安阳房地产可持续发展分析

摘要：近年来房价的持续变化，使我国房地产业的热度不断提高，从而促使房地产业得到迅速发展。且房地产业的飞速发展对我国国民经济的影响也有很重要的影响力，所以房地产的可持续发展至关重要。而作为古都的安阳，房地产业的可持续发展对其经济的影响力也不可低估。本文针对当前房地产市场和安阳房地产市场的现状，首先对房地产的概念及现状进行阐述；其次就安阳房地产市场发展的现状，分析安阳房地产业在发展中存在的问题；最终针对存在的问题提出建议及对策。尽管房地产业的发展会出现一些问题，但是相信在国家、企业、消费者三方共同努力下，房地产业的未来始终会走在可持续发展的道路上。

关键词：房地产安阳可持续发展借贷危机

　引言

房地产业在我国还是一个新兴的行业，起步于20世纪80年代中期，到现在仅有30多年的历史。但在理论上和实际上，房地产业有巨大的发展潜力，是一个高速增长的行业。很多地方XX都希望房地产业经济的增长带动当地经济发展，因此，在房地产行业的各个方面给予大力支持，并形成了我国现在的房地产市场。而伴随着国民经济的快速发展和人民生活的持续改善，安阳市房地产业得到了长足的发展，在中央和地方一系列促进房地产市场健康发展政策措施的推动下，安阳市房地产业仍延续“十五”时期的快速发展势头，呈现出开发规模持续扩张、开发实力明显增强，开发结构逐步优化、商品住房购销两旺的良好局面。但是2010年底到2011年初，安阳很多企业看到房地产行业有利可图，就纷纷改行入市，但在利益驱动下，这些本身并无资金实力的房地产公司为了让手中的项目周转起来四处腾挪资金，由于自身资质不佳，从银行难以融资，因此民间借贷成为仅剩的融资渠道，但自民间借贷崩盘后，安阳的房地产行业进入了凋零时期。

　第一章房地产的概念和现状

　　1.1房地产的基本概念

房地产概念有广义和狭义之分，广义的房地产概念是指土地及土地上的永久性建筑物、基础设施、水和矿藏等自然资源；狭义的房地产概念仅仅是指土地上的永久性建筑物和由他们衍生出来的所有权。在此所指的主要是狭义的房地产，是国家政策许可的、个人可以投资的房地产。

　1.2房地产市场现状

随着房地产业的快速发展，在XX控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制和一系列宏观调控政策相继出台的背景下，地方XX过度的投资冲动将受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。

房地产市场上由于房地产的开发建设，资金消耗的影响十分巨大，存款准备金率上调等影响使房地产开发贷款的速度降低贷款增长，由此造成房地产的各方面发展速度减缓，所以总体来说，在国家的宏观调控的情况下，未来三年中国的房地产开发投资是有点慢，但估计不超过20％，影响房地产宏观调控政策的影响因素包括控制拆迁可控的规模、提高银行的存款和贷款利率。但是，由于人民币升值的预期不断刺激“热钱”涌入我国中，且大部分流入到房地产领域，未来2-3年内我国房地产市场的投资需求仍将有所提高。从供求和需求的关系可以判断，未来2—3年内我国房地产价格仍将保持上升的势头。因为，首先是房地产市场供给和需求的矛盾发展不平衡直接反映在房价的持续增长上；其次，近年来土地价格、建筑材料、商品房质量提高增加了成本将推动房价上升；最后，从经济学理论来看，房价的运动趋势和国民经济增长率以及居民可支配收入正相关。目前我国经济高速发展之中，家庭收入不断增加、除非遭遇到金融危机，经济增长停滞，否则房价只会上升，而不会下降。

由于中西部地区持续投资快速增长，在投资领域的比重逐渐提高。而东部地区房地产开发投资的全国范围内有所下降，但是由于东部地区的地域便利，加之经济情况良好，所以东部地区还是投资的“主战场”，这一点毋庸置疑。

房地产开发企业的资产重组将向纵深发展。部分开发企业将会转移战线，大力发展东部的二、三线城市市场，并逐渐延伸到全国各地，从而带动这一些城市房地产市场的发展。

1.3 安阳房地产市场的现状

　　1.3.1XX制定扶持政策房产投资规模扩大

受市场影响，2012年安阳市区房地产开发投资规模呈下降趋势。2013年以来，市XX制定扶持政策，积极帮扶企业走出困境，安阳市房地产新开工项目开始逐步增多，停工、半停工的项目已陆续复工，加之因为万达、恒大、碧桂园、建业等大牌房企相继入驻安阳，安阳市房地产开发投资呈现大幅度增长的趋势。数据显示，2013年1月至12月，安阳市区完成房地产开发投资71.19亿元，同比增长39.32%。其中，土地购置投资9.1亿元、住宅投资为43.28亿元、商业房投资为12.64亿元、办公用房投资2.9亿元、其他投资3.27亿元。伴随着万达广场、中太·万象城、东方名苑、安阳世贸中心等新项目的陆续开工，2013年，安阳市区房地产施工面积达到1385.08万平方米（其中，商品房新开工面积为308.84万平方米，同比增长79.16%），同比增长11.94%。其中：商业房施工面积174.17万平方米，占施工面积的12.57%；住宅施工面积1082.55万平方米，占施工面积的78.16%；办公楼施工面积46.85万平方米，占施工面积的3.38%；其他施工面积81.52万平方米，占施工面积的5.89%。商品房竣工面积特别是住宅的竣工面积大幅增加，为安阳楼市的供应提供了现房保障。1月至12月，安阳市区商品房竣工面积380.65万平方米，同比增长99.31%。其中：住宅竣工面积333.51万平方米；商业房竣工面积35.92万平方米；办公楼竣工面积0.67万平方米；其他竣工面积10.55万平方米。

　1.3.2 楼市回暖住宅销售现房为主

2012年底，安阳楼市进入推盘高峰期，购房者的刚性需求和改善性需求得到有效释放，安阳楼市开始回暖。2013年，安阳市商品住宅销售多以现房为主，期房销售明显趋缓，一些实力强、信誉好、口碑好的房地产项目也成为市民购房首选的目标。1月至12月，安阳市区共销售商品房面积194.98万平方米，同比增长18.84%；实现商品房销售额76.19亿元，同比增长33.53%。其中：住宅销售面积为186.61万平方米，同比增长19.89%，销售金额为65.81亿元，同比增长31.49%。营业房销售面积为6.07万平方米，同比减少23.65%；销售金额为8.92亿元，同比增长30.98%。在经历了强有力的市场调节后，投机性购房被挤出市场，刚性的需群体成为安阳楼市中的市场主力。特别是去年“六一”期间，13万市民来到人民公园参观“家在安阳”房展会，这一数字能够说明，刚性需求的群体是安阳楼市的支撑力量。开发商为了加快推盘节奏，实现销售回款，将推盘目标锁定为经济实用的刚需项目，加之推出的优惠政策，市场沉寂已久的刚性需求开始释放。而万达华府、紫薇壹号、华强城、亚龙湾、吉信·御翠园等高端住宅项目的热销，说明安阳楼市的改善性需求也开始入市。

　　1.3.3 住宅价格走势平稳商业地产价格走高

经过XX各项措施的调控引导，加上近几年房地产市场供应量的增长，以及市场信息透明度的增加，2013年，安阳市区商品房价格保持平稳。1月至12月，安阳市区商品房住宅平均价格为4050元/平方米，环比下降0.22%。虽然商品房价格走势基本平稳，但也存在局部性价格偏高现象，主要是去年安阳楼市的住宅销售大都为现房销售，加之市中心区、东区部分在售高端楼盘均价较高，这在一定程度上也拉升了我安阳市商品房价格。从销售情况看，销售最多的为3500元/平方米—4000元/平方米，销售套数为3977套，占总销售套数的27.06%；其次为2500元/平方米—3000元/平方米和3000元/平方米—3500元/平方米，分别占总销售套数的20.49%、19.19%；价格在2500元/平方米—3000元/平方米中主要以定向开发住宅、团购房为主。数据表明，在商品房购买需求中，居民对3500元/平方米—4000元/平方米价位的商品房较能接受，同时，也在一定程度上反映出安阳市城镇居民对商品房价格的承受水平。在2014年，对于安阳楼市来说，是充满变化的一年。安阳市区房地产投资保持适度增长，商品房施工面积基本持平，竣工面积略有减少，新开工面积则降幅较大，安阳楼市供需格局开始悄然改变。随着楼市“限贷令”松绑、“公积金”放宽、央行降息等政策的出台，安阳市民刚需购房开始释放，商品房销售面积和销售额呈现增长趋势，商品房价格保持平稳。经过XX各项措施的调控引导，安阳房地产业逐步迈向良性循环的发展轨道。1月至12月，安阳市区共完成房地产开发投资79.1亿元，同比增长11.11%。其中，土地购置为9.71亿元、住宅投资为48.3亿元、商业房投资为14.63亿元、办公用房投资为2.44亿元、其他投资为3.8亿元。

　第二章安阳房地产发展的影响因素

　　2.1 供求关系

纵观房地产市场，从计划经济到现在的市场经济，不管是哪一个时代，供求关系一直决定着市场上经济的发展，安阳的开发商数量与之所开发的楼盘均已超出市场供需。但随着安阳市的发展和产业结构比例的变化，房地产市场需求也会改变。当安阳第二产业发展的很快，就会需要建造大量厂房，第三产业的产业发展迅猛时、办公室住房和商业住房需求将会增加，厂房的需求就会降低。对于这种类型的房地产投资，一方面，要有良好的可预测性，另一方面要把握好时机。

　2.2 收入水平

安阳在岗职工人均月薪大约在3000元左右，那么往往人们买房是要花费自己毕生积畜，而在这个购房大军中大多又是中青年阶层，而每个月的工资扣除开支便所剩无几，所以也只能望房兴叹！房地产市场只能出现有价无市的局面。

2.3 空置率居高不下

夜晚在安阳东区就可以看得出来，很多楼盘，连个灯都没有，这就充分说明了房子的投资比例，一旦这些没有住人的房子再进一步的流入市场，那么就会对市场造成极大的冲击，自然房价就会下跌。

2.4 产业资金链条出现断裂

房地产业占用资金大，行业的快速发展必须有充裕的资金作后盾。在当前全球性经济低迷的大背景下，银行等金融机构出于自身保护，提高了贷款的门槛，势必造成房地产开发企业，特别是中小企业资金筹措困难。房地产业发展的外部环境还有待于进一步优化，一些职能部门支持力度还不够大，服务质量和工作效率不是很高。

　2.5 产业结构不优

房地产开发企业多、弱、小现象比较严重，企业资质普遍较低，抗市场风险的能力比较差，一些开发企业市场前瞻性不够，甚至存在短视现象，再加上自身的实力不强，在当前市场低迷的情况下，缺乏应对措施，面临着通过结构调整重新洗牌的问题。

　　2.6 城市土地供应影响市场需求

房地产企业投资市场和城市土地供应量的大小有一定的关系。当土地供应量过大时，一手楼的市场供应量也相应过大。在这样的情况下，可购买的一手楼新产品也多，选择余地大，二手楼的短期投资买卖也就相应难做。但有时候一手楼市场也可能由于市场供过于求，而出现滞销现象，有的开发商会因银行逼债而急需资金回笼，降价抛售。

　2.7 旧城改造的需求影响城市经济

城市建设的发展不断给房地产投资带来新的商机，房地产经纪人可利用对这些变化的预见，为房地产投资者提供旧房投资参考性建议，低价买入旧房，以待获取高价拆迁赔偿。这方面的投资虽有商机，同时也有风险，所以应当注意两个问题：一是老房子的投资最好是商业住房，很容易获得补偿；二是投资的老房子不是商品房，取决于地方XX的老房子拆迁政策是否好，如果补偿太低会导致投资的失败。

　第三章安阳房地产发展过程中存在的问题

　　3.1 消费者需求的持高不下

随着我国城市化进程的加快，大量农村人口进入城市工作、居住，加上大学扩招以来，很多毕业生都有“走出来”在城市生活的愿望，大大增加了对城市住房的需求量。而与此同时，住房的供应量却相对不足，因为住房供应受土地的影响大，其稀缺的特性决定了供给往往不能随需求的增加而增加。在此情况下，本应加大保障性住房建设，但我国住房供应被高度市场化，地方建设保障性住房积极性不足，存在着大量的资金缺口，建设进度缓慢，远远不能满足社会爆炸式增长的需求。

　3.2 住房投机的炒作泛滥

稳定的国内环境、投资渠道的单一加上房价持续走高预期，相比较实体经济的长期性和薄利竞争，社会上的资金更倾向于进行时间短、见效快的房地产投机活动，投机者大量炒房行径导致了住房市场供不应求的假象，房价越抬越高，泡沫越来越大。

　3.3 消费者的传统住房观

在我国的传统观念上都认为“家”是安身立命场所，而“家”的直接的载体就是住房。对我国居民来说，大多数人更倾向于直接买房而非租房，只有自己房子的住着才心安理得，导致住房租赁市场发展缓慢，交易不活跃，而自己直接买房又有很大困难，面对现实总是充满了矛盾，并且在住房交易中相对于售房者处于信息弱势方。

　3.4 开发商的唯利是图

在整个社会住房供给总量不足的情况下，大部分住房资源被房地产开发商所垄断，一些开发商一切向“钱”看，完全抛弃社会公德心和责任感，拿地后二次囤积，待价而沽，大赚不义之财。

3.5 土地财政的推波助澜

地方XX在土地出让中一方面可以获得大量财政收入，另一方面可以带动地方GDP增加，显示政绩，可谓一举两得。卖地收入增加之快，占财政比例之高，地方XX日益尝到了甜头，往往利用手中的权力，低价征用高价出售，以此坐收渔利。

3.6 大城市的过度膨胀

如今资源高度集中于大城市之中，小城镇、农村地区发展举步维艰。改革开放30多年来中国经济高度发展，带了巨大的物质繁荣，但城乡之间、地区之间的差距也越来越大，大城市的居民不会想去小城市生活，城市居民更不可能到农村定居，精明能干、年富力强的人纷纷涌入大城市。正是基于此造成了这种极端的供需不平衡，大城市过度的膨胀带来了一些系列问题，其中之一就是房价的不断飙升。

第四章安阳民间集资对安阳房地产行业的深远影响

在2007年，民间借贷主要投向房地产、钢铁、物流三大行业，占83%。以家庭借出、企业借入为主，其资金流向具有明显的行业特征，经济发展较快的地区民间借贷较活跃，且以生产性融资为主；经济欠发达地区民间借贷相对较少，且生活、消费性借贷所占比例大。在2009年上半年之前，安阳的民间借贷仍是小众。直到2009年，安阳开始迈入全民集资的时代。据有关资料显示，到了2011年3月是安阳集资的高峰期，借贷风潮愈演愈烈，外地和本地的企业以开发能源、研发高科技项目、成立投资基金为由，通过月息6分乃至1毛的许诺，席卷了当地数百亿元资金。安阳本地2011年之前，受益于国内房地产市场不断膨胀，安阳房地产价格不断攀升，3个月后，疯狂的民间借贷终于迎来崩盘。

关于安阳的集资总数额，据有关资料可知，虽然当时官方的公开答复是没有具体数额，但有XX官员私下透露内部公开数字是200多亿元。而市民代表则称，他们从可靠渠道获得的数字是490亿元。快500亿元的流失对于安阳这个三线城市来说，带来的冲击是非常大的，而且对于当时正处于“生龙活虎”的房地产业实属重创。因为安阳房地产业介入民间借贷颇为深入。2010年底到2011年初，各地楼市一片繁荣，安阳很多企业看到房地产行业有利可图，就纷纷改行入市，但其自身并不具备房地产开发的能力和经验。据数据显示，2010年10月，安阳市区普通住宅销售均价为3832元/平方米，较2009年同期上涨了1743元/平方米，涨幅高达83.4%。在利益驱动下，这些本身并无资金实力的房地产公司为了让手中的项目周转起来四处腾挪资金，由于自身资质不佳，从银行难以融资，因此民间借贷成为仅剩的融资渠道。安阳当地房地产的开发资金来源超过六成依赖民间借贷市场。这也为安阳民间借贷提供了迅速滋生的土壤。

当安阳民间借贷崩盘后，当地房地产行业受到的打击最为明显，部分项目烂尾只是表象，更重要的是，当地开发商及整个行业都失去了信心，这导致安阳楼市近三年一直成交乏力，疲态尽显。并且由于此次风波的影响，多个房企倒闭导致项目停工，已经购房的购房者无法收房，而且造成当时安阳部分楼盘降价四成也乏人问津。

随着经济的缓慢复苏，近年来安阳的房地产业开始慢慢的恢复元气，很缓慢，到今年3月2号，北关区成交套数为12套，成交面积1571.3平方米，开发区成交套数为14套，成交面积为1747.67平方米，龙安区成交套数为10套，成交面积为1186.41平方米，文峰区成交套数为13套，成交面积为1673.46平方米，总成交面积为6178.67平方米。

总的来说，此次借贷的崩盘险些造成房地产的崩盘，所以给我们的深思是，应该随时保持着可持续发展的理念，不可以太急功近利，应在经济发展的允许上大力发展房地产业的复兴。

　第五章怎样促进安阳房地产的可持续发展

“资源在当代人群之间及代与代人群之间公平合理的分配”是可持续发展的核心任务。因此，房地产行业的可持续发展问题，就是房地产行业发展在满足这一代人的需求的同时，又合理利用现有的资源，不破坏后代人生存的环境，并且为其留有发展的空间弹性。房地产业可持续发展的三个要素房屋、业主和环境应该作为一个整体，重视自然资源的使用和保护，努力争取平衡的本质并返回到大自然中去。其目标包括：房地产行业的发展不仅要与国民经济整体的发展相协调，同时也要与当地区域经济的发展相协调；房地产业的发展要与人口发展、环境发展、资源利用之间相协调；房地产业的发展不仅要满足当代社会的需要，也考虑到子孙后代发展的空间，决不能进行掠夺性开发；房地产业的发展使开发和资本利益得到更好的协调。从而实现土地资源的可持续利用和住房的稳定和协调发展，改善房地产市场和改善生活环境等许多方面的目标和要求。从而，推进中国房地产业可持续发展。

　5.1 合理利用土地资源，减少浪费

众所周知土地资源是房地产业发展的命脉。但土地资源是有限的，不可再生的。所以保护土地资源，使其得到可持续利用是房地产业可持续发展的基础是最重要的，也是房地产行业可持续发展与人文环境得到良好改善的前提条件。所以针对土地资源的有限性，要坚持可持续原则进行开发利用。根据有关规定，即对未投资开发或投资未达到一定比例的土地，严禁转让；在一定时间内不进行投资的，XX应无偿收回，依据这些手段从根本上抑制炒地皮、哄抬地价现象的发生。我们要根据城市规划，对各种土地利用及郊区新入市的农用地合理配置，从而实现高效的土地资源分配。

　　5.2 注重保护环境，维护生态平衡

房地产业发展要与人口发展、环境发展、资源利用三者相协调。房地产的价值很大程度上受保护生态水平差异的影响，房地产可持续发展必然要实现房地产的生态价值。因此，房地产业不能盲目的发展，同时必须做好生态环境保护和建设，努力使房地产业成为城市生态经济的一个有机组成部分。在房地产的发展过程中，生态环境保护和建设要特别重视，塑造一个环境优美、和谐的社区。

　5.3 不断完善房地产金融体系

金融信贷在长期以来一直是制约房地产业发展的关键因素，房地产业想要更进一步发展一直面临资金来源、期限错配、资金流动性等的约束。为了实现房地产业的可持续发展，必须不断完善房地产金融体系。然而我国房地产业的现状是有效需求不足，所以房地产金融信贷应该更多地向消费信贷转移，相信房地产业的生产和消费都将会处于良性循环中。

　5.4 加快制度创新和科技创新

第一，长时间以来，中国过分注重对增量房地产征税，优化税收结构是房地产可持续发展的源泉。第二，房地产企业应当在观念、产品方面努力突破创新。不应片面追求环境、降低容积率、人均居住用地超过规范要求。房地产业必须进行环境成本核算。因为中国现在执行的是土地资源无价或低价、产品高价的价格政策，使得资源再生产活动积极性受到压制，不断刺激人们对土地的消费需要甚至造成浪费。因此，实现房地产业从粗放向集约的转变。第三，是大众消费理念的创新。受传统观念的影响，住房消费往往有梯度消费意识和借贷消费意识，导致中国房地产市场潜在需求非常大，有效需求相对不足。因此，保证房地产业可持续发展可以更新消费观念促进潜在需求转化。第四，中国房地产业目前已处于数量和质量并重的时代，创新将成为企业生存和壮大的唯一出路。

5.5 加强市场监督，健全法律法规

在促进房地产业可持续发展的过程中，XX急需做两件事情：一是减少XX行为对房地产开发的干涉，根除腐败，杜绝暗箱操作，严格执法，取消不合理收费。二是不断提高玩完善房地产相关的法律法规。

结论

房地产业可持续发展包括土地资源的不断充分利用，住宅业的稳定协调发展和房地产市场的完善和人类居环境的改善等多方面内容。因为房地产受自然属性和社会属性影响，所以房地产业的可持续发展必须在自然和社会两个方面都解决好，否则就不可能实现房地产可持续发展。而安阳房地产由于前期发展中的某些失误，带给该行业的负面效应过大，现在安阳房地产市场正处于一个缓慢恢复，健康调整的过程之中，虽然这个过程还需要一段时间，需要一些政策的出台和落实帮助行业继续健康发展。毕竟房地产在整个安阳市的经济中占了一个很重要的依托和拉动作用，所以它的发展好坏对安阳市的整体降级水平是有很深远的影响的，只有坚持走可持续发展道路，才能使其发展更好，从而也带动整个安阳经济发展。而近一两年，安阳的房地产行业已慢慢回归到一个良性的可持续发展的道路上，安阳房地产行业的未来一定会越来越好，安阳的明天也会越来越好！

致谢

本论文是在导师的细细指导下完成的。导师渊博的专业知识，严谨的治学态度，精益求精的工作作风，诲人不倦的高尚师德，严以律己、宽以待人的崇高风范，朴实无华、平易近人的人格魅力对我影响深远。不禁使我树立了远大的学术目标、掌握了基本的研究方法，还使我明白了许多待人接物与为人处事的道理。本论文从选题到完成，每一步都是在导师的指导新完成的，倾注了导师大量的心血。在此谨向导师表示崇高的敬意和中国新的感谢!

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