我国房地产行业上市公司资本结构分析 ——以光明地产为例

摘 要

随着经济的发展，我国逐渐走向了国际的舞台，作为房地产行业发展迅速，并且在我国的经济中占有重要的地位，其关键是资金链问题，资金是一个企业赖以生存发展的命脉，资金需求量大，主要依赖银行贷款，导致负债率高，偿债能力差，财务风险大，房地产市场出现减速甚至下滑的趋势，因此，本文通过对当前光明地产资本结构的研究，找到上市房地产资本结构存在的问题，进行思考探讨，针对这些问题提出合理化建议，是企业价值最大化的关键，有利于整个国民经济的健康稳定发展具有重要的意义

关键词：资本结构；财务指标；资本结构优化

一、引 言

（一）研究的背景和意义

随着经济体制的深化改革，我国的经济逐渐走向了国际舞台，经济的发展依靠于科技的发展，技术的提高促进了生产力的发展，当然也离不开国家的经济政策支持，所以许许多多的产业萌芽发展，而房地产行业是众多产业中的姣姣之者，并且成为了我国的支柱性产业。从我国房地产的百强企业研究报告数据中发现，

我国的房地产行业的销售总额一直处于增长状态，并且在2018年同比增长33.2%，与全国同期的增长率相差21%，与其他行业相差甚大，取得这样丰硕成果离不开住房制度、土地制度以及金融创新的不断改革推动，而房地产行业的发展重要性体现在带动相关联的企业发展，如建筑业、交通运输业、工业、零售业等相关行业的发展从而提高人们的生活水平，以至于我国在国际地位上影响力得到了很大的。近年来受宏观因素的影响，国内经济增长放缓及营商环境竞争加剧的大背景下，我国各行各业受到严重打击，作为房地产首当其冲受到了考验。

资金是企业发展的不可或缺的东西，就像水是我们赖以生存的命脉一样，然而房地产的发展最紧张最需要的就是资金，因为商品房都是先预售收集大量的资金后再在开发，但是仅仅依靠这样的方式依然不能维持发展，所以要通过融资来发展，主要是长投短借方式，依赖银行贷款，导致负债率高，偿债能力差，财务风险大，房地产市场出现减速甚至下滑的趋势，因此，为了能在衰退的市场上实现房地产行业良好发展，本文通过对光明地产进行资本结构的研究，从资本结构的数据中进一步研究，分析光明地产的资本结构存在的问题，同时发现了问题时，找出问题的原因，针对问题的原因相对应地采取措施，只有这样才能更好地发现光明地产发展的关键，更好地发挥资本结构的优势，达到企业价值最大化。

（二）研究的思路和方法

1.研究思路

无论是我国还是西方国家，都对资本结构进行了分析，只不过我们中国研究地较晚，在本文中我的研究思路是，首先对资本结构分析主要分为几个部分，第一部分是主要研究探讨房地产行业的研究背景及意义，分析外部的宏观因素对房地产的影响，第二部分是对资本结构的概念进行概述，其次是分析理论基础，并且借助文献进一步阐述，最后详细说明企业财务指标；第三部分是以光明地产为案例进行分析，首先是对光明地产进行简单的基本介绍，再结合光明地产的相关财务指标进行分析，最后总结光明地产资本结构现状；第四部分是在前文对光明地产的资本结构分析的基础上，得出光明地产的资本结构存在的问题，针对这些问题，再提出解决问题的措施；最后一部分是对全文的总结，综合前文的理论分析与案例研究，并指出本文研究存在的不足，给予未来的资本结构不断地探索的厚望

2.研究方法

本文对资本结构的相关性进行研究，将运用四种方法进行分析和探讨，分别是：理论与实际相结合的分析方法、文献分析法、比较分析法、案例分析法。

二、资本结构相关理论概述

（一）资本结构的概述

1.资本结构的概念和本质

资本结构是指在企业中所有资本组成后，它们之间的价值及其组成比例关系。因为资本结构比较复杂，所以对资本结构进行了广义与侠义之分，那么广义的资本结构则是指一个企业中所有的资本的组成以及它们之间的比例关系，而侠义的则是指在企业中各种长期资本的组成以及比例关系，特别是债务资本和股权资本的构成和比例关系。

2.资本结构理论基础

由于西方国家资本主义早发展，在上个世纪50年代的时候开始，西方的学者们就对资本结构进行了研究，出现了各种各样的理论。最先开始的是净收益理论，它认为企业可以向外界借款，通过这样的方式能够降低加权平均资本成本，使企业的资本结构决策得到了发挥，而且企业的债务不会受债务成本及权益成本的影响；其次是净营运收入理论，它说负债不会影响企业的加权平均资本，因为企业的总价值一直以来但是很稳定的，不受其他因素的影响；再来是双M理论，这个理论受到很多人的支持，因为它的提出代表着现代资本结构走向了资本世界的舞台，它认为市场是完美的，与企业市场价值和资本结构没有任何关系。对于资本结构的理论，不同的学者在不同的立场有不同的看法，这与他们生活的环境息息相关。

3.文献综述

国内外学者都对资本结构进行了分析研究，Johan Hede（2015）通过对本国房地产的企业进行比较分析得出企业规划资本时应结合多项市场和经济指标参数权衡分析，企业价值的高低与资本结构的优化有很大关系，随着资本结构的优劣而变动；Kramer（2015）研究的是实际税率与资本结构的关系，为了更好地研究，他选择了在欧洲上市的公司，因为资本主义最先兴起于欧洲，相对来说比较成熟，研究分析的出股权越集中的公司，受到税率的影响更大；而从20世纪80年代末90年代初，国内有不少的学者对资本结构进行不同的研究，虽然基本是以上市公司行业资本结构为主，但是对于我国资本结构的优化与发展具有重要的借鉴。梁燕瑜,赵燕（2019）认为资本结构是实现企业价值最大化的关键，分析了资本结构应适应地区的发展，适应经济的发展；李媛（2019）对资本结构的静态与动态进行了分析，找出最优资本结构，实现企业价值最大化；付秀婷（2019）提出了经济增加值对资本结构的影响，分析两者之间的内在关系；郑祥凤（2015）提出“五力模型”，认为资本结构最优化的决定性因素是财务风险的优化，所有优秀企业都愿选择负债率较低的形式经营。

综上所诉，所有资本结构的研究的最终目的都是实现企业价值最大化，而资本结构的分析，得根据不同的企业，不同的地区及经济环境进行分析，找出企业所存在的问题，并提出相应的解决措施，实现经济效益

（二）反映企业资本结构的财务指标

一家企业最重要的是资金，而资金是组成资本结构的一部分，企业的所有活动，例如筹资，投资，经营等都少不了资金，所以资金是企业赖以生存的命脉，那么我们如果作为企业的领导者就会十分重视企业的资本结构，并且希望资本结构是最优的状态，所以就要研究企业的资本结构的财务。

那么反映企业资本结构的财务指标有资产负债率、股东权益比率、长期负债比率、流动比率等。

资产负债率是资产负债总额与资产总额的比值，它直观的反映了企业的举债经营情况，是衡量企业从债权人借来的资金是否合理利用的财务指标；股东权益比率是股东权益在总资产中所占的分值，或者是可以用整体减去资产负债率后的方法来算，这个是反映企业中的资本有多少是来源于股东自己投资的，如果股东权益比率过高，那么证明该企业的资产负债率率低，公司的经营能力较好，对于经济危机等风险有较好的体抗力，否则，公司将会面临巨大的负债无法清偿到期的债务而破产清算；负债中有长期负债和短期负债，而长期负债反应的是企业的长期偿债能力，即是非流动负债/总资产*100，倘若该比值越小，那么该公司的偿债能力越强，公司的经营效益就越好。

三、我国房地产上市公司资本结构的一般分析

（一）房地产上市公司的基本情况

改革开放四十年以来，我国房地产行业发展前景好，呈现高速增长的状态，房地产上市公司逐渐扩张，为经济的持续增长发挥了重要的作用，但是近几年内我国房地产上市公司增长速度放缓甚至下滑的现象，主要是因为近年来，我国房地产行业发展到达了一种前所未有的境界，甚至出现了炒房热潮，看似蓬勃发展的外表下，隐藏了很多弊端，出现了资金短缺现象，主要依赖银行贷款，资产负债率高等现象。由于上市房地产公司发展范围广不仅在我国上市，也有国外上市所以本文主要分析在我国大陆上市的公司，分析如下：

表3-1：2015年-2018年沪深上市公司总资产均值 单位:亿元

资料来源：房天下产业网中指报告里的2019年房地产上市公司TOP10研究报告

　　图3-1：2015年-2018年沪深上市公司总资产增长率 单位:亿元

　　资料来源：房天下产业网中指报告里的2019年房地产上市公司TOP10研究报告

从表3-1、图3-1看出，显而易见的是我国上市房地产公司的总资产不断的增加，表明了规模逐渐扩大，并且在2018年已经达到了979.79亿元，是2015年的2倍，总的来说，这五年中未出现负增长，除了2017年增长率从下滑，同比下降7.79个百分点，这与国家出台政策息息相关，抑制房价持续高速上升状态。

表3-2：2015年-2018年沪深上市房地产公司营业收入 单位:亿元

资料来源：房天下产业网中指报告里的2019年房地产上市公司TOP10研究报告

　　图3-2：2015年-2018年沪深上市房地产公司净利润 单位:亿元

　　资料来源：房天下产业网中指报告里的2019年房地产上市公司TOP10研究报告

从表3-2、图3-2分析得出，在上海和深圳交易所上市房地产公司的营业收入均值增长率从2016年开始已经出现下滑，但是从营业收入金额来看一直处于客观状态，直至2018年达到230.07亿元，同比增长21.42%，而净利润与营业收入离不开，随着营业收入增长率的下降，净利润均值增长率尾随下降，到2018年同比下降27.89%，所以从数据研究表明，沪深上市房地产公司增长速度略有回缓。

（二）房地产上市公司的资本结构的一般分析

房地产上市公司激烈，在这适者生存的时代，房地产上市公司若想在这行业中处于优势地位，走可持续发展道路，就要必须优化资本结构。在我国经济发展繁荣的背景下，房地产资金却是短缺，主要依赖外部融资，受外部影响极大，外部资金链一断，公司将会面临破产的可能性。而公司的资本结构一般用资产负债率来分析，下面选择比较有代表性的五家房地产进行分析，数据来源于东方财务网，各公司的年度财务分析报告。

表3-3： 2018年房地产五强企业资本结构分析

资料来源：东方财经网各公司2018年的财务分析报告

1.资本结构的整体分析

从资本结构的整体上来看，5强房地产企业中除了融创，其余4家的资产负债率均在80%左右，整体上偏高，而融创较它们来说负债率低于它们2倍，负债率一般低于60%利于企业的发展，所以其他4强房地产企业应控制好负债，规划好资金用途，降低负债率。

2.债务结构分析

从上面的表2来看，这五家企业的债务结构主要是流动负债占主要部分，特别是融创高达99.37%，这主要是房地产收取了商品房的预售款导致的。

3.股权权益分析

五强房地产企业中，中国恒大、万科以及保利地产股权权益比率均在20%左右，碧桂园的略低，但是融创的股权权益比率高达68.14%，这是因为该公司的资产负债率低，所以导致股东权益高，说明融创的股东收益较大，股东地位高。

四、光明地产资本结构案例分析

（一）光明地产的基本介绍

光明地产是由光明食品集团旗下重大产业农工商房地产股份有限公司与原上海海博股份有限公司于2015年7月通过重大资产组成，其注册资本22.29亿元人民币，最大控股股东为光明食品集团，经营范围有房地产开发经营，房地产经纪，企业投资，国内贸易（除国家专项外），仓储（除危险品），道路货物运输，货物代理运输。它以房地产综合开发经营、物流产业链两大板块为主业，集房产开发、施工、物业、冷链物流及产业链等为一体的国内大型国有综合房地产集团型公司。公司拥有下属企业160多家，房地产产业链企业140多家，企业人员几乎达到了5000人，发展规模相对来说是比较大的。

同时以“立足于精耕上海，深耕城市能级高、发展潜力大的省会城市，积极开展符合企业要求的房地产新业务、新市场、新模式，坚持房地产业下的多元化发展之路”的为发展战略，累计开发各类住宅面积近6000多万平方米，在未来的日子，积极迎合国家政策改革，将会有效的开发房地产，探索房地产开发路径。

（二）光明地产资本结构的相关财务指标分析

目前，对于光明地产资本结构的相关财务指标分析，主要从该公司的财务活动、财务报告、财务报表进行分析，了解光明地产的过去，清楚企业发展现状。近年来，光明地产发展迅速，挤进了2019年中国房地产上市公司100强名单，排在了第64名，但是发展过于迅速加上经济形势并不是特别好，这就表明光明地产的高增长是存在一定的问题，分析如下。

1.盈利能力指标分析

所有的一切经济活动都是为了盈利，一家公司可以用盈利能力来反映公司是否经营的好，从而知道公司的经营绩效，下表为光明地产近5年的部分盈利能力指标值：

表4-1： 2014年-2018年光明地产盈利能力分析表

资料来源：东方财经网光明地产的财务分析报告

根据表4-1数据研究可以看得出光明地产的盈利能力整体上在增强，属于正常经营情况，销售净利润率从2014年到2017年都在增长，到了2018年下降了2.86%，但是销售毛利率有稳定的上升趋势，并在2018年上升到31.3%，净资产收益率保持在10%左右，说明光明地产的盈利能力较好，近5年没有出现负增长情况，虽然在2016年和2017年较比略有下降，但是保持在20%以上，特别是2018年同比增长10.81%，从净资产收益率-摊薄来看，该公司的收益能力较好，结合销售净利润率和净资产收益率来看，2018年都出现了下降，所以得出光明地产2018年财务存在一定风险。

2.营运能力指标分析

企业的营运能力主要体现在该企业如何运用资产，把资产的效率和效益发挥到最好，本文对光明地产的营运能力进行分析，研究该企业的经营状况是否良好，或者是否存在严重的财务风险，分析如下：

表4-2：2014年-2018年光明地产营运能力分析表

资料来源：东方财经网光明地产的财务分析报告

从表4-2得出，随着市场经济的发展，光明地产营能力出现不同程度的波动，根据这5年的数据来看，总资产周转率越来越低，逐年下降，特别是在2015年，同比下降0.5次，往后几年都是较上年呈下降趋势，该公司的存货周转率在2015年突然骤降至0.46次，比上年慢了12.4次，往后保持在0.4左右，但是总的来说但是呈现下降趋势，这反映出公司出现经营问题，产品滞销，同时公司的应收账款周转率也明显出现下降，虽然在2016年和2017年略有上升，但是2018年是同比下降了6.85次，该公司可能存在回款慢的问题，营运资金成本高

3.偿债能力指标分析

经营一家公司必定会举借外债，依靠多方力量来支撑，那么公司同时要付对方利息，投资者这看到了利益才愿意投资，所以要承担起公司的债务，有足够的能力去承担一切的财务风险，否则偿债能力低，到期偿还不了就面临破产清算问题，下面从光明地产的资产负债率、流动比率、速动比率进行分析

表4-3： 2014年-2018年光明地产偿债能力分析表

资料来源：东方财经网光明地产的财务分析报告

从表4-3数据来看，光明地产近5年来资产负债率总体来讲是呈上升趋势，除了2014年，后面四年均保持在80%左右，流动比率和速动比率都是持续增强，表明光明地产的偿债能力有所提高，但是一个公司的偿债能力高低不能纯粹的从这指标来看，得结合所有指标综合分析而出。

4.增长能力指标分析

一个优秀的企业不仅是其的知名度有多高，更重要的是它的增长能力一直持于发展状态，并不是衰退的，所有的经济活动的发生无疑都是为了生存，但是在获得一点点盈利的同时要有一定的野心，扩大企业规模，获取更多的利益。这一过程是一个艰辛的过程，盲目扩大规模，可能会影响企业的发展，所以本文就光明地产近5年来增长能力指标进行分析；

表4-4： 2014年-2018年光明地产增长能力分析表

资料来源：东方财经网光明地产的财务分析报告

从表4-4研究表明，总资产增长率总体上增长状态，但是2016年出现了负增长状态，营业收入增长率五年以来有升有降，特别是2015年增长率下降了7.09%后，在2016年增到67.77%，之后增长开始缓慢，营业利润增长率也随营业收入增长率波动增长和下降，说明光明地产存在严重的增长能力问题，该公司的发展不稳定，波动较大。

（三）光明地产资本结构分析的基本结论

经过上文的数据分析表明，光明地产总体来讲是一个发展前景良好的公司，但是公司在发展运营过程中存在一定的财务风险，虽然财务风险对所有的房地产企业甚至其他行业都会存在，但是各有各的特殊点，该公司在经营方面还不是很稳定，从四大财务指标分析来看，目前为止，公司还是有一定的发展，盈利能力还是较好，但是更深层次来看，总资产周转率差，增长能力有很大的问题，长期偿债能力低，负债率高，所以该公司高层管理人员要十分重视公司的财务风险问题。

五、光明地产资本结构方面存在的问题及优化建议

（一）光明地产资本结构方面存在的问题

1.负债水平高，偿债能力低

该公司的负债水平整体偏高，而且偿债能力低，相对于房地产行业来说是正常的，但是相对于光明地产来说则是过高的状态，负债水平稍微低一些有利于公司的发展。

2.流动性资产差，低于国家标准

光明地产的流动比率和速动比率的数值较小，侧面反映了该公司的流动性资产较差，一家公司资产的流动性越强，那么意味着这家公司的运转能力强，经营效率好，但是光明地产的流动比率和速动比率低于国家标准，显而易见的是资产使用效益未能发挥到最大。

3.股权集中度较高

光明地产的控制权高度集中，对公司的资本结构和管理产生不利的影响，例如，公司在执行项目召开股东大会，需要股东表达意愿时，决策权在大股东手中，这样损害了小股东的利益，使公司产生分歧，不利于公司的管理。

4.资产周转率慢，回款慢

公司存在资产周转慢，应收账款周转差的问题，一个公司的资产周转问题直接影响公司的营业收入与利润情况，严重出现了财务风险，资金回款慢，公司资金难以周转来开发更多的项目，不利于公司的长远发展。

（二）提高光明地产资本结构的建议

1.保持合理的负债结构，进一步优化债务结构

光明地产应控制资产负债率，该公司的资金问题主要来自于光明（食品）有限公司的大力支持，为此，光明地产应该拓宽融资渠道，进一步优化债务结构，降低过分对于银行的依赖，保持公司合理的负债结构，从而降低总资产负债率，减少光明地产的压力，优化资本结构。

2.增强资产流动性，提高流动资产的利用价值

面对光明地产的流动性低于国家标准值的现象，应采取措施，例如完善人员配置，对公司的流动资产进行密切关注，同时完善经营销售模式，积极引导销售人员更好的销售公司产品，减少存货堆积，促进资产流动性，提高流动资产的利用价值，为公司谋取更大的利益。

3.完善股权结构，分散权力

对于光明地产存在一股独大的现象，光明地产可以引进更多机构投资者，分散权力，他们的目标是公司的长久发展以获取利益，会时时刻刻盯住股东们的行为，监督是否存在舞弊行为，可以减少股东滥用权力打击小股东，防止损害公司的利益，促进公司的发展。

4.开拓更多客户，分散风险，同时回笼资金

企业在销售及时收回账款才算是完整的销售，面对光明地产应收账款周转率慢的问题，企业应给予重大重视，关乎到企业的资金回笼，影响公司的资本结构，为此，公司应开拓更多的客户，分散风险，及时收回客户的货款，保证公司有足够的资金去发展与引进新项目。

六、结束语

自1978年我国实行改革以来，我们国家开始逐步对新兴产业实行扶持政策，各行各业紧追步伐，抓住时机发展，房地产首当其冲，并且成为了XXX的先锋，发展的越来越好，甚至出现了供过于求的现象，所以国家采取了紧缩性措施。而资金是以企业赖以生存的命脉，任何一家公司的运转都需要资金来维持，本文通过对光明地产的资本结构进行分析，发现了该企业的存在负债率过高，股权过于集中等问题，为此企业应当必须正视，并且采取相应措施解决，优化企业的资本结构。资本结构是企业的重点，由于对知识的储备和学习能力有限，所以本文未对企业的资本结构进行详细的研究，这是不足的地方，还需要继续学习，同时还要结合实际发展，追随国家相应的政策，作出相应的决策，这是未来值的好好研究的方向。

参考文献

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致谢

转眼之间，我也将是个毕业的人，那个曾经拉着行李箱，拿着报道的资料来回穿梭于校园中的情景感觉就在昨天，时光不等人，四年时间就这样随之而去，此时此刻的我心情满怀不舍之情，在学校的时间虽然不短不长，但是却是我最开心的日子，从一开始的陌生到熟悉，再到不舍。在学校我不仅学到了专业的实务知识，更是学会了很多为人处世的道理。

总而言之，我要感谢所有教过我的老师们，谢谢你们传授我专业知识，尤其是辅导我这篇论文的宋艳林导师，在宋老师的帮助下，使我的理论知识更扎实，对资本结构的框架更加了解，专业水平得到了进一步提高；其次是要感谢我的辅导员，您不仅思想上教了我很多，而且生活上也频繁地帮助我们，无论是风雨还是阳光猛烈，您依然耐心的来到我们身边帮助我们，您辛苦了；当然要感谢我的同学们，你们不仅在生活上帮助了我很多，更是丰富了我的校园生活；最后，我要感谢我的父母，谢谢您们生我养我，没有你们就没有今天的我。

我国房地产行业上市公司资本结构分析 ——以光明地产为例

价格 ¥9.90 发布时间 2023年3月5日

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