房产税改革对房地产价格影响分析

摘要

近年来，随着大量年轻人口涌入城市，特别是一线大城市，持续上涨的房价成为大众关注的焦点，这是一个关乎国计民生的话题。房价收入比高居不下，房地产市场的泡沫越来越明显。高房价将导致中国国民经济发展不平衡，国民经济难以健康运行。过高房价已经对我国居民的日常生活产生了切实的影响，掩盖了正常的住房需求，致使中国目前的贫富差距过大。能否利用房产税平抑房价，发挥房产税的杠杆作用？这些使房产税改革受到社会高度关注，面对房地产市场的不断变化，出台有关房产税改革的政策成为了XX迫在眉睫的头等大事。2014年房产税首次出现在XX报告中，其提法是推进税收制度改革，做好房产税等相关工作；2018年将房产税写入立法工作中，可见国家对于房产税立法的决心；2019年3月5日在十三届全国人大二次会议上，xxxxxxxxxxx在XX工作报告中指出要“健全地方税体系，稳步推进房地产税立法”。

本文将以房产税改革的目的和意义为切入点，从我国房产市场价格及供求现状，研究我国房产税改革对房价的影响作用机制，分析我国当今房产税存在的问题并提出一些完善建议。

关键词：房产税改革;作用机制;存在问题;建议

一、引言

（一）研究的目的和意义

房地产是全世界实体经济的重要支柱，对中国来说，房地产是国家和人民更重要的议程。房地产既可作为普通百姓的住宅消费品，也可作为普通百姓的投资对象，是个人财产和社会财产的象征。从另一方面来说，受传统思想观念的影响，中国老百姓不愿寄人篱下，想要拥有对房屋的独立使用权，尤其是在婚姻中表现更为明显。这使得房产的重要性更加突出，房产经常作为结婚的条件之一，但中低收入者往往因高昂的房价而无法满足基本的住房需求。

税收是社会的稳定器，调节贫富差距是税收的基本功能之一。房地产税的开征对房产价格造成何种的影响？影响有多大？房产税开征有何利弊？能否通过房地产税制改革，充分发挥房地产税对价格的调节作用，使拥有相同类型房地产的人可以按照相同税率征收，从而实现横向公平；通过对拥有不同类型房地产的人征收差别税，从而实现纵向公平。这已成为理论界研究焦点，也是公众普遍议论的话题。本文主要针对房地产税对房价的作用及影响，进行实证分析，以充分证明税收手段的经济调控效果，调节房地产价格，满足对普通住房的需求，促进房地产业健康发展。

（二）研究现状

自从1950年我国统一开征房产税至今，经济形势已经发生巨大变化，原来的房产税规定无法适应经济发展需要了。中国的房产税制度改革受多方面因素制约，导致税制改革受阻。特别是在近年来我国房地产市场飞速发展的背景下，不断攀升的畸形房价给广大刚性住房需求者带来了很大的压力，房价收入比居高不下，房地产市场的泡沫越来越明显。基于此，学者们纷纷提出要充分发挥房地产税对房地产市场的调控作用。主要研究如下：

王天照（2017）以中国房产现状为切入点，剖析了我国现今房产税制度与社会环境变化之间的矛盾，阐明房产税改革的必要性，并指出了房产税存在的问题，包括计税依据、信息不透明公开、制度不够完善、房产税影响房价的长期效果并不明显等等，从供给和需求方面深度分析房产税对房价的影响。同时，提出完善建议，主要有房产税改革和配套改革。

黄志明（2016）认为房产税对个人征收房产税的改革中，更为重要的不是开征房产税给房价带来的影响，而是国家是否能在一次次改革中完善我国的房产税制度。成为地方XX财政稳定收的来源。最后，还对我国的房产税收制度提出了建设性的建议。

刘仲吉等（2019）对南通市房产税改革进行分析，研究房产税改革对房价的影响，并且进一步提出推动房产税改革的建议。

徐夏丽（2019）从房产税的概念和存在的问题漏洞为切入点，从两个方面对房地产税制改革的趋势与房价的关系进行了阐述—房产税制改革方向和房产税制对房价的影响。徐夏丽关于房地产税对房价的影响，同时还认为将房产税制度写入法律能在短时间内影响房地产市场，可以有效地抑制投资者的投机行为，迫使他们大量抛售房产，进而增大房产的供应量和降低房价。然而,从长远来看,房地产市场体系的改善,房价的变化主要是由市场供求关系决定的,以及房产税的作用主要是抑制房地产的投机行为，对房价的影响有限。因此，房产税的出台可以使房价在短期内迅速下跌，但这种效应会随着时间的推移而持续减弱。

二、房产税的概念及相关规定

（一）房产税的概念及相关规定

房产税，顾名思义，其征税对象为房产，以房屋的租金收入或买价为计税基础，向房产租用者或购买者征收的一种财产税。

中国成立以后，1950年1月政务院公布的《全国税政实施要则》，规定了我国要统一征收房产税。同年6月，将地产税和房产税合并为房地产税。 1951年8月8日，XX发布《城市房地产税暂行条例》并在全国推行。1973年简化税制，将试行工商税的企业缴纳的城市房地产税并入工商税，只对有房产的个人、华侨和房地产管理部门继续征收城市房地产税。

1984年10月，国营企业实行第二步利改税和全国改革工商税制时，确定对企业恢复征收城市房地产税，故将城市房地产税分为房产税和土地使用税。1986年9月15日，xxx发布《中华人民共和国房产税暂行条例》，决定从当年10月1日起施行。对在中国有房产的外商投资企业、外国企业和外籍人员仍征收城市房地产税。2007年1月1日施行修订后的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》,将外商投资企业、外国企业纳入纳税人范围，实现内外资统一。2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织及外籍个人，依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。

（二）房产税计税方法

房产的余值或租金收入一定百分比计税征收作为我国现行房产税的计税方法。具体征收标准分为从价征收和从租征收两种:

（1）从价计征：将房产的购买价扣除10%-30%作为计税余值

（2）从租计征（即房产出租），即将房屋的租金收入看做计税依据

此外，在从价征税的情况中，还可以依据不同省、自治区、直辖市人民XX根据具体情况控制在 10%至30% 范围内的幅度。比例税率是房产税所采取的基本税率依据于房产余值计征的，年税率为 1.2%；依据于房产租金收入计征的，年税率为 12%。有以下两种状态来收房产税，计算公式如下：

（1）将房产原值作为计税依据的，应纳税额 = 房产原值 ×（1- 10% 或 30%）× 税率（1.2%）；

（2）将房产租金收入作为计税依据的，应纳税额 = 房产租金收入 × 税率（12%）。

（三）房产税试点改革

2011年1月28日，作为试点城市的上海和重庆，实施了xxx制定颁布的房产税改革试点措施，并正式开始对部分个体住房征收房产税。这是我国房产税改革以来首次对中国居民的房屋拥有权征收财产税。

上海市的征收对象是本市居民新买的房屋且属于第二套及以上房屋和非本市居民新买的房屋，税率暂定0.6%；重庆市的征收对象是高档豪华的别墅公寓，以及务无业居民投资人所购二套房，税率为0.5%-1.2%。但到2014年3月，我国XX明确规定，必须在法律的基础上进一步推进和实施房产税，就目前来说，房产税还不会在更大范围内推广

2016年xxxx同志在相关经济会议上指出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的原则。强调房子不是拿来“炒”，明确了住房刚需属性。在XX工作报告的内容是“做好房地产税、环境保护税收的相关立法工作。” 2018年，XX推出了全面的财产税，该政策是“稳步推进房地产税立法”。2019年XX对财产税的定义是“稳步推进财产税立法”。

三、房产税对房地产价格的影响机制分析

（一）房产税改革对房价长短期方面影响分析

1.从短期方面考虑

房产税改革后，我国的住房价格将在短时间内趋于稳定和合理，可以有效抑制房价过高的现象。首先，根据供需关系并结合短期动态均衡分析，房产税开征以后，会增加闲置住房的成本。对从事房地产投资的居民产生了一定程度的威慑作用，为了转嫁税负，势必将闲置的房产投向买卖或租赁市场，减少一些疯狂囤房的不理性行为，出现大量抛售二手房的现象（即抛盘效应），从而导致房地产租赁市场的供应增加，提高闲置房产的使用率，促使租金下降。租金的下降，这最终将导致对消费住房的需求下降，这是因为较低的租金成本将使一些消费性投资者选择继续租房并放弃或推迟购买商品房。这将使人们不再持有过多的商品房。在过去从事房地产投资的人们也会仔细考虑投资成本，减少房产的持有，并且市场上会有更多的商品房，这在某种程度上可以满足真正以商品房为日常生活刚需品居民的需求。此外，房地产税制改革将挤出房地产市场的价格泡沫，使中国房地产市场更加稳定，从而使房价达到正常水平，促进房地产市场健康发展。

2.从长期方面考虑

因为房地产是商品，所以满足商品的属性和价值。有两个原因会导致商品价格过度波动，第一，商品的供求，第二，货币的供应。供求关系是房产税改革中影响房价的重要因素。开征房产税后，对持有多套住房的居民要求累计交房产税，这样一来，房产持有者的经济支出会额外增加，拥有第二套住房的成本增加，会降低部分消费者的购买欲，降低拥有多套住房的居民对房产的需要，部分拥有多套商品房的居民会因此而抛售二手房，从而使得房价下降且趋向于合理价格。以长远的目光来说，我国住房的供应量是充足的，供应量与需求量基本平，甚至供大于求。因此，从长远来看，房价将逐渐变得更加合理，而不会太快。

（二）房产税对房价影响的供求分析

1.从供给方面考虑

从供给的角度来看，房产税的开征，将在短期内直接增加投资者（投机者）的“炒房”成本，促使他们出售或出租闲置房，这将增加二手房和租赁市场的供应，可以在一定程度上降低价格和租金。由于房地产业的周期性发展相对较长，征收房产税并不意味着能够影响房屋的供应量，随着房屋拥有成本的不断上升，有些房主必须加快出售房子的速度。这样，房屋的供应量也会增加。二手房的供应量会随着二手房的销售而增加，这一现象博得了大众的高度关注。尤其是在重庆和上海的改革中最为明显，所以说征收房地产税可以增加房产行业的供给。但是我们不能忽视一个至关重要的因素，租赁行业的供求关系的变化，那就是从长远来看，房产税政策的实施和推广将会促使消费者不愿意出售房产闲置的住房，这种情况恰恰可以减少租赁业的供给，能促进租赁行业相对激烈的竞争，租金额还会增加，也会影响到二手房市场和新房供求的关系。此外，它还会影响房屋的供求结构，房产行业将提高经济适用房的探索和使用，减少对别墅和高档住宅构建，适合大多数购房者的房屋会慢慢流行，这些会促使房地产市场的供给结构持续优化。

2.从需求方面考虑

税收对价格影响，可以依据税收资本化理论来分析。从需求的角度来看，一方面，开征房产税对需求者的影响主要是增加了房屋的购买成本，增加需求者的负税压力。从而将减小需求者对房屋的购买欲。如果用负税收资本化理论来解释,未来房产税支付可以视为负资本化为当前的成本,换句话说,当前的房价由当前购买房产支出的价格和未来房地产税收成本的贴现值构成。房产税的开征会增加原有的房价，影响房价。当今时代，不少居民会将房产作为投资商品，买房成了年轻人婚姻的必须品，也就促成了房产几乎是稳赚不赔的投机行为，导致很多有经济能力的人会“囤房”用作赚钱的渠道，这一行为对房价的影响尤为深远，投资行为拉动了房价的快速增长，投资需求的增长与房价的上涨呈正向关系变动。同理，若投资需求下降，房价增长放缓，投资收益率下降。也会导致投资需求也下降了，房价的增长率继续下降。

四、我国目前房产税主要存在的问题

（一）税收制度的不合理

自用住房的税率为1.2%，出租房为12%，两者税率相差高达10倍，但房子的剩余价值和租金收入之间的差距却远远超过十倍。如此大的差距也无法适应当前提倡租房的环境，造成非常严重的税收歧视。此外，存在着区域上的不合理，具体展开来说就是，现行的房产税实施的是全国统一标准，没有考虑各地区发展水平的不一致，即没有考虑经济差异化。所以在全国范围内，房产税以固定税率征收，这一行为显然存在不公平性，务必根据实际情况进行调整，制定弹性税率。

随着经济的发展，农村经济也在快速发展，特别是在中国的东部沿海地区农村经济蓬勃发展，城乡差距逐渐缩小差距，城镇化越来越快，并且还有很多城中村的现象。当今社会在发展形势下，房产税的征收范围还不包括广大农村地区，这将阻碍一些地方的经济发展，流失大量经济收入。而且有不少居民将房地产作为投资商品，这一行为导致房价上涨过快，此时，非经营性住房迫切需要XX以财产税的形式来调整房价。

（二）估价体系不完善

这些年来，越来越多的国家以评估的房产价值作为计税依据。这不仅要求获取准确的房产信息，而且还要对房产市场价格进行调查和了解。现在部分纳税人为了减少房产税的缴纳，故意隐瞒自己实际拥有的房产量，这无疑会增加税收的征收难度。为了使评估工作更具有公平、高效性，一些人提议让税务员进行评估，这将大大增加税务员的工作量。同时，一些税务员对房地产的评估缺乏专业性，将直接导致评估效率的低下，从而增加了税收的成本。由此可见，此做法并不具有可行性。与市场经济成熟的发达国家相比较，中国的房地产行业估价体系尚不成熟，没有专业的评估机构，专业人才和专业的评估方法，给相关部门合理评估房地产带来很多的不便。因为确定房产价值的难度大，使得房产税改革的效果并不尽人意。因此，我国现阶段需要加快完善房地产估价体系。

（三）立法缺位

早在1986年xxx颁布的相关条例中，可以看出，仅停留在暂行条例中，立法程度较低。同样，重庆和上海的房产税改革是根据当地的政策法规制定的，涉及房地产业的大多只停留在行政法规和规章，缺乏法律的权威性，存在漏洞。中国的法定立法机构—XXXX及其常务委员会，xxx是没有权利批准改革房产税的。因此，从法律上讲，xxx将税收立法权委托给上海和重庆XX，并分别以地方XX名义发布试点房地产税的详细规定是不可行的。这种做法违反了《立法法》的规定。而且在法律层面，考虑得往往不够全面，因为这些是地方制定的政策法规，没有被成熟的法律法规进行规范约束。此外，由于法律层级不够高，很容易引起居民的抵制并降低人们纳税的自愿性。正因为上述的房产税改革问题存在，XX提出权属部门推动房产税改革做到“立法先行”，做到有法可依才能真正地推行下去。现在，我国正朝着成为法治国家的目标迈进，实现一个人人讲法守法懂法的社会。XX在制定政策时，要做到有法可依，真正管理好其该有的权利。

五、健全我国房产税改革政策的建议

（一）优化房地产税制结构

1. 扩大征收范围

基于对上海和重庆两市的试点改革效果分析可见，中国目前的房产税征收范围太窄，三十年前的税法已无法适应当今蓬勃发展的经济，笔者认为必须扩大房产税的征收范围，无论是城市住房还是农村住房，是经营性房产还是个人住房，是住房存量还是新住房，全部都应列入税收范围。中国当前的国情已能够实施广泛的税基来征收房产税。优惠范围也应缩小，因为很多机构性质属于经营性。当然，还应当考虑不同地区间经济发展的差异，我国仍有一些特殊的贫困地区，生活水平依旧很低下，经济较为落后的地区和低收入家庭仍然需要进行生存保障措施。所以对这些特殊地区仍然可以实施优惠政策，以实现地区之间税负的相对公平。

2.完善计税依据

我国现行的房产税，计税依据设计地很不合理。随着社会经济的发展，时代的变迁，受通货膨胀，货币贬值，房屋使用年限很长，房屋建筑物受风吹雨淋而减值等客观因素影响，房屋的价值会随之发生变化，并不是一成不变的，几十年前的房屋放在今天，价值相差甚远。随着房产税计税依据的改变，税收也会随之变化，并且随着整体经济的发展，房产价值也会上升。由此可见，我国现行的房产计税采用历史价存在明显的缺陷—未充分考虑时间价值。这将使很多人钻空子，从中趁机谋取利益，不利于社会的公平发展。国家XX务必修补这种漏洞，要不断完善税收征管基础和制度，制定更加完善的税收征管办法，合理财产税的税收规则应当以房屋的现行价值为依据进行计税，例如可以以3-5年为评估周期对房屋进行价值评估，推陈出行的房屋价值能更加有效抑制当今猛涨的房价，而且一定程度上体现了税收的公平性。其次，有利于XX对房产税的统一征收管理，也保障了财政税收。

3.实行弹性税收

在房产税在上海和重庆两市的试点改革中可发现，导致房产税征收作用受到局限的因素主要是税率设置方面并未实行对征收对象的分层和税率累进的方式。如何才能

可以将地区发展水平和居民收入水平作为制定房地产税率的划分依据和征收对象的房产面积实行税率的累进才能有效遏制居民投机性购房和房地产开发商的保有成本。众所周知我国各地区经济发展水平差异很大，处于东部的沿海城市，经济相对西部地区富裕，中央可以对西部欠发达地区放宽税率的要求。对于居民收入水平的不同，可以区别对待人们的薪酬高低，投机性和需求性的房产，普通居住房和豪华住宅等，根据不同目的房产用途进行不同税率的征收。在国家的宏观经济调控的前提下，可以根据地区的具体情况给予本地区不同居民不同的税收，灵活调节税收，保证税收的公平性，也可以考虑将税率进行层次划分，考虑房屋地理位置、用途、类型（例如一般住宅，商业，工业，公共服务类等等）等综合因素选择合适的税率层次，从而使房产税的税收更富有弹性，这是设计房地产税税制时需要深入研究的问题。完善税率设计可以有效抑制房地产开发商的投机行为。在房产税改革中，确定富人的税率是房地产改革的关键。不过，税率过高或过低，都不利于社会经济的长期发展。因此，只有通过积极地讨论与深入地研究，才能制定合理的税率制度，避免加重人民的经济负担，合理地调整房价。此外，根据国家之前出台的以上海、重庆为房产税试点改革政策经验可知，我们应当适当提高税率。

（二）建立完善的估价体系

大多是的西方发达国家是以较为公平的房屋估值为依据进行评估的，X现在已经建立了较为完整的价值评估体系，若纳税人对评估行为存在疑问，可以在X专门设立的机构进行评估。日本建立了财产登记和评估系统，以确保财产税征收的准确性。俄罗斯也有房产评估，但评估体系并不完善，存在房地产价值评估过低的问题，导致应纳税额太小，在这方面，俄罗斯打算改革房产税的计税方法，以避免财产评估体系不完善对房产税征收的影响。中国则没有设立独立的评估机构，中国成立专门的评估机构，并确保评估机构能正常运作，我国现在尚未能建立起一批专业的评估人员来协助房产税评估，我国应尽快培养这方面的人才，对评估人员进行定期专业培训，以提高评估人员的专业技能，培养高素质的评估人员，使我国的房地产评估机制与国际接轨；选择一个切当的评估方法，比如说，XX可以适当引进国外先进的网络评估软件，评估结果更具权威性。完善房地产评估法律制度，用法律约束评估活动，严厉打击违法违规行为，体现房地产税收的公平性。

（三）完善房产税相关法律法规

《2019年xxxXX工作报告》中指出，应完善地方税制，稳步推进房地产税立法。xxx研究室副主任、《XX工作报告》起草组成员郭玮表示，稳步推进房地产税立法主要由全国人大负责。在此过程中，需要进行大量的浅层次探究，包括对过去曾试行房地产税的试点城市进行认真的分析和总结。在xxx方面，我们要进行大量深层次研究，为立法夯实必要的基础。在这方面的一些工作中，有关部门一直在有序推进。因此，我们可以发现，房地产税立法正在被中国稳步推进，房地产税有关的法律法规将得到更好的修订和完善，并按照税法原则控制房地产业，以确保做到真正意义上的有法可依、有法必依、执法必严、违法必究。

（四）各环节和部门协调作用

国家进行宏观调控的有力工具之一是税收杠杆。如果想真正做到有法可依，第一，建立完整且系统的房地产评估体系，即在专业机构专业人员的监督下，建立健全的法律制度。房地产评估制度建立后，应依法对纳税人进行房地产应纳税评估。第二，为了维护市场主体的独立性，充分调动市场主体的积极性和主动性，制定相关税法，依法纳税，减少行政干预。最后，建立房地产管理机构与税收征管机构之间的信息交流制度，规范房地产登记，评估，咨询，项目监督，百姓交易等房地产服务体系，提供客观的税收信息和专业服务。税务机关和税务机关相互配合，做好房地产税的征收管理工作。

六、结论

综合来看，房产税的开征对我国房价的抑制发挥着积极的作用，但目前改革还不成熟，处于探索阶段，还存在许多不足之处，需要不断改进和完善。过高房价等问题已经对我国居民的日常生活产生了切实的影响，高居不下的房价影响了正常的住房需求，中国目前的贫富差距过大，因此房产税的改革迫在眉睫。希望国家赶快完善房产税征收制度，明确产权，合理制定纳税范围，以解决当下的燃眉之急，以便更好地利国利民，从本质上抑制“炒房”行为，让居民买得起房，住得起房，提高中国居民幸福指数！

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致谢

从论文的选题、资料收集到论文的撰写完成，我得到了许多老师和同学的热情帮助。

首先，我要感谢的是我的导师张敬东老师，他对我的研究提出了很多宝贵的意见，使我写作论文有了目标和方向。张敬东老师严谨的治学态度和渊博的学识，朴实无华及平易近人的人格魅力对我影响深远，是我一生都值得学习的榜样！

其次要感谢所有教过我的老师们，他们循循善诱的教导给了我无尽的启迪，非常感谢老师们！

最后我要感谢四年中陪伴在我身边的同学、父母和朋友们，谢谢他们为我提出的所有有益的建议和意见，感谢他们在论文写作过程中帮助我查找资料，使我顺利完成论文写作，感谢他们对我的生活提供的支持和帮助！