华远地产财务风险控制

摘 要

近些年来，很多企业之所以会破产是因为财务风险导致的，显然易见财务风险是当今企业面临的一项最主要的风险，倘若企业能够控制好财务风险才能在这激烈的斗争环境下得以生存，因此财务风险控制是任何一个公司尽全力想去控制的。房地产是属于重资金、高杠杆的行业，不仅融资需求额大，而且项目投资额高，因此该行业的特殊性决定其高风险性在日益激烈的房地产市场斗争中，为了加强企业核心竞争力，必须提高企业的盈利能力和管理水平。倘若对财务有效的财务分析，可以将企业原始的财务数据转化为反映实际经营状况的财务信息，为调整经营策略，做出各种重大决策提供参考信息。

本文是以华远地产为研究对象，华远地产现有业务布局以北京为核心，其自1983年创立至今，历经三十余年的发展，是在全球经济化背景下不断推动成长的。长期以来，开发与销售、租赁是华远地产的主要经营的业务，由于当今经济形势变化多样再加上竞争环境的激烈，给华远地产带来了很大影响，尤其是在财务风险这一方面。本文就是在这样的背景下对华远地产近三年的财务风险进行分析并提出了对应的控制措施，先是对财务风险控制的定义和特征进行阐述，接着从筹集资金、投入资金、营运资金、收益分配这四个方面对华远地产的财务风险进行识别，再者提出了对应的措施，最后得出了结论。

关键词：华远地产 财务风险 风险识别 风险控制

一、绪论

（一）研究背景

近些年来，各行各业发展都在一个稳健上升的阶段，其中房地产行业发展趋势可以说是非常迅猛，已经成为拉动GDP的中坚力量，其属于典型的资金密集型行业，不仅用于开发资金需求很大，而且周期性强，因此与宏观经济的走势紧密相关。随着国际的政治、经济不断变化，华远地产所面临的内外部环境渐渐更加复杂化，也时不时传来大型企业已经面临严重的财务危机，这将给很多国家的经济造成不良的影响和巨大的冲击。如果一家公司想要能够实现更大的利益并且能在这激烈又复杂的竞争环境得以生存，那它将面对更多更复杂的挑战和风险。对于一家企业来说，其发展的根本无非是财务，只要遭遇了财务风险企业就会有倒闭的风险。总而言之，财务风险在每个生产经营环节体现，若企业想实现可持续发展，就应该对本企业的财务风险进行识别从而才能得知其存在的问题，并采取对应的控制措施。在当代市场经济条件下，如何去控制财务风险已经成为公司的最要紧的任务。

我国房地产的金融压力指数在2018年为2595.39点，而总指数在2018年的时候是5223.21点，显然房地产行业是在25个行业中的分数排名最低，可见其的安全性是最差的。在单个公司的样本数据统计中，我们可以得知有17家房地产行业在100家上市公司中得分最低，因此房地产行业整体陷入较为严重的财务安全危机中，这是在一份上市公司财务安全评估报告中（中国非金融类）得出的结论。

综上所述，全面系统地对房地产行业的财务风险管理体系进行研究，从而可以通过识别财务风险达到控制财务风险的目的。因此，对华远地产遇到的财务问题以及如何对其财务风险进行控制对于后期的相关学术人员有一定的参考意义。

（二）研究目的

本文以华远地产为例，对其目前的财务风险管理情况进行分析并通过识别财务风险，从而提出改进意见，对相应的问题给出了对应的解决方案，这将会带来两方面的好处，一方面是对华远地产的风险进行识别并提出对应的措施，这能使华远地产更好地经营并且实现可持续发展，另一方面将会给其他企业提供一个示范的作用，从华远地产的做法中汲取经验更好地完善自家企业实现更好地发展。

（三）研究意义

在各个行业中，房地产的特征很明显，不仅需要投入大量的资金，而且它是个周期性长且风险性大的一个行业，如果企业想要在房地产行业站稳，最主要的是对财务风险进行有效识别后积极采取对应的措施，这才能在当今这样一个斗争如此激烈的行业中得以生存。之所以选华远地产作为研究对象，是因为它在房地产行业中具有代表性，将会给其他行业示范与引领的作用。

（四）国内外研究综述

1、国内研究综述

根据所查询到的资料，我国对财务风险的研究是在20世纪八十年代末的时候才着手研究，这很显然表明我国的学者在研究财务风险这方面起步较外国的学者比较晚些。

在我国最先对财务风险的定义以及它的种类进行了论述并阐述人是刘思录、汤谷良（1989），并且还涉及提出关于财务风险能够如何进行控制的措施[1]。

侯红兵（1996）曾提出公司应该对财务风险有一个正确的认识并且对其概念有所了解，对于在经营中遇到的财务风险应该进行识别，尤其是提出在公司扩大到一定的范围时应该创建一套有利于企业财务风险控制的体系[2]。

创办财务风险预警系统在宋常（2012）看来是十分重要的一件事，因为在每个资金运动的阶段需要靠它来对财务风险起到防备的作用[3]。

财务风险主要从筹资、投资风险进行分析，王阳、高翠莲（2013）曾经提议应该完善企业的风险管理体系，这才能让财务决策更加标准，更加科学化[4]。

张殿峰（2014）认为，财务危机之所以会产生是离不开公司隐藏着、未被人察觉的财务风险，如果不运用有效的方法加以控制，任由其发展，让企业的运营状况受到冲击，甚至会出现破产倒闭的现象[5]。

黄静（2015）认为，通过对房地产企业的盈利水平、偿还债款的能力进行全面系统的分析后，得出房地产企业控制财务风险的重要措施应以降低资产负债率为核心、合理地控制支出成本以及灵活地调整开发战略[6]。

国内比较知名的专家陆怡安(2016)经过相关的分析后表示，财务风险是企业生存发展的生命线，一旦发生，企业则面临着较为严重的问题[7]。

陈才（2017）认为，首先，公司里上到管理层下到基础部门员工，特别是财务人员，均应具备超强的职业道德和风险管控意识。其次，房地产行业受国家政策的影响，应该及时调整战略以适应快速发展的经济形势，严格遵守会计准则，制定财务管理相关规划[8]。

伦淑娟（2018）以恒大地产为研究对象，以其多元化的经营战略为出发点，针对恒大地产潜在的财务风险提出风险控制的建议和对策，也为其他多元化战略公司提供一定参考[9]。

2、国外研究综述

国外对财务风险研究的起步时间较中国早，并且在该领域取得了令人瞩目的成果。

关于财务风险研究最早的是Beaver于1966 年，讲述了财务风险的定义，运用统计学原理，通过财务比率临界值判断能否发生财务风险及其影响程度[13]。

一家企业的负债经营变化莫测且不确定性极大，因此Ross（1995）认为股东必然要承担收益背后的不确定性风险，这样一来便把不确定风险定义为财务风险[14]。

房地产行业的投资风险评估可采用模糊综合评价法，因为Zhang ML、YangWp（2012）指出不仅收益高而且风险大是房地产这个行业的最主要特点[15]。

二、华远地产财务风险控制现状

（一）华远地产发展概括

1、华远地产简介

华远地产股份有限公司是我国最先打造的本土房地产品牌之一。它家房子质量高获得了群众的一致好评，除此之外它还积极做各方面的慈善活动，赢得了各行各业的广泛的赞誉。大众化住房、保障性住房、高级公寓、别墅、商务公寓、写字楼、酒店、购物广场、小镇等多种业态，彰显出公司的综合开发实力。在华中区域、华南区域、西部区域、京津翼区域这四个主要的区域有着公司具有代表性、标志性的项目。近些年来，公司发展全面提速，通过创新业务拓展，增加服务多样性，扩大市场规模，提高市场增值，向着优秀的房地产综合服务商这一目标坚实迈进。

华远地产的财务管理体系如图 1所示，由此我们可以看出华远地产虽然也设立风险控制部并且有聘请专门人员定期对该公司进行风险控制测试，但是在实际执行过程中，这个部门并没有实现其价值，本来设立它是为了帮助公司将财务风险给找出才能让相关的负责人找出对应措施来应对它。做了一番调查之后才知道造成这样的结果首先无非就是员工并没有真正意识到自己的责任，同时公司对员工风险防范意识的宣传并没有做到位，只是做到了表层而已，再接着就是在这个董事会中的每一个成员只愿意相信自己推断出来的结果。针对华远地产股份有限公司目前的情况，本篇论文是从筹集资金、投资资金、营运资金、收益分配这四个角度对该公司的财务风险进行有效识别，找出这每个角度中存在的主要问题，提出与其相对应的措施来帮助华远地产股份有限公司降低其财务风险。

2、华远地产2016-2018年重要财务数据汇总分析

表 1华远地产股份有限公司2016-2018年主要财务信息表

由表1主要财务数据可以得出以下结论：

（1）该企业资产数额年年递增，至2016到2018年，总资产增加了215.71亿元，三年间增长接近76个百分点。可见华远地产企业在这三年里，企业总规模得到快速的加强。

（2）在主营业务带来的利润方面，华远地产却出现了波动下跌的现象，16年到17年涨幅了22.95亿元，而17到18年下降了30.72亿，三年间对比，公司从主营业务所得到的盈利相比216年减少了7.77亿元，不涨反跌。

（3）对于华远地产三年的负债总额情况，从2016年到2017增长了55.95亿，而2017到2018.大幅度增长了144.82亿，三年间的负债率从2016到2017增加了2.65%，从2017到2018增加了5.28%，由此可见公司的偿债风险加大。

（4）2018年的资产收益率为9.57%，相比2017年的下降了，显然可以得出华远地产股份有限公司的盈利能力降低了，这给公司带来的收益减少了。

（二）华远地产财务风险识别

1、华远地产筹资风险识别

对于每一个公司来说，筹集资金对他们来说是非常重要的一件事，这意味着公司是否有足够的资金可以持续运营。如今天在这样一个经济发展快速的时代，房地产行业的市场行情千变万化，这样一来会带来一方面是公司做出的决策很可能受到各方面的影响而导致决策失误，另一个方面是由于各方面的影响所制定出来的治理措施也存在不妥当，因此筹资风险自然而然地产生了。每一个公司融资渠道可以分为两大类，一类是所有者投资，另一类是借入资金。华远地产是一家在资金上需要大规模投资的企业，这从一个侧面表明了它在资金上不仅需要公司内部的资金融资而且外部资金的投资对其来说是非常重要的。

由表 2我们可以得知华远地产2018年筹资活动现金流量表，其中吸收投资收到的现金为36,264万元，取得借款收到的现金为682,320万元，发行债券收到的现金438,832万元，因此很明显地表明了取得借款收到的现金是华远地产股份有限公司最主要筹资渠道来源。吸收投资收到的现金（即所有者投资）占筹资活动现金流入为3％，而取得借款收到的现金占筹资活动现金流入为59%。偿还债务支付的现金为419,917万元，因此约74.1%是用来偿还债务在筹资活动现金流出中。

表 2华远地产2018年筹资活动现金流量表

2、华远地产投资风险识别

什么是投资风险呢？投资风险简单来说是不仅会对公司的偿债能力带来风险，还会对公司的盈利水平带来风险，之所以会这样子是因为在各种各样的因素影响下房地产这个行业在开发经营的过程中许许多多的项目难以达到公司一开始预算期待的效益值。由表 3我们可以得知在公司投资方面产生的现金流量净额为-36,912万元，倘若现金流量净额为负数无非归因于这三点，第一点是在投资方面带来的收益为0，第二点是在投资方面投入的资金比投资带来的收益多，第三点是股权或固定资产这两方面的投资处于一个扩张的阶段。西部、华中、华南和京津冀这四个大区域是华远地产股份有限公司的主要投资的对象。

表 3华远地产股份有限公司2018年投资活动现金流量表

（单位：万元）

3、 华远地产营运风险识别

 在房地产这个行业中所属的每一个环节都必须有充足的资金可以运营，倘若资金不足以让企业生产经营，现金流将会中断，会导致企业无法正常运转。华远地产主要营运风险大多发生于对外销售房产和售后回款。

4、华远地产收益分配风险识别

如果一个公司股息分配方面不合理和留存收益分配也不合理，这将会给企业的财务在生产经营上带来不利的影响，这就是所谓的收益分配风险。对于一个企业来说制定合理的股利政策非常重要，这也使得公司可以从中得到更加丰富的盈利，俘获投资者的芳心，投资者受到较高的股利金额，就会更加的信任公司，对公司投入的更多，因此公司就能获得更多的利润，但是企业的资金也会因此减少，当遇到好的投资机遇是公司拿不出足够的资金进行投资，所以也会白白地浪费新的机遇，同时又会降低企业的盈利，因此华远地产也要平衡好这其中的关系。

三、华远地产财务风险存在问题

（一）筹资风险存在问题

1、负债规模和结构不合理

所谓资产负债率，简单来说就是是负债总额与资产总额之比，它一方面是用来反映债权人在发放贷款时是否安全，而除此之外，它还能体现企业在通过债权人提供资金来用于生产运营的能力[12]。由表 42016-2018这三年华远地产股份有限公司资产负债率与同行业对比情况中我们可以看到华远地产2017年的资产负债率比2016年的资产负债率增长了2.65%，2018年的资产负债率比2017年的资产负债率增长了5.28%，这显然得看出资产负债率在这三年呈上升的趋势，而对于一家公司来说，资产负债率在40%到60%这个区间是最佳合适的。还有很重要的一点是资产负债率在2018年已经比在同行业平均水平高。这从一个侧面反映出公司资本结构存在不合理而且偿债能力从长期来说是相对比较差的，这样会在公司的现金不足时，偿还债务的时间不够及时，从而导致公司财务风险变高，将会导致企业有破产的风险。因此对于房地产业经营者来说，合理地协调好资产与负债的比重是非常重要。

表 42016-2018这三年华远地产股份有限公司资产负债率与同行业对比情况

由表 52016年-2018年华远地产股份有限公司负债结构表我们可知，影响筹资风险高低的因素不止有负债规模，还有债务期限长短，在该负债结构表中，流动负债从1,342,596万元增加到了2,755,368万元，非流动负债从759,048万元增加到了1,354,026万元，负债总额从2,101,643万元增加到4,109,394万元，这很显然表明了这三者都处于一直上升的趋势。还有一点是流动负债与负债总额之比倘若是在一个水平是比较高的情况下，则债务在短期的情况下会给公司短期偿债风险，这很可能会引发企业的财务风险因为短期偿债风险一旦处于高的状态会使公司没有充足的资金准时归还本金和支付利息。

表 52016年-2018年华远地产股份有限公司负债结构表

通过对流动比率和速动比率这两方面的的财务指标进行对比分析，以华远地产的短期偿债风险为例。企业为了短时间内偿还短期负债，会将流动和速动资产进行变现，而为了反映这种能力，一般通过流动和速动资产与流动负债进行比较得出的指标数额，即流动比率与速动比率。流动比率也在一方面反映了企业流动资产与总资金的占比，表现了该企业的目前的发展机会成本。

速动比率在1:1的前提下，体现了企业的偿债能力。本文比较华远地产近三年流动比率、速动比率与同行平均水平的情况（表 6）。从数据显示，从2016年至2018年，华远地产在流动比率方面明显低于房地产行业平均水平，呈现先增后降的波动曲线。而在速动比率方面，华远地产也较低，且从2016年的0.64%到2018年的0.49%，呈现逐年递减的趋势。这也看出，华远地产目前由于存货积压占用过多，已经对速动比率造成了牵制影响。

通过上述数据表明：华远地产目前在流动、速动比率这两方面的财务指标情况均低于房地产平均水平，而且流动负债占比已经达到67.05%,长远角度看，华远地产将可能面临债务无法还清的问题。

表 6华远地产2016-2018流动比率、速动比率与同行业对比

2、融资来源单一

华远地产多年来积极应对市场变化，寻找新的突破点，在资金支持方面主通过融资模式多元化为公司提供既稳定又持续的支持，渐渐地与各家银行、基金公司、信托等建立了友好的关系。华远地产2018年融资余额共计112亿元，分析其具体构成，该公司超过一半的资金来源于银行，信托、基金公司以及股东提供借款相对银行较低。华远地产对银行的依赖相对较高，毕竟对于房地产行业而言，向银行借款是其融资的主要途径。一旦对银行贷款过度依赖，将会增加公司的资金成本，倘若发生贷款到期但是房地产项目依然没有实现预期收益，企业将面临相当大的财务风险与经营风险。

3、利率变动风险

利率变动会时刻对企业的运转存在影响，先期投资运作收到牵制，企业接下去的投资规模也受利率变动改变的储蓄而限制。就华远地产股份有限公司作为案例，从该企业2018年汇总的资产负债数据进行分析，该企业目前利率风险高达153.4亿元，通过浮动利率机的数额占比达49%，为75.9亿元。其中华远地产的资产负债包括了由银行借入的长短期款项等。根据分析，如果没有其余因素变动，该企业在利息方面的支出数额会由于银行贷款基准利率上升而增加，由此我们是可以得出一个结论是华远地产应该做好警惕，预防末来利率上升带来的资金使用成本提高的风险，因为伴随着利率市场化的不断推进，房地产利率在未来一定会有所提高。

（二）投资风险存在问题

1、投资项目获利能力差

众所周知，房地产这个行业在众多行业中，在建设开发期间时长很长，涉及的每个环节又多且复杂，对每个项目的投入资金巨大，在资金筹资方面来源广，同时又受国家法规政策严格约束和调控等因素，由此可见房地产面临的不确定因素多，哪怕是某个因素出错，都会导致其投资成本上升，继而会对投资收益有所影响，这将会减弱对公司的盈利和偿债能力，带来对应的财务风险。之所以房地产想进行投资，是因为投资的目的是获取最大的投资收益，而想实现这一目的，只有确保公司的盈利能力和持续健康发展。因此表 7通过盈利能力和成长能力相关指标对华远地产投资风险进行了衡量。

净利润率可以反映公司盈利状况的变化，综合反映一个企业或一个行业的经营效率，预测经济的发展趋势。通过表 7可以得知华远地产2016年的净利润率是-5.44，在2017年有所上升达到了49.00，但在2018年又大幅度下降到了-36.21，华远地产的净利润率从上升到2018年大幅度下跌，可见公司净利润增长率波动较大，这很显然表明了公司在获得利润这方面有波动，存在不稳定的情形。

有这样一项指标能够用来衡量获得的营业利润是否多，这项指标就是销售净利率，从表 7中我们可以得知它在2017年为11.63%，2018年为10.76%，很显然是下降了，而还有一项财务指标是成本费用利润率在2018年也下降了，这都说明了需要提高公司的获利能力，才能增加收益。总资产净利润率和净资产收益率在2018年都是呈下降的趋势，这很显然表明公司投入的资产并不能产生高的利润。

表 7华远地产股份有限公司2016年-2018年成长能力、盈利能力相关财务指标

2、投资项目单一，投资区域分布集中高度

由表 8可以得知华远地产主要业务是房地产业务，其开发产品占比93.09%，租赁产品仅为1.80%，酒店产品仅为2.8%。2018年华远地产销售签约额实现120亿，回款额达到106亿，住宅商品占比最大，可见该公司是以住宅商品为主要业务，倘若单单一种类型的楼盘或者说单一产品的滞销都可能带给企业财务损失，因此公司应该加大商业地产比重，这样才较为合理，从投资区域来看，华远地产目前主要开发项目是以北京为核心，这样其实存在不妥当的地方，倘若对某一区域太过于聚集将会引发风险，这其实从一个侧面反映了华远地产股份有限公司在业务方面对某一个地区依赖较高。

表 8华远地产股份有限公司2018年主营产品构成

（三）营运风险存在问题

1、销售阶段营运风险

房地产企业的销售的压力是要大于其他行业的，因为房地产行业的产品不仅具有价值而且有增值保值功能这一特点，消费者在购买时应该保持着慎重的态度，这就给房地产行业的销售带来了很大难度。而且为了快点使资金回笼，房地产公司对于销售速度的要求也很高，再有在销售过程中也伴随着销售费用的产生。如果房企的销售情况不好，对于其自身的打击是致命的。因此房地产公司在销售阶段的风险非常值得关注。

表 9列出了华远地产近三年的营业收入、营业成本和各项费用的基本情况。华远地产营业收入在2017年实现大幅提升，2018年有所回落但是相对稳定了下来，与之相对的事它的各项费用也伴随着收入的增加而在增长，尤其是销售费用跟管理费用，这其实与他的营业收入增长情况并不相匹配，因为这两项费用已经超出了合理的范围显然成为了企业的负担，这从中说明了华远地产在业务大幅扩张的同时，成本在控制上还存在着一定的不足。



表 9华远地产股份有限公司2016-2018年利润表中有关科目

2、收款环节的营运风险

由表 10反映的华远地产的现金流、收款流转速度以及净利润等数据。应收账款周转率同行业平均为3.8，华远地产2016年到2018年间应收账款周转率逐步上升，这从侧面反映出了在这几年间的房地产市场是卖方市场，房地产商还是站在优势的一方的。但是如果房地产应收账款周转率过高也意味着对客户的付款要求过高。这可能将会因此丧失一些潜在的客户，或者对房屋的销售价格有所影响。在表 10我们可以看到有一个指标是盈余现金保障倍数，它是来衡量公司的现金收益在当期净利润中的保障程度。由表中可以得知，2018年的盈余现金保障倍数为-4.13，是负数，而2017年的盈余现金保障倍数为0.84，是正数，由正数到负数的变化，反映出了华远地产股份有限公司需要采取一定的措施来将收款风险尽力降低如可以通过将收款政策进一步完善，因为倘若一个公司收款能力较差将会引起财务风险。

表 10华远地产股份有限公司收款指标

（四）收益分配风险存在问题

华远地产收益分配风险方面面临的问题主要来自两个地方：一是股息分配方式极高的话很大可能性会导致公司在现金流动上会产生流动性不足等问题。二是极低的股利分配或不分配股利，均会造成股东满意度下降。由表 11可知未分配利润和股利分配率在2018年都有所上升。

表 11华远地产股利分配情况分析表

四、华远地产财务风险的控制措施

（一） 筹资风险的控制措施

1、优化资本结构，合理搭配长短期债务

筹资方式其实都是多种多样，每一种筹资方式都有其相相应的规定，因此伴随着的风险也各不相同。企业在筹资时要选择最有利于自身发展的筹资方式，可选择多样化筹资方式，降低筹资风险，这将促使企业自有资本和借入资本的比重更加合理，同时确保筹资结构与资产结构相匹配。一般来说，负债所占的比重越高，华远地产承担的债务风险会越大，这将给企业带来一定的财务风险，因此，华远地产应该结合公司各方面的情况，学会合理利用财务杆杆，将其效益充分发挥出来，与其同时要做到在企业能够承受的范围内控制住还清债务的风险。如果在借款产生的利息率比企业投资进去产生的利润率低，公司只有将负债的范围扩大，才能将企业借入资金所占的比重得到提升，这样一来才能够实现公司的最大收益，确保企业投资的项目中资金是足够充足。因此当企业的企业的经营管理者应该做到对市场外部环境主动关注。另外，华远公司还应注意短期负债与长期负债相搭配，短期借款灵活性高，风险较低，适合公司急切需要资金时借入，有效避免债务偿还时间太过于集中而导致资金周转不灵的情况，这样才可以尽可能的降低公司财务风险。由于房地产开发项目投资大，项目资金来源不可能完全依靠开发商自有资金来运作，大量建设资金需要通过各种渠道筹措，并且开发周期长，所以华远地产采取长期债务为主、短期债务为辅的负债结构更为合理。

2、积极拓宽筹资渠道

在当前经济下行的市场形势下，房地产企业必须以经营现状为出发点，华远地产2018年融资余额共计112亿元，分析其具体构成，该公司超过一半的资金来源于银行，这明显地说明了华远地产对银行借款这一融资渠道过度依赖，在

当今的市场经济环境下，利率实现市场化，贷款利率不断上浮，负债的资金成本随之增加，因此，华远地产若想能够长远的发展，在适当减少银行借款的同时寻求更加安全合适的融资方式来拓宽融资渠道。这几年来对于很多房地产来说，也是大势的一年，无论是融资的速度方面，还是融资的规模都是之前可望不可即的，华远地产应该抓住机遇，采用多样化的融资方式来筹集资金，例如可以用信托、基金公司以及股东提供借款形式来降低融资成本。只有在长期内积极调整华远公司的战略，并且利用技术创新和社会背景等多方面的优势资源来进行资金筹集，唯有这样才能解决公司资金问题，在筹资风险较大的环境下降低融资风险，实现长远发展。

3、关注有关利率变动来确认最佳融资机会

房价波动反映了房地产行业市场的运作，作为房价波动外部影响因素的利率，由于它的波动牵制着房地产开发的成本及获利，而房地产本身的资金投入数额巨大，连锁反应使利率波动对房地产投资造成不可低估的影响；相同道理，利率在一定程度下也可以调节房地产价格，一般情况下，利率下降可以大大减少房地产行业投资成本。大多时候，利率波动主要由于对应政策的改变。利率变动等货币政策的调整步调和趋势需要受到华远地产的重点关注，才能及时采取有效的措施提前做好预防，还应该重点对银行贷款利率做出深入的分析，紧跟者国家相关利率政策，对其发展趋势全方面了解，有利于该企业寻找并树立明确的筹集资金的方向，在统筹资金环境进行合理的预估分析，才能保证企业管理层做出适时的融资方案，应对利率波动对企业带来的影响。如若利率出现长时间保持上升现象时，笔者认为华远地产需立刻减少筹资项目开展，利用有效的控制措施提前预防。

（二）投资风险的控制措施

1、加强投资的可行性分析

华远地产主要投资在京津冀、西部、华中和华南四大区域，集团本部中心是位于北京，由于各种信息的收集反馈并不及时且管理范围过大，因此华远地产在确定投资时候，要先做好投资前的可行性分析。一套完整专业的投资流程是目前华远地产在筹备投资前所需要的，投资流程主要分为项目效果预测分析、项目审批、运营管理、过程监控以及投资评价几个方面。紧接着，企业需要定期定量定性对投资项目比较结合分析，通过项目的多方面的可行性及为企业带来的收益进行评估，调查研究当前房地产市场背景及接下去的发展趋势，从而对该项目有一套完整清晰且准确的分析，对项目的成功率有精准的预测。其次，前面提到的国家相关政策对房地产发展有一定的牵制与引导作用，华远地产仍需对有关政策保持密切关注，确保企业对市场、社会及自然环境多方面的因素有足够的了解及掌握其变动，随时做好相应对策。在进行项目选择时，要尽可能全面的考虑到一切可能的影响因素，对投资保持谨慎的态度，不能盲目冒险，争取将投资风险降至最低。

2、调整项目布局推进多业态开发模式

华远地产作为一个高收益、高风险的行业，房地产吸引大量资金和人力的涌入，这也让它的市场竞争变得日趋激烈，因此原先的那种单一的只侧重住宅用房产的模式己经丧失了竞争力，多元化的房地产开发模式对于华远地产来说已经势在必行了。公司也应该因地制宜，对不同城市采取有针对性的开发项目，从而来保证公司利益实现最大化。华远地产其开发产品总收入的93.09%，租赁产品却仅仅占总收入的1.80%，一方面，为了防范风险应当采取多业态的开发模式，华远地产应积极拓展房地产业务以外的其他业务，将经营方式推向多元化其实在一定程度上来说也是分散风险的一种方式，对于华远地产来说，可以将多种服务产业与房屋的销售租赁结合起来。还有一方面，其销售住宅商品的盈利水平在下降，华远地产应针对不同消费能力群体开发不同价格水平的住宅商品，通过针对性满足消费者需求以此来扩大销售。因此，华远地产要把握好其项目依托轨道交通的优势，结合市场需求，从而摸索开发出一套针对自身的投资模式，分散企业风险的同时，为企业找到更广的盈利方式。只有这样，华远地产的财务风险也会得到有效的分散。

（三）营运风险的控制措施

1、弹性销售

该公司可以采取一种合适的销售模式——弹性销售，在房地产这个行业中，不可能一年四季都是一直处在销售量好的阶段或者说是销售量差的阶段，因此在公司销售量不尽人意时，可以采取不一样的促销手段才能尽量减少未出售的住宅房房等，例如价格优惠政策、免三年服务费、来看房有礼赠等促进销售实现以便回收资金，而在销售旺季时，公司应逐渐放缓开发节奏，将注意力从开发转移的销售中，以此来提高价格，这样才让公司赚取得更多的钱，获得更大的收益。如果手上没有相对合适的项目可用来投资开发时，针对已有的项目，一方面可以考虑舍弃一些不太符合公司意愿的项目，做到尽量规避风险，减少不必要的损失，另一方面可以慢慢地将价格抬高，以一个高的价格出售赚取更大的收益，也能为寻找新的项目预留出更多的时间。还有一种情况是在手上资金相对充足时，而合适的开发项目还没有在上线的时间段中，可以采取适当地提升自己的利润空间，为持有的房地产项目提升价格并且放慢销售节奏以此来提升和发现机会。

一家公司如果想让自己长久经营下去，树立好自家的品牌是非常重要的一件事，因为消费者对品牌是非常重视的，因此华远地产应该充分利用好其公司的品牌影响力，致力于建立良好的品牌口碑，扩宽营销渠道，使营销渠道多元化。在项目开发之前，应该及时做好市场调研工作，才能对市场情况有着充分的了解，多了解消费者的需求，明确消费对象，针对这种需求积极做出对应。在21世纪这个信息高速发展的时代，互联网的模式早就成为众多企业纳入宣传广告的一种方式，在网上做宣传，更多的人将会看到该消息，这样一来比以往在宣传上的销售方式，使得更多的房子得到他人的关注，他们能通过网上了解到更多具体的信息，销售量将会逐步提高，这将会给该公司带来资金回笼，促使资金链变得更为健康的同时资金使用效率也得到了提高，缩短了投资回收期，这能让项目在资金方面的风险降低。与此同时，也要健全售后服务系统，让客户对消费有所放心，防止销售后续风险的产生，让华远地产陷入风险。

2、完善客户信用体系和制定科学的款项收回方案

由华远地产盈余现金保障倍数的变化可以看出华远地产的收款能力较差，因此华远地产不仅要对其销售情况进行准确地分析，而且应该对销售后的情况进行追踪，进一步查明其款项，对已经购买房却未偿还债务的买家如实做出统计，

将款项收回和项目投资计划相结合，做出适合自身用款情况的款项回收方案。进一步完善客户的信用体系，对客户的资信程度评估来建立档案管理系统，在签订购房合同适就应对客户进行信用评级，掌握客户基本信息及偿债能力，依据具体原因制定有效的催收政策。对欠款时间长且金额大的债务人则要加大催收力度，时常督促，而对于那些可以按期偿还债务的客户，可以采取一些策略比如说采用适当折扣来鼓励他们尽早还款。严格把控销售回款业务的流程，对企业赊销订单密切关注，当应收账款已经达到一定额度时就要做出相应的处理，尽可能在收款环节减小财务风险。

（四）收益分配风险的控制措施

华远地产的未分配利润和股利分配率在2018年都有所上升，作为一家上市的公司，一方面在投资的项目上应该做到能够确保投资的资金是足够的，另一方面公司的股东在投资项目中合理回报应该有所保障。因此该公司应该制定一个符合其自身经营状况的合理的股利分配政策，首先应该对资金的预算有一个准确的编制，要先通过内部讨论来建立一套相对完整的财务预算编制管理的办法，为了保障资金预算编制的准确性，预算的最终结果应该经过层层审批后来确定，其次，在企业有充足的的资金持续经营的前提下，利益分配要首先保证债权人的利益不受损失，再根据投资者的投资额度和贡献程度来制定所分得的股利多少，不能一味地按固定比例分配，因为每一个年度财务状况经营成绩也不一样，倘若都是一个标准会使投资者对企业没有信心，也会降低其积极性。企业也因为自有资金不足而分配，这样反而对企业今后的发展产生非常不利的影响。

另外，适当的时候，公司可以对一些忠实的投资额较大的股东，额外派送股份，让投资者坚定信心，在不占用现有资金流的情况下支持公司的进一步发展。这样的优势是能够增强资本市场对华远地产的信心，向他人展示公司的发展潜力，在不占用现有资金流的情况下支持公司的进一步发展。

五、结论

华远地产作为本文的研究对象，从四个角度分别是筹资风险、投资风险、营运风险、收益分配风险对该企业的财务风险进行识别后找出所存在的主要问题，后针对存在的问题分别提出对应的科学的防范建议：（1）从筹资的角度来看：其存在的问题是负债结构不合理、融资来源单一和利率变动的风险，提出的对应措施有优化资本结构合理搭配长短期债务、积极拓宽筹资渠道和关注有关利率变动来确认最佳融资机会。（2）从投资的角度来看：其存在的问题是投资项目获利能力差和投资项目单一，投资区域分布集中高度，提出的对应措施有加强投资的可行性分析和调整项目布局推进多业态开发模式。（3）从营运的角度来看：其存在的问题是销售阶段营运风险和收款环节的营运风险，提出的对应措施有弹性销售和完善客户信用体系和制定科学的款项收回方案。（4）从收益分配角度来看：其存在的问题是股利政策分配不合理，提出的对应措施有完善股利分配政策。

华远地产作为房地产行业的一份子，和其他房地产公司存在着许许多多的共性，以上提出来的财务风险管控措施，不仅适用于华远地产，也可以对其他房地产解决财务风险的问题，提供相应的借鉴和思考。

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华远地产财务风险控制

价格 ¥9.90 发布时间 2023年3月17日

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