房地产行业筹资现状与对策研究

摘要：随着房地产行业的快速发展，逐渐成为了我国国民经济的重要支柱和民生产业，其发展趋势关系着国家经济的稳定发展和金融安全。房地产行业是典型的资金密集型行业，具有着投资大、回收期慢的显著特点，因此在开发过程中需要筹集大量的资金，这也成为我国房地产企业面临的普遍难题。本文首先对房地产筹资相关理论进行阐述，其次对房地产行业筹资现状进行分析，然后通过现状分析发现筹资存在的问题，最后提出相应的解决对策。希望本文能够为其他房地产企业筹资给与一定的建议。

关键词：房地产行业；筹资；对策研究

引言

近几年“全民炒房”趋势越演越烈，房价水涨船高炒出天价。在此背景下，XX实施宏观调控政策限制房地产行业的快速发展，加上房地产行业市场自身缺乏筹资风险防范体系，使得房地产行业发展和筹资开始受限。作为一个资金密集型行业，房地产在日常经营管理运作和开发的过程中筹集资金不可避免，除了自身内源资金之外，还需要通过银行借款、发行股票、信托基金等方式来拓宽资金来源，以维持项目的管理运作。

随着XX对房地产行业的日益重视，出台政策、房产限购，使得资金来源受限筹资困难，因此筹资也就显得尤其重要。但房地产筹资方式不同，可能出现的问题也各有不同，在经济飞速增长、行业竞争加剧的现状下，企业应该实行合理有效的筹资对策来维持企业的正常发展，尽量避免房地产筹资问题的出现。加强房地产企业筹资问题的研究，有益于完善企业的资金配置，稳定行业经济的可持续发展。

1 房地产筹资基本理论

1.1 筹资的概念

筹资简单来说就是筹集资金的过程，是行业通过适合行业自身发展的方式筹集生产经营所需资金的过程，是指行业根据自身规模和发展所需，合理有效的筹集资金的财务活动，是所有行业日常经营管理的支撑，它是决定行业正常维持日常经营开发管理活动的关键。

筹资是每个行业不可缺少的举措，是行业日常经营管理、生存与否的基本前提，如果资金周转不灵、筹集困难，企业的日常生产经营活动将可能陷入瘫痪，甚至出现破产的情况。能否通过有效的运用筹资技巧，及时满足行业生产经营需要，无论对房地产行业还是任何行业来说，都是不能忽视的重要举措。在竞争激烈、经济形势变化多端的情况下，企业筹集资金的能力大小将决定着企业日后的经营状况良好与否，甚至是决定其能否在行业长久生存繁荣的关键所在。

　1.2 房地产筹资的概念

与其他行业不同，房地产行业的主要产品是房屋，因此在市场中显得极其特殊。房地产项目资金需求量大，从项目开始开发建设、包括企业日常管理维护、经营，都需要大量的资本加以支撑，而几乎没有一家房地产企业能仅靠自身内源资金来维持企业运作，于是，房地产筹资应运而生。

房地产筹资指的是房地产行业内各企业通过本身内源资金和外部筹资，例如银行借款、信托等方式筹集到日常开发经营所需资金的过程。简单来说，房地产筹资指的就是房地产行业向银行、信托等金融机构借款、通过发行债券向投资者借款，以及发行股票募集资金的筹资行为。

　1.3房地产筹资的特点

　　1.3.1 资金额度高

房地产筹资资金额度相对于其他行业较高，即使是小的企业，筹资数额也达到千万，而类似碧桂园、万科集团等大企业，筹资额度甚至高达上亿，甚至十几亿、几十亿。因为房地产行业本身就属于资金密集型的行业，在房产经营开发、流通的整个过程所需要的资金量很大，小型金融机构无法一下子满足某些企业的筹资需要，导致房地产行业需要在开发生产过程中持续不断地筹集资金。

　1.3.2 筹资差异大

房地产行业筹资存在极大的差异，无论是企业规模或是区域差异，都是决定筹资数额的关键。房地产企业的经营规模越大，则该企业所需的数额也就越多；反之，房地产企业规模越小，所需的数额也就越少。另外，对于国内房地产企业来说，房地产所在地差异带来的筹资差异也有所不同，处在一二线的城市发展较快，筹资相对容易，而小城市发展较慢，筹资也比较困难。

　1.3.3 高负债、高风险

负债率高、风险高是所有房地产企业最显著的特点。相对于其他行业来说，房地产行业资金密集，周转期长，负债率高，且风险也相对较高。万科集团总负债超过万亿、天津天房集团总负债超过800亿，都说明了这一点。房地产行业现如今受政策限制较多，加上我国金融体系发展较慢，尚不完整，且房地产项目开发经营所需资金量较大、时间较长，因此，房地产开发商需要承担的风险巨大。

除了上述特点外，房地产项目还具有开发周期长且存货周转率低的特点，加上房地产变现能力又受项目运营能力的制约，这使得资金流动性较差，需要不断的筹集资金以备运作。

　1.4 房地产筹资的渠道

　　1.4.1银行借款筹资

银行借款筹资是企业最常见的筹资渠道之一，其筹资额度较高，利率相对债券筹资、股票筹资等较低，风险较小。然而并非所有的商业银行都能够且愿意承担巨大的风险，且银行借款放款时间较慢，需要适量的担保，在银行借款方面，房地产企业也会面临一定程度的筹资问题。近几年房地产行业发展迅速，房价被炒得堪比黄金，房地产企业迅速扩大规模。为了使风险降低，金融市场加大了对房地产行业筹资条件的限制。房价水涨船高，部分企业房屋储备大量增加，因开发新房屋而投入的资金不断增加，贷款风险也逐渐增加，所以银行早已经限制了对房地产企业的贷款业务。

房地产行业进行银行贷款的方式主要有两种，第一种是抵押贷款。作为房地产行业抵押品的主要是股票、房屋不动产。银行借款有规定的到期日，若借款单位逾期未能及时清偿欠款，银行将有权处理企业用以抵押的不动产和股票等，甚至可以取消借款企业赎回不动产和股票的权利。第二种是信用贷款。信用贷款通常只贷给资信情况合格的企业，以企业自身的信用做担保，其贷款利率高于普通贷款的利率，且限制条件较多。

除了银行贷款筹资外，房地产企业还应当从市场上获得更多有效筹资的途径，在减少筹资成本，优化企业的筹资结构的同时，有效降低筹资风险，维持好房地产企业的日常项目开发和经营管理活动。

　1.4.2 股票筹资

对于部分房地产企业来说，银行借款放款较慢，且需要提供担保，因此除了银行借款筹资方式外，对于股票筹资这个有效便捷的筹资渠道也有不少房地产企业选择。股票筹资整个过程中存在的财务风险较小，且通过股票发行进行筹资，所筹集到的单次筹资金额较大，能够满足房地产开发企业的资金需要；股票筹集的方式筹集的资金不用偿还付息，且股票没有规定的到期日，降低了企业短期还款的压力，还能提高企业信用度，容易吸收到更多的筹资者，降低房地产企业的筹资压力。

但是在股票筹资的过程中产生的资本成本负担较重，且由于股权变动，可能会使企业内部控制权发生变更，甚至分散公司股权，可能影响行业长期发展，容易使筹资风险提高，进而产生较大的财务风险。

　1.4.3 债券筹资

发行债券进行筹资也是房地产行业筹资的渠道之一。与银行借款筹资和股票筹资相比，债券筹资能够长期持有，且不会对企业股权产生不良影响（不会分散股权），筹资成本也较小。但债券筹资发行成本高，限制条件也多，财务风险大。房地产行业风险较大，不确定性较高，若在债券持有人还本付息期内企业管理出现问题，资金周转不来，也可能给企业造成重大的损失。

债券筹资借款额度较高，而一般房地产项目融资额度也较高，因此使用债券筹资的方式能够满足房地产行业长期大量的资金需要；而债券筹资借款的还本付息期相对固定，降低了房地产开发企业日常的偿债压力，企业不用在短期内为债务忧愁，能够在债券到期前合理安排好偿债资金；但债券融资对发行企业信用评级水平要求较高，限制条件较多，且筹资规模受到限制，小部分新生房地产和信用评级较低者不能使用这种方式，所以这种筹资方式并非全体适用。

1.4.4 短期借款筹资

短期借款筹资较快，资本成本较低，在各个行业中很常见。房地产企业使用短期借款的方式筹集资金的前提是房地产企业在短期内能够及时清偿债务，所以，对于短期内资金周转不善、不能按期偿还短期借款的企业，很容易产生财务风险，给企业带来更大的影响。而房地产企业项目开发周期长，短期借款成本较高，且条件限制多，企业在短期内偿还借款的可能性较小，因此短期借款也不能成为房地产行业寻求资金的主要来源。

　1.4.5 房地产信托筹资

近几年，国内房地产信托发展也较快，信托因其业务宽广和筹资额度高、善于变通的特点，在房地产行业赢得了新关注，深受房地产企业喜爱。对于需要长期大量资金供给的房地产行业来说，除了银行借款筹资之外，信托筹资的利率虽然相对于其他筹资渠道较高，筹资成本较高，但也不失为一个极为便捷高效的筹资渠道。

但是由于近几年来房地产信托筹资增速过快，随之而来产生的一系列信托风险与日俱增，使得信托收到的限制条件也逐渐增多，通过房地产信托的方式筹集资金，也开始不再像之前那样便捷常用了。

以上就是我国房地产行业最常见的几种筹资渠道。在日常开发经营过程中，房地产企业应当结合实际情况和实际需要，选择最合适的筹资方式，将筹资过程中可能产生的一系列风险合理降低。

2 房地产行业筹资现状分析

2.1 房地产筹资方式缺乏创新

我国房地产在1978年之后才正式起步，发展并不是很成熟，也没有多种合适的方法可以供企业进行借鉴，房地产筹资受到很大的限制。房地产筹资模式整体相对传统单一，对于企业的资金安全和房地产行业可持续发展是不利的。因此，我国房地产企业应该根据企业当前的生产经营状况，合理地选择适合自身发展的房地产筹资渠道，在有效拓宽房地产企业的筹资渠道的同时进行筹资方式的创新。

　2.2 缺乏健全的房地产金融体系

国内房地产发展过快导致相关机制和体系尚未得到全面完善。以商业银行为主，信托投资企业、其他社会保障机构等为辅的结构是我国房地产大致的筹资结构，但由于我国信托投资企业、保险企业等相关机构起步相对较晚，体系尚不完善，导致金融工具没有得到充分都利用，社会资金也并没有得到有效的利用。我国的房地产行业金融体系尚未得到充分健全发展，房地产的助力和维护不够严谨，依然存在着不少问题。

2.3 筹资结构不合理

房地产行业内源资金包括股权筹资和企业持续的资本积累等，但房地产资金需求量大，企业自有资金占比较小，房地产行业主要还是靠银行贷款、股权筹资和债券筹资等外源筹资渠道进行筹资。这说明企业内部筹资的比例很小，大多数房地产内部筹资没有被充分利用，内源筹资意识薄弱。除了这几个筹资渠道之外，其他筹资渠道效果不明显，有些企业的自我筹资能力较为薄弱，甚至尚未形成具体的内源筹资策略，债券所占比例较小，筹资结构不合理。

　2.4 市场运行机制存在缺陷

市场运行机制对每个行业的销售数额都会有着巨大影响。对于房地产行业来说，市场运行机制存在缺陷，未能将价格、竞争、供求关系进行合理的制约，导致近年来房地产价格飞速增长，房地产投机行为不断出现。即使房地产债券收益很大，我国也有大部分房地产企业不采用发行债券的方式，主要原因还是因为市场运行机制存在缺陷。

　2.5 缺乏健全可行的法律制度

我国有关于企业筹资的法律法规较多，但并未建立健全房地产行业有效的法律体系，小部分筹资涉及内容或许不适用，可能会产生较为严重的后果。房地产企业的筹资市场不够规范和稳定，房地产行业相关的法律制度尚未完善，导致房地产行业筹资的难度也随之增加。房地产筹资渠道的发展受到法律制度的制约，使得筹资困难，房地产行业资金供求不足。房地产市场的经济竞争环境日益激烈，但目前国内依然缺乏有关房地产行业筹资可行的法律制度，所以借贷双方利益冲突也就依然存在。

3房地产行业筹资面临的问题

　3.1 筹资成本提高，资本成本负担重

房地产行业项目建设周期较长，资金需求量大，若房地产企业长期不给股东和投资者派发利润与股利，将会给企业的信用和市场带来不利影响。且由于房地产过分暴利，国家实施紧缩政策，出台限购令、适当增加税率，限制了房地产的快速发展，使房地产企业的筹资成本增加，导致资本成本的债务成本负担加重。而银行借贷筹资需要长期支付利息，并提供房产等作为抵押品，也相应增加了资本成本。房地产市场不稳定，如果企业没有按期归还本息，会让企业信用大打折扣，给企业日后借款增加难度。

3.2项目建设周期长，资金周转率低

房地产企业一般资金周转率相对于其他行业较低，由于房地产项目开发周期长，耗时耗成本，开发建设过程中需要不断筹集资金，这就要求房地产企业要在项目开发后不断筹资，在进行下一个项目的开发的同时也不能松懈。对于投资者来说，房地产投资耗时较长，风险较高，成本较高，因此收益不稳定的房地产行业在筹资过程中会遇到很多问题。在筹资者看来，房地产行业高成本、高风险、投资期长，如果在后期产品销售遇到问题，产品积压，将给后续的房地产开发和当前企业日常生产经营带来很大的问题。

　3.3受政策影响大，筹资难度增加

房地产市场与我国国民经济和国民生活水平息息相关，近几年由于发展过快，出现了投资热、房价高等问题。

房地产暴利情况难以遏止，使得买房变成“炒房”，国家不得已实施紧缺政策，出台了“国五条”、“限购政策”等相关文件，对房地产进行了一次不亚于重整的税制改革，许多投机者迅速撤离市场，房产交易大量减少、房价大幅度下跌，房地产行业受到了重创，房地产企业的筹资难度也随之增加，收益大幅度降低，筹资难、风险大等一系列筹资问题也接踵而来。

3.4金融市场波动大，筹资风险增加

房地产作为国内各行业的领头羊，强有力地支撑着我国的国民经济。但是房地产企业极其容易引发筹资风险，因为其资金链受金融市场控制，且金融市场具有及其不稳定的特点，受利率、汇率等的波动而变动。举个例子，如果通货膨胀在房地产企业借款之后发生了，这种通货膨胀又是房地产企业预料之外的，而房地产企业少有方便流通的自有资金，这就一定会给房地产企业的资本情况带来不良的影响，这也侧面印证了金融市场对房地产企业的重要性。

　3.5 筹资渠道单一，结构简单

国内大部分房地产企业最青睐也最常见的投资方式是银行借款筹资，而对于股票筹资、债券筹资、房地产信托等其他渠道，只占了极少数，所以导致房地产行业筹资困难。而且对XX而言，房地产筹资大量依赖银行借款，必然会增加对房地产行业调控的难度。

对于房地产行业来讲，房地产项目开发建设周期长，长期资本的需求较高，难以得到充分满足，而房地产行业筹资渠道大量集中在银行，一旦银行方面严格限制筹资条件，将会使大多数房地产企业陷入困境。无论房地产企业采用何种筹资渠道，都可能产生筹资相关问题。了解房地产行业筹资现状，找到具体问题进行分析才能给与最佳对策，让房地产行业健康长效的发展。

筹资过程中不可避免会产生一系列的筹资问题，但不进行筹资，房地产日常经营将难以维持。如果房地产企业长时间内未能筹集到足够的资金，那么房地产项目将停滞不动，甚至连企业日常运作和经营都将出现不好的情况，给企业带来重大危机。但是相对来说，风险越高，收益越大，房地产的暴利也证实了这一点，因此探索合理有效的解决对策对房地产企业来说至关重要。

4房地产行业筹资问题的解决对策

4.1降低筹资成本，提高营运能力

房地产企业营运能力会给筹资数额带来影响。企业在预售之前首先应该做好一系列的预算分析，制定合理的售价，充分预估可能存在的风险，及时降低、分散风险。预算人员应该理性筹资，尽可能地降低筹资风险，提高企业内部营运能力，提高资金周转率，重视资金的日常管控和项目开发。房地产企业应采取合理的筹资方式，将政策下的高风险压力降到最低，加快资金流转，减少资金的闲置，确保还款万无一失。

由于房地产行业的不稳定性，使得各企业在竞争中要想取得筹资优势，就必须注重筹资方式的创新，改变现有的筹资状况，将银行贷款的占比控制在合理的范围内。除此之外，对直接筹资的比例也要适当扩大，并严格管控企业筹资成本，让企业在诸多竞争中脱颖而出。

4.2有效减少存货，加快资金流动

房地产行业选择开发地产时，要提前做足充分的调研工作，选择优质有发展潜力的地块，避免资产的浪费；同时，在购入房地产之后，房地产的销售方式要灵活多变，这样不仅能快速有效的减少存货，还能降低筹资难度，增加企业资金。房地产企业可以制定合理的销售策略，通过降价、分期付款、委托销售等手段提高销售量，快速有效地减少企业房地产存货，增加企业应收账款和银行存款等流动资金，使企业在短时间内提升内部自有资金。

另外，企业可以根据不同的市场需求来开发项目，提高自身实力满足自身需求。有选择性的开发房地产项目，做到合理开发，同时也能增加存货销售的可能，使资金快速流通，提高企业存货周转率，加快资金的流动速率。

4.3降低政策因素对筹资管理的不利影响

金融市场波动会给房地产行业带来很大的影响，政策变化对房地产产业市场的影响也不例外。金融市场波动和政策变动会使房地产收入不稳定，同时，房地产行业受到利率的影响，市场活跃程度降低，会进而导致筹资资金不稳定。金融市场波动带来的利率、汇率变动，使得它在对房地产行业服务的过程中增加了一定的成本不确定性，导致在筹资过程中，房地产行业的筹资成本可能产生较高的风险，筹资者望风险而逃，企业运营成本随之增加，进而导致筹资困难，筹资管理活动的效益也大打折扣。而这些也就是近几年国家宏观调控政策可能使房地产行业的筹资活动带来不利的结果。

XX干预经济进行宏观调控在市场经济中不可或缺，但在出台经济政策的同时，应在维持房地产市场稳定同时使其可持续发展，合理规避市场失灵的现象，实施财政紧缩政策以便有效控制房地产行业各种筹资活动，严格控制房地产资金链，增加企业筹资成本的同时应当保证房地产行业能够保持合理的运作，尽量避免因XX实施干预政策可能导致房地产行业停滞不前的局面出现。因此，国家需要时刻把控房地产行业的发展进度，在房地产行业发展较慢甚至停滞的时候，XX应该增加投资、鼓励投资以推进房地产市场的发展；在哄抬房价、价格飞增的时候，XX应该警惕起来，杜绝上世纪X房地产泡沫，华尔街股市大崩类似情况的出现，杜绝房地产投机行为的发生，加强XX宏观调控，房产限购等，以防止房地产泡沫现象的产生。在减少税收、XX增加投资的时候，房地产行业发展前景可观，收益稳定，将会吸引一大批投资者前来，筹资难度就会相对降低很多。

　4.4 完善市场制度，降低筹资风险

房地产的暴利使得不少人不惜钻市场和法律的空子，因此，在房地产市场交易过程中，需要采用各种有效的市场干预和监督手段，建立市场风险防范制度，降低交易风险。房地产行业需要构建有效的市场风险预警体系，以应对各种市场交易产生的风险，尽最大可能降低和规避筹资风险，避免因筹资管理防范系统不合格、市场制度失衡等产生各种风险和违法交易。

除此之外，XX还可以出台房地产基金法，完善有关房地产市场的各项法律制度，尽快出台针对性的法律法规，对国内房地产市场发生的重要变化也要时刻关注和监督，加大市场监管力度，并及时对房地产行业可能出现的错误进行正确指引加以改正，对房地产市场的信息真实性和及时有效性要严格把控，尽量减少差误，以便企业能够准确掌握信息，作出决策；房地产企业内部要做好房地产销售管理，杜绝哄抬价款、炒房局面的出现，增强企业的信用管理，对房地产市场上违法违规的操作进行严惩。完善市场制度，加强市场监测和信息发布管理，也是必不可少的举措。

　4.5优化筹资结构，拓展多元化筹资渠道

房地产行业应该加强控制现金流，确保资产负债结构合理，提高长期贷款比例，合理分配长短期贷款比例，增加偿还时间，优化筹资结构，降低流动性风险。

“鸡蛋不要放在同一个篮子里。”对于筹资渠道来说，尽量避免太过单一。在以银行借款为主导的同时，可以根据企业自身情况，合理选择债券筹资、信托筹资等方式为辅，构建多元化的房地产筹资体系，将风险分散开来，还可以将筹集到的更多的资金充分提供给房地产开发商，这样不仅可以分散风险，还能拓宽筹资渠道，降低筹资困难。企业还可以在筹资渠道上进行拓宽和创新，如上市融资、合作与开发等，尽量拓展多元化筹资渠道，使筹资方式能够多种选择。

除此之外，房地产企业还应该提高自身的风险承担能力，完善风险防范机制，建立健全完善的内部控制系统，从而在高风险高投入的同时能够尽量确保风险发生时能独善其身。

5结论

综上所述，目前国内房地产行业筹资过程中仍然存在许多不足之处，房地产行业缺乏筹资管理、受政策及金融市场影响较大、缺乏健全的房地产金融体系，给房地产行业的发展带来了很大的阻碍。

基于当前国内的经济环境，房地产企业应该立足于市场，对行业中存在的筹资问题进行有效的解决。在筹资过程中，对于房地产行业可能存在的各方面问题，市场各个主体应该互相协助、共同解决，要合理降低政策因素、市场因素对筹资管理的风险，对筹资过程中存在的问题要高度重视，加强对筹资风险的防御机制，降低筹资风险，以提高企业的综合竞争力，促进房地产行业更加稳定持续的发展。

除此之外，XX还需要完善房地产企业金融相关的法律法规，结合实际的行业发展情况，建立健全完善的XX支持体系。最后，金融业还需要注重研究开发新的金融品种，使这部分产品的运用效率能够得到合理的提高，进一步推动房地产企业更加快速的进步和发展。

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致谢：

大学四年的学习生活即将结束，忙碌而有意义的大学生涯也让我学习到了很多。在此，我要感谢所有教导过我的老师们，在我需要帮助的时候能伸出援手，给予我鼓励和支持。同时，我也要感谢本论文所引用的各位学者的专著，是他们让我的论文有了严谨的成果，如果没有这些学者的著作及言论，我也许将无法完成本篇论文的最终写作。我也要感谢我的朋友和同学，他们在我写论文的过程中给予我了很多有用的素材，给了我有用的建议，给我提供很多的帮助。

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