是国家实力的竞争，其根本就是国家综合实力的竞争。而长远发展企业营运能力就是对一个企业综合实力的描述，本文通过对万科集团与同行业的对比在营运能力指标分析下来对万科集团的资金周转与资源配置情况等进行整体阐述，以此来发现其存在的问题，从而给出解决问题的相关建议。

在不断进化的市场中，科学精量化对于企业营运能力分析，无疑是企业在激烈竞争中立于不败之地的重要原因，或者说一种忧患意识，尤其对于万科集团这种房地产企业的龙头尚且如此，提出以“活下去”为基准全方面企业运营管理策略。无一不在说明企业在发展壮大过程中不可避免遭受的各种各样问题与困难，因此，对于企业，尤其是企业管理者来说，采取科学有效的方式方法，做出最优的策略，无疑不是企业生存发展的“救命良药”。

通过运营能力指标分析万科集团的整体情况清晰明了的看到了万科集团的整体情况同时，也让出现的问题有了准确解决方案或者途径。在本次分析中我们可以看到万科集团在固定资产、存货、流动资产方面率较弱方面表现较弱一些，说明了企业在营运能力上存在着相应的风险；而应收账款、总资产在利用和管理方面确拥有良好效率，使得企业运营发展方面具有可靠保障。当然对于企业来说运营的最大目的是企业获利最大化，因此万科集团要想取得良好销售收入，必须采取减少库存的战略措施，从而使利润快速增长带动流动资产和总资产的提高，公司运营能力也随之不断提高。在下个发展机遇与时代发展的浪潮中立于不败之地，万科集团不但要“活下去”，还要活的更好。

万科集团营运能力分析

价格 ¥9.90 发布时间 2023年1月1日

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