房地产企业财务分析中存在的问题及对策研究–以保利集团为例

摘要

我国的房地产行业是一个具有很强关联性的行业，房地产行业的兴盛与衰退都会对我国国民经济造成极大的影响。如2011年，我国当时的次贷危机的发生至今已经过去多年，目前我国的经济市场逐渐回升，而且房产的交易量正在逐渐加大。当年危机爆发的时候，我国很多中型小型房地产企业因为不能承受巨额的资金风险，都选择了宣布破产。而我国一些大型房地产企业也存在着巨大危机，我国的保利地产集团却度过了自己的危险期，从而发展成现在的大型房地产集团企业。我国针对保利地产集团进行了研究，我国保利地产需要面对的风险会很多，而且对资金链的要求也会加大。本文通过使用文献资料法、数据统计法以及逻辑分析法进行了实际研究和总结，通过研究总结找出了我国保利集团房地产企业财务分析中存在的问题有：保利集团的财务分析中盈利能力受到了影响、运营能力受到了影响、偿还能力受到了影响以及竞争能力受到了影响等相关问题。通过改变经营模式来提升盈利能力、加大流动资产的管理来提高资产利用率、通过扩大销售规模来减少房产存货以及通过提高财务水平来增强企业的竞争能力等提出了实际有效的解决对策和建议。本文总结出保利地产的经营策略以及发展情况，可以为企业行业面对风险管理时提供有效的帮助。

关键词:资金链；盈利能力；偿债能力

引言

受到房地产行业兴起和发展的影响，在一定程度上使得房地产企业成为我国经济支柱。目前房地产行业规模日益壮大，社会资本对房地产行业进行的投资也逐渐变大，同时在销售方面取得了很好成绩。因为受我国政策影响程度不同的原因，当前我国的一、二线城市受政策影响较大，导致房价迅速上涨。而我国三、四线城市由于受到的政策影响较小，所以房价还在可以控制的范围内。由于我国房地产迅速发展，所以产生库存量很大的问题，使得我国房地产行业存在严重财务风险。现在房地产行业受到高度关注，主要源于其特征，其所涉及的行业范围较广与国家经济发展有着重要关系。因此，本文以保利集团为例分析房地产企业中存在的问题。

一、房地产企业的财务现状

（一）房地产企业发展现状

我国从2007年经济发展以来，我国开始实行紧缩的相关财务政策，使得房地产行业需要承担这房产降价所带来的压力。我国的北京和上海等一线的大城市房价都开始逐渐降低，所以我国房地产企业只能通过降低房价从而获得大量的资金回笼，我国的房地产行业根据我国的财务政策，面临了很大的压力。而我国的很多小型房地产企业在资金缺少的情况下，逐渐产生了资金缺乏的情况，在面对我国残酷的经济市场时会淘汰很多资金出现困难的房地产企业。

目前我国的房地产行业属于多方位发展，由于我国市场潜力很大，所以我国房地产企业的中英业务开始发展为物业管理和园区建设以及大量开发商品房等一条龙的业务。由于我国的人口正在不断增长，而且人们的生活水平都有所提高，所以消费的观念也在改变，从一开始的满足居住到现在的舒适度住房开始转变，在这种情况下，我国的房地产行业有着很大的市场潜力。

（二）房地产企业财务分析特殊性

1.预收账款财务分析具有特殊性

我国的房地产行业由于所经营的周期范围比较长，一般情况下的房地产企业的销售额账款很有很多，房地产企业在面对大量的账款，会直接影响到企业的流动负债，所以企业的运营能力与企业的负债能力均会受到极大的影响。我国房地产行业应为预收账款的增大，逐渐成为了那个阶段的负债，直接影响了我国房地产企业的资产负债结构体系。而且根据预收账款的收入期限问题，因为时间会比较长，所以也影响了我国所有者权益的确认。

2.收入财务分析具有特殊性

我国房产收入的确认，是根据房产产权的转移作为依据的，只有等到了企业的房产所有权实际转移，才能够确定销售收入，然后才是根据权责发生制从而转变成本。我国的房地产企业在建设过程中，没有实际完工的情况下，是无法直接转变成本的，导致了企业应得收的确定，不能及时进行分配档期，只有在产权转移的情况下，才能实际确认。当房地产企业的开发建设时，消费者不知道建设房产的质量问题，所以导致了企业预收的账款变成了虚增的企业利润，从而企业的收入不能及时合理的进行分配。

3.存货财务分析具有特殊性

由于我国房地产企业的运营时间很长，从一开始的初期建设至实际完工，最后在销售，一个会计期间是不能够完成的。我国的土地资源一般被当做无形资产，而我国的房地产企业将土地资源作为自身的存货，所以会计核算中有着很大的差异。还有我国的房地产企业如果把所购置的土地成本进行升值转换，然后坐等升值，这是在我国其他行业的会计核算不能允许的。

4.产品售价与成本的不配比造成利润指标具有不准确性

在我国对于经营周期较短的一些企业，通过经营产生的收入和成本都能够合理的进行分配和归集，通过企业的利润指标能够及时的看出该企业在定期内生产价值的能力。但是我国的房地产行业的经营期间和会计期间的操作不一样，所以导致了房地产企业的收入和成本职能是阶段性的维系和控制，所以房地产企业的利润指标反映不出企业所创造价值的能力。根据我国的企业会计制度，我国房地产企业不能很好的表现出房地产企业的销售质量情况。所以，我国的房地产企业都是将大量的土地资源进行储存，根据所购置土地时的实际成本进行账目登记，导致了后期的会计期间不能制作出土地增值后的价格，影响了我国房地产企业的开发成本，更是对企业的财务工作造成了一定限制。

二、保利集团财务分析

（一）保利集团概况

我国的保利地产主要是从事房地产开发和销售，其在我国具有一级房地产开发资质。在多年业务发展中，保利集团制定了以商品房的开发和销售为主要业务，而经营物业开发为辅助性的业务。在我国60多个主要城市进行了战略开发布局，而且覆盖了长三角、珠三角以及中部和西南的大型经济商圈。我国保利地产集团在飞速发展过程中，还开发了建筑设计、健康养老以及物业管理等相关经营行业，造就了保利地产的主营业务就是地产开发，而且和相关的其他发展相互呼应的业务格局。

（二）保利集团财务报表

表1 保利地产2015年-2017年主要财务数据报表

数据来源：网易财经数据整理而得

(三）盈利能力分析

1.盈利能力分析

表2 保利地产2015年-2017年盈利能力指标分析（单位：%）

从上表我们可以看出，保利地产每年的销售毛利润基本处于一个比较稳定的状态，不过销售毛利润处在一个不是很高的状态，这说明保利地产最近几年盈利的能力下降，总体上是由于我国最近几年对房地产行业采取比较严紧的政策，所以使得保利地产的每年销售毛利润有所下滑。

从表格中我们不难看出，保利地产的销售利润率总体波动不是明显。销售利润是指企业的净利润，通常也被称作税后利润，销售利润与企业主营业务收入的比，可以得出企业的销售收入给企业创造了哪些净利润，这是普遍被认同的衡量企业销售收入中收益水平的财务指标。一般来说，企业销售利润率高，企业销售创造的收益就多，企业销售利润率低，企业销售创造的收益就少。

从上述表格我们可以得出，保利地产的净资产收益率总体上呈下降发展的趋势，尽管中间有小幅度的变化，但并无法改变其总体的发展水平，说明保利地产发展态势下降。

2.营运能力分析

表3 保利地产2015年-2017年营运能力指标分析

从上表我们可以发现，保利地产的应收账款周转率在2015年到2017年之间有很大的波动。这说明保利地产能够在我国的宏观经济政策下，能够及时发现问题并且有解决问题的能力。

从上表看出，保利地产的存货周转率呈现下降趋势，这说明保利地产内部存货管理能力有所下降。企业存货的多了少了都对企业销售环节有不利影响，如果企业的存货多了，会使得货物的堆积和滞销，如果企业的存货过少，不能满足企业生产环节的需要从而导致销售环节变得被动，因此企业要有合理的存货能力才能保证产品的质量。

通过对保利地产进行上述分析，发现其总资产周转率总体呈下降趋势，这说明企业对资产的利用率在呈下降趋势，表明企业对资产缺乏科学管理，保利地产从最初投入到销售的资金流转速度呈现下降趋势，这说明企业资产获利能力有待提高。

3.偿债能力分析

短期偿债能力是指从该指标的具体内容上来讲，它属于一种相应的保证程度，具体内容是该企业的流动资产在对自身流动负债时，能够及时的满足偿还的一项能力，这项指标的作用主要是能够衡量出该企业的流动资产所能变现的能力。

表4 保利地产2015年-2017年短期偿债能力分析

企业的速动比率和流动比率进行比较，去除了很多流动性比较差的流动资产的因素，比如说存货与待摊费用等。说明了速动比率在某种含义上讲，是比流动比率更高，而且更严格的衡量企业短期内偿债能力方面的比率。根据上表中可以看出，我国保利地产集团的速动比率较稳定。但是和流动比率相比较的话，差距还是很大，这些原因都是与房地产行业的性质所定义的，房地产行业一般都会有金额很大的库存，如保利地产集团目前正在开发的项目和所储存的房产等。所以，正常来说企业短期偿债能力比率为1是最合理的。但是保利地产集团的速动比率还没有达到相对的标准，如果出现了很及时的债务问题，企业所储存的房产是否能够进行清偿债务还不能够确定。

从以上保利地产集团的三年数据能够看出，保利地产集团的现金比率还不稳定，现金比率的指标如果下降，将会导致了保利地产的房产库存将会加大，而目前房产存货的变现能力已经不能和以前相比，说明企业的短期偿债能力受到了很大的限制。

表5 保利地产2015年-2016年长期偿债能力指标

如上表的具体数据可以看出，我国保利地产集团的资产负债率的总体水平在目前的三年当中一直处于相对稳定的状态，没有出现很大浮动，说明了资产负债率的相对稳定。表现出我国保利地产集团的运营水平相对稳定。我国保利地产集团的资产负债率很高的原因，是因为企业本身在经营过程中销售模式产生的问题，而这个问题与企业的经营范围和管理都有直接的管理，企业将会直接面临的风险会加大，所以根据这些内容，建议我国保利地产集团应该直接完善自己的资金构成，从而采用多方位的发展模式。

从获得的获利息倍数可以看出该企业的经营收益与支付债务利息的能力。我国保利地产集团在这三年当中，这项指标发展的情况不是很好，出现的浮动比较大，表明了该企业所涉及偿债能力不是很稳定。

4.发展能力分析

发展能力的定义就是指企业在满足发展的情况下，通过大规模的生产活动和经营，来提升自身规模和实力的一种发展能力。

表6 保利地产2015年-2017年发展能力指标

通过表中信息可以看出，我国保利地产集团的主营业务就是房地产的建设和销售，从表中可以看出2017年的主营业务收入所体现的主营业务收入增长率以及净利润增长率数值不高，在2017年中其主营业务收入增长率呈负增长趋势，说明在这一年当中，我国XX对房地产行业进行了大面积的宏观调控，而保利地产集团根据我国市场调控的各方面因素，造成了这方面的影响。所以在2017年中，我国保利地产集团的主要营业收入开始下降了很多。同时我国保利地产集团的净利润增长率相关指标也出现了较大程度的波动，说明了我国保利地产集团的总体经营情况存在一定的波动，就是因为受到了我国市场因素的影响，净利润增长率才会造成有所下滑的。

三、房地产企业财务状况存在的问题及解决对策

（一）存在的问题

1.盈利能力比较弱

通过分析我们可以发现保利地产的综合盈利水平不高，未来获利的前景也不是很好。保利地产为了提高应对经济风险和政策风险的能力，就要不断加强自身盈利的能力。企业要提高成本费用的核算，而且还要致力于扩大市场占有率，提高企业的销售收入。一个企业拥有不断提高收益的能力和良好的未来发展前景，才能吸引更多的投资者对企业加大投资。

表7 主要房地产上市公司2015-2017年净资产收益率

数据来源：从东方财富、新浪财经财务报表数据中整理而得

从表7可以看出，从整体上看，我国房地产企业净资产收益率得到提升，但是在2016年所有房地产处于低迷阶段，因为受到国家财政政策影响，盈利能力也受到严重影响，很大程度上归结于房地产行业的盈利结构，过度依赖房产销售使其出现盈利能力较差的现象，所以我国房地产行业要想更好的发展需要不断完善盈利结构，提高自身盈利能力。

2.存货总额增加，运营能力受到影响

表8 主要房地产上市公司2015-2017年存货规模（单位：亿元）

数据来源：从搜狐财经数据中整理而得

我国房地产行业在企业的资产总额中，占有的比例一直很大，这是由于我国房地产行业自身发展的环境，企业房产库存量太多会影响企业的资金流动的速度。进行分析可以看出，这三年我国房地产企业的净资产收益率所增长的数额，是靠着增大收益当中的负债比例中获取的，同时也靠着增益乘数的方式来维持原有数值，虽然相比之前的基础有所上升，但是从企业资金周转率以及产品的盈利上，体现不出很好的水平。此外，针对上表中对我国主要上市房地产公司的存货规模来分析，发现当前我国房地产行业存货规模程逐年上升趋势，因为房地产企业存货的增多，房地产企业的偿债能力受到了影响。

3.负债增加，影响偿债能力

表9 主要房地产上市公司2015-2017年资产负债率

数据来源：从新浪财经数据中整理而得

针对保利集团和其他房地产企业的资产负债情况可以看出，我国房地产企业资产负债率程逐年上升趋势，由于房地产企业资产负债率的增加，房地产企业的偿债能力受到影响，使房地产企业在发展中存在很大财务风险问题，很不利于企业长期健康稳定发展。

4.竞争力不强

我国在经过长时间的经济改革开放之后，逐渐的开始实施住宅的产业化以及绿色建筑。国外的一些大型房地产企业也随波逐流的进行到我国市场中。形成了国家内外的一些大型房地产企业在我国内地开始迅速发展来扩大自身的规模，从这些原因中，可以看出我国的保利地产集团在发展扩张中会受到很大程度的阻碍，直接影响了企业在发展中的空间。而且我国这些年的房地产市场发展的不理想，我国一些大城市的房产交易额情况处于不良阶段，但是我国一些小城市的房地产正在飞速发展。我国房地产集团开始将主营业务逐渐扩大至我国的三线城市和四线城市当中，这样做实际上就是为了避免和其他大型房地产企业正面碰撞，从而避免了激烈的竞争关系。

（二）解决对策

1.改变经营模式，提高盈利能力

就房地产企业发展的实际情况，提高企业的盈利能力要从企业的方方面面进行改进，战略定位要准确，强化企业战略选择，企业要根据自身的情况针对性的选择合适自己的项目，不要被投入成本高、盈利低的项目套住。企业还要调整经营战略，改革企业内部的经营策略，根据实际情况调整盈利模式，提高企业的盈利能力。

尽管我国房地产行业整体盈利水平较高，但是房地产行业在部分领域处于亏损状态，例如华夏幸福基业中的酒店服务等行业的处在一个亏损的状态，盈利能力相对比较差，企业要积极寻求战略合作的伙伴，拓宽企业的业务，根据情况适量的减少成本，进而提高企业综合盈利能力。

2.加大流动资产管理，提高资产利用效率

在企业实际运营过程中，都会有适量的存货，如果存货过多就会引起管理者的重视，如果要完善存货管理，不仅要根据企业的实际情况设置库存值，还要进行实时监控，争取将企业的存货控制在一个合理的范围水平内。

企业为了获取利润首先要投入，投入就是企业的成本费用，企业的盈利水平和改善企业经营管理受到企业成本费用的管理水平的影响，所以企业要完善对成本费用的管理。到目前，虽然XX对房地产企业的宏观政策越来越多，但是房地产行业的竞争也越来越激烈，这就使得房地产行业利润增长空间逐渐变小，增长速度缓慢。在这样的环境中，只降低成本没有办法解决企业的根本问题。所以，房地产企业加强成本管理不只是为了那个阶段节约费用，而是要从整体出发，利用企业资源最大化，降低企业整体和全面发展成本，这种方法下成本管理的制度才是增强企业的核心竞争力的有效举措。

3.严格管控负债水平

我国的企业在经营过程中或者进行投资过程中的规模如果超过了自身所拥有的资金，便会直接考虑从银行开始借款，这已经成为企业发展的首选。如果企业在投资上没有节制就会出现企业的高资产负债率，企业要面临着巨大的财务风险。我国的房地产行业都有自身的特点，比如很多房地产企业都会使用高杠杆率的原理，从而避免自身的资金链因为长时间的占用带来的财务风险。我国的保利地产集团利用很多渠道进行了融资，从而降低了对银行的依赖，这种做法使得保利地产集团的资产负债率指标在业内低于平均水平，并且负债结构也比较分散。如果企业能够将资产负债率进行严格管控，在面临财务风险时也会可以使得资金链不至于缺失。所以在正面的面对宏观调控政策时，保利地产集团的筹集资金工作能够更好的挥发。在我国通过企业内部的经营战略产生的变化，我国企业在未来的发展中还要进行长期的贷款增长模式。所以企业的长期贷款资金可以通过进行施工经验的扩张和多方位的经营战略，以及可以通过购买大量的设备和设施从而做准备。企业的如果通过这些方式来进行长期借款，是企业可以长期发展的重要体现。

4.提高财务水平，增强企业竞争能力

我国的保利地产集团如果想提升自身的竞争力，还需要从很多方面进行考虑，可以从提高企业自身的财务方面管理水平，首先要提升企业决策人员的财务管理方面的素质，从而改变决策者们根据以往的经验来判断和决策，这样可以极大程度的降低企业面临的财务风险。然后要大量招聘新的财务人员，从而分配至企业的不同财务岗位中。而且要将企业的老工龄财务人员进行长期培训和再教育，这样可以让财务工作人员们为企业做出极大的贡献。

综上所述，目前我国经济快速发展，人民生活水平不断提高，我国的房地产行业在一定时间内还是呈现上升的趋势。本文通过对保利地产的财务情况进行了相对详细的分析比价，发现其在盈利能力、营运能力和偿还债务能力方面的表现都比较好，发展相对稳定。在对其进行分析过程中，本文还有很多不足的地方，主要表现在三个方面：第一，房地产行业是有地域性的一个行业，研究结果的实用性受到地域的限制，因此本文分析的案例具有一定的局限性；第二，财务的分析也具有片面性，仅仅局限在保利地产财务数据的表层，没有对保利地产的资产负债表、现金流量表、利润表和股东权益变动表这四者之间进行综合分析，本文的分析阶段综合性水平不是很高；第三，国家对房地产行业的相关政策以及外部经济环境都对房地产行业有很大的影响，房地产行业的发展前景和提到了应对风险的措施与国家的政策发挥和宏观经济的匹配程度不高，所以导致本文的研究有一定程度上的滞后性，企业在实际分析过程中，财务分析管理要时刻紧跟国家政策和宏观经济的发展趋势，不能只参考理论。

四、结论

目前我国经济快速发展，人民生活水平不断提高，我国的房地产行业在一定时间内还是呈现上升的趋势。本文通过对保利地产的财务情况进行了相对详细的分析比价，发现其在盈利能力、营运能力和偿还债务能力方面的表现都比较好，发展相对稳定。在对其进行分析过程中，对保利地产三年报表进行了纵向对比以及和其他两家房地产企业进行了横向对比，使用指标分析的方法分析其财务能力中存在的问题，不过因为专业知识和研究时间的局限，本文还有许多不足的地方，主要表现在以下三个方面：第一，房地产行业是有地域性的一个行业，研究结果的实用性受到地域的限制，因此本文分析的案例具有一定的局限性；第二，财务的分析也具有片面性，仅仅局限在保利地产财务数据的表层，没有对保利地产的资产负债表、现金流量表、利润表和股东权益变动表这四者之间进行综合分析，本文的分析阶段综合性水平不是很高；第三，国家对房地产行业的相关政策以及外部经济环境都对房地产行业有很大的影响，房地产行业的发展前景和提到了应对风险的措施与国家的政策发挥和宏观经济的匹配程度不高，所以导致本文的研究有一定程度上的滞后性，企业在实际分析过程中，财务分析管理要时刻紧跟国家政策和宏观经济的发展趋势，不能只参考理论。

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房地产企业财务分析中存在的问题及对策研究--以保利集团为例

价格 ¥9.90 发布时间 2023年5月15日

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