碧桂园轻资产运营下的财务风险分析

摘 要

本文首先对轻资产运营、财务风险等相关概念的概述,为下文做出的案例研究分析铺垫了坚实的理论基础,接着简要介绍国内外房地产企业的未来发展现状及如何转型，以碧桂园为主要研究对象，多角度、多元化对其轻资产战略转型案例进行分析。借鉴国内外的轻资产运营成熟的相关行业优秀代表，为碧桂园轻资产转型之路更好的发展提供参考。最后对碧桂园房地产轻资产运营模式背后凸显的的财务风险进行分析、提出对策、规避风险、促进发展的运营举措进行探讨。

关键词：碧桂园;轻资产;地产；财务风险

第1章 绪论

1.1研究背景和意义

1.1.1研究背景

近年来，房地产行业经过了前些年的高速发展时期，迎来了新的转型运营模式——轻资产运营模式脱颖而出。从2008年6月份开始，全球遭遇金融危机，我国市场曾出现房价爆跌、成交量显著减少的局面。危机持续了半年，直到2009年有所好转，恢复到了黄金时期的增长趋势，一直增长到超过2008年的价格水平。随着2016年末部分城市住宅“限购”政策的大力实施和XX对房地产的宏观调控，房地产市场增速放缓。国家为了引导房地产业健康稳健的发展出台了一系列的引导政策。由于房地产行业投资巨大、回收迟缓、属于资金密集型的高风险行业，无论是财务状况还是经营状态都备受关注，房地产企业面临的财务风险尤为重要。

碧桂园集团在中国房地产业在资本、技术和服务方面占有举足轻重的地位，具有明显的优势。它的市场份额处于同行业公司的前列，但在当前的经济形势下，其商业活动仍然存在。 在运行压力下，如果要保持优势，其生产竞争将面临巨大挑战。 本文以碧桂园房地产公司为例对房地产企业轻资产运营模式转型进行研究，了解过渡期带来的财务风险，并提出降低风险的相关建议，以使公司能够在当前的经济环境中健康发展并继续带动中国的经济增长。

1.1.2 研究意义

从理论意义来看，通过对碧桂园房地产公司进行深入的案例分析，对房地产行业的运营模式向轻资产运营模式转型的阶段进行扩展，为进一步研究轻资产经营模式与财务风险之间的关系提供了参考。

从实践意义来看，本文分析了碧桂园集团轻资产运营模式转型、效果评估及风险对策，可以发现碧桂园可能潜在存在的发展问题，同时为同行业企业轻资产运营模式转型提供相应的参考和建议。

1.2文献综述

1.2.1国外研究动态

(1)轻资产运营模式研究现状

20世纪80年代麦肯锡公司首先提出轻资产运营模式概念，并把该运营模式加以推广。从该运营模式的内涵来看，Camarina Matos建议在具有强大竞争优势的领域中使用公司的核心资本，同时转让其他资源并通过外部力量加以弥补[1]。

之后，佐治亚娜·苏尔都（Georgiana Surdu，2011）提出了进一步解释轻型资产在公司中的使用的建议：“随着产业分工的逐步深化，不可避免的是，公司不同部门的内部发展促进了各个部门之间的协调与合作，从而使整个行业的管理和运作开放透明，企业间合作渠道更加畅通，产业体系改革也不断深化，以人才为基础的多层次技术合作互利共赢，这就是所谓的轻资产运营模式”[2]。

Georgiana Surdu指出,全球化进程促使公司寻找交易成本最低的方法。在这种情况下，低资产密集型运营越来越成为大公司的首选策略[3 ]。

Jayoung Sohn对酒店连锁店进行了研究，该连锁店在X实施了轻型运营模式，并发现该模型是稳定的，有助于提高企业价值[4]。

Wei-Kang Wang认为，“轻资产的经营以轻资产为核心，注重关键资源维持竞争，以达到提高企业价值的目标”[5]。

Zhang等人认为，如果中国经济进入新常态，房地产业也将转向新常态，投资增长率将变得越来越稳定，客户需求也将越来越饱和。公司应继续以逆思维方式推广轻资产模型，以适应行业的发展[6]。

(2) 对房地产企业财务风险的研究

Jiang K 等人认为房地产之所以会有各种风险发生，主要原因还是在于市场宏观的发展状态、相关部门的房地产政策以及货币的变化而产生相应的影响[7]。

S Sun 通过对房地产风险进行研究后发现，要想避免财务风险的发生，首先要通过科学合理的方式对一些常规风险进行梳理和整理，再针对性的制定解决方案[8]。

总体来说，房地产行业的特殊性决定了其风险的复杂性。

1.2.2国内研究动态

(1)轻资产运营模式内涵与特征研究

我国最早提出轻资产理论的初步构成的是杨现锋和唐秋生（2007）两位学者，他们认为对于资金投放量的减少来源于高附加值环节的建设，例如经验的积累、人才的培养以及公司品牌的建立，意味着公司的资本投资获得了超额回报，这有助于提高资产回报率[9]。

卢民乐在杨唐的基础上完成了他的理论，他不仅将品牌价值效应带到了轴心位置，而且还将业务管理阶段整合、分类到了轻资产理论体系中。[10]。

近几年对轻资产在各行业运营中起到了良好的效果，杜海霞（2015）认为，从某种意义上说，轻资产不仅是资产负债表上的流动资产，例如货币市场基金和银行存款，而且还包括某些表外资源，例如客户资源、营销方式和公司法规[11]。

白仁春认为，利用轻资产的公司的经营应以价值为动力，以管理为纽带，并选择符合公司的资本策略来促进公司的发展[12]。

徐春游认为轻资产资源要想得到更好的利用，必须重视人才与知识的管理，综合考虑各方面因素以提高企业的实力[13]。

韩乙丁总结“运营企业的特征一般是资产规模倾向于小；资产质量倾向于精；资产形态倾向于软（无形）；资产投入倾向于少”[14]。

汤谷良等倡导精益经营的企业依靠品牌，人力和客户资源等“轻资产”来减少资本投资，合理整合内部资源和外部高质量，从而提高企业价值，增强企业的竞争优势[15]。

何瑛、胡月主张轻资产运营公司应基于本企业价值链核心部分，通过合理整合资源，以提升企业竞争优势，从而落实价值创造[16]。

于邓邓（2016）的概念相对较新，最适合当前时代的发展。他认为，轻资产运营模式主要依靠生产技术和业务创新设计来为企业实现高利润。 减少公司投资，将更多资源用于产业链中的高性能环节，以帮助提高公司盈利能力[17]。

李欣卓主张，实施轻资产运营的公司可以通过外包活动来实现成本控制。公司需要注意品牌效应，以提高客户忠诚度[18]。

从互联网的角度看，唐衍军、蒋尧明完成了轻资产模型特征的补充。他们认为，轻资产运营主要依靠品牌和人力资源等无形资产来增强公司的竞争优势，而有形资产在提高利润中的作用被削弱。该模型侧重于设计价值和营销价值[19]。

谢莉娟认为，轻资产的经营重在研发和营销，但价值链中整合机制和分工的复杂性使“轻”或“重”的联系标准越来越模糊。因此，公司应关注所有权和轻资产之间的关系，以实现将投资决策与业务模型相匹配的目标[20]。

对于房地产行业轻资产运营研究：

陈丽君从房地产本身的发展开始，选择适当的转型方法，例如增加产品附加值，整合投资和扩大产业链等方法来适应后房地产时代的发展趋势[21]。

刘桦、李英杰主张房地产行业资产的轻资产运营模式是基于人力资源，以生产和服务的管理为利润渠道，并通过外包公司不必要的资源来提高整体价值[23]。

李妍指出在中国经济进入高效率、低成本增长的新常态下，商业地产运营模式主要包括三类：逆向思维运营模式、出租产权运营模式、轻资产运营模式[24]。

赵伯廷主张，房地产行业从重资产向轻资产的过渡势在必行。公司必须在“轻资产利润模型”的基础上整合资源，以便为进一步的业务发展找到新的途径[25]。

(2) 对房地产企业财务风险的研究

房地产行业的知名研究者胡璇认为，该行业的资金使用率相对集中，给公司的现金流和其他财务方面带来了巨大压力，这也会给公司带来一定的财务风险。[26]。

刘美岑 （2016）结合XX新政策以及近年来房地产行业面临的新问题，以X 房地产企业为研究对象对其业务模式由“开发-销售”到“开发-自持”的转变进行了财务风险及其控制的研究。在多元预测模型分析方法中引入F评分模型，这使得X房地产公司的财务分析更加严格，对其他公司的类似分析具有参考意义[27]。

李勇认为，有效识别财务风险有利于避免发生公司财务风险。由于该行业的资本外部因素更为复杂，因此发生财务风险的可能性也将更大[28]。

1.2.3国内外研究动态述评

综上，国外学术界对轻资产的研究已经从注重基本概念和框架构建，到研究对公司实际应用系统的运营影响和完善管理的深入研究。的确，许多行业的轻资产运营已带来了更大的实际收益，但是对该运营模型的实际应用效果的学术研究尚未达到成熟水平。 目前，国内对轻型设备运行案例的研究与分析旨在提高企业在轻型设备运行中的实际应用价值和应用效果。综合上述关于已知的轻资产运营的研究成果还存在以下的研究空间：

1、较多学者对轻资产运营的研究仅留于在理论基础层面上，缺少具体数据的支撑；

2、虽然对于轻资产运营企业的绩效和效果分析、提出改进对策的成果很丰富，但对于重资产运营的企业进行轻资产转型的必要性和可行性的研究缺乏较为完善的理论与实践的指导。；

3、对国内轻资产运营模式的研究主要集中在聚集和综合概括总结上，具体案例研究相对较少，案例仅主要集中在制造业、服装、高科技和其他行业，但是房地产研究很少。

而对于财务风险方面的研究：根据国内外研究成果表明，国内还处于初级阶段。许多国家研究人员结合了国外有关卓越风险管理的理论进行运用参考。当前国内对于风险方面的研究缺乏整体性和系统性，运用范围比较单一、没有广泛的适用性，在其他企业的研究领域内还是空缺的。尽管某些文献具有一定权威，但是实践和理论的结合仍然相对单薄。

本文主要以研究（碧桂园）房地产企业在实施轻资产转型及转型中可能存在的财务风险提出建议，以便为类似公司提供新的参考，从而进一步地产行业提供借鉴。

1.3研究内容和研究方法

1.3.1基本内容

首先，本文梳理了目前涉及到轻资产运营模式和财务风险的相关文献，为后期案例研究奠定了理论基础，再结合国内外成熟成功的轻资产转型的企业案例，分析轻资产运营模式与财务风险之间的关系。其次，对碧桂园基本发展概况结合近年的新政策，分析其轻资产运营模式的可行性与实施情况，然后通过对企业筹资、投资、盈利及信用风险等方面进行分析，识别企业的财务风险，深入分析、评价。最后，为碧桂园轻资产运营模式下风险控制提供对策，以此为同行业其他企业提供借鉴。

1.3.2研究方法

1、 文献分析法：

查询大量有关轻资产开发模式、房地产公司战略转型的国内外出版物、报纸、期刊等，并总结了相关概念的定义以及国内外相关理论的研究成果，为本文的写作提供理论基础，同时，还查阅房地产公司年报、权威数据库获取准确真实的数据及相关资料。

2、 比较分析法：

对转型前后的轻、重资产两种运营模式进行分析对比，对二者的内涵及特质进行界定区分，为后文的研究打下理论基础。

3、 案例研究法：

一方面介绍了国内外主流的成熟地产企业轻资产模式，另一方面分析了碧桂园轻资产运营的必要性与优势条件，总结碧桂园轻资产运营的方案与举措。

第二章 概念界定与理论基础

2.1 轻资产运营模式

所谓轻资产经营，主要是指企业的经营在很大程度上取决于无形资产和现金流量等轻资产，将非必要的活动领域转包出去。例如产品的生产和包装以及使用原材料和有形资本资产的零售额，或者通过经营租赁减少的额度。在资源投资方面，它专注于创造为公司提供新鲜能源，以更高经济价值的研发，营销和售后服务为核心业务。凭借其对价值链管理、客户资源、品牌文化、技术研发、渠道资源和其他“轻资产”的长期累积功能，将各种资源整合到内部有效地投资[29]。

房地产行业的轻资产运营模式指开发商在房地产开发过程中只扮演经营者或投资角色，其他环节交给专业公司经营，放大自身优势，提高效率，以轻资产运营模式放大杠杆作用。

2.1.1轻资产运营的特征

“轻资产模式”与“重资产模式”相对而言，主要强调的就是“轻“，事实上，就是利用财务杠杆效应，降低投入成本并产生更高的利润。用智慧整合产能、渠道、客户、技术，最大化利用社会资产。根据这种模型，处于开发过程中的公司不会将土地和资产视为开发的中心位置，而是会在整个过程中重视公司的价值增加值。该模型投资较少，但风险相对较低，标准化和专业化运营也为公司带来了较高的投资回报。本文在图中更清楚地反映了轻资产模型的特征（见表1）

表1 轻资产特质与财务特征

轻资产模式特质	财务特征
资产结构	合理的土地储备金额
现金流量	自由且充足
营运效率	存货周转率高
融资渠道	多元化融资方式
品牌效应	专利等无形资产合理

2.1.2轻资产运营的影响

为了提高企业的财务竞争力，轻资产公司有望突破以下领域：（1）从战略发展的角度适当分配资源，适当区分核心业务和非战略活动，将核心业务留在公司中，不给合作伙伴访问核心业务的机会，最大程度地减少被模仿和复制的风险，并增加小型非战略性企业的价值创造外包，以减少资源消耗。（2）加强研发以及营销新技术和新产品，培训更多的核心专利，专有技术和品牌价值，增加产品市场份额并改善可持续业务增长。（3）加强对外包过程质量的监控，对外包产品，客户和供应商，债权人和债务人的质量进行有效管理，对外包风险进行基本控制。

一般而言，经营轻资产的公司的特征是资产的规模往往较小。资产的质量趋于完善。活性成分的形式往往是柔软的（无形的）；资产投资往往较低。特别是，经营轻资产的公司占固定资产的比例相对较小，不应因工厂，设备，生产线等的建造和翻新而承受巨额成本。无形资产占相对较大的比例，因此公司资产投资少而流动性高。低资产公司除了资产结构和传统利润模式的差异外，还具有在供应链上占据资源，集中整合关系资源和集中现金流的特点。根据运营模式的独特性，精益公司可以使用更少的运营和财务杠杆来最大化业务价值，产生更高的投资回报率，以及为公司带来更大的财务灵活性并振兴公司的资产。它受到投资者的高度评价，但经营轻资产并不完美。轻资产运营的过度和绝对运作会造成金融风险，甚至造成经济泡沫。

2.1.3轻资产运营模式情况

2015年前后包括万科、万达、花样年、绿地等一些在全国排名领先的房企，纷纷创新采用轻资产模式。目前而言，我国房地产企业从传统的重资产向轻资产的转化还处于“摸着石头过河”的阶段，各家企业依托当前的资源优势，制定的战略，实施的方案也有所不同，比如万科的“小股操盘”、大悦城的“卖股求轻”、绿城集团地产代建、花样年的“彩生活模式”等。然而，这种模式是否最佳，还要需要具体情况具体分析，不能一概而论。每家房企制定的策略和方案需要根据自己公司的条件资源，结合自身优势，依托公司定位和目标所制定的，才具有一定科学性。

如图1所示从我国房地产开发公司经营轻资产的实践，可以得出结论，其经营有以下实施方法。

　　图1轻资产运营的实施方式

　　2.2 财务风险

财务风险基于企业财务管理过程中的不确定性。一般情况下，财务风险定义的是指由于外部环境的不确定性和公司财务活动的组织中的主观理解的差异而导致的公司预期利润的不确定性。具体包括融资风险、投资风险和收入分配风险。 广义的财务风险概念，能够更好地反映市场经济条件下企业财务活动的全貌。狭义的财务风险仅指融资风险，尤其是指由于公司从债务中产生的资金而导致的偿还债务的不确定性，因此公司的债务处于财务风险的根源。

财务风险主要表现在：筹资、对内经营、对外投资、收益分配、信誉风险等方面。

１．筹资风险。指企业因来自融资活动的收入的不确定性以及到期无法偿还的债务问题和投资者报酬相关的风险。其具体表现在于：债务过多、融资成本过高、债务结构不合理等。

２．投资风险。指公司投资活动带来的风险，这主要反映在投资项目不成熟，过度扩张以及由于投资规模决策不当而无法控制，债务投资来自债务的风险等方面造成的损失。不承担债务负担的债务投资，以及由于市场变化和预期收益的技术变化而产生的实际收入差异等。

３．经营风险。由于在将成品资金转换为结算资金，并将结算资金转换为外币资金时，赊账销售的时间和金额存在不确定性，因此存在偿还资金的风险，当资金收回风险碰撞筹资风险，企业偿债能力下降，易陷入财务困境。

4．收益分配风险。不适当的收入分配准则会影响企业投资者的热情，降低企业偿付能力，并引发金融危机。

5．信誉风险。企业会为了与上下游相关企业建立良好的合作伙伴关系，常常提供担保等。从而承担的连带责任，若这些企业到期无力偿还债务，从而引发自身的信用危机，破坏树立的良好品牌效应。

2.3相关理论分析

下边是对碧桂园SWOT分析法下的相关分析，从多个方面分析了前后的措施和效果，内外环境组合运用SWOT分析法具体剖析了碧桂园转型必要性条件的优劣及机会威胁。

一、优势分析

1、开发及销售快速化经营模式一直是碧桂园的保持竞争优势的核心，企业主要在三、四线城市市场加快开发大型住宅社区等。

2、碧桂园使用集成的开发模型，使其能够执行标准化的设计和集中采购，以实现规模经济，降低建筑规划成本，并缩短施工周期，这些都是对潜在市场进入者设置了门槛。

3、碧桂园已经基本形成了完整的产业链，基本上承担了所有环节的所有角色。从设计、建筑、装修到销售的全套服务，碧桂园大大提高了其竞争力。占据市场份额，形成良好的品牌效应。

4、碧桂园物美价廉的标语博得了消费者的喜爱，打响了碧桂园的品牌，在社会上有良好的名誉，品牌效应冲击着潜在的进入者。

二、劣势分析

1、碧桂园模式在异地扩张，尤其是珠三角以外地区，面对巨大的不确定性特别是酒店建设的过度投资，会影响企业的资产周转率等重要指标。

3、拓展房地产行业过快的速度和较低的建筑成本会导致问题，例如所开发房地产中的隐藏质量问题。

4、经济适用房和商品房是彼此替代的关系，XX因此增加了经济适用房的建设，以对商品房造成冲击。

5、目前，XX正在垄断土地供应。 税收、财政、规划等关键发展条件取决于XX，开发商没有议价能力。

三、机会分析

1. 碧桂园选择二到六线城市进行主要的开发，鉴于XX监管其四五六线城市相对灵活，再加上碧桂园对于相应城市的需求及人流量变动的前期了解，这样大大降低了房地产开发风险。如图2所示，是2019年碧桂园财报中发布的最新的合同销售的城市划分金额比重。

　　图2 2019年碧桂园各等级城市销售贡献占比截图

　　2、碧桂园可以迅速收回项目资金，与银行建立长期信任以获得贷款相对容易。

3、碧桂园进行大规模经营，具有较高的品牌效应，以低成本竞争为目标，赢得了市场份额，并增强了竞争力。

4、稳步推进多元化发展，除了发展传统的地产业务之外，碧桂园还将未来发展的两个重点放在机器人和农业上。这未来发展的三大核心业务增强了未来的核心竞争力，为股东带来更多回报，更好地发挥良好的品牌效应，提高自身竞争力。

5、经济在特定时期内存在衰退的风险，国家减税降息在维持房地产市场、稳定发展、防止地产资本链崩溃方面，发挥了必要而积极的作用。

6、在中国房地产产品中，消费者主要是个人消费者，消费者对产品的依赖性很高，与开发商的议价能力相对较弱。

四、威胁分析

1、在2017 年，房地产行业史上进行了最严的调控，限购、限贷、限价等政策围绕“房子是用来住的、不是用来炒的”总基调，为保持房地产行业一定的稳定性和连续性，这对企业的运营能力随之提出了更高的要求。

2、杨国强年岁渐老，杨惠妍作为接班人仍显幼稚，延续成功的商业模式还需要磨练。

3、消费者观念已经成熟，随着消费者对价格的敏感度降低，越来越关注产品的价值，碧桂园的“大房子工厂”模式不再关注个性。

2.4本章小结

基于对轻资产运营模式的特质、运营模式的影响情况、以及常见的五种财务风险的查阅领会， 对本文研究的碧桂园案例的转型期间的内外环境进行了SWOT法分析，进而充分对碧桂园轻资产转型前后措施及效果进行评析。

第三章碧桂园轻资产运营分析

3.1行业财务风险问题突出

我国房地产企业退别了黄金十年后，出现了供过于求的现象。传统的房地产行业主要是采用“滚动开发”式重资产经营模式，以土地价格增值及优化资本结构为主要盈利模式。

如果直接融资市场增速放缓、投资机制不完善以及企业诚信缺失的问题限制了银行放贷的速度，那么很可能导致资金链断裂从而破产。同时，房地产行业发展还受到政策约束、成本资源约束、供需失衡等因素制约。

3.2 碧桂园轻资产运营现状

3.2.1 碧桂园集团

3.2.1.1企业概况

碧桂园控股有限公司由杨国强先生于1992年创立。目前，它是中国最大的房地产开发公司之一，已跃居前三。二零零七年4月份在香港联合交易所成功上市，是遵守国内外法律的香港上市公司。

碧桂园将房地产开发作为主要活动，涉及到的行业包括建筑、装饰、物业管理和开发、酒店管理等。碧桂园对于同行业公司的优势主要在于发展，该公司以高速度和规模大的发展，在建筑行业完成了大量的配套设施和许多经济适用房开发，并对该项目进行了翻新，拥有超过20万名客户。

碧桂园已在中国多个省市拥有建设项目。此外，碧桂园还创造并推广了独特的碧桂园模式，其特点是社区大、幽静的自然环境、管理质量高、配套设施完善、可根据业主的需求。碧桂园致力于服务客户、遵纪守法，积极创造社会财富，感恩XX及相关行业的帮助，努力承担更多的社会责任。

3.2.1.2转型背景

杨国强于1992年在顺德碧江畔开始了自己的生意，碧桂园由此诞生。 1995年，碧桂园改善了房地产社区的物业管理，并升化了“五星级酒店服务”贯通于整体的物业管理中。2004年碧桂园把业务范围延伸到了除广佛以外的珠三角地区，发展速度也逐年递增。

上市的一年后，碧桂园将业务范围拓展到了全国范围，2008年在多个省、市开发新型的楼盘。从此以后，碧桂园真正开始将“五星级的家”带到全国各地。而资本投入大、门槛高，产业链占用大量资金等问题逐渐暴露。在这一点上，碧桂园使用“一站式”开发模式进行土地购买、设计规划、项目启动、建设和交付的完成，从而确保了全面覆盖管理。在土地征用和开发阶段需要大量的人力、财力和物力支持，这导致公司的资产负债比率很高。 同时，上下游产业链的整合对公司的管理能力提出了重大挑战，其中的某一环节出现问题，会导致整个行业的混乱。

2013年碧桂园当期的销售金额达到1060亿元，同比增长了124%，顺利踏入了千亿房企的队伍中。2015年企业与Sasaki等国际知名团队展开合作，打造生态城市项目——碧桂园森林城市。2014年碧桂园实现销售约1288亿元，而3年前总收入仅有432亿元，面对行业的变革和自身发展更进一步，碧桂园成功地引入了轻资产运营模式。

3.2.2碧桂园的轻资产转型之路

3.2.2.1具体措施

3.2.2.1.1 建立轻资产融资渠道

要想以轻资产模式发展，首要建立获取资金的多元化渠道，打破资本束缚。其主要采取的措施有以下三种：

（一）借助金融巨头 引入战略投资者

平安人寿在2015年第二季度初，以每股港币2.816元的价格购买了碧桂园发售的新股，最终以63亿元全款完成了碧桂园22．36亿新股的交易，并合理的成为碧桂园第二大股东。碧桂园与中国平安的两大行业巨头的合作，是双方实现战略互补和资源共享的必然优势，碧桂园一直坚持与多元化的行业领军企业的合作与发展，以此更好的为社会做贡献，多元化的战略也在一定程度是分摊了相关的运营风险。

碧桂园吸取了平安人寿的入股，缓解了资金链的紧张的问题，对于未来公司的运营发展战略所需资金提供了充足的保证，在让渡部分控制权的同时，也使资本结构最大化合理，实现“去家族化”目标。对于平安一方来说，也相应向实现未来投资战略——社区金融，这一方向迈进一大步。这样一来，双方可以在金融投资、资产管理、楼盘营销业务等方面有创新性的合作共赢。

（二）房产众筹用户定制

首先在上海推出了房产众筹项目，也是碧桂园融资策略一大手段。以平方米作为众筹单位，购买者可以在项目结束时拥有一些建筑物的部分或全部权益。然后，投资者可以将众筹权转换为财产权，即拥有公寓或雇用开发商出售它们，从而获取对应的收益权。该项目的实现了众筹购买者作为投资人在全过程的建议权，无论是参与项目的设计、户型要求、装修和一些基础设施的建设等均享有一定的话语权。真正实现 “定制化”房屋。

对于碧桂园本身来说，该手段能够使在融资、营销两大重要环节的成本有效的减少，利于节约资源、减少成本。变身管理运营商可以提前确认意向顾客群，降低后续的销售压力，避免某些意外的市场风险；对于客户业主来说，产品在自身参与感为前提下，享受成本节约带来的收益，更加符合客户满意度。信息时代下，以客户为导向的私人定制生产更能满足互动、分享、开放的互联网精神。

（三）发行REITs 资产证券化

REITs的发行即是房地产信托投资基金，发展成为许多大型房地产企业的重要融资渠道之一。它主要是通过出租房地产获得的。投资者的资金和利益是通过签发收入证明书收取的，其运作和管理是由专门机构进行的。

2017年7月12日,碧桂园成功发行的第一单类REITs产品——“中信-金石-碧桂园凤凰酒店资产支持专项计划”，以其旗下 14 家五星级酒店作为标的资产，总规模高达为35亿；2018年2月2日，深圳证券交易所审议通过了“碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划”，项租赁住房REITs是国内首个突破百亿级规模的REITs产品，同时至今为止也是租赁住房领域规模最大的证券化产品。

碧桂园旗下的酒店在竞争激烈的市场中位置没有强大的优势，其营业收入增长放慢，在同行业中资产报酬率处于末尾。为了企业上下营运业务获得充足的现金流，将酒店资产进行证券化，这样将这部分的重资产重新焕发生机，提高了财管的灵活性及资金流动性。

近年，XX重点扶持方向——住房租赁产业租赁产业已变成房地产产业重点，深化住房体制改革、实行租购并举政策成为趋势，基于租赁物业本身开展REITs运作，企业盘活住房租赁等金融工具，是企业发展轻资产化运营模式必要手段。

3.2.2.1.2大数据020+升级社区服务平台

多元化发展一直是碧桂园发展策略的核心，多行业的拓展、合作融合不仅为本企业带来新领域的盈利，也促进了相关领域的发展。在一定程度上，分摊了营运风险，将这部分的利益可用于碧桂园集团核心业务的巩固和创新，增强与同行业的核心竞争能力，但同时，也要注意冒失的拓展业务，只看个别财务指标易发生不良的短期行为，造成更大的财务风险，不利于企业长远终极目标的实现。将金融化整合到公司房地产行业的发展中，将关联公司整合到房地产行业中，建立一个覆盖不同社区资源的平台，建立具有完整生命周期的产业链，集团内部资产的价值完全免费。

随着互联网时代的兴起，各行业转型纷纷发展相关的线上业务，在互联网的飞速发展下，碧桂园运用“互联网+”的思维，探索全新的业务模式——“互联网+”社区服务,并面向业主成功推出了在线平台和软件，如管家在线APP、旺旺管家。

利用平安入主碧桂园现有存量业主资源，在碧桂园社区的APP中植入平安的产品，这样业主就可以在方便的线上享受服务，比如线上支付物业管理费、水、电、气、费等以及购物、理财、家政等其他服务。利用这个虚拟的平台可以为业主租户和物业管理公司提供一个交易平台，有效解决了信息不对称、交易费用高等问题。与报纸，杂志，电视和广告屏幕的广告相比，使用此在线平台APP可以从用户交易中收集数据和流量，并分析所有者的休闲和消费需求。基于碧桂园的社区住宅和其他垂直产业链，这些产业链专注于细分市场，例如：养老金、酒店管理、教育资源等。根据不同地区，我们可以实现精确的定位利用大数据，最大化整合平台资源，全方位地满足业主的各样需求。

房地产企业建立社会综合信息管理和服务平台所提供的增值性产品与服务，扩大资金流入，从而更好的实现轻资产运营转型。

3.2.2.1.3品牌输出管理

做好品牌输出战略，品牌本身就在增值，也就是企业的价值，轻资产转型中提高核心竞争力的关键是领先优势最大化利用社会资源，实现品牌效应。

与传统的中国房地产公司相比，碧桂园的品牌和项目管理策略一直是碧桂园广泛发展的关键，也是资产花园运营的关键。与目前的发展状况相比，中国碧桂园的开发活动有所增加，并创建了自己的独特品牌，受到了市场的青睐。

2016年8月，碧桂园正式发布“产城融合战略”项目，为打造生产、生活、生态三者有机融合的宜业宜居的城市。以此背景下，中国社会经济需要产城融合，碧桂园成为了中国新型城镇化进程的实践先行者，是全球绿色生态智慧城市的建设者，为超过1000个城镇带来现代化的城市面貌。虽然，产城融合前期投入大，收益滞后，但碧桂园立足于长线回报，与牛人、牛技术、牛企业，围绕物联网的产业链条高效合作，从而轻资产运作，联合著名投资机构设立产业基金，为合作企业解决融资难题。从一定层面上，也是品牌输出的强劲手段。优秀的品牌影响力将为碧桂园带来长久的盈利回报，以酬劳前期的大量资金投入。

2017年12月20日，碧桂园对外发布了其长租公寓品牌“BIG+碧家国际社区”，融居住、物业管理、金融理财、商业娱乐、健康保障、养生保健等多样化多维度的领域于一体，提供多元“寓乐”体验，致力在近三年内开发上百万套的长租公寓。此后，碧桂园将发挥自身规模优势，打造长租城市目标。借助资本市场的呼声，碧桂园品牌在租赁公寓领域的影响力将迅速提高，并将帮助碧桂园与该地区的地方XX和公共企业取得联系，利于后续深度合作。

一方面，通过引进一流技术,以“公司+农户”模式发展现代农业，参与脱贫攻坚和农村振兴，提供了安全的产品，并通过“碧优选渠道”为社区所有者以及其他消费者带来美味，实惠且丰富的产品；另一方面，未来的机器人公司将不仅提供合适的建筑和装饰机器人，还将适应多种应用场景，例如安保和居家等诸多应用场景。

3.2.2.2必要性

碧桂园的营业收入在2013年的成绩尤为突出，净额达到千亿规模，领跑整个地产行业。但利润却没有随着营业收入增长而增长。由图3可以看出，2013 年碧桂园的销售增长率大幅提升，但往后的三年持续下跌。

　　图32011-2016年碧桂园销售增长率及毛利率

　　碧桂园利润率呈下滑趋势，碧桂园如今的重资产运营模式已经没有办法再使其持续获得巨大利润了，由此重资产运营战略下的劣势逐渐暴露。因此，碧桂园开拓了新的发展模式——轻资产运营模式以缓解现状。

首先，实现由重资产向轻资产运营模式的转变，有利于缓解融资压力，因为第三方投资者投入了大量资金，有效缓解了融资压力。同时，碧桂园的融资需求也有所降低。由于需求的降低，碧桂园就不需大量的贷款，企业负担减轻，资产负债率降低。还有，致力于打造的社区综合服务平台，输出品牌和管理服务，以此来获得现金回报。

其次，缓解现金流的压力，虽然碧桂园具有较强的盈利能力，但过去年度内经营活动现金流量净额常为负数。通常来说，房地产项目具有回收期长、资金占用多、风险高的特点，所以导致重资产经营方式下需要较高的资金成本。对于房地产公司，现金流量代表稳定性和经商风险。因此，碧桂园希望通过降低资本成本来降低企业的拥有成本，从而降低企业的整体运营风险。

再有，就是轻资产模式是时代的选择。连续数年间，地产行业的景气指数持续下降，并且市场波动很大，房地产销售也受到严重影响，这使得现金流的不稳定非常容易。通过使用轻型运营资产模型可以有效地改善这种情况，并使企业能够防止行业波动的影响以降低系统风险。随着战略部署成熟，围绕着房子和业主的各种服务将造就一批创新企业，规模巨大的存量资产运营、买卖、租赁和金融化，将会是中国房地产未来大市场的趋势所在。在轻资产运营模式下，碧桂园可以用输出品牌及运营管理能力的方式，来获取利润，有利于碧桂园长久保持自身的显著优势。

因此，对于房地产企业，相比于传统的重资产模式，更符合时代潮流发展的便是轻资产运营模式。

3.2.3 效果分析

对比碧桂园转型前后的财务指标结合外界环境，借助杜邦分析体系及SWOT分析法，对轻资产运营模式转型进行评价和分析。

3.2.3.1盈利能力分析

在融资策略上碧桂园引进新的战略投资，运用金融工具，实现了资金来源多元化。权益融资与举债融资并行，降低资金融通成本，保证自由而充足的现金流。

如图4所示，碧桂园的每股收益不断提高，说明了公司的获利能力在不断的提高。

　　图42012-2019年碧桂园每股盈余趋势情况

　　如表2、图5，本文整理了碧桂园七年的销售毛利率，12年到15年间时大幅度且持续的下降，直到2016年起，逐年递增，并且趋于稳定，这代表企业良好的盈利能力。作为杜邦分析体系中核心指标，资产净利率可分为两支，一个是销售净利率，另一个是总资产周转率，密切关乎企业的盈利能力及营运能力。销售毛利率能够反映出企业主营业务的盈利能力，对于后续资金运作至关重要。

表2 碧桂园2012-2019的销售毛利率及存货周转率情况

年份	2012	2013	2014	2015	2016	2017	2018	2019
销售毛利率	36.62%	30.26%	26.09%	20.19%	21.06%	25.91%	27.03%	26.06%
存货周转率	42.48%	42.17%	48.98%	37.87%	36.95%	34.78%	39.00%	43.04%

图5 碧桂园2012-2019的销售毛利率趋势图

　　3.2.3.2营运情况分析

对于房地产企业而言，其开发的房产、物业在财务报表中以存货形式披露，轻资产运营后，其流动资产数量必将会有一定幅度的增长，固定资产在资产总额占比会有所下跌。但由于总库存量大和流动资产占比高，流动资产的增长率可能会缓慢下降。

如表2中统计的碧桂园至今7年间的存货周转率，2012年开始缓慢上升，在2014年达到最高，而在转型后2015年至今，存货周转率较2014年降低了约20%，连续四年间小于百分之四十的存货周转率，2019年有了小幅度的上升趋势。结合流动资产占比总资产的份额，由2014年71.86%到2016年81.96%，增长速度迅速，短短两年间增速率达到14.05%，并在7年持续呈上升趋势。这充分的表明了房地产轻资产运营模式下的特质，以及碧桂园在转型下营运能力还是可以的。

表3列示了2013-2019年碧桂园流动资产和现金及现金等价物情况。在激烈扩张的战略下，2016年以来，流动资产增长速度较快，平均7年增长速度约为51%，2015前后两年内的流动资产的增长速度低于7年平均增速。

在一定程度上，现金流的情况不仅体现了企业的偿债能力的强弱，也体现了轻资产模式的特质。从2012年到2014年，现金及现金等价物水平基本不高于190亿元，而从开始转型的2014年起，其现金及现金等价物开始较高增加速度的保持在较高水平，15-19的年均1470.6亿元。这些数据表明，转入轻资产运营模式战略后，碧桂园实施的销售项目及代理商建设等措施，导致其流动资产增速放缓，而现金及现金等价物的增长幅度颇为明显。

表3 碧桂园资产情况分析 单位：亿元

年份 2019 2018 2017 2016 2015 2014 2013 2012 平均增长率 现金及现金等价物 2489.85 2283.43 1370.84 846.47 362.41 187.61 189.1 118.09 —— 同比增长% 9.04 66.57 61.95 133.57 93.17 -0.79 60.13 —— 60.52 流动资产 16300 14000 8679.15 4848.36 2720.16 1926.17 1462.14 959.11 —— 同比增长% 16.43 61.31 79.01 78.24 41.22 31.74 52.45 —— 51.48

（数据来源于：东方财富网）

在现金流量方面，轻资产业务的经营活动现金流量将比重资产业务的经营现金流量稳定。表4提供了碧桂园2012-2019年7年间的经营状况的现金流量净额变化资料。

表4 碧桂园经营活动现金流情况 单位：亿元

年份	2019	2018	2017	2016	2015	2014	2013	2012
经营活动产生的现金流量净额	293.81	240.84	412.63	-175.9	-43.32	-58.09	-24.83	-24.87

图6 碧桂园经营活动现金流变动趋势

　　从图6中我们可以发现，2015年之前碧桂园经营活动现金流量净额大致在-50亿至-10亿间剧烈动摇，而在2016年之后现金流净额均为正值，2017年达到412.63亿元，较2016年增长了334.6%，之后年度的现金流量净额波动趋于平坦，较好地体现了轻资产运用在经营活动现金流上的特征。

3.2.3.3投资策略

碧桂园一直秉承多元化发展的道路，在大数据互联网+模式下对物业管理、养老合作、科技农业园区等都有涉足。一直保持作为地产企业有自己的优势，产业园区、科技小镇、产城融合以及智慧城市建造者等均为明显优秀的答卷。

以下是2012-2019年的碧桂园资产负债表中的部分数据（见表5）。可以看出从2015年起，于联营和合营公司投资的金额飞速增长，同比2014年增长约2922%，自2015年至2019年，平均值保持在月285.15亿元，较转型前有了巨大的增长。以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、衍生金融资产也有了明显增加，如图7。

表5碧桂园2012-2019投资情况 金额单位：元

年份	2019	2018	2017	2016	2015	2014	2013	2012
于联营和合营公司投资	521.13亿	466.59亿	309.30亿	111.85亿	16.88亿	5586.60万	5679.10万	1.14亿
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产(非流动)	32.82亿	17.96亿	15.17亿	8.71亿	0	0	0	0
衍生金融资产(非流动)	26.48亿	9.92亿	1.13亿	10.34亿	0	0	0	0

　图7 碧桂园投资情况

　　从转型开始，拓展了企业规模，短短三年时间资产规模增加近2600亿，每股收益在逐年上升，表示企业所占市场份额继续扩大，可以看出碧桂园的投资策略行之有效，也在一定程度上表明碧桂园的成长发展能力出众。

3.2.3.4品牌输出战略分析

碧桂园的“互联网+模式”主要体现了品牌和管理的输出，在房屋众筹用户定制、网上APP、发行房地产证券的模式下，碧桂园利用其品牌价值获取更大的市场份额，根据其自身优势凸显核心竞争力。为了提高品牌知名度，整理列出了碧桂园2013至2019年的销售及分销成本（详见表6）。

表6 碧桂园2013-2019年销售成本总计 金额单位：亿元

年份	2013	2014	2015	2016	2017	2018	2019
销售成本	43.04	43.56	46.89	73.84	100.02	125.33	163.65
营业收入	626.82	845.49	1132.23	1530.87	2269.00	3790.79	4859.08
销售成本率	6.87%	5.15%	4.14%	4.82%	4.41%	3.31%	3.37%

从表6中可以看出2013到2019年碧桂园集团的销售费用从43.04亿元增加至163.65亿元，体现了碧桂园对品牌宣传的重视，为了提高企业知名度，大力提升营销资本，比如促销策略、广告的花式投放等；

还有，一直秉承高端物业服务相配套是碧桂园的核心招牌，为打造碧桂园物业高端服务品牌形象，提升服务质量，在2014年其旗下的优秀人才团队陆续推出了“铂金凤凰管家”、“贴心100”、关爱社区“空巢老人”等服务。如表7列示了物业相关的资金投入量的相关信息。

表 7碧桂园2012-2019年投资物业相关数据 单位：元

年份	2019	2018	2017	2016	2015	2014	2013	2012
投资物业	129.23亿	164.35亿	83.38亿	97.73亿	86.86亿	70.36亿	1.12亿	1.18亿
物业、厂房及设备	242.40亿	234.21亿	216.28亿	208.77亿	200.20亿	186.43亿	158.28亿	116.14亿

　

图82012-2019年碧桂园物业相关投资情况

　　碧桂园集团总裁莫斌曾受邀于“中国制造2025深圳高峰论坛”会议上提到“让制造业企业轻资产运作，我们来解决后顾之忧”。轻资产营运模式是目前众多大型企业的首选，当企业都“轻化”的时候，那么重资产又该由谁完成呢？而碧桂园立足于长远的目标，合作与相关行业等一起实现轻资产化，更好地整合社会资源，最大化实现轻资产运营模式下的利益。如图8表6、8，自从2014年，物业相关方面资产投资占比非流动资产总额有明显增长。

表8 碧桂园2012-2019年投资物业相关数据 单位：亿元

年份	2019	2018	2017	2016	2015	2014	2013	2012
投资物业和物业、厂房及设备合计	371.63	398.56	299.66	306.5	287.06	256.79	159.4	117.32
物业方面非流动资产总额占比（%）	13.48%	17.33%	16.49%	28.72%	31.92%	34.05%	26.56%	28.89%

种种手段都是碧桂园物为实现公司专业化、标准化、智能化服务的建设进程，更好的保持企业核心竞争力的优势。

3.3本章小结

随着我国房地产行业的不断发展，受到了政策和企业内部战略调整等众多不确定问题的约束，最突出的地产行业的财务风险问题就是现金流和融资的压力，这影响了后续的经营、投资、收益分配等重大环节，以地产龙头碧桂园案例详细研究分析其轻资产转型之路的实现途径，从融资策略、营运情况、投资策略、品牌输出战略等四个方面分析了转型前后的措施和效果。

在当前的房地产企业发展中轻资产模式，已经成为很多房地产企业思考的一个主要方向，相比较而言，轻资产模式可以有效地的降低企业的运营成本，提高企业的资金周转水平，满足企业在市场竞争和发展的需要，但是在轻资产运营模式中，企业自身所存在的财务管理能力及周遭的财务风险防控环境，也在一定层面上面临着很多挑战。

第四章 轻资产运营下碧桂园财务风险的表现

企业转型是漫长而又困难的，国内历史上能转型成功的企业少之又少，不过碧桂园确实做到了。在企业进行运营和发展的过程中，无论是重资产运营模式还是轻资产运营模式，财务风险都在不同程度地存在着。从宏观层面来看，碧桂园集团在轻资产运用模式下，其财务风险主要存在于以下几个方面：

4.1偿债风险

2015年碧桂园和中国平安推出的房地产众筹产品受到相关的投诉，因碧桂园和平安两方均没有对外表明，该项目是否已经取得预售许可证，以致外界无法得知具体关于项目的准确消息。如果这个项目并没有取得预售许可证，那么既是不符合规定的，合同的签订又无效，因此碧桂园会面临巨大的风险。

偿债能力是评价筹资风险企业财务风险的重要指标碧桂园近7年企业负债率居高不下。如表9可见，2016-2019年碧桂园较行业平均水平的资产负债率平均高出9.37%，相对而言，财务风险逐年增加。

表92012-2019碧桂园及行业平均水平的资产负债率情况单位：%

年份（年）	2019	2018	2017	2016	2015	2014	2013	2012
行业平均	——	79.10	79.10	78.30	77.70	77.00	76.00	75.20
碧桂园	88	89.57	88.86	86.20	75.32	76.70	77.69	71.52
差额：（%）	——	-10.47	-9.76	-7.90	2.38	0..30	-1.69	3.68

根据同花顺财经数据，截止到2019年底，房企上市公司整体负债率上升幅度缓慢，其中，中国恒大资产负债率83.75%，万科资产负债率84.36%，相比较而言，碧桂园资产负债率约为88.48%，相对较高。根据碧桂园公布的年报显示：2014年碧桂园总资产约2680.32亿元，负债约2055.9亿元，净利润约为106.12亿元，负债率为76.70%；2015年，碧桂园总资产增至3619.56亿元，负债2726.16亿元，净利润约为97.12亿元，负债率为75.32%；2016年资产总额增至约5915.72亿元，负债约为5099.56亿元，净利润约为136.63亿元，负债率为86.20%；2017年资产总额10500亿元，负债约为9330.57亿元，2017年净利润增长至约287.52亿元，负债率为88.86%；2018年资产总额为16300亿元，负债为14600亿元，2018年净利润约为485.42亿元，负债率为89.57%；2019年，资产总额为19100亿元，负债总额16900亿元，净利润约为612.02亿元，负债率为88.48%。

从这六年的碧桂园负债率的发展情况上来看，企业面临着较大的筹资风险，如果债务偿还能力不能进行有效提升，企业筹资风险将会给碧桂园的运营和发展带来更大的冲击和影响

另外，碧桂园的2015年至2019年的流动比率、速动比率和行业平均水平具体如表10所示。

表10 2015-2019年碧桂园流动、速动比率和行业平均水平 单位：%

年份	2019	2018	2017	2016	2015
碧桂园速动比率	0.58	0.63	0.65	0.66	0.67
行业速动比率	0.32	1.39	1.23	1.81	0.69
碧桂园流动比率	1.16	1.15	1.13	1.20	1.35
行业流动比率	0.91	1.89	2.16	2.79	1.39

从表9中可以看出，碧桂园面临着不小的流动性风险，该企业的流动负债增加，相应的货币资金减少，企业建筑现金来进行债务偿还的能力呈现了下降的趋势，在当前的企业房地产市场竞争中，企业将大量的资金进行新的楼盘的开发以及大量的追加资金的投入。这种在投资层面所存在的一些风险系数，随着投资规模的不断扩大，特别是整个房地产市场不可控因素的逐渐增加而逐步突显。

综上所述，处于房地产行业中，其开发周期慢、资金周转慢的特点显而易见，碧桂园筹集资金数额巨大、且筹资渠道使用不当，在偿债能力不是十分理想的情况下，仍然选择持续扩大规模，没能对财务风险有足够重视，易导致企业暴露在风险中。

4.2投资风险

碧桂园投资开发众多海外项目，初志是想要分散国内的风险，以国外获得较高的利润来为企业的整个发展提供资金支持。自2011年12月，碧桂园把握海外市场商机，目前已经在马来西亚、印度尼西亚等多个海外国家拓开发了新的项目投资。通过海外房产收获一个海外身份，并去享受身份附加的各种资源，看似预期十分诱人的的利益，但是从长久来看，选定区域的前期调研、当地的政策适应、专业团队的基础工程等都需要牵动大量的资金，伴随着的投资风险也会上升。一个项目需要额外的资金去维持当地的基础建设，如交通道路、网络通信等。其次是，海外政策稳定性很差，造成盈利的不确定性，给碧桂园带来相应的风险。值得一提的就是马来西亚的“森林城市”项目，由于该国政策十分不稳定，项目推进的速度不会很快，导致资金回流缓慢，不符合财务风险规避的原则，进而提高了在海外发展的风险。

综上所述，在新的地域去大量拓展新项目，并且一味追求企业的扩张，与此同时销售毛利率持续走低，表示其盈利能力是存在一定相关问题，在这样的情况下，碧桂园资金链没有得到保障，因此存在很大的投资风险。

4.3信用风险

盲目开发新项目，大大增加了资产和负债的规模，并大大增加了企业的信用风险。房地产公司有很大一部分初始付款。 如果公司不能保证自身的发展和盈利能力，则由于资金不足不能达成先前的协议，严重影响公司的声誉，增加信用风险。信用与企业的品牌名誉有着密切联系，碧桂园一直秉承做大做强的战略，在多领域涉足、做差异化产品、分拆上市旗下子公司，目的是增强企业的知名度，打造优秀品牌，从而提升企业竞争力。近两年的“质量门”事件，也渐渐暴露出很多问题，无论是工程质量上还是售前售后的服务上都应该有基础的保证。不能一味的“扩张”，而忽略很多细节问题，否则碧桂园会失去消费者对“碧桂园送你一个五星级的家“的信任。

综上所述，碧桂园因自有资金不充足、大额举债，又急于开发新项目同时出现了地产最让消费者关心的质量问题，因此增大了该企业的信用风险。

4.4运营风险

对于房地产行业而言，主营就是开发项目，从拿地到售后之间的一环一环需要企业明确其优势的运营的策略。碧桂园处于我国房地产企业前三名，在前几年一直都是以三、四线城市及其周边为目标进行项目的开发建设，这些地区房价较低，但是近几年碧桂园逐步向一、二线城市开发项目，而一二线城市等必要费用及间接成本会较多增加，再加上碧桂园一直没有在大城市开发项目，没有积累足够的经验，因此会削弱部分其竞争优势。

又由于碧桂园一直以来以高品质高规格的配套设施及服务，在互联网时代虽然多种便利的服务已经完美融入人们的日常生活，大数据成为生活不可或缺的一份子，为生活提供便捷的同时，让“互联网+金融业”逐渐走入人们的生活，虽然巨头很大的发展空间，但是对于这个领域的普及及其他投资人的其他理财没有显著的竞争优势，房地产信托投资基金使用广泛度不高。

综上所诉，碧桂园的销售毛利率较低，表明其盈利能力不如期望的有所增长，那么企业不能有充足的资金去偿还债务问题，但是，碧桂园近年来处在迅速发展阶段，不断地扩大公司规模，甚至有些激进地活跃上下游产业和新兴领域的拓展涉足，开拓众多并不符合企业竞争优势的项目。因此，不利于竞争优势的发挥，其存在一定的的运营风险。

4.5本章小结

在前一章的碧桂园转型前后的财务数据对比分析基础上，结合近几年的新闻资料对碧桂园未来可能产生的财务风险从三个方面进行了详细说明。无论是从偿债能力、投资战略上还是诚信方面，均暴露出一定的问题，在战略转型中不断完善才能在地产行业中保持绝对优势，由“重”变“轻”中逐渐成熟。

第五章 碧桂园财务风险防范对策

5.1偿债风险对策

碧桂园在实施轻资产转型的同时应建立适当的资金管理系统，合理的运作资金，以通过资产证券化和其他合理又灵活的方式保持良好的流动性。采用多元化的筹资手段，分散风险，建立财务审查、控制制度，全面提升企业的短期偿债能力和长期偿债能力，避免因为债务问题给企业发展带来不利影响。

对于房地产众筹产品产生的危机，需要整理好对待解决相关问题的态度，提高企业战略层对于偿债能力的认知。与相关部门协调沟通好解决方案及预计问题的备选措施。

而对于创新适应当前轻资产转型下获取资金的方式，碧桂园可以再引入除平安以外的大型投资机构，从而调整资本结构，逐步降低银行等金融机构的借款占碧桂园总负债的比例，拓展更多元化的外部融资渠道，优化碧桂园的资产负债结构。比如，在进行房产众筹时，碧桂园可以在平台上顺便提供相关众筹的理财产品，提高了宣传力度。产品到期后可以通过让渡、回购等多种方式，吸引起客户强烈的兴趣。通过这些方式还有助于碧桂园在轻资产转型中获得更多的资金支持。

5.2投资风险对策

对于国内的房产项目，碧桂园在三到六线城市市场深耕的同时，对于向一二线城市的战略转变不是一定不可取，但是需要权衡好大城市的投入产出，比如高昂的费用等，与以往的策略有所区别，制定出符合碧桂园模式，发挥其独特竞争力性的方针，最大化降低其风险。

对于像国外这样的新领域的新项目开发需要前期细致谨慎地调研与可行性分析，从而提高对风险分散程度的优势。对于地产行业而言，如果企业能够获得持续的项目，必须要在前期培养出足够多的人才和精尖的运作能力，从而来实现打造精品项目的目的。根据市场上消费者的需求进行调整，增加轻资产业务的比重，优化碧桂园目前的业态组合，为碧桂园轻资产模式未来的推进中合理的构造业态组合来增强碧桂园的运营效率。

5.3信用风险对策

采用合作开发方式是碧桂园实现轻资产转型的途径之一，但是，合作开发也存在一定的操作风险，项目失控的程度也在增加。因此，碧桂园应合理优化其商业形式的投资组合，选择合适的合作伙伴，并仔细选择要开发的项目。因为管理不善等而出现的各种项目质量问题，造成了业主的不便等社会服务问题都需要完善的解决处理。

同时，需要加强项目的营销运作，向市场推出客户满意度较高的产品，给人以品牌是消费者心目中的产品的印象，从而获得不错的口碑，打下坚实的品牌基础。

通过优化自身来适应房地产行业的发展和更动。碧桂园在轻资产转型中应该利用目前的优势去布局新的业态组合。要谨慎选择涉足的新领域及合作关联方，确保应收账款不会成为坏账损失，从而对自身信用产生不好的影响。还有，对于碧桂园与其他企业合作推出的项目，提前商议决定权益分配，才利于长久健康的合作，从而真正促进碧桂园向轻资产模式转型。增加与信誉良好合作企业的合作机会，拓宽筹资渠道，降低筹资成本

5.4运营风险对策

对于向一二线城市开发项目的战略转移，建议谨慎考量相应发展战略，不可盲目进取，在充满大多未知性时，可以先采用前期调查、在旁观望、持续关注、吸收经验等手段，不放弃任何一次可贵的机会，也不忘机会背后的风险与挑战。权衡自身投入和产出，合理的开发项目及推出创新型计划。

对于融资渠道来说的房地产证券化投资基金，虽然市场普及度不高，但这是房地产金融发展的必然趋势。建议碧桂园可充分发挥自身已有的优势，建设优秀人才团队，以其鲜活的创新能力，给房地产信托投资基金等必要手段增加人们的认知度和吸引力。虽然碧桂园一直以来的目标是打造综合性房地产企业，但是作为地产龙头企业，无论是对高科技业还是现代农业的产业版图的拓展，都不能忽略围绕地产业务的发展核心的增强，只有独立推动、有机融合以及相互支撑，形成内在增长的持久动力，碧桂园才会在真正意义上做大做强。

5.5本章小结

本章主要针对上一章分析的财务风险问题提出对应的对策，主要是从融资战略方面、人才团队培养、品牌建立等方面去提出建议。通过战略联盟来拓宽融资渠道、整合更多的资源，多元化的融资渠道有利于分散偿债能力风险；无论是投资环节还是营运过程中，对于相应的人才和精尖的培养必须十分重视，由此，有利于创建高质量的项目和格式的优化组合。为了赢得公司的声誉，特别需要关注产品和给客户服务的经验，然后去改善对品牌价值的影响。未来，碧桂园还需稳步前行，坚持房地产主业不动摇，持续深耕潜力市场，抓好安全质量问题，不断提升企业全周期综合竞争力；同时紧跟时代浪潮，加大科技创新领域投入，为XXX的碧桂园开辟道路。行稳致远才能有精彩的房地产企业发展格局，通过采取以上措施，降低各项风险，让企业更加持续稳定地发展。

结论与展望

随着经济不景气，中国房地产业进入了白银时代。以前的重资产模型无法支持公司的持续扩张，无法为他们提供高投资回报。公司必须积极探索转型之路和寻找机会的新途径。轻资产模型比重资产模型具有某些优势。特别是，它可以减轻企业的财务压力并提高资源使用效率。这是中国房屋公司可以尝试转型的方向。本文以碧桂园为例，考察了中国房产公司向轻资产经营模式的转变，得出以下结论：

轻资产运营模式下，无非是降低对项目的资金需求成本，以及增加了核心业务的盈利性。结合碧桂园集团的企业战略方针及轻资产转型的措施，通过引入合作伙伴拓宽企业融资渠道，并在其他行业拓展新的项目业务顺应时代发展。除了依靠房地产开发到服务的“碧桂园模式”获取主要利润外，其它的增值服务也收益颇高，这种区别于传统的房地产行业的盈利模式——以小投入获得大回报，十分有利于企业的长期健康发展。

然而，任何企业的轻资产运营模式不是一蹴而就的，也不能固守自封。碧桂园需要根据其独特的运营理念，对于自身长期目标做出恰当的指导战略及实施措施。本文在基于财务数据分析的基础上，在分析转型效果后对碧桂园的财务风险进行了评析，发现过快的扩张的战略下企业的偿债能力及成长发展方面存在一定的风险。但根据自身的实际发展情况和存在的问题态势，相应的调整小目标，解决相关问题，是可以试图降低其存在的风险。无论是何种运营模式，风险都是存在的，为了实现碧桂园长远目标，最大化降低风险，寻找最适合自身发展的稳定成长路径。

对于整个房地产行业而言，碧桂园的案例也给了其他企业的一定的启示参考。企业轻资产运营一定要沿着自身企业的核心竞争力，进行转型的必要性和可行性考虑，在转型的过程中不能完全照抄某一模板，但是可以借鉴优秀的商业案例的发展轨迹。

在行文中，本文的内容仍然存在很多不足。

（一）由于资料获取的方面具有局限性及轻资产运营模式转型非短期三四年内就全部完成的，所以仅根据其现有的财务数据，来分析碧桂园轻资产运营对主要财务指标和财务风险的影响，很难较为系统的分析；

（二）本文所采用的数据和资料主要来源于碧桂园的年度财务报表、行业研宄报告、新闻报道等，由于受到公开报道资料的真实性及信息获取范围的局限性，没有实施轻资产模式系统的资料和其财务战略的内部分析报告，可能会导致本文的数据分析及部分论述还停留在较浅的层面，分析不够深入。

再有时间与精力有限、作者文献阅读的范围有限，对有关轻资产运营的理论和具体模式把握还不够完善和深入，对碧桂园的轻资产运营模式的分析存在一定的片面性。

近几年，碧桂园发展势头很足、进行了大规模的扩张，很多学者都争相研究其发展之道，特别是独具特色的营销策略，但是面对复杂的国内经济背景和激烈的竞争环境，碧桂园在未来是否还具有这样利好的发展前景，从长远来看什么才适合碧桂园的发展壮大之路，这些都是我们值得研究的问题。房地产行业的轻资产运营在国内的研究较少，本文选取的是碧桂园的轻资产运营作为研究对象，资料和数据都具有局限性，在很多方面都存在缺陷，未来将拥有更多的数据与资料可以深入研究，所以我希望未来还有许多学者在这一领域进行探索、研究，我也将持续学习和关注。

致谢

时光易逝，转眼间四年充实而又美好的大学本科生活即将画上句号，十分幸运地是这四年间可以结识那么多陪我成长可敬可爱的人儿。

一谢母校老师的谆谆教导。在平时的学习生活中，学校老师一方面在学术上有全面的指导，使专业基础扎实，另一方面还教会了我许多做人行事的道理。在这次毕业论文中，十分感谢敬爱的导师对我的帮助，从开始的选题、构思框架、初稿后的反复修改都给予了我耐心的指导。此外，我还要感谢许许多多经管学院授课与我的老师们，您们辛苦了！

二谢亲爱的同窗挚友。朝夕相处的四年大学生活，互相帮助，共同进步，相亲相爱，与优秀的你们相遇是我的小确幸。感谢室友在艰难低谷时期的陪伴，给我鼓励与关怀。

三谢含辛茹苦的父母。感激父母对我一直以来的支持，让我在求学之路上没有后顾之忧，今后必将努力实现自我理想，报以孝道。

寥寥数语，难以表达我对良师益友的衷心感谢，以期未来还有很多机会相见。最后，我要向百忙之中抽出宝贵时间对本文 进行评阅、提出宝贵意见的专家表示诚挚的感谢！

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