广州市房地产金融发展策略分析

摘要

房地产金融是国内金融的主要经营业务之一。近些年来，虽然国内外学者对此进行了大量的研究。但是，我国的房地产金融仍不算太成熟，离发达国家仍存在一定差距。它对于快速健康稳定发展我国房地产业有决定性的推动作用，但是仍有不少的金融结构问题，需要继续改善，从而保持金融稳定，推动房地产业的蓬勃的发展。所以，我们仍需从各个角度钻研分析。特别是，从房地产金融发展的角度来看，还有许多问题值得研究与分析。

本文详细阐述了房地产金融的内涵及其相关基本理念，认识了近年来广州发展房地产金融的优劣势，认识了当前广州房地产金融的发展现状和重要性，对影响其发展的问题有了一些个人的建议，并预测了它发展的趋势。主要创新体现在围绕广州发展房地产金融的优劣势做了相应分析，剖析了它发展的现状，讨论了它发展的重要性，对它发展中尚未解决的问题提出了个人的看法。

本文系运用从浅到深的方法进行的专题分析。全文共分4个部分：首先，论述了房地产金融的内涵及其类型与模式。其次，从房地产金融发展角度，对广州房地产金融的现状进行了横向和纵向的比较分析。然后，对广州房地产金融发展提出了一些问题。最后，对广州房地产金融的发展进行展望、分析，并对提出的问题提出建议。

关键词：广州市 房地产金融金融创新 金融支持

一、引言

（一）研究背景与意义

在人们日常生活中，房地产金融的地位与其作用越发重要，这是推动经济可持续发展的主要战略驱动力之一。通过深入分析房地产金融的意义和功能，以及分析广州房地产金融的发展现状，为广州房地产金融的发展提供了一系列的建议，并对房地产金融的发展趋势和现状进行系统的研究分析。随着经济体制改革的进一步深化，特别是市场经济的进一步推进，使我国的房地产金融逐步得到健康发展。房地产金融的持续健康发展将有助于募集资金，使房地产业健康发展；也有助于推动金融业蓬勃发展；同时有助于推动相关产业进程，促进经济的发展；还有助于推动金融市场可持续发展。

广州市是广东的经济发展中心，同时也是中国南部的枢纽和对外贸易的重要港口。近几十年以来，在广州快速发展经济的同时，房地产业也在蓬勃发展。而且，房地产投资和开发的经济收益相对较高，并且在市场动力机制的驱动下，房地产金融的发展非常迅速。在对近年来对广州市房地产金融探究的基础上，剖析了当前广州市发展周期的基本特点和房地产金融活动的发展趋势，并对金融市场目前的相关分析与对比进行了全面评估，提出了促进其发展的建议。切实防范房地产金融风险，促进房地产金融的可持续创新。

（二）文献综述

叶肖明（2019）通过了讨论控制和预防房地产金融风险的对策，认识了唯有降低房地产金融风险，才能促使其健康发展的结论。何妮娜（2019）通过了基于西咸新区房地产金融发展的城市群时代房地产金融长效机制建设路径探析，得出了在新阶段需要预防和抑制房地产金融杠杆，切实防范房地产金融风险的结论。邹尚勇（2019）通过了对房地产金融的结构性风险及防范探究，得出了如何预防和控制风险, 以及预防房地产泡沫对房地产金融公司有关键作用的结论。黄朝辉（2019）通过了当前房地产金融创新过程中存在的问题进行分析，得出了房地产金融必须转变方式以及发展方向的结论。杨智彬（2019）通过了分析房地产金融创新的作用和存在的问题，得出了促进房地产行业的可持续发展必须采用创新的发展路径的结论。何清成（2019）通过了对当前中国房地产金融创新领域存在的问题的深入讨论，得出了房地产的金融创新可以提高中国经济发展整体水平的结论。王凤芝（2018）通过了对房地产融资及个人债务风险的调查，得出了房地产企业总体承受的资金压力较大, 而且融资渠道继续缩窄的结论。白鹤祥（2018）通过讨论了房地产金融的发展，得出了必须支持和推动金融市场良性循环的结论。聂海霞（2018）通过了关于对中国房地产金融市场现状和发展趋势的深入探讨，得到了房地产金融市场的发展可以促进中国房地产业的可持续发展的结论。李志锋（2015）通过了对房地产金融的理论研究，得到了房地产是一个复杂的系统，其包含金融、经济、社会和生态许多基本要素的结论。

以上的著作，为我们提供了了解认识房地产金融发展的便利。但是，对于广州房地产金融存在的问题尚未得到彻底的分析。本文通过分析广州房地产金融的发展现状，深入剖析广州房地产金融存在的问题，并提出一系列的建议解决了不足。

二、房地产金融的理论基础

（一）房地产金融的概念

房地产金融是通过货币和信贷渠道进行的一系列金融交易，包括融资和相关服务。房地产金融最早始于罗马帝国时期，当时用于房地产贷款的工具要求贷款人持有房地产的法定所有权，并且在借款方履行了贷款协议中的义务后，贷款方将房地产所有权返还给原始所有人。其中，X的经济学家特瑞斯认为，房地产金融研究的对象和范围是房地产开发或购买而转移资金和信贷的金融机构、市场和金融工具。

由于经济体制改革的深化，特别是市场经济的改革发展，我国的房地产金融也在不断发展。它的基本任务是通过有效综合利用各种房地产金融对象和金融方法，推动房地产的开发和经营购买，促进房地产金融活动的正常开展和进行。房地产金融的业务包括三个方面：房地产信托、房地产保险以及房地产证券，比如住房储蓄的办理、抵押贷款的申请和办理、个人住房抵押贷贷款、房地产抵押贷款与住房抵押贷款资金的合理清算、从事房地产投资以及代理房地产有价证券的发行和有价证券交易等各种金融业务。在市场发展的提升，与房地产金融有关的许多业务也在不断地被创造出来。

房地产的金融可分为两种类型：按房地产融资渠道，是直接金融与间接金融；按金融服务的形式，是地产金融与房产金融；按业务性质，是政策性金融与商业性金融。

（二）房地产金融的特点

金融业与房地产业之间有着密切关系，这种关系是可以相互依靠、相辅相成的。房地产金融结合了房地产的属性，因此具有了区别于一般金融业务的特征。首先，房地产金融的融资期限长；其次，房地产金融的资金数额大；最后，房地产金融具有风险性。

1、融资期限长

房地产开发和建设涉及一系列复杂且耗时长的过程，需经过取得土地去进行开发，再进行开工建设、完工验收、房屋销售等。特别是，房地产开发需要两年、三年，甚至需要几年的时间。在流通领域，成品房销售因其价值大，购房者缺乏一次性付清全部的房款的能力，通常使用分期支付方式购房；假如使用出租房屋的方式收回资金，则会形成更长的资金回收周期。所以，房地产资金的投入到产出运用，全部收回需要几年到十几年，甚至几十年。

2、资金数额大

在房地产商品的生产环节和流通环节，房地产项目的运作需要大量资金去支付设计、人工、材料、税费、管理等一系列活动。此外，与其他许多商品相比，房地产价值很高，而且房屋价值通常也在几十万之间，甚至上千万。所以说，房地产房的金融活动都需要有金融机构和稳定充足的信贷资金来参与。

3、具有风险性

在房地产金融高收益的诱惑下，吸引了大批的企业进入房地产金融市场。由于许多公司融资管道都是银行贷款，银行对房地产风险的各个方面都负有直接或间接的责任，而且融通方式基本是中长期融资。另外，一旦房地产市场中某个环节出现问题，导致难以回收资金，则会引发一系列的房地产金融风险。

　三、广州市房地产金融的发展现状分析

（一）广州市房地产业的发展现状分析

从表1可看出，一方面商品房施工面积和销售面积每年都在快速上升，另一方面2015年商品房平均销售价格在近几年中价格最低。但是，从2016年开始，商品房的销售价格开始迅速上涨。截止2018年，商品房的销售价格与前几年相比增长了四分之一。

表1广州房地产商品房情况

（二）广州市房地产金融的发展现状分析

信贷规模取决于经济规模，信贷增长与经济增长密切相关。广州市的地区生产总值近年来出现连续上涨，从2014年的16896.62亿元增加到2018年的22859.35亿元，2018年较2014年增长了35%，说明广州市经济水平得到大幅度的提升。伴随着持续增长的经济水平，广州市房地产金融也在逐年增长。2014年至2018年，广州市的固定资产总投资额持续增长，从2014年的4889.50亿元到2018年的5938.40亿元，同比增长21.5%。同时广州市的金融机构贷款余额也从2014年的24231.71亿元到2018年的40749.32亿元，有了显著增加。

表2 固定资产总投资额与房地产开发投资总额比重

资料来源：广州市统计局

如表2所示，2014年至2018年的广州市房地产开发投资额由1816.15亿元增加至2701.93亿元，房地产开发投资额占固定资产总投资额的比重从37.14%上升到45.50%，逐年递增趋势明显。由此可以得出，房地产金融的发展推动了房地产市场的发展。但在广州市固定资产投资交易中，房地产金融投资存在着以下的发展特点。

1、金融投入总量增长、结构优化。

就目前的形式而言的话，住房的潜在购买力已经显而易见，财政支助从发展贷款转向个人抵押贷款。随着国家住房系统改革的加速和居民购买力的提高，商业住房购买个性化的趋势继续增长，个人购买商业住房的动机从住宅需求转向投资。据统计，2014年，广州市商业住房的销售面积为4.34亿平方米，比前一年增加了7.1%。个人购买的商业房屋占该省商业房屋销售量的92.7%。在这方面，在国家信贷政策的指导下，银行转账集中于个人抵押贷款。房地产开发资金来源多样化，私人资本已成为主要投资主体。

2、激烈竞争加剧大规模持续发展项目的资本链风险。

在资金不足和资金不足的情况下，为了继续保持低成本和规模经济，公司在其商业战略中采用了相关策略。按照“分阶段发展和持续发展”的原则，连续和迅速促进项目开发和工程建设的模式。这一方法的实际应用中最大的问题是难以转换营销策略，而且很容易出现隐形问题。最后阶段的项目和其他房地产开发商的第一阶段项目同时可在市场上买到，因此很难销售。增加相关人员的恶意贷款，如周转贷款、一再抵押和虚假抵押，都危及信贷资金的安全。目前，社会信贷环境不好，企业信用意识普遍很低。三角债务和企业可再生债务是司空见惯的现象。房地产促销公司没有足够的资金、资金转移和拖欠银行贷款。此外，一些公司还采取各种措施恶意借贷和欺诈银行贷款，这也是银行信贷资产风险急剧增加的主要原因之一。

（三）广州市房地产金融与深圳市房地产金融的发展现状对比

广州市和深圳市都是经济快速发展的一线城市，两个城市在房地产金融的发展过程中有相似性和差异性，但总体来说深圳市在某些方面更值得广州市借鉴。

表3 2016年6月末两地的金融机构存贷比较

单位：亿元

资料来源：中国人民银行广州分行、中国人民银行深圳分行

如表3所示，以2016年6月底广州与深圳的金融机构存贷比较为例，对房地产金融的资金环境进行分析。就各类机构而言，深圳商业银行的房地产存款与贷款对股票的比率达到83.1%，高于77%的跟踪水平。广州商业银行和深圳商业银行的房地产存款与贷款比率也接近80%。总体而言，广州和深圳金融机构的贷款比率在上半年有所上升，深圳金融机构的贷款比率大大高于广州。

图1 2014-2018年两地的金融机构本外币存款余额比较

图2 2014-2018年两地的金融机构本外币贷款余额比较

如图1、2所示，2018年深圳市金融机构的本外币存贷款余额分别为72550.36亿元与52539.79亿元，而广州市金融机构的本外币存贷款余额分别为54788.09亿元与40749.32亿元。由于深圳市每年的存贷款余额都远远大于广州市，表明深圳市金融机构积极把存贷款余额进行转化发展，提高资金的利用效率。同时市场监管方面也较完善，金融机构可以投入更多的资金完善房地产金融市场，进而推动房地产金融的发展。因此，深圳市房地产金融发展值得广州市借鉴。

目前，深圳市的房地产金融的融资模式主要是供应链房地产金融，也可以说是核心公司为中心的金融体系。以深圳市万科的ABS产品为例，债务人是万科，其供应链的基本资金是供供应商对个项目企业的应收账款债券及其附属担保权益。而且有利于趁早收回供应商的应收账款债券，同时减轻融资的成本，回笼资金。这种模式不仅不会增加万科的资产负债率，而且有助于强化供应商的应收账款管理，提高流动性，改善公司的现金流。

对比深圳市的房地产供应链金融来说，因为广州市的房地产金融基本都是间接融资，融资成本较高，融资渠道比较狭窄。而深圳市已有金融企业合作，大力发展供应链资产证券化的局面产生。所以说，广州市的房地产项目融资仍存在着不足，深圳值得广州借鉴。

此外，由于城市化进程的推进，广州人口大幅度持续增加。广州的房地产供应结构缺乏价格波动弹性，房屋价格急剧上涨，许多投资者开始进行投机——“炒房”。同时房地产金融机构扩大了信贷规模，促使许多投资资本涌入房地产行业，广州房价又被哄抬了。而且价格上涨带来的利润诱惑又再次促使更多资本进入房地产金融行业，使之逐渐形成了恶性循环。另外，由于广州“炒房”的投机行为的增加、住房金融产品的缺少，使中长期投资者减少，从而导致缺乏中长期投资者的房地产金融市场面临高风险。可看出，广州市房地产资本市场结构的失衡和监管机制的缺失和房地产住房金融产品的创新不足。所以说，深圳值得广州借鉴。

总而言之，广州的房地产金融仍存在房地产融资渠道狭窄、项目融资成本高、金融市场的监管与调控机制不完善、住房金融产品创新不足等金融问题尚未解决。而且由于房地产金融中介机构向房地产公司提供的融资产品很少，金融机构管理风险高，房地产投资缺乏稳定的资金来源。总体而言，广州各XX部门与房地产企业应共同努力合作，进一步促进广州房地产金融市场向健康健全方向发展，以便改善金融市场的运作状况，不断提升广州房地产金融的发展程度。

四、广州市房地产金融发展中存在的问题

（一）房地产融资渠道狭窄

融资不仅在房地产金融发展中起着关键性的作用，而且融资渠道是能否顺利进行融资的前提。近年来，作为外部融资主要渠道的商业银行贷款受到许多限制。特别是在广州市的房地产金融市场上，房地产业发展和运行的全过程几乎都与商业银行的信贷有关，商业银行的信贷已逐渐成为广州市房地产市场各种相关机构的主要供给。

尽管房地产融资包括银行贷款、信托融资、股权投资、股票发行和上市等，但是广州市的许多房地产企业还是喜欢使用银行贷款进行融资。而且股票发行和上市的融资方式，大多时候不被房地产开发商采纳。而且大多数房地产企业融资的过程中，不会选择股权投资。因为大多数企业不愿意与他人分享高利润，而且股权投资有可能会威胁到自身的控股地位，使企业自身控股权利无法得以绝对的保障。所以说，广州市的房地产融资渠道狭窄。

（二）项目融资以间接融资为主，融资成本高

目前，广州市房地产的项目融资主要是以银行融资为金融机构中介为房地产金融企业供需双方提供服务的间接融资方式。由于间接融资将金融机构作为中介加入资本供应商和消费者之间，隔断了资金供需双方的直接联系。另外，由于房地产金融的小微企业规模小、竞争力弱、抗风险能力差、管理欠规范、合作不紧密等问题，形成了主要以间接的项目融资为主的局面，进而导致了广州房地产的项目融资成本上升。

广州市房地产项目融资由于缺乏金融企业的密切合作，缺乏供应链金融以及资产证券化。因此，有必要在项目融资中加强供应链融资与资产安全模式的结合与发展，多采用直接融资的方式。而且可以通过进一步了解深圳万科ABS产品，加强对房地产供应链金融模式的贯通。使用基础资产未来的现金流作为新型融资方式，来支持发行可效益债券，从而降低融资成本。

（三）房地产金融市场的监管和调控机制不完善

较经济发达的城市而言，广州的房地产金融市场的监管程度不高，而且房地产金融业务的相关机制尚不完善。一方面，广州市对房地产业的资金尚未能够做到全过程的市场跟踪、评估和相关信息处理，而且在维护相关的监管部门自身利益与法律的关系上仍存在体制上的局限性。另一方面，广州房地产地产金融投资结构主要是银行信贷，但房地产资本市场中也有所占比例较小的信托融资、债券融资和证券融资等方式。因此，可看出广州市的房地产资本市场结构失衡，没有形成一个健康的房地产金融市场。

由于城市化建设进程的推进，广州人口不断增加，由于广州市内的房产供应结构缺乏了价格波动弹性，房屋价格大幅上涨，导致了许多投资者进行“炒房”。一些金融机构扩大了房地产信贷规模，促使许多流动资本涌入房地产行业，推动了房价进一步上涨。然而价格上涨后所带来的风险和利益的诱惑,又直接引起了了更多的资本快速进入到房地产金融行业，使房地产金融市场产生了恶性循环。由此可看出，广州市房地产资本市场结构的失衡和监管机制的缺失问题。

（四）房地产住房金融产品创新不足

房地产金融可以分为项目融资和住房金融。与其他一线城市相比，广州市的房地产金融市场发展程度都略为逊色，房地产金融市场的发展速度已降低。且房地产投资回报率不稳定，导致房地产投资易演变成投机。正如“炒房”的投机行为，使中长期投资者减少，从而导致缺乏中长期投资者的房地产金融市场面临高风险。可看出，房地产住房金融产品的创新不足。

目前，比起深圳等同为一线城市的房地产住房金融产品，广州市的房地产住房金融业务及产品都较为匮乏。当前，广州市基本的住房金融有住房储蓄贷款、住房公积金贷款、按揭贷款、组合贷款等。毕竟住房金融工具的创新是房地产金融创新的一大重点，且金融产品创新的不足，越容易导致无法满足市场需求。所以说，必须进一步加强房地产住房金融产品的开发和创新。

五、广州市房地产金融发展策略建议

（一）拓宽融资渠道，促进融资结构多元化

要解决目前广州房地产金融市场中房企直接融资比重小，房企融资渠道窄的问题, 应拓宽融资渠道与促进融资结构多元化。使用多元化房地产融资方法和结构解决资金的合理使用需要，充分利用多种融资方式进行融资，提高资金的使用效率，消除房地产企业对银行贷款的过度依赖。并且通过扩大资金的来源，减轻对资金需求的压力，不断促进融资结构优化。

例如，积极发展广州市的房地产信托业务,努力降低房地产信托的风险，使房地产企业能安心进行房地产融资；改善和支持发展房地产信贷市场, 加大房地产企业债券的宣传力度，鼓励企业发行融资期限较长、且低于银行贷款利率的房地产公司债券，进一步扩充发行公司债券的规模；并鼓励公司发行短期融资券来有效减少房地产企业融资的成本；进一步完善和发展房地产股票市场，吸收XX和社会分散的股票市场多余资金直接进入市场,推动房地产金融企业在市场上进行直接融资；积极将外资引入广州市的房地产融资市场，进一步完善和拓宽房地产市场的融资渠道等。

（二）加强房地产金融企业的合作，发展供应链金融

间接的项目融资方式，导致了融资成本的上升。要解决广州市房地产项目融资问题，有必要加强房地产金融企业的合作，发展供应链金融，减少项目融资的成本。支持、引导与创新相关的房地产金融企业，推出市场供应链金融产品，形成一条金融服务企业的新道路。

房地产供应链信用金融资产的证券化主要是逆向保理，取决于核心公司的资产管理和级别。例如，核心公司一般会成立一个项目公司专门负责特殊房地产项目的全面开发和管理，而且一个项目资产管理公司与房地产供应商的债务往来款基本是应收账款。当核心公司将其自身信用嵌入产品之中，往往采取的是通过其他债务直接加入项目公司作为共同债务人，或者是采用分期付款等多种方法，以便供应链房地产金融ABS产品可以表现出核心公司的信用等级。另外，发展供应链房地产金融的企业和核心项目公司往往都是以具有ABS产品的公司作为项目共同组织者或最终的付款者。此外，反向保理公司可以根据对地产企业核心债权反向公司的保理业务了解情况，来决定是否选择未经核心保理公司确认支付的应付账款实行保理，这种方式可以有效减轻应收账款业务风险与保理业务风险。所以说，广州市需要积极加强房地产金融企业的合作，发展供应链房地产金融。

（三）加强政策的调控和引导，完善房地产金融市场

为解决XX对房地产金融市场的监管和调控机制的问题，必须增强政策的调控和引导，完善房地产金融市场。首先，有关部门需要不断加大房地产金融市场的监管力度，规范房地产企业融资管理行为。在整个金融监管过程中，做到对资金全面全过程的跟踪、评估和相关信息处理，以及纠正和改善相关监管部门在自身利益和法律的关系上可能存在的体制上的不足。

其次，地方XX应研究制定相应的地方金融监管政策，替房地产金融市场的健康发展创设一个美好的环境。金融监管机构必须努力寻求一套理性有用的房地产金融市场监管体系，不断适应房地产金融市场的发展需求。此外，为了解决广州市的房地产资本市场结构失衡的问题，必须调整房地产资本市场结构，形成一个健康健全的房地产金融市场。做到遵循市场发展规律，通过加强政策的调控和引导，优化房地产金融市场。

（四）鼓励创新房地产住房金融产品

要解决住房金融产品创新不足的问题，必须加大鼓励创新房地产住房金融产品的力度。通过减轻房地产公对银行贷款的力度，以便更好的开发创新其他金融产品。房地产住房金融产品的创新，不仅可以使房地产开发过程中的资金需求情况得以更好解决，同时也可以使房地产金融市场得以稳定的发展。

房地产住房金融产品的创新离不开金融企业与非金融企业的创新发展。因为房地产资金来源和资金运用结构不匹配，大多数房地产企业习惯性的倾向于银行贷款的融资方式，使房地产资金压力增大。所以说，我们应该多鼓励创新房地产住房金融产品，使之可以多元化的融资，能有更多的融资产品选择。现在广州市房地产的住房金融产品主要有住房储蓄贷款、住房公积金贷款、按揭贷款、组合贷款等，但远远不能满足现阶段的房地产金融的发展。所以，要求必须加大房地产住房金融产品的创新力度，鼓励创新出更多的房地产住房金融产品。

六、总结

房地产金融是推动广州市经济发展的重要驱动力。由于近年来广州房地产金融的迅猛发展，房地产开发公司与金融机构之间的金融资金活动，与地方的实体经济密不可分。而且在房地产金融的发展推动了广州市的实体经济的发展的同时，房地产金融风险也将会严重影响广州市的经济金融体系，因此房地产金融行业的持续发展尤为重要。虽然广州房地产金融起步较晚，但是经过多年的开发建设，并顺利实现房地产金融发展目标，广州房地产金融已初具规模。

但是，广州市的房地产金融业存在着自身的问题。所以，广州市需要在推动房地产金融改革和发展的同时，也要重视和解决问题。做到拓宽融资渠道，促进融资结构多元化；加强房地产金融企业的合作，发展供应链金融；加强政策的调控和引导，完善房地产金融市场；鼓励创新房地产住房金融产品。充分发挥房地产金融在经济中的推动作用，促进广州市经济的健康稳定发展。

参考文献

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[2]何妮娜.城市群时代房地产金融长效机制建设路径探析——基于西咸新区房地产金融发展的思考[J].金融经济,2019(18):89-90.

[3]邹尚勇.房地产金融的风险及防范探究[J].中国管理信息化,2019,22(14):123-124.

[4]黄朝辉.中国房地产金融创新面临的突出问题与对策[J].纳税,2019,13(19):241.

[5]杨智彬.房地产金融创新发展的建议[J].商讯,2019(17):25-26.

[6]何清成.我国房地产金融创新面临的突出问题与解决措施探讨[J].金融经济,2019(06):130-131.

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[9]聂海霞.我国房地产金融市场的现状及发展趋势探讨[J].纳税,2018,12(33):208.

[10]李志锋. 基于金融资源视角的房地产金融理论框架研究[D].山西财经大学,2015.

致谢

大学生活一晃而过，回首走过的岁月，心中倍感充实，当我写完这篇毕业论文的时候，有一种如释重负的感觉，感慨良多。在论文写作的过程中，我遇到了无数的困难和障碍，都在同学们和老师的帮助下解决了。整篇论文的创作过程，从构思到选题到成稿，都是在老师的指导下完成的，我非常感谢他对我的悉心指导和帮助。

同时我还要感谢我的同学，特别是我的舍友，以及一起完成毕业论文小组的同学们，如果没有你们的支持和倾心的协助，我是无法解决这些困难和疑惑，最终能够让本文顺利完成。

金无足赤，人无完人。由于我的学术水平有限，所写论文难免有不足之处，恳请各位老师和同学批评和指正！

广州市房地产金融发展策略分析

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