新租赁准则下对承租方的影响—以零售业为例

摘 要

租赁是许多零售企业在生产经营活动中常见的融资方式。旧的租赁规则将租赁业务划分为经营租赁和融资租赁，并采用了不同的会计处理方式，被企业用作表外融资，从而破坏了会计信息的质量。新租赁准则则实行“两租合一”，采取使用权模型单一会计处理模式。选取2017年王府井零售企业财务年报中的主要财务数据，通过采用文献研究法和案例分析法，在新租赁准则的规定下，对财务报表进行重述。可以看出，新租赁准则会使零售企业租赁期内的资产和负债规模大幅上涨，资产负债率上升，偿债能力反向发展；前期因为费用增多导致利润减少，进而导致税费也减少；表内一增一减不会造成现金流量总额的变化；另一方面提高了会计信息质量，有利于财务报表使用者的使用。因此可注册子公司单独处理租赁业务、直接购买资产等。

关键词：新租赁准则；财务影响；零售业

一、引 言

对于许多企业而言，租赁是一种常见的融资方式，但是依照2006年版的租赁准则划分，很多租赁业务可以作为经营租赁进行操作，并且不包含在表中，也就是表外融资的形成。表外融资能够使企业的财务报表看起来很美观，但实际上这些经营租赁也能够形成真实的负债，因此当金融危机到来，很多企业无法幸免就是因为不能适应经济环境而走向灭亡。由此可见，06年版的租赁准则并不能真实反映经济，有待提高。

在2018年1月，由财政部发布的一份关于《企业会计准则第 21 号——租赁(修订)(征求意见稿)》吸引了国内众多专家和学者的注意；同年12月7日，财政部发布了《企业会准则第 21 号——租赁》（简称新版CAS21），此准则借鉴了国际新租赁准则，使会计准则更加完善。

二、选题的目的与意义

目前，在我国企业的日常经营中，租赁是种最为常见的融资渠道，因其能有效的降低企业的财务风险，又能灵活的为企业所用，所以也是市场上较为活跃的的交易方式之一，广泛应用于租赁多家店铺的零售业，需要大型设备的制造业等等，通常是租用场所或设备，以便经营生产，因此其在企业日常的生产经营发展活动中扮演着很重要的角色。但在旧租赁准则规定的资产风险报酬模型下，将租赁业务划分为经营租赁和融资租赁，并且采取了迥然不同的会计处理方式，特别是在承租人这方面，常被企业有意的作为表外融资处理，进而导致了会计信息质量的损害，影响会计信息使用者进行重大决策时的准确判断，因此经常受行业人士诟病。随着近年来各大金融危机的爆发，融资租赁引起了广泛关注。为此，2016年国际会计准则理事会正式出台了新租赁准则IFRS16，我国于2018年紧跟国际会计发展的脚步，修订并发布了新版CAS21。在新版CAS21中，其中变化程度最大的是采用“单轨”核算方式，不再划分融资租赁和经营租赁，这将会对有着租赁规模较大的行业产生巨大影响。

随着业界各种丑闻不断涌现，比如财务xx的“安然事件”，虚报利润的“东芝事件”，引起了社会各界人士都在密切关注会计信息的质量。在旧版CAS21下，租赁分为融资租赁和经营租赁，其中后者属于表外融资方式。显然，这种方式给企业带来了一条可以美化财务报表，掩盖真实财务状况的捷径，而会计信息的质量在现代商业社会交流中极为重要，尤其是对于企业以及信息相关使用者在进行重大决策是影响巨大。零售业的日常经营活动需要大量的房屋建筑物作为门店或仓库，且零售企业大多会针对人流量大的黄金地段进行店铺租赁，其租赁规模大，租赁标的物的价值高，为控制风险，租期一般会超过一年。除了门店仓库外，零售企业可能还会在物流运输环节上进行车辆租赁和仓储流转中心租赁，这些在旧版CAS21下均可被列为经营租赁。租赁期间的租金按直线法摊销不影响资产负债表。但是，新租赁标准的实施消除了“双轨制”会计处理。对于承租人而言，经营租赁与融资租赁之间将没有区别，都需要将所有的租赁业务（豁免项目除外）在初始确认时便确认资产使用权和负债。那么新租赁准则的实施将会对其产生巨大冲击。

因此，下文主要通过选取较为代表性的知名零售品牌王府井企业，基于其财务报表数据，按照新旧会计准则的规定对其财务数据进行对比，分析关键财务指标的变化以及对企业财务报表的影响，分析出新版CAS21的推出对王府井企业的影响，进而预判出对零售业的影响，最后针对这些影响提出具体措施，帮助企业顺利过渡，减少不良影响，为其他企业甚至其他行业提供参考。

三、新旧准则理论内容对比

（一）租赁的定义

新租赁准则的定义：“在一定的时间里，出租方转让资产（或相关资产）的使用权合同或合同的一部分给承租方从而获得对价

判断标准是“在规定的时间内，客户是否能够依照合同享有的控制某项资产的使用权来获取相应对价。

旧租赁准则则是以“与资产所有权有关的全部风险和报酬是否实质转移”为标准，将租赁划分为经营租赁和融资租赁。

从定义上可知，定义新旧准则的标准不同，新版 CAS21是以“使用权模型”来识别租赁，而旧版 CAS21是“风险报酬型”来识别。

（二）承租人的会计处理

旧版 CAS21 下，承租人是将租赁业务划分为融资租赁和经营租赁。旧版CAS21要求承租人在租赁开始日在资产负债表中确认融资租赁交易，并采用实际利率法对未确认融资费用进行摊销；对于经营租赁，承租人必须在租赁期内合理地摊销租赁，费用化处理，计入当期损益，且仅披露重大不可撤销事项。

在新版CAS21中，已取消了经营租赁和融资租赁的分类，对所有租赁业务（豁免项目除外）采用类似融资租赁的使用权模型单一会计处理模式，确认为租赁交易下的租赁资产，需确认使用权资产和租赁负债，分别核算折旧和摊销费用并列示在资产负债表中。由于是站在承租人的角度，所以以上不对出租人作详细重述。关于承租人的会计处理如下：

表3-1

初始计量：新版CAS21采用“二租合一”，要求确认租赁交易下，在租赁开始日需在资产负债表中确认资产和负债——使用权资产和租赁负债。旧版CAS21则采用俩种不同的会计处理分别计量经营租赁和融资租赁。

表3-2

后续计量：旧版CAS21对于经营租赁的规定，后续计量仅仅每个期间按使用用途和租赁部门记录租赁费用/成本。承租人无需在资产负债表中确认体现租赁资产，只需在资产负债表中披露初始账面金额，累计摊销额和资产账面净值等；对于融资租赁；规定长期应付款的入账价值为租赁标的物的最低付款额（最低付款额指最低租赁付款额的现值与资产公允价值二者中较低者）并将二者差额作为“未确认的融资费用”以后摊销。而新版CAS21采用“二租合一”和使用权模型，即定期对使用权资产计提折旧和计提租赁负债利息。

四、零售业的现状介绍以及新租赁准则对零售业的影响

（一）零售业的现状介绍

随着中国经济形势的发展，零售业的发展呈现出良好的趋势，即销售规模增长较快，企业获利能力增强，主要业务形式趋向暖化，零售的形式也按照不同经营方式、组织方式、服务功能、营业规模、不断充盈。如今零售形式主八大类系——百货店、超级市场、专业店、便利店、购物中心、仓储商店、专卖店和大型综合超市。随着信息时代的高速发展，互联网零售应运而生，蒸蒸日上，越来越多的零售企业结构持续优化，不仅开发线上零售功能，同时还优化线下实体零售的门店功能，最大化地优化销售模式，效益显著提升，大大的提高了企业的竞争力，愈发体现出不可估量的重要地位。

如上所诉，百货店、超级市场、专业店、便利店、购物中心、仓储商店、专卖店和大型综合超市是零售业务的八种主要类型。而零售业通常经营范围特别广，需要大量面积的商业场地才能进行商业活动，一般可通过租赁和自有两种方式获得。

由于零售商需要大量客户群体，一般都会选择在人流量大的繁华地带（旗舰店）、购物中心或普通单体店进行店铺租赁，因此租赁费用会相对的比其他地带要高，对于租赁业务多的公司来说，租赁费用便是一笔不可小觑的支出。但是，恰好因为零售商品具有“周转快，金额小，种类多”等特点，而投资固定资产金额大，对于低毛利率的零售行业来说更是需要较长的回收期，所以企业一般会更愿意把资金投在轻资产上，选择以经营租赁的方式租赁。

（二）新租赁准则对零售业的影响

新版CAS21会对零售业产生巨大影响，比如：由于新版CAS21要求对经营租赁业务进行了资产化处理，承租人从租赁初始确认就需要对租入的资产同时确认“使用权资产”和“租赁负债”，这导致企业在引入初期会发生资产和负债大幅度增加，资本结构变化大，资产负债率大幅上升，又由于在日常经营过程中，零售行业需要更多的是像门店、仓库等租赁期相对较长的租赁物，因此新版CAS21给零售行业带来的影响将会贯彻在整个租赁期内；从股价方面来看，新版CAS2必然会为企业带来资产负债结构的变化，资产负债率大幅上升，那必然也会导致所有者权益在总资产中的占比下降，进而致使财务风险会上升，那么外部对企业评价会恶化，外部投资者会变少，反映到资本市场上，股价便会下跌。影响从来不是针对单一方面，股价下跌也会致使企业各方面受到影响，传出的负面消息甚至也会影响整个宏观经济，比如07年股价下跌表现在房地产行业楼价下跌、家具市场红木家具价格大幅度跳水等；从财务报表信息可靠性来看，新版CAS21弥补了旧版CAS21承租人将经营租赁业务进行表外融资美化财务报表的缺点，使得财务报表使用者能够获得更加准确可靠的信息，便于准确了解企业真实的财务风险，有利于其做决策。

五、新租赁准则对零售企业的影响分析——以王府井企业为例

（一）王府井企业的现状介绍

王府井集团是中国目前最大且知名度也高的零售集团之一。公司目前的业务形式主要分为四个部分：超市，百货商店，购物中心和网点。它在许多城市都有大量的商店，其收入主要来自商品销售和租金。王府井集团主要以线下销售为主，面向大众，这也意味着企业需要开设店铺，传播完善的销售网络。

根据王府井在 2017 年财务报告中的披露，截至2017年末，王府井在国内拥有自由物业17处，建筑面积约为100.4万平方米，租赁物业37处，建筑面积约为165.5万平方米；总面积高达265.9万平方米，不管是物业分布还是建筑面积占比，经营租赁都占据大比例。如下图所示：过去四年，王府井的总租金成本均超过6亿，营业收入逐年增加。 每年的总租金成本占营业收入的3％以上，可见，“两租合一“的新规定将对王府井的财务报表产生不可小觑的影响。

表5-1

数据来源：王府井年度报告

（二）新租赁准则对王府井企业的业绩影响分析

1.盈利能力分析

表5-2

数据来源：王府井年度报告

如上表所示：通过对总资产净利率和净资产收益率分析比较得出新版CAS2对营运能力的的影响，如下：

王府井的总资产净利率的变化率-175%，净资产收益率变化率为-193%，两者都有所降低。这是由于新版CAS21引入使得租入物资本化，每期相关的摊销费用增加。所以在新版CAS21下 2017 年的净利润会减少，而净资产收益率的下降是因为处在资产负债表中的所有者权益会因为净利润的变化影响。净利润减少会导致留存收益跟着减少，总资产净利率的下降程度也会进一步加重，故可以预测到，新版CAS21的实施会阻碍企业的经营能力，使得企业盈利能力下降。

2.运营能力分析

表5-3

数据来源：王府井年度报告

如上表所示：通过对总资产周转率分析对比得出新版CAS2对营运能力的的影响，如下：

总资产周转率在新版CAS21下的变化率为-18.89%，下降的原因是在新版CAS21下，在企业营业收入不改变的情况下，其财务报表里的总资产会增大，资产的利用率会降低，这些变化信息一旦被传递出来，便会被认为是企业管理层在经营上出现了问题；对公司内部而言，也可能会使企业内部对管理层不信任。

3.偿债能力分析

表5-4

数据来源：王府井年度报告

如上表所示：通过对资产负债率和产权比率分析对比得出新版CAS2对营运能力的的影响，如下：

偿债能力是指体现企业偿还短/长期债务的能力。数据显示，新版CAS21将王府井的资产负债率和产权比率提高了，资产负债率增长38.68%；产权比率也增长了 109%%。反映出公司经营活动的能力有所下降，承担的风险也越来越大。也就是说，新版CAS21对公司的偿债能力造成很大的负担。

（三）新租赁准则对王府井企业财务报表的影响分析

随着新版CAS21的出台，企业必然全面应用，以下就根据王府井企业提供的年报信息来探究新准则的出台将会带来什么影响，由于企业机密，一些细节性的信息无法获得，因此需要做一些假设，如下：

（1）从 2017 年年初王府井零售企业开始全面引入新租赁准则；

（2）由于企业商业机密，尚无法准确获取王府井零售企业关于租赁业务的内含报酬率，因此，假设计算利息费用的折现率为 5%；来自商业银行五年以上贷款利率（4.9%），为方便计算取 5%；每年年末支付租金；第4年起直至20年间，每年最低租赁付款额都与第3年相同。按理应付租金和现值系数i会随年限增加而变小，但在计算时系数去了余下年数的总和，而现期与基期（第3年）相差不大，因此这假设与实际差异不大，不影响分析。

（3）根据年报中的信息披露，王府井零售企业租赁业务签订时间和期限各不相同，大部分租赁期为20年，个别门店租赁期为15年或18年，为了便于本文研究分析，假设王府井零售企业的经营租赁业务统一在 2017 年年初签订，签订的租赁期限统一为 20年。

（4）不考虑王府井零售企业经营租赁业务的初始直接费用；

（5）王府井零售企业的租赁资产采用平均年限法进行折旧摊销，不考虑净残值的影响，假设为零；

根据王府井零售企业年报中财务报表附注中作为承租方关于经营租赁的不可解除的最低应付租金，下表展示了近四年来王府井零售经营租赁的整体租金规模。

表5-5

单位：元

数据来源：王府井年度报告

根据上表，对比近四年来，未来年份不可解除的经营租赁最低应付租金数据，可知最低应付租金的总规模相对稳定，这说明王府井零售企业作为承租人，对经营租赁的规模把握稳定有效，大部分业务都是合同有计划地进行，极少出现临时性的偶然性的经营租赁业务。因此，我们选用的数据是王府井零售日常经营中的有效数据，在一定程度上排除了突发性，具有一定的代表意义。

假设王府井零售从2017年年初开始采用新版CAS21：

表5-6

数据来源：王府井年度报告

根据王府井零售 2017 年年报中披露：以后年度最低应付租金为:T+1年为988,091,434.77元，T+2年是971,063,495.53元，T+3年是917,682,396.16元，T+3年以后为9,704,027,649.521元，从第4年到第20年，每年的最低应付租金均等于T + 3 年 917,682,396.16元，即经营租赁业务应付租金为 12，580，864，975.98元。由于以上假设条件中假设租赁期统一为20年，所以公司大概需要17年的时间支付剩余T+3年以后的租金支付。根据应付租金×现值系数=最低租赁付款额现值，计算出20 年租赁期内每一年最低租赁付款额现值，总计为11,568,856,511.88元，即在租赁日开始日起，王府井零售因经营租赁形成的最低租赁付款额现值为 11,568,856,511.88元，由于资料获取有限，前文已假设无其他初始直接费用和成本，故初始确认使用权资产金额为11,568,856,511.88元，租赁负债为 11,568,856,511.88元。会计处理如下：

表5-7

数据来源：王府井年度报告

对资产负债表重诉：

数据来源：王府井年度报告

如上表所示：根据新版CAS21,要求对经营租赁业务资本化，其相关权益和负债会涉及“使用权资产”和“租赁负债”俩个科目，这俩个科目一般都是一年以上的长期资产和长期负债，因此列入资产负债表中的“非流动资产”项目和“非流动负债”项目，即“非流动资产”和“非流动负债”均增加11，568，856，511.88元。

后续计量时：折旧摊销额为 578，442，825.6元 ， 使 用 权 资 产 减 少578，442，825.6元，“非流动资产 ”减少 578，442，825.6元；根据公式“期初租赁负债摊余成本×利率=利息费用”，计提利息578，442，825.6元 ， 同时租金偿还 了988，091，434.77元 ， 租 金 中 的988，091，434.77－578，442，825.6= 409,648,609.176元是用来偿还了本金。

调整后的2017年王府井零售企业资产负债表简表可知，经过初始确认和后续计量，导致资产增加了10，990，413，686.286元，变化幅度为54.44%，负债增加了11，159，207，902.70元，变化幅度为118.72%，致使所有者权益减少了168，794，216.42元，变化幅度为1.56%。

对利润表重述：

表5-8

数据来源：王府井年度报告

在旧版CAS21下，企业因经营租赁所支付的租金是计入销售费用和管理费用中，而在新版CAS21中，经营租赁的租金被划分为俩个部分——折旧费用和财务费用。由于新版CAS21要求对租入的资产确认为“使用权资产”，并对其计提折旧，同时计算因支付租金所产生的利息，所以可以简单认为部分租金被用于还本金，剩下部分被用来偿还利息。利息费用会随着租赁负债摊余成本的逐步降低而减少，财务费用呈现出一种前多后少的态势，使得利润总额的下降也会呈现先急后缓之态。由上表可知，财务费用增加了578,442,825.59元，导致利润总额减少了2，151，804，633.378元，由于增加折旧费用和利息费用会产生抵税效应，所以所得税费用也相应减少了289，221，412.8，最终净利润减少了1，862，583，220.581元。因此，我们可以发现，前期在采用新版CAS21由于财务费用的增加，会导致利润总额减少。也就是说费用的前置带来了利润的后置。因此在采用新租赁准则的前期会对利润表产生较大的负面影响。

对现金流量表重述：

表5-9

数据来源：王府井年度报告

在旧版CAS21，支付租金被视为企业的日常经营活动之一，因此租金相应地被计入经营活动产生得现金流出中；而根据新版CAS21，经营活动真实的经济实质应被视为一项筹资行为，故所支付的租金应被计入筹资活动现金流产生的现金流出中。由上表调整表后数据显示，由于经营租赁业务产生的现金流量净流量一增一减，且变化额相等，所以在新版CAS21下，经营租赁业务并不会影响现金流量的总额。由上表可知；新版CAS21使得经营活动“产生的现金流量净流量”由2,057,656,037.83元增加至3,045,747,472.6元，增长了48.02%，“筹资活动产生的现金流量净流量”由-2,269,772,222.97减少至-3,257,863,657.74，增长了43.53%，即新版CAS21影响并改变了现金流量表中的内部结构。

五、结论与建议

（一）结论

通过运用理论和案例相结合的方式，以选取具有代表性的零售企业王府井并对其分析新版CAS21实施后产生的影响，以及我国零售行业将会受到怎样的影响，结论如下：

新版CAS21对资本结构的影响：新版CAS21要求对所有租赁业务（除豁免项目）进行资本化的会计处理方式，并对“资产使用权”进行折旧，因此，企业的资产和负债规模增加，资产负债率急剧上升，偿债能力则朝相反的方向发展。新版CAS21对利润水平的影响：新版CAS21下的租金，一部分计入折旧费用，另一部分计入利息费用，并且利息费用会随着租赁负债摊余成本的减少而减少，使得新版CAS21下的费用水平呈前期高后期低的态势。新版CAS21对运营能力以及其他方面的影响：若零售企业全面引入新版CAS21将会导致资产负债率的上升，总资产净利率、净资产收益率以及总资产周转率的同时下降，这些财务指标的变化反应企业运营能力下降，导致企业股价下跌、融资困难、实务操作难度加大等多方面问题，但同时也提供了更真实透明的信息，确保了财务信息的真实性有效性。

（二）建议

1.注册子公司单独处理租赁业务

由于新版CAS21的引入，要求经营租赁在资产负债表上同时确认资产的使用和租赁负债，这将不可避免地导致财务指标恶化，例如资产负债比率显着增加。为了缓冲其对公司的直接性冲击，对于在日常经营中有相当规模的租赁量的公司，可以选择注册单独租赁子公司，通过子公司定制化、专门化地以融资租赁的方式租入母公司所需物资，比如货架，柜台等，再低价出租给零售企业满足其日常经营所需。这样一举两得地既满足公司租赁所需，又将新版CAS21对公司财务指标的报表和财务指标影响降到最小。

2.巧妙调整租赁合同，剥离符合规定的租赁资产

根据新版CAS21中规定租赁业务活动不再区分，同时采取统一的会计模式核算所有业务。关于豁免项目的具体规定，即短期租赁（12个月内）和低价值租赁（少于5000美元）的业务承租人可不进行资产化处理，可按照旧准则对经营租赁方式进行费用化处理。因此对于承租企业来说，最直接的方式便是巧妙调整租赁合同，在签订合同之前，巧妙调整租赁合同，设置有利的租赁条款，在成本不会被改变的请款下，尽可能多的将符合豁免项目规定的资产从租赁合同剥离出来，单独签订合同，这样一定程度上能够有效地降低资产负债率的上升，缓解企业财务指标的恶化。

3.巧妙划分租赁性质，剥离规定符合服务性资产

由于在会计核算上对部分资产管理业务以及所有的附加增值业务划分不属于租赁，而属于服务。因此租赁公司可通过搭建和创新交易结构提高资产管理能力。简而言之，就是转化合同中明确标价的租赁和服务价格，以使服务价格在合理范围内尽可能高，而承租人则尽可能少支付对价，即入表数额少。这样的转化效果虽小，但也起到小作用。

4.直接购买资产，适应租赁新准则

新版CAS21的改革是国家经过严格谨慎的考量后颁发的，意在能够更加真实透明的展示租赁业务的本质，但凡是租赁业务，都“一视同仁”的采用统一会计处理方式。只有在相同标准下，才能体现会计信息的可比性和可参照性。利弊不分家，新版CAS21带来好处的同时，也会使得发生租赁业务的企业的财务指标恶化，因此想从根源上解决问题，可以通过直接购买，特别是有经济实力的公司，直接购买不仅不会对财务指标产生恶化影响，更有国家税收扶持政策，固定资产扶持政策等鼓励政策的支持。

5.提前建好租赁资产信息库，培训会计人员

在前文中讨论过新版CAS21的推出会给企业的实物操作上带来影响。为了能顺利全面引入新版CAS21，企业可以提前提前建好租赁资产信息库，做好租赁资产/租赁合同等租赁信息的全盘整理，排查，录入，便于企业财产管理人员对自家租赁情况的全面把握。对会计人员而言，要自觉学习会计准则，学习如何按照规定合法合规的进行会计处理，也要学习如何分析应对准则给企业带来的风险，并提出有效解决方案和应对措施。除了会计人员进行自我提升完善之外，企业也需要为会计人员提供培训，例如举办财务案例分析讲座等。与会计人员合作，企业才能在未来更从容自在的应对新版CAS21或其他政策所带来的挑战。

参考文献

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• 杨雨轩.新租赁准则实施对零售企业财务的影响研究——以王府井为例[J].广西质量监督导报,2019(10):128-130.
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• 朱文宇.国际新租赁准则即将“并轨”对我国零售业的影响分析——以王府井为例[J].财会通讯,2017(22):117-119.
• 尹中立.股价下跌对宏观经济的影响开始显现[J].西部论丛,2008(06):39

致谢

本文的顺利完成，由衷地感谢我指导老师王宗会老师，从论文题目选择、提纲拟定、内容结构确定排版、到最后的论文敲定，都是在王宗会老师的悉心指导下完成的，王宗会老师学识渊博，对待工作一丝不苟、治学严谨的态度使我不仅在做论文的过程中受益匪浅，更是对我在今后的生活、工作和学习都将具有长远的指导意义。在此，我对王宗会老师表示真诚的感谢！

另外对答辩和评阅的各位老师表示感谢！

新租赁准则下对承租方的影响—以零售业为例

价格 ¥9.90 发布时间 2023年3月5日

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