自由贸易港背景下海南省房地产企业融资的构建

摘要:自确立社会主义市场经济之后，海南省房地产开始长达三十多年的风雨历程，伴随着这些风雨的是海南省房价的起起落落，由开始的房地产泡沫到房地产严冬再到现在的复苏以及开始逐步火热，而这些变化的背后是国家宏观政策的调控以及经济发展的影响，融资问题一直是制约海南省房地产健康发展的重要因素，在海南自由贸易岛背景下建立健全房地产融资以解决房地产业的发展瓶颈成为了当前的重要任务。

关键词：宏观调控；融资方式

引言

改革开放以来社会主义市场经济不断高速发展其中房地产业为此做出了重要贡献，因为各个行业之间具有连带效应，因此如何在带动其他行业的发展下有序持续地发展房地产业成为了当前社会最具争议的问题之一，房地产企业如何在市场经济的浪潮中获得持续健康发展，其中最关键因素是融资，如果将一个企业比作一个人的话，那么资金就是这个人的血液，因此如何建立健全房地产融资成为了房地产业以至于当今社会最为关心的问题，本文通过介绍房地产企业的概况含义以及构成，通过对房地产企业的面临的现状进行分析发现当前海南省房地产企业在发展过程中所出现的问题，以及对这些出现的问题提出来相对应的解决方法。

1 房地产融资的概况

1.1我国房地产的不同类型和划分类型标准

根据我国的国情，现如今我国将房地产划分为居住房地产，商业房地产，办公房地产，工业房地产，农业房地产，生地，毛地，熟地，土地，建筑物以及建筑物的综合体而划分这些类型的划分标准分别有按照用途划分，按照开发程度划分和按照实物形态划分

1.2房地产融资的含义

房地产企业融资是指房地产企业在企业存续期间为了更好的满足生产经营和以及发展壮大的需要，通常采用发行债券或者银行借款以及将公司上市以发行股票发行债券等一系列方法来筹集保证企业能够获得足够多的资金使房地产企业持续健康发展的一种经济行为。

房地产融资的构成在我国房地产开发资金来源渠道有很多根据不同类型大致可以分为自有资金，预收账款等内部融资和上市融资，房地产企业发行债券，银行信贷等外部融资

1.3.1自有资金:

是指企业在成立时每个投资人按照合同约定缴纳的资金和企业在持续的生产经营中由于有较强的生产经营能力，使得企业获得了盈利，在实现盈利后，扣除以前年度未弥补的亏损，缴纳企业所得税后所剩下是提取的法定公积金和盈余公积金。

1.3.2预收账款：

是指房地产开发企业为了获得足以支撑企业持续健康发展的资金，按照购房合同，向有意愿购房的购房者提前收取资金的一种资金获得方式，通过该种方式收取的资金，不仅可以使房地产开发企业有大量稳定的收入来源还能大幅提高企业的口碑和形象，增加投资者对该企业投资的信心，还是房地产企业能够顺利开发房地产项目的重要资金来源之一，但预收账款数额太大也不利于房地产企业的发展，预收账款数额太大容易被税务部门关注。

外部融资的主要渠道和融资工具有：

1.3.2.1上市融资：

房地产企业在经过国家相关部门如中国证监会同意后可以通过发行股票的方式进行融资以获得大量企业急需的资金，该方法的优点是能够在短时间内筹措到大量资金且没有还本的压力，该方法的缺点是该房地产公司的创造者可能会面临丧失公司控制权的风险，在信息披露的要求下房地产企业的经营活动时刻在公众的关注下。

1.3.1.2房地产企业发行债券：

是指房地产企业在通过中国证监会等国家有关部门的审批后，在二级市场上发行债券融资的一种方式，在市场经济的快速发展同时也会带来大量的闲散资金，这些闲散资金的拥有者苦于没有优质的投资项目，房地产企业通过发行房地产开发债券可以吸收大量社会上没有投资项目者手中的大量资金，为投资者提供优质投资项目的同时也获得了大量急需的资金。

1.3.1.3银行信贷：

银行信贷是指房地产开发企业为了满足企业发展的需要，在条件符合向银行贷款的前提下向银行借出企业发展所需要的资金。由于银行积累了大量的资金并且每天都需要向储户支付利息所以为房地产企业提供贷款不仅仅使资金流动起来还为银行提供了可观的利润因此银行也愿意将储户存储在银行的资金借贷给房地产企业。

1.3.1.4其他融资方式：

将公司的资产进行典当以获得资金的典当融资、向融资租赁公司租赁的融资租赁、发行可转换债券等等。

扩大房地产企业融资的必要性

房地产业的行业想要持续健康发展就必须要有大量的资金的支持，因为虽然房地产企业获取的利润较大但由于房地产企业开发时间长，容易因长时间的开发使得资金链紧张，同时，房地产业的发展可以带动建材人力等相关产业的一起发展所以产出较高。随着我国房地产业因为社会主义市场经济在发展过程中产生的一系列变化，以及央行为防止房地产业因为高速发展而产生的不良影响而采取的一系列限制性规定的出台，使得金融业门槛不断加高，再加上高房价使得大量资金和资源涌入房地产市场从而导致出现一系列社会问题，在需要大量资金的房地产业里，如何解决融资问题成为了整个房地产业所共同关心的问题。

房地产企业无论是初创时期还是高速发展时期，都需要拥有足够数额的资金来支撑企业在发展过程中的各种消耗。因此，融资对于房地产企业的生存以及持续健康发展的重要性是显而易见的。又由于房地产企业的行业特点决定了房地产企业想要持续健康发展就必须依赖于大量资金掌握者的支持和国家出台一系列政策的扶持，因此可以根据房地产企业在融资过程中遇到的问题，提出一些针对这些问题的解决措施，为房地产业的持续健康发展提供理论支持。

2 自由贸易港背景下海南省房地产企业融资现状分析

2.1 海南省房地产融资情况分析

房地产企业想要发展壮大所需资金数额通常较大因此通过自筹的方式解决资金短缺问题明显困难，所以房地产企业要想获得大量资金必须通过资产自筹资金，银行贷款等内部和外部相结合的方式获得足够生存和发展的资金,2018年年末,房地产开发贷款余额10.19万亿元,同比增长22.6%,增速比2018年年末高5.5个百分点,可以见得银行贷款已经成为了房地产企业获得融资的重要途径，自2017年开始国家实施去杠杆政策使得房地产融资更加困难，随着贷款利率的增加，成本也开始增加从而影响房地产项目的开展。

2.2 宏观调控对房地产行业发展的影响分析

由于海南省房价的持续升温和炒房者炒房的行为日益增多严重导致了大量资金涌入房地产市场渐渐形成了单一行业为支撑的经济格局，严重破坏了海南省的经济生态使得中央先后出台了俗称国五条的五项调控政策，以抑制越来越高的房价，由此海南的房地产市场的发展受到了一定的影响。

2.3 海南省房地产企业融资相关人才情况分析

由于海南地处大陆最南端且四周环海与大陆地区联系不是很方便再加上隶属于热带的气候使得天气炎热且潮湿，再加上海南虽然出台了吸引人才留下来的政策但由于这些政策相对于大陆地区，明显处于劣势使得人才的流失越来越严重。再加上大陆地区经济发展较快，各项条件相对于优于海南省使得相关专业的人才越发短缺。

3 自由贸易港背景下海南省房地产企业融资存在的问题

3.1 房地产行业融资难度加大

由于银行资金密集且需要不断流动而房地产业的发展需要大量资金所以银行就成了房地产企业的重要生命线之一，其他资金来源如自筹资金以及预收定金等几种资金来源对外部因素比较敏感，由于有些不法的房地产企业为了骗取银行的贷款采用了一系列方法如利用虚假按揭从银行骗取大量贷款，房地产企业将这些骗取来的资金用于企业的生产经营，这样骗取银行贷款的行为严重破坏金融市场秩序，为了规范房地产企业的融资，海南省XX出台了一系列政策如金融监管从严，规范房地产信托等这一系列政策使得海南省房地产行业的融资难度增加。

3.2 销售回笼放缓，资金链条紧张

由于海南房价的持续升高不利于经济的健康发展，因此海南省XX出台了调控房价的措施和提出了住房不炒的口号，限制炒房者大量购房，导致了海南岛外购房群体购房成本大量增加，同时本地刚需和改善性需求群体由于信贷政策收紧降低使得这些有需求的购房群体的购房欲望降低，大多数购房者会选择继续观望房价走势使得资金链条紧张。

3.3房地产企业信用度较低

由于海南省建省较晚再加上房地产行业的利润较大导致了越来越多的企业投身于房地产行业造成了海南省房地产行业的发展水平参差不齐，由此出现了海南省房地产企业虽然数量众多但大部分都是小型房地产企业的不良现象，由于大部分房地产企业规模不大，因此才造成了很多房地产企业的自有资金较少，信用较低的现象，该现象不利于房地产企业的吸引大量外部投资以获得持续健康发展。

3.4 融资的相关法律不完善

改革开放以前我国长期处于迷茫时期，经济未得到有效的发展，同时因为当时的社会环境我国的立法工作也处于停滞阶段，由于改革开放的时间较短发展，社会主义市场经济的经验较少,虽然我国的立法机构和社会各界以及各级XX都在为紧锣密鼓开展的立法工作提供意见和建议，但由于我国的特殊国情使得可以借鉴的国外法律较少，使得我国和融资有关的法律法规依旧不完善。

3.5房地产企业的内部管理薄弱

由于海南省房地产企业大部分以中小型企业为主，这就导致了房地产企业管理人员的综合素质较低再加上很多小型房地产企业的管理者仅仅为一人，这样管理机构模式虽然有利于决策者决策的快速实施，简化管理机构更加方便管理者管理企业，降低了管理企业的成本，但缺乏股东会或股东大会的制衡，由于自身综合素质较低的缺陷，房地产企业的管理者往往只看重眼前的短期利益而忽视了房地产企业的持续健康发展，房地产企业的管理者往往会做出不利于房地产企业长久发展的决定，这样的决定不仅仅会导致房地产企业存在的时间较短，也会大大损害了购房者和投资者的利益，此外没有建立严格的内部审计制度也成了房地产企业内部管理薄弱的重要原因之一，房地产企业的管理者为了获得更多的投资就开始在财务报表上xx，虚增企业利润，粉饰财务报表，或者直接虚增企业资产这些行为使得投资者对房地产企业产生了严重的怀疑，加剧了房地产企业的融资困难，由此可见建立完善的内部审计制度对房地产企业的融资的顺利进行有着突出的作用，在大多数中小型房地产企业中信息沟通严重不畅，很多员工对公司做出的决策根本没有机会提出自己的意见和建议只能被动的接受，使得企业员工的知情权受到了严重侵害。

4 自由贸易港背景下海南房地产企业融资中存在主要问题的解决对策

4.1拓宽房地产企业融资渠道

现如今我国的房地产企业的资金来源大多来源于对银行的贷款,显然过分依赖于银行这一融资渠道不利于降低风险的要求,面对这样的现实情况，一方面可以根据融资的资金需求和企业的实际情况来制定与银行信贷不同的融资方案,如房地产私募基金融资、融资性售后回租融资、股票融资、房地产抵押贷款证券化，债券融资等方式。另一方面想要拓宽融资渠道不仅仅只能靠企业一方面的努力，面对这一困境银行也要适当做出努力需找新的方法和房地产企业一起寻找新的融资渠道,如在不降低现有的服务质量的前体下,为房地产企业提供更加多样且安全有效的融资方案。同时房地产金融体系的完善以及现代金融工具的应用也是融资渠道多元化的有效保障。

4.2 采用多种措施缓解融资措施缓解资金链压力

想要缓解资金链的压力，房地产企业可以采用内外相结合的方法，在内部严格审批资金用途，尽量减少和生产经营无关如企业管理者将企业用于发展的资金借出形成应收账款的资金支出，还要对资金的使用有严格的规划尽量，将企业有限的资金用到房地产企业的发展上，面对购房者的观望，房地产企业可以通过降低价格鼓励购房者消费的方式来换取资金的回笼，有资质的房地产企业还可以通过发行债券股票或者采用其他方式进行融资缓解越来越大的资金压力以解决销售放缓资金链紧张的困境。

4.3 提高房地产企业信用

房地产企业想要降低风险,提高融资能力就必须要提高整体房地产企业的素质,在如何解决房地产企业信用度较低这个问题上不仅仅需要房地产企业还需要如XX，银行和第三方共同努力，XX要发挥监督者的作用通过自身的权力解决企业在融资过程中机制体制上的弊端;另一方面银行不应当只发挥提供贷款这一职能还需要配合相关部门建立房地产企业融资失信惩罚机制,提高房地产企业失信的代价。此外还可以和信誉良好的第三方机构合作,加强对房地产企业的信用评估、资产评估以及项目的评估,为融资的安全提供保障。

4.4完善相关法律法规

XX可以通过自身的职能和权力，为房地产市场可以健康有序发展,提高房地产企业的综合融资能力,XX可以在完善融资方面相关法律法规上给予大力支持,为融资的安全和房地产行业的发展提供基础条件。面对房地产企业急需解决的融资问题XX可以采取的措施有，一方面咨询与融资相关的专家学者意见在广泛听取广大房地产企业的意见和建议后构建有利于房地产业健康发展的法律法规体系。为房地企业的经营提供一个良好的外部条件;另一方面对于房地产业融资有重大影响的金融机构如银行也要加以引导和规范，这就需要制定和完善法律法规体系为房地产业融资的发展提供助力,从而降低融资的风险，为房地产企业营造一个良好的融资环境。

4.5完善房地产企业内部控制制度

想要完善房地产企业的内部控制首先就要完善内部监督制度，因为企业管理者所做的每一个和房地产企业有关的重大决定都会影响到房地产企业能否继续健康发展，其次人才是内部控制中最重要的因素，要想完善内部控制制度就要发挥人的作用，内部控制不仅仅需要企业管理者的参与还需要企业所有员工共同努力，这样才能建立一个良好的内部控制制度，除了完善内部监督制度和全体员工积极参与内部控制建设中，还需要为了确保投资者和债权人的合法利益不受损害，这就需要建立审计制度，除了内部审计外还需要聘请外部有资质信誉良好的社会审计机构，对房地产企业的资产以及财务报表进行审计，防止房地产企业为了吸引投资进行财务报表xx，严重侵害投资者和债权人的利益。

结论

海南的经济想要持续健康发展就离不开房地产企业做出的贡献。房地产业在自身发展的同时也会带动其他产业的发展。由此可见房地产业已经成为了海南省经济链条上的重要一环，如何让房地产企业在海南省经济建设中发挥更大的作用，其中最主要的就是融资。海南的房地产企业发展时间不长，有许多地方仍处于摸索阶段还需要继续完善。但想要完善房地产融资适应社会经济的发展现状，必须完善法律制度这就需要XX发挥自身所具备的职能和人民所赋予XX的权力，为制定和完善和房地产融资有关的法律法规提供支持。经济建设离不开任何一个行业，所以想要完善海南省房地产融资不仅仅需要房地产企业自身所作出的努力还需要诸如银行和第三方机构的共同努力，银行要严格审批房地产企业的融资资格，防止一些房地产企业为了获得资金采用一些虚假手段骗取银行资金，第三方要发挥监督作用，尽量减少破坏房地产企业顺利融资的事情发生。

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