一、前言
1.本文的研究背景
近年来随着城市化、工业化步伐的加快，中国房地产业一方面得之于天时,在总体上对经济社会的发展确实起到了促进作用；另一方面由于野蛮生长，其负面影响也在蔓延，不仅扭曲了经济结构，成为经济社会的一大隐患。现在房地产是全国乃至中央领导高度关注的一个热点问题，也引起了业内外特别是学术界的争论。大家关注的问题主要有三个：第一个是规模是否过大；第二，冲动是否过快；第三是价格。房地产具有先于国民经济萧条而萧条，后于国民经济复苏而复苏的特点。
改革开放以来，总体来说，我国的房地产市场具有广阔的发展空间和巨大的内需市场。中国正处于工业化、城镇化的高速发展期和人民生活水平的快速提升期，到2020年将建成全面小康社会，中国人均GDP10年后会突破1万美元。广阔的发展空间和强大的内需，不仅支撑中国经济持续快速发展，对缓解世界金融危机也将发挥重要作用。中央XX有高超的领导艺术，见事早、行动快，宏观调控的预见性、针对性和实效性不断提高。这些无疑将对我国的房地产行业的发展起到积极的促进作用。
2国内外研究综述
我国房地产市场相对国外来说，虽然起步比较晚，但是伴随着我国经济的发展呈现良好的发展态势，发展形势比较复杂。国内学术界围绕房地产价格波动，除了借鉴相应的价格模型针对供给和需求因素对房地产价格波动的影响进行实证研究之外，更多结合近年来中央针对房地产进行宏观调控政策效应进行研究评述。
毛丰付以1999-2002年土地季度价格指数和房地产季度价格指数为样本，通过格兰杰因果关系检验和回归分析，对房价与地价间的影响关系进行了分析，得出长期内房价走势决定地价走势、短期内两者存在相互影响的结论。
柴强（2005）认为，房地产的特征之一就是价值量大，这一特性决定了房地产的开发和销售都离不开金融信贷的支持。因此利率上升对房价有着很大的影响。从成本的角度来看，利率上升会增加房地产开发的投资利息，从而使房价上涨；从需求的角度来看，由于现在购买住房普遍采用按揭付款，利率上升减少房地产有效需求，从而房价下降。
关于住宅租金和住宅价格的关系，经Wheaton的扩展形成了著名的“存量-流量”模型。这个模型说明了提供住宅存量的房地产资产市场与提供住宅服务的房地产物业市场是如何通过价格、租金、新建房产的数量以及住宅存量的变动等几个方面而向均衡方面调整。在住宅市场中，住宅的短期供给是无弹性的，租金和收入以及人口等决定了住宅的需求。在短期内，住宅市场主要用来调节租金水平，从而使供需达到平衡。
二、研究北京房价的意义
改革开放以来，我国房地产业从无到有，从小到大经过了二十多年的发展，在国民经济发展中影响广泛、作用显著、规模巨大，已经成为令人关注的一个重要产业，同时也是一项关系到国计民生的系统工程。在我国转轨时期市场化进程中，房地产业从无到有，异军突起，已成为对国民经济及产业变迁起关键性作用的支柱产业，其作为社会经济增长推动器的地位也日益显现。但我国正处于计划经济向市场经济的转型期，房地产市场严重失衡，双轨制的住房制度、不规范的市场开发、房地产金融的过度滞后等因素严重制约了房地产市场的健康发展。
我国任何一个消费领域都没有住宅房地产业对发展经济、扩大市场内需、提高人民生活水平的作用更大。房价的快速上涨，使房屋价格与居民实际购买能力之间出现了明显的矛盾，百姓购房压力加大，生活不堪重负。一路走高的房价，也引起了专家学者激烈争论。因此，分析北京的房价影响因素对全国实施政策调控房价，对于解决民生，促进社会公平，维护社会稳定，实现又好又快发展具有重要意义。
三、北京房地产的发展现状
1.房地产供需结构不协调
现在北京房地产的供应系统是XX性供房和市场性供房两个系统。房地产市场有效供应不足是北京房近年来地产增长的主要原因，住房价格快速上涨造成中低端商品住房供应不足，中端人群的住房改善需求受到限制。相关数据显示，2007年有55%的北京市家庭希望用60万就可以买到一套房子，但当年批准上市的总价在60万元以下的商品住房仅占当年上市房子数量的22%，居民需求意向价位与住房供应价位结构存在相当大的出入。从全市范围看，二手房的交易税增加了两到三倍，这显然给原本低迷的市场又泼了一盆冷水，导致全市二手房的交易量再创新低。去年12月12日是新计税价执行的首个工作日，北京二手房住宅网签仅为82套。根据当时北京市住建委公布的网签数据显示，去年12月12日至18日，北京二手住宅网签总量为581套，环比前一周的8502套大幅下跌了93.2%。
此外，当前北京市居民支付能力较强，潜在的住房需求较大，占全市常住家庭的55.2%。其中，较高的市场住房需求的比例，占31.8％;住房需求的政策，占23.4％。住房需求的政策，商品房价格的需求比例较高，为12％，保障性住房的需求占4.9％，1.7％，廉租房的需求。部分不能完全覆盖三类住房政策属于夹心层应通过政策租赁来解决，占该类需求的4.8％。对于首次购房需求占1.8％;;住房，以改善住房需求，占18.2％的市场潜在需求市场的租赁需求占11.8％。
2.产业布局与住房建设不协调
产业布局和生活设施还不完善，产业布局调整的同时没能同步直播郊区化。近年来，北京天通苑，望京，通州等地建立了住宅区，但由于没有撤离相关的行业，就业机会，居民仍集中在中心城区，大量的居民重返工作的主要城市，巨大的交通压力，使得郊区“卧城”的可能性增加。北京经济技术开发区是一份工作离主城中心，但在周边区域，不足的生活配套设施建设，基础设施，因为住房供应是不够的，许多白领就业中心只在的主城购买，例如立交带来的通勤交通，进一步提高居住城市的交通负担。
四、影响北京房价的原因
1.国家GDP的增长
一个地区的经济发展水平越高、经济增长越快、产业结构越合理、就业率、收入水平和投资水平越高，财政收入越多、金融形势越好，房地产市场需求就越大，房价总体水平也越高。反之，房价总体水平越低。经济发展与城市建设往往是同步的。一方面，地方经济发展必然会推动城市建设，加速城市改造和开发。城市一系列发展就会令土地开发商拥有巨大的商机，从而加速房地产的发展。发展城市的资金就会大量流入房地产，加速房价上涨。另一方面，发展经济也亟需房地产业的发展来拉动，房价上涨，增加房地产收入，就有助于经济发展。从中国的情况来看，改革开放20多年后的今天与改革初相比，房价有了巨幅增长，就是源于全国的经济发展水平、居民收入水平等一系列经济因素方面的迅猛发展。而从目前来看，沿海地区与内地，北京、上海、广州、深圳等大城市与一般城市之间，房价水平有较为显著的差异，这也主要是由于这些城市之间，在以上经济因素方面存在的明显差异所造成的。
2.北京人口密集与房屋的供求关系
北京是我国的政治文化中心，拥有全国最大的以公务员为主体的官员阶层；拥有规模庞大的国内驻京办事机构；拥有规模庞大的涉外机构，由于行政级别、职称、学历等原因，这部分人的住房消费力较强。
自2001年全国户籍制度改革以后，外地人口的增多使得北京本身已较大的住房需求更加膨胀。北京拥有北大、清华等70余所高校，拥有一流的医疗设施等。我国GDP一直以来平稳增长，2006年以10.7%的增幅达到20.94亿元，是1997年以来增长最快的年份。GDP创新高，通常也就意味着老百姓的钱袋子又鼓了一些。于是，富裕起来的小城市居民或特权阶层，由于子女上大学、建立第二居所等原因，纷纷到北京购房。于是北京住宅市场的弹丸之地开始对抗来自世界五湖四海的购房需求。《楼市》市场研究部统计数据显示，在平均每年有20.2万人涌入北京所产生的购房需求下，北京房屋销售套数开始以超过100%的速度增长。2004年北京房屋销售总套数达到了18.3万套，此后维持在15万套左右。而从2002～2006年北京房屋销售情况来看，外省个人购房占到了34%。
3.房地产成为了地方支柱性产业
把房地产当作支柱性产业，作为拉动地方经济增长的主渠道，以增加地方财政收入的主要手段，XX势必会在房地产行业，“做大做强”不遗余力，这样就势必继续推高房价，是必然导致房地产调控秋天的目标。也就是说，如果你不改变房地产作为支柱产业的观念，稳定房价和宏观调控的目标就不可能真正实现。
房地产作为支柱产业，原本是为了拉动地方经济的增长，但房地产开发过度发展，宏观经济的表现势必会带来巨大的风险，到时不仅是经济和社会不会发展，同时也可能会导致长期的经济衰退，房地产已经成为下一个型号的支柱产业，很多非房地产企业，包括一些高科技公司从事房地产开发，大量的资金和人力资源对房地产的积累，这势必会影响到其他产业的发展提高科技研发能力，不利于升级和调整经济结构和制造的，不利于节约资源，降低能耗，不利于遏制能源产业的过度扩张，促进环保;房地产业作为支柱造成极高的价格也导致了大量的储蓄收入用于购买，导致国内消费疲软，许多其他行业的，除了房地产开发的影响。
房地产业作为支柱，在表面上，可以驱动下游相关产业的发展在短期内，带来经济利益，但由于在房地产，鼓励增长的信息不对称问题的存在，欺诈性销售行为，而且由于中国人口众多，城市化，加上XX推动房地产开发和提振价格，造成了大量社会财富向少数房地产开发商和地方XX积累，多数人分享发展的成果，继续由少数利益集团，抢吸收。因此，房地产行业作为经济增长带动的支柱，并不会带来普遍增加公益性，但只有这样，大多数人成了少数利益集团利用的对象。
4.XX的管理力度不够大
房地产行业本身就是个暴利的行业。高利益同时带来了高税收，这除了能带动地方经济发展，还可能引起了官场的腐败。商勾结的事情也比比皆是,房价上涨，腐败的官员也许就成了受益的一员。所以，面对上涨的房价，地方官员也大多数是睁只眼闭只眼了。中国的房地产业已经与各种利益集团牢牢捆绑在一起。其所以能够假市场经济之名，行垄断经济之实，并且愈演愈烈，权力腐化、以权牟利、权钱交易是必要条件;与房地产业相关的官员腐败潜规则横行。最近在反腐斗争中揭露的案例显示，贪官几乎无不拥有大量房地产，动辄两位数，甚至上百套。目前开征房产税的技术条件已经日渐成熟，征收房产税有利于引导住房消费走向成熟，北京、湖北、四川等省市已就开征房产税正在进行紧锣密鼓的准备。房产税的出台是一件符合未来方向的政策，“房产税的税率并不是特别猛，而是对未来房地产的长期调整，大家会考虑房产的持有成本，从而导致对房地产的温和调整。
五、对调控北京房价的建议
1.增加普通商品住房的供给
要增加普通商品房的供给，首先要规范普通商品住房的认定标准。当前北京认定普通商品住房的标准大多依据小区容积率、套型建筑面积和交易单价，但由于交易单价不断变动，而且近年来一直呈上涨态势，使得普通商品住房相关政策的适用范围非常小。这不仅抵消了政策引导供求趋于平衡的作用，而且还使该项政策在社会舆论中背上了“无用之具”的名声。从可操作角度出发，应更加注重从小区容积率和套型建筑面积认定普通商品住房，在各种政策上向容积率高、中小套型住房占比高的项目予以倾斜。其次，积极试点土地出让的年租制，对于高档住房要探索“涨价归公”的机制。对于容积率高、中小套型住房占比高的房地产开发项目，允许开展土地出让年租制的试点，即每5年或10年分期缴付土地出让金，以此降低企业的开发成本，也能保证地方XX可持续地获得收益。对于容积率低、大户型住房比重较高的房地产开发项目，结合土地年租制和价格变动因素评估，对因公共基础设施改善而形成价格上涨的部分要征收额外的土地出让金，从而实现“涨价归公”的公平理念。这需要在房地产企业登记、房地产开发模式以及市场监管等方面都进行较大幅度的改革，具体设想在此不做详述，以后将做专论。最后，要更加重视存量房市场对普通商品住房的供应。一方面，要加强对空置住房的监管，努力提高存量住房资源的利用效率。这既可以在已有税种上差别化地对待空置与非空置住房的持有和交易，也可以探索推行累进制的住房空置税。另一方面，要减轻普通商品住房交易环节的税负，降低其流转成本。在经济快速发展时期，普通商品住房的高周转率是符合发展规律的，也是应该鼓励的。
2.严厉打击各种投机炒作和哄抬房价行为
囤货恶炒哄抬价格是任何市场经济体都不会容忍的。每一波炒作都伴随着巨大的商业欺诈陷阱，在一个少数人欺骗是惊人的利润，而数以千计的参与者破产。现在发展到利用每一个机会，看看有什么炒什么，他们会去油炸食品，炒菜，炒水，这将影响到人民群众的日常生活优势。此外，投机利益集团的商品已进入生产，煤炭煎，炒石油，铁矿石煎，炒钢材，有色金属煎，炒木材领域……如此多的中国大陆生产的价格比发达国家高，这将削弱中国经济的竞争力，威胁国家的经济发展。因此，过度投机哄抬价格的行为必须坚决遏制违法，维护市场经济中，价格的正常秩序。
3.XX要明确房地产业定位
首先，对于当前国内房地产市场，如果不调整，这个市场发展是否可持续。如果不可持续，长痛还不如短痛。因为，吹大了的房地产泡沫挤出是必然的。有人认为可以增加居民收入方式来让过高的房价为民众可承受。不过，以投资者为主导的市场要让消费者来承受这种高房价根本是缘木求鱼：不可能。尽管房价调整会影响短期的经济增长，但房价不调整更是会影响长期的经济增长，从而使未来调整所付出的成本与代价会更高。这就要看XX所强调的是短期行为还是长期目标了。
其次，就当前的中国经济形势来看，最大问题仍然是如何处理房地产泡沫的问题。因为中国房地产泡沫问题不仅影响到整个中国产业调整，也影响到整个社会收入分配不公及增加国内金融体系风险。尽管近期没有对房地产市场出台政策，估计是对当前中国房地产泡沫问题在观察与反思，以便重新调整房地产市场未来发展的基本思路，但是XX应该对房地产市场有明确的态度，并给市场一个清楚的预期。否则不仅容易为市场所误导，市场以为国内房地产市场政策会调整而让“房地产化”进一步放大，从而会增加未来房地产市场调整成本及困难，也增加了房地产泡沫破灭导致国内金融体系危机爆发的风险。
六、结论
总之，房地产是多种因素综合作用的结果。治理房地产市场是一项艰巨的系统工程。需要各方面力量的协调合作，共同治理。尽管理论上存在供给创造需求的可能，就房地产市场而言，土地投资能否最终转化为财富要取决于房地产市场终端需求。从土地购置到形成住宅销售，大约需要一年到一年半的时间，期间经济社会变化都将影响到终端的住宅销售，存在很大不确定性。新一届XX在房地产调控政策选择上，重视市场机制作用，加大保障性住房建设和住宅市场供应，将有力缓解住宅供求矛盾，减少房价上涨预期。房产税开征预期以及不动产统一登记在全国铺开，将会降低高净值人群继续投资多套住宅的热情。虽然从表面上看，“地王”出现和楼面价上升，将会对相关区域的房价形成一定支撑，但这种支撑能否有效，实际上仍由房地产市场整体发展所决定。目前看，少数热点城市几个“地王”的出现，并不会实质上改变2014年我国楼市触顶回落的大格局，土地市场逆市升温不仅不会改变楼市降温趋势，反而将蕴含潜在的、较大的风险。不过相信在XX的领导下，房价问题一定会得到有效解决的。
致谢
这篇论文能够顺利完成我要感谢很多人，首先得感谢我的导师他博学多才、待人宽厚。这篇论文是在我的导师教授的亲切关怀和悉心指导下完成的。他严肃的科学态度，严谨的治学精神，精益求精的工作作风，深深地感染和激励着我。他对我的学习加以精心指导，鼓励我努力学习、学有所获。在撰写毕业论文过程中，从论文选题、资料收集整理和文章结构安排等方面加以指导，督促我不断改进完善。同时，他也是我学习生活中的指导员，时常给我讲解做人做事的道理，要求我做一个社会有用的人才。
感谢大学经济学院为我提供了良好的学习环境。感谢教授以及其他诸位老师和辅导员，他们渊博的学识、丰富的授课使我在对经济学理论探索过程中受益很多。
感谢在大学的同窗好友，与他们的问题探讨和学习交流开阔了我的视野。
参考文献
[1]周京奎.城市土地价格波动对房地产业的影响.当代经济科学.2006（7）
[2]王子龙,许箫迪,徐浩然,罗时龙.房地产价格波动模型及实证研究.生产力研究.2008(10)
[3]张海洋,袁小丽,陈卓,郭洪.投资性需求对我国房价影响程度的实证分析.软科学.2010(8)
[4]王琼.浅析人民币升值对我国房地产市场的影响.金融视野.
[5]董志勇,官皓,明艳.房地产价格影响因素分析:基于中国各省市的面板数据的实证研究.中国地质大学学报(社会科学版).2010(3)
[6]熊远勤;张永成;;重庆市商品住宅价格变动趋势及影响因素的实证研究[J];重庆电子工程职业学院学报;2011年02期
[7]喻瑶;楚艺江;周青;;房地产价格波动的政策影响因素分析[J];当代经济;2009年23期
[8]廖俊平;罗党论;袁尚;;XX干预、市场预期与限价房实施——基于广州限价房申购者的问卷分析[J];中国房地产;2011年02期
[9]李南鸿.住宅“刚性需求者”的消费行为分析.商场现代化.2010(6)
下载提示：
1、如文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等，请点击“文章版权申述”（推荐），也可以打举报电话：18735597641(电话支持时间：9:00-18:30)。
2、网站文档一经付费（服务费），不意味着购买了该文档的版权，仅供个人/单位学习、研究之用，不得用于商业用途，未经授权，严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等，侵权必究。
3、本站所有内容均由合作方或网友投稿，本站不对文档的完整性、权威性及其观点立场正确性做任何保证或承诺！文档内容仅供研究参考，付费前请自行鉴别。如您付费，意味着您自己接受本站规则且自行承担风险，本站不退款、不进行额外附加服务。
原创文章，作者：写文章小能手，如若转载，请注明出处：https://www.447766.cn/chachong/10396.html,
