2009年重庆房地产市场调研报告

一 市场概述

        进入09年以来，重庆市场每月一直呈供小于求局面，成交量持续攀升，一直在高位运行。据统计09年1-6月市场供应量约709.83万平方米，成交量约为1074.76万平方米，目前的成交量稳定在每月190万平方米左右。各开发商资金压力得到缓解，同时市场供需差距缩小，因此未来短时间内重庆市场将趋于稳定。
      （1）供应量相对稳定
        2009年6月，重庆市场新增供应面积111.15万平方米，与上月相比，减少4.13万平方米，减幅约为3.58%，同比降幅49.93%。相比去年同期供应量的减少主要是由于开发商去年人为减缓了施工进度，目前工程进度跟不上的缘故。
      （2）成交量稳中有升
        2009年6月，重庆市主城区商品房市场成交体量为190.47万平方米，较上月增加了约1.80万平米，环比增涨约9.54%，且较去年同期大幅上涨达到128.99%。本月成交量与上月相比趋于稳定，无大幅波动。且与去年同期比较，市场确实有所好转。
      （3）成交均价走势平稳 
        6月，重庆市商品房成交均价为4278元/平方米，较上月下降了83元/平方米，环比下降约1.90%，同比增长约5.17%。市场成交均价走势平稳，且连续3个月保持了4200元/平方米以上的价格水平。
      （4）未来将加大供应量，但整体市场仍趋向稳定 
        各开发商资金压力得到缓解，同时市场供需差距缩小，因此未来短时间内重庆市场将趋于稳定。加之，由于部分楼盘今年已经完成大半销售量任务，市场连续6个月出现供小于求的状态。为保证在下半年还有房源销售，因此部分楼盘将会加大供应量，且将进行一定程度的涨价。而市场需求在恐惧涨价的同时，此前的观望态度也将发生根本转变。

1商品房市场 

①市场综述 

           6月重庆市商品房市场成交较上月相比趋于稳定，供求差距缩小，均无大幅波动。商品房市场新增供应111.15万平方米，较之上月减少了4.13万平方米，环比下降3.58%。商品房成交量达到190.47万平方米，与上月相比无明显变化，环比增幅约为9.54%，较去年同期大幅上涨达到128.99%。市场成交均价为4278元/平方米，较上月相比小幅下跌83元/平方米，环比下降1.90%，同比增长了5.17%。

②供求关系分析 

       据本机构监测，2009年6月重庆市商品房供求比约为0.58，低于5月的0.61。 6月重庆市商品房供应量约为111.15万平方米，成交量约190.47万平方米，成交量明显高于供应量。市场连续6个月出现供小于求的状态，存量被大量消化，但由于市场存量较大，市场形势依旧严峻。 

③供应量分析 

        6月重庆市商品房供应量约为111.15万平方米，与上月相比减少了4.13万平方米，减幅约为3.58%，仍以去化存量为主。

④成交量分析 

        6月，商品房市场成交量达到190.47万平方米，较上月增加了约1.80万平米，环比增涨约9.54%，且较去年同期大幅上涨达到128.99%。本月成交量于上月相比趋于稳定，无大幅波动。且与去年同期比较，市场确实有所好转。

⑤成交均价分析 

        6月，重庆市商品房成交均价为4278元/平方米，较上月下降了83元/平方米，环比下降约1.90%，同比增长约5.17%。市场成交均价走势平稳，且连续3个月保持了4200元/平方米以上的价格水平。

⑥市场特征 

       房地产市场回暖，成交情况趋于平稳，成交量稳中有升。6月商品房市场趋于稳定，成交情况无明显异动。成交量稳中有升，增至190.47万平方米，增幅约为9.54%，同比大幅上扬，增幅达128.99%。
        本月商品房市场新增供应111.15万平方米，与上月相比减少了4.13万平方米，减幅约为3.58%，环比减少49.93%。可见，市场仍以去化存量为主。成交均价为4278元/平方米，较上月下降了83元/平方米，环比下降约1.90%，同比增长约5.17%。市场成交均价走势平稳，且连续3个月保持了4200元/平方米以上的价格水平。

二 土地市场 

1本月公告土地分析 

        据本机构统计，截止到2009年6月30日，重庆市土地交易中心公示拟供应土地共47宗，预出让土地面积共计为296.14万平方米，出让综合价金共1069957万元，土地平均出让价格3612..99元/平方米。
        2009年6月，重庆主城区除南岸区外，其他区域均有土地供应。 

①供应结构分析 

        2009年6月拟供应土地共47宗，纯居住用地供应16宗，占地面积为99.81万平方米；商业金融业用地供应2宗，占地面积为1.8万平方米；综合用地供应8宗，占地面积为77.94万平方米；工业仓储用地供应16宗，占地面积为83.4万平方米；公建配套用地供应4宗，占地面积为2.05万平方米；最后是其他用地供应1宗，占地面积为31.14万平方米。

②本月成交地块分析 

        据重庆土地交易中心数据显示，2009年6月重庆市土地成交共36宗，成交面积235.65万平方米，成交总金额1176103万元，成交均价4990.86元/平方米，楼面价1733.08元/平方米。2009年6月土地成交各项指标与上月相比均有上升，特别是成交宗数、金额和面积有大幅度的上升。 
       从市场土地成交量走势图中可以看出，现在土地市场成交在逐步回暖，都源于现在房地产市场的成交量增加，未来预期较好。

三 商品住宅市场 

1供应量 

        根据本机构对09年6月重庆商品住宅市场监控得出，6月新增住宅供应量约为103.7万平方米，较上月增加了42.36万平方米，环比增幅约为69.06％，较去年同期下降48.46%。 

2新推量分析 

        6月，重庆商品房市场共有36个楼盘新增推案，共计推出38次，套内面积约62.23万平方米，较上月增加了7.11万平方米，环比增幅达12.90％，同比下降了32.58%。

3热点板块 

       6月热点板块主要集中在三个区域，首先是渝北区，市场新推案2223套，新推体量达到20.95万平方米，其次是南岸区，市场新推案1816套，市场新推案量为14.83万平方米，再次是江北区，市场新推案1308套，市场新推案量为9.89万平方米。 
        3个热点区域持续火热主要原因是在本月中该区域有多个项目推案，其中渝北区、南岸区均分别有10个新推案项目，且渝北区推案频次达11次，其中，有4个项目为首次开盘。而南岸区亦十分活跃，本月有3个首次开盘项目。新推案楼盘普遍价格较为合理，客户容易接受，促成了本月热销局势。

四 办公市场 

1区域分析

        因特殊的地理环境的影响，重庆写字楼分布有明显的区域性和聚集性，经过几年的发展已经形成相对较完整的5个区域。
        2007—2010年是重庆写字楼市场的快速增长期；传统商务区持续扩大有限，新牌坊、高新区将成为写字楼新增供应区域。目前写字楼最集中的商务区是渝中区、江北区和南岸区。 
       区域写字楼市场的发展是随着城市竞争实力不断增强、城市内部商业行为的活跃以及对外经济贸易的加强而发展的。重庆直辖十年的快速发展及可预见的良好商务环境及可投资性增加了写字楼的需求量。比如，目前包括世界500强在内的不少外企加快了入驻重庆的速度。因此，不断发展的重庆，将吸引更多的企业来渝投资，这也为写字楼市场开拓了更大的空间。

2市场供应量分析 

         6月，渝高·新城星座推出A区单体商务楼。从走势图可以看出，本月是继上月以来，今年重庆办公市场第二次有新品面市。但此次渝高·新城星座推向市场体量较小，仅推出13-20层，共计体量0.61万方。

五 商业市场 

1市场综述 

       目前的重庆商业市场开发更倾向于“城市综合体”的开发模式，所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。 
       重庆市的商业地产除了城市中心组团外，其他区域/板块都较为分散，并多以住宅底商的形式存在。 
       重庆市的商业地产除了城市中心组团外，其他区域/板块都较为分散，并多以住宅底商的形式存在。

2市场供应量分析

      商业地产市场并不能像商品住宅市场一样出现大体量的投入市场，而是有针对性的衡量客户需求之后逐步推向市场，一般是作为住宅项目的补充而存在。 
6月，商业新增推案项目个数为2个。新增推案体量为0.93万平方米，新增体量是09年上半年以来最高的一个月，同比也有所增加，增幅约为14.8%。从新增供应走势图看出，新增推案体量在08年6月至9月呈上升趋势，但近9月商业市场新增供应呈明显波动变化。 
本月市场商业新增项目分别为世纪阳光和中海国际社区，其中，位于弹子石的中海国际社区商业为首次开盘。

六 产品分析 

1产品综述 

①热销、滞销产品 

        热销产品—万科渝园 
       销售状况：2009年6月21日，万科渝园首次开盘，推出1、2、103-105、28-30、85、45号楼，户型面积为150-188平方米之间，套内均价12000元/平方米，VIP办卡客户总价优惠5万，一次性付款9.8折， 按揭付款9.9折，万客会客户再优惠9.96折。此次开盘，合计推出80套房源，开盘当天即售55套。
       产品亮点：万科渝园是万科集团在重庆的首个别墅项目，位于渝北区宝圣大道，西南政法大学对面。车行5分钟可到达江北机场，15分钟到达龙头寺火车站、观音桥 CBD，20分钟到达解放碑 CBD，交通快速便捷。另规划中的轻轨三号线，中环快速干线也近在咫尺。项目自身商业配套齐全，周边高校环绕。总占地面积300多亩，分三期开发，一期共有80多套三楼一底的合院和联排别墅。项目规划了11100平方米的中庭自然园林景观，使之成为高品质综合社区的诗意栖居之地。
       热销产品—财信·城市国际 
       销售状况：2009年6月28日，项目首次开盘，推出4号楼，户型面积在40-111平方米之间，套内均价为5800元/平方米。起价和最高价分别为5525元/平方米，6185元/平方米。开盘当日，VIP卡客户享受总款优惠5000元，在7天内完善商品房认购合同及相关手续再总款优惠2000元，另外一次性购房客户优惠9.9折，按揭则无优惠。合计推出247套房源，当日劲销210套。
       产品亮点：财信城市国际项目位于渝北区龙溪街道金龙路600号（原电子校地块），由11栋高层住宅和1栋写字楼和酒店组合的超高层组成，整体规划呈围合式布局，以中庭为主题景观，总建筑面积达30万平米。项目地处加州新牌坊成熟生活区，居住氛围浓厚，周边生活配套齐全，具有该地块不可复制的地理优势和教育配套优势。社区规划配套完善，包括中央时尚临街商业、小学、幼儿园、托儿所、地下停车库，6000㎡的新世纪超市已签约入驻。项目地理位置优越性，是加州大社区和新牌坊大社区之间最成熟的地段。在延续加州原有城市资源的基础上，建立集餐饮、休闲、购物、娱乐多元发展的中心社区，为加州注入国际品质化的新商业、新时尚、新生机、新活力，推动加州升级换代。
       滞销产品—巨成龙湾 
       销售状况：6月28日，加推11号楼，建筑类型为高层，户型面积在40.11-61.8平米，套内均价为5652元/平方米。一次性、按揭付款均为9.2折。合计推出310套房源，当日仅销售25套。
       滞销原因：巨成龙湾此次推出的产品为市场最热销产品，小户型、总价低、地段好。但此次加推效果却不好，这主要是由于其前期项目品质一般，相比同区域里的其他楼盘品质较差，开发商知名度品牌也不如同区域竞品楼盘，户型无创新，而价格却相对于同区域竞品楼盘还略高，综合竞争力较差，因此销售情况并不理想。

②特色楼盘推荐 

        中凯·翠海朗园――大型公园项目楼盘 
       推荐理由：1、项目紧靠重庆市江北鸿恩寺公园东大门；2、滨临观音桥商业步行街。连接观音桥至鸿恩寺东大门的观鸿大道已开建，将于2010春节建成通车，届时翠海朗园到达观音桥商圈只需2分钟；3、区域升值潜力巨大。近日，保利以38.1亿夺得鸿恩寺地王地块，更是体现了该区域未来的升值空间相当巨大。
      中凯·翠海朗园是上海中凯集团在重庆开发的首个住宅项目，前期开发10栋高层豪宅，后期将建别墅项目。翠海朗园位于重庆江北区核心地带，紧靠鸿恩寺公园东大门。本期推出4号楼，32层2梯5户结构，共1.34万平方米，共计179套房源，推案户型为72.95-75.79平方米的二房，均价6500元/平米，开盘销售了60套，销售情况良好。

七 营销媒体 

1营销透析 

①营销综述 

        2009年6月重庆房地产市场各大开发商活动“精彩纷呈”，纷纷使出浑身解数，努力为半年的销售画上精彩的逗号。以营销活动为诉求点的媒体投放仅占整个市场投放的17.94%。而在营销活动中主要以加推、特价房、示范单位为主，占据了营销市场54%的份额。值得注意的是尽管开盘信息相对5月有缩水，但市场6月新开盘项目明显多于5月。

②营销策略 

        案例1：龙湖“1亿元底价房”
        截至5月底，重庆龙湖今年已经实现销售额26亿元，提前一个月超额完成了半年目标。6月6日~6月15日，龙湖重庆在江北北城天街中庭举行了“龙湖底价房源专场展”。
参加这次底价房专场展的一亿元房源，来自龙湖旗下七大项目，包括了高层、洋房、别墅等多种业态。之所以有“底价”之称，是因为此次龙湖专场展将给予客户最大限度的优惠，例如，购买春森彼岸的房子，最少可以优惠4万元/套，而购买悠山郡别墅，最多可优惠7万元/套。
        效果监测 
        还是“1亿元”，不久前的协信也是用“1亿元”响动全市，但不同的是：龙湖给出的都是指定房源总价值，而协信的则是价格优惠总量1亿元。
        在北城天街仅6月6日启幕的前2天，到访客户就达约2000组。从活动取得的效果来看，龙湖此次的“1亿元”完全不够，但是大多为尾房，多少也有一定的缺陷。价格的优惠提升了增值空间。这次活动对于龙湖品牌在重庆的巩固有一定作用，也使其自身销售回款速度最大。在目前的地产环境下，市场前景仍然扑朔迷离，快销无疑是目前最稳健的做法，也符合龙湖稳扎稳打的发展原则。

2媒体分析 

①媒体市场投放综述 

       根据本机构对重庆六大类主流报纸（晨报、商报、晚报、时报、新女报、渝报）媒体广告投放的监测分析，2009年6月重庆房地产市场共投放549频次报纸媒体广告，投放版面共计约432.54版。
       6月，重庆房地产市场热度与5月相比，并未出现大幅度减少。平面媒体投放频次与上月相比反而增加了10次，增加1.86%，同比下降43.16%。与2008年6月相比，本月投放频次的减少主要是受市场回暖态势影响；投放版面与上月相比减少2.1个版面，环比降幅不足1%，同比降幅达到42.51%。2009年5月、6月房地产平面媒体投放规模基本相当，结合营销活动中高达38%的诉求点为加推信息，可以看出：市场后续乏力，以消化存量为主。

②主要监测媒体投放分析 

         2009年6月，重庆市房地产报媒广告投放格局中重庆时报和重庆晨报依然占据了市场的主导位置。一向占据报媒广告市场份额首位的重庆晨报，市场份额依然稳定在30%-37%之间；重庆时报的市场份额也坐稳了市场份额第二的位置。晚报和商报6月市场份额仍然不足20%。
         从2009年以来，时报的市场份额异军突起，数据结构显示，其主要“抢占”了重庆晚报、重庆商报房地产平面媒体市场份额，而重庆晨报则依然坚挺独大。 至2004年8月25日重庆时报首次发行以来，其报纸新闻性、服务性、实用性终于在第五个年头得到认可，也越来越得到各大地产商的亲睐。与地产商的广告合作从普通的“现金——登报”到“登报——销售提成+现金”这样一种模式，体现了重庆时报对自身媒体效果负责任的态度。