房地产行业上市公司盈利能力分析

　　从2001年开始，中国证券市场标准化制度、退市制度逐步的开始实施，证券市场的市场化程度不断的提高，投资者的投资观念逐步由概念性的炒作过渡到上市公司的价值投资中去，这导致了房地产上市公司的盈利能力和成长性成为了管理者和投资者共同关注的焦点[1]。一个良好发展、健康的证券市场需要理性的投资行为作为主导投资促进市场的繁荣，而理性投资的行为需要发展潜力明朗的房地产上市公司作为载体，在这样的趋势下，如何加强房地产上市公司的盈利能力，是当前房地产企业和社会各界非常关注的话题之一[2]。

　　本文首先对保利地产公司基本情况进行了系统的研究，深入的分析了保利地产公司财务报告体系的目标、内容。然后，分析了保利地产公司财务报告的优缺点，找到保利地产公司盈利能力分析中应重点关注的问题，并在文章的最后提出促进保利地产公司盈利能力分析的建议。

　　2016年，房地产上市公司销售业绩稳定增长，经营规模获得新突破：沪深及大陆在港上市房地产公司的营业收入均值达到123.35亿元，同比增长15.09%。其中，沪深上市房地产公司营业收入均值为76.50亿元，同比增长16.83%，增速同比提高0.21个百分点；同期，大陆在港上市房地产公司营业收入均值为251.74亿元，同比增长11.28%，增速较上一年回落5.11个百分点，低于沪深上市房地产公司5.55个百分点，主要原因在于，在港上市房地产公司大多规模基数大、市场布局广，在区域市场分化加深的背景下业绩增速保持相对稳定，而沪深上市房地产公司中多为植根一二线重点城市的中小企业，受益于局部市场回暖，业绩增速较高，从而拉大了两者之间的差距。参见图1

　　图12013年-2016年沪深及大陆在港上市房地产公司盈利状况

　　数据来源：界面：上市房地产公司2016年盈利发展报告

　　2.1.1盈利能力的分析方法

　　（1）结构分析法

　　以百分之百来作为财务分析中的整体目标,通过计算来分析各部分的占比重情况。

　　（2）比率分析法

　　把具有一定联系的两种项目,放到一起来进行对比分析,再通过计算来确定两种项目不同的比率情况,以分析企业不同时期的经济变动程度,即是比率分析法。在企业的财务工作中比率分析法是使用非常频繁的财务分析方法。构成比率和效率比率以及相关比率构成了企业日常的比率指标。

　　（3）趋势分析法

　　以发展趋势的方法来分析企业内多个指标在财务报表中的变动趋势和变动的原因,以确定企业内的指标的数值的增减情况和变动的额度。

　　（4）因素分析法

　　以企业内的经营成果为基础,对资金数值的变动额度来分析其中存在的影响因素,进而确定企业的经济指标变动情况所使用的方法。在具体的分析当中可以分为连环替代方法和差异计算方法。

　　（5）项目分析法

　　在实际的财务报表分析当中,以项目分析的方式来确定企业在经济活动中的经营效果和财务情况。通过分析不同的项目来明确企业的经营情况和资金变动。在实际的操作中有三种分析方式资产负债情况和利润情况以及现金的流量情况。现金流量情况分析是在财务报表分析中使用最多的财务分析方法。

　　（6）比较分析法

　　是一种以不同时期或是同一时期的数据进行比较的方法,在分析中找到数据之间的差距原因和变动趋势。在具体的分析当中又分为绝对数比较和相对数比较,横向比较以及纵向比较。

　　（7）图表分析法

　　在实际分析当中使用图表的方式来表现企业的财务变动情况,通过图表分析来对企业内各指标的不同情况进行直观比较。

　　2.1.2盈利能力分析的指标

　　（1）销售利润率

　　销售利润指的是企业的销售利率和净销售收入之间的对比。在评价企业经营收益方面，销售利润是一项非常重要的衡量因素。是衡量盈利能力重要的指标之一。用公式表示如下：

　　其中产品的销售净收入指的是扣除销售折让、销售折扣和销售退回以后的销售净额

　　（2）成本费用利润率

　　成本费用利润率指的是企业在某个经济周期之内所完成的利润额与耗费的销售成本总额的对比值。其公式表现为：

　　（3）总资产利润率

　　总资产利润率也可以被称之为总资产收益率，是衡量企业获利能力的关键因素。其公式为：

　　2.2.1公司规模

　　公司规模指的是公司的经营和产销规模，是对企业当中劳动力数量和生产资源中和的表现，公司规模的大小与企业的经营发展能力有着非常密切的联系[3]。在公司规模当中所包含的内容具有很多个方面，比如厂房和设备的数量、企业固定资产的原始情况、员工数量和产品销售能力以及年产销数量和经营收益等。从惬意固定成本的角度来讲，企业的盈利能力在某种程度上与企业的规模有着较大的联系，这种联系可表现为两个方面：一方面是企业的总产量；另一方面是规模经济效益。

　　2.2.2资本结构

　　资本结构的涵义可以分为两个方面进行叙述，首先从狭义的角度来讲，资本结构指的是企业长期负债和权益资本之间的对比值，而且企业的融资行为对资本结构的影响较大[4]。资本结构还可以表现出企业的产权归属，还可以表现出不同投资个体的权益质量和风险程度。企业的盈利能力与资本结构之间有着较为密切的联系，负债情况是影响企业盈利能力的主要原因。企业资产的回报率和企业借款利率之间的联系程度，可以直接影响到企业的负债经营效果。如果企业在经营和发展的过程当中，只关注与投资规模和资本的投入，并不重视资本结构的整合与调整，那么就会对企业的经营收益和盈利能力产生较大的影响；如果不重视企业的借入资金和自由资金的合理分析，那么对企业盈利能力的判断也就不具有真实性和准确性。

　　2.2.3现金流的保障

　　现金的流动情况是对企业盈利能力最具象化的表现，也是对企业经营收益的最终体现，企业的现金流量情况与企业实际的盈利能力之间有着非常密切的联系，不同的投资个体也可以同多对企业现金流量的情况来判断出当前企业的实际经营情况；企业在经营发展的过程中，净现金质量和效率越高，企业的盈利能力也就会越强，反之企业的盈利能力将会降低[5]。

　　现有的理论，企业财务管理目标，这是企业价值最大化是一种说法，即必须注意重点放在企业盈利能力的企业价值，这也是为什么很多企业都代表考核指标盈利指标[6]。由于绩效管理当局需要反思多少利润，境外投资者的投资收益，债权人获得本金和利息，取决于公司的盈利能力。评估盈利至少应包括：有多少利润，多少现金收益，收益的持续稳定，这也成为了盈利指标必须反映的内容。有上述内容可以看出，提高盈利能力的分析不仅可以加强企业经营和决策效果，还可以有为不同的债权人的权益提供保障。

　　保利地产（集团）股份有限公司是保利控股集团中最大的地产企业，是保利控股开展房地产业务的主要平台，保利地产（集团）股份有限公司具有国家一级房产开发资质。公司的总部设立于广州市。在2006年的7月底，公司在上交所中成功挂牌上市，成为了当时重启IPO市场的第一家房地产企业。

　　3.2.1资产负债表初步分析

　　资产负债表可以体现出企业当前的经营情况，通过对资产负债表的了解还可以清楚的得知当前企业的现金流动方向[7]。企业的管理人员还可以通过对资产负债表的了解，预测企业在下一阶段中经营活动的方向。想要了解当前企业的财务情况，那么对资产负债表的了解非常重要。从而对企业多方面的指标进行判断和比较，比如偿债能力和资本结构以及现金流量等。

　　表12016年保利地产公司资产负债表

　　数据来源：保利地产公司2017年2月发布数据

 

　　通过对表1的了解可以发现，保利地产公司在2016年的资产总额中增长了将近108%，促成这种结果的主要愿意也是，2016年保利地产公司的业务规模发生了较大的变化，利润和资产负债有了不同程度的增加，资产总额也因此产生了较大的改变。从结构变化的方面考虑，保利地产的货币资金下降幅度超过了80%，预付账款提高了将近120%，长期投资上升了将近70%，存货的涨幅超过了95%，固定资产和流动资产也表现出了不同程度的提升。从表1的数据中可以了解到，保利地产公司的负债总额，在2016年的年底增加了135%，其中长期借款与上期相比也增长了256.65%，短期借款与上期借款相比增长了271.56%，由此可以看出，保利地产公司在2016年的借款行为较多。保利地产公司的所有者权益与上期相比增长了74.5%，上升的主要原因可以归结为2016年的利润增长所致。通过对保利地产公司资产负债表的了解可以发现，目前保利地产公司的资产质量总体呈现着较为稳定的趋势，2016年的资产总额和货币资金有着不同程度的增加，较为稳定的资产状况对于企业的发展有着非常大的帮助。而保利地产公司在2016年内的借款行为较多，长期增长超过了255%，虽然体现出了保利地产公司融资的能力，但是大量外债会无形增强保利地产公司的财务风险。

　　3.2.2利润表初步分析

　　利润表是企业财务管理和利润分配的直观表现，通过对林润表的分析，可以真实的了解企业的盈利能力和盈利情况以及经营质量等多方面的信息，还可以为企业领导层在制定发展目标是提供依据[8]。

　　表22016年保利地产公司利润表

　　数据来源：保利地产公司2016年年报

　　从上述的内容可以了解到，保利地产2016年的销售收入与2015年相比降低了将近4亿元，下降幅度超过了20%，出现在这种情况的主要原因是国家在2016年对房地产市场进行了大规模的调控，保利地产的营业利润与利润总额以及销售也就出现了较大的变化，而且其中净利润也出现了较为明显的减少，降幅达58%。通过对保利地产2016年利润表的了解可以得知，保利地产在2016年的所得税降低了98.85%，出现这种情况的主要原因是企业内部因素所引起。保利地产在2016年是总体盈利水平与2015年差别不大。

　　与此同时，保利地产公司的销售规模逐渐的减少，销售收入减低，成本各方面的指标却有所增强，其中营业费用增长了105.44%，管理费用增长了137.11%，这也就使得保利地产的指标情况远高于正常的指标水平，在众多的指标的当中保利地产应该加强对财务费用指标增长的关注，保利地产财务费用的涨幅超过了577.59%，造成这种情况的原因与保利地产公司长期借款和短期借款的增加有着较大的联系，当然保利地产公司的销售规模变化也是导致出现这种情况的主要因素。

　　图1保利地产销售收入增长率与财务费用增长率

　　通过对图1的了解发现，保利地产公司的销售收入增长率是75.04%，财务费用的增长率是599.29%，两者之间差距较大，如此之大的差距保利地产公司领导层应该给予一定的重视。

　　表32015年-2016年保利地产公司财务报表对比

　　

　　数据来源：保利地产公司2013年-2016财务报表数据中整理得出

　　3.3.1营运能力分析

　　营运能力所表现出的是企业的资产营运效率和资产营运收益情况。资产营运效率可以分为两个方面，一个方面是企业的资产手转率；另一方面是企业的周转速度，营运资产收益是企业的产出额与资产占用额的比值[9]。通过对企业营运能力的分析，可以清楚的了解到当前企业的实际经营状况，并通过分析找到影响企业收益的关键。通过表3数据的了解可以发现，保利地产在2016年时的总资产周转率为2.76%、现金周转率为34.18%、应收账款周转率为27.15%、存货增长率为28.26%、固定资产周转率为34.32%，整体水平较高。参见表4

　　表4保利地产公司营运能力指标分析

　　数据来源：保利地产公司2015年-2016年财务数据对比得知

　　虽然保利地产2016年是的现金周转率和固定资产周转率与2015年相比有了价位明显的减少，但是这种水平还是要远高于同行业的发展标准，现金周转率和固定资产周转率较高也说明了当前企业的资金管理能力和固定资产的运转能力较高，企业的运营水平较强。企业应继续加强对资金流动的管理，以便进一步加强自身的营运效率。参见图2

　　图2保利地产公司营运能力指标变化趋势图

　　数据来源：保利地产公司2015年-2016年财务数据对比得知

　　获利能力指的是企业在某个经营周期之内，通过对资源的整合调整，获取利润的能力[10]。利润的增长是企业经营发展的前提，获利能力可以有效的加强企业的生存能力，投资者在衡量企业能否具有潜力的时，对获利能力的关注程度也最高，获利能力的强弱直接可以影响到企业投资者和债权人的根本权益[11]。通过对表5和图3的对比可以可以得知，保利地产在2016年是营业收入毛利率将近30%、营业收入营业利润率将近5%、营业收入总利润率为2.52%，与2015年相比有着较为明显的降低，比如营业收入毛利率和营业收入营业利润率就分别降低了2%和5.83%，出现在这种情况的主要原因是，公司2016年的毛利额、营业利润和利润总额以及净利润的增长速度，小于2015年的营业收入增长速度。与此同时，保利地产2016年的营业利润与利润总额也出现较大的减少，各项指标所出现的变化对保利地产获利能力有着较大的影响；除此之外，保利地产在2016是的营业收入总利润率与营业收入净利润分贝为3.04%和2.52%，与2015年相比降低幅度较大，这也是由于保利地产在2016年财务费用增加所导致。由于财务费用和管理费用对企业获利能力有着较大的影响，保利地产应该加强对这两项指标的控制，以便更好的提升当前企业的获利能力。参见表5

　　表5保利地产公司盈利能力指标分析

　　数据来源：保利地产公司2015年-2016年财务数据对比得知

图3 保利地产公司2015年-2016年盈利能力指标变动趋势图

　　企业的盈利能力对权益乘数有着较大的影响，权益乘数又与企业的融资结构有着一定程度的关联，而且影响权益乘数的关键因素是企业的资产负债，企业的资产负债水平较高时，权益乘数就会较大，权益乘数可以有效的放大企业财务杠杆的作用，在给企业创造出更多经营收益的同时，还会引发出较大的财务风险[12]。参见表6

　　表62015年至2016年保利地产公司偿债能力指标分析

　　图4保利地产公司2015年-2016年偿债能力指标变动趋势图

　　数据来源：保利地产公司财务报表数据中整理得出

　　通过对表6数据的了解可以发现，保利地产从2015年至2016年间的权益乘数增长速度明显，这说明了当前保利地产的资产负债也在不断的增强。而且保利地产从2015年至2016年时，资产负债率分别为0.3128和0.3237都没有超过0.5，远低于同行业标准。流动资产负债是增加企业资产负债的主要因素，在图4中，保利地产的流动比率高于速动比率，企业短期偿债的能力较强。从保利地产总体经营的角度来讲，企业的资产负债水平较低，所要面对的风险系数较弱，这也从侧面的反应出了企业当前对财务杠杆作用的使用程度较好，外部融资环境稳定。

　　会计政策的变更指的是，当前上市公司在对某项业务进行结算和交易时，不使用原有会计政策，重新选择使用其他会计政策的行为[13]。一般来说，上市公司为了保持各项指标的计算稳定，提高信息的准确性，会持续使用一种会计政策，只有在相关规定有明确的指示时，才会变更会计证横测，否则经常性刚换会计政策会使企业财务信息的真实性和准确性降低。会计政策的变更首先会对会计收益计算产生较大的影响，必然影响到上市公司会计利润发生增减变化，进一步对上市公司的盈利能力产生影响。因此，在对上市公司进行盈利能力的分析时，不能随意更换会计政策，以便保证信息的可比性和准确性。

　　4.2.1国家政策

　　2013年以来，受房地产市场整顿的影响，商业贿赂打击背景下重塑营销模式，房地产企业在研发、生产、营销等环节的运作渐趋规范，行业生产经营秩序好转，资源进一步向优势企业集中，品牌优势凸显。从长远来说，对于原本就具有产品优势的保利地产公司来说，还是利大于弊的。法律法规制度对企业的盈利能力影响主要体现在对资本充足率，以及性质不同银行业务上的限制。由于中国房地产市场的非完全开放，银行业间并非是完全竞争市场，造成了法律因素对企业的盈利造成较大影响。例如在中国，对外资企业的小额人民币的限制，使得其无法与内资企业在相同业务上进行抗衡，这可能也最终造成了两类企业在盈利模式上有很大差别[14]。但是，值得注意的是，法律制度很难量化，不是简单的以某年又出了几部法律，或者其他指标衡量。

　　4.2.2市场竞争

　　首先，随着全球经济一体化的发展和我国加入WTO，国内房地产市场成为一个国际性的竞争市场。跨国房地产企业在国内市场的进一步扩张，对房地产行业资源的瓜分、对优势企业的收购、对终端市场的大规模投入在近年表现得非常突出，使我国房地产企业面临着巨大的竞争压力[15]。目前房地产市场上60%的产品是由外资企业提供，整个利润的60%也同样被外资赚取，我国房地产企业大部分陷入亏损境地。与跨国房地产巨头相比，保利地产公司在资本实力、销售收入上完全不是一个数量级，即使是国内前几位的企业也显得非常弱小。

　　其次，很多房地产巨头对房地产资源开展了激烈的争夺，方式层出不穷，有的是并购小型的企业，有的是联合开发或研发外包，有的专门成立风险投资公司专注于房地产企业的孵化，更多是对房地产资源的争夺，越来越多的跨国房地产巨头来华设立中心，开展对房地产相关资源的研究，这对中国房地产产业安全和资源安全带来不少挑战；总之，外企对保利地产公司的产品竞争威胁趋势越来越明显。

　　资本结构在企业的经营与管理当中有着非常重要的作用，尤其是经营绩效和盈利能力等方面的影响更为明显。通过对静态资本结构理论的了解可以得知，企业的债务可以用来抵税，随着企业债务的不断扩大，企业的资本就会受到很大的影响，最终在这种影响下，企业的资本结构会达到最佳，这也就使学术界常常提到的价值最大化；随后，由于债务水平的升高，企业的财务困境也会更加的明显，进而使得保利地产公司的资本成本增强，从而导致企业价值逐渐缩水[16]。如果企业在经营当中使资产负债不断的提升，那么企业在以后的发展中所要面临的财务风险就会增强，不得不背负按时偿还欠款的压力，从而对整个现金流量产生较大的影响，降低企业的整体盈利能力；如果企业的资产负债较低的话，那么债务就无法发挥出抵税的作用，而且企业也很有可能出现筹资难的现象，进而对企业的经营决策产生不良的效应。实际情况当中，保利地产公司的资产报酬率要远高于银行的借款利率，这也就说明了企业收益高于借贷成本，这时保利地产公司就可以通过负债来提高自身的盈利水平，否则不断增加的负债会对企业的盈利能力产生较大的抑制影响。

　　保利地产公司并不具备较多的现金和存款去偿还一些到期的债务，从而使得一些短期债务由于拖延时间较长，最终形成了“长期负债”，非常引起财务风险。公司目前应该从流动资金的角度进行考虑，增强资金的运转效率，降低公司由于流动负债过高和资金短缺所产生的财务风险。具体操作方法可以分为两个方面，一方面，企业应该加强自身的资金回笼。首先，及时了解产品价格和质量以及交货期限，以便为客户提供良好的服务。由于产品质量不高和交货时间延期以及服务和售后的情况不好，很有可能导致客户拖欠当期的货款，从而对公司的资金的流动情况产生影响，所以公司应该及时的了解客户的需求，并根据客户的需求制定相应的服务方法。其次，提高信息质量，增强对商户经营情况的了解。公司想要有效的提高资金回笼效率，用户信息的掌握必须及时、准确。比如商户的的法人、部门的人事调动情况和具体的经营情况以及商户是否与其他厂家联系等方面的信息，在掌握商户信息的同时，针对商户的情况作出相应的调整。

　　另一方面，公司应该增强对采购和生产以及库存资金的流转和使用，公司要尤为注意的是生产和采购以及库存在实际的经营生产中，会占有大量的资金，尤其是在当前市场环境变化较快的情况下，这些因素都会产生较大的变化，因此这三方面因素在占用资金时，公司一定要制定出合理、科学的使用方法。

　　从上面反映营运能力指标的应收账款周转率中，可以看出保利地产公司在2016年时，存在着较大的应收账款风险，应收账款数量较多就会引起大量呆账和坏账的出现，保利地产公司的应收账款管理还需进一步的提升。对此，保利地产公司应该加快应收账款管理效率，根据实际情况制定出合理的信用政策，并在结算时选择一些对公司有利的方式。除此之外，加强销售承包制的落实，完善销售人员的激励机制。比如销售人员去商户催讨货款时比较辛苦，这时公司可以根据销售人员实际追讨回的货款进行奖励，从而增强销售人员催讨货款的积极性和主动性。

　　通过对保利地产的了解得知，目前保利地产所开发的项目遍布全国十三个省、市、自治区。保利地产应该根据每个地区发展的情况，制定出有特色的产品推广规划，将一些具有潜力的产品通过营销渠道进行大范围的推广，以便扩大公司的销售规模，占据更多的市场资源，增强公司的盈利水平。与此同时，保利地产还要加强对分公司经营的调控，制定出具体的成本控制方案，强化分公司对成本的管理力度，科学、合理的减少公司成本投入，充分的发挥出保利地产产品质量和成本方面的优势，提高产品在市场当中的竞争能力，加快企业当前盈利水平的提升。

　　5.4.1充分地调动资产，扩大销售收入来提高总资产周转率

　　保利地产公司具有较强的产品资源优势，但是市场开拓能力和经营管还需进一步的加强，销售布局和网络以及营销人员配置还要有所增强；目前资源的使用方面还存在着较多的未开发空间。从财务的角度来看，固定资产是影响周转率的重要原因。固定资产再次扩大势必降低现金量，影响资金周转速度并且降低固定资产周转率，最终降低总资产周转率。充分地调动资产，扩大销售收入来提高总资产周转率。加强对资产的使用和运转效率，将一些不经常使用和从未使用的设备进行处理，缩减一些投资效益回收较差的项目。

　　5.4.2加大对科技创新大力度

　　国家在产业规划当中指出，企业应加强度自身创新体系的建设和完善，尤其是一些自主品牌更应该加强对科技创新的投入，发挥出具有特色的产品优势，在当前市场环境变化较快的时期，科技创新为每一个企业的生存发展都有着非常密切的联系，想要在行业当中脱颖而出，科技创新的力量必不可少。由此可以看出，国家对企业科技创新的关注度较高。也可以理解为，企业科技创新能力的强弱，与企业的收益质量有着密切的联系，国内房地产行业的竞争日益激烈，外资以及合资企业已在市场当中崭露头脚，并取得了一定的市场占有。通过对房地产行业的了解得知，具有较高创新能力的企业收益质量比较强，比如2015年绿地集团的平均毛利率为24.89%，在整个行业当中都具有较高的影响力。保利地产作为知名的民族品牌，必须加大科技创新的投入，提高新产品和新技术的创新速度，将以研发的新技术用到产品的生产当中。

　　本文通过对保利地产公司盈利能力进行了分析。分析的结果并不乐观，为了期望保利地产公司在未来的竞争中立于不败的地位，找出了引起这些指标下降的经营管理问题，并且为了解决这些问题提出了建立战略联盟、建立合理的投资决策机制、优化资本结构等一系列切实可行的建议，来增加企业未来经济效益。

　　由于笔者个人的理论知识和精力的有限，在研究的过程当中存在着较大的局限性，对保利地产公司盈利能力的研究并不全面，尤其实在企业外部因素方面的分析还需加强。希望以后可以加强外部因素对企业盈利能力影响的进一步研究。

　　转眼间学习生活已经临近尾声。在此我由衷的感谢我的导师，是他耐心的指导以及无私的教学态度，帮助我顺利的完成了从论文的定题一直到论文定稿的各个阶段。为了指导我们的毕业论文，他牺牲了自己的休息时间，深夜依然伏笔在线纠正我们论文中出现的问题和错误，这种无私的精神令我感到钦佩，同时也再次表达我真挚的谢意！

　　同时也要感谢所有教导过我的任教老师们，是他们传授了我专业的知识，并教育我做人的道理，或许我并非一个出色的学生，但是你们却是我最好的老师，正是因为有了你们，我才能全面的发展。

　　当然，最应该感谢的还是我的父母，没有他们就没有我，从咿呀学语到现在的茁壮成长期间他们付出了太多，也承受了太多，养育之恩无以为报。让你们健康快乐则是我穷极一生的追求！

　　与此同时，还要感谢与我同窗苦读的同学们，在这短短的时间里，你们风雨一同与我走过，欢笑与泪水背后鉴证的是我们最纯洁的友情，感谢你们陪我度过的每一天，我将永远珍藏这份情谊！

　　最后，我中心的祝福所有悉心教导我的老师们桃李满天下！祝愿我的父母健康常乐！祝愿我的朋友们有梦能圆！

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