摘要:房地产行业本身是第三产业，服务的重要性可想而知。而服务营销的改善将给房地产企业带来很大的利润提升同时会影响企业在公众眼中的形象,形成一定的竞争优势。但是当下国内地产企业对于服务营销的重视不足，地产企业服务质量不规范，房地产服务缺乏特色等问题。这给企业带来了一些不利的影响。本文服务营销的基本概念入手，阐述了服务营销对于房地产行业的影响，分析了房地产行业服务营销的现状及存在的问题，最后提出了房地产行业实施服务营销的有效的策略。
关键词：服务营销；房地产行业；服务意识
一、引言
随着房地产业市场的竞争的越发激烈，服务营销将作为一种新兴的营销手段在房地产行业商战中发挥着越来越重要的作用。虽然当前在房地产行业中的服务营销发展还不算成熟，而且相应的各种的理论和技术还都不健全，但房地产行业中的某些企业如果能够率先贯彻落实服务营销策略，将会在以后的市场竞争中获得更大的市场竞争优势，因此，在房地产行业开展服务营销策略具有十分重要的作用。
二、国内外研究现状
（一）国内研究现状
叶万春教授在中国人民大学出版于2003年的《服务营销管理》中提到服务营销的对企业的意义，服务营销在房地产行业的引入会提升顾客让渡价值,提升顾客心理价值,降低顾客不满意率,改善企业形象,提升品牌价值,形成竞争优势。[1]中国人民大学教授郭国庆在2009年出版的《服务营销管理》中指出服务的优势会明显转化为企业形象、品牌和实际经济利益的优势,有利于企业扩大市场占有率,形成规模优势。[2]南开大学的曹修诚教授企业应该有极具特色的服务,形成独特的服务品牌优势,吸引客户群,扩大影响,形成良好口碑,将有利于企业长期且稳定的经济利益需求。
（二）国外研究现状
自二十世纪80年代以来,服务营销在各国的经济领域备受关注,很多学者对理论的发展实践和更新做出了研究贡献。在1970年时,X教授Lasmo,第一次区分了服务区域分为有形服务和无形的服务,并探索思考如何开展一个新的思维营销。在之后的1974年Nianlasimo从营销的角度研究分析了服务相关问题,后来普遍认为这是服务营销学产生的起点[3]。他提到应该单独建立一个适用于服务理论的结构，而不应该简单地将营销概念、技术和模型应用到服务的世界。
芬兰的格鲁斯教授在1982年的报告中首次提出了顾客感知服务质量的概念。二十世纪七十年代，倍特森、肖斯塔科、罗福禄克等人提出无形性、非分离性、特异性、非储存性还有无所有权这服务营销理论中服务的五大特性。现在,即便这一门学科是由市场营销学中产生出的,但是这一门学科还是在自己所属的领域取得了很重要的位置和意义。[4]可见的未来里,市场营销管理与市场营销学的主体领域其中之一便是以服务为代表的领域,这一观点曾被营销大师科特勒指出。当下,在以X和欧洲为代表的西方经济世界,服务营销的发展非常迅速。
（三）简要评析
国外服务营销理论经过了销售阶段，广告与传播阶段，产品开发阶段，差异化阶段，顾客服务阶段，服务质量阶段，整合和关系营销阶段这7个阶段的漫长发展，最终逐步完善。而国内的营销理论虽然起步晚，但是也在迅速发展，努力缩短和国际先进理论领域的差距，并在发展过程中形成了自己独特的理论和发展道路。在吸收借鉴国际理论的同时，结合具体国情，积极发展并指导国内服务经济发展。关于服务营销的研究,国外研究人员重视服务中的服务营销里面的个体和总体深入研究,与此相比国内关于服务营销的研究还处在初级阶段,国内的研究学者对服务营销的宏观上的战略价值、服务体系建设、客户群保留这类问题更为重视。
三、相关核心概念的界定
（一）服务营销基本概念
服务营销指的是一种企业通过对市场进行详细划分，依照客户群具体的需要来设置服务营销组合策略，为消费者提供带有各种附加值的服务，来达到消费者的需求的一种经营销售活动。
发达国家成熟的服务企业的营销活动一般经历了销售阶段，广告与传播阶段，产品开发阶段，差异化阶段，顾客服务阶段，服务质量阶段，整合和关系营销阶段这7个阶段。[5]
（二）服务营销特点和营销组合
服务营销具有供求的分散性，销售渠道的单一性，顾客群体的多样性，顾客需求弹性大，服务质量对人员要求高的特点。
服务营销组合7P:除了传统的价格、产品促销组合和销售渠道,再加上“服务过程”,客户“有形展示”和“客户”三个因素形成的服务营销领域的营销组合。[6]
四、服务营销对于房地产行业的影响
（一）服务营销利于房地产企业改善企业形象
房地产服务营销作为房地产开发中的一个重要环节和手段,对提升企业经营利润,获得更多的收益有着很明显的影响,与此同时服务营销水平的提高,对于地产这一类提供服务为主的企业的长远发展有着独特的意义。再有,它还可以改善企业在公众眼中的形象,也就是说服务营销水平的提升预期带来的公关效益也是不错的。所以在国内服务营销越来越受到有远见的开发商们的重视。
图1消费者认为高品质服务社区实现的可能性
从图1可以看出消费者对于高品质服务社区的实现可能性总体还算乐观，这也代表了当前消费者还是很希望高品质服务社区的实现，以及对当前房地产企业服务水平的不满意。房地产行业一直以来都是我国众多行业被投诉最多的行业,一方面是因为住房价格昂贵,消费者容易产生消费后的后悔心理。可以想象当消费者花费半生甚至一辈子积蓄,买了一个要居住几十年的房子,在钱交了之后,服务就开始出现问题,达不到希望的服务水平。房屋质量以及其他参数也都和在售楼处得到的信息不一致,消费者的自然会有很大的心理落差。[7]服务越是价格高昂的,购后的后悔心理也就更容易产生,而且更强烈,也更容易产生抱怨和维权举动,这对企业形象和长期发展会带来巨大挑战，相反如果企业重视服务营销则会极大的提高消费者的服务满意度，改善企业和消费者的关系，有利于房地产企业的服务开展和经营水平提升。另一方面也反映出由于这样的一种意识的缺乏,让企业轻视对顾客服务的作用。造成企业短视,不利于企业长期发展。国内房地产企业在服务营销应用方面如果提高重视程度。就可消除这些问题，从而树立品牌形象，有利于企业长远发展。
（二）服务营销有利于房地产企业提升服务
首先是房地产行业本质要求。
房地产行业本身就属于第三产业,即服务业的范畴。这是一个包括地产资金投入,建设开发,经营管理和相应配套服务的产业部门,同时它的房地产产品带着服务产品应用的特性。[8]
服务营销的作用在这个行业本应受到特别的重视。但由于国内房地产行业对服务营销缺乏足够的重视度,服务营销的缺失已经影响到了企业发展。不符合企业经济效益增长的需要。
房地产行业就是把获得相关权益的土地或者建筑物作为经营的对象,开展与房地产相关的开发、建设、运营、管理和维护、装饰和服务等多种经济活动为一体的综合性产业。房地产行业的产业内容主要是各种以地产和房产经营为主体的服务经营活动,所以房地产行业重视服务营销也是其产业内容所决定的。利用服务营销，房地产企业可以改善各个经营管理环节。
重视服务营销，有利于企业制定客户服务体系。有了客户服务体系就可以科学地管控服务行为；统筹各个部门，加强各部门联系；系统综合各个运营环节，全程保障服务。从而最终整体提升房地产企业水平。
（三）服务营销提升房地产企业客户满意度
服务营销在房地产行业的引入会提升顾客让渡价值,提升顾客感知价值,同时可以降低顾客不满意率,从而改善企业形象,有利于提升企业的品牌价值,最终形成特别的竞争优势。
首先顾客让渡价值的提升是以满足顾客需求为中心的,而这一点又正符合市场营销以满足消费者需求来追求企业利益的本质特征。所以服务营销的引入会让企业营销策略更接近营销的本质,达到更好的营销效果,帮助企业更好地最求企业长远经济利益。服务营销的意识可以让企业更好地从顾客的角度进行经营服务和营销活动。
其次如果房地产企业提高对服务营销意识的重视,是可以提升顾客感知价值的。对于消费者,当房地产企业把服务提升了,房子在他们心理价位的区间也就会相应提升,消费者也就更愿意多花这部分钱。利用服务来达到营销的目的,在服务领域提升客户的心理价位。
再有重视服务营销,可以提升客户的满意率,降低不满意比例。具有良好服务营销意识的企业顾客期望值的需求满足程度,让服务达到极高的客户满意度。
服务逐渐取代成本、质量和价格,成为房地产竞争的新焦点。现在国内人民可支配收入逐渐提升,人们在购买时消费的关注点也发生变化,消费的形式和热点也越来越多元化,营销相关活动中服务的重要性也就越来越凸显。
服务营销的缺失会增加房地产客户流失,同时不利于争取更多新客户，服务是现代企业的核心竞争武器,是差异化的重要手段，而缺乏足够的重视和恰当的应用,服务营销将使企业失去特色变得平庸化,而且缺少足够竞争力打败竞争对手，企业没办法做到让客户满意,是一种公关的损失,会使企业在客户心里的地位下降、形象变差。[9]服务营销的缺失不利于企业获取客户反馈的信息,带来盲目决策。最终不利于企业利润的持续增长,也就不利于企业长期效益和壮大。
五、房地产行业服务营销存在的问题
（一）服务营销现状
1.房地产商追逐利益轻视服务
房地产行业投诉率居高不下,交付的房屋质量问题层出不穷。近些年绝大多数房地产开发商服务问题越发严重。对房地产客户服务简单理解为售后补救服务、交付期延后,服务人员素质不达标、品牌意识淡薄、服务标准夸大、交付后物业服务不完善。很多时候房屋交付便是业主维权的起点。但由于这几年房地产行业销售的火热,所以业主的维权问题在短期时间内并没有影响到房地产开发商的经营和巨额利润,也就无法刺痛到开发商进行改变。由此服务的改善也就得不到看重,相应服务营销的意识没有得到开发商的重视。
2.房地产商交付后撒手不管的现状。
消费者购买房产的首要目的是居住,而房子使用的年限非常长。而地产商大多在房产交付后就撒手不管了,缺乏销售后的有效服务。买房时置业顾问的热情和入住后问题出现时无法得到房地产商应有服务的落差会让消费者对地产商印象一落千丈。这一点从房地产项目的销售部就可以看出来,无论是叫售楼处,营销中心还是营销服务中心。它的作用基本就是销售,其他服务功能也主要是和销售有关的促销服务活动,这些活动看起来多样,但是最终本质上和住房产品服务没有实质联系。只是用来吸引眼球,消费者在主要产品上获得的实质服务并没有增加。
房地产市场的竞争激烈已经白热化,在这种市场情况下,服务的优势会明显转化为企业形象、品牌和实际经济利益的优势,有利于企业扩大市场占有率,形成规模优势。至于如何建立起服务明显优势,形成竞争力,差别服务和精细服务是地产商可以考虑的方向。用极具特色的服务,形成独特的服务品牌优势,吸引客户群,扩大影响,形成良好口碑,将有利于企业长期且稳定的经济利益需求。
(二)房地产行业服务营销存在的问题
1.房地产企业的服务营销意识不强
在服务营销战略的施行的过程中，服务意识对于地产企业服务具有及其重要的作用，客户在消费过程会希望获得好的服务体验。因此企业自己必须要有良好的服务意识，这一点是房地产公司能够满足客户需求的基础因素之一。然而，大多数地产企业领导层和管理层对服务营销缺乏清楚的认识，轻视服务。缺乏切实有效可行的服务策略，或者服务策略脱离实际。据某项调查显示，国内二线城市地产企业中有40%的楼盘项目没有制定统一正式的服务流程策略，而在制定明确服务策略的企业里又有占总数36%的企业服务策略缺乏具体服务指导流程。[10]可以看出国内存在大量地产企业管理层缺乏服务的意识，自然难以提高服务质量。再有，在大多数人眼里服务是直接和顾客交流的直接相关部门服务工作人员的事情，其他部门人员不需要具体服务顾客，这是一个误区。
2.房地产企业服务质量不规范
提高服务质量是做好服务营销的中心工作。要提升服务质量，具有公司鲜明特色的差异化服务是一条改善途径，然而在房地产这个竞争激烈的服务行业里面，出现了大量公司服务的同质化现象，例如在对南京河西某地块楼盘集聚的区域内的调查中发现，这一区域同时有8家房地产公司进行竞争，虽然价格和卖点定位有着明显的区分，但是在接待和服务客户的流程和服务人员配置上相似度却非常高，因为这一区域在经过了4~5年的共同开发和竞争中，几家企业相互借鉴对手的方法，而又缺乏创新，最终导致服务的同质化，不同定位的企业的服务上缺乏明显辨识度，缺乏服务特色。再有多数企业缺乏服务评价考核的统一标准。没有科学的体系和标准，就无法对服务进行量化的管理，管理层就无法清楚的对服务状况进行把控，进而更无法控制好服务质量。还有，对服务的监督也十分缺乏。据调查显示有23%的消费者购买、交付及后期使用房产中感觉受到服务人员的轻视、欺骗或者态度不好等服务问题，有57%的消费者表明目睹过其他人在地产企业受到不良服务待遇。而这些遇到过不良服务待遇的消费者里表示对自己进行不良服务的人员最终受到公司处罚的只有不足5%的比例。[11]由此可见对服务人员服务行为监督的不到位。
3.对服务人员缺乏重视
地产服务人员是提升地产企业服务工作的主体，所有的标准也好，管理层的想法对策也好，只有在有人去执行才有其意义，才能达到效果和目的。无论是什么样的企业，员工都是决定企业经营状况的关键。然而企业实行服务营销策略时，偏离了把服务人员作为工作重心的方向。
很多房地产公司缺乏对服务人员进行足够的培训，服务人员的工作技能和服务水平得不到提升，据调查83%的地产企业。主要依靠老员工带新入职的服务人员的方式进行培训，集体培训频率很低。[12]这些都体现了地产企业没有足够重视服务人员，这将对服务效果造成制约。
4.房地产服务缺乏有形展示
有形展示是和直接服务消费者的服务人员同样的重要的因素。例如不同的售楼处在面积,建筑风格,装修形式,主调色彩上的不同就会给顾客不同的感受,会在顾客心里形成对企业、产品、服务不同的基础印象。
5.缺乏差异化营销服务
房地产行业市场中众多企业的竞争越发激烈，但激烈的竞争环境下，大部分房地产企业却缺乏独特的服务营销策略，反而陷入同质化。大部分企业对客户群体定位笼统或者统一采用陈旧的划分方式直接套用，在缺乏市场调查的情况下采用和市面上水平接近的服务策略进行服务开展，不重视实际中具体顾客群体的新需求。只面对最大多数客户群体，忽视少数顾客述求，甚至不和自身项目具体情况来进行客户服务。因为对于企业来说同质化的市场环境中，创新和差异化就意味着成本的增加，但是在这种市场情况下，如果企业能有独特服务优势将明显转化为竞争优势。至于如何建立起服务明显优势，形成竞争力，差别服务和精细服务是地产商必须考虑的方向。
六、提升房地产行业服务营销水平策略分析
（一）提高企业的服务意识
提供服务意识对于房地产企业服务水平具有及其重要的作用，客户在消费过程会希望获得好的服务体验。因此企业自己必须要有良好的服务意识，是满足客户需求的基础因素之一。首先，企业领导和管理层要对服务营销有着清楚的认识，重视服务。这样才能制定出服务策略，提高服务质量。再有，企业要意识到服务不单单是直接和顾客交流的直接相关部门服务工作人员的事情，而是公司的每一个员工都要有服务的意识。服务营销需要公司每个员工的努力，因为在顾客眼中，任何一位员工都代表这企业，每一位员工都有在客户需求帮助、需要服务的时候帮助客户解决问题。而不可以认为不是自己的工作而对客户不理睬，甚至连帮助顾客联系相关服务人员都懒得去做。每个员工在顾客眼中都代表着企业的形象，联系着公司的专业程度和亲和程度。
（二）注重提升服务质量
做好服务营销，需要提高服务质量，这是服务营销的中心工作。要提升服务质量，具有公司鲜明特色的差异化服务是一条改善途径，科技的进步让同质化的产品失去竞争优势，而在一个竞争极其激烈的服务行业里面，同质化的服务也会让企业变得平庸，失去获得更大资源利润的资格，根据马太效益，这样企业的最终不断被创新者赶超，生存越发艰难。所以企业要获得竞争优势，做好服务营销，就需要建立独特的服务体系，形成独特服务特色。再有，保证服务的质量就要让服务人员明白高质量的服务是什么，所以要对服务过程进行细化，对服务行为进行量化，设定服务评价考核的统一标准。某个实验曾表明在对员工工作行为和态度进行量化后，客户满意度提升了18个百分点。[13]在科学的体系和标准下，对服务进行量化的管理，可以有条理清楚的对服务状况进行把控，从而达到控制好服务质量的作用的目的。还有，对服务的监督也是保证服务质量的极为重要的一项。制定了标准之后，只有充分保证执行，才能让之前的工作不是无用功。
（三）重视服务人员
房地产服务人员是提升房地产企业服务工作的主体，所有的标准也好，管理层的想法对策也好，只有在有人去执行才有其意义，才能达到效果和目的。无论是什么样的企业，员工都是决定企业经营状况的关键。所以在企业实行服务营销策略时，应该把服务人员作为工作重心。
图2.影响服务质量的因素占比
从图2中我们可以看出人员在服务质量中占有决定性的影响。所以要提高服务质量就要重视服务人员。重视服务人员需要提升服务人员的服务意识，让员工明白，自己服务质量的好坏是和自身工作体验，事业成就，奖金报酬还有公司效益状况，自身工作环境稳定程度有着紧密的联系。重视服务人员还需要提升地产公司服务人员的工作技能和服务水平，而这一点需要公司对服务人员进行足够的培训。
还有加强管理也是非常重要的，据调查基本为报酬而工作的人占总数80%以上，所以员工天生会产生对于工作的惰性，这种惰性如果影响到服务态度，直接传递到客户面前，是对企业形象的一种危害。有调查显示有45%的被调查者会因为一个态度特别消极的服务人员而对这个地产企业印象变差。[14]所以要对员工进行适当严格的管理，重视服务人员的工作。当然，管理监督上的严格不是要对员工进行压榨，只是要让员工明白企业不养闲人，员工付出才有回报。在严格管理的同时，企业尤其要注重对服务人员的人文关怀，服务人员是公司的代表，直接面对顾客，他们向顾客传达的是地产公司的态度。如果由一个对公司管理水平，福利待遇，企业文化充满抱怨的置业顾问来向有意向购房的客户介绍企业和楼盘情况，顾客能真切感受到的对公司的好感估计也不会太高。所以，重视服务人员要改善企业员工待遇，改善部门间关系，提升协作程度，提升服务人员对企业认同程度。
（四）重视有形展示
有形展示是服务产品能够直接被客户触摸到、看到、你听到和闻到的部分。这些有形的部分会直接在客户心里形成一个对企业的印象和感觉,关系到企业形象和服务产品个性。调查显示47%的消费者会因为企业有一个好看的标志而对品牌产生较高的期望。而企业品牌标志设计平庸的企业，消费者中有接近50%的会选择忽视这个企业。[15]所以企业品牌标志作为一个重要的有形展示，需要受到企业格外的重视。
有形展示是和直接服务消费者的服务人员同样的重要的因素。例如不同的售楼处在面积,建筑风格,装修形式,主调色彩上的不同就会给顾客不同的感受,会在顾客心里形成对企业、产品、服务不同的基础印象。
（五）实施差异化营销服务
针对当前房地产行业服务千篇一律的现状，有远见的企业需要实施差异化的服务。首先差异化的服务需要在进行大量市场调查之后制定精确独特的市场定位，为自身的项目寻找定义新的客户群体。然后深入了解客户群的需求，相应制定和其他企业不同的服务亮点来吸引和打动客户。再有，房地产行业可以针对具体顾客的需求开展定制化服务。用极具特色的服务，形成独特的服务品牌优势，吸引客户群，扩大影响，形成良好口碑，将有利于企业长期且稳定的经济利益需求。
七、总结
服务营销作为一种经营理念，可以给企业带来长久经济效益，同时会影响企业在公众眼中的形象，具有绝佳的公关效果,通过基础传统营销组合4Ps再加上人员因素（People)、服务过程要素(Process)、有形展示要素(Physicalevidence)的合理充分运用来构建独特服务业服务优势，对企业而言服务营销在房地产行业的引入会提升顾客让渡价值,提升顾客心理价值,降低顾客不满意率,改善企业形象,提升品牌价值,在激烈的市场竞争中形成强有力的竞争优势。
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