房地产价格对居民消费需求的影响

　　摘要：现在，我国经济实现快速增长，然而居民消费却未实现同步增长。如今，居民的消费需求问题对我国经济健康、稳定和可持续发展造成严重制约，逐渐成为我国经济快速发展中的突出矛盾和问题。从我国当前经济实际情况来看，对私人消费比较低的问题进行解决是经济发展和进步的关键所在。1998年我国的房地产实行市场化改革，房地产得到快速发展和进步，从一个普通行业转变为国民经济主导行业。房价波动过大和增长迅速成为居民消费需求关注热点话题。最近几年，我国的房价整体来说呈现快速上涨趋势，然而最近几年城市的房地产成交量不断下降，促使房地产的价格未来趋向也不是很明晰，所以对房地产价格对居民消费需求的影响进行研究有很重要的现实意义和影响。本文主要讲述了房地产价格对居民消费影响的理论分析，还实证分析房价影响居民消费，最后对研究结论进行归纳和总结，并且提出了相关对策。

　　关键词：房地产价格；居民消费需求；影响；对策

　　消费需求不足对中国的经济增长造成了极大制约和阻碍，对居民的消费需求进行扩大逐渐成为中国经济实现快速增长和扩大内需的重要因素。为促使房地产行业发展推进居民消费需求并且促进经济快速增长，xxxx在1998年下达《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，对住房实物停止分配，逐渐实现住房分配的货币化。我国在1998年之后房地产的价格不断上涨，国家统计局相关数据指出，2004年，我国商品住宅的销售价格平均涨幅第一次突破了两位数，第一次高于物价上涨的指数和人均可支配的收入增长幅度。2000年-2013年，我国的商品房销售价格平均上涨一倍多，上海、背景等地区房价涨幅达到200%。最近几年，房地产的价格持续不断上涨对我国居民消费需求造成了刺激，本文对房地产价格对居民消费需求造成的影响进行研究，有助于引导房地产价格向着健康、稳定方向发展，也有助于促进居民消费需求的合理化。

　　1、居民住房消费需求旺盛造成房地产价格呈现快速增长

　　第一，最近几年，我国城市化进程不断加快，成为造成城市的住房需求出现持续不断增长的重要因素之一。新增城镇居民都有住房需求，所以就促进了房地产业快速进步和发展，城镇要可以提供足量居民住房。居民住房需求不断增长对房地产的市场价格增长起到直接影响。

　　第二，最近几年，经济实现快速发展和进步，人们的生活水平和质量不断提升，造成居民的住房需求持续不断增长。人们的收入水平不断提升改变了消费需求的结构，当居民满足基本的吃穿之后，就会把收入绝大多数比例用在行和住方面。人们住房需求不再只以“住”为要求，而更多地会对居住环境和条件等提出更高要求，例如：住房功能、质量、地理位置、结构设计、小区环境和配套设备设施等。这就造成更多居民会选择面积更大、质量更好或者是搬迁到更满意的住房当中，这就造成更高住房需求。另外，住房供给也会更加关注小区建设、质量等，居民都宁可付出高资金去购买住房，住房的质量提升也造成房地产的价格持续不断增长。

　　2、居民预期放假造成房产价格持续不断增长

　　第一，最近几年，房价不断上涨造成居民会房价会继续上涨产生了预期，而此预期将造成很多人都提前计划购房，增加当期购房需求，再加上消费一般会受到从众心理和周围人影响，其他居民购房行为会促使部分没有购房需求的居民产生购买欲望，而且还会造成居民购买房地产的欲望坚定不移。

　　第二，房地产价格上涨预期会促使很多居民把卖房视为一种投资。特别是最近几年，人们日常生活中物价水平不断上涨，居民存款储蓄等增多，负实际利率促使居民开始寻找其他创新资金保值渠道。因为我国的股票、证券市场等还不是很成熟，居民投资渠道单一，而且缺乏投资经验，所以纷纷把资金都投入到房地产行业当中，投资行为会产生羊群效应，房产投资者数量持续不断增长会促使购房需求实现增长。

　　3、建房成本提升造成房地产的价格持续不断增长

　　住宅的建造成本有：建造材料、土地和人工开支等。

　　土地的出售价格最近几年实现快速增长，最近几年，我国城镇化进程不断加快，市区许多土地都被占用，而且城市在建设前期未对用地进行合理、科学规划，所以导致有限土地资源并未被高效利用，很多城乡土地逐渐变身稀缺资源。而且国家住房用地的审批制度与占用耕地控制制度等对可开发利用土地资源造成了限制影响。一些房地产的开发商恶意囤积土地，促使建房的土地资源更为稀缺。招标拍卖土地和土地紧缺等促使土地的出让价格在最近几年实现快速增长。

　　最近几年，建造装饰材料的价格不断上涨造成建房成本不断增加，而且因为人们对住房需求更重视住房结构的设计、住房质量、房屋的外观设计和小区配套的环境和设施等，这就造成对建造材料质量和数量有了更高要求，另外也增加设计绿化成本和人工费用等。建房成本增加促使房地产商为了追求预期的利润而不断提升住房的销售价格，这也是房价持续上涨的重要因素。

　　4、房地产行业高利润造成房产价格持续不断增长

　　房地产市场在最近十几年才开始实现快速进步和发展，目前，房地产行业逐渐演变为社会各界最高利润的行业。因为我国现在总体经济环境造成居民对住房的需求越来越旺盛，而且房地产的开发商因为资金比较充裕，所以不急着将房屋销售出去，所以开发商一般都抱着高利润期望。我国的房地产市场是卖房市场，这就促使房产商更容易得到高利润，现阶段，我国房地产市场依旧存在信息不对称等一些严重现象，具体表现在：第一，住房是耐用品，一般期限为七十年，而且差异性比较大，消费者购房时往往对住房质量缺乏了解和熟悉；第二，购房者对现在市场供求实际情况不了解、不熟悉，而部分开发商为了吸引更多居民消费者，就假借虚假信息刺激居民购房。房产商采取策略，促使消费者产生购买欲望或者是急于购屋。例如：捂盘惜售，而且还收买一些人在现场造成火爆抢购局面，借以将房价抬高。

　　个人的消费决策一般受购买意愿和购买力等两方面影响较大。房价波动对消费者购买心理和购买力都会产生一定的影响。

　　1、房价波动影响居民购买力机制

　　（1）房价波动对居民手中财富价值造成影响。按照布伦博格和莫迪利亚尼的消费函数生命周期理论可以看出，个人消费既受当期收入影响又受消费者自身持有资产影响，这两者都能够转化成购买力。消费比较理性的人对一生的总收入和持有总财富进行计算，并且按照预期的寿命对每一期消费进行平均，消费者持有财富包括金融财富和房地产等一些固定资产，房地产被视为财富，价格波动自然会对消费者购买力造成一定影响而且还会影响其消费。

　　首先，利用出租房或者是出售房地产而产生财富效应。房价上涨，房屋的持有者能够利用出租住房或者是出售房地产等增加收入，收入增加能够促使原房屋的持有者消费增加。我国利用此途径产生房产财富的消费者一般都是将房屋视为投资的居民。对房屋持有者来说，居住除了是生活必需品之外，还是自己的固定资产和收入财富，可以通过购买较小住宅或者是搬迁等出售持有房产，这样就能够使财富增加。

　　其次，把房产视为抵押品进行消费。此影响机制被视为抵押效应。居民消费者能够利用将房产抵押而获得贷款，实现提前消费。对金融发达国家来讲，房产持有者能够利用反向住房贷款抵押等获取消费信贷。消费者把持有住宅向银行抵押，银行按照预计到期的房产价值对贷款额度进行确定，房屋持有者如果搬迁或者是死亡，就能够选择房屋偿还所有贷款，或者是由银行全权处理房屋。我国的住房反向抵押房屋贷款的业务还没有开展，此业务是否在我国具有可行性还有待考究。目前，我国居民利用抵押住房能够获得消费信贷只在汽车和住房等消费上可行，范围十分有限。

　　（2）房价上涨可能将消费者其他消费挤出

　　现在年轻人都有买房需求，所以都处在筹划或者是购买过程中，房价持续不断上涨促使其需要更多储蓄，收入中其他消费就会有所缩减；对租房群体来讲，租金提升也会对当期消费造成缩减。

　　（3）房价上涨还会对消费者购房需求造成抑制作用

　　房地产除可能被用来投资之外，对大部分居民来说主要是发挥消费作用，有房消费者能够选择对住房条件进行改善或者是继续使用该住房，无房消费者能够选择租房或者是购买较小房地产，住房消费只是消费一个层面。消费者需要在其他消费和住房消费间进行明智选择。按照微观经济学的消费者决策理论，消费品的价格出现上涨一般会产生两方面效应：第一，收入效应，价格上涨会促使需要购买消费品消费者降低实际收入；第二，替代效应，当一种消费品与另一种消费品进行对比时，价格有所上涨或者大幅度上涨都会促使消费者选择消费另一种商品。收入价格和效应是反方向还是同方向变动以及是替代效应还是收入效应与商品性质息息相关。住房之外其他商品整体上来说体现正常商品特点，所以对于可能针对房屋产生消费的居民来讲，因为收入效应，当房地产的价格上涨时可能会造成居民其他消费缩减。另外房价上涨也会促使其他商品比较便宜，所以替代效应对消费者购房需求造成抑制作用，对居民消费产生影响。

　　（4）房价波动对居民的收入差距造成一定影响

　　住房消费者当面积比较大时，一旦房价上涨，财务增值空间就会增加。高收入群体拥有更多的资金实力来增加房屋持有量，如果房价上涨，销售处居住之外其他房屋时或者是出租其他房屋所得利润就是房地产变现财富的过程。而这部分消费者因为房屋财富变现所以会更有能力购买面积更大住房，用住房收益再加上旧房资本获得利润更换住房开支，就不会由于换房而讲其他商品消费挤出。消费者还能够更换较小房屋，或者是出租住房少数获得收益，但是这要建立在不能由于剩余房屋过小而对正常生活造成影响的基础上。不富裕居民一般没有足够资金投资房产而获利，而且还可能当物价水平上涨过快时承受自己手中持有货币贬值的现状，这部分人会为了买房计划而对开支进行缩减，或者是由于房价上涨过快而放弃买房计划。所以房价上涨可能会促使居民消费者的收入差距越来越大。

　　（5）房价波动会对其他行业的企业成本造成影响继而对员工收入造成影响

　　对房地产行业之外其他行业来讲，房价上涨会增加企业成本，一旦企业出售商品价格和地价租金上涨价格不一致，房价上涨就可能会造成企业利润有所降低，对员工的收入有所降低，甚至还会造成企业为缩减开支而减员，导致大多数居民失业现象。

　　（6）房价波动对房地产及其从业人员收入造成影响

　　房价上涨会提升房地产行业利润，而且带动房产其他产业增加利润空间，促使从业人员收入增加。并且房地产行业的从业人员比较多，房地产行业发展和进步对居民收入造成影响，还会对其消费支出造成影响。

　　（7）房价波动对税收支出造成影响

　　我国一些一线城市逐渐征收房产税，房产税收征收的数额和房地产的价值存在密不可分的关系，房地产价格上涨会对居民税收支出有所增加，还可能利用增加企业税费支出而对企业利润空间缩小，继而对员工收入分配造成影响。

　　2、房价波动对居民消费心理的影响机制

　　（1）信心效应

　　信心效应还被视为间接财富效应。从国外的一些经验指出，不管是无房产还是有房产，如果本国的房地产市场持续繁荣时，居民消费者心理预期就会越高，消费者增强自信心，所以可能就会造成更多消费者增加消费支出现象。

　　（2）未兑现财富效应

　　房价上涨时，有房居民消费者尽管不把房屋变现，也会认为自己比别人或者过去要富有，所以就会增加消费开支。然而对于正居住房产来讲，因为房屋变现可能会受多条件限制，或者是将房屋视为消费品，房屋使用价值与其他商品进行对比就有不可替代性和特殊性，所以此效应不大。但是对于房产持有者且是投资者此效应就较为明显。

　　（3）羊群效应

　　居民决策一般受从众心理影响较大，按照他人行为对自己决策进行改变。此从众心理被视为“羊群效应”，即房价上涨时，投资者就会高估房地产市场潜力，在很长时期内会投资房产，造成房产价格上涨。

　　（4）房价上涨对居民预期房价造成影响

　　居民预期房价除受国家宏观调控、当前经济形势影响之外，还有房价现在和过去走势，房价当持续上涨时，人们就会预估房价可能还会继续上涨，所以就会提前购房计划，条件允许时会缩减其他开支以便攒钱购房。同时房价预期上涨还会促使更多居民参与到炒房行列当中。现在物价水平持续不断攀升，很多居民都希望房产能够保值，房价上涨会让他们在多购置和投资房产时更有信心和勇气。所以房价上涨，这部分人可能会暂时缩减其他开支投资房地产，而当投资房地产得到升值时，这部分人会继续增加投资，而房价下跌，计划买房消费者就会持观望态度，就会一直房地产消费和房价上涨，这部分人也会把投资的用于居住外的房产急于出售出去，这就是房价上涨和下跌对其居民消费心理造成的影响。

　　根据莫迪利安尼的生命周期理论，影响消费的主要是可支配收入与居民资产。因此，本文采用以下计量模型来分析居民的可支配收入、房地产价格与居民消费需求之间的关系:C=A+αDI+βRE。其中，C为消费需求，A为自发性消费，DI为可支配收入，RE为房地产价格，α为可支配收入的边际消费倾向，β为房屋资产的边际消费倾向。为了更好地进行分析，对上述模型两边取自然对数，可以得到:lnC=A+αlnDI+βlnRE+εt。

　　本文的居民消费需求、可支配收入和房地产价格分别选取2000—2010年间的城镇居民人均消费需求、城镇居民人均可支配收入和商品房销售价格指标，所有数据来源于《中国统计年鉴(2011)》。选取2000年以后的数据主要是考虑到我国住房制度改革是从1998年开始，但是1998—1999年，真正的住房实物分配总体上并没有停止，同时由于土地市场的滞后制约了中国住宅市场的全面建立，所以导致在2000年之前，中国住宅业市场化程度很低。从2000年开始，以住房分配制度改革为核心，中国住宅业的市场化程度才得以提升。

　　首先建立如下回归方程:lnC=0.697340+0.870683lnDI+0.025228lnRE(10.64952)(28.15170)(0.697116)

　　R2=0.999577DW=2.400807F=9447.400

　　然后对回归后得到模型的残差序列进行单位根检验，检验结果显示ADF统计量为－3.686364，远小于1%的检验水平，可以认为残差序列是平稳的，因此序列lnC、lnDI和lnRE存在协整关系，说明这些变量之间存在长期稳定的“均衡”关系。因此，从上述估计结果来看，在长期中消费的可支配收入弹性是0.8707，消费的房屋资产弹性是0.0252。实证分析结果表明长期来看可支配收入增加1%，引起消费需求增加0.8707%;房屋价格上升1%，引起消费需求增加0.0252%。说明从长期来看，可支配收入是决定消费需求的主要因素，房屋资产对消费需求只有非常微弱的影响。

　　为了避免伪回归，下面用协整检验之间的长期均衡关系，先对数据的平稳性进行检验。目前，计量经济学已经发展出了各种检验平稳性的方法，本文采用ADF检验方法。利用计量软件Eviews6．0对变量进行单位根检验，见表1。

　　检验结果显示，各变量的水平值和一阶差分均不能在1%、5%和10%的显著水平上拒绝有单位根的原假设，则它们是非平稳时间序列。而各变量的二阶差分在1%的水平上拒绝有单位根的原假设，表明lnYP，lnYT，和lnC均是二阶单整序列，满足协整检验的前提，因此可以进一步检验这些变量之间的协整性。

　　通过上面的分析已经证明序列之间存在协整关系，因此可以建立误差修正模型。估计结果为:ΔlnC=0.000654+0.825691lnDI+0.069568lnRE－1.335899et－1(0.048157)(7.120236)(2.341576)(－3.767674)

　　R2=0.934046DW=1.230623F=28.32399

　　从估计结果来看，在短期内消费的可支配收入弹性是0.8257，消费的房屋资产弹性是0.0696。实证分析结果表明短期内可支配收入增加1%，引起消费需求增加0.8257%；房地产价格上升1%，引起消费需求仅增加0.0696%。说明从短期来看，可支配收入是决定居民消费需求的主要因素，房地产价格上升对居民消费需求仅产生微弱的影响。此外，通过估计结果还可以发现，短期内房地产价格上升对居民消费需求的影响程度超过长期。

　　1、不管是长期还是短期，对居民的消费需求造成影响的主要因素是其手中可支配的收入。所以，大幅度提升居民手中可支配的收入，促使居民的收入实现快速、稳定增加，就能够从本质上扩张居民消费需求，促进国民经济实现快速、稳定和可持续发展。

　　2、不管是长期还是短期，房价对居民消费需求影响都较小，证明我国的房地产市场财富效应不显著。最近几年，房价持续上涨给居民购房增加沉重的负担，虚高房价与普通家庭购买力严重脱节，过高首付款和贷款促使大多数家庭将日常生活中其他消费开支进行缩减，对居民消费需求有所降低，所以，要充分发挥我国房地产市场财富效应，要对居民消费需求进行扩大，要让房价在居民能够承受范围内波动。

　　1、对工资结构进行完善和调整

　　现在工资结构不合理对我国大多数居民消费需求增长和可支配收入提升造成严重制约。我国很多企业劳动者的工资都很低，特别是工资基础比较低。最近几年房价和物价水平都呈现持续上涨状态，然而企业劳动者工资收入却增长较为缓慢，一些劳动者工资每年增长只有几百元，特别是国有企业的职工技能工资、工龄工资和岗位工资基数比较低，每年增长的幅度也较为缓慢。

　　笔者从调查中发现，西部部分企业的职工现在工龄工资每年只有10元，也未针对一些老年职工按照物价上升水平进行补偿。所以，对工资结构进行完善和调整，能够有效提升居民可支配的收入，对居民消费需求进行扩大。现在XX应该对国民收入的分配制度加快改革步伐和力度，对企业的工资结构进行完善和调整，对技能工资、工龄工资、岗位工资和薪级工资等工资每年增长加大基数，努力和当地物价、房租、房价、燃油费、水电费等不断攀升的步伐相一致，为劳动者减轻生活负担。同时，还要对劳动者的日常生活补贴幅度进行增加。最近几年，伴随住房福利制度取消，各种医疗、养老以及失业保险制度建立和完善，对居民的消费需求造成一定影响，但是现在工资结构却未对该变化形成反映。所以，在医疗、养老和住房商品化等现状下，要从对居民消费需求扩大角度，对工资结构重新进行研究、调整和制定，要对住房公积金、医疗补贴、生活补贴、物价补贴、住房补贴、交通补贴等多项补贴加大力度，促使劳动者能够灵活应对房价和物价不断攀升的现状。

　　2、稳定房价，提供住房保障

　　稳定房价和对经济适用房、廉租房、先租房等增加保障性的住房供给都是各地XX职责，要对市场秩序进行规范，对财税、土地和金融政策进行完善，要对促进房地产稳定、健康和可持续发展长效机制加快建立，对投机性和投资需求进行抑制，有效引导市场能够提供更多普通商品房，关注加快建设XX保障性的住房，根据社会参与和XX组织原则，发展租赁住房，各级地方XX也要加大资金投入力度，中央也要适当给予地方XX以资金支持和鼓励，要形成科学、合理住房供给结构，尽量满足居民消费者对住房的多层次需求。当地XX还要加大经济适用房、廉租房与限价房等XX保障性的住房建设和供给力度，要为中低收入家庭的居民住房需求提供保障。另外，还要对城市的房价增长过快现象进行遏制，地方XX在对普通商品住房增加供给同时，还要关注对需求加强管理，要对税收政策和差别化信贷更加严格规范。例如：开征房产税对投机性购房进行有效抑制，对市场加强监管力度。房价上涨过快或者过高，供给不足时，要对大批量投资房地产等炒房行为进行限制，对囤积房源、捂盘惜售和哄抬房价等违规违法现象要严惩不贷。同时还要对房屋产权和城乡土地的流转制度进行完善和改革，要对房屋持有者权利和义务进行明确，要充分发挥房产市场财富效应。

　　3、要对房地产市场加强管理和监督

　　第一，集中对房地产开发商申报自留房进行清理，一旦发现符合现房销售条件住房，就要转化为现售房，公开对外进行销售。房产商违法行为要给予行政处罚，对整改不彻底或者是没有按时整改的会对其入网销售的资格进行暂停

　　第二，对超过期限不签订出让合同、没有按期开工和欠缴土地出让的价款等开放商，要对其参加土地竞买行为进行限制和禁止。

　　第三，对每宗出让土地面积、位置、容积率、用途、项目开竣工和地价款等信息要在全社会范围内进行公开。

　　第四，利用严格实施开征空地税和土地增值税等方法，对土地闲置加大成本，从本质上对开放商的捂盘囤地行为造成遏制作用。

　　第五，对土地管理制度加快改革步伐，对地方XX的违法批地行为进行严肃查处和整改。

　　第六，各地的XX要按照居民日常生活费用和物价水平，对当地的房屋租赁价格进行发布，并且严格要求房屋中介必须执行，严厉打击一切违规房屋中介机构，如若发现屡教不改者则勒令其停业进行全面整改。

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