我国房地产行业上市公司经营效率分析——以万科为例

摘 要

这些年来，房地产发展非常快速，在国民经济中的占比越来越重。国民对房地产的看法褒贬不一，但是每年的购买力只增不减，对房地产需求也只增不减，房地产对国民经济的影响日渐增大。在国家宏观调控政策制衡下，房地产企业面临的困难和挑战与日俱增，在这斗争的市场中万科集团必须要提高自身的经营效率才能获得更多份额、才能有发展潜力。首先得改变之前的经营方式，利用企业自身的资源和潜力，增强自身的市场核心竞争力，才能实现企业的目标。经营效率对房地产产业的稳定发展和国民经济的可持续增长也起到了卓越的作用，而且还会逐渐引起一些相关者的注意力。因此房地产要稳健发展，不仅仅只是注意生产要素，还要注意自身的运行效率的提高。

关键词：经营效率；房地产；万科集团

一、引 言

（一）研究的背景及意义

在十几年岁月里，房地产行业不仅仅发展速度增长快，而且让我国国民经济也不断在增长，房地产行业已在我国起基础和主导领导产业。房地产业在我国整体经济规模中占有重要地位，从2016年房地产业增加值来看，曾经达到4.9万亿，约占当年GDP的6.68%。同时，GDP比例在十年内一直上升。2017年在全国300多个城市土地交易出让金4.1万亿元，比上年增长39.3%，其中3.4万亿元用于农业。相比之下，2010年中国的国内生产总值为7.7亿元，较去年增长46.7%。在23万亿元中国家财政收入达到17亿元土地特许权。近十年来，工业用房销售量持续增长，仅仅在2014年到2015年暂时下降。但是在2016年到2017年突然发疯式的增长。经过国家严密宏观调控，终于在2017年全国商品房销售额的增长量有了明显的下降，比在2016年的销售额减少了21%。这两年，国家对房地产政策管的比较严不敢放松，市场正在悄然发生转变，销售额增长量也会缓慢降低，但也10万亿以上保持着现在的规模，这是一个非常成熟的大型市场。

跟随着我国经济的发展步伐，各种新型行业都也都发展起来。改革开放以来，房地产已成为我国经济发展的重要组成部分，促进了我国经济的可持续发展。但是，房地产行业最近现在出现了一些难题，这些难题给我们的生活和国民经济发展带来了不可磨灭的影响。从碧桂园的质量不过关、中弘的退出市场、华夏幸福的自残求生，这些问题都可以看见市场与国家政策对房地产行业的逼近，目前我们很清楚的可以看出，房地产行业不是那么容易就可以获取高利润了，面临的危险越来越多。为此，如何提高自身经营管理水平，增长经营效率成为我国房地产行业目前最需要解决的难题。排除一些客观因素的干扰进行分析，算出了我国房地产企业的经营效率及其变动，可以帮助房地产企业了解自己的真正的经营管理水平和不利因素对经营效率的影响情况，并和其他竞争者进行横向对比分析以及和公司自身不同时期的纵向对比分析，可以从中确定自身的利与弊，清楚自身在市场位置，作出公司如何提高经营效率的方案，可以实现企业的远期发展。我国房地产业主要由房地产上市公司组成。这一贡献检验了房地产上市公司的经营效率，并决定了其经营状况，对一些不明情况进行警惕，这些种种对企业加强管理水平，和提高风险抵抗能力，让企业保持稳健发展有着非凡意义。

（二）研究的方法和框架

本文将使用四种方法来分析和比较可以被调查和讨论的公司的经营效率，对管理者等人或者有利益关系的人进行决策时可以提供有效的建议。四种研究方法分别是：文献研究法；比较分析法；比率分析法；趋势分析法。

本文主要分为六大部分：

第一部分为引言部分。确定选题背景和意义，讲述研究方法和文章框架。

第二部分为基础概念部分。讲述经营效率的概念和本质以及研究反映企业经营效率的财务指标。

第三部分为理论分析部分。明确万科集团背景，房地产上市公司基本情况，对万科集团与其他上市公司进行横向对比分析。

第四部分为万科集团经营效率的实证分析。根据企业经营效率指标进行分析。

第五部分为万科集团经营效率方面存在的问题及解决的对策部分。本章主要是指分析的结果给出建议。

第六部分为结论，总结本文的研究成果。

二、经营效率相关理论概述

（一）经营效率的概念和本质

经营效率是用时间来评定企业经营效果的各种比率。它是以一定时期内完成的一定的经营活动的数量和质量来表示的，在一定时期内关闭的担保企业越多，经营效率就越高。相反，运行效率越低。企业的经营效率可以根据最佳投入产出比与有形投入产出比的比值进行评估。公司的生产和工作过程是“投入产出”系统，是资源的投入和高效的产出，以满足人们对产品的需求。如果有一定的投入，多出，多出效益。

（二）反映企业经营效率财务指标

过去，DEA和SFA被作为代表性的分析方法，在企业效率研究中发挥了重要作用，并被包罗运用于各种领域的经营效率研究之中。财务指标和非财务指标两大类是主要现在用于评价上市公司经营效率的财务指标。其中，财务指标是核心，数据化也容易理解所以，成为一些领域学者首选。因此，本文对是我国房地产上市公司的经营效率财务指标进行分析。

企业的经营效率指标主要从以下七个方面进行研究：流动资产周转率、存货周转率、总资产周转率、应收账款周转率、总资产报酬率和主营业务收入增长率。

存货周转率它是对企业从库存采购到投入生产，再到最终销售和回收的经营状况进行评价和评价的指标。如果存货周转率指标有较好的响应，则表明企业管理水平较高，而负响应则表明企业库存管理水平较低。它是整个企业管理过程的核心内容，会影响企业的短期偿债能力。一般来说，存货周转率越快，存货利用率越低，流动性越大，存货转为现金或活期账户的速度越快，因此，存货量的增加可以增加企业的流动性。

流动资产周转率这是销售收入与总流动资产平均余额的比率。流动资产周转率反映了流动资产的运行速度。操作速度越快，可以保存的流动资产就越多。也就是说，可以增加资产的投资份额，增强企业的盈利能力。但由于经营缓慢，需要补充流动资产以增加营业额，造成资源的滥用和企业盈利能力的下降。

总资产周转率它是平均分配后的资产总额和出售收益的比率。其中该项出售能力越好。企业可以通过出售单个产品或商品赢利少,靠售出数量很大赚钱的办法，加快资产的运转，可以利润一定的增加。

应收账款周转率应收账款是企业流动资产的关键项目，但库存除外。应收账款周转率是指卖方在一定期限内首次交付货物并延迟收回的销售收入净额与应收账款余额平均分配的比率。它是衡量企业应收账款周转率和处理效率的指标。企业的应收款在流动资产中占有重要地位。如果企业的应收款在实时偿还，结果将是企业资金的使用将迅速增长。

总资产报酬率总资产报酬率以投资于企业的回报率为基础，以了解企业从中获益的能力为基础，是投资回报率与投资总额的比率。在支付企业所得税和利息之前的利润，投资总额等于本期资产平均分配。是企业经营效率的一个重要指标。

主营业务收入增长率这是本年度营业收入毛额减去上一年度主要营业收入的那一部分。与主要营业收入相比，营业收入增长率可用于评估产品寿命周期和确定企业目前的发展阶段。

三、万科集团的经营效率分析——横向比较

（一）万科集团的案例背景

1983年万科企业股份有限公司建立了，它主要以房地产为发展核心，到现在已经过去三十多年，经过这些年的发展，万科不仅是一家著名的房地产公司，而且也是我国最著名的住宅开发公司，现在不仅覆盖三大城市，珍珠三角，长三角，渤海环礁，还有中西部地区，有50个以上的城市作为其交易的一部分。万科集团是第一批在我国大陆上市企业的其中一位，1991年，他在深交所上市交易A股。他是深圳证券交易所第二家上市公司。1993年，他发行了B股。2016年，他首次进入世界上500个国家，并于2017年、2018年和2019年被列入名单。万科集团是不动产工业的领导者，其成就和规模与其他公司相比是不相称的。自从成立以来，万科集团就比较重视工作和生活的关系，人不能一直工作也不能一直不工作，要丰富员工的健康生活。万科集团为员工提供了大量的晋升机会，鼓励员工成长，促进企业发展。2011年，在翰威特举办的“2011年中国最佳雇主”评比中，曾今被誉为全球TOP25最佳雇主企业，一年接着一年得到“中国最佳雇主”的优胜。

（二）房地产上市公司的基本情况

积极回应国家成为制造强国的战略目标的号召，房地产行业从从前推动国家经济的发展，转换为现在稳定经济重要帮手。目前房地产企业品牌的效用所值的价格显露出稳健增长的趋势这是因为这些年来房地产业绩良好，企业发展良好为社会责任承担了很多房地产在新的市场下，应该加快归纳资源，进行不同领域跨界发展踊跃向其他有价值产链移动。比如万达集团的“轻资产战略”主要是把精力放在于银行、证券、保险的并购中，进行不同领域的发展。有房地产企业投入电影、综艺、动漫、体育等娱乐频道。在这里归纳整理资源进行并购计划，并且仔细划分领域的竞争情况，向高收益产链条移动。

《中国房地产上市公司2019年估值研究报告》发布后，2018年前三名与2019年持平，中国恒大继续位居第一。前三家分别是恒大、万科A和碧桂园，只有万科在深圳证券交易所上市，中国恒大和碧桂园是在港交所上市。依照研究报告表明，目前，房地产上市企业表露出八大特点，以下进行说明：

资本市场方面，中国大陆和香港的房地产发展规模表现都差不多，都在表现下跌。从运营规模上来看，房地产上市公司运营龟毛增长迅速，向领头羊汇集。从偿债能力上来，房地产上市公司偿还所欠的债能力良好，财务风险不是很大，基本上可以控制。从盈利能力来看，领头羊企业比较容易挣到钱，比较所有房地产企业的盈利，可以看出领头羊企业的盈利比较突出。从企业成长上看，房地产上市公司销售业绩暂时回落，但还是会增长的。从企业经营效率方面，房地产上市公司存货周转率相对平稳，存货的规模越来越大。从社会责任上，房地产企业在2018年便开始注意到社会责任的义务，并且积极企业的履行责任。从创新能力上来看，房地产积极变更，营销传单，和电影、体育等娱乐频道方面发展，房地产的快速发展也带动了AI技术和互联网等行业的发展。

（三）房地产上市公司的经营效率的一般分析——横向比较

横向分析，是对同一时期不同企业之间有关联数据资料进行分析探究，也就是对同行的多家企业进行横向对比，这种分析比较能够使人们明白同各种各类事物情景之间的相关性，明白它们之间的优劣和作用，因此可以在表较大的范围内展示一般的规律，还可以让人们了解自己的长处和短处，防止自己认知上局促性与局限性。因此，本章采用横向分析法将万科集团和其他主要竞争者保利地产、绿地控股和中州控股三家企业的2018年度财务数据进行比较，期望可以从里面发现万科集团在经营运行速度存在的难题。

表为万科集团与同行业竞争者3018年度对比表

资料来源：巨潮资讯网

1.存货周转率分析

2014年至2018年，万科集团的存货周转率与保利地产、绿地控股和中洲控股三大竞争对手相比较，通过分析可知，万科集团的存货周转率在25%至40%之间，波动较小。整体上看2017到2018年万科集团的销售余留下的存货比之前多，存货占据太多的资产，使企业存货资金投入生产再经过销售产品而收回资金过长，是企业的资产运用过少，企业的资产管理结构不是很合理，这也在一般的水平上限制了企业的发展前景和经营效果，这也是万科集团在2018年度与其他三个竞争者对比中排名第三的原因。

2.流动资产周转率分析

从上表可以看出，万科2018年波动率低于绿地控股0.55，说明万科集团流动资产周转率不及绿地控股，万科高于中州控股，而且其销售速度也快于中州控股，在对比表中排名第三。说明流动资金运用效率一般，企业的获利能力水一般。

3.总资产周转率分析

由表，可以看到万科集团在同行业的其他三位主要竞争对手面前，总资产运用的情况不是很好，虽然高于中州控股，但低于绿地控股0.149多。说明万科集团各项资产从投入生产到创造财富的周期过于长，企业销售所取得的收入和投入生产的资金比例和关联性不好。

4.应收账款周转率分析

由表可以看出，在同行业的三个竞争者中万科集团2018年度的应收账款周转率是十分高的，对比绿地控股的6.922，我们这就可以清楚的知道万科集团的收账迅速，发生坏账损失情况较少，应收账款霸占的资金不是很多，企业流动资产有效利用效率高。

5.总资产报酬率分析

由表可以看出，万科集团总资产报酬率在同行里面处于领先地位，比中洲控股的高出1.511，是它的两倍多，表示万科集团运用所有资产取得利益的水准高于其他三位竞争者。

6.主营业务收入增长率分析

由表看出，在万科与同行业的其他三位有利竞争者的对比分析中，万科集团的主营业务收入增长速度排第二，不上不下。说明万科集团发展稳健。

四、万科集团的经营效率分析——纵向分析

（一）万科集团经营效率 的相关指标分析——纵向比较

1.万科集团存货周转率分析

选用了万科2014到2018 年期间的销售成本与平均存货来对比分析，可以看出万科集团2014年到2018年每年的存货周转率分别为 0.316、0.403、0.406、0.3、0.276。从图表中看出，2014到2016年万科集团存货周转率属于上升阶段，从2016年起便开始下降，2018年五年内最低。

　　资料来源：巨潮咨询网万科集团2014年——2018年报

2.万科集团流动资产周转率分析

资料来源：巨潮咨询网万科集团2014年——2018年报

流动资产周转率反应了使用资产的周转速度是快是慢。依照下图可以看出了万科集团2014 年-2018年流动资产周转率分别为 0.323、0.387、0.379、0.279、0.257。从图表中看出，2014到2016年万科集团流动资产周转率属于上升阶段，从2016年起便开始下降，2018年五年内最低。该公司一定时期内流动资产的周转速度基本没有特别大的起伏，周转一次所用的时间大致相当，说明企业在流动资产周转速度上基本没做任何处理、任何努力。流动资产周转速度如此平稳，很难在偿债压力上做出改善。

3.万科集团总资产周转率分析

根据下图得出了万科集团2009 年-2013年总资产周转率分别为0.296、0.349、0.334、0.243、0.221。从图表中看出，2014到2016年万科集团总资产周转率属于上升阶段，从2016年起便开始下降，2018年五年内最低。

　　资料来源：巨潮咨询网万科集团2014年——2018年度年报

　　4.万科集团应收账款周转率分析

应收账款影响到企业偿还债务的能力和业务的可持续性，并与现金流量表直接相关，应收账款是企业的资产，需要做坏账和被管理。依照下图可以看出万科集团在2014 年-2018年期间每年应收账款周转率周转率分别为58.873、88.791、104.877、138.482、197.209。从中我们可以清楚地看到，在五年内，万科集团的总资产周转率一直在上升。

　　资料来源：巨潮咨询网万科集团2014年——2018年报

　　5.万科集团资产报酬率分析

根据下图得出了万科集团资产报酬率 2014年-2018年分别是3.189、3.236、2.916、2.811、2.507。可以看出除了2014到2015年稍微上升，2015年便开始下降。

　　资料来源：巨潮咨询网万科集团2014年——2018年报

　　6.万科集团主营业务收入增长率分析

根据下图得出了万科集团主营业务收入增长率 2014年-2018年分别是8.1、33.583、22.975、1.006、22.554。五年内主营业务收入增长率都大于零，说明每一年主营业务收入都有所增长。2014到2015年度和2017到2018年增长速度非常快，2015年到2017年增长速度有所下降，其中2017年主营业务收入增长率历年最低点。

　　资料来源：巨潮咨询网万科集团2014年——2018年报

　　（二）万科集团经营效率分析的基本结论

通过对万科集团经营效率相关指标分析可知，存货周转率大致在20%~40%区间，虽然有所波动，但相对来说还是比较稳定。从上表可以看出，存货周转率、流动资产周转率和总资产周转率在过去五年中有所下降，从2014年到2015年大致增加，而2015年和2016年的三个最强劲的增长率则显示了2015年和2016年的良好业绩。应收账款周转率每年都在上升说明万科集团回收资金很有一手。令人担忧的是，营业收入的增长率最不稳定，尽管营业收入每年都在增加，但在2017年，营业收入不稳定，甚至几乎没有。

五、万科集团经营效率方面存在的问题及解决的对策

经过上文分析研究可以得出，整体上看万科集团经营效率很好，经营能力在房地产行业中处于领先位置，发展能力中的主营业务收入增长不稳定，根据对比分析，我们可以看到万科集团在经营管理中有几个不足之处。

（一）万科集团经营效率方面存在的问题

1.大量的存货制衡这资金的利用率

存货周转缓慢，在相同的周转额度下。存货周转期间越长就让企业的资金利用越慢，万科集团现在还有很多的房产准备出售，资金被霸占，不能及时的回收，因此使得企业的运营成本变高。

2.不稳定的主营业务收入增长率

主营业务收入增长率率可用于评估企业产品的生命周期，并根据企业的规模确定企业目前的发展阶段。2015年、2016年和2018年万科集团主营业务收入增长率都超过10%，这表明目前企业正处于快速成长的时期，在未来的一段司建立还会像现在一样的发展，还不会有产品更新带来的风险。2014年主营业务收入增长率为8.1%，这表明企业产品稳健发展，在未来很快就岁退就必须要研究创新。2017年低于5%，表明目前的市场地位难以维持，利润开始下降，所以要开发新的产品，避免衰落。

（二）提高万科集团经营效率的对策

1.提升经营能力

第一缩短周期。周期越短就说明企业从投入生产到出售实现收入速度迅速，假如周期很长的话，就表明企业从生产到有收入的时间很长，说明资金回收很慢。根据行业的不同周期也不相同，有长有短，有的几天就可以了，有的要有几年，生产的基础要求低，周期就可能短，比如，服装，餐饮等这些行业周期就相对短一些，可要是房地产行业要建筑一件大工程耗时就不断。周期越长，企业使用的资金就越多，成本也会提高，要想在行业里拔尖，远远超过行业竞争者，只是有技术还不行，技术再好，没有速度也不行。同样的时间里制作同件商品，别人可以做时十件，而你可以做一件，别人的收入就是你的十倍。所以要缩短时间。

第二增强存货管理水平。在上面的分析探讨中，发现万科集团对存货的管理不好，各类的存货数量较多，而且还在不断增长因此流动资产周转率被感染，资金变现能力和偿还债务的能力遇到了严苛磨炼因此，导致企业的压力增加。所以，万科集团要加强存货管理。要加强日常生产和销售管理，既要正常生产又要尽量减少原材料的数量，用多少货进多少货，还要每天都有原材料进行生产，大力出售积压的产品。

2.提高获取利益能力

提高企业的获取利益能力，主要是”开源”和”节流”。

开源。从新制造新的能获取利润的产品，为了可以提高收益在线为老产品更新还要保持质量。企业要有创新意识，在产品更新换代时，可以从容不迫；提高产品合格率。

节流。节省资源，控制人工成本。员工要适量，设法提高员工的工作效率。控制办公费、业务招待费、宣传费用、维修费、车马费等必不可少的费用，不造成浪费。

六、结束语

在竞争激烈地社会，如果想要在其中狭缝生存，不仅仅是对过去的一切经营状况进行归纳总结，还要做好现在的经营活动，通过评论业绩，使得企业不断改进，去迎接更好的挑战。要想如何生存，企业就要做好财务分析。一个企业要想有良好的发展就要做好规划，也就是企业要对过去发生的经营业务进行总结和对未来可能发生的业务经营效果进行预测，通过分析，企业可以知道资金和经营状况，从而去改善财务状况，发现企业的资源提高使用效率。跟随着经济的快速发展而来的是一些起了歹念的无良商家。现在很多企业都想上市纷纷向银行贷款，银行如何判断这些企业是不是无良企业，就要分析他的财务报告。财务分析可以帮助企业外部人了解企业的经营状况，值不值得信赖，经营效果好不好，有没有发展潜力。

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致 谢

这篇文章是在宋艳林的指导下完成的。在整个过程中，从选题开始到结束，老师总是很投入，很热情地引导我，就在我一开始刚刚拿到题目的时候还很迷茫，不知道从哪里开写，老师就用他丰富的专业知识指导我该怎样去写论文，所以我印象很深刻，对老师非常的感激。

在此，还要感谢赵盈科、周增来等老师在学习中给予我帮助。他们所教的《企业财务分析》，《财务管理》等课程丰富了我的知识，在所学课程中我学会如何看财务报表，运用财务指标进行分析，从而了解公司的运营情况，这些知识点在我书写论文时发挥了重大作用，让我因此顺利完成我的毕业论文。同时，我还要感谢我身边的同学们，在我陷入无法心平气和写论文时，及时疏导，跟我一起探讨，告诉我应该去哪里找资料，正是因为有他们的存在这四年大学生活总是充满乐趣。我最要感谢的是我的家人，正是因为他们的默默付出，我才可以上大学，才有机会研究这个课题。

本文参考了许多文献资料，其中十一篇文献为主要参考者，在此感谢所有的作者，谢谢你们！

我国房地产行业上市公司经营效率分析——以万科为例

价格 ¥9.90 发布时间 2023年3月7日

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