房地产问题研究

　　摘要：房地产作为我国重要的支柱产业，对国民经济发展具有重要作用。我国地区在近些年里加大了房地产建设力度。但是随着国家政策调控力度的加大，我国房地产行业也出现了一些问题。为了更好的推动我国房地产建设，促进我国房地产的持续和健康发展，笔者借助实地走访和文献查阅等方法，对我国房地产市场进行了研究，讨论了目前在发展中存在的一些问题，借助文献分析法分析了我国房地产发展所面临的环境，然后提出了有关意见，期望能为我国房地产行业发展提供有益的参考和借鉴。

　　关键词：房地产；我国；现状分析；建议

　　随着我国国民经济的快速发展，居民对住房的需求也不断增强。尤其是2008年次贷危机过后，房地产市场面临的环境发生了巨大的改变。国家政策在不断的调整，消费者在不断的观望，房地产行业面临着诸多挑战。我国地区对房地产业作了产业结构调整、促进我国经济更好发展的重要战略决策，在近些年来的建设中获得了很好的发展。不过，在肯定我国建设取得的巨大成就的同时，随着国家政策调控力度的不断加大，我国房地产行业也表现出了一些突出的问题，比如营销不得力、资金链条有可能断裂等，这些问题将会严重的影响我国房地产行业甚至是整个我国的建设。国家在近几年纷纷出台相关的政策对房地产进行调控，但是由于我国“刚性需求”的支持，加上政策的落实和房地产开发不愿意放弃高额的利润而处于胶着状态。就2011年前2个月的走势来看，房地产并没有出现下跌趋势，众多潜在客户也处于观望状态，但是我国房地产长期走势并不明朗。

　　2003年xxxx批准《我国市城市总体规划》后，我国城市建设开始新形势发展战略。从此我国建设被有关部门提到议事日程。我国位于我够最南部的一个岛屿上，其房地产产业结构调整、经济模式转变和促进县域经济发展的重点建设项目，我国经过近些年来的建设，获得了很好的发展。房地产作为建设的重要组成部分，在短短几年内，也得到了快速发展。

　　据2011年2月我国房价数据来看，70个大中城市中，环比价格下降的有8个城市，持平的有6个城市。与1月份相比，2月份环比价格下降的城市个数增加了5个，价格上涨的城市个数减少了4个。2月份环比涨幅超过1.0%的城市有7个，比1月份减少了12个；环比价格涨幅比1月份缩小的城市有44个。2月份环比价格下降、涨幅缩小的城市个数明显增多。

　　2012年我国房地产投资、开发和供应平稳，商品住宅价格没有较大波动。因为受国内外宏观经济变化的影响，市场化新建商品住房和存量房交易量下降，2012年10月下旬国家和我国出台有关完善住房保障、促进房地产市场发展的措施后，市场反应比较积极，交易量有所回升。

　　2013年上半年我国房地产业实现增加值411.77亿元，比2012年同期增长22.6％，增幅同比提高29.6个百分点。商品房销售面积1572.21万平方米，比2012年同期增长27.9％。其中，商品住宅销售面积1443.12万平方米，增长34.8％。但房地产开发投资623.63亿元，下降3.1％。

　　伴随着人们生活水平的日益提高，可支配收入也逐步增多。如图1所示，2011年，我国居民人均可支配收入为21810元，比上年实际增长12.1%；农民人均纯收入6977元，比上年实际增长11.4%。居民可支配收入的不断上升以及城市环境问题的日益加剧，使人们对住房的需求也不断扩大。所以在我国房地产上的需求已经满足不了现代人的需要了。

　　面对我国居高不下的房价，国家在近几年频频出台相关的政策来进行调控，2011年1月26日，xxxx常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(下称“新国八条”),要求强化差别化住房信贷政策,对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。其具体内容如下：

　　1、二套房房贷首付比例提高至60%

　　2、对个人购买住房不足5年转手交易，统一按销售收入全额征税

　　3、本地2套房和外地1套房家庭将停购

　　4、商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款

　　5、囤地捂盘房企将停发股票债券停贷

　　6、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制

　　7、在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施

　　8、坚持和强化舆论引导

　　目前，我国在房地产市场建设上获得了很好的发展。很多楼盘，比如万科于2009年拿下了三亚学院落笔洞风景区这幅地块，并最终将项目的案名定位“万科森林度假公园”。这是万科集团多年来推出的第一个房地产业。

　　获得了很好的销量。这些楼旁在促进我国发展过程中发挥了极大的推动作用。但是，随着国家关于房地产政策的调控力度加大，在肯定我国房地产建设取得的成绩的同时，也必须清醒的看到，我国泛地产发展还是面临着一些问题，下面，笔者将对这些存在的问题进行分析，以更好的认识我国房地产市场现状。

　　房地产是泡沫经济的主要载体之一，在房地产市场供过于求的情况下，房产价格一升再升，开发企业或相关利益主体对利润的期望值过高，人为地抬高房价，进而影响社会有效需求，从而推动房地产市场泡沫的酝酿。据统计2010年我国城市房屋平均售价为8728元/平方米比2006年增加了4670元/平方米，按一套100平方米的房子计算，平均每套房子要增加80万元，而2010年城市人均支配收入（约17500元）比2006年增加5万多元。

　　房价收入比指的就是一套住宅的总价格占一个家庭年收入的比例，房价收入比就世界各国来说，是一个广泛使用的判断房地产价格的重要指标。世界银行普遍认可的标准是5:l，联合国确定的标准一般是3:1，日本则是4:1，X所占比例是3:1，而在中国，据初步测算，这一比例严重失去平衡，大约在15:1左右。一般说来，住房消费超过收入30%的家庭，我们就可以说是过度负担。我国主流媒体的一项调查显示，目前，32.9%的购房者购房月供已占到月收入总和的50%以上，这些已大大超过国际上公认的住房警戒线，应引起我们的重视。

　　负债经营作为企业融资的一个有效手段，目前我国很多房地产企业的负债都超过了50%。就笔者在我国几家房地产公司获得的内部信息，大部分房地产企业的负债基本都在60%左右，甚至有一部分企业负债超过了70%。过度负债，对于企业而言，并不是一个好事情。尤其是近几年，随着国家对房地产市场调控力度的加大，过去的很多针对房地产优惠政策逐步取消。甚至为了抑制房价过快增长，国家还出台了更为严厉的各类措施，避免房价过快增长。国家的这些调控政策，从长远来看，将会促进房地产健康和良性发展，有助于整个房地产行业的可持续发展。但是从短期来看，对很多房地产企业将会产生一些影响。就我国房地产开发公司而言，由于国家在金融放贷、住房贷款等方面的各种调控措施的收紧，目前很多公司已经深刻的感受到了来自国家政策调控方面的压力。这些压力主要表现在这样几个方面：第一，借贷难。据一些公司负责人在访谈中的说法，在国家强力的调控政策下，目前金融机构似乎将房地产行业看成了“一个高风险的行业”，过去很容易获得有关贷款，但是在现在，即使符合贷款条件金融机构在贷款的发放上也不如以前那样积极了。第二，现金流出现了一定问题。其实房地产的现金流与借贷难是密切相关的。

　　在国家调控政策影响下，为了尽快的回笼资金，以避免资金链条的断裂，很多房地产企业已经开始了积极的市场营销，比如买房送装修、9.8折优惠等营销策略，但是市场反映并不良好，制约了公司的资金回笼。之所以很多市场营销效果难以取得预期的目标，根据笔者走访消费者、公司管理者和有关文献查阅情况，认为与这几个原因有关：第一，消费者对公司的营销优惠并不买账，认为这类营销优惠并没有很好的让利于消费者，而且限定条件过多。比如9.8折优惠，要求我们的消费者必须一次性付款才能享受到9.8折优惠，这明显与目前我国消费者对房屋的消费行为不符合。毕竟，除了少数富裕阶层，我国绝大多数消费者的买房都需要通过银行按揭来实现。第二，消费者对房地产企业之间的博弈也影响了营销效果。就消费者而言，看到国家不断推出房地产调控措施，目前存有一种很强的“看跌”心理，而房地产企业则担心一旦降价将会进一步加强消费者的“看跌”心理，从而影响企业未来的盈利，因此不敢也不愿意推出更多的优惠措施。

　　目前很多开发商在文化营销中都比较急功近利，患有浮躁的毛病。在具体操作上不注重与购房者的内在联系和相互理解，缺乏人文沟通力，对自己楼盘的设计及改进建议方面也想得很少，缺乏对文化真谛的进一步理解，不知道怎样才会让自己更富有人情味。对于房地产企业而言，涉及到土地的购买等，这些一般都是通过银行贷款获得的。但是目前银行收紧了贷款，很多土地的购买需要我们房地产开发企业自己出资，这无疑将会极大的制约房地产企业的现金流动。在走访中，也有很多公司负责人也表示目前由于贷款较难，公司为了维持良好的现金流动，已经放弃了一些地块的购买决策。第三，国家关于住房贷款的调控政策也影响了公司营销业绩。关于这一点，将会在下面进行更加细致的分析。例如，上海的明园世纪城，开盘一年后又以复兴艺术家为名梅开二度，试图以另一种能够吸引消费者视线的楼盘文化来达到商家的目的，两度开盘上市，都是开发商企图依赖于事后的名称化来弥补事前市场定位及营销策略上的失误。这种营销文化显然只是企业急于赚钱的工具，它充分反映了营销中普遍存在的浮躁的通病。

　　目前很多楼盘的文化营销题材、营销手段趋于雷同，广告词都大同小异，不但内容单薄也缺乏个性，没有自己的特色文化。某些楼盘虽已取得不错的销售业绩，但从长远或作为一个整体来看，不难发现，这些楼盘的粗糙之处，即缺乏人文底蕴，缺乏独特的文化内涵。

　　投资房地产必胜的三要素是：地点、地点、地点。选择地点的优劣直接影响着房地产企业获得利润的多少。选择地点关键在于预测未来的增值潜力，这种预测来自干对城市规划、城市发展、入口流动趋势的全面了解。一般而言，应选择拆迁补偿费用低、交通方便、服务设施较为齐全的地段进行开发；就商业房地产开发而言，开发地点宜选在繁华区、交通便利区、商业中心区、人流量集中区，这样才能获得较大利润；就一般居民住宅而言，要注意交通便利、环境安静、服务设施齐全等方面的条件。例如：房地产所有项目均选址与二、三、四线城市的新中心区，及一线城市拥有丰富自然资源和能够快速接驳交通主干线的潜力发展区，在自然中建造全新的都市生活。这种选址的好处是：土地成本低、拆迁费用少、产品价格低、利润空间大。

　　产品设计要尽力满足消费者需要，房地产的规格、类型要注意适应住户居住性能意愿的变化。房地产拥有自己的建筑设计院和专业的设计师队伍，并组建了自己的产品类型库。这个产品类型库通过十几年的成熟发展，现在拥有上千种产品，它分别根据不同档次、不同地区、不同风俗、不同年龄段设计的，为最大程度上满足不同层次的消费者需求；首期规划的某些户型在销售过程中最受欢迎，相应的会在后期加推这类产品来满足消费者的需求。房地产的每个项目首期都建有装修好的样板，可以供客户参观，体验一下未来新房的感觉。更大角度的吸引了客户的购买欲望。对建筑物的机能、造型、配置等都经过专业人事与策划人员共同商讨、相互协作，才能设计出最符合市场需求和现代生活质量的房地产产品。

　　房地产营销策划的重要性在日益增加，营销人员的很多创意的确别出心裁，但五花八门之中难免有些过了头。比如新贵都万体景苑，在售楼时曾发布了一个名为歌德巴赫购房的价格计划，把原本几个简简单单的数字，化解为一道复杂的加法题，购房者需要将这些指标不断累加，最后才能知道房价到底是多少，甚至还有内容让人怎么看都不明白的。房屋价格过高已经成为我国整个社会都在讨论的话题。房价的高企，不仅直接制约我们消费者的购买欲望，而且也不利于整个社会的健康和持续发展。目前，海南新区的房屋售价从单价上看大约8000元每平方米，与海南中心城市12000元每平方米的售价相比，的确低了很多。但是在走访中，很多受访者表示海南新区毕竟不在市区，比其他县区6000——9000每平方米的售价明显偏高。虽然在未来海南新区将会成为海南的行政中心，有着很强的发展潜力。但是很多受访者表示自己买房不是投资，而是居住。在这样的消费倾向下，加之临桂新区只是县区的意识下，消费者对偏高的价格就难以接受了。营销如果只是流于形式的话，消费者不感兴趣甚至不满，那就失去了营销的意义。在文化营销，文化也会因此而流于空洞，甚至是虚假，这不但无助于楼盘的销售，对营销本身的发展也是有害无益的。

　　整顿房地产市场秩序，规范我国地区的企业行为对房地产业，近年来群众更是颇多微词，要求加强治理整顿的呼声强烈。当前，我国对房地产业的管理上，存在着资质管理把关不严格、房地产市场准入门槛过低的问题。现阶段，在对房地产业的行业管理上，我们要走出常规，切实转变思路。一要变项目前期审批后难以管理为全程监督，进行全程服务制约。二要加大对房地产市场整顿的力度，对于房价上涨离奇的地方，XX在特殊时期就应采取特殊手段，在管理手段上要更有针对性，对于迎风而上、违规的房地产企业给予更重的惩罚。

　　此外，要做到信息透明化，为对房地产的宏观调控和消费者透明消费提供更加科学的依据。市场信息掌握准确是有效调控的基石，也是住房消费者理性选择消费住房的一个重要条件。为此，在XX统一协调下，我们应着力加强各部门协作，整合各类资源，加快房地产市场信息系统和预警报体系建设，努力使局部性、结构性问题，防之于未发。使决策者和购房者时时刻刻都了解房产价格变动情况，从而有效改变房地产信息不对称的不利局面。

　　房地产行业作为一个高度依赖于举债进行经营的行业，受国家政策调控的影响较大。而且，随着近两年来国家关于房地产市场的调控力度的加大，我国很多房地产公司感受到了巨大的压力。但是，令人遗憾的是，很多房地产企业并没有在这一次调控中清醒的认识到国家对房地产调控的决心和毅力，观望情绪较为浓重。就笔者在一些我国房地产开发公司走访获得的有关信息，发现该市很多房地产公司也存在这一种情绪。国家政策未来会不会改变呢？就我国经济社会发展的大环境来看，要在短时期内进行改变是不可能的。首先，全面建设小康社会的建设目标要求我们的房价必须维持在一个合理的水平，这是国家进行房地产调控的时代背景。其次，从社会和谐和稳定的角度出发，目前高房价已经成为影响我国和谐社会建设的一个重要因子，这也要求XX对房地产进行合理的调控。第三，从整个社会经济发展的角度出发，房地产行业的过度发展，也不利于其他产业的发展。为此，我国有关开发商必须对这些有着一个充分的认识，要从国家经济社会发展的大局认识有关针对房地产调控的政策措施，彻底消除等待思想，积极的采取各类能赢的消费者支持的营销活动，实现促进我国地区的更好发展。

　　由于国家政策不会在可以预期的一个短时期内出现转向，而依靠举债进行经营又面临着资金链条锻炼的危险，我国有关房地产公司为了更好的发展，在未来必须开展积极的市场营销，通过能激发消费者消费欲望的各类营销措施，不断回笼资金，以应对举债经营模式下的资金难题，避免资金链条的断裂。要实现这一目标，笔者认为我们的房地产公司必须要做到如下几点。

　　首先放弃对国家政策改变的幻想，切实营销；从近期国家有关部门的表态，笔者认为国家滚与房地产的各项调控措施在未来很难出现松动。在这样的认识下，房地产企业期望国家政策改变以实现营销目标以及各种问题的解决明显是不现实的。因此，我们的房地产公司必须要对国家的政策决心和政策环境有着清醒的认识，不要去奢望国家政策改变。唯有这样，我们的房地产公司才会真正将营销放在公司经营的首位，从而下大决心去进行有关营销。

　　其次要努力开展市场调研；对于房地产市场营销而言，紧紧把握市场趋势，是成功营销的关键，因此我们的房地产企业必须要重视有关市场调研，通过强化调研，以更好的认识市场发展和把握市场，从而为未来的市场营销奠定更好的基础。

　　最后在成本范围内适当降低价格，让利于消费者；价格无疑是现代市场营销的最有效手段。目前，房地产行业的过高价格已经成为整个社会指责的对象。对于我们的房地产商而言，要推动营销，从而解决包括资金链条等在内的各类企业发展和行业发展问题，降低价格显然是一个很有效的手段。虽然从短期来看，降价对于我们企业而言，有一定的损失，但是，从长远来看，还是可以促进企业以及行业发展的。

　　我国在有关部门的积极推动下，获得了很好的发展。但是在我国房地产建设过程中，还是存在部分突出的问题，比如房地产企业负债过高、企业营销意识不强、有关基础设施不完善，此外消费者的观望心理也是目前我国房地产发展所面临的一个突出问题。但是，在看到这些问题的同时，我们必须看到我国建设面临着良好的发展机遇，包括市委、市XX的大力支持、居民持续增长的收入、我国地区未来潜在的发展机遇等。为了有效利用这些机遇，积极应对我国房地产市场所存在的各种问题，我们的房地产商必须对国家宏观调控政策有一个充分的认识，要坚决抛弃国家政策会出现改变的等待心理，积极营销，通过合理有效的营销手段，不断促进销量的提升，同时降低自身负债比例，避免资金链条的断裂，此外还要加强与有关XX部门的沟通与合作，不断完善基础设施建设，为我们的我国房地产发展提供更好的空间。

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