摘要：在我国，房地产业属于第三产业，房地产市场在2003年至2007年间迎来了行业发展的黄金期。但是2008年金融危机的袭来也使得一枝独秀的房地产行业终究难以独善其身。当年商品房销售数量和销售额双双受挫下降，首次出现负增长。而在2009年我国的房地产就一改颓势，并在之后缓慢增长，总量一年一年增加。同时中国XX为了应对金融危机的影响推出了一系列包括四万亿投资计划在内的救市政策。本文基于不同地区房地产开发投资以及同地区不同时间房地产开发投资情况数据，研究我国房地产企业投资的情况，探究各地区房地产行业投资是否过度以及过度投资对市场的影响，同时寻求缓解乃至解决过度投资问题的可行方案。
关键词：房地产开发商；过度自信；投资需求
一、 相关概念及理论基础
房地产业作为第三产业，是我国的支柱产业之一，不仅在老百姓心中占有举足轻重的地位，同样对国民经济健康运行也起着事关重大的作用。
（一） 自由现金流
自由现金流（FREECASHFLOW）这个概念指的就是一种全新评估公司实际价值的指标，方法，体系以及概念，这个概念的提出最早是出现在二十世纪八十年代，它是通过X著名的西北大学著名教授拉巴波特以及哈佛大学著名教授詹森等人一同提出的。自由现金流简单的来说就是指企业经营活动产生的现金流量扣除资本性支出的差额，是用来衡量企业实际拥有的能够回报股东的现金的一种财务方法。
由于企业会计选择对自由现金流不会产生影响，并且管理层操控自由现金流的可能性比较低，因此自由现金流可以充分衡量一个公司的业绩，所以目前上市公司为了便于投资者对企业的长远发展能力进行评估。都被要求在年度财务报表中披露这项指标。
（二）过度投资
经济学的主要创始人亚当•斯密在《国富论》早在18世纪就提出这个概念，而“过度投资”首先是詹森在1986年首次在《TheAmericanEconomicReview》上提出的，认为过度投资认为是自由现金流的理论基础。投资者投入资金并且希望在未来自己可以获得更多回报的过程即投资。而所谓的过度投资指的是公司在满足自身经营需要的基础上，管理层将多余的现金投入在那些未来收益可能为负的项目上。
（三）托宾Q值
托宾Q值这个概念是由著名的经济学家詹姆斯•托宾提出的，这个指标主要是用来评估公司资产市场价值是否是处在合理区间，有没有被错误评估的状态。托宾Q值这个指标代表的是公司资产市场价值同公司资产重置价值的比值，这个指标是调控货币政策效果的关键指标之一。如果说Q值小于1，这就代表的是公司在购买已有资本产品所花费的资金会比全新生成资本产品的价格会更加便宜；如果说Q值大于1，在此时，公司采用购买全新资本产品更为有利，增加了公司的投资需求。
二、 房地产投资概述
从古至今，可以说有了房子，人们才有生存的保证，才推进物质文明和精神文明的发展。改革开放以来，特别是20世纪90年代以来，随着城镇化的快速发展、城镇住房制度的改革及其深化，房地产在推动我国国民经济发展、提高人民生活水平方面发挥了重要作用。房地产投资是指投资者为了能在将来获得不确定的收益向房地产行业投入资本，即投资者将其资金投资于房地产的开发经营中的行为。
（一）房地产投资概况
土地开发的高成本性，再加上房屋的建造需要耗费大量的材料和物资，还需要众多的人力投入，同时房地产开发项目交易费用高以及后期公关费用、销售期广告费用促销费用也都不是必不可少的一笔支出，因此房地产开发的成本是相当之高。房地产可以分为土地和房屋，土地和房屋的特性决定了房地产的特性。房地产可以在市场上进行交易，具有产权和商品属性。随着中国城市化水平的逐步推进，更多的农村人口都到城里来购买商品房，所以到房屋的需求也一直保持着很高的水平。随着我国经济的发展，人民收入不断增长，居民消费水平的不断提高，有足够的物质能力进行购买。如此高得需求让房地产越来越火爆，但也带来了一些问题，房地产开发商只注重眼前利益盲目投资，无序开发，造成资源浪费环境破坏，再加上有些开发商缺乏稳定的资金来源，信贷结构不合理，影响了房地产行业的可持续发展。
（二）房地产投资的特点
房地产投资的对象是不可移动的固定资产。房地产投资的对象都是具有固定性和不可移动性的土地、建筑物及其附属设施，因此房地产区位选择对房地产投资起着最重要的影响。
房地产投资属于长期投资，回收周期长，风险较高。房地产投资的过程是一个长期的过程，从投资分析、土地开发权的获得、建设开发投入使用、进行销售收回资金等诸多阶段，较长的开发时间会使项目更容易受到市场环境、政策环境已经生产条件变化的影响，因而所带来的风险也会变得更大。
三、房地产行业投资存在的问题
（一）房地产投资额增长过快
根据我国统计局近年来的统计公报显示来看，从2014年到2016年，全国房地产投资额依次为95036亿元、95979亿元和102581亿元，这两年由于宏观经济形势和我国政策的影响，改善性住宅成为拉动增长的主要动力，房地产开发投资额持续保持高涨。
（二）市场房价畸形高涨
中国的房价在过去十年中到底上涨了多少呢？这个问题有点棘手，全国可能没几个人可以给出准确的答案。根据国家统计局曾经给出过的数据，中国在售房地产价格在2005年到2015年的十年间，价格上涨幅度是77%。另外根据当下一个比较主流的房地产中介平台的统计数据，中国指数研究院研究显示了我国房市价钱在2011年6月到2016年1月这三年半的时间里上涨了42.21%。并且在其报告中还表明了一线城市的房价涨幅更高，达到这个涨幅的一倍以上。而我国贫富差距悬殊，普通百姓的收入增长有限，买房对于他们而言实在是捉襟见肘。
（三）住房空置率高
空置率指的是一段时间里空置房屋的总面积占所有房屋总面积的比率。房地产市场有一定的控制面积其实是可以普遍接受的。依据国际上的标准，住房空置率在5%和10%区间则属于一个比较安全的范围，说明商品房供需较均衡；10%到20%区间则表明此时房地产投资过多，房地产应加大销售力度；而一旦房地产到达20%的地步，则表明商品房严重积压，房地产空置的情况已经到达一个非常危险的地步。在我国房地产市场上存在着很多严重的市场投机行为，很多人在有潜力的城市出于赚取差价的目的购买多套房产，不住不租不卖，导致了很多地方的高住房空置率。
（四）住房供给结构不合理
我国的住房供给结构包括中低价位住房、高档公寓楼、别墅。当下住房供给结构不合理是导致我国住房价格高居不下的一个重要原因。我国现在六成以上的人口都是中低收入人群，然而从我国的住宅投资结构来看，高档住宅的占比不断攀升而经济适用房的占比却在不断下降。我国这几年房地产的增长量一直很大，在市场上的总量可以满足总需求，但是在保障性住房和小户型住房的供给上，却远远无法达到百姓们的需求。
四、对房地产行业投资的实证研究
我国房地产行业兴起于20世纪80年代，从2003年开始受国家扩大内需和全面推进住房制度改革的宏观经济政策影响，房地产行业进入了高速发展的阶段。10多年来房地产行业占我国GDP比重越来越高，已经成为我国经济发展的重要推动力，是我国的重要经济支柱。
近年来东部地区商品房销售情况研究分析
国家宏观政策对房地产市场的影响：
根据上述数据，珠三角、长三角、京津冀地区等房地产销售额上涨势头旺盛。过去15年，我国房地产以超过20%的年均增速发展。而伴随着各地的房价调控政策的陆续出台与推动以及受限购的影响，全国房地产开发投资增速在2015年降至2000年有数据记载以来最低点，仅为1%。但得益于城镇化的大力推进和城际交通发展，房地产需求仍将不断积累，从长远来看限购可能还是难以抑制房市回暖。
（一）限购政策
北京在2010年4月30日出台了号称当时史上最严的房地产调控细则“国十条”，在全国范围内首先规定了“市区内每户居民只能限购一套商品房，这也正显示了XX试图调控房价的决心。江苏省南京市XX于2016年9月时由XX相关部门出台了南京市主城区住房限购政策的相关法规，重点打击投机性买房、炒房行为，南京市XX在打击炒房时针对不同情况制定了不同处理措施，采用了个性化调控措施，希望能够保护刚需购房者以及改善性住房者们的需求，避免政策的笼统盲目。国家本着对市场干预最小以及符合行业发展规律的原则出台的限购政策使得多地初现房市降温现象。但针对房市的限购政策也可以说是一把双刃剑，短期看来确实对当地的房地产过热的市场起到了一定的抑制作用，但如何保证政策不会影响到市场上的合理需求，如何使用长期政策解决长期问题并且不破坏市场价格调节资源配置的作用，这仍是我们国家需要深入探究的。
（二）人口政策
在20世纪80年代，介于当时过快增长的人口与落后的生产力的巨大矛盾，社会资源相对紧张，居民生活水平难以提高一系列问题，我国针对性的施行了“计划生育”。而在进入21世纪以后，我国人口形势又发生了重大变化：劳动力人口开始减少、老龄化问题日益严重、人口结构性问题等开始显现。我们国家遵守人口发展规律，与时俱进，根据当下的情况，坚持计划生育基本国策，积极开展应对人口老龄化行动，实施全面二孩政策。在这样利好的人口政策下，我国的人口数量又将迎来一波增长。而人口的增长势必带来需求的增长。为了迎合人们日前或是投资性或是改善性住房的需求，各地房地产开发商抓住机会，扩大投资。
（三）影响与现状分析
与一线、二线城市房地产严厉调控的情况不同，各级XX对于三线以及四线城市房地产的楼市调控并没有那么严格，有些地方可能还会推出一些刺激的政策，有部分三线四线城市的房地产市场不够景气，空置的房产比例很高，三四线城市房地产市场并没有出现逾期的“调头向上”，空置率高，这便是过度投资最典型的表现形式。根据西方欧X家之前房地产空置率的，在次贷危机阶段，X房地产市场在08年以及07年空置住房维持在一个比较低的水平，空房率最高也就在10.7%左右，居民自由住房的闲置率最高时候也只有2.9%。欧洲发达国家的住房闲置率一直都处在比较低的水平，瑞典和荷兰的居民住房闲置率也仅有2%左右，德国在8%左右，法国在6%左右。无锡和苏州作为沿海发达地区，而令人担忧是每座城市新区的房产却也有大片空置，同时同一城市不同城区的闲置率差距明显，郊区入住率明显低于城区，夜晚硕大小区里只有灯火数盏，着实有点凄凉，这种情况在二三线城市更为甚。
五、对房地产行业过度投资问题的对策和建议
根据上述数据及分析的结果，并且结合学习中的专业知识、平时生活中的生活经验以及国内外过度投资相关方面的理论知识，加以借鉴有关方面专家的建议，以下对我国房地产存在的过度投资情况提出几点建议与对策，希望能够对缓解我国房地产行业过度投资问题起到一些启发作用。
（一）房地产投资项目需要做好长远规划
由于房地产投资的对象是不可移动的土地和建筑及附属设施。一旦选址后项目投入建设，之后不论是持续建造或是改建又或是停止建设，所需要的成本都很高昂。如果在此之前没有对房地产项目自身进行评估、合理地做好长远规划，而是盲目的开始投资建造则很有可能导致未来零收益甚至是负收益。
房地产行业作为这几年来我国经济发展中的“领头羊”，关乎着数十个其他行业，也关乎着我国城乡居民的生活幸福指数和生活的满足感。我国的经济在经过几十年的高速发展之后，目前受到自然规律和国内外环境的影响，发展速度逐步放缓，但是由于我国城市化进程仍保持高速发展，人民收入水平也在不断增加，所以对房地产的需求仍高居不下，这也就更加要求房地产开放商对房地产投资项目做好长远规划，考虑自身利益的时候也要抓住人民生活所需。不仅仅只注重在一线城市建设高档公寓，也要对四五线城市的旧城区进项改造，推动加大保障性住房的建造，慎重考虑，合理规划，避免盲目投资
（二）改善公司股权结构提高公司治理水平
Jensen在1986年提出了“负债控制假说”的理论，将负债看作是股息的后期替代，这样的理解方式可以有效地减少企业经营过程中经营者所能操控的自由现金流量，由此可以减少采用代理方式所花费的成本。然而我国的国有银行在对企业的贷款放卖约束力不够，我国的证券市场也并不昌盛，尤其是企业债券目前仍处于刚起步阶段，负债的治理效应因此也将大打折扣。因此我国的贷款发放考核时的硬约束仍旧有逐步推进的必要性。
（三）强化信息披露，提高公司透明度
信息不及时、不对称往往会增加资本使用的成本，这些都会使得公司的管理人员不会仅仅为了获得剩余资金，通常会继续放在公司里进行资本的升值，出现不同程度的过度投资；与此同时信息的沟通不畅很容易让投资者无法完整收到相关的信息，容易出现投资损失，也容易导致管理者过度的投资。所以说改善公司的信息披露机制非常重要。
我国各级XX的监管机构需要整顿并完善市场管理机制，与此同时还需要XX各个部门加强监督，将上市公司相关财务信息及时、真实、全面的发布出来，避免暗箱操作。这样一来投资者就可以把资金投入到效益更高的公司，也可以监督和纠正管理者的一些非理性的行为，减少过度投资行为出现的可能。
（四）建立科学有效的决策、监督和执行机制
有很多国内外专家都对公司治理结构与过度投资进行了研究。Richard在2016年的研究认为公司治理结构与公司过度投资之间并没有直接的联系。但是陈思教师、学者张国富等众多国内学者研究表明上司公司的一个完善的治理结构确实可以改善管理层存在的过度投资行为。公司治理层可以通过一些激励的制度，对管理层进行监督，并且要求在进行重大决策时治理层将会对管理层进行监控。公司管理层在治理层监督的压力下，会在进行投资时更加谨慎，有可能规避过度投资行为的发生。因此作为房地产开发商，更应爱重视治理结构对管理层的制约，完善治理结构约束管理层中由于个人为谋私利而做出的不理智的决策，降低投资行为中过度投资行为发生的几率。
（五）健全并贯彻落实法律制度加大执法力度
依法治理企业是现代企业管理的客观要求。健全的法律制度是规范经营者行为的有效标尺、保护投资者应有收益的有力武器。健全的法律制度能够避免短期行为决策对企业发展带来的不良影响，可以满足企业依法决策和进行依法经营管理的需要。法律应针对公司对策和执行层中所存在的危机企业利益和股东价值的动机和大股东利用稀释股权侵占中小股东利益的行为进行严厉而坚决的打击，应当及时给予股东提出赔偿要求的权力。
（六）根据房地产行业特征采用相宜政策
房地产行业作为典型的国家支柱行业，较长的投资周期使得普遍性的宏观调控方式对于房地产市场的调控作用可能就显得有点捉襟见肘。在房地产领域单纯地使用传统的限制政策很有可能非但无法对过度投资现象起到抑制作用，甚至会引起这种现象的加剧乃至其它问题出现的可能。正因如此，政策上对房地产行业过度投资问题的治理，需要将短期投资与长期投资之间相对平衡作为出发角度，也可以考虑从适度影响房地产行业的行业周期入手。只有把握好房地产行业投资的特点，具有针对性地提出调控政策并能动态地及时调整，才能有助于平缓我国房地产周期，缓解过度投资行为的出现。
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