房地产企业会计核算问题探讨

摘要

会计核算贯穿于经济活动的全过程，是企业内部业务的重要组成部分，任何企业均离不开会计核算为其带来的效益和成果。房地产企业在我国经济发展中占有重要地位，对我国国民经济的支撑和促进作用日益明显，它具有投入资金大、投资回收期长、投资风险高等特点。但是部分房地产企业在会计核算当中存在着许多问题与不足，这对房地产行业的发展有着一定的影响。为此，本文首先重点研究房地产企业在会计核算当中经常会出现的问题，比如关于房地产企业会计信息的披露、企业开发成本与销售收入不匹配、企业会计核算对象与核算科目难以明确、企业销售收入核算难度大而且过程复杂、企业会计账簿设置合理化程度较低等问题；其次从不同的角度来分析各种问题出现的原因；最后针对所有问题找到解决办法和预防措施，比如增强房地产企业会计信息披露的透明度、提高企业成本与收入的匹配度、具体明确核算对象与核算科目、合理确认销售收入与核算和规范设置会计账簿等解决性措施，以促进房地产行业的可持续良好发展。

关键词：房地产企业；会计核算；会计信息披露；销售收入

一、绪论

（一）研究背景

房地产企业在我国一直备受关注，是我国国民经济稳定的重要支柱，它的发展状况不仅关系到我国人民的切身利益，而且关系到我国整个国民经济的发展。近年来，房地产企业的发展可谓是蒸蒸日上，随着房地产企业的日益发展，各地的房价也整体逐渐上升；但是不断上升的房价对于占社会大部分的工薪阶层来说是一个巨大的压力，房地产企业的发展现状也会影响到其他行业的运行情况。房地产企业的作用和在国民经济中扮演的角色不可忽视，尽管房地产企业的发展前景看似良好，但是专门负责核算和监督房地产企业经济业务活动的房地产会计核算工作因为当前的会计制度和房地产企业自身的特点等一系列原因，并不能做到十分满意；再加上房地产企业容易出现经济泡沫化，在一定程度上也会影响到房地产企业的会计核算，使其出现新的问题或是旧问题更加严重和复杂化。所以，房地产企业在正常发展时期和经济泡沫化时期要怎样继续稳定发展，怎么克服因为其自身特点而带来的对房地产企业会计核算工作产生不利影响的因素，如果这些因素不能克服，房地产企业应该要如何应对和解决不利因素所带来的问题，把会计核算工作做到更好。这些难题都需要企业一步步去深入探讨和研究，分析和制定出一系列解决问题的措施，因此，本文将结合房地产企业的各方面特点和房地产企业会计核算的相关内容等方面来分析我国房地产企业会计核算中出现的问题，以及解决问题的针对性措施。

（二）研究目的与意义

本文结合了房地产企业自身的特征和房地产企业的发展现状及发展趋势，再对房地产企业会计核算工作的内容进行深入认识和了解，通过阅读有关书籍和文献，总结出在房地产企业日常的会计核算工作中常出现的问题。这些问题都是客观存在的，不同时期也会出现不同的问题，不同的问题又有不同的特点，且棘手程度也各不相同。种种问题的存在，无疑会对房地产企业的经营状况与未来发展产生重要影响，因此，对房地产企业中会计核算问题的成因与针对性措施进行探讨和研究、分析和总结是具有十分重要的意义，可以增强企业的市场竞争力，提升企业的经济效益，推动并稳定企业的健康发展。通过对这些问题的分析与探索，能够更加清晰地意识到问题出现的原因和更加有经验地去解决与之相类似的其他问题，使得房地产企业在日后应对各种不同的会计问题时，都能够借鉴之前的经验而更理智地解决问题，并在此基础上积累更多的经验，可见做好房地产企业的会计核算工作是多么地有必要，房地产企业都必须要重视会计核算工作。本文明确了房地产企业会计核算在房地产企业日常经营管理中的重要性，并结合目前已有的相关研究，为房地产企业会计核算中存在的问题提出具体的解决措施，希望能为房地产企业和社会大众提供一些有参考价值的建议。

（三）研究对象主体的特征

本文研究对象的主体是房地产企业，通过查阅相关资料及个人对房地产企业的认识和了解，再结合实际情况加以总结得出房地产企业具有以下几个方面的特征。

1. 房地产投入资金量大

众所周知，房地产不是一个小项目，它是房产和地产的总称，也就是说房地产包括土地和建立在土地之上的不动产，而土地的价值一直以来都在不断上升。我认为造成土地价值变化的原因就在于土地是不可再生资源，而我们的社会是在不断地发展，这样一来土地资源相对来说就会越来越少，以至于土地的价值就越来越大。可想而知，既然土地的价值高，那么需要投资在房地产上的资金也是庞大的，一般来讲，投入的资金在几十万到几千万甚至过亿之间。可以得知，房地产投入资金的额度大，而且范围也十分广阔。

2. 房地产建设周期较长

房地产行业与我们的生活紧紧地融合在一起，它是一个大项目，而建筑房地产无疑就是一个大工程。例如，一般用来住宅的公寓一个单元面积最少也要几十平米，或者更大，现如今越来越多人不想走楼梯，电梯洋楼得到了普及，像这样的小区公寓一层就有好几个单元，一栋公寓大概三十层就有一百多个单元了，而且一个小区一般包括几栋以上的公寓，这一整个生活住宅区的建设工程有多大就已经显而易见了。再例如商业城或写字楼，规模有大有小，而且建筑物的安全性一定要达到合格标准，才可以放心让人们居住和活动，既然在质量上有明显要求的情况下，建筑工程就要按要求来，不能只求快。房地产项目从投资开始到建设完成所需要的时间还要根据其建筑的复杂程度来确定，因此要建造一项这样的大工程，在时间上还是比较长的，不可能是一朝一夕就可以完成的事情。

3. 房地产投资风险较高

房地产的投资者们对其进行投资的直接目的就是获取利润，但是想要获取高额利润，必然是要承担高风险，毕竟利润和风险总是会同时存在的。我们都知道房地产投资并不是一个短期投资项目，我个人认为投资时间的长短和投资该项目的风险在一定程度上还是呈正相关的，因为房地产项目建设需要时间且是较长的一段时间，在这段期间里很可能会发生一些对项目的建设进度和投资收益形成不利影响的事情，这些事情就是风险。

比如说一些不可抗力的自然因素，这种自然风险虽然可以适当地避免，但它不受控制而且是突如其来的问题，投资时还是要谨慎面对，不能掉以轻心。其次就是经营方面的风险，这也是房地产投资当中的常见风险之一，当房地产处于经营状况不良的阶段，经济效益和投资收益都会受到一定的影响，经济上的压力也大大增加。除此之外，房地产的投资风险还有财务风险和工程风险等，因此在项目建设的过程中，风险无时无刻不存在。

4. 房地产的兴衰是经济发展状况的提醒器

我们用发达国家的实验来做例子，这些国家产生的现象表明：当一个国家的经济发展速度变得迅猛时，房地产业一马当先地卷起狂潮，并且能够成为这个国家经济进一步发展的重要推动力；反之，当一个国家的经济发展开始衰退时，房地产业也是最快衰弱和冷寂的行业。可见，房地产和一个国家的经济发展息息相关，它是能反映国家和城市经济状况的一面镜子，两者共同进退，相辅相成。

二、房地产企业会计核算相关理论概述

（一）房地产企业会计核算的基本内容与核算对象

把会计的基本理论和基本方法应用于房地产企业，对企业的各项经济业务活动进行核算和监督，就是房地产企业会计，房地产企业会计是以货币为主要计量单位的，对房地产企业的经营活动进行一系列的核算和监督的一种会计。房地产会计核算是通过确认计量与报告，为投资者或债权人以及社会公众提供各种有关企业的财务状况和经营情况等重大信息；是判断一个企业现阶段处于什么环境，是乐观还是悲观的重要依据；也是考核一个企业领导人的领导情况和能否实现企业经济绩效的重要标准。

所谓房地产企业的会计核算对象，指的就是房地产会计中核算和监督的内容，这个对象取决于房地产企业经营的业务活动内容以及它的特点。房地产的主要经济活动是指房地产开发、经营、管理和服务活动，并以盈利为目的；而会计的两个基本职能是会计核算与会计监督，所以房地产企业会计核算的对象就是核算和监督房地产企业能够用货币来表现的经济活动。房地产企业会计核算对象可以具体分为六个部分，分别是资产、负债、所有者权益、收入、费用和利润。

（二）房地产企业会计核算的主要特点

收入与成本结转存在差异目前，我国房地产企业经济活动大致都要经过两个阶段，一是前期的开发和建设阶段，二是后期的预售阶段。在这个过程中，企业的相关收入只能是作为预收账款，但是投入在开发和建设中的成本则是先作为开发成本，待项目竣工后再转为销售成本。事实上，在房地产销售中，如果房地产要确认收入，就必须要确认风险和报酬都转移给对方。除此之外，如果以获取固定报酬作为目的，对开发产品进行售后回租或者售后回购的，这一类型的收入则不能确认，因为在这种情况下房地产销售企业不能及时确认为房地产的销售收入。

销售核算和自营核算共同存在房地产企业开发的产品不会全部都用作销售，企业会挑选一部分的房地产留作自用或是投资，这种情况不同于普通销售，是属于自营核算，需要单独进行计量与核算。实际上，在房地产会计核算当中会发生销售核算和自营核算同时存在的情况，原因是房地产企业不仅有销售物业，还有自持物业，这就需要企业在会计核算中做好严密的区分，做好核算工作，以确保会计核算在这一方面不会出错。

借款费用需要单独核算既然房地产企业的特点是资金投入大、建设周期长，那这类企业就是属于资金密集型企业，在房地产项目的开发和建设期间，需要投入大量的资金去完成，而有一部分的资金的来源一般是银行贷款或是私人借款等，这些借款费用需要通过企业会计去进行准确的计量与核算，至于如何对这部分的费用成本进行准确的计量，应该要判断其是否符合资本化条件；如不符合条件，则应该准确地划分为费用化支出，这对于房地产会计来说，需要谨慎地完成。

三、关于房地产企业会计核算中存在的问题

（一）房地产企业会计信息披露问题

目前许多房地产企业因为要树立本企业良好的形象以便于日后更稳定地经营，在选择信息披露这方面难以做到完全披露，这个问题主要体现在房地产企业现金流量信息披露不足和风险信息披露不足两个方面。

首先，由于房地产项目在开发阶段的建设周期长，从工程开始到竣工结束的时间跨度大，以至于在建设期间的现金流出和建设完成之后的现金流入情况无法可靠地反映在企业的现金流量表中，造成企业的现金流入和流出信息披露不足；而且现金流入和现金流出不同步是房地产企业常见的现象，前期开发阶段的现金投入大，后期销售阶段的现金流入大，房地产企业对投资活动和经营活动的问题披露不全，再加上房地产企业会计核算人员的技术水平难以达到一致，对现金流量的认识也是见仁见智，多种原因导致房地产企业现金流量信息披露不足。

其次，由于房地产企业与其他企业相比，投资风险较高，在项目开发进程中会面对着多方位的风险问题，这就要求房地产企业在披露风险信息时要做到更加充分地披露风险，但是目前的房地产企业普遍没有达到这个要求，它们仅限于在担保典押货款的风险披露，而没有涉及到有关质量保证的风险信息问题披露，导致房地产企业风险信息披露不足。

房地产企业开发成本与销售收入不匹配问题由于房地产项目在开发阶段的建设周期长，在属于前期的这个阶段里需要投入大量的资金，这部分的资金计入开发成本进行核算，房地产的开发成本高且投入的资金在短期内很难收回。

在开发的阶段里，如果房地产进行了销售活动，也只能是计入预售的范畴里，因为开发项目尚未完工，即使所有的商品都完成了预售，由于不符合收入确认的条件，不能被确认为企业的营业收入，只能作为预收账款进行核算。因此，从房地产企业的角度来看，前期的开发和预售阶段，只有成本的投入，没有实现相应的收入，这个矛盾的现象使得房地产的开发成本与销售收入不匹配，也导致会计核算无法进行配比，而且无法从这些利润数据中去判断企业的真实经营状况和未来的发展前景。

一般来说，房地产项目的开发不是整体一次性完成的，而是分期进行工程建设的，不同时间段开发的房地产商品由于时间、户型和楼层等因素的不同，使得商品与商品之间的价值大小发生差异；而且房地产项目在开发时投入的成本是相对于整个工程来说的，但在商品实现销售时，由于以上的种种原因，导致商品的售价也存在差异，这就形成了房地产项目在开发期间投入的成本大大高于实现的收入，造成房地产企业的投入与产出的比例不相协调，出现了房地产企业的开发成本与销售收入不匹配的问题。

（三）房地产企业会计核算对象与核算科目难以明确

房地产企业开发项目众多，经营范围较广，其包含的经济活动内容的也很多，可想而知房地产企业在进行会计成本核算的时候，核算对象的范围和数量都是广泛和繁复的，从而导致了房地产企业会计核算对象较为复杂的情况出现，核算对象划分难以明确。一般表现在两个方面，一是开发项目的划分没有统一的标准，有一些项目是按照用途和资源类别来进行划分的；但有一些项目确是仅仅按照时间上的先后顺序来进行划分，但这些项目实际上却没有太多的联系，仅仅是开发的时间比较接近。这样的划分标准并不是合理的，会导致在会计核算的过程中发生项目成本混乱，增加了核算工作的难度。二是房地产项目的划分过于粗疏或过于细致，前者会无法把项目的实际成本信息全面地反映出，也无法准确地完成项目成本核算，不利于企业的成本控制与成本分析工作；后者会使得房地产项目在开发中的公共费用需要进行多次分配，核算的成本种类繁多，导致会计核算工作量和企业核算成本的增加，阻碍会计核算工作效率的提高。核算对象无论是划分过粗还是过细，都是不准确的的核算方式，不利于整个房地产企业的健康发展。

再来就是房地产企业没有设置专用的会计科目，在日常的会计实务处理上，大部分的房地产企业还是采用一般企业的通用会计科目来进行替代，并根据自身的实际情况和管理需要补充或增加一些会计科目，但是这些操作却没有明确的标准，使得房地产企业会计科目的使用非常混乱，因此会影响企业的会计核算工作，降低核算的效率。

（四）房地产企业销售收入核算难度大且过程复杂

一般而言，房地产企业的销售方式有两种：第一种是收入确认难度不大的，是比较简单的，即房地产企业事先与买家签订合同，然后根据合同的内容和买家的要求来完成房地产商品的开发工程，最后再根据已签合同的标准来进行收入确认就可以了。第二种是房地产企业自行开发商品并销售，这种销售方式下的收入确认就比较繁琐与复杂，相对于其他行业来说难度也是比较大的。

原因在于两个方面，一是因为在房地产企业销售商品的过程中很难做到一手交钱一手交货，大部分的消费者都会选择分期付款，就是先付一个首期即可以为自己使用，剩下的尾款买家就要在双方约定的期限里按时付款，这样就可以不用一次性购买房地产以防资金周转困难。房地产企业除了以分期收款的方式进行销售以外，还有预售的销售方式，这种销售方式一般是企业想要快速回笼资金，而将还在建设中的尚未进入市场的房地产商品预先销售给买家，和买家签订预售合同并收取预售价款，但是在预售过程中由于项目仍在建设中，商品并没有实现交付，未能满足收入确认的条件，即使收取了预售价款也不能确认为收入。二是预售过程也是繁琐的，房地产企业必须要取得预售许可证和销售许可证才能和买家签订预售合同及收取预售价款；然后再签订正式的销售合同，等到商品完成竣工验收合格后，达到了交付使用的条件后再由买家支付余款，确认销售收入。这两个方面都反映了房地产企业销售收入确认与核算的复杂性。

（五）房地产企业会计账簿设置合理化程度较低

目前，我国不少房地产企业在会计账簿的设置上缺乏足够的合理性，前提条件是这些企业没有进行会计电算化，反之，如果企业会计电算化呢，就能解决这项问题了。这项问题表现在这些企业内部在设置明细账目时做到非常详尽，导致企业的会计人员在从事核算工作中要花费很多时间在登记账目和账户处理上，也容易造成会计人员工作混乱，不利于会计核算工作的进行。但有些账目却设置得不够详细，十分简洁粗糙，比如预收账款科目，这样会导致企业设置不同账目的详细程度差异太大，过于详细的账目反映出来的会计信息不一定就是清晰明了的，可能会造成查阅者的思路混乱；而过于简洁的账目所反映的会计信息又不够充分，这样会导致企业会计账簿的设置情况不够合理。众所周知，一个房地产项目的完成需要经历前期的开发一直到后期的销售，在这样一个漫长的过程中，这一项目的会计成本核算工作一般都会持续或是超过一年，即出现跨越年度的会计核算，也就是说这一项工程的项目核算情况会因为时间上的原因而被记录在几个会计账簿上。以上的问题都是很多房地产企业在现阶段还依然存在的，企业会计账簿设置得不合理不仅会增加企业会计核算的工作量，还会降低企业会计核算工作的准确性以及工作效率，不利于房地产企业原本的成本控制，也会对房地产企业的会计成本核算工作产生不利的影响。

四、针对房地产企业会计核算问题的解决性措施

（一）增强房地产企业会计信息披露的透明度

目前，房地产企业会计信息的披露程度和范围依然存在着局限性，这对于房地产企业的会计核算来说是一个比较突出的问题，这个问题会影响到信息使用者或投资者对企业经营情况的判断，也会影响到企业未来的发展情况。因此，房地产企业应该加强会计信息的披露力度。

首先企业要进一步增加关于项目现金流量信息的披露，在企业的经营过程中，现金流量信息的作用十分重要，它包括企业在生产经营活动过程中所有产生的现金流量，它是企业未来发展的基础，因此房地产企业更应该高度重视现金流量信息的披露，明确企业现金的流向，促进企业会计信息的准确性和有效性的提升，也能更好地向社会大众反映企业的经营与发展状况。

其次房地产企业还要加强对企业风险信息的披露，将风险信息直观地体现在企业的财务报表里，有利于提升企业日后应对风险的能力，增强房地产企业会计信息的透明度能有助于企业的稳定及长远发展。

（二）提高房地产企业成本与收入的匹配度

房地产企业开发的特点是成本投入大，建设周期长，所以关于项目成本与收入的匹配度更是需要提高。当一个项目的开发商品已经完成建设并可以投入使用，但其周围的配套设施还未完成工程建设时，比如绿化和一些简单的公共健身服务等设施还在建设中，一般情况下如果完成开发的商品已经出售，其要负担的配套设施建设费用应该要按照实际发生的成本来计算，并应当结转物业以外的相应成本，使得销售收入与成本相匹配。但由于相应的配套设施尚未完成建设，所以在会计核算过程中要参考以前的工程建设经验，估算配套设施的建设总成本并且将暂估成本预计入销售成本进行核算，等到工程完工时，再根据验收结算的实际情况来调整预计的配套设施建设费用，以确保已出售和未出售的商品成本在分摊上的准确性和合理性。在预计项目成本方面，除了要根据以往的项目经验，还要充分结合实际情况来进行估算，相关的部门积极参与讨论，谨慎预算项目成本，把预计成本与实际成本之间的差异尽可能降低，以提高房地产企业项目成本与收入的匹配度。

（三）具体明确核算对象与核算科目

房地产企业所涉及的项目广，核算对象多，成本核算的工作量大且核算过程复杂繁琐，在这个过程里，管理成本核算对象的工作更应该要做好，企业应当具体明确会计成本核算对象，并对其进行具体分析，不但可以减少房地产企业会计核算的工作量，还能有助于核算工作的进行。关于如何明确核算对象，房地产企业可以根据项目的实际情况和各种因素来进行核算对象的划分，比如项目的结构、项目的用途，或是项目开发的时间、地点、周期等，然后科学地分配与归集每个环节所产生的费用成本，确定项目费用的承担者。对于结构类型相同，用途相同或相似，开发起始时间与工程结束时间相差无几的项目，可以将其并为同一个成本核算对象。除此之外，项目成本的划分要合理，不能过于粗放或精细，避免一系列会计核算问题的出现，有效地明确房地产企业会计核算对象可以降低核算工作的难度。

关于会计核算科目的设置，希望新会计准则能参照对其他特殊企业的有关规定与做法，在准则里针对房地产企业增设房地产企业专用会计科目，这样不仅可以弥补原本的不足，还可以避免房地产企业在会计核算中出现混乱的情况，提高房地产企业会计信息质量的有效性。

（四）合理规范确认销售收入与核算

针对房地产企业日常发生的经济业务，会计人员在展开相应的核算工作时，要合理地确认企业的销售收入，资金的流入必须要满足房地产企业的收入确认的条件才可以确认为企业的营业收入。对于房地产企业来说，销售行为与一般的企业销售商品相类似，但房地产的销售过程要经历种种环节，比如取得销售许可证，签订销售合同，商品完成竣工并验收合格，完成交付并办理产权过户手续等。这些程序全部都完成之后，表明商品的主要风险和报酬已经发生转移，而企业对已经销售出去的商品没有了控制权与所有权，这时房地产企业才能真正确认这项产品的销售收入，这是房地产企业的收入确认的特殊性，如果企业在销售过程中未满足所有条件，也就是不满足销售收入的确认条件，比如房地产商品预售的情况，无论企业是否收取了预售价款，预售环节都不可能满足商品销售收入的所有条件，当然就不能确认商品的销售收入。因此，企业必须按照规定的流程来进行会计核算工作。同时，房地产企业也应该明确界定收入核算的内容与范畴，符合收入核算内容的包括土地转让收入、商品销售收入、配套设施销售收入、周转房销售收入和因住房面积增加而所得的收入等，在这一方面企业同样不能疏忽，应该做好相关的检查工作，防止会计核算出现错误。

（五）合理规范设置会计账簿

在房地产企业的会计核算工作中，合理规范地设置会计账簿是一项重要内容，企业应当切实根据自身内部的管理需求以及现阶段的经营状态，从实际出发，合理明确各个项目的成本并且开展全面系统的核算工作，在进行明细核算和设置企业明细账目时，应做到各类账目罗列的详细程度差异小，避免过于详细或过于简洁，减轻和节省会计人员的工作量和工作时间。例如在罗列费用成本的账目时，做到内容呈现程度恰当，不罗列过多，也不把内容分类得过于复杂，以免造成账目混乱不清。如果是单笔发生的费用，因为产生的费用成本很少，应该适当进行合并，提高企业资金管理效率；如果是资金支出较为庞大的费用，应该对此进行单独的明细核算。这样科学合理地设置会计账簿有利于房地产企业对费用成本进行可靠的分析，有助于企业的平稳持续发展。

五、总论

对于房地产企业而言，如果想要得到可持续的稳定发展，企业必须加强对会计核算工作的重视，对于出现在会计上的种种问题，即使是暂未影响到企业运作的不起眼的小问题，也不能掉以轻心，应该给予重视，因为被忽视的小问题也很有可能会日积月累而形成能威胁到企业未来发展的重要因素。

随着现代经济的快速发展，房地产作为资金密集型产业，发展前景十分乐观，但是竞争压力与风险也会随之增大，目前房地产面临的难题还是很多的，想要在市场上继续站稳脚步，房地产企业应该立足于现在，着眼于未来，在问题出现的时候根据自身的实际情况采取相应的措施，由内到外地解决各种存在或潜在会计核算当中的问题，及时控制或消除不利因素的影响，以保障企业未来的健康发展。

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致谢

本文是在白雪梅老师的精心指导下完成的。论文从选题到完成的整个过程中，得到了白老师的热情帮助和精心指导。白老师严谨的治学态度、渊博的专业知识、敏锐的学术眼光、精益求精的精神给我留下了深刻的印象，并对我的学习和工作产生极大地促进作用。在论文完成之际，我要感谢白老师对我在四年学习和生活中的关心和教诲，特向白老师表示深深的敬意和感谢！

在此，还要感谢辅导员等老师在四年的学习中给我的帮助和支持。他们所讲授的《会计基础》、《财务管理》等课程给我思想的启迪，从他们所讲授的课程中我学到了会计核算和监督的方法，这些方法在我研究的过程中发挥了巨大的作用，使我能够顺利完成课题的研究和论文的写作。衷心感谢任课老师、论文指导小组给予的帮助！同时我还要感谢父母、同学无微不至的关怀！感谢所有任课老师的精心授业和教辅人员的辛勤工作！

本文在写作过程中参考了大量的文献资料，主要文献资料已开列出来，本文的有些句子或段落引自这些参考文献。在此向所有的作者表示深深的感谢！

课题在研究过程中开展了一些调查活动，其中部分调查活动是由我的朋友协助完成，在此对我的朋友以及接受了课题调查的所有公司和消费者一并表示感谢！