房地产企业的财务分析研究—以江苏中南建设集团股份有限公司为例

摘要：房地产行业在国民经济中占据重要地位，其关联性强，能促进就业及有利于相关产业发展，为我国增加了财政收入，加快了城乡一体化进程。房地产行业的繁荣发展，国内外房地产企业的持续增多，使得消费者有了更大的选择空间。联系当前我国房地产行业所处的现状及发展趋势，企业从实际出发，迫切需要创建大众认知度高的品牌来接受市场的挑战。房地产是风险与利润并存的行业，而财务风险更是值得企业重视，合理认识并预防财务风险，对房地产企业来说，意义十分重大。

本文以江苏中南建设集团股份有限公司为行业代表，从财务分析的基本理论出发，结合财务管理的有关知识，来分析公司的现状。首先通过对中南公司五年的年报进行分析，对三大财务报表核心数据作比较，并对企业的营运能力，偿债能力，盈利能力进行分析说明，明确本企业在同业中的优势和不足，明确公司未来需要努力发展的领域，强化核心竞争力的同时大力发展综合实力，从而能更好地为公司的发展做出决策。

关键词：中南建设；房地产；财务分析

1 引言

1.1 研究的背景及意义

1.1.1 研究背景

随着改革开放的深入，房地产行业发展也日益迅猛。房价的不断上涨牵动着每个人的神经，房地产业的快速发展对拉动国民经济、提高国家财政收入起着重要作用。房地产企业间面临着激烈的竞争，所以企业财务分析是会计管理中的必要环节。财务分析是企业利益相关人作出决策的重要依据，它能够提供有用的信息，对公司未来的经济活动作出合理预测。

1.1.2 研究意义

财务分析是企业进行财务管理和业务决策的重要手段，它建立在财务报表和会计核算的基础上，评价企业过去、现在的财务状况并对未来的财务状况进行预测，由此来看出企业相关的筹资，投资和经营活动，并能准确了解企业的盈利能力，偿债能力，营运能力。财务分析为企业管理者做出相关决策提供可靠的依据。通过五年的财务数据，综合运用财务指标对公司的财务情况进行横向和纵向对比，具体揭示了江苏中南建设集团公司的资产，负债情况、销售状况、偿债能力、盈利能力和营运能力等，对江苏中南建设集团公司的财务报表，财务能力等进行综合分析和评价。深入发掘报表内部和外部信息，从企业的角度分析江苏中南建设集团股份有限公司。

1.2 研究思路和研究方法

本文从实际出发，运用所学的财务理论对中南公司进行分析。分析所用数据大部分来自公司年报披露的，少部分数据来自新闻媒体和公司公告。即理论与实际相结合，深入分析中南公司财务状况和运作方式，本文运用的研究方法包括：文献分析法和对比分析法等。

1.2.1 文献分析法

通过收集到的国内外文献并结合实际来进行科学严谨规范的研究，充分了解房地产行业的现状，为进一步的公司分析提供资料和信息。

1.2.2 对比分析法

对比分析法[1]以研究对象为基础，在时间，空间上对企业的经济活动进行全面掌握。本文为针对性的案例型论文，通过对其公司环境、发展情况、财务状况等方面进行了解分析，在此基础上掌握公司的综合财务能力，使得分析具有实用性。本文以江苏中南建设集团股份有限公司历年财务数据的纵向对比为主，进行分析，并预测中南建设公司的未来发展状况。

1.2.3 案例分析法

案例分析法[1]通过对代表性要素的深入研究来获得全面知识的一种科学的分析方法。整篇文章以中南建设公司为案例通过企业年报中的数据来分析公司的经营模式，并找出企业在经营过程中出现的问题。

2 房地产企业财务分析的理论基础

2.1 房地产企业发展现状

近些年，一二线城市房价居高不下，仍有上涨趋势，又有许多库存的商品房滞销，相关房地产企业资金难以收回，促使公司运作困难，负债累累，对国家经济发展造成严重的影响。所以十八大以后，xx为了解决房地产企业商品房价格高，库存数量多，资源配置效率低的问题，制定了“去库存”的战略目标。房地产是衡量国民经济的一个重要指标。随着房地产企业融商品房开发、物业管理、园区建设等一体化发展的形势下，我国房地产企业仍有较大的拓展空间。城镇居民人口数量不断增多，生活水平不断提高，消费观念也在发生变化，住房消费由“居住型”向“舒适型”转变，住房需求也随之增长，这为房地产企业的发展提供了更大机会。

2.2 房地产企业财务分析的内容和体系

2.2.1 房地产企业财务分析的内容

财务分析对于不同行业的企业有着不同的分析重点，企业财务报表的特殊性决定着财务分析的特殊性，房地产企业的财务分析主要包括以下几个方面：

（1）房地产企业的营运能力分析

通过分析企业的资金周转和存货周转情况，来评价企业资产的流动性和利用的效率，对企业未来的发展前景做出预测。实际上房地产开发企业的财务分析可以不受传统财务分析模式的约束，不局限于具体的财务周期，对其资金运转有更好的了解。

（2）房地产企业的盈利能力分析

通过财务报表信息，通过财务报表信息，管理者要计算评估其公司获利能力的指标，如营业利润率，资产总回报率，可以用近几年指标的变化情况来分析企业盈利能力的变化并预测未来的利润。

房地产企业的偿债能力分析企业的资产结构决定了一个企业偿还债务的能力，作为管理者要掌握企业的净现金流量的变化趋势，要意识到企业的资金流向对企业的重要性，因为中南公司作为一个房地产企业，财务风险大，财务成本高，资金回收周期长。

2.2.2 房地产企业财务分析的体系

（1）房地产企业会计报表分析

会计报表主要包括“资产负债表”、“现金流量表”、“利润表”。通过报表的分析，了解企业的资产构成、现金流状况、盈利能力和偿债能力等信息，对企业整体的运营状况有初步了解。随着会计报表使用者需求的不断上升，会计报表的信息不能满足使用者的需求，会计报表附注能够提供更多相关信息，利于管理者进行决策。

（2）房地产企业财务指标分析

财务指标是评价企业财务状况和经营成果的重要指标，主要包括偿债能力指标、营运能力指标、盈利能力指标。通过财务指标分析可以不断挖掘企业潜力，充分认识出未被利用的人力，物力资源，发现企业管理中出现的问题并改正，实现企业价值的最大化。

（3）房地产企业单独项目财务分析

在对房地产企业的偿债能力，盈利能力和负债能力指标分析的基础上，将他们结合起来使用，分析并掌握企业整体的财务情况，并预测企业未来的发展前景。对盈利能力较差或是亏损的经营项目深入分析其原因，避免房地产企业财务分析的片面性。

3 江苏中南建设集团股份有限公司财务状况存在问题

3.1 公司简介

中南集团•中南建设由陈锦石董事长于1988年在南通海门创立成立，中南公司前身是一个小小的建筑包工队，公司现有员工70000余人，总资产逾2000亿元，中南公司是江苏著名的民营企业，最具有代表性的品牌是中南世纪城，旗下的建设产业位居江苏省民营建筑行业的前列，2017年总营收达1536亿元，是南通市首个综合总营收超千亿的企业。中南集团下设中南置地、中南建筑等七大产业板块及中南高科、中南教育、中南园林三大事业部，中南公司经营范围以江苏地区为主体，逐渐向外扩大，业务遍及全国和海外市场。

3.2 江苏中南建设公司财务状况存在的问题

3.2.1 资产结构不合理，营运能力受到影响

公司投资活动和经营活动产生的现金量净额[2]都呈快速下降的趋势，其投资规模不断扩张，回款周期较长。应收账款周转率也偏低，这就可能存在着应收款项不能及时收回，企业资金就无法正常运转，就会影响到企业的日常经营活动，危及企业的可持续发展。存货周转速度也偏慢，中南建设的期间费用增长过快，影响公司的营运效果。

3.2.2 行业发展不均衡，盈利能力受到影响

中南建设的园区住宅配套行业毛利率27.15%，产业发展服务行业毛利率97.58%，而中南涉及的其他行业盈利能力较差，对公司整体的盈利能力有一定的影响。房地产企业的建筑项目与国家的政策方针和百姓的需求密切相关，当xx发布新的政策时，管理者应该从里面看到企业的发展机会，并时刻关注着顾客的需求，这都会促进企业的长远发展，项目的有效运营并获得更多的利润，所以建筑业的繁荣间接表现为建筑公司赚取利润的能力。

3.2.3 存货比重较大，偿债能力受到影响

要提高存货周转率[3]，减少库存。2017 年中南建设的存货达到1110亿元，较上年同比增长49.72%，公司工程施工、开发成本的增加导致存货比重大幅上升，资产负债率均始终在 70%以上，资产负债率过高妨碍企业的发展。由于当今市场环境处在流动性资金紧缩的情况下，企业融资困难，如果一直保持高的资产负债率来支撑公司的发展，可能会带来过高的财务风险，也会导致现金流不足，资金链断裂，不能有效偿债。在管理模式还没有达到精细化的程度下，企业难以以应付外部市场的巨大变化，每年增长的“三费”将给公司造成更大的负担，高风险不一定带来高回报。房地产企业的借贷和应付账款在不断增加，大量工程款和债权难以回收，导致企业资本结构不协调。房地产这种投资回收期比较长的高负债行业，应尽量避免过多的存货，来减少债务风险。

4 江苏中南建设集团股份有限公司财务分析

4.1中南建设公司营运能力分析

营运能力主要指企业营运资产的效率与效益。进行营运能力分析能够体现公司的经营管理水平，为管理者提高经济效益指明方向。为公司能够可持续发展提供保障。下面具体分析中南建设的长短期营运能力。

表4.1 江苏中南建设集团股份有限公司营运能力比率及趋势

数据来源：根据江苏中南建设集团股份有限公司2013-2017年年报计算所得

由表4-1知道在2013年-2015年应收账款周转率和周转天数，存货周转率和周转天数变化比较慢，2016年相较于前几年变化速度快，到2017年又恢复平稳。2013年-2017年中南公司的流动资产周转率，固定资产周转率和总资产周转率分别从2014年的0.35，4.04，0.32变到2017年的0.22，3.43，0.21，变化比较平稳。

　　图4-1中南建设公司短期营运能力比率及趋势

　　从图4-1可以看出应收账款周转率在2013年-2015年缓慢变化，到2016年陡升到5.49，到2017年又下降到4.41。2016年公司销售业绩上升，收款迅速可节约营运资金。存货周转率从2013年-2017年变化幅度不大。

主要原因是2016年销售大幅增多，2016 年中南公司营业收入上升了 68.2%，而营业成本也上升了 52.41%，但中南公司存货水平下降了 13%，营业成本上升幅度远大于存货水平的下降幅度，所以应收账款周转率在 2016 年陡升为 5.49。但这里营业成本上升，主要是本期销售增加及资产流动性高所致.

　　图4-2中南建设公司应收账款、存货周转天数及营业周期趋势图

　　由图4-2知，应收账款周转天数变化幅度不大，存货周转天数急剧变化，正好与前面分析的应收账款周转率和存货周转率有关，应收账款周转率与应收账款天数成反比，存货周转率与存货周转天数成反比。在2016年中南公司存货周转天数变短，周转情况也慢慢变好，从而也促进了公司的营业周期变短，资产的利用率上升，变现速度变快。

　　图4-3中南公司长期营运能力比率及趋势

　　从图 4.3 可以得出，中南公司的长期营运能力中的固定资产周转率从 2013年 的 4.04 降至 2015 年的 2.67，在 2015年-2016 年又升至4.28，2017年降至3.43 。总资产周转率在2013-2015年年由 0.32下降为到 0.23，之后呈上升趋势，2016年升至 0.33，2017年又降至0.21。因此从 中南公司短期和长期的营运能力分析可见，中南公司的短期营运能力走弱，存货与应收账款的周转速度变慢，流动资产周转率呈小幅上升趋势主要因流动资产比例下降而不主要是因为短期运营能力的提升。目前来看，中南 公司的长期运营能力不足，但发展后劲较大。公司进行了大规模的新的产业项目，导致固定资产增长较快。公司新的产业项目还未产生效益，所以显得长期营运能力不足，但后期发展潜力较大。

4.2中南建设公司盈利能力分析

盈利能力是指企业赚取利润的能力。管理者可以通过利润率的高低来判断企业在市场的竞争地位，高的利润率说明企业有很强的盈利能力；也就是说企业具有更好的活力和发展前景。

表4-2江苏中南建设集团股份有限公司盈利能力比率及趋势

数据来源：根据江苏中南建设集团股份有限公司2013-2017年年报计算所得

根据表4-2可以了解出中南公司净资产收益率，总资产净利率在2013-2017年都在减少，营业成本利润率和营业费用利润率2013-2016年也是呈下降趋势，但是到2017年有小幅提升。

　　图 4-4中南建设公司盈利能力的比率及趋势

　　图4-4可以看出总资产净利率呈缓慢下降趋势，净资产收益率，营业成本利润率和营业费用利润率变化趋势大体一致。总资产利润率越低，表明企业的资产利用效率低，可能存在资金不节约和营业收入下降的现象。营业成本利润率和营业费用利润率体现企业投入产出水平，反映出能通过降低成本和费用来增加利润。

4.3中南建设公司偿债能力分析

企业的短期偿债能力[4]主要是通过流动资产的变现来偿还到期的短期债务。短期偿债能力的高低反映企业的生产经营活动和财务状况。

表4-3江苏中南建设集团股份有限公司短期偿债能力指标汇总表

数据来源：根据江苏中南建设集团股份有限公司2013-2017年年报计算所得

从表4-3可知流动比率从2013年的1.45变为2015的1.42，2016年又上升为1.58，2017年又下降到1.40，变化幅度小。一般来说，流动比率的指标在2左右会比较安全，在应对市场变化时所面临的流动风险也比较小。速动比率也从2013年的0.27变到2017年的0.37。

　　图 4-5公司流动比率、速动比率、现金比率指标趋势图

　　由图 4-5可见 中南公司 2013-2017 年速动比率、现金比率变化比较平稳，流动比率起伏略大。中南公司的速动比率表示企业在偿还流动负债时，可立即变现资产的能力，指标通常在1左右，看出企业财务状况良好。现金比率略低，表示企业可立即用于支付债务的现金类资产较少。

企业的长期偿债能力是指偿还非流动负债的能力，体现了企业对债务的承担和保障能力。债务在企业资本结构中所占比重越低，负债越有可能被偿还，财务风险越低；长期盈利水平越高、经营活动现金流量越充足，企业的长期偿债压力越小。

表4-4江苏中南建设集团股份有限公司长期偿债能力指标汇总表

数据来源：根据江苏中南建设集团股份有限公司2013-2017年年报计算所得

根据表4-4可得，资产负债率和负债与股权比率2013年-2017年变化幅度不大，稳中有升。销售利息比率2013年-2017年偏低，说明企业存货较多，毛利率小。偿债保障比率2013年-2017年呈上升趋势。

　　图 4-6 中南建设公司长期偿债能力比率

　　根据图4-6可以得出资产负债率和负债与股权比率呈小幅波动，2013年-2015年变化趋势一致，资产负债率在2016年后呈缓慢上升趋势，负债与股权比率在2016年略有下降。偿债保障比率2014-2015年为负，说明企业在经营过程中过多的应收账款和较少的现金收入，体现企业在这个阶段采取扩张的战略，可由市场份额的增长表现出来。

表4-5江苏中南建设集团股份有限公司2018年三季度偿债能力指标汇总表

数据来源：根据江苏中南建设集团股份有限公司2018年三季度报告期计算所得

由表4-5可知流动比率在2018年三个季度呈缓慢下降的趋势，从第一季度的1.41下降至第三季度的1.31。速动比率也是从第一季度的0.49下降至第三季度的0.41。现金比率在2018年三个季度缓慢上升，从第一季度的0.09升至第三季度的0.11。资产负债率在2018年三个季度基本保持不变，基本保持在0.90的资产负债率。

　　图4-7中南建设公司2018年三季度偿债能力比率趋势图

　　由图4-7可得中南公司流动比率较高，说明企业有较强的偿债能力，反应企业财务状况良好，现金比率基本不变，表示中南公司用于偿还债务的现金类资产较少，也可以体现出企业资产的利用率和盈利能力较高。资产负债率在2018年三季度偏高，可以看出在企业资金来源中，来自债务的资金较多，来自于所有者的资金较少。

5 江苏中南建设集团股份有限公司财务分析的改进建议

5.1 采取加强性战略，在细分市场寻找机会

在XXX市场竞争下，战略规划与决策应作为企业首要考虑要素。它也能为企业指明发展方向。中南公司在确定自身在市场中所处位置的同时，明确发展目标，制定合理计划去完成，这也更有利于企业提高效率，节约资源，避免浪费，从而使企业获得更加丰富的利润。中南公司应根据国策以及自身情况选择合适的战略，理性发展，不盲目扩张，更加注重细分市场和产品开发。积极跟随XX步伐，参加城镇一体化建设，在附近地区投资开发工薪阶层住房，或者积极竞标XX建筑项目。

5.2 加强员工培训和信息化建设，提高经营效率

房地产开发也有很强的专业性，中南公司现有核心人才还不足的情况下，必须加强自身培养，可以进行企业内部人力资源的开发和规划，注重培养和提高内部人员的职业技能。在给员工进行岗位培训的同时也应该设立激励机制，从而提高员工的积极性，营造一种良好的企业氛围和有助于形成企业文化。在培养人才的同时也应该注重公司的信息化建设，通过与互联网平台的合作，来实现管理的科学智能化，从而可以提高效率，节约成本，降低债务风险。

5.3 转变经营模式，提高盈利能力

中南建设的总体盈利水平较高，但是服务等部分行业一直处于亏损状态，盈利能力较差，公司应主动寻找战略合作机会，拓展业务渠道，适度缩减成本，提高公司整体的盈利能力。中南公司若想实现绿色持续健康发展，必须开发一套有效的财务预警系统。财务预警系统是在公司财务分析预测风险的基础下，为防止公司管理出现故障而设立的风险预测和管理控制手段。中南公司可以根据实际，仔细观察，考虑再选取一些对公司影响重大的财务指标来建立财务预警指标体系。

5.4 改变落后的管理体制，完善治理结构

公司治理结构[6]是一个管理和控制公司的系统。公司战略的实施取决于合理的公司治理结构。江苏中南建设集团股份有限公司是一家民营企业，刚成立时，中南公司规模小，人员少管理简单，而且公司员工大多数都是家族成员，业务开展也是遵循“能者多劳”的原则。后来中南公司规模和资产的不断扩大，管理幅度加大，难以沿用以前董事长直接下达命令的管理方式。公司若想长久发展，需改善管理方式，完善管理结构，职务和组织部门设置也应更加完善，管理职能和组织结构的更完善，会使组织成员更加紧密合作。使公司运营更有效率，更能凸显竞争优势。

5.5 研究政策和市场前景，明确发展战略

国家政策对房地产业的影响更加明显，中南公司应形成对国家政策的敏感性，也需要对每一项所制定的战略规划的报批和审批流程了解清楚。发展战略规划[7]也需要更加具有科学性，可实现性，长远性和全局性，明确公司的目标和未来规划，提出企业综合竞争和经营方法。对于中南公司这样的上市公司尤为重要。

结 论

财务分析的正确与否紧密关系着企业的顺利运营与发展，也影响着企业在行业的竞争地位。本文为了解决江苏中南集团资产结构不合理，行业发展不均衡，存货比重比较大的问题，运用了财务分析的方法，对中南公司的营运能力，偿债能力，盈利能力进行分析，并提出了中南公司应采取加强性战略，加强员工的培训和信息化建设，要转变经营发展方式，创新管理体制等建议，也提醒管理者要研究政策和市场前景，才能使公司走更加可持续发展的道路。当然，管理者应该深刻认识建立财务分析体系的重要性，充分发挥财务分析体系的优势，使得企业管理更加具有科学性并获得更多的利润。

参考文献

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[5] 任娜.限购背景下的房地产财务风险分析[J].市场研究,2017(03):66-67.

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[8] 吕莹.华夏幸福股份有限公司财务分析案例研究[D].吉林财经大学,2015.

[9] 董祥林.浅谈企业财务分析的问题与对策[J].经营管理者,2011(14):66-68.

[10]陈璐盈.基于哈佛分析框架对江淮汽车公司的财务分析[D].安徽财经大学，2017.

[11]陈瑶玲. 基于哈佛分析框架的ZF公司财务分析[D].贵州财经大学，2018.

[12]张荣艳.上市家族企业股利政策影响因素分析—以中南建设为例[J].商业会计，2016（12）41-44

[13]王悦.我国房地产发展现状及影响研究[J].经济师，2018（1）15-16

致谢

通过一段时间的努力我的毕业论文《房地产企业的财务分析研究-以江苏中南建设集团股份有限公司为例》终于完成了。这就意味着我的大学生活即将彻底结束。回想整个大学期间我在学习和思想上都受益匪浅。在这里，我谨向我的论文指导老师蒋老师表以真诚的感谢。最后还要感谢一路陪伴我的同学们，感谢你们给了我许多帮助，谢谢你们！

房地产企业的财务分析研究—以江苏中南建设集团股份有限公司为例

价格 ¥9.90 发布时间 2023年5月19日

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