第一章海峡城项目在未来的经济发展前景分析
（一）房地产营销背景
南京海峡城规划总占地总面积约323万平方米，规划总建筑面积达600万平方米；已于2011年3月拍得一期地块，地块占地面积约34.1万平米，规划建筑面积约94万平方米。南京海峡城紧邻长江滨江风光带，由扬子江大道、江东南路、龙王大街围合而成。南京海峡城第三街区云玺湾，主力面积横跨80—170平方米（建筑面积）。总占地面积约7.8万平米，总建33.6万方，共有12栋建筑，拥有40%绿化率，容积率3.05。周边配有社区中心、幼儿园、中学、商业街等。
（二）海峡城发展历程
2010年12月，世茂集团发布收份企业社会责任报告书，并视为集团可持续发展的战略地图。2011年8月，世茂旗下“御榕庄”、“茂御酒店、“世御酒店”、“世御精品酒店”等四大自主品牌酒店以及“茂御居”品牌服务公寓正式创立。2011年10月，亚洲最大、中国唯一的海上展示中心揭开神秘面纱。2012年3月，集团与携程·途家网签订战略合作协议，为集团旗下旅游度假物业、酒店式公寓的业主推出“7*24小时业主增值服务”，按照五星级酒店标准进行房屋管理、提供托管服务，借助专业电子商务平台进行市场推广，使业主活动租赁回报。就此世茂集团的全周期服务体系的全面成型，“以客户服务核心,主动为客户增值”的全生活周期、终身服务体系进入全面实施阶段。2013年6月22日，世茂房地产在上海召开“云服务”计划启动发布会，宣布将发端于IT产业的最新“云服务”模式引入地产领域，联合教育资源、健康维护、高端酒店、设计定制、消费休闲等多个领域合作伙伴，共同启动世茂云服务计划，并宣布将继续跨界整合多领域资源，邀约不同行业企业成为世茂合伙人，为世茂业主提供全面的资源服务。
（三）经济前景
集团业务重点为在中国大陆经济发达或极具发展潜力的城市，发展大型及高素质的综合房地产项目，包括住宅、酒店、零售及商用物业。集团在大陆正在开发的项目逾50个，分布于几十个大、中城市。对世贸未来的发展有一定的促进作用，经济发展前途不可估量，我国房价大幅度上升，随着地产热的不断发酵，对地产经济发展现状的研究和分析有利于促进我国地产经济实现良性健康的发展。
（四）海峡城经济发展营销手段
集团利用一些亲子活动吸引客户过来边玩边来看房，利用电call来通知客户，积累客户，提前预约客户过来看房，用一些活动来吸引客户的兴趣，让客户知道我们的项目的交通情况，商业潜在价值，还有商业便利。一切以客户至上，还可以出去拉访可以积累客户，更多的对我们的项目进行一些营销推广，让更多人知道我们的项目地址和售楼处举行的一些活动，等楼盘开盘的时候，预约自己的客户，让我们的客户能够抢到好房，使我们能够做到营销推广的重要性。
第二章海峡城市场营销竞争者分析
（一）海峡城市场定位
目前的地产开发企业已不可能做到在所有层面上满足消费需求因而必须预先在经营目标选择上进行“舍弃”进行差异化或集中化市场开发。楼盘产品定位的需求面完全是因项目的档次、价格、区域、品质等综合性价比因素而异。房地产定位的关键就在于抓住主要目标消费群体的主要利益需求针对性地进产品开发。以心理文化特质为主题进行品牌推广活动以获得年轻消费群体的身份认同使其成为炙手可热的楼盘。对楼盘进行全面的分析与了解打造不一样的视觉效果，制定一切以客户的利益至上。
（二）对消费者分析
（1）首先就是设计的环境和格局，好的设计环境可以让自己居住在一个让人开心的地方，有的人看中的也是房子的格局舒不舒服，看的顺不顺眼。
（2）其次就是地理位置便利情况，一个好的交通可以节省很多时间，买东西方不方便也是非常重要的。
(3)设施配套和管理情况，一个小区的管理是很重要的，关系到人生安全和危险情况，设施的配套如果不好这样容易让人感觉很不安全，这也是非常重要的一点。
（4）然后就是价格的问题，每个人都希望花少的钱住好的地方，只要价格公道，那么我看的好了就会选择这个房源。
（三）市场竞争状况
在现代化的市场经济条件下，房地产企业也面临着诸多竞争，但仅就目前而言许多开发商还缺乏以顾客为导向、以交换为中心的理念，许多推向市场的住宅产品还没有到达消费者手中，或者说还没有转化为真正意义上的产品和商品。近年来形成的房地产热吸引着众多投资,房地产企业像雨后春笋一样,迅速冒出来,急速增长。经济增长、带动性影响经济增长、改善人民居住和生活条件、对财政收入的贡献不断加大等重要性。市场不断的需求同样也改善消费者的需求，对后期的发展有一定的制约作用。同时随着市场的不断竞争的激烈，竞争效果不断的扩大，对房地产事业有一定的促进作用。
（四）海峡城在竞争者中城市规划发展目标
中国城市化在快速发展过程中，城市规划与房地产开发之间是协调理论的发展，一方面，房地产的发展速度太快，过度发展损害开发现象存在；另一方面，城市规划滞后于城市房地产开发，严重影响XX宏观调控城市发展。对于城镇化建设有很大的意义。但是市场经济体制下，房产开发商的价值观念和城市规划的意义不是很协调，双方在价值理念和侧重点又有很大的差异，导致了城市规划和房产行业的非协调发展。城市规划是城市发展与城市建设的基础，房地产开发是城市发展目标的实现。具体问题具体分析是不可缺少的。首先要了解城市规划的重要性，了解城市规划和房地产开发之间的内在联系，抓住问题的本质原因，从而提出解决方案，找到二者之间的有效协调机制，从而实现城市规划和房地产开发之间和谐的、可持续的全面发展。
第三章海峡城项目在经济发展上的分析
（一）在政治上的分析
项目实施时期亦称房地产时间，是指从正式确定建设项目到项目达到正常生产这段时期，这一时期包括项目实施准备，资金筹集安排，勘察设计和设备订货，施工准备，施工和生产准备，试运转直到竣工验收和交付使用等各个工作阶段。
（二）在经济上的分析
任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、房地产估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。
（三）在社会文化上的分析
必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业安全方面的法规、法律，对项目可能造成周边环境影响或劳动者健康和安全的因素，必须在可行性研究阶段进行论证分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境有害影响较小的最佳方案。
第四章海峡城就目前发展的规划具体分析
（一）海峡城位置规划分析
海峡城位于河西南部新区，坐拥秦淮河和长江，独居江东南路另一侧，临近鱼嘴生态公园、华侨城欢乐海岸与商业综合体，地段优势自不必说，前期一直在质疑声中取得了不错的销售成绩，较低的拿地楼面价也让世茂腾出了更多的资金来打造楼盘，较高的性价比已经得到了市场的初步认可。双重空间设计，格局设计品质无论在私密性还是舒适度上都高于一般的房地产的规划。
（二）交通情况分析
世茂海峡城周边毗邻江东南路和江山大街，江东南路无缝串联河西CBD一期至三期，是整个河西的城市形象大道；江山大街，也是整个河西新城的立体交通轴，连通扬子江大道、江东路、绕城公路、城西干道等南京各条快速通道除了道路网络十分发达之外，海峡城还是河西南少有的被3条地铁、2条轻轨线环绕的项目。项目周边S3宁和城际（在建中），地铁2号线西延线（规划中），9号线南延线（规划中），以及有轨电车1，2号线（规划中），轻松出行，畅达全城。
（三）商业配套规划分析
海峡城位于河西CBD商圈、青奥公园城市客厅完备商业配套，凝萃青奥国际风情街、嘉业国际、德基广场河西店、海峡城U-TOWN（华润苏果等），河西万达、虹悦城也可以快速驱车到达，可以说商业配套无论是现在还是将来都是能够很好的满足业主需求的。项目周边道路通达，扬子江大道连接青奥村、绿博园、万景园、滨江公园等景观无限，XX配套小学、中学及OCWC（国际课件开放联盟）云教育，构筑一站式教育；南京外国语学校、南师大附中、金陵中学、中华中学，四大名校环伺左右。
第五章房地产对当前市场的影响分析
（一）经济因素下的市场分析
近年来，房地产业已成为我国国民经济的支柱产业和新的经济增长点。房地产作为一种特殊的商品，同样受到相关的政策的影响，特别是国家宏观调控中的经济政策的影响，市场将会保持相当长的时间的旺盛期，它使中国每个城市形态和产业功能都发生了巨大的变化，推动了国民经济的稳步发展。作为我国国民经济发展的支柱产业，房地产业的发展不仅仅关系到了我国宏观经济发展的局面，还在一程度上关系到了每一个人的生产和生活。政策调控起着至关重要的作用。由于房地产活动产业链长，与相关行业关联度高，增长变化的波及面广，房地产市场走势对经济发展有着十分重要的影响。房地产市场健康持续发展，要提高容忍度，一旦房地产市场大幅下行，就会对房地产业和建筑业两个行业的就业产生显著影响，并进而影响全社会就业的稳定增加。
（二）宏观因素下的市场分析
（1）自然环境：地理，自然，生态
（2）人口环境：人口，家庭，迁移
（3）经济环境：社会购买力
（4）文化环境：教育程度，家庭单位，名族信仰，价值观念
（5）技术环境：新技术发明的范围，理论的成果
（6）政治和法律环境：国内的政治，XX的调节
（三）对竞争者在市场上优劣势分析
1．优势
（1）若房地产企业以较弱的竞争者作为进攻的目标，则可以节省时间和资源。
（2）以较强的竞争者作为进攻的目标，可以提高企业的竞争能力，并且获得较大的利益。
（3）竞争者的存在有助于市场对房地产的总需求，分担市场开发和产品开发的成本，促进新技术，新产品的开发和推广。
2.劣势
（1）虽然节省时间，但是获利较少。
（2）可以提高企业竞争能力，但是消耗时间和资源较多。
第六章海峡城房地产在发展上的营销方式
（一）竞争者营销方式分析
项目定位：产品市场定位的关键主要在顾客心目中寻找一个空位，使楼盘迅速启动市场。
楼盘品牌：要形成一定知名度、美誉度，树立广大置业者心目中的知名品牌，必须有强烈的创造意识。
（二）价格规划营销方式分析
销售当时的市场环境；
周边楼盘的质量及销售状况；
楼盘自身的客观条件；
销售战略及销售进度安排；
发展商的成本及营销目标；
以成本为基础，以同区域竞争的同类楼盘价格为参考，使楼盘销售价格更具竞争力，若发展商以楼盘价格为销售优势的则更应注重价格策略的制定。
（三）活动规划营销方式分析
（1）邀请参加免费领取活动的兴趣小礼品活动；
（2）奖励活动；
（3）抽奖活动；
（4）DIY手工操作活动。
参考文献
[1]世茂集团-走进世茂-世茂荣誉[世茂集团官网引用日期2013-01-13].
[2]南京海峡城-楼盘详情-南京房天下[http://haixiacheng.fang.com/].
[3]王学发，我国城市房价上涨的需求动因与调控对策研究{j},价格理论与实践，20079(3):41-42.
[4]南京海峡城战略定位及营销策划报告(世联)2011-175页_部分2-地产文库-房天下产业网.
[5]南京房地产项目战略定位及营销策划报告-MBA智库文档.
[6]南京海峡城装修-南京海峡城小区网-搜房网.
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