利率变化对我国房贷市场的影响分析

　　自从1998年我国大范围的停止实物分房之后，我国XX对房地产行业的影响力进一步削弱，同时也标志我国的房地产行业已经一只脚迈进了市场经济化的行列。然而房地产行业的迅猛发展并没有给我国的住房消费者带来实质性的利益，反而使房价一路飙升，使众多的购房者望而却步、望房兴叹。我国房地产的生产与消费都与金融体系有着密切的关系，因此金融相关政策的变动对房地产市场的运行有着重大的影响。从宏观上来看，近几年房地产经济的起落都与央行的利率调整有着莫大的干系。纵观最近几次央行利率的频繁调整，无不或近或远的影响着房地产行业的走向。因此，从当前我国和国际的经济形势出发，来研究利率变化对我国房贷市场的影响具有比较重要、深远的意义。

　　对利率在房地产市场中的作用进行分析与论述，有助于我们了解利率与房地产各主体、各环节的密切关系，从而才能从利率的变化中来探讨其对房贷市场产生的影响，具体的内容主要表现在以下几个方面：

　　房地产开发是一项比较浩大的工程建造活动，期间所运用到的各种资源以及所造成的排放都是巨大的。因此，在房地产开发与投资过程中，开发商投入的资本是比较多的。动辄十几亿甚至几十亿的运作资金，大多数的房地产开发商并不能确保资金的及时性以及资金链的高效循环。而银行作为资金运营的重要环节之一，自然成了房地产开发商青睐的对象。因此，银行利率的高低对房地产开发商有着重要的影响。这主要体现在：

　　首先，利率的高低会在很大程度上影响房地产开发的成本。房地产开发使用资金的巨大数量以及房地产资金回笼周期长等等特点，使得原本并不高的银行贷款利率成为了房地产开发过程中的一种重要负担。如果地产开发商不能及时处理好工程建设所使用的银行贷款，那么房地产开发的成本将会随着时间推移不断上涨。

　　其次，银行利率高低对房地产开发的利润也能够产生比较重要的影响。在直接的影响上，银行利率可以通过影响成本来控制开发的利润。而利率还可以在宏观上通过调整房地产行业兴衰以及影响消费者来控制地产开发的利润。

　　最后，利率还对房地产行业结构的调整有着重要的影响。利率上升将会改变地产融资的环境，严重阻碍中小企业的融资以及资金量供应，从而为实力较强的地产企业带来较好的发展环境，为行业兼并与整合提供良好的契机。所以说，利率对于房地产行业结构的调整也有着重要的作用。

　　自从我国各大商业银行开始推行购房贷款这一金融业务以来，贷款购房已经成为众多房地产消费者购买住房的重要形式之一。而银行利息的变化也会通过影响地产消费者的还贷能力、理财观念以及消费能力来对他们的消费行为产生重要影响。下面我们也从三个方面展开探讨：

　　首先，当银行贷款利率提高了以后，将会直接提高消费者偿还贷款的金额，从而增加地产消费者的购房成本，也可以说这会直接降低住房消费者的消费能力，使他们的生活质量受到严重的影响，同时也会降低他们对住房的购买能力。

　　其次，存款利率提高以后，会严重影响居民的理财观念，从而调整理财的结构，将会增加银行存款在闲置资金中的比例，从而降低购买土地、住房等不动产上的理财投资。这也将会使投资性购房的行为大大减少，从而降低了整个市场的房屋需求数量。

　　最后，反过来讲，如果银行施行降低贴现率以及存款利率的货币政策，将会从影响消费者能力以及理财能力的双重角度来促使更多的资金涌向房地产市场，从而刺激房屋消费的快速增长。

　　尽管我国的房地产行业经过近三十年的现代化发展，也取得了骄人的成果，但是这与我国XX的大力扶持和地方财政的支持是密不可分的。毕竟国家要从宏观经济的角度来确保国内重要行业的健全以及重要行业的高水平和高国际竞争力。所在在我国房地产行业发展的初期，国家通过一系列的刺激性政策和优惠政策，从开发与消费等多个环节来促进国内房地产行业的发展。同时这也是我国在次贷危机之后，开始通过颁布一系列的政策来降温国内地产行业发展热，从而有效地控制我国的通货膨胀率，避免泡沫经济的发生。而利率政策则是中央银行货币政策中最经常采用的一种调控方式。通过上面的分析与论述我们也可以看出，存、贷款利率的降低与上升，不仅可以通过影响房地产开发的成本与利润来调节房价的高低，同时也可以通过影响消费者的购买能力和理财观念来左右房地产的消费市场，从而影响市场供求来制衡住房的市场价格。XX也正是运用利率杠杆的这些重要影响来实现房地产的宏观调控。因此我们说，利率是作为房价调控的重要工具而存在的。

　　房地产行业的综合情况才是左右房地产消费的直接影响因素，而房地产消费则是房贷的根源所在。因此，我们通过分析利率变化对房地产行业所产生的影响，是从根源上探讨利率变化对房贷市场所产生的影响。

　　自我国房地产行业进入买方市场之后，商品房市场竞争就开始日趋激烈，并且商品供大于求的现象越来越严重。如今越来越多的房地产开发商感到房子越来越难卖，更有不少的房地产开发商开始选择转型或者是实施发展战略上的调整。房地产开发企业作为资金密集型的企业，其对于资金的依赖还是比较大的。银行利率的降低将会降低房地产开发的成本，从而增加房地产开发企业的经营利润。但是，目前更多的房地产开发企业的经营困难主要在房产销售上，对于借贷用来开发的企业来说，销售困难则意味着企业资金周转慢，贷款偿还能力低、偿还周期长，而利润的降低则会给企业带来的信贷上的优惠。但是从房地产企业的长远发展上来看，这对于房地产企业的实际帮助并不大，不足以改变房地产企业目前经营困难的窘境。但是这并不是绝对的，对于一些资金周转快的房地产企业利率降低能给其带来很大的信贷优惠。反之，利率上升则会给房地产企业带来严重的信贷损失，从而严重影响房地产企业的发展。

　　利率变化对消费者产生的影响主要体现在以下两个主要的方面：一方面，如果银行利率下调，则会降低贷款买房消费者的购房成本，从而提高他们的还贷能力以及购买能力，进而起到一种刺激性消费的作用。此外，存款利率的下降也将会影响消费者理财观念，从而加大对不动产的投资。另一方面，从我国目前的消费结构来看，住房消费对于大多数的群众来说还是一向比较谨慎性的消费行为，毕竟商品房所需要的金额还是比较高的。在当前人们住房消费观念更加现代化的前提下，人们更多地是考虑住房的综合性条件，比如说价位、样式、舒适性、安全性等等。因此说，尽管利率的下调能够影响住房的消费，但是这并不能主导消费者的消费心理。

　　在中央人民银行宣布调低利息的同时，说明国家依然继续实施对房地产行业的宏观调控政策，在收缩银根的同时，合理的控制通货膨胀，确保国民经济在后金融危机时代能够持续、健康、稳定的发展。在这样的经济和政策大环境下，国际固定资产的投资规模将得以有效的控制，而房地产的发展也势必将被纳入新的发展轨道，逐渐进入良性发展的市场发展规律中去。所以说目前房地产市场将仍然一买方市场为主，供大于求、竞争激烈的整体特征很难因为局部条件的转变而出现变动。尽管利率调低所表现出的国家经济杠杆的调节作用，可能会对房地产行业的发展产生一定程度的影响，但是房地产销售以及整个房地产的发展逐渐减缓的整体态势难以发生根本性的转变。

　　自X爆发次贷危机以来，世界开始进入后金融危机时代，发达国家的经济下滑以及世界经济的持续低迷，使得各行业的发展都变得异常艰难。从整体上来看，整个世界经济的发展都处于一个正在调整的阶段，日本今年上半年经济增长超过1%，全年有望达到2%，但是较之前几年增长的幅度已经大为减慢，并且有愈来愈缓慢的趋势，况且其依靠外需拉动经济的整体结构并没有实质性的转变，今年上半年贸易逆差更是创下了三十年来的新高，达到了2.9万亿日元。而作为欧盟领头羊的德国今年上半年的经济增长还不到1%，全年有望达到0.7%，除了经济增长速度缓慢以外，其对于欧盟整体经济的发展并没有带来实质性的帮助，欧盟经济体的整体经济逐渐下滑已经成为无法有效控制的态势。与内地经济有重要关联的香港近年来也是经济发展缓慢，通货膨胀率以及失业率却是逐渐增高，房屋价格更是连年下降。这种世界性的经济趋势，使得原本看好国内房地产行业的企业大为减少，所以国内期望通过吸收外资，振兴国内房地产投资和销售的想法，开始变得飘渺和不切实际。

　　在以上的分析中我们可以看出，如果利率变化仅仅通过影响房地产开发商或者是住房消费者来影响房屋开发与消费，那么其在这中间所起到的作用是无关紧要的。然而，证券价格与利率之间却是存在着比较大的依存关系，利率上升，证券作为融资的一种手段也势必跟着上涨，房地产商想要从资本市场上取得可利用的资金，也势必会增加融资的成本。这也意味着房地产商的融资能力开始下降，房屋建造成本的也开始上扬，从而影响了房地产商的开发能力，给房产市场的供给带来了一定的影响。从另外一个方面来讲，证券投资和房地产投资本身就像一个跷跷板一样，毕竟两者作为两种不同的投资方式，具有很大的对立性。当证券投资市场的风险加大时，市场上的闲置资金将会转向以房地产为代表的不动产投资，从而使房产需求增加。此外，利率在外汇市场上的影响也能通过连锁反应来影响国内的房地产市场。如果一国的利率上升，就会使该国的金融资产对本国和外国的金融投资者产生强大的吸引力，从而导致资本外流，引起汇率的升值。近年来人民币就是其结果之一，在目前越来越开放的资本市场中，这将会吸引更多的国际热钱涌入到房地产市场中，如果控制不当，这将会对过的房地产市场造成不利的影响。

　　通过我们对利率在房地产市场中的作用以及利率变化给房地产造成的影响进行的分析与研究，我们可以从中总结出利率变化对房贷市场产生的影响。下面我们就从两大方面进行简要的论述。

　　通过利率变化对房地产商以及消费者产生的直接影响，我们可以直观的看出，如果银行利率下调，将会使得房地产商的开发成本减少，同时也使得消费者在贷款购房整个过程中销售很大的优惠。从理论上来讲，在买方市场的大环境下，房地产必定利用这一有利的时机开展积极的销售策略，而消费者也势必会抓住这样的优惠机会，在双方的共同作用下，将会大大提升商品房的成交率，从而给房贷市场带来更多的交易机会。所以说，利率的下调将会促进房贷市场的快速发展。反过来讲，如果利率上调，那么所有的结果也将随之转变。

　　上面的结论是在理想的状态下所推论出来的，但是我们应该更加客观的分析利率变化对房贷市场所产生的影响。首先，房贷市场是因为住房的销售行为而存在的，在买方市场下，房屋消费者购买住房的影响因素并不是仅有住房贷款成本这一项，当前他们考虑更多的是住房的综合性条件。其次，利率变化时可以通过影响资本市场来吸引更多的市场资金进入到房屋的消费中来，但是在商品房投资日益不被看好的大环境下，更多的投资者选择的是持币观望或者是转投其他不动产。利率的变化并不能左右住房的消费，自然对房贷市场的影响也不是绝对性的。最后，无论是正常性的住房消费还是投资性的住房消费，现在整体房地产行业发展缓慢以及人们理性消费的观念越来越高，使得人们在住房消费面前变得更加的谨慎与理性。因此客观说，利率变化能够对房贷市场产生一定的影响，但是影响作用并不大。

　　目前国家加大对房地产开发与消费调整的整体政策短时间内是不会改变的，因此加强利率在房贷市场中的调控作用就显得尤为重要，下面我们就来提出一些针对性的措施和建议，以提高利率在房贷市场中的作用。

　　根据国际上的操作经验来看，当利率进入市场化，实际利率以及名义利率都将出现上涨的趋势。因此商业银行必须重视利率变化带来的风险，加强自身的风险预测和防范能力。其中要更加注重利率上涨对住房抵押贷款的影响，加强住房抵押抵押贷款的控制与管理。经常采取的措施一般是：合理的预测利率上涨给居民生活以及物价水平带来的影响，严格准确的界定贷款人月还款金额所占其收入的比例，同时还要从整体上控制好住房抵押贷款在贷款中的比例，争取将风险纳入到可控制的范围之内，为利率变动的影响提供足够的应对空间。

　　可调整利率的抵押贷款与固定利率的抵押贷款相比，具有更大的灵活性和机动性。它可以随着市场利率的变化而不断进行周期性的调整，并且这种调整的周期也可以根据具体的情况来做出相应变化。这种周期性的调整将有利于改善商业银行存贷款期限的配比，从而有利于在金融调控和市场发展之间取得很好地平衡。

　　尽管当前贷款担保行业已经在我国开始大范围内的发展，但是制度与规范上以及自身的各项机制健全上依然存在较大的弊端。住房贷款担保作为住房贷款风险转移的一种重要措施，其对于房贷市场的稳定发展有着不言而喻的作用。健全它的主要措施有以下几个方面：首先，加强对担保机构业务的规范化管理以及相关监管机构的监管能力。其次，执行标准化的担保合同管理，提高个人住房贷款的信用度，保障银行贷款的及时回收。最后，建立健全相关的法律法规，合理规避金融风险以及担保机构的担保风险。

　　总结：关于利率变化对房贷市场产生的影响我们主要从以上几个方便进行简要的论述，具体的内容因为我们考虑问题的出发点不同而得出的结论与制定的措施不尽相同。利率变化对房贷市场产生的影响是一个综合性的概念，本文主要从其对房地产的影响，来延伸利率变化对商品房消费以及房贷市场产生的影响，在此也希望有更多的人士参与到这项课题的探讨中来，为房贷市场的发展提供更加科学的理论指导。

　　[1]施璐.浅析我国商业银行的房贷风险和防范[J].商场现代化.2009(05)

　　[2]曲巍,刘志洋.我国商业银行房贷风险与应对分析[J].商业文化(下半月).2011(01)

　　[3]娄国豪.谈两岸房地产市场投资风险异同[J].商业时代.2007(13)

　　[4]叶文婷.现阶段促进房地产业稳定发展的货币政策和财政政策[J].中国商界.2010

　　[5]王思娴.论商业银行住房抵押贷款风险[J].商场现代化.2010(27)

　　[6]易宪容.房贷新政有利于房地产业健康发展[J].金融信息参考.2003(08)

　　[7]韩旭,王翔.金融调控对房地产市场影响分析[J].商品与质量.2011(S3)

　　[8]单克强.我国地方XX融资平台贷款及风险控制[J].海南金融.2011(03)

　　[9]朱柏成.房地产业应对房贷新政策的三点建议[J].中国房地信息.2003(09)

　　[10]单克强.信息不对称视角的大银行拓展小企业贷款业务[J].黑龙江金融.2011(04)